天津市房地产发展（集团）股份囿限公司 600322 2013年年度报告 重要提示 一、 公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、 完整不存在虚假記载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任 二、 未出席董事情况 未出席董事职务 未出席董事姓名 未出席董事的原因说奣 被委托人姓名 董事 乔小明 外出 武静 独立董事 张云集 因公外出 漆腊水 三、 中喜会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、 公司负责人张建台、主管会计工作负责人王大铮及会计机构负责人（会计主管人员） 纪建刚声明：保证年度报告中財务报告的真实、准确、完整 五、 经董事会审议的报告期利润分配预案或公积金转增股本预案：2013年母公司实现净 利润为59,034, tffz@ 电子信箱 tffz@.cn 公司年喥报告备置地点 公司董事会办公室 五、 公司股票简况 公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 A股

600322 六、 公司报告期内注册变哽情况 (一) 基本情况 公司报告期内注册情况未变更。 (二) 公司首次注册情况的相关查询索引 公司首次注册情况详见公司2011年年度报告公司基本情況 (三) 公司上市以来，主营业务的变化情况 公司上市以来主营业务未发生变化。 (四) 公司上市以来,历次控股股东的变更情况 公司上市以来控股股东未发生变更。 七、 其他有关资料 公司聘请的会计师事务所名称（境内） 名称 中喜会计师事务所（特殊普通 合伙） 办公地址 北京市崇文门外大街11号新成 文化大厦A座11层 签字会计师姓名 祁卫红 吴兴华 第三节 会计数据和财务指标摘要 一、 报告期末公司近三年主要会计数据囷财务指标 (一) 主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 2013年 2012年 本期比上年 同期增减 (%) 2011年 营业收入 1,749,436,.cn） 第五节 重要事项 一、 重大诉讼、仲裁和媒体普遍质疑的事项 本年度公司无重大诉讼、仲裁和媒体质疑事项 二、 报告期内资金被占用情况及清欠进展情况 √ 不适用 三、 破产偅整相关事项 √ 不适用 四、 资产交易、企业合并事项 √ 不适用 五、 公司股权激励情况及其影响 √ 不适用 六、 重大关联交易 (一) 与日常经营相關的关联交易 1、 已在临时公告披露且后续实施无进展或变化的事项 事项概述 查询索引 公司受天津市保障住房建设投资有限公司的委托，建設天津市大寺新 家园公租房项目天房建设是天津市大寺新家园公租房项目的施工总承包 单位。因工程建设需要且为了保证工程质量，公司全资子公司天津市凯 泰建材经营有限公司（以下简称“凯泰建材”）与天津天房建设工程有限 公司（以下简称“天房建设”）签订了《钢材购销合作框架协议》向其销 售钢材不超过40,000吨，合计金额不超过15,000万元合同期限12个月， 用于大寺新家园公租房建设项目该笔交易嘚定价基础为《我的钢铁网》 送货当日天津市场建筑钢材工地采购价格行情的唐、承、宣钢的单价为基 准价（如遇节假日按放假前最后一ㄖ网上的价格执行）。该笔关联交易在 公允、公平、自愿平等的原则下进行本次定价与其他非关联方交易定价 相同。该事项已经独立董倳事前认可并发表独立意见董事会预算与审计 委员会出具了书面审核意见。公司董事会审议该笔关联交易时关联董事 回避表决。 关于忝津市房地产 发展（集团）股份有 限公司全资子公司 天津市凯泰建材经 营有限公司向关联 方销售钢材的关联 交易公告（公告编 号：） 公司與控股股东子公司天津市天房物业管理有限公司于2010年签订 了将部分固定资产和投资性房产继续委托给天津市天房物业管理有限公 司经营管悝的协议此次委托给天津市天房物业管理有限公司经营管理的 有友谊公寓、川北里、长寿公寓、环湖大厦、欣苑公寓、德恩里等地点的 房产，合计面积.cn 2013年1月15日 2013年第二次 临时股东大会 2013年1月30日 审议公司关于为公司全 资子公司天津市凯泰建 材经营有限公司提供担 保的议案 经审議议案 全部通过 上海证券交易所 网站 .cn 2013年1月31日 2013年第三次 临时股东大会 2013年3月22日 1、审议公司关于为公司 全资子公司天津市华亨 房地产开发有限公司提 供担保的议案（农业银 行）；2、审议公司关于 为公司全资子公司天津 市华亨房地产开发有限 公司提供担保的议案 （西藏信托）。 经审議议案 全部通过 上海证券交易所 网站 .cn 2013年3月23日 2012年度股东 大会 2013年6月14日 1、审议公司2012年度 董事会工作报告；2、审 议公司2012年度监事会 工作报告；3、审議公司 经审议议案 全部通过 上海证券交易所 网站 .cn 2013年6月15日 2012年年度报告及报告 摘要；4、审议公司2012 年财务决算报告；5、审 议公司2012年度利润分 配预案；6、审议公司 2013年预算方案；7、审 议续聘2013年度财务和 内控审计机构的议案； 8、审议公司关于为公司 全资子公司天津市天房 海滨建设发展有限公司 提供担保的议案；9、听 取独立董事述职报告 2013年第四次 临时股东大会 2013年8月28日 审议公司关于为控股子 公司天津市天蓟房地产 开发有限責任公司提供 担保的议案。 经审议议案 全部通过 上海证券交易所 网站

券条件的 议案；2、审议公司关于 公开发行

券的议 案；（1）、发行规模（2）、 发行对象及向公司股东 配售的安排（3）、债券 期限（4）、债券利率及 其确定方式（5）、担保 方式（6）、募集资金的 用途（7）、发行方式（8）、 发行对象（9）、拟上市 交易场所（10）、偿债保 障措施（11）、决议的有 效期3、审议公司关于 提请股东大会授权董事 会办理本次發行

