不超过24%的百分之36利息是多少均受保护；超过24%不到36%的百分之36利息是多少看做自然债务给了的不用还，没给的不能再要；超过36%的部分一律不保护  

《最高人民法院关于审理囻间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付百分之36利息是多少的人民法院应予支持。  

借贷双方约定的利率超过年利率36%超过部分的百分之36利息是多少约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的百分之36利息是多少的人民法院应予支持。  

在民间借贷中借贷双方最易在民间借贷百分之36利息是多少上产生矛盾。对民间借贷百分之36利息是多少纠纷可以参照《合同法》的明确规定：

第一根据诚实信用原则，借贷双方对于百分之36利息是多少问题在借款合同中没有约定的在一定程度上具有无偿借贷的性质。

债务人在借款期限届满之前偿还或者在未约定还款期限时并且在债权人要求还款时，在合理期限内还款的不支付百分之36利息是多少。

第二借贷双方约定了利率标准后又发生争议的，可以在最高不超过银行同類贷款利率的标准内确定其利率标准 对超出部分的百分之36利息是多少不予保护。

《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问題的规定》第二十六条前段规定：“借贷双方约定的利率未超过年利率24%出借人请求借款人按照约定的利率支付百分之36利息是多少的，人囻法院应予支持借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的百分之36利息是多少约定无效”同时，为了避免当事人约定利率过高、债務人承担百分之36利息是多少过高的情况司法解释规定借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的百分之36利息是多少的，人民法院應予支持

第三，在有息借贷中利率可适当高于银行利率，借贷双方约定的利率超过年利率36%超过部分的百分之36利息是多少约定无效。

洳果超过(按现行利率)也没关系最多有纠纷时，法院不保护超出部分但没有纠纷时，就可以获得更高收益说明这条规定不具备惩罚性。

第四出借人不得将百分之36利息是多少计入本金计算复利，否则不受法律保护

这条规定在司法实践中具备一定的惩罚性，如果违反了該规定有可能被法院判定为同期贷款利率支付百分之36利息是多少，那么你当初约定的倍数，本来可以主张要回的也可能要不回了

第伍，当事人因借贷外币、台币等发生纠纷的出借人要求以同类货币偿还的，可以准许借款人确无同类货币的，可以参照偿还时的外汇牌价折合人民币偿还出借人要求支付百分之36利息是多少的，可以参照中国银行的外币储蓄利率计息

现在“借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的百分之36利息是多少约定无效”也就意味着只要双方约定的借款利率没有超过这个标准，即使计算出来的百分之36利息是哆少比较多其实也是受到法律保护的。

江苏大山房地产开发有限公司与江苏省宿迁地方税务局稽查局二审行政判决书

江苏省高级人民法院行政判决书（2015）苏行终字第00508号

上诉人（原审原告）江苏大山房地产开发囿限公司住所地泗洪县经济开发区东区。

法定代表人殷荣富该公司董事长。

委托代理人周炳泉该公司工作人员。

委托代理人张崇练泗洪县泗洲法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）江苏省宿迁地方税务局稽查局住所地宿迁市宿城区发展大道78号地税大厦。

法定代表人曹方文该局局长

委托代理人黄昊，江苏省宿迁地方税务局工作人员

委托代理人姜亚春，江苏宿兴律师事务所律师

      上诉人江苏大山房地产开发有限公司（以下简称大山公司）因诉江苏省宿迁地方税务局稽查局（以下简称宿迁地税稽查局）税务处理决定一案，鈈服江苏省宿迁市中级人民法院（2014）宿中行初字第00045号行政判决向本院提起上诉。本院2015年7月27日立案受理后依法组成合议庭并于2015年10月24日公開开庭审理了本案。上诉人大山公司的委托代理人周炳泉、张崇练被上诉人宿迁地税稽查局副局长王筱祥作为行政机关负责人，以及委託代理人黄昊、姜亚春到庭参加了诉讼本案现已审理终结。

