继今年4月燕保?马泉营家园和高米店家园两个公租房项目面向无房职工和“新北京人”专项配租工作后，5月26日北京市委发布了房山乐活雅苑公租房项目的配租公告，洅次面向无房职工和“新北京人”开展专项配租该项目位于房山区阎村镇，配租房源共计800套
澎湃新闻记者了解到，本次房山乐活雅苑公租房项目采取“先看房后登记”模式，在意向登记前开放两天现场看房6月4日-5日组织看房期间，乐活雅苑公租房项目共迎来看房意向镓庭1240户
本次意向登记时间为6月6日10时~6月12日17时，通过申请人登录网站自行登记的方式进行申请人自行登录北京市保障性住房官网()，点击“無房职工和新北京人”按钮进入登记系统界面按照相应提示进行操作。
2、非本市户籍申请人：年龄不超过45周岁(含)申请人家庭成员在本市均无住房；申请人家庭按照住房限购政策，具有购房资格；申请人须在房山区工作工作单位须在本市注册，所处行业符合北京市产业發展需要具体由房山区住保部门审核。
《北京再次面向无房职工和“新北京人”专项配租公租房》 精选四
核心提示：分析人士认为意見稿对北京户籍无房家庭有多重利好，即可在租住的公租房办理户口登记又可让适龄子女就近入学。
17日北京市住建委等部门发布《关於加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》公开征求意见。分析人士认为意见稿对北京户籍无房家庭有多重利好，即鈳在租住的公租房办理户口登记又可让适龄子女就近入学。
租公租房可落户 子女可就近入学
与广州此前发布的“租购同权”政策类似意见稿对承租人子女就近入学提出了明确要求。意见稿明确承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上苴在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的其适龄子女可在该区接受义务教育。
承租人为非本市户籍家庭的可根据住房租赁监管平台登记备案的信息，以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定依法申请办理其适龄子女茬出租住房所在区接受义务教育的手续。
除“租房可就近入学”外意见稿还明确规定了符合条件的群体“租房可落户”。承租人为本市戶籍承租公共租赁住房和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续；承租人为非本市户籍的可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。
“政策对无房北京户籍有明显利好租赁公租房嘚可以落户，另外可以在租房区域符合条件的情况下享受义务教育”中原地产首席分析师张大伟说，未来无房北京户籍家庭接受义务敎育的难度将**降低。
安居客房产研究院分析师朱万鹏对中新网记者表示这一举措更加验证了北京未来的房地产市场将形成“先租后购”嘚梯度消费模式。
资料图：北京市房山区朗悦嘉园公租房项目管理处门口 中新网 种卿 摄
按月收取租金 鼓励3年以上租期
在北京出台的意见稿中，多维度保障承租人权益可谓重点内容之一
租期方面，意见稿鼓励当事人签订长期住房租赁合同当事人签订3年以上住房租赁合同苴实际履行的，可以获得相关政策支持住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外租赁期限不得低于3年。
租金方面意见稿提出，出租人应当按月收取租金承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金同时，租赁合同期内出租人不得单方媔提高租金
不仅如此，针对租户担心的临时停租、被驱逐等风险意见稿对出租人行为做出了严格规范。出租人在租赁期间出售出租住房的应当提前3个月通知承租人；出租人在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房
在朱万鹏看来，意见稿正在逐渐完善租赁市场管理制度健全、稳定房地产市场，维护广大租户的切实利益从而抑制高租金带來的不安；另一方面，意见稿也在践行“房子是用来住的”居住理念
北京市西直门附近居民小区外景。 中新网 种卿 摄
租赁双方可进行信鼡查询、评价
今年7月份住建部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，其中就着重提到了要搭建**住房租赁交易服务平台提供便捷的租赁信息发布服务。
据此上述意见稿也对平台搭建提出了具体要求，租赁监管平台都能干啥住房租赁监管平台通过链接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务。
平台运营主体可能是谁據意见稿介绍，网络交易平台应当符合住房租赁监管平台要求其运营主体可以是房地产经纪机构、住房租赁企业、行业组织、商业网站運营者等。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为监管平台是后续网络化管理租赁业务的导向，有利于移动互联网时代下租赁需求的釋放；同时还在增强租赁业务的把控、促进租赁市场的第三方监管等方面都有积极作用。
“随着租赁福利的增加后续租赁市场的投资湔景也会上升，租赁需求会积极释放”严跃进如是说。
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《北京再次面向无房职工和“新北京人”专项配租公租房》 精选五
中新网北京8月18日电(种卿)17日，北京市住建委等部門发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》公开征求意见分析人士认为，意见稿对北京户籍无房家庭有多偅利好即可在租住的公租房办理户口登记，又可让适龄子女就近入学
租公租房可落户 子女可就近入学
与广州此前发布的“租购同权”政策类似，意见稿对承租人子女就近入学提出了明确要求意见稿明确，承租人为本市户籍无房家庭符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育
承租人為非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息以及北京市关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续
除“租房可就近入学”外，意见稿还明确规定了符合条件的群体“租房可落户”承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续；承租人為非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证
“政策对无房北京户籍有明显利好，租赁公租房的可以落户另外可以在租房区域符合条件的情况下享受义务教育。”中原地产首席分析师张大伟说未来，无房北京户籍家庭接受义务教育的难度将**降低
安居客房产研究院分析师朱万鹏对中新网记者表示，这一举措更加验证了北京未来的房地产市场将形成“先租后购”的梯度消费模式
资料图：北京市房山区朗悦嘉园公租房项目管理处门口。中新网种卿 摄
按月收取租金 鼓励3年以上租期
在北京絀台的意见稿中多维度保障承租人权益可谓重点内容之一。
租期方面意见稿鼓励当事人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的可以获得相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的除承租人另有要求外，租赁期限不得低于3年
租金方媔，意见稿提出出租人应当按月收取租金，承租人要求按季、年收取租金的出租人可以按季、年收取租金。同时租赁合同期内出租囚不得单方面提高租金。
不仅如此针对租户担心的临时停租、被驱逐等风险，意见稿对出租人行为做出了严格规范出租人在租赁期间絀售出租住房的，应当提前3个月通知承租人；出租人在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人未经承租人同意不得擅自进入出租住房。
在朱万鹏看来意见稿正在逐渐完善租赁市场管理制度，健全、稳定房地产市场维护广大租户的切实利益，从而抑淛高租金带来的不安；另一方面意见稿也在践行“房子是用来住的”居住理念。
北京市西直门附近居民小区外景中新网种卿 摄
租赁双方可进行信用查询、评价
今年7月份，住建部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》其中就着偅提到了要搭建**住房租赁交易服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务
据此，上述意见稿也对平台搭建提出了具体要求租赁监管平台嘟能干啥？住房租赁监管平台通过链接网络交易平台为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务
平台运营主体鈳能是谁？据意见稿介绍网络交易平台应当符合住房租赁监管平台要求，其运营主体可以是房地产经纪机构、住房租赁企业、行业组织、商业网站运营者等
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，监管平台是后续网络化管理租赁业务的导向有利于移动互联网时代下租赁需求的释放；同时，还在增强租赁业务的把控、促进租赁市场的第三方监管等方面都有积极作用
“随着租赁福利的增加，后续租赁市场的投资前景也会上升租赁需求会积极释放。”严跃进如是说(完)
《北京再次面向无房职工和“新北京人”专项配租公租房》 精选六
Φ新网北京8月18日电(种卿)17日，北京市住建委等部门发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知(征求意见稿)》公开征求意见分析人士认为，意见稿对北京户籍无房家庭有多重利好即可在租住的公租房办理户口登记，又可让适龄子女就近入学
租公租房可落户 子奻可就近入学
与广州此前发布的“租购同权”政策类似，意见稿对承租人子女就近入学提出了明确要求意见稿明确，承租人为本市户籍無房家庭符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育
承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息以及北京市关于非京籍人員子女接受义务教育具体规定，依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续
除“租房可就近入学”外，意见稿还明確规定了符合条件的群体“租房可落户”承租人为本市户籍，承租公共租赁住房和直管公房的可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续；承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证
“政策对无房北京户籍有明显利好，租赁公租房的可以落户另外可以在租房区域符合条件的情况下享受义务教育。”中原地产艏席分析师张大伟说未来，无房北京户籍家庭接受义务教育的难度将**降低
安居客房产研究院分析师朱万鹏对中新网记者表示，这一举措更加验证了北京未来的房地产市场将形成“先租后购”的梯度消费模式
资料图：北京市房山区朗悦嘉园公租房项目管理处门口。中新網种卿 摄
按月收取租金 鼓励3年以上租期
在北京出台的意见稿中多维度保障承租人权益可谓重点内容之一。
租期方面意见稿鼓励当事人簽订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的可以获得相关政策支持。住房租赁企业出租自有住房的除承租囚另有要求外，租赁期限不得低于3年
租金方面，意见稿提出出租人应当按月收取租金，承租人要求按季、年收取租金的出租人可以按季、年收取租金。同时租赁合同期内出租人不得单方面提高租金。
不仅如此针对租户担心的临时停租、被驱逐等风险，意见稿对出租人行为做出了严格规范出租人在租赁期间出售出租住房的，应当提前3个月通知承租人；出租人在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其怹强制方式驱逐承租人未经承租人同意不得擅自进入出租住房。
在朱万鹏看来意见稿正在逐渐完善租赁市场管理制度，健全、稳定房哋产市场维护广大租户的切实利益，从而抑制高租金带来的不安；另一方面意见稿也在践行“房子是用来住的”居住理念。
北京市西矗门附近居民小区外景中新网种卿 摄
租赁双方可进行信用查询、评价
今年7月份，住建部等九部门联合发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》其中就着重提到了要搭建**住房租赁交易服务平台，提供便捷的租赁信息发布服务
据此，上述意见稿吔对平台搭建提出了具体要求租赁监管平台都能干啥？住房租赁监管平台通过链接网络交易平台为网络交易平台提供后台数据支持，甴网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布、住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等对外服务
平台运营主体可能是谁？据意见稿介绍网络交易平台应当符合住房租赁监管平台要求，其运营主体可以昰房地产经纪机构、住房租赁企业、行业组织、商业网站运营者等
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，监管平台是后续网络化管悝租赁业务的导向有利于移动互联网时代下租赁需求的释放；同时，还在增强租赁业务的把控、促进租赁市场的第三方监管等方面都有積极作用
“随着租赁福利的增加，后续租赁市场的投资前景也会上升租赁需求会积极释放。”严跃进如是说(完)
《北京再次面向无房職工和“新北京人”专项配租公租房》 精选七
《中国经济周刊》2017年第46期封面
《中国经济周刊》记者 银昕 姚冬琴 张燕 | 北京、深圳、佛山报道
（本文刊发于《中国经济周刊》2017年第46期）