券相关事项的议案。 经审议议案 全部通过 上海证券交易所 网站 .cn 2013年9月7日 三、 董事履行职责情况 (一) 董事参加董事会和股东大会的情况 董事 姓名 是否独 立董事 参加董事会情况 参加股东 大会情况 本年应参加 董事会次数 6 通讯方式召开会议次数 5 现场结合通讯方式召开会议次数 0 (二) 独立董事对公司有关事项提出异议的情况 报告期内公司独立董事未对公司本年度的董事会议案及其他非董事会议案事项提出异 议。 四、 董事會下设专门委员会在报告期内履行职责时所提出的重要意见和建议 报告期内公司战略委员会对公司新一期发展战略规划提出了有针对性嘚建设性意见。 公司根据战略委员会的意见要求最终确定了公司未来五年发展的总体思路和分年度的具体 工作部署，为公司下一阶段发展提供了支持此外，公司预算与审计委员会在审议公司定期 报告的工作中对公司财务及内控审计工作的改进也提出了建设性意见。 五、 监事会发现公司存在风险的说明 监事会对报告期内的监督事项无异议 六、 公司就其与控股股东在业务、人员、资产、机构、财务等方媔存在的不能保证独立性、 不能保持自主经营能力的情况说明 不适用 因股份化改造、行业特点、国家政策、收购兼并等原因存在同业竞争嘚，公司相应的解决措 施、工作进度及后续工作计划 不适用 七、 报告期内对高级管理人员的考评机制以及激励机制的建立、实施情况 根據《公司章程》的有关规定，公司结合本公司的实际情况制定有一整套科学的绩效 考评制度，使董事、高级管理人员的收益与公司的经濟效益挂钩公司董事、高级管理人员 的薪酬由董事会薪酬与考核委员会决定，公司董事会根据公司年初核定的经营目标年底按 照考核評定程序对其进行绩效考核后确定公司高级管理人员的薪酬标准。报告期内公司对 高级管理人员的考评均按照相关制度和程序执行。 第⑨节 内部控制 一、 内部控制责任声明及内部控制制度建设情况 公司已按照财政部、证监会等部委发布的《企业内部控制基本规范》以及《配套指引》 的要求于2011年11月完成了内部控制体系建设工作，《内控手册》与《内控制度汇编》 正式实施公司已建立了较为完善和健全的內部管理制度，涵盖了公司治理、工程管理、房 屋租售管理、考评计划及预算管理、财务管理、人力资源管理、行政管理、内部控制的检查 监督及信息披露等重大环节以上各项制度得到有效的贯彻执行，公司定期进行检查、评估 和及时的修订完善对公司的生产经营起到叻重要的指导、规范、控制和监督作用。公司将 在接下来的工作中进一步做好内控执行及内控审计工作逐步深化内部控制体系的建设，使 内控建设体系日趋完整 董事会认为，公司已完成内部控制体系建设工作现有的内部控制制度符合我国有关法 规和证券监管部门的要求，符合当前公司经营实际情况需要在企业管理各个过程、重大投 资、重大风险等方面发挥了较好的控制与防范作用，能够对公司各项業务的健康运行及公司 经营风险的控制提供保证公司内部控制系统完整、有效，能够保证公司规范、安全、顺畅 的运行 但由于内部控淛的内外部环境持续变化,可能导致原有控制活动不适用或者出现偏差， 随着公司未来经营发展的需要公司将不断深化管理，进一步完善內部控制制度使之始终 适应公司发展的需要和国家有关法律法规的要求。 公司已披露2013年度内部控制自我评价报告报告全文报告请查阅仩海证券交易所网 站（.cn）。 内部控制自我评价报告详见附件 二、 内部控制审计报告的相关情况说明 公司2013年度内部控制已经中喜会计师事务所审计并出具中喜专审字【2014】第vxxx 号内部控制审计报告，报告全文请查阅在上海证券交易所网站（.cn） 内部控制审计报告详见附件 三、 年喥报告重大差错责任追究制度及相关执行情况说明 公司已建立《年报信息披露重大差错责任追究制度》。报告期内公司未出现年报披露 偅大差错事项。 第十节 财务会计报告 公司年度财务报告已经中喜会计师事务所（特殊普通合伙）注册会计师祁卫红、吴兴华 审计并出具叻标准无保留意见的审计报告。 一、 审计报告 审 计 报 告 中喜审字【2014】第0622号 天津市房地产发展（集团）股份有限公司全体股东： 我们审计了後附的天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称"

"）财 务报表包括2013年12月31日的合并资产负债表和资产负债表、2013年度的合并利润表 囷利润表、合并现金流量表和现金流量表、合并股东权益变动表和股东权益变动表以及财务 报表附注。 一、管理层对财务报表的责任 编制囷公允列报财务报表是

管理层的责任这种责任包括：⑴按照企业会计准 则的规定编制财务报表，并使其实现公允反映；⑵设计、执行和維护必要的内部控制以使 财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。 二、注册会计师的责任 我们的责任是在执行审计工作的基础仩对财务报表发表审计意见我们按照中国注册会 计师审计准则的规定执行了审计工作。中国注册会计师审计准则要求我们遵守中国注册會计 师职业道德守则计划和执行审计工作以对财务报表是否不存在重大错报获取合理保证。 审计工作涉及实施审计程序以获取有关财務报表金额和披露的审计证据。选择的审计 程序取决于注册会计师的判断包括对由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险的评 估。茬进行风险评估时注册会计师考虑与财务报表编制和公允列报相关的内部控制，以设 计恰当的审计程序审计工作还包括评价管理层选鼡的会计政策的恰当性和作出会计估计的 合理性，以及评价财务报表的总体列报 我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的为发表审计意见提供了基础。 三、审计意见 我们认为

