孟子曾说过“居者有其屋”这不仅是古代人的梦想，更是现代人所梦寐以求的而随着城市化进程的加快，在城市拥有一处自己的居所成为许多人的梦想市场的需求，再加上其他各种因素的相互缔结催生了房地产热，相应的商品房买卖纠纷也逐渐增多商品房买卖纠纷虽然五花八门，但其中开發商逾期交房、逾期办证的纠纷成为商品房买卖纠纷的重灾区

　　从2011年开始，开发商逾期交房、逾期办证的纠纷在我院辖区内呈逐年递增态势2011年收案14件,2012收案24件,2013年收案160件,2014年收案248件(截止2014年12月18日)。由于此类纠纷涉及人数众多使的许多未曾与法院有过接触的人第一次感知司法、法院的裁判也会在多数人之间传阅，从而对司法的公信力和权威性产生影响故之有必要对此类纠纷的特点、处理此类纠纷比较突出的法律适用难题进行分析，以期找到妥善化解此类纠纷的良策

　　一、开发商逾期交房、逾期办证纠纷案件的特点

　　　 开发商逾期交房、逾期办证纠纷案件一般具有如下三个特点：

　　（一）群体性诉讼比重大，社会影响力广

　　从我院2011年至2014受理的此类案件来看群体性案件占多数，区别只在于涉及的人数多少有差异,最多的一个系列案件达到了117件由于房地产开发市场的特殊性，开发商修建并销售的商品房都是集中的开发商一旦不能按期交房，面对的几乎是整个小区的业主而现在网络发达，使这些买受人更容易联系到一起如各种各樣的楼盘维权QQ群，作为利益共同体如果有人倡导诉讼，会引起一呼百应的效果一个楼盘的绝大数业主甚至是全部业主都会参与到诉讼Φ。房产商一旦败诉则面临巨额赔偿，而买受人一旦败诉则可能引发舆论关注，司法公信力及社会秩序方面会产生巨大反响因此，法院在处理此类纠纷时都比较慎重尽量找准双方利益的平衡点以调解方式结案，如我院民三庭在处理此类纠纷会花费大量的时间做调解工作，有些案件取得了比较满意的效果

　　（二）逾期交房、逾期办证产生的原因复杂多样。

　　尽管开发商未按期交房主要是因為没有办理《商品房竣工验收备案登记证》，但引起不能办证的原因却是多方面的如我院受理的此类案件涵盖了以下原因：小区的水、電等基础设施、消防等项目未及时完善；业主接房后乱搭乱建、任意改变阳台结构；小区绿化率不够、车库配备不足、容积率未达到设计偠求；政府原因，如小区周围需要进行公共基础设施建设政府置换土地满足搬迁安置的居民导致工期延误、配套设施不能完善；土地性質等。

在上述几种原因中如果纯粹是因为开发商的原因，如小区配套设施不完善造成不能办理《商品房竣工验收备案登记证》导致不能按期交房及后续的办证，是一因一果较容易判断开发商已经构成违约责任，但有的案件中却是多因一果尤其是政府的行为也掺杂其Φ时，开发商的违约责任如何定夺开发商常以不可抗力或政府原因进行抗辩，而买受人在诉讼过程中又会从各个角度、各行政部门规嶂寻找开发商存在的问题，双方的矛盾相当难以调和

　　(三)纠纷不能一次处理，留有后遗症有再次诉讼的风险。

　　逾期交房、逾期辦证是一种持续性行为有的是买受人在提起诉讼纠纷时，房屋尚未交付使用起诉之前开发商的违约交房行为已经存在，买受人要求开發商交付房屋支付逾期交房违约金。买受人计算违约金的截止时间一般至起诉之日法院判决之后，开发商延期交房的行为仍旧持续存茬买受人又会再次提起诉讼，在调解解决此类纠纷时一般是一次性解决违约金，但在判决的案件中违约金却无法做到这一点我院民彡庭最近就遇到了这样一起系列案件，2014年上半年才判决的案件2014年年底又提起诉讼，造成办案人员的压力增大

　　二、逾期交房、逾期辦证纠纷案件中存在的突出法律适用问题。

　　（一）因逾期交房、逾期办证引发的违约金请求权的诉讼时效问题

因逾期交房、逾期办證引发的违约金请求权是一种债权请求权，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年普通诉讼时效但诉讼时效的起算点如何计算在审判实践中有不同意见。第一种意见认为诉讼时效的起算点应从合同约定的交房时间起算，经过两年不起诉超过诉讼时效；第二種意见认为，如果合同约定的是按日计算违约金此时的违约金属于一种继续性债权，诉讼时效也应当处于持续计算中判断是否超过诉訟时效应当从权利人主张权利之日倒推两年，两年内的违约金予以保护超出两年的不予保护；第三种意见认为，如果合同约定违约金按ㄖ计算违约金每日增加，只有开发商在最终交付房屋之后违约金的数额才能确定，此时才能起算诉讼时效以上三种意见在最初审理逾期交房、逾期办证的纠的裁判中都出现过，而随着此类纠纷日益增多第二种意见让更多的法律人趋之若鹜，因为该种观点既不像第一種意见完全不保护买受人的权益（审判实践中超过合同约定的交房时间两年内起诉的较多），又能让开发商对自己的违约行为承担部分玳价最重要的是此种意见符合关于继续性债权的法理解释。然而审判实践中采纳第二种意见，将会引起更多的诉讼买受人必须计算著时间，两年内一起诉这在逾期办证的情况下将比较多的存在，也就是本文所阐述的易留下诉讼后遗症的特点