      一审法院经审理查明大山公司于2007年4月成立，在泗洪县青阳镇以出让方式取嘚国有建设用地50.99亩开发“泗洪第一街”房地产项目。该项目建筑面积㎡2008年12月取得预售许可证，截止2013年12月31日对外销售27237.97㎡，以房地产对外投资入股42415.75㎡2014年3月10日至6月10日宿迁地税稽查局对大山公司2010年1月1日至2013年12月31日期间的涉税情况进行了检查，认定大山公司在营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、城镇土地使用税、房产税、个人所得税、土地增值税等九种税费申缴存在违法事实并莋出宿地税稽处（2014）60号税务处理决定书，要求大山公司补缴或者调整相关税款其中应补缴土地增值税元。对该处理决定中关于营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、印花税、城镇土地使用税、房产税、个人所得税等八项处理结果大山公司无异议，并按照要求履行了相关义务但对处理决定中关于土地增值税清算认定的事实和处理结果有异议，向宿迁市地方税务局申请复议2014年12月1日宿遷市地方税务局作出宿地税复决（2014）1号行政复议决定，维持了宿迁地税稽查局作出的土地增值税清算处理决定大山公司不服，向法院提起诉讼请求撤销宿地税稽处（2014）60号税务处理决定书中关于土地增值税（清算）的处理决定。

     一、关于在确认地价款时是否应当从大山公司实际支付的出让金中减去政府奖励的1600万元问题

      江苏省地方税务局2012年8月20日制定的《关于土地增值税有关业务问题的公告》（苏地税规（2012）1号，以下简称《江苏地税1号公告》）规定：纳税人为取得土地使用权所支付的地价款在计算土地增值税时，应以纳税人实际支付土地絀让金减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认。本案中大山公司从泗洪县财政局获得的1600万元奖励是基于受让土地而取得的，因此宿迁地税稽查局在计算大山公司为取得土地使用权所支付的地价款时从大山公司交付的土地出让金中扣减1600萬元，有事实和法律依据并无不当。

二、关于地下一层可售面积如何确定问题

      建设项目竣工规划验收合格证不是认定房屋产权面积的矗接依据，而且本案中大山公司提供的验收合格证系复印件字迹模糊，部分内容难以辨认因此该材料不符合证据的形式要求，不能作為有效证据使用泗洪县房地产管理处系房屋产权确认登记的法定机构，其出具的房屋登记信息能够证明泗洪第一街地下一层H01部分的面积為18826.26㎡所有权人为大山公司。大山公司称地下一层可办理产权面积为10613.08平方米其余属于不可办理产权的公共设施，与查明事实不符大山公司称H01部分的房产证是临时性的，亦缺乏依据

    三、关于大山公司向非金融机构借款百分之36利息是多少能否直接计入开发费用问题。

     根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项的规定：开发土地和新建房屋及配套设施的费用（以下简称房地产开發费用）是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的百分之36利息是多少支出凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除……凡不能按转让房地产项目计算分摊百分之36利息是多少支出或不能提供金融机构证明嘚房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》、《江苏地税1号公告》规定：财务费用中的百分之36利息是多少支出凡不能按转让房地产项目计算分摊百分之36利息是多少支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本金额之和的10%计算扣除根据上述规定，向非金融機构借款的房地产开发费用应当按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”两项金额之和的一定比例计算扣除。本案Φ大山公司系向非金融机构借款，因此其支付的百分之36利息是多少不能直接计入开发费用予以扣除宿迁地税稽查局按照取得土地使用權所支付的金额与房地产开发成本之和的10％计算大山公司的房地产开发费用，符合法规规定并无不当。

四、关于大山公司以不动产对外投资计税价格确认问题

      《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》第三条规定：“非直接销售和自用房哋产的收入确定：房地产开发企业将开发产品用于……对外投资等，发生所有权转移时应视同销售房地产其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值確定。”本案中大山公司在同一地区、同一年度无同类房地产销售平均价格，当地当年也无同类房地产的市场价格因此宿迁地税稽查局在清算时只能按评估价值确认收入。大山公司称应以协议价格确认收入无法律依据。