财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映 了

2013年12月31日的财务状况鉯及2013年度的经营成果和现金流量 中喜会计师事务所（特殊普通合伙） 中国注册会计师：祁卫红 中国 北京 中国注册会计师：吴兴华 二〇一㈣年四月二十八日 二、 财务报表 合并资产负债表 2013年12月31日 编制单位:天津市房地产发展（集团）股份有限公司 单位:元 币种:人民币 项目 附注 法定玳表人：张建台 主管会计工作负责人：王大铮 会计机构负责人：纪建刚 母公司所有者权益变动表 2013年1—12月 单位:元 币种:人民币 项目 本期金额 实收资本 （或股本） 资本公积 减： 库存 股 专项 储备 盈余公积 一般风 险准备 未分配利润 所有者权益合计 一、公司的基本情况 天津市房地产发展（集团）股份有限公司（以下简称公司或本公司），创建于1981年 前身为天津市政府住宅统一建设办公室，后改建为天津市建设开发公司1988姩1月在建设 开发公司的基础上，组建了天津市房地产开发经营集团是天津市最早成立的房地产综合开 发企业。1992年5月30日经天津市经济体制妀革委员会以津体改委字（1992）33号文批准 实行股份制试点，更名为天津市房地产发展（集团）股份有限公司并经中国人民银行天津 市分荇津银金（1992）479号文件批复，通过定向募集的方式向法人单位和内部职工发行股 票正式改组为股份有限公司，成为天津市第一批股份制试點企业之一1999年经天津市 人民政府以津股批(1999)8号文件批复,公司注册资本由627,414,835.00元按50%比例进行缩减, 缩减后的股本为313,707,417.00元。根据中国证券监督管理委员會证监发行字[2001]50号《关 于核准天津市房地产发展（集团）股份有限公司公开发行股票的通知》公司利用上海证券 交易所交易系统，于2001年8月6ㄖ采用上网定价发行方式向社会公开发行人民币普通股 股票11000万股公司股本金为423,707,417.00元;2007年6月8日公司按照2006年度股东大 会决议,以2006年年末股本总额为基数,用资本公积向全体股东每10股转增10股股份,本次以 资本公积转增股本后,股本总股达到847,414,834.00元。经2007年3月24日召开的第五届董 事会十二次会议和2007年4月16ㄖ召开的2006年度股东大会审议通过公司决定2007年 非公开发行股票，并经中国证监会“证监发行字[号”文件核准公司向本次非公开发 行确认嘚特定投资者发行股份258,285,166股。本次发行后公司股本变更为人民币 1,105,700,000元 公司是天津市首家以房地产为主，贸易流通为辅的大型企业集团其经營范围为房地产 开发及商品房销售、危房改造、基础设施建设、建筑设计、物业管理、咨询、商业（内贸）、 物资供销及仓储业、货物运輸、工程项目管理及咨询服务等。 二、财务报表的编制基础 本公司财务报表以持续经营为编制基础 三、遵循企业会计准则的声明 本公司聲明编制的财务报表执行企业会计准则的要求,真实、完整地反映了本公司财务 状况、经营成果和现金流量等财务信息。 四、公司采用的主偠会计政策、会计估计及合并会计报表的编制方法 （一）会计准则和会计制度 本公司执行《企业会计准则》及《企业会计准则应用指南》囷财政部《企业会计准则解 释》的有关规定 （二）会计年度 本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。 （三）记账本位币 本公司的记账本位币为人民币 （四）记账基础和计量属性 以权责发生制为记账基础，除交易性金融资产、可供出售金融资产、符合条件的投资 性房地产、非同一控制下的企业合并、具有商业目的的非货币性资产交换、债务重组、投资 者投入非货币资产、交易性金融负债、衍生工具等以公尣价值计量外均以历史成本为计量 属性。 （五）同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法 同一控制下企业合并 参与合并的企業在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性 的，为同一控制下的企业合并同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业 控制权的一方为合并方参与合并的其他企业为被合并方。 合并日是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。 合并方在企业合并中取得的资产和负债按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方 取得的净资产账面价值与支付的合并对价的账媔价值(或发行股份面值总额)的差额调整资 本公积中的股本溢价及原制度资本公积转入的余额，不足冲减的则调整留存收益 合并方为进荇企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益 非同一控制下的企业合并 参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方朂终控制的，为非同一控制下的企 业合并非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买 方参与合並的其他企业为被购买方。 购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。 对于非同一控制下的企业合并合并成本为购买日购買方为取得对被购买方的控制权而 付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。通过多次交换交易分步 实现的企业匼并合并成本为每一单项交易成本之和。在合并合同中对可能影响合并成本的 未来事项作出约定的购买日如果估计未来事项很可能发苼并且对合并成本的影响金额能够 可靠计量的，也计入合并成本 非同一控制下企业合并中所取得的被购买方可辨认资产、负债及或有负債在收购日以公 允价值计量。 合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额确认为商誉。 合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的首先对取得的被购买方 各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量進行复核，复核后合并成 本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的其差额计入当期损益。 非同一控制下的企业合并Φ购买方为企业合并发生的各项直接相关费用，于发生时计 入当期损益；购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费鼡计入权益性 证券或债务性证券的初始确认金额。 （六）合并会计报表的编制方法 合并财务报表的合并范围包括本公司及本公司控制的孓公司的财务报表控制是指本公 司及其子公司有权决定被投资单位的财务和经营政策，并能据以从该企业的经营活动中获取 利益 报告期内因同一控制下企业合并增加的子公司，调整资产负债表的期初数；并将该子公 司合并当期期初至报告期末的利润表和现金流量表纳入匼并范围 报告期内因非同一控制下企业合并增加的子公司，不调整资产负债表的期初数；并将该 子公司购买合并日至报告期末的利润表囷现金流量表纳入合并范围 报告期内处置子公司，不调整资产负债表的期初数；并将该子公司报告期初至处置日的 利润表和现金流量表納入合并范围 如果子公司执行的会计政策与本公司不一致，编制合并财务报表时已按照本公司的会计 政策对子公司财务报表进行了相应嘚调整；对非同一控制下企业合并取得的子公司已按照 购买日该子公司可辨认的资产、负债及或有负债的公允价值对子公司财务报表进荇了相应的 调整。 在编制合并财务报表时本公司与子公司及子公司相互之间的所有关联交易、往来余额、 关联损益将予以抵销。 （七）外币折算和汇兑损益会计处理方法 对发生的外币交易按交易发生日的即期汇率折算，外币账户的年末外币金额按年末市 场汇价中间价折算为人民币金额计算与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而 产生的差额，计入当期损益属于与购建或生产符合资本化条件的资产相关的外币借款产生 的汇兑差额，按照借款费用资本化的原则进行处理 （八）金融资产和金融负债核算方法 本公司按投资目的囷经济实质对拥有的金融资产分为以公允价值计量且其变动计入当 期损益的金融资产、可供出售金融资产、应收款项、持有至到期投资四夶类。 对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产初始确认按照公允价值计量资 产负债表日按公允价值调整账面价值，且其變动记入当期损益；处置时其公允价值与账面价 值的差额确认为投资收益同时调整公允价值变动损益。 对于可供出售金融资产按取得时嘚公允价值和相关交易费用作为初始入账金额在持有 期间取得的利息和现金股利确认为投资收益。资产负债表日按公允价值调整其账面價值公 允价值的变动计入资本公积，处置时将取得的价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收 益同时将原已计入资本公积的公允價值的变动累计额对应的处置部分的金额转出，计入投 资收益 对于公司销售商品或提供劳务形成的应收款项，按从购货方应收取的合同戓协议价款作 为初始确认金额收回或处置时将取得的价款与账面价值之间的差额计入当期损益。 对于持有至到期投资按取得时的公允价徝和相关交易费用作为初始入账金额在持有期 间按摊余成本和实际利率计算确认利息收入计入投资收益；处置时将取得的价款与该投资賬 面价值之间的差额计入投资收益。 本公司在资产负债表日对除以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以外的 金融资产的账面價值进行检查有客观证据表明该金融资产发生减值的，计提减值准备应 收款项、持有至到期投资发生减值时，将其账面价值减记至预計未来现金流量(不包括尚未 发生的未来信用损失)现值预计未来现金流量现值按照该金融资产的原实际利率折现确定。 确认减值损失后洳有客观证据表明该金融资产价值已恢复，且客观上与确认该损失后发生 的事项有关原确认的减值损失予以转回，计入当期损益但转囙后的账面价值不超过假定 不计提减值准备情况下该金融资产在转回日的摊余成本。当应收款项确实无法收回时在完 成所有必需的程序後，对应收款项进行核销期后收回已核销及应收款项计入收回当期的损 益。 金融负债分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融負债和以摊余成本计量的其 他金融负债两类以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的初始及后续计量采用 公允价值；其他金融负债按取得时的公允价值和相关交易费用作为初始入账金额，采用摊余 成本进行后续计量 （九）现金等价物的确定标准 公司根据《企業会计准则－现金流量表31号》的规定，对持有的期限短（一般不超过 三个月）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动很小的投資确认为现金等价物。 （十）应收款项 （1） 单项金额重大并单项计提坏账准备的应收款项 单项金额重大的判断依据或金额标准 期末余额夶于300万的应收款项 单项金额重大并单项计提坏账准备的计提 方法 有客观证据表明其发生了减值的根据其未来 现金流量现值低于其账面价徝的差额，单独进 行减值测试计提坏账准备。 (2) 按组合计提坏账准备应收款项 应收账款： 确定组合的依据： 组合名称 依据 账龄分析法组合 楿同账龄的应收款项具有类似信用风险特征 按组合计提坏账准备的计提方法： 组合名称 计提方法 账龄分析法组合 账龄分析法 其他应收款： 確定组合的依据： 组合名称 依据 账龄分析法组合 相同账龄的应收款项具有类似信用风险特征 子公司往来 应收款项的性质 按组合计提坏账准備的计提方法： 组合名称 计提方法 账龄分析法组合 账龄分析法 子公司往来 不计提坏账准备 组合中采用账龄分析法计提坏账准备： 账龄 应收账款计提比例的说明 其他应收款计提比例的说明 1年以内(含1年) 5% 有客观证据表明其发生了减值的，根据其未来现金 流量现值低于其账面价值嘚差额单独进行减值测 试，计提坏账准备 对应收票据、预付款项、应收利息、长期应收款等其他应收款项，根据其未来现金流量 现值低于 其账面价值的差额计提坏账准备 （十一）存货核算方法 1、存货分类 存货分类为原材料、低值易耗品、开发成本、开发产品等，主要包括土地开发、房屋开 发、公共配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用开发成本按土地开发、房屋 开发、公共配套设施和玳建工程等分类，并按成本项目进行明细核算 2、存货取得和发出的计价方法 ⑴ 存货取得时的计价方法 ① 对开发产品成本核算采用品种法，直接费用按成本核算对象归集开发间接费用按 一定比例 的分配标准分配，计入有关开发产品成本 应计入存货成本的借款费用，按照《企业会计准则第17号——借款费用》的规定处理 ② 投资者投入的存货的成本，应当按照投资合同或协议约定的价值确定但合同或协 议約定价值不公允的除外。投资者投入的存货的成本应当按照投资合同或协议约定的价值 确定，但合同或协议约定价值不公允的除外 企業合并、非货币性资产交换和债务重组取得的存货的成本，应当分别按照《企业会计 准则第20号——企业合并》、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》和《企业会计准 则第12号——债务重组》确定 ⑵ 存货发出时的计价方法 ① 原材料发出时采用加权平均法； ② 开发产品發出时采用个别认定法确定其实际成本。 3、低值易耗品采用一次摊销法核算 4、开发用地的核算方法 对纯土地开发项目，在开发成本科目Φ单独设置土地开发明细科目核算土地开发过程 中所发生的各项费用，包括土地征用及拆迁补偿费、购入土地使用权价款、交纳土地使鼡权 出让金、过户费及三通一平前期工程费等直接或间接费用计算每平米的土地开发单位成本， 根据用途及使用面积分别计算转入开發产品―各明细项目。 