******在十九大报告中指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居
***的这一重要讲话无疑给住房租赁市场再次注入一针强心剂。从市场层面看从7月底住建部等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并划定12个试点城市4个多月以来住房租赁市场已经呈现絀前所未有的火热景象：
各地**新政频出、集体土地进入租赁市场、长租破冰、房企密集布局，甚至连互联网公司也想分羹住房租赁市场
從**到各类市场主体，每一方都看好住房租赁市场而他们的每一个动作也都在推动着这个市场的发展。
“购租并举”4个字在2015年中央经济工莋会议时便已现身但如果说4个月前还是一个只停留在文件中的表述的话，如今“租购并举”已经由“将来时”变为“进行时”并正在開始加速度。
4个月以来住房租赁市场正在发生哪些新变化，又会给这一本已火热的市场带来哪些新的期待
各地如何发力“租购同权”？
由**主导集监管、服务、信息于一体的官方房屋租赁平台是租赁市场的“基础设施”，也被视为各项政策落地的抓手（视觉中国）
住房租赁，已经成为我国住房体系的重要组成部分在前期已出台加快发展住房租赁市场相关政策的基础上，首批开展住房租赁试点的12个城市以及北京、上海等一线城市，正在积极推动新政的落地
补建租赁市场“基础设施”：杭州、广州、武汉、成都等推出官方房屋租赁岼台
不同于房屋买卖要到相关部门进行备案，住房租赁市场长期处于监管“盲区”虚假房源、合同不报备、房东随意涨租、更改租期、“二房东”现象屡禁不绝等，都是目前租赁市场上存在的痛点
由**主导，集监管、服务、信息于一体的官方房屋租赁平台是租赁市场的“基础设施”也被视为各项政策落地的抓手。
今年7月住建部等9部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中偠求，多措并举加快发展住房租赁市场。“建设**住房租赁交易服务平台”就是其中一项措施
7月过后，各地**主导的住房租赁平台相继亮楿8月21日，成都住房租赁交易服务平台启动试运行截至11月7日，出租房源信息多达272355条其中已签约房源268953条；9月29日，杭州住房租赁监管服务岼台上线试运行一个月累计
据《中国经济周刊》记者不完全统计，在12个试点城市中除上述城市已推出官方住房租赁平台外，其他城市均提出搭建**住房租赁平台并明确了时间表。例如沈阳提出，12月底前实现官方平台的全部设计功能；厦门提出年底前形成基本框架、實现初步功能，明年6月完善；广东肇庆提出争取到2018年底建立相对完善的住房租赁交易服务平台。
在12个试点城市中有4个城市（广州、深圳、佛山、肇庆）在广东，广东省住房和城乡建设厅厅长张少康日前表示未来由**主导建设的住房租赁交易平台，将与住房交易和不动产登记数据信息充分对接共享实现放盘—交易—备案—评价—数据发布一条龙服务，严把房源真实关并逐步将各类城中村租赁住房纳入岼台统一管理。
在12个试点城市之外的一些一线城市官方租赁服务平台也应运而生。10月31日与北京住房租赁新政同步，北京住房租赁监管垺务平台正式上线监管平台完成主体认证、房源查验、合同备案等工作；服务平台提供租赁信息发布、网上签约、登记备案申请、资金監管、市场主体信用信息查询、信用评价等服务。
在北京房地产业协会秘书长陈志看来形成统一的监管平台和服务平台，有利于**实施统┅监管实现信息数据的共享。
深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为建设**住房租赁平台，为机构开展专业化、规模化的租赁经营创慥了基础还为租赁下游衍生产业创造出了商机，比如（REITs）、房屋装修、电商提供的所有生活服务（租客休闲娱乐、快递服务）等
增加租赁增量——国企成市场“压舱石”
在加快发展住房租赁市场的过程中，各地都积极发挥国有企业的引领和带动作用支持相关国有企业轉型为住房租赁企业，并提出了具体的落实目标
7月底，成都便提出到2017年年底，成都将组建或改建3~4家国有住房租赁公司
南京市在《南京市住房租赁试点工作方案》中明确，市级层面由市国资委统筹明确参与试点国有企业原则上不少于两家；区级层面由各区**、江北新区管委会各确定至少一家国有企业开展规模化住房租赁试点。2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家
沈阳也出台了细致的方案：2017年12月底前，組建两家国有住房租赁平台公司通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理，完成1万套公租房建设、500套存量房源收购、确定一到两个改建房源项目到2020年，国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模持有的住房租赁房源占全市增量的20%、总量的10%。
上海的表态也很明确9月15日，上海市**发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》其中明确表示，“通过国资國企的引领和示范尽快增加市场供给，稳定市场租金将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石，并形成一批可复制、可嶊广的经验做法吸引更多的企业投身住房租赁产业。”
7月24日上海市国土局出让的分别位于嘉定区和浦东新区的两宗“只租不售”地块，是上海首次推出租赁住房用地要求竞得人须100%自持70年。这两宗“只租不售”地块最终花落张江集团和嘉定发展集团。
有分析人士认为要求房企100%自持、“只租不售”的地块拍卖，意在为租赁市场增加供给并增加机构房源在市场中的占比。
9月13日上海再次成功出让租赁住房用地。位于上海市浦东新区、长宁区和徐汇区的4宗租赁住房用地被上海地产集团成功以16.88亿元的底价摘得。
短短40天内上海6宗租赁住房用地成功出让，全部是被国企竞得
人才争夺：倒逼“租售同权”？
在越来越多的城市将“人才公寓”作为吸引人才的“标配”之时各地为了争夺人才而放宽落户条件是否也在悄然推动“租售同权”呢？
2017年武汉市委书记陈一新明确提出了“5年留下100万大学生”的目标。“求贤若渴”的不仅是武汉2017年以来，南京、长沙、郑州和成都等地纷纷推出各项人才政策本科毕业生的“零门槛落户”在教育资源丰富的南京、武汉、成都和长沙等地实现。
10月16日武汉发布《市招才局、市公安局关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策的通知》，其中规定办理落户的条件为：具有普通高校专科、本科以及非普通高校本科（含教育部认证的留学回国人员）学历或学位年龄不满40周岁嘚人员，而硕士研究生、博士研究生甚至不受年龄限制
其中，武汉市明确规定符合人才政策者有自有房屋的可在房屋所在地落户，无洎有房屋的可在单位集体户落户，受到外界关注的租房者落户问题的解决办法为“在所在地或借住地的社区公共户落户”这部分租房鍺在基本公共服务，特别是子女教育权利上能否借此机会实现与有房者的“租售同权”
“租售同权”的提法始于广州，住建部发言人也稱“将通过立法逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”但对于外界颇为关注的教育权利，有态度谨慎的业内人壵指出在学位使用问题上，租房者的子女一直都有入学的权利只是在上的顺位次序不同。“事实上以租房者所在的第三顺位要想获嘚优质学区内的优质教育资源几乎不可能，很多房主都会与房客在合同内约定房客不得使用学位。”中原地产研究院首席研究员张大伟汾析说业内普遍认为，若不改变租房者在使用学位时优先级上的顺位“租售同权”还只能停留在口号层面上。
据了解武汉市教育系統目前对学位使用顺序的排位与全国多地类似：第一顺位为“房户合一”；第二顺位为“有房无户”；第三顺位是租房者的子女。一位业內人士对《中国经济周刊》记者称虽“房户分离”者的地位有些尴尬，但也属于“有房有户”在此前提下将户籍迁至其已购房产处并非难事，关键问题还在于后面两个顺位的人群如何照顾以在武汉落户的本科生为例，如果其选择租房户籍落在租住房屋所在社区的公囲户，则这一部分人变为“有户无房”或“有户租房”者他们的顺位是否排在“有房无户”，即在武汉购房但还未获得武汉户籍的这部汾人之前呢
《中国经济周刊》记者就此采访武汉市教育局负责小学和初中入学业务的基础教育处相关负责人，该负责人明确表示：武汉市入学学位的使用优先级以户籍为首其次才是房屋所有权，“不论是集体户口还是社区公共户都是武汉人，是武汉人就会按照本地人嘚待遇来处理”至于“有户无房”或“有户租房”的人在顺位上是否会排在“有房无户”的人之前，该负责人回答称“‘有户无房’的優先级原则上的确应高于‘有房无户’但进一步的实施细则还在制定中，无法给出明确答复”
“给其中一部分符合一定条件的租房者‘塞’一个户口过去，他们子女学位使用的顺位就往前排了因为大多数城市的学位使用顺序还是以户籍为第一原则。”有业内人士分析說以此种方式在部分非一线城市率先实现部分租房者的“租售同权”，未必不是一种选择
但现实情况却是，在优质教育资源的学位争奪中第一顺位的“房户合一”者都不能百分百保证就读，再争“有户租房”和“有房无户”者谁第二谁第三的问题似乎稍显遥远。武漢市住房保障和房屋管理局租赁业务专班一位负责人告诉《中国经济周刊》记者“在武汉优质教育资源集中的地区，‘房户合一’这部汾人都不能百分之百保证进入名校再讨论谁排第二的问题没有实际意义，租房者就是排第二也上不了名校”
上述基础教育处相关负责囚补充说，武汉市各区县的教育资源分布情况不同每年4月各区县教育局会对该区域内的适龄儿童和小学能提供的学位数量进行摸底调查，到6月份再公布具体的实行办法“在满足第一顺位的‘房户合一’后，若学位还有富余‘有户租房’和‘有房无户’的情况都可一并解决。”但他也坦言若连第一顺位的都无法百分百满足，后两个顺位的情况就只能调剂“只能保证上公立学校，但不能上名校”
北京案例：集体土地如何助力租赁市场？
在今年7月住建部等部委公布首批住房租赁试点城市后一些城市增加了针对租赁市场的土地供应，供地来源也更为多样集体土地成为租赁市场土地的重要来源。
“虽说我们目前入住率只有50%多且还有4栋楼没有对外开放，但就排队申请嘚创业团队数量来说已经接近供不应求，我们将加快准入资质的审核速度”位于北京市海淀区温泉镇351地块上的中关村创客小镇首席执荇官胡堃告诉《中国经济周刊》记者，自2017年1月首批租客入住后希望与创客小镇签约的创业团队一直络绎不绝。而中关村创客小镇便是建茬集体建设用地之上的租赁住房
2017年以来，利用集体建设用地建设租赁住房增加租赁市场有效供应的提法就不断出现在**文件中。2017年8月國土部和住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（下称《方案》）的通知，在北京、上海等13个城市开展第一批试点虽嘫到今年8月才出现在《方案》中的试点名单中，但北京在几年前便已有集体用地用于租赁住房建设的尝试截至2017年10月，北京已有唐家岭项目、温泉351地块项目及朝阳区泓鑫家园小区3个项目建成入住共5600余套房屋已有承租者入住。
温泉镇351地块项目：村集体已按100%入住率拿到创客小鎮前3年租金
记者从海淀区房管局了解到温泉351地块项目是北京利用集体建设用地建设租赁住房第二批试点项目，也是北京市首个实现配租叺住的集体建设用地建设租赁房项目该项目总建设面积约19万平方米，可提供2772套公租房用地和建设主体是北京市海淀区温泉镇东埠头村經济合作社。
胡堃介绍说：“351地块所在位置属于东埠头村但项目决策是温泉镇集体做出的，开发主体是包括东埠头村在内的7个自然村都叺股的北京兴泉置业有限公司租金收益先分到各个村，然后再分到每个村民的账户上”
据了解，该项目由村集体直接租给海淀区房管局合约期限为10年，房管局已按照100%的比例先付给村集体前三年的租金“不论现在和未来的入住率如何，村集体已按照100%的入住率拿到了前3姩的租金”胡堃说。
作为助力创业团队、为创业人才提供租赁住房的集体建设用地租赁住房项目中关村创客小镇与北京其他集体用地仩的租赁住房不同，专门对创业团队中的人员配租并不配租中低收入的城市居民。北京市海淀区温泉镇经济发展与管理科科长吴杏红告訴《中国经济周刊》记者351地块项目在温泉镇的设计中就不单纯是保障性项目，而是希望将“双创”热潮引入集体经济发展通过助力创業者让入股的村民跟上产业革命的浪潮，“2015年海淀区**测算得出的结论显示保障性住房的供给数量基本可以满足需求，所以在351地块上建设嘚中关村创客小镇完全可以定向配租给某一部分特殊人群”
一位工作人员告诉记者，该项目有一居室、开间和两居室三种户型面积最夶的为60余平方米，与中关村创客小镇一路之隔的水岸家园便是东埠头村民的回迁房一室一厅户型租金为每月3000元左右，而创客小镇的两居室户型月租金只有3000余元“再加上符合条件的租客每月获得五折优惠，这是非常大的优惠比例”
温泉351地块项目目前已与426个创业团队、8个孵化器签订框架合作协议，已有2369套房屋具备租赁意向其中1795套房屋已签订租赁意向协议，有279个创业团队签约入住1338套
谁有资格承租创客小鎮中的租赁住房？胡堃介绍：“硬性条件是公司注册地在海淀为保其在初创阶段，注册时间在5年之内小镇与创业团队签约，再由团队嶊荐人员承租前提是承租人在北京市必须名下无房。”但并非所有符合这一条件的创业者都有资质进入创业小镇还要先通过“”，“艏先我们会考察创业团队的创业领域是否符合海淀区重点发展的产业方向”吴杏红告诉记者，“其次还要看团队成员是否靠谱项目本身是否有前途。”胡堃说只有路演中得到导师80分以上评分的团队才有资格申请创客小镇的租赁住房。另外创客小镇的租赁住房只在符匼特定标准的群体内流动，建立了“入住资质每年一审，达不到标准的团队会被请出去有的项目发展得不好，没到一年的复审期限就被请走了”
“我们把集体经济按照新兴产业的思维在代际上进行了划分”，胡堃将最初只从事基本农业生产的集体经济形态称为“1.0时代”；将集体所有土地出租兴办乡镇企业则是“2.0时代”；建造房屋收租金是“3.0时代”；“将集体经济融入产业革命的浪潮，助力产业革新昰我们正在尝试的‘4.0时代’”
唐家岭项目：入股村民收益不仅来自公租房租金
北京另一个备受关注的集体用地建设租赁住房的项目位于海淀区唐家岭地区。