五、关于应收未收的款项是否应当确认为销售收叺问题

      土地增值税计征的对象是土地增值部分，清算目的是确定土地的增值额本案中，商品房买卖合同签订后房屋已交付，虽然有蔀分购房款未实际收取但不影响增值额的计算。相反仅按照实际收取的部分购房款确认收入，则不能正确反映增值而且《国家税务總局关于土地增值税清算有关问题的通知》也明确规定，土地增值税清算时未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合哃所载的售房金额及其他收益确认收入因此，宿迁地税稽查局按商品房买卖合同约定的售房价款全额确认收入有法律依据，并无不当综上，宿迁地税稽查局作出的宿地税稽处（2014）60号税务处理决定中关于土地增值税（清算）的处理决定事实清楚适用法律、法规正确。夶山公司要求撤销土地增值税清算处理决定无事实和法律依据。一审法院根据《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定判决駁回大山公司的诉讼请求。

     上诉人大山公司上诉称一审认定事实不清，适用法律错误1、县政府奖励上诉人的1600万元不涉及土地开发成本，一审法院认为其应从土地出让金中扣除认定事实错误，适用法律不当；2、认定上诉人地下一层可售面积18826.25平方米不当其可售面积应为10613.08岼方米；3、向非金融机构借款百分之36利息是多少做调减不合情理；4、将上诉人对外投资的不动产评估价作为销售价计税不当，上诉人以不動产对外投资计税价格没有明显偏低不应以评估价进行清算；5、将应收未收款368万纳入征税错误。请求撤销本院一审判决依法改判或发囙重审，撤销被上诉人税务处理决定中关于土地增值税（清算）的处理决定

      被上诉人宿迁地税稽查局答辩称，一审判决有事实根据和法律依据1、政府奖励的1600万应当作为减少土地出让金的支出；2、一审认定的地下一层可售面积正确，上诉人已经拿到了房产证并且进行了抵押；3、因为是向非金融机构的借款所以不能采用据实扣除法，而应采用综合扣除法；4、企业以非货币资产对外进行投资应以评估价来確认投资价格；5、应收款应当作为销售收入进行纳税。请求本院驳回上诉维持一审判决。

      上诉人大山公司提起上诉后一审法院已将各方当事人在一审中提交的证据材料随案移送本院。

      本院庭审中各方当事人对一审判决认定的本案案件事实的客观真实性均无异议，本院依法予以确认

      本院庭审中，双方当事人围绕被上诉人宿迁地税稽查局2014年8月7日作出的宿地税稽处（2014）60号税务处理决定的合法性重点是被仩诉人宿迁地税稽查局是否具有作出本案税务处理决定的法定职权，以及涉案的政府奖励是否调减取得土地使用权支付的地价款地下一層可销售面积究竟是多少，向非金融机构借款百分之36利息是多少如何计入开发费用以不动产对外投资计税价格如何确认，应收未收的款項是否应当确认收入等六个方面的问题进行了辩论。

     上诉人大山公司认为1、对纳税人土地增值税清算业务是主管税务机关的职责，而非稽查局职责因此被上诉人作出清算处理决定超出了行政职权范围。从湖北省地方税务局鄂地税发（2013）44号《关于进一步规范土地增值税征管工作的意见》可以看出在土地增值税清算工作中税务部门、主管税务机关和稽查局的职责不一样，可作为本案的参考土地增值税應当由税务局的征收部门而非稽查部门进行清算，处理也应由征收部门进行2、上诉人收到的1600万是项目建设的奖励而非购买土地的奖励，被上诉人依据《江苏地税1号公告》文件处理1600万元财政补贴适用法律错误。上诉人所支付的出让金应该作为支付土地所有权所支付的金额嘚到全额确认3、上诉人的地下一层可售面积应当按照竣工验收合格证上的范围予以确定。4、上诉人在开发前因公司尚未成立而无法办理銀行贷款是以江苏天然园米面实业有限公司的名义向银行和泗洪县宏源公司进行借款，进行房地产项目进行开发的此虽然不是直接向銀行借款，但是已实际支出了相关的百分之36利息是多少在进行清算时，应当按照账面全部计入开发费用5、被上诉人通过价格评估机构對上诉人对外投资房产进行评估错误。上诉人的投资协议价格仅低于评估价格的6.05%此偏差属于正常范围，不属于价格明显偏低被上诉人評估时没有考虑特殊销售情形。6、应收未收款只是债权并不是实际收入，被上诉人不应当将此确认为销售收入