对连同房产整体开发的项目其费用可分清负担对象，一般按实际占用面积分摊计入商 品房成本 5、公共配套设施費用的核算方法 因建设商品房住宅小区而一并开发建设的配套设备，按其性质和用途不同分为两类：一 类是开发小区内的公共配套设施包括开发住宅小区内的道路、商店、银行、邮局、派出所、 消防、水塔等非营业性文教、卫生、行政管理等；另一类是开发小区外的无偿茭付管理部门 使用的市政公共配套设施，其所需建设费用通过开发成本核算 公共配套设施费用的核算内容是指非经营性公共配套设施发苼的支出，凡与小区住宅建 设同步开发的列入当期开发成本；凡与小区住宅设施不同步进行的将尚未发生的公共配套 设施一般采取预提嘚方法，首先确定预提数额根据预算成本经批准后从开发成本科目预先 提取，待以后各期支付 6、存货计提跌价准备的确认标准、计提方法 ⑴ 资产负债表日，存货应当按照成本与可变现净值孰低计量存货成本高于其可变现 净值的，应当计提存货跌价准备计入当期损益。 ⑵ 原材料和低值易耗品按照存货类别计提存货跌价准备对开发产品按存货单项计提 存货跌价准备。 ⑶ 资产负债表日公司应当确定存貨的可变现净值。以前减记存货价值的影响因素已 经消失的减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的存货跌价准备的金额内转回转囙的 金额计入当期损益。 （十二）长期股权投资的核算方法 （1）长期股权投资的投资成本确定： 企业合并形成的长期股权投资按照下列規定确定其投资成本： ①同一控制下的企业合并中，合并方以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及 以发行权益性证券作为合并對价的应当在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的 份额作为长期股权投资的投资成本。 ②非同一控制下的企业合并中购买方在购买日应当以按照《企业会计准则第20号—— 企业合并》确定的合并成本作为长期股权投资的投资成本。 除企业合并形成的长期股权投資以外其他方式取得的长期股权投资，按照下列规定确 定其投资成本： ①以支付现金取得的长期股权投资应当按照实际支付的购买价款作为投资成本。投资 成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出但实际支付的价款中 包含的已宣告但尚未领取的现金股利，应作为应收项目单独核算 ②以发行权益性证券取得的长期股权投资，应当按照发行权益性证券的公允价值作为投 资成本 ③投资者投入的长期股权投资，应当按照投资合同或协议约定的价值作为投资成本但 合同或协议约定价值不公允的除外。 （2）长期股權投资的后续计量及损益确认方法： ①公司对子公司的长期股权投资以及对被投资单位不具有共同控制或重大影响且在活 跃市场中没有报價、公允价值不能可靠计量的长期投资采用成本法核算 ②公司对被投资单位具有共同控制或重大影响的采用权益法核算。 （3）共同控制、重大影响的确定依据 ①共同控制的确定依据主要包括：任何一个合营方均不能单独控制合营企业的生产经营 活动；涉及合营企业基本经營活动的决策需要各合营方一致同意等 ②重大影响的确定依据主要包括：当本公司直接或通过子公司间接拥有被投资单位20％ （含）以上泹低于50％的表决权股份时，除非有明确证据表明该种情况下不能参与被投资单 位的生产经营决策不形成重大影响外，均确定对被投资单位具有重大影响；本公司拥有被 投资单位20％（不含）以下的表决权股份一般不认为对被投资单位具有重大影响。 但符合下列情况的也確定为对被投资单位具有重大影响：A.在被投资单位的董事会或 类似的权力机构中派有代表；B.参与被投资单位的政策制定过程；C.与被投资单位之间发生 重要交易；D.向被投资单位派出管理人员；E.向被投资单位提供关键技术资料。 ⑷长期股权投资减值的确认 资产负债表日若因市價持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因使长期股权投资存 在减值迹象时，根据长期股权投资的公允价值减去处置费用后的净额与长期股权投资预计未 来现金流量的现值两者之间较高者确定长期股权投资的可回收金额长期股权投资的可收回 金额低于账面价值时，将资產的账面价值减记至可收回金额减记的金额确认为资产减值损 失，计入当期损益同时计提相应的资产减值准备。所计提的长期股权投資减值准备在以后 年度将不再转回本公司对因企业合并所形成的商誉，无论是否存在减值迹象均在每年末 进行减值测试。 （十三）投資性房地产的核算方法 1、投资性房地产包括： ⑴ 已出租的土地使用权 ⑵ 长期持有并准备增值后转让的土地使用权。 ⑶ 公司拥有并已出租嘚建筑物 2、初始计量。 ⑴ 外购投资性房地产的成本包括购买价款和可直接归属于该资产的相关税费。 ⑵ 自行建造投资性房地产的成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必 要支出构成。 ⑶ 以其他方式取得的投资性房地产的成本适用相关会计准则的规定确認。 ⑷ 与投资性房地产有关的后续支出满足投资性房地产确认条件的，计入投资性房地 产成本；不满足确认条件的在发生时计入当期損益。 3、采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》 采用成本模式计量的土地使用权的后续计量，适用《企业会计准则第6号——无形资产》 存在减值迹象的，按《企业会计准则第 8 号——資产减值》的规定处理 （十四）固定资产计价和折旧方法 1、固定资产的标准 固定资产是指同时具有下列两个特征的有形资产： ⑴ 为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的； ⑵ 使用寿命超过一个会计期间。 2、固定资产确认条件 固定资产同时满足下列条件的才能予鉯确认： ⑴ 该固定资产包含的经济利益很可能流入公司； ⑵该固定资产的成本能够可靠计量。 3、固定资产的分类 房屋或建筑物、运输设备、生产设备、办公设备 4、固定资产的计量 ⑴ 固定资产的初始计量 固定资产应当按照成本计量 ⑵ 固定资产的后续计量 ① 公司应当对所有固萣资产计提折旧；但是，已提足折旧仍继续使用的固定资产等除 外 ② 公司应当根据固定资产的性质和使用情况，合理确定固定资产的使鼡寿命和预计净 残值 ③ 固定资产折旧方法为年限平均法。 ④ 固定资产的减值应当按照《企业会计准则第8号――资产减值》处理。 公司凅定资产的分类、估计使用年限、年折旧率、残值率如下： 固定资产类别 估计使用年限(年) 预计残值率(%) 年折旧率(%) 房屋及建筑物 15-30 3 6.47-3.23 运输设备 6 3 16.17 生产設备 8 3 12.13 办公设备 5-10 3 19.4-9.7 固定资产在期末时按照账面价值与可收回金额孰低计量，对可收回金额低于账面价值 的差额计提固定资产减值准备。 （┿五）无形资产的会计处理方法 1、无形资产的确认 同时满足下列条件的无形项目才能确认为无形资产： ⑴ 符合无形资产的定义； ⑵ 与该資产相关的预计未来经济利益很可能流入公司； ⑶ 该资产的成本能够可靠计量。 2、初始计量 ⑴ 外购无形资产的成本包括购买价款、其他稅费以及直接归属于使该项资产达到预 定用途所发生的其他支出。 ⑵ 自行开发的无形资产其成本包括自满足《企业会计准则第6号―无形資产》第四 条和第九条规定后至达到预定用途前所发生的支出总额，但是对于以前期间已经费用化的支 出不再调整 ⑶ 投资者投入的无形資产，应当按照投资合同或协议约定的价值作为成本但合同或 协议约定价值不公允的除外。 ⑷ 企业合并取得的无形资产的成本应当按照《企业会计准则第20号――企业合并》 确定。 非货币性资产交换取得的无形资产的成本应当按照《企业会计准则第7号――非货币性资 产茭换》确定。 债务重组取得的无形资产的成本应当按照《企业会计准则第12号――债务重组》确定。 政府补助取得的无形资产的成本应當按照《企业会计准则第16号――政府补助》确定。 3、后续计量 ⑴ 使用寿命有限的无形资产自取得当月起在预计使用年限内分期平均摊销。如果预 计使用年限超过了相关合同规定的受益年限或法律规定的有效年限的按相关合同规定的受 益年限或法律规定的有效年限两者之Φ较短的年限分期平均摊销。如果合同和法律没有明确 规定有效使用年限的按不超过10 年的期限摊销。 ⑵ 使用寿命不确定的无形资产不应攤销 ⑶ 无形资产的减值， 年末公司对无形资产逐项进行检查如果其可收回金额低于账面价值，则按单项无形资 产可收回金额低于其账媔价值的差额计提无形资产减值准备。无形资产减值准备一经计提 不予转回。 （十六）、商誉 1、商誉：在非同一控制下的企业合并中公司对合并成本大于合并中取得的被购买方 可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉 2、公司区别下列情况确定合并成本： ⑴ 一佽交换交易实现的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控 制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性證券的公允价值 ⑵ 通过多次交换交易分步实现的企业合并，合并成本为每一单项交易成本之和 ⑶ 购买方为进行企业合并发生的各项直接相关费用也应当计入企业合并成本。 ⑷ 在合并合同或协议中对可能影响合并成本的未来事项作出约定的购买日如果估计 未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的，购买方将其计入合并成 本 3、公司对企业合并所形成的商誉，在每年年度终了按照《企业会计准则第8号-资产减 值》进行减值测试商誉应当结合与其相关的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较相 关资产组或者资产组組合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额 如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，確认商誉的减值损失 （十七）长期待摊费用核算方法 长期待摊费用是指公司已经支出，但摊销期限在一年以上（不含一年）的各项费用按 实际发生额核算，在项目受益期内平均摊销无受益期的按五年平均摊销。 （十八）借款费用的会计处理方法 1、借款费用包括借款利息、折价或者溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的 汇兑差额等 2、确认与计量 ⑴ 发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条 件的资产的购建或者生产的应当予 以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用应当在发生时根据其发生额确认为费用，计 入当期损益 符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使用或者 可销售状态的资产包括固定资产和需要經过相当长时间的购建或者生产活动才能达到可使 用或可销售状态的存货、投资性房产等。 ⑵ 借款费用只有同时满足以下三个条件时才應当开始资本化： ① 资产支出已经发生； ② 借款费用已经发生； ③ 为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已經开始。 ⑶ 在资本化期间内每一会计期间的利息（包括折价或溢价的摊销）资本化金额，应 当按照下列规定确定： ① 为购建或者生产符匼资本化条件的资产而借入专门借款的应当以专门借款当期实 际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入戓进行暂时性投资 取得的投资收益后的金额确定 专门借款，是指为购建或者生产符合资本化条件的资产而专门借入的款项 ② 为购建或鍺生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，公司应当根据累计资 产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率计算确定 一般借款应予资本化的利息金额。资本化率应当根据一般借款加权平均利率计算确定 资本化期间，是指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间借款费用暂停资本 化的期间不包括在内。 ⑷ 在资本化期间每一会计期间的利息资本化金额，不应当超过当期相关借款实际发 生的利息金额 ⑸ 借款存在折价或者溢价的，应当按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价戓 者溢价金额调整每期利息金额。 ⑹ 在资本化期间内外币专门借款本金及利息的汇兑差额，应当予以资本化计入符 合资本化条件的資产的成本。 ⑺ 专门借款发生的辅助费用在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可 使用或者可销售状态之前发生的，应当茬发生时根据其发生额予以资本化计入符合资本化 条件的资产的成本；在所购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用或者鈳销售 状态之后发生的，应当在发生时根据其发生额确认为费用计入当期损益。 一般借款发生的辅助费用应当在发生时根据其发生额確认为费用，计入当期损益 ⑻ 符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超 过3 个月的，应当暂停借款费用的资本化在中断期间发生的借款费用应当确认为费用， 计入当期损益直至资产的购建或者生产活动重新开始。如果中断是所购建或者生产的符合 资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态必要的程序借款费用的资本化应当继续 进行。 ⑼ 购建或者生产的符匼资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时借款费用 应当停止资本化。在符合资本化条件的资产达到预定可使用用或者可销售狀态之后所发生的 借款费用应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益购建或者生产的资产的 各部分分别完工，但必须等箌整体完工后才可使用或者可对外销售的应当在该资产整体完 工时停止借款费用的资本化。 （十九）、预计负债的确认原则 1、若与或有倳项相关的义务同时符合以下条件则将其确认为负债： ⑴ 该义务是企业承担的现时义务； ⑵ 该义务的履行很可能导致经济利益流出企业； ⑶ 该义务的金额能够可靠地计量。 2、预计负债按照履行现时义务所需支出的最佳估计数进行初始计量所需支出存在一 个连续范围，且該范围内各种结果发生的可能性相同的最佳估计数按该范围的中间值确定； 在其他情况下最佳估计数按如下方法确定： ⑴ 或有事项涉及單个项目时,最佳估计数按最可能发生金额确定； ⑵ 或有事项涉及多个项目时，最佳估计数按各种可能发生额及其发生概率计算确定 公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方或其他方补偿的，则补偿金额在基 本确定能收到时作为资产单独确认。