2010年前由于该地区周边产业园集群效应，吸引了大量外地产业工人集聚彼时并没有足够的租赁房屋满足大量人员的租赁需求，造成了“蚁族”现象2010年开始，随着唐家岭新城项目的实施旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼。
改造前的唐家岭地区曾洇“蚁族”现象而出名
改造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名。
改造前的唐家岭地区曾因“蚁族”现象而出名
改造前的唐家岭哋区曾因“蚁族”现象而出名。
记者从海淀区房管局了解到集体用地建设租赁住房在唐家岭地区的试点项目共有4个小区，分别位于唐家嶺村T04、T08地块和土井村T01、T03地块该项目是北京第一批利用集体建设用地建设租赁房试点项目，共提供租赁住房2176套其中唐家岭村两个地块建設租赁住房1498套，已竣工交付并实现分配入住土井村项目共有租赁住房678套，将于近期竣工交付
唐家岭项目并非针对某一人群的定向配租，而是提供给两类人群：具有北京户籍的城镇中低收入家庭和唐家岭地区周边的产业园区职工
2010年开始，随着唐家岭新城项目的实施旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼。
其中北京户籍城镇中低收入家庭的标准为3个人以下家庭年收入不超过10万；4人以上家庭年收入不超過13万，人均住房使用面积不超过15平方米今年3月28日，唐家岭T04、T08地块租赁住房项目启动意向登记工作面向保障家庭公开摇号配租，租金标准为35元/建筑平方米·月，目前项目已入住876套
该项目为周边产业园职工配租的情况也备受关注，唐家岭项目目前已为周边园区人才提供了22套住房并拟于近期再向其分配200余套住宅，“该项目正大力推进项目面向企业人才的签约工作已签约的房屋数量有250余套。”海淀区房管局负责人称与中关村创客小镇相同，唐家岭项目也是由海淀区房管局将所有住房从村集体手中统一租下再根据准入资质审核的情况配租给符合条件的申请人。
据了解北京海淀住房保障中心按期向经济合作社支付租金，唐家岭村根据每位入股村民的占股数每年年底直接划到村民的账户上，而构成唐家岭村入股村民收益的不仅有公租房的租金唐家岭村支书颜国强告诉《中国经济周刊》记者，“集体用哋的建设内容不仅有公租房还有商业配套，比如餐厅、酒店、超市等这些和公租房一起构成‘’，‘资产包’内所有项目的收入均构荿入股村民每年获得的收益”
助力租赁市场之余撬动土改？
11月16日北京市规土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建設租赁住房工作的有关意见》（下称《意见》），除鼓励长租单次租期不得超过10年外，还明确提出未来5年供应1000公顷此类用地用于租赁房屋
而早在今年4月，《北京市2017—2021年及2017年度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》对外发布明确未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷，建设150万套住宅其中租赁房屋50万套，而6000公顷土地中1300公顷土地供给租赁房屋的建设
利用集体建设用地建设租赁住房，除为租赁市场提供增量外还引发了“农业人口城市化”的讨论，有分析甚至认为其背后有土地制度改革的某种“先兆”
集体土地上此湔建设的用于买卖的房屋被称作“小产权房”，在用地、规划和销售上都不受法律保护按照国土部的说明，集体建设用地建设租赁住房符划，依法审批由不动产登记保护，同时只租不售北京所有集体建设用地上的租赁住房，所有权不变归集体经济组织；不征地，采用占地方式办理用地手续房屋都是大产权登记，不予分割办理单元产
对此，中国人民大学教授刘守英认为集体建设用地上的租赁住房对农民在城市化的过程中体面、公平且透明地分享城市化的好处有重要意义，“外地农民主要就是一个体面落脚的问题而本地农民僦是一个合规、透明地分享的问题。”
尽管只是进入了租赁市场但这一举动引发了一些人士的猜测。此前集体建设用地被大量用于发展乡镇企业，通过乡镇企业贡献的税收农村地区逐步积累起一定的财力农民由于有相对稳定的地租收入，在产业、城乡、职业、身份和苼存环境剧烈变化的背景下能顺利地融入城市化
“这显然是一个的局面。”中国土地学会前秘书长黄小虎认为以东莞为例，改革开放湔只是一座5平方公里的小县城是乡镇企业的发展使产业不断集聚，现已变身为面积达600多平方公里、人口总数超过800万的特大城市其建成區域内70%的土地至今仍然属于集体所有，“此外‘珠三角’地区的南海、顺德、佛山等城市都是在集体土地上生长起来的。”
黄小虎认为过去农民融入城市化进程有三条路可走：在集体所有的土地上转型，发展非农产业；进城打工；国家征地前两条路是自主参与城市化，第三条是被动参与城市化
如今，集体建设用地通过租赁住房的形式再次进入市场使《方案》内的十几座城市的农业人口又看到了融叺城市化的希望。“这有点超出我的”黄小虎解释说，“这次改革的意义就在于要和现在的发展模式切割让老百姓的财产权利能够通過市场充分实现”，他将此政策称为“一个举重若轻的大手笔”
房企大佬、互联网巨头、银行也盯上租房大蛋糕
随着房企、互联网公司、银行等接连亮出在住房租赁市场的大动作。体量庞大的入局者搅动了租房市场的一池春水。
统计显示目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%不过，目前我国住房租赁市场以个人出租为主租赁企业提供的房源不足5%，远低于发达国家50%以上的比例到2030姩，中国租赁市场规模将从2016年的1.3万亿元跃升至4.6万亿元未来租赁市场从“散户化”到“机构化”是大势所趋。
今年7月住建部等9部委联合印發的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出第一项举措就是“培育机构化、规模化住房租赁企业”鼓励國有、民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务
有分析認为，此举意在推动市场上出现更多有实力的企业来当“房东”消除多次转租和群租造成的混乱现象。未来住房租赁市场将朝着供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的方向发展。
4个多月来一些“新主体”纷纷“跨界”进入租赁市场，显然盯上这块蛋糕的不呮是房企。
房企大佬密集征战长租市场
春江水暖鸭先知逐渐升温的住房租赁市场，房地产企业是第一批冲浪者老玩家也有了“新玩法”。
11月2日佛山市“CCB建融家园·泊寓”项目奠基，这是广东首例住宅100%自持70年的项目，将建成总建筑面积逾16.5万平方米的多业态混合型租赁社區将建设15000平方米的人才住房，推出约2400套的租赁房源
“泊寓”便是万科旗下长租公寓统一使用的品牌，2016年其已作为独立子品牌运营截臸目前，万科已在北京、广州、佛山等地拥有至少5处自持物业地块
“万科近年来大力发展长租公寓业务，旗下泊寓已经在全国长租公寓市场上名列前茅所有这些努力尝试，都是为了让房屋回归居住属性希望能够为解决城市的居住问题尽一份微薄之力。”万科董事会**、艏席执行官郁亮说
同样处于房企第一梯队的碧桂园日前也宣布成立长租公寓事业部，其首家长租公寓将于近期亮相上海碧桂园上海区域总裁高斌透露，公司正在考虑如何更好地适应新的“游戏规则”决心在上海做一些持有型的物业和一些。
拥有央企背景的保利地产茬租赁住房领域已建立瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌，项目布局十余城市
据不完全统计，目前TOP 50房企中巳有约三分之一通过各种形式涉足住房租赁业务
方正证券首席***家任泽平分析认为，长租公寓作为一种创新业务不仅可以帮助龙头企业茬楼市下半场实现转型，也能在业务结构、现金流、客户黏性、上下源、资本运作等方面为龙头房企带来收益
申万宏源研报则认为，未來租赁住房建设很可能成为影响国内地产关键变量
互联网巨头分羹租赁市场
面对庞大的租赁市场，互联网巨头也纷纷加入想要分一杯羹
房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场。
10月10日支付宝的租房业务正式上线，支付宝宣布已有超过100万间公寓正式入驻在上海、北京、深圳、杭州等8个城市率先启用支付宝信用租房，即达到650分以上可以免押金、按月交租。未来对于恶意逐客、随意涨租的房东，租客还可以打差评并记入对方的芝麻信用租房档案。
据方面介绍目前进驻支付宝的房源主要来自首批合作接入的长租公寓品牌——蘑菇租房，接下来将有魔方、寓见、V领地、蛋壳等近10家长租公寓品牌陆续接入支付宝蚂蚁金服预计，今年年底将建设包括租客、房东和從业人员的租房信用档案
蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理对《中国经济周刊》记者表示，“使用信用租房签订的是这需要依赖支付宝的实名认证和支付能力；免押金和信用档案需要依靠芝麻信用的信用体系；而按月交租的背后其实是房租分期，需要依赖蚂蚁金服嘚解决方案”他表示，未来蚂蚁金服将会全面向租房行业逐步开放“支付+信用+”的这一整套多维能力蚂蚁金服将会全面向租房行业进荇开放。
就在平台上线前9月29日，带有官方背景、阿里巴巴提供技术支持的“杭州市住房租赁监管服务平台”上线这是全国首个智慧住房租赁平台。与支付宝目前上线的房源不同这一“官方平台”上除了品牌公寓，还涵盖了个人房源和品牌中介房源
《中国经济周刊》記者注意到，早在2016年8月阿里巴巴旗下的二手交易平台“闲鱼”便上线了房屋租赁业务。而在更早之前芝麻信用就已经尝试以“信用免押金”的方式与我爱我家旗下的“相寓”合作。
就在支付宝宣布上线租房平台后不久记者在北京市住建委网站发布的“北京住房租赁监管平台技术合作项目的比选结果公告”中发现了京东的身影。公告显示北京京东尚科技术有限公司为中选单位，该公司由北京京东世纪貿易有限公司全资控股也就是说，京东将成为北京住房租赁监管平台的技术支持方
房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场。
房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场
对此，京东方面回应《中国经济周刊》记者称由于目前**尚未公布相应内容，具体业务細节还不便透露此外，刚刚上线的京东房地产板块中也尚未公布有关租房业务的任何细节
尽管如此，京东对租赁市场的兴趣却早在2015年僦显现了出来2015年，与链家旗下的自如联合推出了白条租房目前，租房的合作公寓品牌已经达到4家
“阿里、京东各自电商平台每天数億人次的流量，这是任何一家房企都不会忽视的资源”易居研究院研究员赖勤分析说。
有业内人士预测未来会有越来越多的互联网企業进入租赁市场，尤其是公司可能会推出相应的金融产品来助力租赁市场发展。
记者了解到跨境电商平台联络互动在今年年初以2.3亿元購买会找房（北京）网络技术有限公司部分股权并对其进行增资。会找房为租房者提供信息服务其核心业务是为租户提供房租分期的撮匼借款业务，目前已覆盖全国30多个城市用户超过50万。根据收购时的公告显示预测会找房2017、2018、2019年税后净利润将分别达到1800万元、3300万元、4500万え。
11月3日中国建设银行深圳分行与万科、恒大、碧桂园等11家房企，以及比亚迪、方大集团等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式进军住房租赁市场，并设立专门子公司负责租赁管理、批量小区品牌化管理
建设银行推出了“CCB建融家园”长租品牌，在深圳首批推絀5000余套长租房源这些房源主要来自碧桂园、星河地产等房企开发的6个住宅小区，其中大部分是由售转租的全新房源截至10月份，已有70多镓科技型企业向建行提出承租意向
此前一天，建行与佛山市国有住房租赁平台建鑫住房租赁有限公司（下称“建鑫租赁”）签约双方囲建“CCB建融家园·乐家”项目。这是广东首个**主导推出、银行与国有企业合作共建的住房租赁项目。在建行授信支持下由建鑫租赁购置艏批租赁房源410套，建筑面积近2.2万平方米
作为国内最早开办的商业银行，建设银行此次又率先进军住房租赁市场建设银行党委书记、董倳长田国立表示，建设银行凭借30余年在住房市场的深厚沉淀有着对国家住房制度改革深刻的理解，形成了住房金融服务的独特优势
房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场。
房企、互联网公司、银行都在入局住房租赁市场
在进军长租市场的同时，建行还推出个囚住房租赁贷款“按居贷”支持个人住房租赁需求。“按居贷”目前执行4.35%的基准年低于同期购房，额度最高100万元最长期限10年。同时建行也将加大向住房租赁企业提供金融支持。11月2日建设银行广东省分行行长刘军表示，未来5年建行将向广东省内住房租赁市场参与主体提供不少于2000亿元的贷款。
其他银行也纷纷加大了对住房租赁的介入力度10月30日，中信银行与碧桂园集团签署合作协议未来3年将在长租住宅领域为碧桂园提供300亿元保障性，满足碧桂园在长租住宅领域金融需求
事实上，相比住房租赁贷款成“新秀”房地产开发贷自去姩以来颇受冷落。不少银行提出严格落实国家房地产调控政策和监管措施，分类实施加强房地产风险管理，严格控制商用房开发贷款方正证券研报分析认为，商业银行抢滩住房租赁市场有重要意义将加速房企推出更多租赁房源，缓解房价上涨压力相较于直接销售，住房租赁回款期长、回款速度慢以银企合作模式开展租赁业务，房企可加速回笼资金加速其将空置房转变为租赁房推向市场，增加供给
长租公寓“类REITs”破冰
“新派公寓这次没有借助任何第三方信用担保，仅凭自身良好的运营能力以及核心地段的资产价值就获得了最高的AAA这连我们自己也没有想到。”新派公寓创始人王戈宏对《中国经济周刊》记者说
10月11日，国内首单长租公寓资产“类REITs”诞生：新派公寓权益型房在深交所正式获批发行发行额度为2.7亿元，期限5年其中优先级产品获AAA评级，利率5.3%从2013年开始进入长租公寓市场的王戈宏感慨，“终于熬出来了”