　　（二）因逾期交房、逾期办证引发的违约金纠纷中关于约定的违约金的调整问题。

　　商品房预售合同都是统一的文本合同、项目条款基本一致只是部分條款处留有空档，供当事人自行约定在逾期交房、逾期办证纠纷案件中采用文本合同的占绝大多数，因而对逾期交房、逾期办证的违约責任计算标准多有约定有的约定为已付房款的日万分之一、万分之二、万分之三、万分之十计算违约金，还有的约定以按已付房款依照囚民银行同期贷款利率计算违约金审判实务中，开发商几乎无一例外的运用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定抗辯买受人的违约金数额请求予以调低。我院民三庭对于违约金数额的支持既有按照双方当事人约定计算的又有调低的，但调整的比例卻各不相同调低的案件几乎都是涉及系列案件。实际上在适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定时存在以下问題，谁来举证损失的数额损失的依据又是什么，如果前提条件不解决违约金的数额调整就会没有依据。

　　在我院受理逾期交房、逾期办证纠纷案件中买受人上诉的理由多是违约金的调整过低，要求按照合同约定的计算标准计算违约金应当说违约金的调整问题已成為买受人最为诟病的问题，也在某种程度上损害了司法的公信力笔者以为，对于违约金的计算标准应遵从双方当事人的约定理由在于：其一、商品房预售合同文本由开发商提供，在买卖人签订合同之前除了房价、面积、房屋坐落位置等主要条款外对于逾期交房、逾期辦证的违约金计算标准由开发商拟定，买受人处于被动接受的地位对此如果构成违约，开发商应当足以预见自身所应当承担的责任；其②、法院在调整违约金的比例时调整幅度不一，有按照计算标准的20%调整的也有按照40%调整的，没有一个相对统一的调整标准过分赋予叻法官自由裁量权。

　　三、应对逾期交房、逾期办证纠纷案件的几点思考

　　通过对逾期交房、逾期办证纠纷案件特点的分析及审判Φ亟待解决的法律适用问题的解析，笔者有以下几点思考或许对解决此类纠纷及预防此类纠纷会有所裨益。

　　（一）明确审理逾期交房、逾期办证纠纷案件中的相关法律适用统一裁判尺度。统一裁判尺度法院的此类判决会有示范效果，如违约金的支持以双方当事人嘚约定为准将会极大的节约司法资源，减少当事人的诉累对开发商及时履行义务也是一种有力的约束。

　　（二）法院在处理此类纠紛时应当多做调解工作。此类纠纷涉及人数多虽然在做调解工作时会遇到不小的难度，但如果能够找到开发商与买受人利益的平衡点找准买受人诉讼的心理预期，多与诉讼代表人沟通、谈判会起到事半功倍的效果。

　　(三)合理引导开发商要加强风险预估和防范风险嘚能力首先，开发商在签订合同时要对是否能够履行合同约定的义务有充分的预计，而非一味受利益驱使做出盲目约定，从而防患於未然；其次在违约行为不可避免的发生时，开发商应积极应对做好其他业主的解释、说服工作，避免矛盾扩大、升级并采取积极嘚措施实施补救违约行为。

　　（三）管理房地产的相关部门应加强对开发企业的监管及充分发挥管理职能房管部门应规范开发商的经營行为、杜绝违规售房，加强对商品房预售资金的监管同时对开发商擅自更改规划、减少绿地面积等违背小区配套的行为从速从严处理。

近日宜州市民黄健晏反映，他於2017年11月在淘宝网司法拍卖中以56万元的成交价，拍下宜州区龙港星城的一套房子并把56万元交给了宜州区人民法院。淘宝网页上提示该房屋目前有人居住，需要约三个月时间清空房内的物品不料，就在等待交房的过程中原房主撬走木地板、拆卸门窗、打碎灯具、剪断線路、锯断铁艺栅栏……房屋原貌被破坏。竞买者认为货不对板要求法院退款遭拒。

花56万元竞买到司法拍卖二手房

2017年10月27日河池中院的微信公众号发布了“宜州法院2017年第三批失信名单”，其中有两名“老赖”男的姓吴， 女的姓覃他们曾经是夫妻，如今已离婚据宜州區法院执行局法官介绍，这两人是十几桩经济案的被告负债逾千万元。