确认的补偿金额鈈超过所确认预计负债的账面价值 （二十）资产减值损失的会计处理方法 1、资产减值，是指资产的可收回金额低于其账面价值 2、资产減值会计政策的适用范围 ⑴ 以成本模式计量的投资性房地产 ⑵ 投资企业能够对被投资企业实施控制的长期股权投资 ⑶ 投资企业对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资 ⑷ 固定资产、在建工程、固定资产清理和工程物资 ⑸ 无形资产、科研开发支出 ⑹ 商誉 ⑺ 长期待攤费用 ⑻ 资产组和资产组合 3、资产减值的认定、资产可回收金额的计量和资产减值损失的确定 ⑴ 公司应当在会计期末判断资产是否存在可能发生减值的迹象。 ⑵ 资产存在减值迹象的应当估计其可收回金额。 ① 可收回金额应当根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资產预计未来现金流 量的现值两者之间较高者确定 ② 资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值，只要有一 项超过了资产的账面价值就表明资产没有发生减值，不需再估计另一项金额 ③ 公司无法可靠估计资产的公允价值减去处置费用后的净额嘚，应当以该资产未来现 金流量的现值作为其可收回金额 资产未来现金流量的现值，应当按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产苼的预计 未来现金流量选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。 ⑶ 资产减值损失的确定 ① 可收回金额的计量结果表明资产嘚可收回金额低于其账面价值的，应当将资产的 账面价值减记至可收回金额减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益同时计提楿 应的资产减值准备。 ② 资产减值损失确认后减值资产的折旧或者摊销费用应当在未来期间作相应调整， 以使该资产在剩余使用寿命内系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。 ③ 资产减值损失一经确认在以后会计期间不得转回。 4、资产组的认定及减值處理 有迹象表明一项资产可能发生减值的公司应当以单项资产为基础估计其可收回金额。 公司难以单项资产的可收回金额进行估计的應当按照该资产所属的资产组为基础确定资产 组的可收回金额。 资产组的认定应当以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或鍺资产组的现 金流入为依据。同时在认定资产组时，应当考虑公司管理层管理生产经营活动的方式和对 资产的持续使用或者处置的决策方式等 资产组一经确定，各个会计期间应当保持一致不得随意变更，如需变更公司管理层 应当证明该变更是合理的，并附注中作相應说明 （二十一）维修基金核算方法 公司根据《天津市商品房住宅维修基金管理办法》的规定，自2003年1月1日起,以销 售商品房款总额为基数,按一定比例向房地产维修基金管理部门缴存维修基金缴存比例为: 不配备电梯的商品住宅1%、配备电梯的商品住宅1.5%。缴存的维修基金列入营業费用核算 （二十二）质量保证金核算方法 公司根据售房协议，允许将施工单位工程总值的5％留做购房客户质量保证金通过“应 付账款”科目核算。开发产品出售后在保修期内发生的维修费用，冲减质量保证金不足 冲减的部分，计入销售费用待工程验收合格并在約定的保修期满后，如无质量问题再支 付给原施工单位。 （二十三）股份支付的会计处理方法 1、以权益结算的股份支付 ⑴ 以权益结算的股份支付换取职工提供服务或其他方提供类似服务的应当以授予职 工和其他方权益工具的公允价值计量。 ⑵ 授予后立即可行权的换取职笁服务或其他方类似服务的以权益结算的股份支付应 当在授予日按权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积 ⑶ 公司在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。 ⑷ 在行权日公司根据实际行权的权益工具数量，计算确萣应转入实收资本或股本的 金额将其转入实收资本或股本。 2、以现金结算的股份支付 ⑴ 以现金结算的股份支付应当以承担负债的公允價值计量。 ⑵ 授予后立即可行权的以现金结算的股份支付应当在授子日以承担负债的公允价值 计入相关成本或费用，相应增加负债 ⑶ 唍成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付， 在等待期内的每个资产负债表日应当以对可行权情况嘚最佳估计为基础，按照承担负债的 公允价值金额将当期取得的服务计入成本或费用和负债。 ⑷ 后续计量 ① 在资产负债表日后续信息表明当期承担债务的公允价值与以前估计不同的，应当 进行调整；在可行权日调整至实际可行权水平。 ② 公司应当在相关负债结算前的烸个资产负债表日以及结算日对负债的公允价值重 新计璧、其变动计入当期损益。 （二十四）营业收入确认原则及方法 根据《企业会计准则-收入》规定结合房地产行业特点，对各类业务收入具体确认原 则和方法： 1、营业收入： 1、 转让、销售土地和商品房： ⑴ 商品房竣工驗收具备入住交房条件并具有经购买方认可的销售合同或其他结算通 知书； ⑵ 履行了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或確信可以取得； ⑶ 成本能够可靠计量确认为营业收入的实现。 2、分期收款方式销售土地和商品房：按合同规定的收款数额根据应当收取的款项的 公允价值确定为实现的营业收入。应收的合同或协议的价款与其公允价值之间的差额确认 为未确认融资收益。在合同或协议期间内采用实际利率法进行摊销作为当期财务费用的抵 减，计入当期损益 3、对接受委托代建房屋或其他工程： ⑴ 如工程开始与完成在哃一会计年度工程竣工验收并办妥交接手续，开具“代建工程价 款结算账单”经委托单位签字认可后，确认为营业收入的实现； ⑵ 如工程开始与完成不在同一会计会计年度在资产负债表日，建造合同的结果能够 可靠估计的应当根据完工百分比法确认合同收入和费用。 ① 公司在资产负债表日应当按照合同总收入乘以完工进度扣除以前会计期间累计已 确认收入后的金额，确认为当期合同收入；同时按照合同预计总成本乘以完工进度扣除以 前会计期间累计已确认费用后的金额，确认为当期合同费用 ② 当期完成的建造合同，应当按照实際合同总收入扣除以前会计期间累计已确认收入 后的金额确认为当期合同收入；同时，按照累计实际发生的合同成本扣除以前会计期间累 计已确认费用后的金额确认为当期合同费用。 ⑶ 如工程开始与完成不在同一会计会计年度在资产负债表日，建造合同的结果不能 够鈳靠估计的应当区别以下情况处理： ① 合同成本能够收回的，合同收入根据能够收回的实际合同成本予以确认合同成本 在其发生的当期确认为合同费用。 ② 合同成本不可能收回的在发生时立即确认为合同费用，不确认收入 4、物业出租收入：①具有承租人认可的租赁匼同、协议或者其他结算通知书；②履行 了合同规定的义务，开具销售发票且价款已经取得或确信可以取得；③成本能够可靠计量 确认為营业收入的实现。 5、物业管理收入：在物业管理服务已提供对物业管理服务相关的经济利益能够流入 公司，与物业管理服务有关的成夲能够可靠地计量确认物业管理收入的实现。 6、提供劳务：在同一年度内开始并完成的以劳务已经提供、与交易相关的价款已经 收到戓已取得收取款项的证据，并且与该项劳务有关的成本能够可靠的计量时确认营业收 入的实现。如劳务的开始和完成分属不同的会计年喥在提供劳务交易的结果可靠估计的情 况下，在资产负债日按完工比例百分比法确认相关的劳务收入 确定提供劳务交易的完工进度，鈳以选用下列方法： ⑴ 己完工作的计量； ⑵ 己经提供的劳务占应提供的劳务总量的比例； ⑶ 己发生的成本占估计总成本的比例 7、他人使鼡本公司资产：他人使用本公司资产所发生的利息收入，按使用现金的时间 和适用利率计算确定；发生的使用费收入按有关合同或协议规萣的收费时间和方法计算确 定 上述收入的确定应同时满足： ⑴ 与交易相关的经济利益能够流入公司； ⑵ 收入的金额能够可靠的计量。 （②十五）所得税的会计处理方法 公司所得税会计处理采用纳税影响会计法递延税款按资产负债表债务法根据暂时性差 异计算。暂时性差異为资产或负债的账面价值与其计税基础之间的差额未作为资产和负债 确认的项目，按照税法规定可以确定其计税基础的该计税基础與其账面价值之间的差额也 属于暂时性差异。 暂时性差异按现行适用的税率对期末累计的所得税影响金额进行调整计量递延所得税 资产囷递延所得税负债时，采用与收回资产或清偿债务的预期方式相一致的税率和计税基 础 资产负债表日，公司应对递延所得税资产的账面價值进行复核如果未来期间很可能无 法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，减记递延所得税资产的账面价 值在佷可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额应当转回 （二十六）合作开发项目的会计处理方法 公司与外单位签定项目开发合同以及匼资开发项目，按照《财政部关于发布〈房地产开 发企业财务管理若干问题的补充规定〉的通知》要求进行账务处理公司、分公司或控股子 公司发生房地产开发合作项目时，按下列方法进行账务处理： 1、与房地产开发企业之间签订项目开发合同、合资开发项目合同项目開发合同中规 定按投资比例分配项目开发产品的，公司或控股公司作为主办单位的收到投资各方开发资 金作应付账款管理，按投资额比唎分配项目利润的收到投资各方开发资金作预收账款管理。 2、与其他无房地产开发经营权的单位签订合资开发项目合同合同中规定按各方出资 比例分配项目开发产品的，收到出资各方开发资金作预收账款管理合同中规定按各方投资 比例分配项目利润的，收到投资各方開发资金按预收账款管理 3、与土地方合作开发项目，按合同、协议约定的价值计入开发成本有关工程成本的 结转与营业收入的核算，按《 企业会计准则2006》规定进行日常核算 （二十七）年金计划的主要内容 1、年金参加人 与公司签订正式劳动合同的员工， 2、年金资金的筹集和缴费 ⑴ 企业年金的资金来源 本方案采取缴费确定型模式企业年金缴费由公司和参加人共同缴纳，实行全额积累 个人账户金额＝公司缴费划入部分+员工个人缴费部分+投资收益 ⑵ 公司缴费 ① 在总额控制的前提下，公司缴费部分按本公司上年度工资总额的一定比例提取按 照缴费分配方案，按月划转到账企业年金费用中公司出资部分在成本中列支。 ②公司出现亏损和关、停、并、转等情况下暂时无法履荇缴费义务时可暂停或延迟缴费 待公司出现盈利好转的情况下恢复缴费义务或弥补暂停缴费金额。 ⑶ 个人缴费 ① 参加人的个人缴费部分甴公司从个人工资中代为扣缴 ② 个人缴费周期与公司缴费同期相同。 ⑷ 公司可以根据实际情况的需要调整缴费方式及公司缴费的分配方式 ⑸ 公司缴费每年不超过公司上年度工资总额的1/12。公司和参加人个人缴费之和不超 过公司上年度工资总额的1/6 ⑹ 企业年金缴费标准按年喥进行调整，调整日为每年的1月1日；公司根据员工个人 截止12月31日的全年总收入调整下一年度缴费标准 3、账户管理 企业年金账户基金实行個人账户方式进行管理，同时建立公司账户用于归集公司缴费部 分的未归属权益 4、基金管理和分配 ⑴ 基金管理 ① 企业年金基金实行完全積累，采用个人账户方式进行管理按照国家规定投资运营， 其收益并入企业年金基金 ② 本方案归集的年金基金将委托给企业年金受托囚进行受托管理。公司成立企业年金 理事会作为企业年金受托人，负责制定企业年金基金投资策略编制企业年金基金管理和 财务会计報告，并对企业年金基金管理进行监督企业年金理事会由公司和职工代表组成， 其中职工代表不少于1/3 ③ 企业年金理事会设立企业年金基金账户用于归集当年提取和收缴的企业年金，归集 完毕后将公司和个人缴费款项直接足额汇至托管人处开立的受托财产托管专户由托管人进 行基金托管管理。 ④ 企业年金基金与受托人、托管人、账户管理人、投资管理人的自有资产或其他资产 分开管理不得挪作其他用途。 ⑵ 基金分配 企业年金基金投资运营净收益按照员工系数比例分配计入个人账户。 5、年金支付 符合下列条件之一的参加人可以领取夲方案的企业年金待遇： ⑴ 达到国家规定的退休年龄，根据相关法律、法规和政策办理了退休手续； ⑵ 在退休前死亡； ⑶ 出国定居 6、组織管理和监督 ⑴ 企业年金方案设立的程序。由公司协商代表与员工协商代表通过集体协商形式形成 年金草案经公司职工代表大会或其他囻主方式审议通过后，报天津市劳动保障部门备案 形成合格的企业年金方案。 ⑵ 公司通过集体协商推举代表成立企业年金理事会，由公司及下属各子、分公司代 表和职工代表组成理事会中职工代表不少于1/3。 ⑶ 按照相关的法规规定本公司年金基金采取市场化运营。以公司企业年金理事会作 为受托人本单位及全体员工作为委托人，本公司代表委托人与受托人签订受托管理合同 集体协商双方监督受托管理合同的履行的情况。 ⑷ 企业年金理事会作为受托人依法管理公司的企业年金事务，不得从事任何形式的 营业性活动 ⑸ 企业年金理倳会设立办事机构，行使相关的管理职权 （二十八）利润分配方法 根据《公司法》和本公司章程的规定，按以下顺序及比例进行分配：彌补以前年度亏损； 提取10%的法定盈余公积金；按当年股东大会决议提取任意盈余公积金；分配普通股股利 （二十九）会计政策、会计估計变更及前期差错更正 本报告期无会计政策、会计估计变更及前期会计差错调整。 五、税项： 公司主要税种和税率如下： 1、 企业所得税：鉯应纳税所得额为基数按25%计算缴纳 2、 营业税：按应税收入的5%计算缴纳。 3、 城建税：按应纳流转税额的7%计算缴纳 4、 教育费附加：按应纳鋶转税额的3%计算缴纳。 5、 地方教育费附加：按应纳流转税额的2%计算缴纳 6、 防洪工程维护费：按应纳流转税额的1%计算缴纳。 7、 土地增值税：按应税收入的2%、3%、5%计算预缴达到清算条件后据实清算。 六、企业合并及合并财务报表 1. 通过设立或投资等方式取得的子公司： 单位：元 幣种：人民 币 子公司全称 子 公 司 类 型 注册地 业 务 性 质 注册资本 经营范围 期末实际出资 额 子公司全称 持股 比例 (%) 表决 权比 例(%) 是否 合并 报表 少数股东权 益 少数股东权 益中用于冲 减少数股东 损益的金额 从母公司所有者权益冲减子公 司少数股东分担的本期亏损超 过少数股东在该子公司期初所 有者权益中所享有份额后的余 额 天津吉利大厦 有限公司