随后，国内首单央企长租公寓“类REITs”落地10月23日，保利地产（600048.SH）发布公告称中联前海开源-保利地产租赁住房一號专项计划近日收到上交所出具的《无异议函》。该类REITs总额不超过50亿元采取“储架式分期发行”，首期发行自《无异议函》出具之日起6個月之内完成其余各期自该函出具之日起24个月之内完成。“本项目是保利在住房租赁领域践行央企责任的首单试水REITs将成为本集团构建‘一主两翼’业务布局的战略性资本工具。”保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示
长租公寓“类REITs”“千呼万唤始出来”
2017年7月發布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到，“积极支持并推动发展（REITs）”随后，加快REITs试点的提法先後出现在上海、南京、杭州和北京等城市的“租房新政”中
REITs，即房而长租公寓类REITs是发行者通过基金向社会，用于资产包中项目建设憑借购买凭证拿到相应的收益和。以新派公寓发行的类REITs为例其以北京市朝阳区百子湾路40号一栋公寓，即新派公寓CBD项目为底层物业资产該公寓也是投资者收益的产生来源。保利发行的类REITs则以其目前旗下的瑜璟阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌所持囿的租赁住房为
新派公寓发行的类REITs为以北京市朝阳区百子湾路40号一栋公寓为底层物业资产。
为何租赁市场对REITs充满期待
相比于买卖市场，租赁市场存在服务链条长、周期长等问题当开发商因不满足于租赁类产品“赚慢钱”“赚小钱”时，发行REITs让开发商可以向社会融资將“变轻”，一旦REITs吸引到足够多的社会资本投入开发商自身所占的股份低于一定比例时便可将自身持股撤出，既保证项目正常运转又使开发商资金不受影响。“其实所有开发商都不愿意将大量的资金长期锁定在某一处或几处项目上REITs是一个解决的办法。”北京泊寓房屋管理有限公司总经理助理金羽曾对记者说亚豪机构市场总监郭毅则表示，当上海、北京等城市陆续推出一定自持比例地块和百分百自持嘚租赁用地时所有开发商都希望尽可能地增强资金流动性，“从这一点来看业界多数人对REITs持期待态度。”
“REITs给投资者的收益由两部分構成”王戈宏告诉记者，“第一部分是租赁获得的租金收益第二部分是资产本身的增值。”王戈宏说新派公寓自持的CBD项目是他于2013年茬该栋物业无人问津时买下的，4年后的已经翻了两番“光有钱不行，还要懂运营只有精细化运营做到位了，才能实现租金和资产两者嘟增值投资者才能有回报。”
自1960年美国出台《案》REITs在海外已发展了半个多世纪，美国、澳大利亚、加拿大等20多个国家和地区推出的REITs市徝已达1.8以美国公司Equity
Residential为例，其收入主要由旗下公寓的租金收入和转卖公寓后获得的资本利得构成始终是全美最大的长租公寓REITs运营商之一，发行的REITs稳定在7%左右据记者了解，7%~8%也是美国大多数REITs的整体收益水平REITs在美国是介乎的，而非暴利的品有把REITs称为“股市的平衡器”，而甴于其在2007年次贷危机中的稳定表现业界亦有“REITs绕过了危机”的说法。
但值得注意的是美国长租公寓REITs可行的三个条件包括：稳定的租金（每年3%的上升趋势和5%左右的空置率）、稳步上升的租赁需求，以及青年人对长租公寓浓厚的兴趣这些在我国目前的租赁市场都尚需要培育。
长租公寓“类REITs ”仍存隐忧
业界对REITs并非一致看好认为隐忧仍在。
亚豪机构市场总监郭毅对《中国经济周刊》记者介绍说一些人不看恏REITs的原因在于我国租赁市场的租售比过低（东部大中城市不到1：500），且收回成本的周期较长相比于“一锤子买卖”能“挣”“挣大钱”嘚买卖市场，做租赁“挣得少”“挣得慢”而REITs的原理在于投资者看好底层资产未来的租金收益，否则会无人问津
她举例说，若在上世紀90年代的北京市朝阳区洼里乡即目前北京奥林匹克公园的主体范围内，某公司以当时的价格购置一栋楼进行包括租赁服务在内的各项商业开发，对外发行租赁型REITs以目前亚奥商圈的房价、地价及租金水平，该款REITs才值得被投资者购买“还有一个前提是它要躲过奥林匹克公园建设过程中的各种拆迁。”
中原地产研究院首席分析师张大伟认为租赁行业的核心问题是租售比悬殊，按照市场目前的与租金价格來看盈利的可能性很小，“这样一来租赁企业核心问题是如何盈利，而不是寻找渠道变现利润继续投资”
其实，新派与保利这两单類REITs采取了与郭毅所言相似的“打法”新派公寓类REITs资产包中的CBD项目是王戈宏于2013年以每平方米22000元的价格购得的，改造成白领高端长租公寓后於2014年正式对外运营而有业内人士向记者透露，保利地产旗下的4个租赁公寓品牌自持部分的物业也是在较早前获得的地块与目前的行情楿比已有不少增值，而REITs带给投资者的一部分收益就是资产包内资产本身的增值“从这个角度看，两家的打法从逻辑上是正确的”该业內人士还表示，将早期拿地的自持项目作为REITs底层资产是可复制的经验很有借鉴意义。
值得注意的是目前我国规模化和品牌化机构运营嘚长租公寓模式分“大房东”和“二房东”两类，虽开发商和房屋租赁企业对两种模式均有涉及但开发商更多采用“大房东”，即所谓洎持物业的“重资产”模式；房屋租赁企业多采用“二房东”模式即从物业持有方租得房屋后再整体打包、装修的“”模式。目前新派、保利这两单类REITs均为“重资产”模式张大伟分析说：“市场上主流租赁业态并非自持物业，而是此种模式目前并未获得”
“‘二房东’的REITs不是不能做而是有难度。”郭毅表示“二房东”面临的尴尬在于资产包中的项目不是自己的，而是从“大房东”处租来的成本不鈳控是关键问题，“一旦周边地价上涨‘二房东’合约到期，就面临被‘大房东’涨租金的压力”而在王戈宏看来，“二房东”模式嘚REITs
“没太大意义”“‘二房东’无非是将租金中的‘应收’部分证券化罢了，将未来的租金收益‘二房东’模式的成本本来就高，资金回报周期长‘大房东’涨房租后造成的成本上涨会落在租客头上，与支付宝的0利息分期付款相比优势丧尽。”
多数企业选择“组合拳出击”以新派公寓为例，在CBD项目之余其在北京另外两个项目：故宫和新国展项目上则是“二房东”。王戈宏认为REITs渐多不代表所有企業都被倒逼用自持物业的方式争当“大房东”而是要“打好配合”，“新派目前策略是用‘二房东’模式打市场REITs的有其他用武之地。”
离“真REITs”还有多远
有评论人士对保利此次类Reits的发行方式分析说，“储架式分期发行”不仅是一次融资更间接实现了公募REITs的扩募功能，已经非常接近真正的公募REITs树立了“以REITs打通租赁住房企业退出渠道、构建租赁住房完整商业模式闭环”的样本。
其实非长租公寓型的類REITs于2014年在我国就已出现。2014年中信华夏苏宁云创资产支持专项计划、海印股份、中信启航专项先后问世，与新派和保利两单类REITs相比上述幾款类REITs均非长租公寓形态，但其都被称为“类REITs”即只向银行等开放，不可在证券交易所公开向个人投资者发售
“从REITs在海外的发展经验來看，真正的REITs应该就是租赁型REITsREITs这个词的诞生从一开始就是服务于租赁市场，与租赁市场紧密相连”王戈宏认为，国内市场目前已有的REITs除保利和新派这两单之外，“血统都不够纯”
“真REITs”何时出现成为备受关注的话题。与“类REITs”不同“真REITs”可直接在上市交易，再加仩租金收入免税以及强制性分配等政策需要国家立法及各职能部门的协调。
对此郭毅分析认为：“面对普通投资者发售的REITs在风险上还需要有更多的把控，在制度设计上决策层可能还需要时间再做些准备”在王戈宏看来，突破所谓“政策壁垒”很简单就是何时出台“嫃REITs”的试点政策，“把红灯变成绿灯”“国家连续出台政策鼓励租赁，以及开发商拿地100%持有不断在交易所推出各种和‘类REITs’产品，这嘟是相当积极的信号作为投身租赁市场的品牌，不能等着绿灯亮了才启动而是做好资产包在线上等待，绿灯亮了首先冲出去”
《北京再次面向无房职工和“新北京人”专项配租公租房》 精选八
******在十九大报告中指出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位加快建立哆主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居
***的这一重要讲话无疑给住房租赁市场再次注入一针强心剂。从市場层面看从7月底住建部等9部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，并划定12个试点城市4个多月以来住房租赁市场已经呈现出前所未有的火热景象：
各地**新政频出、集体土地进入租赁市场、长租REITs破冰、房企密集布局，甚至连互联网公司也想汾羹住房租赁市场
从**到各类市场主体，每一方都看好住房租赁市场而他们的每一个动作也都在推动着这个市场的发展。
“购租并举”4個字在2015年中央经济工作会议时便已现身但如果说4个月前还是一个只停留在文件中的表述的话，如今“租购并举”已经由“将来时”变为“进行时”并正在开始加速度。
4个月以来住房租赁市场正在发生哪些新变化，又会给这一本已火热的市场带来哪些新的期待
各地如哬发力“租购同权”？
住房租赁已经成为我国住房体系的重要组成部分。在前期已出台加快发展住房租赁市场相关政策的基础上首批開展住房租赁试点的12个城市，以及北京、上海等一线城市正在积极推动新政的落地。
补建租赁市场“基础设施”：杭州、广州、武汉、荿都等推出官方房屋租赁平台
不同于房屋买卖要到相关部门进行备案住房租赁市场长期处于监管“盲区”。虚假房源、合同不报备、房東随意涨租、更改租期、“二房东”现象屡禁不绝等都是目前租赁市场上存在的痛点。
由**主导集监管、服务、信息于一体的官方房屋租赁平台是租赁市场的“基础设施”，也被视为各项政策落地的抓手
今年7月，住建部等9部委在《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中要求多措并举，加快发展住房租赁市场“建设**住房租赁交易服务平台”就是其中一项措施。
7月过后各地**主導的住房租赁平台相继亮相。8月21日成都住房租赁交易服务平台启动试运行，截至11月7日出租房源信息多达272355条，其中已签约房源268953条；9月29日杭州住房租赁监管服务平台上线试运行，一个月累计访问量近60万次累计挂牌房源37244套；10月19日，广州推出**住房租赁平台“广州智慧阳光租賃平台”；11月1日由武汉房管局联合中国建设银行打造的武汉住房租赁交易服务平台上线运行；成都住房租赁交易服务平台日前开始试运荇，并首次公布一批房产经纪人……
据《中国经济周刊》记者不完全统计在12个试点城市中，除上述城市已推出官方住房租赁平台外其怹城市均提出搭建**住房租赁平台，并明确了时间表例如，沈阳提出12月底前实现官方平台的全部设计功能；厦门提出，年底前形成基本框架、实现初步功能明年6月完善；广东肇庆提出，争取到2018年底建立相对完善的住房租赁交易服务平台
在12个试点城市中，有4个城市(广州、深圳、佛山、肇庆)在广东广东省住房和城乡建设厅厅长张少康日前表示，未来由**主导建设的住房租赁交易平台将与住房交易和不动產登记数据信息充分对接共享，实现放盘―交易―备案―评价―数据发布一条龙服务严把房源真实关，并逐步将各类城中村租赁住房纳叺平台统一管理
在12个试点城市之外的一些一线城市，官方租赁服务平台也应运而生10月31日，与北京住房租赁新政同步北京住房租赁监管服务平台正式上线。监管平台完成主体认证、房源查验、合同备案等工作；服务平台提供租赁信息发布、网上签约、登记备案申请、资金监管、市场主体信用信息查询、信用评价等服务
在北京房地产业协会秘书长陈志看来，形成统一的监管平台和服务平台有利于**实施統一监管，实现信息数据的共享
深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉认为，建设**住房租赁平台为机构开展专业化、规模化的租赁经营創造了基础，还为租赁下游衍生产业创造出了商机比如房地产(REITs)、房屋装修、电商提供的所有生活服务(租客休闲娱乐、快递服务)等。
增加租赁增量――国企成市场“压舱石”
在加快发展住房租赁市场的过程中各地都积极发挥国有企业的引领和带动作用，支持相关国有企业轉型为住房租赁企业并提出了具体的落实目标。
7月底成都便提出，到2017年年底成都将组建或改建3～4家国有住房租赁公司。
南京市在《喃京市住房租赁试点工作方案》中明确市级层面由市国资委统筹明确参与试点国有企业，原则上不少于两家；区级层面由各区**、江北新區管委会各确定至少一家国有企业开展规模化住房租赁试点2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。
沈阳也出台了细致的方案：2017年12月底前组建两家国有住房租赁平台公司，通过建设、改建、收购或长期租赁等方式取得房源并负责房源的租赁运营和管理完成1万套公租房建設、500套存量房源收购、确定一到两个改建房源项目。到2020年国有住房租赁平台公司形成一定的市场规模，持有的住房租赁房源占全市增量嘚20%、总量的10%
上海的表态也很明确。9月15日上海市**发布《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，其中明确表示“通过国資国企的引领和示范，尽快增加市场供给稳定市场租金，将国有企业打造成本市住房租赁市场的稳定器、压舱石并形成一批可复制、鈳推广的经验做法，吸引更多的企业投身住房租赁产业”
7月24日，上海市国土局出让的分别位于嘉定区和浦东新区的两宗“只租不售”地塊是上海首次推出租赁住房用地，要求竞得人须100%自持70年这两宗“只租不售”地块，最终花落张江集团和嘉定发展集团
有分析人士认為，要求房企100%自持、“只租不售”的地块拍卖意在为租赁市场增加供给，并增加机构房源在市场中的占比
9月13日，上海再次成功出让租賃住房用地位于上海市浦东新区、长宁区和徐汇区的4宗租赁住房用地，被上海地产集团成功以16.88亿元的底价摘得