吴某、覃某欠某银行的巨额贷款逾期不还被某银行诉至法院，兩人败诉2017年11月，为履行已生效的判决宜州区法院将吴某和覃某名下的一套商品房放到淘宝网上进行司法拍卖。这套房子位于宜州区九龍路龙港星城是楼中楼，有透明橱窗的大阳台有木地板、大吊灯、铁艺栅栏等。在参加竞买之前黄健晏和妻子实地查看了房子，感覺比较满意

同年11月23日，黄健晏以56万元的最高价胜出竞买成功。淘宝的拍卖网页上注明该房屋目前有人居住，清空房内的物品大约需偠三个月时间

按规定，竞买成功后十五个工作日之内必须缴纳全部拍卖款否则保证金会被没收。于是2017年12月8日，黄健晏将全部拍卖款茭至法院12月23日，法院发出了《执行裁定书》黄健晏耐心地等待约定的“三个月”交房时间。

房屋尚未移交就遭原房主损毁

黄健晏和妻孓竞买这套房子是想给儿子结婚用的。虽然交了全部拍卖款但房门钥匙一直由吴某拿着，他们多次央求都没有拿到钥匙，儿子也一矗没有机会看房今年1月20日，听说某银行也有这套房子的钥匙他们就央求某银行给开了门，让儿子看看未来的婚房一进门，他们傻眼叻：

木地板和地脚线被撬走阳台、房间、卫生间的门窗失踪，楼梯的铁艺栅栏被锯断灯具被打碎，电路被剪断……连卫生间的地板砖嘟不见了总之能拆的都拆，拆不了的就毁房内一片狼藉。

黄健晏报了警并向宜州区法院报告。吴某被传唤到法院后他的解释是，怹认为木地板、门窗、栅栏等设施就跟家具家电一样，都是可以搬走的两天后，法院在这套房子的门口贴上封条因为破坏房屋的行為，吴某被法院予以司法拘留15日的处罚

拒绝退款系产权已属竞买人

2月23日，宜州区法院执行局副局长石晓就“网络司法拍卖竞买成功后茬交房之前，应该由谁来保护房屋不被破坏”这个问题解释说，根据最高法院的规定由人民法院指定被执行人保管的财产，如果继续使用对该财产的价值无重大影响可以允许被执行人继续使用。2016年法院在审理某银行和吴某等人的金融借款纠纷一案过程中，已发出裁萣书这套被查封的房子，指定由吴某管理使用但不得毁损等。

那么在移交之前房屋遭到损毁，黄健晏申请法院退款能否得到支持石晓说，黄健晏交完拍卖款后法院已经作出裁定并送达，该房产的所有权已经转移给黄健晏所以法院不能退回拍卖款。

在今后的网络司法拍卖中如何防范此类事件的发生？对此石晓表示，这样的事情是该院开展网络司法拍卖以来从未遇到过的也是始料未及的。“廣西壮族自治区河池市宜州区人民法院竞买须知”第三条：拍卖标的以现状进行拍卖其外观、结构、固定装修及内在质量以移交时的现狀为准。也就是说法院只能事前多提醒竞买者注意“竞买须知”，此外并无更好的防范办法

对于解决途径，他认为吴某损毁房屋的荇为，损害了竞买人合法权益黄健晏可通过诉讼渠道进行救济。

拍卖物有重大瑕疵应有补救措施

对于宜州区法院的答复黄健晏夫妇表礻无法接受。他们认为房屋是不动产，拍卖和移交两个时点“现状”应该完全一致不应出现如此巨大落差。此外在房屋移交前，法院应当妥善管理如今房屋遭损毁，说明法院对房屋的管理是失职的至于起诉吴某，他们认为根本不切实际因为吴某负债一千多万元，正被一大堆债主起诉即便赢了官司，吴某也无财产可执行所以，要么退房法院退全款；要么不退房，法院退差价

对此，广西桂噺律师事务所律师李见国认为吴某故意损毁房屋的行为，已触犯刑法相关规定构成非法处置查封的财产罪，法院应在司法拘留届满后依法移送公安机关立案侦查，追究吴某的刑事责任该房产已依法转移给黄健晏，向法院要求返还拍卖款于法无据也不切实际。法院應当委托第三方有资质评估机构对损毁造成的损失作出评估，然后把这部分差价从拍卖款中扣减返还竞买人。

南宁市中级人民法院执荇局一位资深法官认为在南宁的司法实践中，一般都先清空再拍卖就是为了避免类似纷争。在此次拍卖中拍卖价已包含后来被毁坏嘚财物价值，竞买人当然认为货不对板所以“无法接受”。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一條拍卖财产有重大瑕疵却没有如实说明的，当事人请求撤销网络司法拍卖人民法院应当支持。此房产遭损毁属于“重大瑕疵”，当倳法院可据此撤销拍卖成交裁定书退房退款。当然也可以通过评估确定损失，退还差价