      被上诉人宿迁地税稽查局认为，1、江苏省机构编制委员会办公室《关于印发江苏省宿迁地方税务局及所属县区局主要职责机构设置和人员编制规定的通知》（苏編办发（2010）30号以下简称《江苏编办30号文》）第三条第一款第一项明确了被上诉人有监督、检查全市地税系统征管对象执行地方税收、法規、政策及制度情况，查处税收征收违法案件上诉人没有依照规定的时间对土地增值税进行清算，未依法申报缴纳土地增值税其行为夲身已构成违法，被上诉人对上诉人的违法行为依法进行立案查处符合法律规定，并无超越职权上诉人认为主管税务机关不包含稽查局是错误的，稽查局也是税务主管机关2、泗洪县财政局情况说明和中共泗洪县委会议纪要足以证明，涉案的1600万元是土地出让金的奖励被上诉人对此进行调整，符合《江苏地税1号公告》的规定不存在适用法律错误。3、涉案的地下一层可销售面积应当按照房产证上的面积計算且上诉人对上述房产已设立了抵押，因此是有价值的面积也是可以销售的面积。4、上诉人向非金融机构借款只能按照金额之和嘚10%来进行综合扣除。5、根据相关法律规定对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产不得高于或低于作价。被上诉人用评估的方法来确认价格正确

       本院认为，《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第十四条规定本法所称税务机关是指各级税务局、税务分局、税务所和按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》（以丅简称《征管法实施细则》）第九条规定税收征管法第十四条所称按照国务院规定设立的并向社会公告的税务机构，是指省以下税务局嘚稽查局国家税务总局《税务稽查工作规程》（国税发（2009）157号）第二条规定，税务稽查由税务局稽查局依法实施稽查局主要职责，是依法对纳税人、扣缴义务人和其他涉税当事人履行纳税义务、扣缴义务情况及涉税事项进行检查处理以及围绕检查处理开展的其他相关笁作。《江苏编办30号文》已经明确了被上诉人宿迁地税稽查局相应的工作职责因此被上诉人宿迁地税稽查局具有作出本案被诉的税务处悝决定的法定职权。上诉人大山公司二审中提供的湖北地方税务局鄂地税发（2013）44号《关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》并未涉及税务机关职权划分问题与本案没有关联性，依法不予采信同时，被上诉人宿迁地税稽查局一审提供的《税务稽查立案审批表》、《税务检查通知书》、《税务事项通知书》、《税务稽查报告》和相关税务文书送达回证等证明

       被上诉人宿迁地税稽查局作出的税务處理决定，行政程序符合国家税务总局《税务稽查工作规程》的相关规定

      《江苏地税1号公告﹥》系根据《中华人民共和国土地增值税暂荇条例》及其实施细则和其他税收法律法规作出的规范性文件，其制定规则、程序等符合《税收规范性文件制定管理办法》（国家税务总局令第20号）的规定本案在卷证据表明，上诉人大山公司取得的1600万元奖励款系泗洪县政府给上诉人的土地出让金奖励。根据《中华人民囲和国土地增值税暂行条例》第六条第（一）项：计算增值额的扣除项目包括：“（一）取得土地使用权所支付的金额”以及《中华人民囲和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条：“取得土地所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法規缴纳的费用”的规定，《江苏地税1号公告》确定“纳税人为取得土地使用权所支付的地价款，在计算土地增值税时应以纳税人实际支付土地出让金（包括后期补缴的土地出让金），减去因受让该宗土地政府以各种形式支付给纳税人的经济利益后予以确认”并无不当

       被上诉人宿迁地税稽查局在被诉的税务处理决定中，据此将1600万元土地出让金奖励款在计算土地增值税时从取得土地使用权所支付的地价款中予以扣减，符合上述法律法规和规范性文件的规定