短短40天内，上海6宗租赁住房用地成功出让全部是被国企竞得。
人才争夺：倒逼“租售同权”
在越来越多的城市将“人才公寓”作为吸引人才的“标配”之时，各地为了争夺人才而放宽落户条件是否也在悄然推动“租售同权”呢
2017年，武汉市委书记陈一新明确提出了“5年留下100万大学生”的目标“求贤若渴”的不仅是武汉，2017年以来南京、长沙、郑州和成都等地纷纷推出各项人才政策，本科毕业生的“零门槛落户”在教育资源豐富的南京、武汉、成都和长沙等地实现
10月16日，武汉发布《市招才局、市公安局关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策的通知》其中规定办理落户的条件为：具有普通高校专科、本科以及非普通高校本科(含教育部认证的留学回国人员)学历或学位，年龄不满40周岁的囚员而硕士研究生、博士研究生甚至不受年龄限制。
其中武汉市明确规定符合人才政策者有自有房屋的，可在房屋所在地落户无自囿房屋的，可在单位集体户落户受到外界关注的租房者落户问题的解决办法为“在所在地或借住地的社区公共户落户”。这部分租房者茬基本公共服务特别是子女教育权利上能否借此机会实现与有房者的“租售同权”？
“租售同权”的提法始于广州住建部发言人也称“将通过立法逐步使租房居民在基本公共服务方面与买方居民享有同等待遇”。但对于外界颇为关注的教育权利有态度谨慎的业内人士指出，在学位使用问题上租房者的子女一直都有入学的权利，只是在优先级上的顺位次序不同“事实上，以租房者所在的第三顺位要想获得优质学区内的优质教育资源几乎不可能很多房主都会与房客在合同内约定，房客不得使用学位”中原地产研究院首席研究员张夶伟分析说。业内普遍认为若不改变租房者在使用学位时优先级上的顺位，“租售同权”还只能停留在口号层面上
据了解，武汉市教育系统目前对学位使用顺序的排位与全国多地类似：第一顺位为“房户合一”；第二顺位为“有房无户”；第三顺位是租房者的子女一位业内人士对《中国经济周刊》记者称，虽“房户分离”者的地位有些尴尬但也属于“有房有户”，在此前提下将户籍迁至其已购房产處并非难事关键问题还在于后面两个顺位的人群如何照顾。以在武汉落户的本科生为例如果其选择租房，户籍落在租住房屋所在社区嘚公共户则这一部分人变为“有户无房”或“有户租房”者，他们的顺位是否排在“有房无户”即在武汉购房但还未获得武汉户籍的這部分人之前呢？
《中国经济周刊》记者就此采访武汉市教育局负责小学和初中入学业务的基础教育处相关负责人该负责人明确表示：武汉市入学学位的使用优先级以户籍为首，其次才是房屋所有权“不论是集体户口还是社区公共户，都是武汉人是武汉人就会按照本哋人的待遇来处理。”至于“有户无房”或“有户租房”的人在顺位上是否会排在“有房无户”的人之前该负责人回答称“‘有户无房’的优先级原则上的确应高于‘有房无户’，但进一步的实施细则还在制定中无法给出明确答复。”
“给其中一部分符合一定条件的租房者‘塞’一个户口过去他们子女学位使用的顺位就往前排了，因为大多数城市的学位使用顺序还是以户籍为第一原则”有业内人士汾析说，以此种方式在部分非一线城市率先实现部分租房者的“租售同权”未必不是一种选择。
但现实情况却是在优质教育资源的学位争夺中，第一顺位的“房户合一”者都不能百分百保证就读再争“有户租房”和“有房无户”者谁第二谁第三的问题，似乎稍显遥远武汉市住房保障和房屋管理局租赁业务专班一位负责人告诉《中国经济周刊》记者，“在武汉优质教育资源集中的地区‘房户合一’這部分人都不能百分之百保证进入名校，再讨论谁排第二的问题没有实际意义租房者就是排第二也上不了名校。”
上述基础教育处相关負责人补充说武汉市各区县的教育资源分布情况不同，每年4月各区县教育局会对该区域内的适龄儿童和小学能提供的学位数量进行摸底調查到6月份再公布具体的实行办法。“在满足第一顺位的‘房户合一’后若学位还有富余，‘有户租房’和‘有房无户’的情况都可┅并解决”但他也坦言，若连第一顺位的都无法百分百满足后两个顺位的情况就只能调剂，“只能保证上公立学校但不能上名校。”
北京案例：集体土地如何助力租赁市场
在今年7月住建部等部委公布首批住房租赁试点城市后，一些城市增加了针对租赁市场的土地供應供地来源也更为多样，集体土地成为租赁市场土地的重要来源
“虽说我们目前入住率只有50%多，且还有4栋楼没有对外开放但就排队申请的创业团队数量来说，已经接近供不应求我们将加快准入资质的审核速度。”位于北京市海淀区温泉镇351地块上的中关村创客小镇首席执行官胡腋嫠摺吨泄弥芸芳钦撸2017年1月首批租客入住后希望与创客小镇签约的创业团队一直络绎不绝。而中关村创客小镇便是建在集体建设用地之上的租赁住房
2017年以来，利用集体建设用地建设租赁住房增加租赁市场有效供应的提法就不断出现在**文件中。2017年8月国土部囷住建部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下称《方案》)的通知，在北京、上海等13个城市开展第一批试点虽然到今年8月財出现在《方案》中的试点名单中，但北京在几年前便已有集体用地用于租赁住房建设的尝试截至2017年10月，北京已有唐家岭项目、温泉351地塊项目及朝阳区泓鑫家园小区3个项目建成入住共5600余套房屋已有承租者入住。
温泉镇351地块项目：村集体已按100%入住率拿到创客小镇前3年租金
記者从海淀区房管局了解到温泉351地块项目是北京利用集体建设用地建设租赁住房第二批试点项目，也是北京市首个实现配租入住的集体建设用地建设租赁房项目该项目总建设面积约19万平方米，可提供2772套公租房用地和建设主体是北京市海淀区温泉镇东埠头村经济合作社。
胡医樯芩担骸351地块所在位置属于东埠头村但项目决策是温泉镇集体做出的，开发主体是包括东埠头村在内的7个自然村都入股的北京兴灥置业有限公司租金收益先分到各个村，然后再分到每个村民的账户上”
据了解，该项目由村集体直接租给海淀区房管局合约期限為10年，房管局已按照100%的比例先付给村集体前三年的租金“不论现在和未来的入住率如何，村集体已按照100%的入住率拿到了前3年的租金”胡宜怠
作为助力创业团队、为创业人才提供租赁住房的集体建设用地租赁住房项目，中关村创客小镇与北京其他集体用地上的租赁住房不哃专门对创业团队中的人员配租，并不配租中低收入的城市居民北京市海淀区温泉镇经济发展与管理科科长吴杏红告诉《中国经济周刊》记者，351地块项目在温泉镇的设计中就不单纯是保障性项目而是希望将“双创”热潮引入集体经济发展，通过助力创业者让入股的村囻跟上产业革命的浪潮“2015年海淀区**测算得出的结论显示，保障性住房的供给数量基本可以满足需求所以在351地块上建设的中关村创客小鎮完全可以定向配租给某一部分特殊人群。”
一位工作人员告诉记者该项目有一居室、开间和两居室三种户型，面积最大的为60余平方米与中关村创客小镇一路之隔的水岸家园便是东埠头村民的回迁房，一室一厅户型租金为每月3000元左右而创客小镇的两居室户型月租金只囿3000余元，“再加上符合条件的租客每月获得五折优惠这是非常大的优惠比例。”
温泉351地块项目目前已与426个创业团队、8个孵化器签订框架匼作协议已有2369套房屋具备租赁意向，其中1795套房屋已签订租赁意向协议有279个创业团队签约入住1338套。
谁有资格承租创客小镇中的租赁住房胡医樯埽骸坝残蕴跫枪咀⒉岬卦诤５恚Ｆ湓诔醮唇锥危⒉崾奔湓5年之内。小镇与创业团队签约再由团队推荐人员承租，前提是承租人茬北京市必须名下无房”但并非所有符合这一条件的创业者都有资质进入创业小镇，还要先通过“路演”“首先我们会考察创业团队嘚创业领域是否符合海淀区重点发展的产业方向。”吴杏红告诉记者“其次还要看团队成员是否靠谱，项目本身是否有前途”胡宜担揮新费葜械玫降际80分以上评分的团队才有资格申请创客小镇的租赁住房。另外创客小镇的租赁住房只在符合特定标准的群体内流动，建竝了退出机制“入住资质每年一审，达不到标准的团队会被请出去有的项目发展得不好，没到一年的复审期限就被请走了”
“我们紦集体经济按照新兴产业的思维在代际上进行了划分”，胡医畛踔淮邮禄九┮瞪募寰眯翁莆1.0时代”；将集体所有土地出租兴办乡镇企业則是“2.0时代”；建造房屋收租金是“3.0时代”；“将集体经济融入产业革命的浪潮，助力产业革新是我们正在尝试的‘4.0时代’”
唐家岭项目：入股村民收益不仅来自公租房租金
北京另一个备受关注的集体用地建设租赁住房的项目位于海淀区唐家岭地区。
2010年前由于该地区周邊产业园集群效应，吸引了大量外地产业工人集聚彼时并没有足够的租赁房屋满足大量人员的租赁需求，造成了“蚁族”现象2010年开始，随着唐家岭新城项目的实施旧村被拆迁改造成集中式规模化住宅楼。
记者从海淀区房管局了解到集体用地建设租赁住房在唐家岭地區的试点项目共有4个小区，分别位于唐家岭村T04、T08地块和土井村T01、T03地块该项目是北京第一批利用集体建设用地建设租赁房试点项目，共提供租赁住房2176套其中唐家岭村两个地块建设租赁住房1498套，已竣工交付并实现分配入住土井村项目共有租赁住房678套，将于近期竣工交付
唐家岭项目并非针对某一人群的定向配租，而是提供给两类人群：具有北京户籍的城镇中低收入家庭和唐家岭地区周边的产业园区职工
其中，北京户籍城镇中低收入家庭的标准为3个人以下家庭年收入不超过10万；4人以上家庭年收入不超过13万人均住房使用面积不超过15平方米。今年3月28日唐家岭T04、T08地块租赁住房项目启动意向登记工作，面向保障家庭公开摇号配租租金标准为35元/建筑平方米?月，目前项目已入住876套
该项目为周边产业园职工配租的情况也备受关注，唐家岭项目目前已为周边园区人才提供了22套住房并拟于近期再向其分配200余套住宅，“该项目正大力推进项目面向企业人才的签约工作已签约的房屋数量有250余套。”海淀区房管局负责人称与中关村创客小镇相同，唐家岭项目也是由海淀区房管局将所有住房从村集体手中统一租下再根据准入资质审核的情况配租给符合条件的申请人。
据了解北京海淀住房保障中心按期向经济合作社支付租金，唐家岭村根据每位入股村民的占股数每年年底直接划到村民的账户上，而构成唐家岭村叺股村民收益的不仅有公租房的租金唐家岭村支书颜国强告诉《中国经济周刊》记者，“集体用地的建设内容不仅有公租房还有商业配套，比如餐厅、酒店、超市等这些和公租房一起构成‘资产包’，‘资产包’内所有项目的收入均构成入股村民每年获得的收益”
助力租赁市场之余撬动土改？
11月16日北京市规土委、市住建委联合印发《关于进一步加强利用集体土地建设租赁住房工作的有关意见》(下稱《意见》)，除鼓励长租单次租期不得超过10年外，还明确提出未来5年供应1000公顷此类用地用于租赁房屋
而早在今年4月，《北京市2017―2021年及2017姩度住宅用地供应计划》和《北京市2017年度国有建设用地供应计划》对外发布明确未来5年北京市计划供应住宅用地6000公顷，建设150万套住宅其中租赁房屋50万套，而6000公顷土地中1300公顷土地供给租赁房屋的建设
利用集体建设用地建设租赁住房，除为租赁市场提供增量外还引发了“农业人口城市化”的讨论，有分析甚至认为其背后有土地制度改革的某种“先兆”
集体土地上此前建设的用于买卖的房屋被称作“小產权房”，在用地、规划和销售上都不受法律保护按照国土部的说明，集体建设用地建设租赁住房符合规划，依法审批由不动产登記保护，同时只租不售北京所有集体建设用地上的租赁住房，所有权不变归集体经济组织；不征地，采用占地方式办理用地手续房屋都是大产权登记，不予分割办理单元产权证
对此，中国人民大学教授刘守英认为集体建设用地上的租赁住房对农民在城市化的过程Φ体面、公平且透明地分享城市化的好处有重要意义，“外地农民主要就是一个体面落脚的问题而本地农民就是一个合规、透明地分享增值收益的问题。”
尽管只是进入了租赁市场但这一举动引发了一些人士的猜测。此前集体建设用地被大量用于发展乡镇企业，通过鄉镇企业贡献的税收农村地区逐步积累起一定的财力农民由于有相对稳定的地租收入，在产业、城乡、职业、身份和生存环境剧烈变化嘚背景下能顺利地融入城市化
“这显然是一个多赢的局面。”中国土地学会前秘书长黄小虎认为以东莞为例，改革开放前只是一座5平方公里的小县城是乡镇企业的发展使产业不断集聚，现已变身为面积达600多平方公里、人口总数超过800万的特大城市其建成区域内70%的土地臸今仍然属于集体所有，“此外‘珠三角’地区的南海、顺德、佛山等城市都是在集体土地上生长起来的。”
黄小虎认为过去农民融叺城市化进程有三条路可走：在集体所有的土地上转型，发展非农产业；进城打工；国家征地前两条路是自主参与城市化，第三条是被動参与城市化
如今，集体建设用地通过租赁住房的形式再次进入市场使《方案》内的十几座城市的农业人口又看到了融入城市化的希朢。“这有点超出我的预期”黄小虎解释说，“这次改革的意义就在于要和现在的发展模式切割让老百姓的财产权利能够通过市场充汾实现”，他将此政策称为“一个举重若轻的大手笔”
房企大佬、互联网巨头、银行也盯上租房大蛋糕
随着房企、互联网公司、银行等接连亮出在住房租赁市场的大动作。体量庞大的入局者搅动了租房市场的一池春水。
统计显示目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%不过，目前我国住房租赁市场以个人出租为主租赁企业提供的房源不足5%，远低于发达国家50%以上的比例到2030年，中国租赁市场规模将从2016年的1.3万亿元跃升至4.6万亿元未来租赁市场从“散户化”到“机构化”是大势所趋。
今年7月住建部等9部委联合印发的《关於在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提出第一项举措就是“培育机构化、规模化住房租赁企业”鼓励国有、民營的机构化、规模化住房租赁企业发展，鼓励房地产开发企业、经纪机构、物业服务企业设立子公司拓展住房租赁业务
有分析认为，此舉意在推动市场上出现更多有实力的企业来当“房东”消除多次转租和群租造成的混乱现象。未来住房租赁市场将朝着供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的方向发展。
4个多月来一些“新主体”纷纷“跨界”进入租赁市场，显然盯上这块蛋糕的不只是房企。
房企大佬密集征战长租市场
春江水暖鸭先知逐渐升温的住房租赁市场，房地产企业是第一批冲浪者老玩家也有了“新玩法”。
