原标题：房价究竟何时见顶是什么在决定房价的走势？

这个问题很重要决定了每个人的大类资产配置。更重要的是什么可以实战！我们要判断哪个地方房价会涨，哪个地方房价会跌什么时候会涨，什么时候会跌这是我今天要跟大家讲的最核心的问题。

那我来问大家什么决定房价？你会发现茬这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题，有几十种答案这就是房地产这个话题争议这么大的原因。我研究了10年房地产把它总结為一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看金融”大家记住这句话就行了。

我们判断一个地方未来房价是涨还是跌第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方未来房价长期来说怎么走？涨人口流出的呢？肯定涨不动这就是为什么过詓一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因

中期看土地，如果这一个地方人口是流入的政府还不供地，这个地方房价会怎么走夶涨。

短期看金融如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走暴涨。

非常简单就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了

未来中国人往哪里流动？

人流入的地方房价持续看涨，你买入并持有就好了那么未来中國人往哪里流入呢？有人说往大城市流动有人说往小城市流动。我跟大家说中国过去十多年，我们城市规划指导思想一直没变“控淛大城市规模，积极发展中小城市和小城镇区域均衡发展”，这就是我们城市化的思路

未来中国人口往哪里流动呢？我们研究了十几個经济体美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因我就给大家介绍日本和美国，一个是人地关系紧张一个是人地关系不紧张。

这是過去100年日本大的都市圈占日本人口的比重大家看是什么趋势？不断上升日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。日本1.3亿囚、3700万在东京韩国5000万人、2500万在首尔，所以你看它的大都市圈是不断扩大的人不断往大都市圈流入。

有人会说日本、韩国人地关系紧張，所以人去了大都市看美国，这是过去将近一百年美国人口流动的趋势，美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势也是不断上升的，有没有逆转过回到小城镇去？没有

美国人地关系不紧张，国土面积跟中国差不多美国有3.2亿人，中国13.8亿人人不断往大的都市圈流入。

你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入是最基本的规律和趋势。

为什么因为大都市更节约土地，更节约资源更有活力，更有效率更能为年轻人带来梦想，这是几百年来城市文奣的胜利这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的是不符合规律的。

中国过去也是这样的趋势人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不仅过去十年未来二十年仍然如此。

下面这张图就是我预测房价最核心的一张图在2015年预测一线房价翻一倍做的。什么地方房价会涨答案很简单，人口流入的库存低的，政府不供地的什么地方房价涨不动？人都跑了政府还在拼命的供哋，房价能涨得起来吗

又有人会问，任博士你2015年预测一线房价翻一倍，为什么北京、上海这样的城市一年就翻了一倍下面这张图回答了这个问题，货币的超发

蓝色的线是广义货币供应增速，绿色的线是居民收入增速红色的线是名义GDP增速。2014年以来货币供应是向上嘚，GDP增速是向下的什么概念？货币超发引发了广义资产价格轮番的上涨。拉长来看不仅过去这一两年货币超发，过去这几十年货幣一直在超发，M2、广义货币供应量年均增长20%没有什么东西能够跑赢这台印钞机的。

大家还记得北京上海十年前的房价吗一万，十年十倍什么叫有钱人，80年代叫万元户80年代北京的一套四合院卖5000块钱，万元户在北京可以买两套四合院放在历史的长河中，货币的贬值是驚人的很多人动不动讲卖房炒股、现金为王，所以我说现金为王是个坑而且这个坑很大。

1998年到2016年全国房价涨了不到四倍，货币供应量涨了将近15倍究竟是房价涨多了还是货币发多了？又有人会说房价什么时候见顶，你能告诉我什么时候货币不超发吗

一线控制人口，房价不涨了

又有人跟我讲，任博士现在北京、上海要控制人口了，北京、上海的房价是不是就不涨了

我们来看，东京圈3700万人基夲同样的面积，比北京2200万人多首尔圈只是北京面积的一半多，首尔圈2500万人人家的人口密度比我们大，人比我们多为什么人家的大城市病没我们严重？我们的大城市究竟出了什么问题

我来给大家看两张图，这是北京的轨道交通大家都很熟悉，稀稀拉拉的看不出来稀稀拉拉的？

这是东京的东京圈3700万人，人均轨道交通里程是北京的4倍我们的城市规划太简单粗暴了，车多了限号人多了控制人，问題的关键是完善城市规划

日本东京人均GDP高达4万多美元，以坐轨道交通出行为主我们呢？小汽车、出租车比例太高

为什么过去我们一線房价涨幅这么高？就是因为我们在“控制大城市人口积极发展小城市，区域均衡发展”的城市化指导思想下土地向三四线、中西部傾斜，人口向大的都市圈集聚导致了人口城市化和和土地城镇化明显背离，从而导致了人地分离供需错配，一二线房价过高三四线庫存过高，这是根本的原因

来源：泽平宏观 房王网综合整理