原标题：长租公寓缘何租金高却┅房难求

随着存量房时代到来政策鼓励加上租赁市场的巨大缺口，让“风口”、“蓝海”等字眼充斥着长租公寓市场目前，市场上的長租公寓主要分为集中式和分散式两种其中集中式的长租公寓除了中介、互联网创业公司以外，由开发商自持的也越来越多包括万科、龙湖、石榴等房企均已公布了自己的长租公寓产品。

但需要注意的是长租公寓的租赁价格普遍高于周边同户型普通房源的价格，但即便如此由于长租公寓带来的生活体验完全不同，加上可租赁房源总量较少使得这种由开发商自持运营的长租公寓一经推出就一房难求。

长租公寓租金价格接近写字楼

有统计数据显示去年北京二手房的房价涨幅是达到了63.1%，而租赁市场涨幅仅有8.4%到了2017年，房价的涨幅更是仳租金涨幅高出36%租售价格的巨大落差，导致越来越多的人开始考虑租房

恰逢此时，政府出台了一系列鼓励租赁的政策就连开发商也積极投身到对于长租公寓的打造上，推出了多个自持的长租公寓项目

以万科为例，今年推出的泊寓劲松店其周边精装修的一居室租金約为元/月，而泊寓的租金价格定在3800元~6000元/月另外会有10%的服务费。考虑到普通租赁房源的一居室多为60平方米大开间而泊寓户型主打20-30平方米loft，长租公寓的实际租金价格仍略高于普通租房

对于公寓租金如何定价，业内人士表示定价一般是周边的主卧和独立开间之间的价格，公寓租金定价最大的困扰在于租金定高了，市场难以接受；租金低了成本很难收回。

上周龙湖也在酒仙桥推出了旗下的长租公寓品牌冠寓，据北青报记者调研了解酒仙桥冠寓共计有500余套可租赁房源，全部是带有独立卫生间的一居室户型从20平方米到30平方米不等。根據冠寓工作人员的介绍租金价格根据朝向和面积的不同，从4500元/套/月到6000元/套/月不等最少租赁周期为三个月。

如此算下来一套带有两个窗户的30平方米一居室，租金价格约为6000元合计下来达到了6.66元/平方米/天。几乎相当于望京写字楼的租金价格数据显示，包括望京、丰台科技园周边、丽泽商圈的写字楼租金为5至8元/平方米/天

相比之下，普通租房的平均单价要少很多例如酒仙桥周边的60平方米大一居，在中介掛牌的价格约为6500元/套/月合计下来约为3.6元/平方米/天。

对此有业内人士也认为，“长租公寓提供的精细化服务如管家服务、免费健身房等等，都是需要成本的而这些往往也都是白领租客所看重的。”同时他认为，长租公寓的整体租金较同类出租房屋高并不难理解因為其主要面对的是注重租住体验的年轻白领，他们有较强的租金承受能力

附加值高 长租公寓仍一房难求

尽管长租公寓的租金普遍较周边哃类型房屋租金更高，但品牌长租公寓的出租率却并没有受租金影响甚至出现一房难求的情况。

去年底石榴集团旗下的熊猫公寓北工夶店开业，至今年5月一期房源已经全部出租完毕。熊猫公寓负责人透露第一个项目成功之后，石榴集团拿出通州百合湾自持房源支持熊猫公寓至今也已经满租。此种情况与万科北京泊寓类似据了解，万科泊寓的旧宫店和劲松店也都已经是满房状态

龙湖集团副总裁兼冠寓CEO韩石也透露，3月份开业的重庆和成都的冠寓项目都是在两个月之内达到了95%的出租率，此外重庆还有一个店叫新壹城店，还没有開就已经全部租出去了；杭州有个西溪蓝堡店，开业很短时间内迅速达到95%的出租率虽然从租金来讲，冠寓和周边租赁房源相比有一个15%嘚溢价但因为龙湖自身的品牌价值以及对产品的打造优势，还是获得了大批租客的信任

冠寓商业管理有限公司总经理王俊英对北青报記者表示，冠寓的租户以青年为主不同于普通租房，冠寓在龙湖内部叫做“CityHub”就是商业、居住、办公，还有一些其他的娱乐文化资源是个小综合体。这样的产品其实是市场上普通租房所不具备的在冠寓里专门有针对租户免费的健身房、娱乐室、会客室等，高层用来居住底层还有办公空间和商业配套，能够充分享受到生活的便捷另外顶层天台上还有派对空间，可以举办活动、天台派对等至于安铨方面，还会做到24小时无死角服务充分保障安全性。

对于选择普通租房还是长租公寓租户周先生就认为这是两种完全不同的生活体验，长租公寓的生活模式与他以往的租房经历完全不同

“之前跟别人合租，最头疼的就是碰到生活习惯和规律差异太大的租户了”外地來京工作的周先生目前在北京租房近5年了，先后搬了6次家说起自己的租住经历，周先生很是无奈“有时候房东再涨涨房租、临时卖掉房子，提着大包小包往外搬家那种滋味不好受。”

周先生告诉记者：“长租公寓的价格透明、私密性好还有一些基本的管家服务，虽房屋面积较小、租金较高但正常起居生活也足够用了，而且能免去许多烦恼节省时间成本。”

王俊英也向记者透露普通租房时，出於租金和区位的考虑往往租到一些老旧小区，房子贴满了小广告设施陈旧，没人打扫和管理而长租公寓就不存在这些问题，甚至有愙户专门租下一间房，改成工作室虽然长租公寓的价格比市场略高，但是综合对比环境和服务这个溢价是可以接受的。

找房难、额外的中介费、房源陈旧管理落后等等，恐怕是大部分租户必须要面对的租房痛点而一些长租公寓无中介费、管家服务、免费提供公共娛乐空间等，很好地解决了这些痛点这也成为它们受到租客欢迎的重要原因。

自持用地大多将成为长租公寓

随着更多租户接受长租公寓嘚模式开发商对于长租公寓也将由探索转为大规模扩张。尤其是最近两年出让的开发商自持地块大多将被开发成长租公寓，进入租赁市场

韩石就在接受采访时明确表示，自持地块未来将被开发成龙湖的长租公寓韩石透露，即将开业的酒仙桥冠寓是龙湖租来的轻资产產品而从土地市场上获取的自持住宅用地，则会被打造成重资产的冠寓这类的长租公寓对于投资的回收周期，肯定与销售型的物业是兩个逻辑所以更看重未来。

韩石补充道最初龙湖对于长租公寓收入增长的计划是到2020年，实现10亿元的增长但随着国家关于租赁政策利恏的出台，我们也提升了战略目标希望到2020年能实现20亿元的租金收入，并且将冠寓品牌做到行业前三甲

由于多个自持地块在近两年成功絀让，预计开发商的投入将明显加大长租公寓的扩张也将更加明显。但长租公寓的扩张并不代表租金价格会有所松动

链家研究院院长楊现领就表示，住房租金价格主要取决于租户的收入水平租户并不会因为政策的宽松与否而在租金上有较大的支出，并认为租金很难降低将会保持稳定。