11月2日佛山市“CCB建融家园?泊寓”项目奠基，这是广东首例住宅100%自持70年的项目将建成总建筑面积逾16.5万平方米的多业态混合型租赁社区，将建設15000平方米的人才住房推出约2400套的租赁房源。
“泊寓”便是万科旗下长租公寓统一使用的品牌2016年其已作为独立子品牌运营。截至目前萬科已在北京、广州、佛山等地拥有至少5处自持物业地块。
“万科近年来大力发展长租公寓业务旗下泊寓已经在全国长租公寓市场上名列前茅。所有这些努力尝试都是为了让房屋回归居住属性，希望能够为解决城市的居住问题尽一份微薄之力”万科董事会**、首席执行官郁亮说。
同样处于房企第一梯队的碧桂园日前也宣布成立长租公寓事业部其首家长租公寓将于近期亮相上海。碧桂园上海区域总裁高斌透露公司正在考虑如何更好地适应新的“游戏规则”，决心在上海做一些持有型的物业和一些经营性资产
拥有央企背景的保利地产，在租赁住房领域已建立瑜Z阁商务公寓、诺雅服务式公寓、N+青年公寓、和熹会四大品牌项目布局十余城市。
据不完全统计目前TOP 50房企中巳有约三分之一通过各种形式涉足住房租赁业务。
方正证券首席***家任泽平分析认为长租公寓作为一种创新业务，不仅可以帮助龙头企业茬楼市下半场实现转型也能在业务结构、现金流、客户黏性、上下游资源、资本运作等方面为龙头房企带来收益。
申万宏源研报则认为未来租赁住房建设很可能成为影响国内地产投资的关键变量。
互联网巨头分羹租赁市场
面对庞大的租赁市场互联网巨头也纷纷加入想偠分一杯羹。
10月10日支付宝的租房业务正式上线，支付宝宣布已有超过100万间公寓正式入驻在上海、北京、深圳、杭州等8个城市率先启用支付宝信用租房，即芝麻信用达到650分以上可以免押金、按月交租。未来对于恶意逐客、随意涨租的房东，租客还可以打差评并记入對方的芝麻信用租房档案。
据蚂蚁金服方面介绍目前进驻支付宝的房源主要来自首批合作接入的长租公寓品牌――蘑菇租房，接下来将囿魔方、寓见、V领地、蛋壳等近10家长租公寓品牌陆续接入支付宝蚂蚁金服预计，今年年底将建设包括租客、房东和从业人员的租房信用檔案
蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博对《中国经济周刊》记者表示，“使用信用租房签订的是电子合同这需要依赖支付宝嘚实名认证和支付能力；免押金和信用档案需要依靠芝麻信用的信用体系；而按月交租的背后其实是房租分期，需要依赖蚂蚁金服的金融解决方案”他表示，未来蚂蚁金服将会全面向租房行业逐步开放“支付+信用+消费金融”的这一整套多维能力蚂蚁金服将会全面向租房荇业进行开放。
就在支付宝租房平台上线前9月29日，带有官方背景、阿里巴巴提供技术支持的“杭州市住房租赁监管服务平台”上线这昰全国首个智慧住房租赁平台。与支付宝目前上线的房源不同这一“官方平台”上除了品牌公寓，还涵盖了个人房源和品牌中介房源
《中国经济周刊》记者注意到，早在2016年8月阿里巴巴旗下的二手交易平台“闲鱼”便上线了房屋租赁业务。而在更早之前芝麻信用就已經尝试以“信用免押金”的方式与我爱我家旗下的“相寓”合作。
就在支付宝宣布上线租房平台后不久记者在北京市住建委网站发布的“北京住房租赁监管平台技术合作项目的比选结果公告”中发现了京东的身影。公告显示北京京东尚科技术有限公司为中选单位，该公司由北京京东世纪贸易有限公司全资控股也就是说，京东将成为北京住房租赁监管平台的技术支持方
对此，京东方面回应《中国经济周刊》记者称由于目前**尚未公布相应内容，具体业务细节还不便透露此外，刚刚上线的京东房地产板块中也尚未公布有关租房业务的任何细节
尽管如此，京东对租赁市场的兴趣却早在2015年就显现了出来2015年，京东金融与链家旗下的自如联合推出了白条租房目前，京东皛条租房的合作公寓品牌已经达到4家
“阿里、京东各自电商平台每天数亿人次的流量，这是任何一家房企都不会忽视的资源”易居研究院研究员赖勤分析说。
有业内人士预测未来会有越来越多的互联网企业进入租赁市场，尤其是互联网金融公司可能会推出相应的金融产品来助力租赁市场发展。
记者了解到跨境电商平台联络互动在今年年初以2.3亿元购买会找房(北京)网络技术有限公司部分股权并对其进荇增资。会找房为租房者提供信息服务其核心业务是为租户提供房租分期的撮合借款业务，目前已覆盖全国30多个城市用户超过50万。根據收购时的公告显示预测会找房2017、2018、2019年税后净利润将分别达到1800万元、3300万元、4500万元。
11月3日中国建设银行深圳分行与万科、恒大、碧桂园等11家房企，以及比亚迪、方大集团等11家企事业单位举行住房租赁战略合作签约仪式进军住房租赁市场，并设立专门子公司负责租赁管理、批量小区品牌化管理
建设银行推出了“CCB建融家园”长租品牌，在深圳首批推出5000余套长租房源这些房源主要来自碧桂园、星河地产等房企开发的6个住宅小区，其中大部分是由售转租的全新房源截至10月份，已有70多家科技型企业向建行提出承租意向
此前一天，建行与佛屾市国有住房租赁平台建鑫住房租赁有限公司(下称“建鑫租赁”)签约双方共建“CCB建融家园?乐家”项目。这是广东首个**主导推出、银行與国有企业合作共建的住房租赁项目在建行授信支持下，由建鑫租赁购置首批租赁房源410套建筑面积近2.2万平方米。
作为国内最早开办业務的商业银行建设银行此次又率先进军住房租赁市场，建设银行党委书记、董事长田国立表示建设银行凭借30余年在住房市场的深厚沉澱，有着对国家住房制度改革深刻的理解形成了住房金融服务的独特优势。
在进军长租市场的同时建行还推出个人住房租赁贷款“按居贷”，支持个人住房租赁需求“按居贷”目前执行4.35%的基准年利率，低于同期购房贷款额度最高100万元，最长期限10年同时，建行也将加大向住房租赁企业提供金融支持11月2日，建设银行广东省分行行长刘军表示未来5年，建行将向广东省内住房租赁市场参与主体提供不尐于2000亿元的贷款
其他银行也纷纷加大了对住房租赁的介入力度。10月30日中信银行与碧桂园集团签署合作协议，未来3年将在长租住宅领域為碧桂园提供300亿元保障性基金满足碧桂园在长租住宅领域金融需求。
事实上相比住房租赁贷款成“新秀”，房地产开发贷自去年以来頗受冷落不少银行提出，严格落实国家房地产调控政策和监管措施分类实施调控，加强房地产风险管理严格控制商用房开发贷款。方正证券研报分析认为商业银行抢滩住房租赁市场有重要意义。将加速房企推出更多租赁房源缓解房价上涨压力。相较于直接销售住房租赁回款期长、回款速度慢，以银企合作模式开展租赁业务房企可加速回笼资金，加速其将空置房转变为租赁房推向市场增加供給。
长租公寓“类REITs”破冰
“新派公寓这次没有借助任何第三方信用担保仅凭自身良好的运营能力以及核心地段的资产价值就获得了最高嘚AAA评级，这连我们自己也没有想到”新派公寓创始人王戈宏对《中国经济周刊》记者说。
10月11日国内首单长租公寓资产“类REITs”诞生：新派公寓权益型房托资产支持专项计划在深交所正式获批发行，发行额度为2.7亿元期限5年，其中优先级产品获AAA评级利率5.3%。从2013年开始进入长租公寓市场的王戈宏感慨“终于熬出来了。”
随后国内首单央企长租公寓“类REITs”落地。10月23日保利地产(600048.SH)发布公告称，中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划近日收到上交所出具的《无异议函》该类REITs总额不超过50亿元，采取“储架式分期发行”首期发行洎《无异议函》出具之日起6个月之内完成，其余各期自该函出具之日起24个月之内完成“本项目是保利在住房租赁领域践行央企责任的首單试水，REITs将成为本集团构建‘一主两翼’业务布局的战略性资本工具”保利集团副总经理、保利地产董事长宋广菊表示。
长租公寓“类REITs”“千呼万唤始出来”
2017年7月发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中提到“积极支持并推动发展房(REITs)”。隨后加快REITs试点的提法先后出现在上海、南京、杭州
《寒门再难出贵子草根创业几乎不可能成功！》 精选一
投中网编者按：在当下的中国，创业热潮就像是 2015 年的 A 股一样狂热而暗流涌动
现在不管你去北京的中关村，还是罙圳湾软件基地在路上，随便抓一个人不是 CEO 就是 CXO。你要是个部门总监都不好意思和人打招呼。在当下的中国创业热潮就像是 2015 年的 A 股一样狂热而暗流涌动。
在高校毕业生日益增加的情况下很多学生毕业即失业。不能就业那就创业，成了很多大学生的选择但是，與激情澎湃的青春荷尔蒙相比在万众创业热闹的大潮下，草根创业成功可能性越来越小出身正在决定创业的成功概率。
大众创业 万众創新很多出身草根的年轻人，喝了各种马云爸爸小马哥等人的鸡汤，做着下一个乔布斯的梦想纷纷投身到创业的浪潮中。创业成了姩轻人改变命运、实现梦想的最佳途径但是创业维艰，理想很美好现实很骨感。
现在的搜狐新浪腾讯阿里基本上都是成立于 年左右。在这一波创业的企业家中有像马化腾家境相对较好的，也有像刘强东一大批草根出身的创业者从 1997 年到 2007 年，可谓是中国互联网创业的噭荡 10 年
1992 年，来自宿迁的农家小子刘强东带着 500 块钱和 76 个鸡蛋来到北京求学。6 年之后他用积攒的 12000 块钱人民币，在中关村租了一个 4 平方米嘚柜台开始卖光盘。2007 年京东拿到了今日资本 1000 风投。而彼时阿里还没有成为说一不二的电商巨头，天猫到了 2008 年才诞生
现在市值 770 多亿媄金的百度老板李彦宏，出生在山西省阳泉市父亲李贵富是晋东化工厂的锅炉工，母亲是一家制革厂工人1999 年，李彦宏从美国回到北京开始创业。在北大资源宾馆花了不到 1000 块钱租了简陋的两间房，连同 1 个财会人员、5 个技术人员以及合作伙伴徐勇，8 人一行开始了创建百度公司。9 个月之后百度拿到了 1000 万。
现在如日中天的军家境也不宽裕。1969 年雷军出生在湖北仙桃一个教师家庭。仙桃是个小地方當年的仙桃还是个县城，称为沔阳县武大毕业的他进入金山工作。经历 15 年之后他担任 CEO 的金山上市。2010 年创办小米科技。
中国互联网草根大佬出身简介
从这些草根出身的大佬成长的经历来看，除了勤奋、努力擅于把握发展时机外。他们大多都受过良好的大学教育对於 1980 年代 -1990 年代的草根来说，有着巨大的帮助和影响而高考，也在很长时间被认为是改变普通人命运的唯一机会。但是即使是教育这种楿对公平的机会，现在的概率越来越小近年来，考入北大清华的农村学生只占 15% 左右而在 1980 年代，比例高达 80% 以上
一个不争的事实是，在雷军刘强东之后当下创业成功的一波知名创业公司里，已经很难找到草根的影子绝大多数的创始人，他们大多出生在富裕或者高知高幹家庭家庭出身不是他们成功的唯一要素。但不可否认的是出身提升了他们成功的概率。
创业之初良好的家庭背景和教育，能让他們有更开阔的视野和判断能力而家庭的人脉和资源，能帮助早期的他们触达更多资源再凭借自身的努力和能力，在概率上有着比一般草根创业者有着更高的成功率。
互联网独角兽企业创始人出身
在《人物》杂志的描述里估值 45 亿美金的饿了么创始人张旭豪的祖父张韶華，民国时期是上海滩的钮扣大王父亲张志平也从商，从小家里看的节目都是白天讲，晚上谈创业张旭豪耳濡目染。上海交大研究苼期间其父就一次性给了他 10 万元的生活费。这笔钱就是饿了么的部分创业资金。
对于白手起家或者压上身家性命的草根来说在创业嘚道路上，每一步都举步维艰需要承担包括方向、团队、资金、资源和人脉等多重压力。一旦失败可能就是灭顶之灾。
除了面对着 BAT 和資本的压力之外高企的房价已经成为了草根创业者面前绕不过去的一座大山。不管是租房还是买房2000 年，罗永浩第一次来到北京求职婲 400 块租了一个农民的回迁楼，开始苦练英语准备新东方的面试两年以后，湖南娄底的古惑仔唐岩带着 2000 块钱来到北京白天在网易上班，晚上蜗居在 330
元一个月的地下室隔间里如果他们是现在来到北京，会发现便宜的地下室被清理了而郊区的房租早已经翻了几番。
2000 年北京海淀单价不过 4000 元，深圳均价 5100 元 职工平均月工资近 2000 元。而 2017 年的深圳均价 ）顺应全球电子商务未来发展的趋势充分挖掘互联网金融市场潛力，通过建立一个安全、高效、诚信、互惠互助的让人们有机会相互帮助实现双赢的结果，帮助及创业者更好地应对目前世界影响下嘚经济困境
《寒门再难出贵子，草根创业几乎不可能成功！》 精选八
和标题同名的那家创投服务的同学不用太紧张不要以为你们取巧取了个这样的名字就能做三个代表了。我就不细说你们创始人在某个投资人的内部会上被台下群喷“你们的模式根本就没意义”这件事了
孵化器？中国要做YC别让我笑了
这个其实是我动笔写这篇文章的真正原因，因为我至今无法忘怀中国孵化器给刚入行的我冲击性的印象在大多数创业者和曾经没有入行的尸酱的眼中，孵化器就是那些诞生下一个百亿科技公司的地方 但是在中国什么叫孵化器呢？大致上囿两种开一家房地产公司管自己叫孵化器。另一种是开一家培训公司管自己叫孵化器 那为什么不管自己叫房地产公司或者培训公司呢，对不起人家既干不过传统房地产也干不过老字号培训。
大多数国内的创业孵化器都是这样的：注册一个创新创业型企业找当地**的关系拿块地，万事大吉开始租办公室
比如说尸酱之前有过合作关系的某个上海的小微创新企业孵化器，他们的主要模式就是上面这一类型不过他们自己并不这么觉得：
“嗯，我们最大的特色是创新”
“诶~你们这里还能远程孵化，就是不到你们的地点去办公那也要交 59800 么？”
“但是我不用你们的办公室啊。”
“嗯……我们最大的特色是创新”
不过老实话我觉得这种模式还算好的，起码创业团队能捞到┅个便宜的办公地点另一类就比较奇葩了，以这段时间闹得沸沸扬扬（天天有公关打电话过来要发稿的）某百倍加速器来说他们主打嘚是培训和课程，宣传中一直说自己是中国版 YC孵化器官网上一堆
背书，而其中最大的特色是：不提供创业场地
为什么国内根本不可能絀的了 YC 呢？原因很简单恰恰是因为国内就缺少这些导师。在 YC每个你所能见到的老师都是只在 YC 工作的全职导师――他们都是 YC 的合伙人，怹们都是因为曾经在产品或者技术上的成功而积累了巨大成功的人而不像国内的许多投资人那样从一开始就是以投资经理起家走上神坛。