信托股份有限公司增 资5亿元公司持股比例由原来100％变为61.54％。 2、报告期内合並会计报表范围增减变动情况： 报告期内本公司新成立全资子公司天津市华塘房地产开发有限公司本公司能够对上述 公司实施控制，从荿立之日起纳入合并范围 七、合并会计报表主要项目注释 （金额单位：人民币元） 单项不计提 合计 117,092,903.85 37,092,903.85 31.68 说明：公司子公司海景公司为本公司與北京首都开发股份有限公司共同设立的房地 产开发企业，海景实业年初未分配利润已达到3亿多元双方股东约定本期不进行利润 分配，各借款8000万元预计上述款项发生坏账可能性较小，因此没有计提坏账准备 （3）组合中，按账龄分析法计提坏账准备的其他应收款： 账龄 期末数 期初数 账面余额 比例% 坏账准备 账面余额 比例% 坏账准备 一年以内 24,860,655.09 51.78 （5）本报告期实际核销的其他应收款：无 （6）本期转回或收回情况：夲报告期收回前期已核销坏帐117,207.40元 （7）期末其他应收款前五名： 单位名称 与本公司的关系 所欠金额 账 龄 占其他应收款总 额的比例% 北京首都開发股份有限公司 非关联方 （8）其他应收款中无持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股东单位的欠款。 （9）其他应收款期末余额比期初增加叻101.18%主要是由于本期公司子公司海景公 司向其股东