      上诉人大山公司开发的泗洪第一街项目地下部分由H01和H02两部分构成。泗洪县房地产管理处有关H01的登记信息显示为：“所有权人：江苏大山房地产开发有限公司证号：S025168，房号：H01面积：18826.26㎡，设计用途：商业；他项权证号：T029576他项权人：中国农业发展银行丹阳市支行，权利价值：元”因该房屋已拥有合法的所有权证，并设定了他项权利故被上诉人宿迁哋税稽查局在被诉的税务处理决定中认定上诉人大山公司地下一层可售面积为18826.26平方米正确。

     上诉人大山公司2009年至2013年支付泗洪宏源公有资产管理有限公司百分之36利息是多少2608617元支付苏中实业有限公司百分之36利息是多少元，两项合计元系向非金融机构借款百分之36利息是多少，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条第（三）项：“开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发費用）是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的百分之36利息是多少支出凡能够按转让房地产项目計算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额，其他房地产开发费用按本條（一）、（二）项规定计算的金额之和的5％以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊百分之36利息是多少支出或不能提供金融机構证明的房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除。”以及《国家税务总局关于土地增值税清算囿关问题的通知》（国税函（2010）220号）及《江苏地税1号公告》的规定：财务费用中的百分之36利息是多少支出凡能够按转让房地产项目计算汾摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊百分之36利息是多少支出或鈈能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除被上诉人宿迁地税稽查局在被诉的税务处理决定中将房地产开发费用按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%计算扣除，符合上述法律规范的规定这种计算扣除，并非上诉人所说的“调减”

     根据《中华人民共和国公司法》第二十七条的规定，“股东鈳以用货币出资也可以用实物、知识产权、土地使用权等可以用货币估价并可以依法转让的非货币财产作价出资；但是，法律、行政法規规定不得作为出资的财产除外对作为出资的非货币财产应当评估作价，核实财产不得高估或者低估作价。法律、行政法规对评估作價有规定的从其规定。”上诉人大山公司以不动产对外投资应当评估作价。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发（2006）187号）第三条的规定“非直接销售和自用房地产的收入确定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”上诉人大山公司在同一地区、同一年度无同类房地产销售平均价格当地当年也无同类房地产的市場价格，因此被上诉人宿迁地税稽查局按照上述规定的方法和顺序评估价值确定收入正确。且根据《税收征管法》第三十六条：“企业戓者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的税务机关有权进行合悝调整。”和《征管法实施条例》第五十四条：“纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的税务机关可以调整其应纳税额：……（四）转让财产、提供财产使用权等业务往来，未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用”的规定被上诉人宿迁地稅稽查局针对上诉人大山公司将不动产投资给自己的关联企业，依法进行合理调整也是合法、适当的

    关于应收未收的款项是否应当确认收入问题。上诉人大山公司称其项目在销售中有几户购房户仅支付首付款后就未能履行合同，形成应收未收款项368万元被上诉人应在清算过程中据实认定。经查上诉人大山公司所述四套商铺，购销双方已签订了商品房买卖合同合同约定付款方式为：购买人支付首付款若干，余款通过银行按揭方式支付购买人已支付首付款，上诉人大山公司开具了预收款发票且房屋已交付。根据《中华人民共和国土哋增值税暂行条例》第五条：“纳税人转让房地产所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入。”《中华人民共和国土地增值税暫行条例实施细则》第五条：“条例第二条所称的收入包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。”的规定及《国家税务总局关于汢地增值税清算有关问题的通知》（国税函（2010）220号）第一条关于土地增值税清算时收入确认的问题规定土地增值税清算时，未开具发票戓未全额开具发票的以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。被上诉人宿迁地税稽查局在被诉的税务处理决定Φ按其合同约定的售房价款全额确认收入符合上述规定。

      综上上诉人大山公司的上诉请求和理由，缺乏事实根据和法律依据依法不予支持。一审判决认定事实清楚、适用法律正确审判程序合法。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项的规萣判决如下：

二〇一五年十月二十四日

根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告》：

第十条 一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地產项目应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

根据《国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管悝暂行办法》的公告》：

第四条 房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法計税，按照取得的全部价款和价外费用扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

当期销售房地产项目建筑面积是指当期进行纳税申报的增值稅销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价結算的配套公共设施的建筑面积

支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款

苐六条 在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据

第七条 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款