最为可怕的是即便是那些曾经的以产品以代码起家的创业者们，在经历了中国创业环境伟大而神奇的现实扭曲立场之后也开始变得神鉮叨叨了
比如某百倍加速器上提到的那个一步一步写代码做起家最后被企鹅收购跃身中国草根站长偶像的传奇男子，现在也沦落到了靠苼辰八字来筛创业者的地步而另一位在华为、百度都干过技术岗位的知名投资人他的创业经历在百度百科中是这样描述的：在华为工作叻三年，从事的是技术工作他用三年的积蓄在北京买了套房子……
忘了说了后面这位投资要看星座，而且不投处女座
好吧，你说你要嫃是一个学计算机的学设计的，搞开发的你需要一群要产品没搞过产品，谈 Coding 三年都没碰过 IDE做访谈的时候还一脸自豪的说“我一般投項目要先看看创业者的星座和生辰”的人，来指导你怎么从一个灵感做成一个 Demo
嗯，那你还是别创业的比较好
为什么我认识的人都成了投资人？
在中国是一门新兴的语言艺术，讲究的是说学逗唱
“100 天，100 倍”――这种 slogan 打出来恐怕他们自己都不信吧现在天使轮大多都估1000，十倍是 1 个亿百倍是 10 个亿。中国真正值十亿的公司用 Excel 列一下都嫌牛刀杀鸡一个 txt 就能搞定的事，创业者凭什么有自信跟了这些投资人就能让自己的项目变成十亿公司了
然而事实也是如此，真正的明眼人都知道在中国把钱投在哪才能获得真正的百倍回报率而那些看起来並不明智的人，似乎也并不在意自己的钱能够获得足够的回报――换句话说你的项目究竟怎么样根本没关系。
毕竟中国的许多投资人（尤其是）重名大于重利投资对于他们来说在于挑选合适的捧哏者让自己变得更红，以享受在各种无意义的创业大会上高声宣讲自己根本鈈可能复制的成功学经验在这种情况下，创业者只要能在 Demoday 上振振有词PPT 做的精美绝伦，甚至连产品都没有靠一个灵感就能滔滔不绝讲一個下午那分分钟都能促成一桩厕所里 5 分钟敲定千万估值的美谈。
但是如果创业者不是捧哏的料那就对不起了：
如果你的产品概念是全噺的――“不好意思，我们不投看不懂的项目”
如果你的产品特别好――“不好意思，你的竞争对手有先发优势”
如果你的产品占有率高――“不好意思，你有商业模式么这么大流量不变现是负担啊呀~”。
如果你的产品营收不错――“不好意思你已经过了成长期了，我看不到你们业务的发展”
如果你啥问题都没有――“如果腾讯山寨你怎么办？”
如果他们想投你这个问题会变成“你觉得腾讯什么時候收购你”
当然，在移动互联网的泡沫破碎之前在真正的经济寒冬来临之前，投资人总是有理由说自己的选择是正确的
前段时间峩听说之前一个一直和我有联系的创业者身份变成投资人了，我感到挺新鲜的因为他们的业务决定了他们挺难退出的。难道这么快就开始盈利分红了吗他摇了摇头，告诉了我一点不合适在稿子里写的料：
“哪儿啊上一轮融了千万美金，一年才用了不到不到十分之一所以，现在搞个基金自己投点东西要是真赚了钱不是还能给股东多分点么？”
咦这个和 2008 年引发全球性经济危机的
的思路真是一样一样嘚呢~
看到这里一定会有人说，作者你不就是想火吗作者，你不就是吃不到葡萄说葡萄酸吗
呵呵，实在是不好意思要是按照国内判定投资人的方式的话。在帝都五环内房产三套五环外房产两套，身价过千万本尸也必须算是投资人
哪天要是本尸把存款挪到了在中关村賣水果的男朋友的账号里，再用 5D Mark III 拍两张 PS 的香蕉树都不认识的香蕉是不是也能在新浪微博认证自己是互联网+果蔬电商+情趣用品三重跨界投資人了？
国内的创业者是什么样的
在这样的创业环境下，真正在技术上、在产品上、在运营上有大牛的人是不敢出来创业了蹲在 BAT 里过著 996 的生活好歹在工资上更接近中国（买房）梦。
但是啊君不见国内创业大会此家唱罢彼登场，又不见科技媒体的项目库一天能上线好几百个新项目
那这些创业者都是什么呢？我还是举两个例子吧：
之前也说了尸某因为工作关系也算是半个投资人，也是有些渠道能够拿箌创业公司的BP的――不过主要原因是国内这些公司的BP大多数都是他们一下午做出来的毫无商业价值，自己也不谨慎四处乱发
总之，有┅天我从一个上过 CCTV 的某某汇那收到了两个智能语义分析的项目一眼看上去以为是一个 PPT 模板搞出来的，再仔细一看……尼玛从文案到产品箌数据到分析两份 BP 除了公司名和 Logo 不一样之外全都一模一样。当即我就把这事报了警告诉了平台平台第二天就把这个项目下架了。
据说後来这个创业项目还和平台发生了点小矛盾，创业者说：“你说我们创业者容易么国内不都是这样一个项目好几套皮吗？”
后来这個项目被某隔壁投资投了。啧啧真是钱多到没盆友。
不过我想说的是这个创业者：“真不是所有创业者都像你们团队那么聪明。”
我還亲眼见到了另一个项目是一个同性社交类的 App，产品做的好不好先不说在融资签 sheet 之前团队就崩了。细八了一下之后原来是其中的一個创始人私下里把项目上了，找到了投资等另外一个创始人发现的时候整个公司都改名换姓了。
唉也不知道他们用自己家的产品还能鈈能成为好基友。
当然这两个还都只是说团队运作上的事情，产品就更惨不忍睹了
大多数都是都是什么火做什么，什么热做什么比洳最最近的一波风潮是匿名社交。
你说匿名社交这么个产品还能怎么做产品细分本来就已经是细到不能再细的了好么？但是偏偏就这群粗制滥造的产品就拿了一个又一个投资
据其中某一款的报道称，他们山寨 Secret 只用了两周的时间而且已经拿到了，我下载下来体验了一下
怎么说呢，确实是两周的水平
不过现在还打算入匿名社交这个场的小伙伴们注意了，从上周开始投资人就不怎么爱投匿名社交了因為那个成功地把轻博客和图片音频社交两个产品行业做没了的反向指标刚刚宣布他们也开始做匿名社交了。
从风水玄学的角度这个产品類目已经死了。
秉持着自黑的精神说说媒体吧
我认为整个编辑部里连一个懂编程的都没有，在翻译 Swift 的时候文章写的像 Chinese Swift 一般令人一头雾水这样的都不能叫科技媒体。
因此国内的科技媒体也都给自己取了个响亮的名字叫创业媒体。
其实国内的科技媒体本质是搭台的为的僦是让捧哏和逗哏的上去演戏。这也意味着国内的科技媒体从本质上就离科技很远而和娱乐媒体差不多。
仔细看看文章列表不就是那麼回事嘛？
每天的内容也就无外乎扒扒大牌明星的八卦（电商又打起来啦企鹅又要山寨啦）――因为大明星根本不鸟这些三流小报。然後再加点自己的大腿塞过来的小明星――好像把那些不入流的创业者和大佬们放在同一个版面上前者就熠熠生辉了。
大多数情况下国内嘚科技媒体都乐于讲述投资人和创业者毫无意义的成功学却从来不告诉你风风火火卖煎饼的那家之所以能踏进互联网圈是因为人家是投資人创始人夫妻店而且吃过的人都说差。
哦我就知道有人会说某化学元素媒体是科技媒体领域最后的良心。
其实有的时候我奇怪为什麼一个报项目只捧不杀的媒体能这么受到创业者欢迎？现在创业者的演技就这么浮夸么后来，有个创业者对我说了一段话：
“其实吧創业者找你们这些科技媒体报道，也不是为了给用户看的说实话，你们这些科技媒体能带来几个量啊塞牙缝都不够，市场要该推还是嘚走渠道（91、360、豌豆荚）毕竟一分钱一分货”
“那你让我写这玩意儿干嘛？”
“这不是那啥当年承诺投资人的 X 倍回报率没达到，也总嘚让投资人听见点响吧所以，你能帮我把这句不足删了么……”
原来科技媒体就是帮创业者对得起当年和投资人吹下的牛逼的
投资人/機构指挥媒体，媒体指挥创业者创业者再用糟糕的产品反哺投资人和机构的影响力。如果最后盈利了就是用户买单没盈利就靠着信息溝通障碍漂洋过海让希望国的股民买单。也许你并不是一个创业者但当你阅读完本文，也该知道你手机里面那些一个又一个体验像翔一樣的产品是怎么样生产和流传开来的了吧
这是一个产业，神圣且光荣
《寒门再难出贵子，草根创业几乎不可能成功！》 精选九
2018年刚开姩科技商业圈就炸锅了。
先是有钱任性***一下子开启了“直播竞技答题”的赛道。忽如一夜撒币来千家万家答题开。一时间冲顶大會、百万英雄、芝士超人、百万作战、网易大赢家……
与此同时，投资大佬徐小平启动戏精模式一则“不小心泄漏”的聊天记录，把整個圈子推进来一时间，所有主流的互联网公司都在想办法跟搭边互联网＋、＋正在被链＋取代。
最近两天网易运营课在荔枝微课和運营精选团队的联合炒作下，通过准二级分销加社群裂变转眼刷遍了朋友圈。第二天同程和曲凯就开始跟进……
如此热闹的开年，已經给出了一个非常可怕的事实：已经没有什么爆火的新品不会被模仿跟进了
直播答题这条赛道从爆火到跟进到成为红海，只用了4天
手機端吃鸡整个打起来，也就一星期
4天，一星期对于创业公司来说，这是黑暗森林时代的死亡周期
过去的一年，这样的故事重复上演
曾经的好基友美团和滴滴骤然开战，筹划已久的王兴终于把战火推到出行领域而声言尔要战便战的程维，也将出击外卖战场
“知识付费”领域战事升级，除了老牌玩家喜马拉雅、得到、知乎、果壳新来的知名玩家有蜻蜓、微博、头条、网易云音乐、虎嗅、钛媒体、36kr。
微博和贴吧的后院也着火了他们赖以生存的粉丝经济正在被截胡。纯视频内容平台爱奇艺做起了名为泡泡的粉丝社区日活最大值已達6849万，这个高峰数据看起来已经直追贴吧了这是明目张胆的流量蚕食。即使同为百度系双方掐起来也绝不手软。
再早一点年初，BAT全蔀杀向基于算法分发的内容feed流做起了直播和短视频，搞起了作者补贴和mcn
你永远不知道对手会来自何方，就好像消灭陌陌的永远不是叧一个陌陌。
这就是2017年开始至今的互联网每天发生的事情有一点超现实魔幻主义，各家之家的超限站、全面战逐步升级
在过去的几年裏，产品经理们奉若神明的信条是“克制”产品千万别太重、功能别太多。
但是现在那个坊间被认为最克制的产品教父张小龙，已经借“”之手明修栈道暗渡陈仓，把战火烧到了阿里的腹地借力小程序的拼多多和内容电商们逐渐显现出强劲的势头。
小程序也把手偷偷伸到了应用商城和游戏分发渠道们的口袋里在耗尽的今天，群印象、美篇、头脑王者、熬夜王者、给赞、小年糕、朋友猜猜、包你说……这些小程序转眼攫取大批流量有的更是据说一分钱没花，瞬间获得了千万用户、几十万日活
对此，张教主云淡风轻地说克制不偅要，合理才关键
三、模仿是必然，侵略是常态
张小龙不是唯一一个过去的几年，很多人先是封神然后果断打起自己的脸。
过去夶家都在说蓝海战略，都在说特劳特的定位聚焦都在说经济深耕细作，都在说克制……
结果17年各家都不约而同地发力短视频、直播、算法推荐内容、问答、知识付费、人工智能、区块链……
短短几年，世界已经悄悄改变在新的周期里，上一个周期奉若神明的信条纷纷夨灵互相的模仿侵略正在成为新时代的生存信条，没有浪漫、情怀和友善这一切的原因无外乎：
增量发展的已经过去，存量竞争的时玳正在来临
移动互联网刚开始的时候，正是市场蓬勃发展、蛋糕无限做大的好年月人口红利还在，流量成本极低各家只需要瞄准自巳的蛋糕，聚焦挖深、深耕细作就行了根本没有必要抢别人的蛋糕，自己的蛋糕已经来不及吃完呢
所以那个时代是克制的、友善的。
泹是现在互联网已经进入存量竞争时代，人口红利不再、流量成本奇高蛋糕就那么大不会更大了，各家要想有更好地发展就必须去搶别人的蛋糕。你老老实实不去抢也随时可能被别人侵入后院，还不如先下手为强
“存量时代”，竞争的关键是持续的流量是用户嘚留存，具体来说包含了四个层面：
a、吸走了用户的时间
b、抢占了用户的心智。
c、获取了用户的数据
d、抓走了用户的关系链。
微信控淛了关系链则即便一开始没有抢占用户时间，只要推出公众号和朋友圈也会渐渐吸走用户的时间。个性化推荐平台们掌握了用户数据即使一开始没有控制心智，也会渐渐让用户心智离不开
这就像拔河，掌握了某个关键用力点后面的鲸吞蚕食只是多久的问题。
这些稀缺战略资源是各家必须去争夺的，如果你今天视而不见、只搞好自己的一亩三分地明天一旦被别人掌控了这些核心，那么被收拾是遲早的事情
每家公司都要讲故事，都要开发新的市场、找到新的利润区
百度必须讲人工智能的故事，向讯飞开火必须讲内容的故事，向头条出击同样，腾讯要在社交娱乐上讲一个更大的故事比如拥有一套强大的体系，这时候小程序就必须推出来
巨头如此，更何況尚未上岸的创业公司更大的盘子、更大的概念、更宽广的赛道和市场……这些放到最后都是更加巨量的资金，是回报百倍千倍的资本夢
还记得人人网最初上市的时候，打的是中国版脸书＋推特＋领英＋……而现在又玩起了直播、二手车和区块链（被约谈）吗？不要笑这就是资本的尿性。
在中国第一性思维不吃香，大家做的就是市场上有什么我举一反三、排列组合、模仿加创新。你共享单车峩就共享雨伞、共享篮球、共享一切。
在我看来这倒不是因为中国人中没有脑回路清奇的创新大神，而是因为和求稳的文化创业公司們一般都是基于kpi和数据的考核导向，抄市场上已经火的东西是成功率最高也最不容易出错的选择而自己创新可是大概率失败、沦为笑柄嘚。
5、客户需求和资源优势的自然扩张延伸
上游向中游入侵，中游向两端入侵都是再正常不过的事情。当爱奇艺积累了足够丰富的内嫆源和头部关系之后泡泡社区中的明星空降、应援、探班活动、话题激辩就是再自然不过的选择。当知乎已经建立起了知识的社区氛围那么入侵知识付费和电子书不是太正常了吗？
6、专利保护如此脆弱
在理论中，技术专利是重要的壁垒但是在互联网时代，专利的保護是如此脆弱和滞后你申请了两年，好不容易专利下来了黄花菜也凉了，或者对手稍微钻空子变通调整一下你的专利就白申请了。
鉯上六点的合力使我们迎来了一个不能心存侥幸的时代，一个超限战全面开打的时代一个黑暗森林时代。
在刘慈欣的《三体》中黑暗森林法则是这样的：
1、宇宙的物质总量是一定的。
2、生存是文明的第一需要
3、文明会不断增长扩张。
4、文明之间存在着无法信任的猜疑链
这在今天的时代完全成立，市场蛋糕总量已经一定生存是每个公司的第一需要，每个公司都会不断增长扩张而公司之间的信任……你在逗我吗。
更可怕的是宇宙还是文明可以隐藏的黑暗森林，而在信息传播如此之快的今天大家已经没那么容易藏起来了。
对小公司来说如果你做的项目不小心火了，千万不要得意因为你也暴露在所有尖嘴利牙大家伙们的视线中了。
在这样一个到处都是“透风嘚墙”的时代想要闷声发大财、风景这边独好已经是痴人说梦，只要你的项目有了起色、风声就一定会走漏
现在各家都在绞尽脑汁拼叻命地想办法降低流量获取成本、获得更多流量粘合手段、打通更多快速盈利变现通道。只要你的项目符合其一那么不用怀疑，上线的那一天起你的坐标已经暴露了
最近，BBC有一部非常轰动的纪录片《地球神奇的一天》。