11,683,943,006.74 7,885,261,268.00 说明：本报告期新增的陈塘庄项目为公司拍得津西陈塘（挂）、津西陈塘（挂） 地块（陳塘庄项目），总价款17.4亿元已按期支付土地出让金17.4亿元，交易手 续费及契税可以现金5,706.55万元配套及其他开发费用5,770.72万元。 注：为准确地表述公司预交税费会计报表中将预交税费重新分类至其他流动资产 列示；并将2012年12月31日预交税费合计225,056,930.49元重新分类至本项目列示。 7、 联营企业投资 被投资单位名称 本企业持股比例(%) 本企业在被投资单位表决权比例(%) 天津市华富宫大饭店有限公司 46.33 说明：本报告期投资性房地产减少系絀售翠海红山、天房美域13、21、22组团车库所致。 备注：投资性房地产用于抵押的明细 单位： 万元 资产类别 年初借款金额 期末借款金额 吉利大廈1-3/10-11层 40,000.00 吉利大厦13-15层/吉利花园1-2层商铺 5,000.00 解释第一号》的相关规定合并时将非同一控制下企业投资形成的支付对价超出公司享有天 津吉利大厦有限公司可辨认净资产公允价值份额的部分作为商誉。 13、 长期待摊费用 项目名称 原值 期初数 本期增加 本期 转出 本期摊销 累计摊销 期末数 剩余攤 销期限 大理道100号租 天津市房地产开发 经营集团有限公司 廊坊银行天津分行 天津市凯泰建材有限公司 1,995.00 天津市房地产开发 经营集团有限公司 廊坊银行天津分行 天津市凯泰建材有限公司 2,000.00 天津市房地产开发 经营集团有限公司 天津农村商业银行 和平支行 天津市凯泰建材有限公司 2,000.00 天津市房地产开发 经营集团有限公司 天津农村商业银行 和平支行 天津市凯泰建材有限公司 1,000.00 天津市房地产开发 经营集团有限公司 天津银行第一中惢 支行 天津市凯泰建材有限公司 1,000.00 天津市房地产开发 经营集团有限公司 天津银行第一中心 支行 天津市凯泰建材有限公司 1,000.00 天津市房地产开发 经營集团有限公司

天津市房地产开发 经集团有限公司 合计 25,000.00 说明1：本报告期短期借款较期初增长199.62%系新增流动资金贷款所致。 说明2：本报告期保证及质押借款99,810万元为公司以对全资子公司华亨公司13亿元应收款 设立的财产权信托受益权，取得的信托收益权融资同时公司以持有的铨资子公司华亨公司 的100%股权进行质押。 说明3：本报告期保证及抵押借款25,000万元抵押资产为东丽单国用2008第100号《国有土 地使用权》（华明新家園117地块）。 17、 应付票据 票据种类 币种 期末数 期初数 银行承兑汇票 期初数 合 计 4,011,088,499.58 2,743,461,018.69 说明1：预收账款中无预收持有公司5%（含5%）以上表决权股份的股東单位款项 说明2：预收账款期末余额比期初余额46.21%，是由于本期公司达到预售条件并收到款 项的项目较多所致 20、 应付职工薪酬 项目

天津市房地产开 发经营集团有限 公司 欣苑大厦 1-3层、欣苑 社服楼、欣 苑游泳馆、 川北公建

天津市房地产开发 经营集团有限公司 合计 100,000.00 说明：该借款鉯公司持有的天津市华塘房地产开发有限公司100%股权进行质押，同时 以津西陈塘（挂）、津西陈塘（挂）地块土地使用权进行抵押 （5）截圵2013年12月31日抵押借款情况：

说明：2011年，本公司承揽了天津市大寺公租房代建项目该项目建设主体为天津市保 障住房建设投资有限公司，本報告期该建设主体拨付公司项目建设款1,140,129,372.20元本 公司已支付1,152,434,585.20元于该项目施工单位，所余款项为项目建设资金产生的利息收入 扣除付款手续费後的余额 29、预计负债 项目 期初数 （国税发[号）及天津市《天津市房地产开发企业土地增值税清算管理办法（试行）》 津地税地[2007]25号文件的規定，预计待清算土地增值税金额本报告期支付了部分项目的 清算税款。 30、 其他非流动负债 项目 期末数 期初数 筹建期间汇兑收益 5,329,855.77 5,329,855.77 200,729,462.88 说明：夲报告期营业税金及附加（不包括土地增值税）较上年同期减少47.21％主要原 因为本期结转收入较上年同期减少所致土地增值税较上年同期增长16.30%，主要原因为本 报告期销售以商品房为主上年前同期销售以保障房为主。 38、 营业费用 项 目 本期数 上年同期数

本公司向关联方购买货粅、接受劳务、租赁等行为均为保障本公司生产经营的正常进 行所必要，价格的确定是以交易发生时市场情况并在不超过供应地或服务哋市场价格的范围 内协商确定且不高于其向第三方销售的价格。 （2）购销商品、接受劳务的关联交易 关联方 关联交 易类型 关联交易 内容 關联交易 定价方式 售有限公司于2009年10月签订了《商品房销售代理协议》双方约定，天津市华亨房地产 开发有限公司开发建设的天房彩郡项目由该公司代理销售按销售额款的1％计提代理费。 天津市天房房地产销售有限公司 ①公司与参股公司—天津市天房房地产销售有限公司於2007年4月签订《商品房销售 代理协议》双方约定，公司建设的天房美域项目由该公司代理销售其价格按双方认可的 价格销售，并按售价總额计提1.5%的代理费该协议于2010年8月续签。该协议目前仍在 执行过程中 ②公司与参股公司—天津市天房房地产销售有限公司于2010年6月签订了《商品房销 售代理协议》，双方约定公司建设的天房翠海红山项目由该公司代理销售，按销售额款的 1.5％计提代理佣金该协议目前仍在執行过程中。 ③公司与参股公司—天津市天房房地产销售有限公司于2009年6月签订了《商品房销 售代理协议》双方约定，公司建设的天房雅韻项目由该公司代理销售按销售额款的1％ 计提代理佣金。 ④公司全资子公司天津市天房海滨建设发展有限公司与联营企业—天津市天房房地产 销售有限公司于2008年签订了《商品房销售代理协议》双方约定，天津市天房海滨建设发 展有限公司建设的汉沽区泰安里项目由该公司代理销售按销售额款的1.5％计提代理佣金。 该协议目前仍在执行过程中 天津天房建设工程有限公司 公司受天津市保障住房建设投资有限公司的委托，代为建设天津市大寺新家园公租房项 目天津天房建设工程有限公司（公司控股股东天津市房地产开发经营集团有限公司嘚控股 子公司）是天津市大寺新家园公租房项目的施工总承包单位。为了保证公租房项目的建材供 应和施工需要公司全资子公司天津市凱泰建材经营有限公司拟向天津天房建设工程有限公 司销售钢材不超过40,000吨，合计金额不超过15,000万元用于大寺新家园公租房建设项目。 本报告期内天津市凯泰建材经营有限公司共向天津天房建设工程有限公司销售各类钢材 12,709.25吨，不含税金额41,278,810.03元（含税金额48,296,207.73元） （4）关联托管/关聯承包情况 公司与联营企业-天津市天房物业管理有限公司签订了《委托资产经营管理合同》，委托 经营管理友谊公寓、川北里、长寿公寓、环湖大厦、欣苑公寓、德恩里等地点的房产合计 面积11,067.19平方米 , 委托年限为3年，从2011年1月1日起至2013年12月31日止委 托经营管理期间，上述资产的ㄖ常维护、发生的相关费用及经营收入均由天津市天房物业管 理有限公司承担和享有 （5）关联担保情况说明 单 位：万元 担保方 被担保方 擔保余额 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 天津海景实业有限公司 29,250.00 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 天津市华亨房地产开发囿限公司 76,000.00 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 天津市凯泰建材经营有限公司（

私募债券） 25,000.00 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 天津市天蓟房地产开发有限责任公司 3,382.20 天津市房地产开发经营集团有限公司 天津市房地产发展（集团）股份有限公司 293,810.00 天津市房地产开发经营集團有限公司 天津市凯泰建材经营有限公司（承兑汇票） 1,358.00 天津市房地产开发经营集团有限公司 天津市华亨房地产开发有限公司 50,000.00 天津市房地产開发经营集团有限公司 天津市华兆房地产开发有限公司 50,000.00 天津市房地产开发经营集团有限公司 天津市凯泰建材经营有限公司（银行借款） 17,995.00 公司在本年度财务报告出具之前没有需要说明的或有事项。 十、资产负债表日后事项 根据 2014 年4月28日董事会通过的决议： 2013 年度按已发行股本 1,105,700,000.00 股计算拟向全体股东每 10 股派发现金0.40元（含税），共计现金股利44,228,000元上 述利润分配预案尚需股东大会批准。 十一、其他重要事项 公司在本年度財务报告出具之前没有需要说明的其他重要事项 十二、母公司会计报表主要项目注释 （金额单位为人民币元） 除另有指明外，期末数指2013姩12月31日的数据期初数指2012年12月31日的数 据，本期数指2013年1-12月的数据上年同期数指2012年1-12月的数据。 1、应收账款 （1）应收账款按种类披露： 种类 （6）本期转回或收回情况：本报告期收回前期已核销坏帐117,207.40元 （7）期末其他应收款前五名： 单位名称 与本公司的关系 所欠金额 账龄 占其他应收款 总额的比例% 天津市华塘房地产开发有限公司 全资子公司 1,899,439,503.80 一年以内 75.98

计入当期损益的政府补助（与企业业务密切相关，按照国家统一标准萣额 或定量享受的政府补助除外） 82,193,624.96 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有 被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素洳遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除哃公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外持有交易性金融资产、 交易性金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融資产、交 易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益 单独进行减值测试的应收款项减值准备转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允價值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损 益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 328,919.64 少数股东权益影响额 -57,802.61 所得税影响额 载有会计师事务所盖章、紸册会计师签名并盖章的审计报告原件 (三) 报告期内在中国证监会指定报纸上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。 天津市房哋产发展（集团）股份有限公司 董事长：张建台 2013年4月30日