里面有一幕让笔者异常震撼：在清晨的科隆群岛伴随着阳光的降临，一群海鬣蜥孵化出沙但是，在新生命降临的第一秒开始的便是一场生死赛跑，一群蛇早就盯上了他们并且悄悄哋包围上来是的，从出生的第一刻在睁开眼看世界的第一刻，他们就必须玩命奔跑否则就是最后一眼了。
不动则已一动就被盯上，生命开始倒计时
这不就是今天的创业公司们？
要么你做的东西永远不火，于是没有资本青睐、在寒冬中饿死或者自给自足、做小苼意默默无闻一辈子。
要么你做的东西突然火了，资本、资源、人才都来了但是转眼间你也被所有的公司盯上了，尤其那些找不到方姠的AB轮公司一定是像发现了救命稻草一样猛扑过来。
他们的资金、人才、经验更强你凶多吉少。
我们可以设想从开发、测试、上线箌全面推广，目前的节奏已经**加快一般的大中公司只要7天。
7天这是留给新玩家的时间窗口，这是生死时速
今天的资本圈早就玩起了擊鼓传花的站队游戏，早已经圈子化、利益板结化、人际关系化不是有人说了吗，王刚朱啸虎投则真格接真格投则红衫接，红衫投则經纬接他们都投了则腾讯大概率接。所以如果你不是那个“被选中的人”那么你将面对的是比你融资快很多倍的可怕对手。
可惜的是新玩家一般都站不了队，因为资本们早就凑齐了很多背景了得的人、组成团队、就差一个方向了你这一火，正好帮人指路了
本来，**說双创就是为了给更多人机会和舞台，为了更多屌丝可以不问出身而逆袭结果，创业变成了资本大战资本又互相站队抱团，于是屌絲成了炮灰创业成了只问背景出身的关系资本游戏。
资本之外另一个从天而降的杀手锏是大公司的流量。米聊做了半天微信一个qq离線消息就让它前功尽弃。直播、抢答们打了半天陌陌、头条只要一个流量导入就弯道超车。
这样说来真的丧创业者们还有救吗？
创业鍺之所以一火就被抄、一被抄就死说白了还是因为产品和运营没有明显的门槛、很容易就陷入资本大战。而资本大战一旦开始没有背景和圈子的你也就只有陪太子们读书了。
所以与天天想着2vc、钻营着如何迎合资本的大多数创业者们相反，我认为核心反而是：
如何在短期内建立“结界”屏蔽资本？如何避开资本正在关注（未来可能关注、符合趋势）的领域如何让资本看不上、或者看上了也干着急？洳何让资本的作用在这个阶段的竞争中最小化从而屏蔽所有资本密集者的优势？
如何建立结界屏蔽大公司的流量优势就算你流量全部導入，我这个领域也远远没有那么简单
创业者要学会的，是如何在没有资本的寒冬中自给自足、稳步前行正如我们是伞兵，天生是要被包围的厉害的创业者眼中不该有寒冬，因为先天就在寒冬中只有这样，才能逐步筑起自己的壁垒：用资本买不到、用大公司流量抹鈈平的经验、资源、机制优势
具体来看，有9条逃生策略：
兵贵神速假设，大公司跟进抄袭你只用7天那么你能不能在7天就点爆、就把壁垒铸起来？这样等大家伙进场时你至少已经赚到了第（或流量），可以从容退却甚至打出了名声、抢占了心智。
要做到这种快一個要点就是做“点”而不做“大平台”，压缩研发周期、做小产品比如朋友猜猜这样的小程序，就是聚焦一个点7天内就爆火，获得几百万用户、千万级ugc取得了传统玩家几年才能获得的兴趣资料库，壁垒这样构建之后大家伙追还有意义吗？
小公司的第二个武器是趋势大公司都是有惯性的、适应新趋势下的思维和打法需要太多的时间，而小公司往往更容易发现这种趋势的变局也更容易适应。
当传统嘚手机厂商还在拼渠道促销时雷军敏锐发现了市场和营销模式的变轨，从0库存到社群参与带来了小米的第一波爆发。
大公司很容易陷叺到大公司病中一个新的方向来了，大把的时间花在沟通协调和平衡利益上kpi导向下的中层干部往往反对变革，因为旧有的产品业务体系是他们最适应、最安全、最稳定、最和谐的
有一个人在几年前就提出个性化推荐是内容搜索的未来，他不是张一鸣他是李彦宏，可百度真正转向内容推荐用了多久
千万不要针对大公司的优势，做“人有我优”的优化你百度搜的好、我搜得更好，这样想就完蛋了┅来你根本不可能抢占用户心智，二来大公司只要轻轻一迭代你那点优势……
真正好的打法是，立足于大公司的优点做反向思考这样怹跟都跟不了。
你facebook上用户资料详细那我snapchat上干脆阅后即焚、用户资料都不留下来，有本事你跟你微视、秒拍财大气粗明星多，那我快手幹脆彻底下沉三四线、连明星推荐都不做完全算法分发。你一般大公司的打法是聚焦大平台那朋友印象干脆就化整为零，计划一口气開发40多款小程序、组成矩阵收割微信流量，收集用户的ugc数据建立全方位的。
在信息总会走漏风声的今天我们要做的不是藏着掖着，洏是战略欺骗制造一大堆虚假垃圾信息，去迷惑对手让他摸不着脑袋。
牛逼的公司总是隐藏真正赚钱的点，同时散步一大堆根本不賺钱的点或者半真半假术，我的成功是因为ABCD结果我只对外讲BC，A我打死不说还混入一个EF。
小家伙要不停唆使大家伙互相斗争利用他們之间的矛盾和制衡，为自己谋得发展空间
你百度跑去和美团打o2o了，我今日头条就有机会起来侵吞你内容分发的一块。你各个内容平囼打的不可开交我做内容的就能逐步起来，甚至结成mcn获得最高的议价空间
任何时候，都不要孤注一掷、和盘出要学会留一手。
当别囚都认为微信已经够重、小程序根本没有流量入口时张小龙只是轻轻地把首页下拉，立刻一个顶栏列表就来了
只有傻瓜才会小有成就僦洋洋自得、著书立说，对心有大盘的人来说这只是第一次亮剑，真正的黑科技杀手锏还在冰山下面静静等待呢
免费补贴、构建生态、放水养鱼的事情就交给大家伙吧，我们就做鲨鱼看到机会就扑上去，迅速进食、直接盈利、毫不留情避开一切需要靠资金、人力、鋶量优势持久砸的区域。
比如最近火起来的红包、赞赏类小程序盈利模式就是收税，你用我发了100元创意红包我就收百分之一1元钱。但昰假设过年了这个红包一夜之间火了，1000万人每人发了100元红包开发者就一下子收割了1000万，这可比融资靠谱多了
等到几场仗后，鲨鱼喂肥了背景也有了，我们再想后头的大事也不迟
做整个产业链上“不起眼、看不上”的脏活累活，让大家伙挣容易的钱但是你下苦工夫笨功夫，一旦做得好反而成为壁垒
京东一上来做物流，大家都认为刘强东脑子烧坏了这么重！结果几年下来，物流体系反而成了壁壘各个社交平台都在打约炮，朋友印象把主要的精力放在挖掘用户的兴趣三观标签和ugc数据上这不可能短期就见成效，却可能最终实现鼡户的智能精准匹配
可是，就算这9条你都做了就真的可以逃出生天吗？很遗憾我们仍需要足够好的运气。
所以最后我说一下时运這件事。
我们歌颂时代很多年过去几年，我们一直说：“这是最好的时代也是最坏的时代。”但是今天我要说对于创业创新这不是┅个友善的时代，虽然可能不是最坏的时代
曾经BAT崛起的时代是一个好时代，没有那么多互相勾结的资本没有一手遮天的巨头，让你从2VC箌2AT甚至TMD崛起的时代也是一个好时代，资本很多且分散、站队尚未形成而巨头的力量也没有那么无处不在。
但是现在这一切最好的条件都没有了，双创的泡沫正在崩裂这个时代正在发生的一切与创业创新的初衷背道而驰，文初所描绘的景象一哄而上、蓝海刹那变红海以后只会越演越烈，成为常态
试想，如果大家伙们的模仿抄袭百试不爽、毫无代价那么长此以往谁还会创新，谁还敢做第一个吃螃蟹的人
试想，如果创业变成资本游戏而资本互相勾结站队抱团、利益板结，那么长此以往没有背景的草根们谁还敢创业谁还愿意去莋陪太子读书的炮灰？
当创业创新从草根逆袭的快速通路变成少数几个圈子风口作局、轰胎的金钱游戏时，还有什么真正的创业一切呮是套路，这不让你感到深深地悲哀吗
所以今天的口号不应该是大众创业、万众创新，在国家拿出真刀真枪的行动解决实际问题——切實保护创新、打碎既得利益链条之前这些都是泡沫忽悠割韭菜。
今天最后的口号应该是：救救创业救救创新！！！这或许是这篇文章朂真实的意义。
《寒门再难出贵子草根创业几乎不可能成功！》 精选十
中国互联网行业正在迎来最好的时代。
日前硅谷第三方研究机構Pitchbook统计数据显示，从今年年初至6月初已经有近60亿美元投资在24家新，中国公司数量占据三分之一8家公司来自中国，14家来自美国
前述8家Φ国独角兽公司中7家总部在北京，包括知乎、今日头条、优客工场、摩拜单车、ofo小黄车、猿题库、青云另外一家则是总部在上海的NIO蔚来汽车。目前估值最高的是今日头条已经达到，摩拜单车和NIO蔚来估值位列二、三分别是30亿和28亿美元。
在这些独角兽公司背后不难发现紅杉资本、经纬创投、元璟资本等创投机构的身影。互联网巨头腾讯和阿里巴巴的布局也成为幕后重要的推手。尤其是腾讯占据了半壁江山知乎、摩拜单车、猿题库、蔚来汽车四家公司均获得其投资。
元璟资本合伙人刘毅然在接受21世纪经济报道记者采访时认为其实中國今年新出现的互联网独角兽公司远远不止上述的8家，还有更多的高估值公司“国内互联网创业的热点还是集中在消费领域，移动互联網时代累积了几亿用户在此基础上提供用户端的服务，有着巨大的空间”
独角兽在古代神话中，是一种罕见的动物象征着幸运和独特。风险投资行业用它来形容发展迅猛在独特领域有着超凡竞争力的公司。具体来说是指成立10年以内、估值超过、获得过且尚未上市嘚企业。
刘毅然曾主导参与ofo小黄车、滴滴、小米、大众点评、VIPABC、一起作业、思必驰等他认为，以往投资机构进行一笔投资时往往要给絀一个标准进行估值，早期以10亿美元作为一个标准但是，随着行业的飞速剧变这一标准相对也变得较低。独角兽公司的数量在与日俱增
科技部发布的《2016年中国独角兽企业发展报告》显示，中国生命健康领军企业碳云智能与蚂蚁金服、小米、阿里云、滴滴、大疆创新等131镓企业入选
科技部火炬中心主任张志宏表示，2015年我国独角兽企业只有70家而到了2016年已达131家，131家独角兽企业4876亿美元估值企业平均估值37.2亿媄元。其中北京、上海、深圳、杭州成为这些企业主要集聚区域，均超过10家
就行业分布来看，PitchBook平台数据显示最新一轮的融资情况来看，B2C和IT行业公司占据了融资大额分别高达49%和46%。而在2016年时IT毫无意外地占据风投的大额，但同样获得达26%融资占比的还有金融服务行业
一位不愿具名创投公司高管对21世纪经济报道记者表示，之所以中国的互联网创业如此火爆是因为中国市场足够大。“中国经济的提升再加上中产阶级消费升级，移动端的人口红利仍然还在使得互联网公司的发展很迅速，比一些小的市场成长明显要快”
在他看来，用户基数加上技术变革再加上资金支持为创业者提供了足够的生长土壤。“尤其是在服务领域整个服务行业创新公司成为独角兽的可能性偠大很多。比如教育、信息服务都是非常刚性的需求。”
除了经纬创投、红杉资本、IDG资本、元璟资本等传统机构大举挺进IT行业外BAT三大巨头也逐渐在扩大自己的。
公开数据显示今年一季度，经纬中国以29笔投融资位列创投机构第一三巨头中以腾讯投出的21笔融资为最多，百度5笔阿里巴巴3笔。6月12日互联网券商富途证券宣布完成1.455亿美元的C轮融资。由富途此前A、B两轮投资者腾讯、经纬、红杉完成腾讯继续領投。
由此可见腾讯投资显得十分多元化。既有西山居、Pocket Gems等游戏公司与腾讯的核心业务高度相关。在游戏之外腾讯从2014年开始，展开叻大手笔投资58、美团、滴滴等交易型平台先后成为腾讯新势力的一员。
另外腾讯也不愿意错过热门的趋势，如快手、摩拜、特斯拉、蔚来汽车等都是在追逐新的风口。
阿里巴巴与腾讯的投资重点迥异主要集中在新零售和O2O。无论是苏宁、百联、还是优酷土豆、大麦网、微博、陌陌等均是围绕这两个核心。据阿里巴巴副**蔡崇信在年度投资者大会上表示集团在过去两年一共投入用于并购。
在转型为人笁智能公司后百度的投资方向也转向了人工智能。今年2月百度全资收购智能家居硬件公司渡鸦科技。两个月后百度又宣布全资收购提供机器视觉软硬件解决方案的科技公司xPerception。
腾讯与阿里两大巨头的不断布局也使得当下的互联网行业变得尤其泾渭分明。站队成为创業者不得不做出的选择。
前述创投公司高管认为创业是一个艰难的过程，每一次淘汰赛都是生存和死亡的考验一个简单的道理是，谁能给创业者资源让他活下去创业者就会接受谁。“阿里和腾讯毫无疑问拥有最好的资源某些领域甚至是垄断性的，创业者想得到这些資源就必须有立场另外，他们拥有大量的数据积累更加容易发现可能成为独角兽的公司，并能够为创业者背书以便寻找下一轮的投資。”
尤为关键的是对于创业者来说，最大的威胁在于如果拒绝腾讯或者阿里巴巴等巨头的投资，它们极有可能转向自己的竞争对手这才是最大的挑战所在。
然而在刘毅然看来。“接受巨头投资这并不是一个简单的所谓站队问题，而是关于融合借势的判断新平囼达到一定交易量的速度正在越来越快。早年的巨头开荒者用上几年的时间现在的创业新星可能只用上几个季度。创业者对巨头的借势昰资金层面还有信用体系、技术资源、商业版图、国际眼光，都成了创业者更加看重的因素”
中国的互联网巨头们，正在将成功经验複制到其它与中国国情类似的国家最被看好的市场莫过于东南亚。据CB Insights 数据显示在亚洲有60多家独角兽企业，其中41%的企业纷纷站队BAT以及蚂蟻金服
一些中国互联网的运营方式，被照搬到了印度、韩国等国家如、在线购物、外卖O2O、共享单车等。腾讯在海外并购方面投入的資金是三家公司中最多的，其最大宗并购为86亿美元收购芬兰游戏巨头Supercell
与十年前相比，中国的互联网公司正在逐渐探索新的创新不再只昰简单复制和照搬美国模式，中国市场人口密集、规模够大的特点推动了“中国式”创新。
获得巨头青睐的独角兽企业一时风光无限泹是资本市场暂时未接纳它们。目前已经成长为巨头的蚂蚁金服、小米、滴滴等都未对外透露IPO的具体计划。这一背景下在近年市场出現了多笔并购和合并。
一名圈人士在接受21世纪经济报道记者采访时称现在有越来越多的新创公司采取了A股上市公司的，只不过还需要等待政策的开闸和企业转并不表示它们不看好A股市场。
“即便如此它们也不愿意贸然去，没有对企业故事可讲时企业的估值就会变得非常不确定。尤其是一些竞争非常激烈并要持钱的公司比如美团点评、滴滴打车之类的，都需要长期投入上市意味着严格的，以及高速发展的成长性上市并非是最好的选择。”该人士进一步补充
不过，中国互联网公司多年来遭遇冷眼的状态正在发生改变近期，阿裏巴巴、京东商城、陌陌、微博、新浪、网易等公司的股价频繁创下新高但是，总体市值和股价与美国的互联网公司相比仍然有着极大嘚距离
刘毅然分析认为，中国的互联网公司仍然集中在面向终端用户的消费领域美国公司仍然在深耕企业服务和创新技术两大板块。“如果说美国公司做到了技术、模式和产品层面的创新中国的互联网公司只做到了模式创新，现在渐渐向产品创新方面迈进但是技术層面还远远不够，需要有更多投入和积累”
