业态复杂的物业业态小区，服务区域如何划分

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-10-01 06:37 标签： 物业业态

 万科集团最高级别“黑带”讲师杨燕玺领航

往期培训满意率均达95%以上！

各物业单位及有关企业：

    近两年，随着物业企业资质取消和物业行业招投标行为的规范，市场竞争更加激烈和公开。如何在合法合规的前提下获得更大的市场份额，如何准确理解招投标文件并编制有针对性的投标文件，每个环节都至关重要，要想赢得市场必须有一整套系统的思路和方法。

针对不同业态特色方案的编写和费用的准确测算是投标书的重要组成部分，是投标报价的主要依据，也是物业企业中标后，进行物业管理运作的基本纲领。能否编制出一个高水平的、既有理论高度又有切合实际，有很强的操作性的《物业管理方案》对于做好招投标工作，以及接管物业项目后，搞好物业管理，都有十分重要的意义。

1、最干货：全面掌握不同业态方案编写针对性和特色性，准确掌握不同业态费用测算要点，建立一整套系统的思路和方法，回家即用。

2、最实战：万科集团最高级别“黑带”讲师，往期培训满意率均达95%以上！

3、最专业：课程结构严谨务实，理论与实操结合，给学员实际工作予指导与启发。

4、最超值：讲师会在课上分享不同业态标杆物企的中标方案，满足学员不同需求，绝对超值。

杨燕玺老师：高级工程师、物业管理师、行业专家组成员、内审员，连续多年评为万科集团最高级别“黑带”讲师，曾荣获集团专业成就奖、卓越贡献奖，曾荣获中物协“资深经理人”称号。从事机械制造业、五星级涉外酒店、甲级写字楼、科研办公楼、高端公寓住宅、综合体管理工作46年。历任国优、五星级物业项目总经理、品质管理部经理、北京万科物业总工，现任北京某品牌企业物业公司常务副总经理兼总工。

授课风格：风趣幽默+案例分享+言辞犀利+全场互动+富于哲理+导师答疑

第一部分：取消资质后物业招投标策略及不同业态特色物业管理方案编写的要点

（一）如何做好招投标前期策划、如何策划主动出击为日后成功中标做准备？

（二）如何响应招标需求成功中标？市场调研和现场路勘重点关注那些问题？

（三）投标拟写管理方案时对八类业态的确定

（四）物业管理方案中（四项基础业务）服务标准

（五）不同业态、不同特点与档次的物业，其物业管理方案必须要有针对性，具体要点如下：

1、方案编写组必须认真阅读招标（采购）文件内容，对照招标文件要求一一应答

2、根据物业性质特点，制定服务标准和管理方法，提出服务承诺和具体落实指标

3、根据开发计划、施工进度及楼盘销售情况，制定物业前期介入及接管计划

4、根据服务标准，确定组织结构、人员配备，编制岗位责任制度，运作方法等

5、针对楼盘周边配套规划、业主构成等，制定有针对性的日常管理措施

6、根据楼盘前期的接管计划，编制开办费用预算

7、按物业设备设施的构成和服务标准，测算物业费标准和收支平衡预算

8、对物业的出入口、停车场、配套设备设施、管理用房等提出合理化建议

9、对重点管理内容展开描述，如停车场、财务管理、安全防卫措施等

10、提出各种有特色的管理设想和提升管理服务水平的设想

11、物管方案拟定方法和过程控制流程图

12、居住类物业十种类型物业管理模式解析、金钥匙、睿服务适合那类客户

13、商业、写字楼综合体物业管理模式介绍

案例：管理方案中各类预案的流程和表述

第二部分：不同业态物业费测算标准与依据

1、应清晰哪些是物业公司的主营收入、公用部位经营收入、其他经营收入

2、依据法规，物业费各项支出的合理占比，标杆企业数据解析

3、酬金制和包干制分别适用于哪种业态，如何获取物业公司最大合理利润

4、物业费测算中各类保险占比与风险抵御间的关系

5、固定资产的折旧、不可预见费及各项税费

6、不同业态物业的公共能源合理比例值

7、物业服务等级与物业费测算的关系

8、写字楼等级与物业费测算的关系

9、商业综合体、科研办公楼物业费测算要点

案例、万科物业《物业费测算指引》解析

赠送万科物业《物业费测算表》回家即用

第三部分：物业管理四大基础业务在方案中的体现

①楼内及楼外保洁各类作业细则及要求

②环境绿化、会所服务作业细则及要求

③家政服务作业细则及要求

①设备设施维修保养计划安排

②各类设备设施维护管理要点

③家庭维修作业细则及要求

①客户档案库的建立②客户投诉、报修处理机制的建立

③客户服务管理制度④装修管理要点⑤商铺管理要点。

案例：万科物业《季度管理服务报告》解析




1、各房地产企业分管物业领导及物业公司总经理、副总经理、总监、项目总经理、市场总监、市场部、品质部等相关人员及物业企业中高层管理人员等。

2、各企事业单位、政府、学校、医院以及军政机关从事物业及后勤管理的负责人；资产经营管理公司等。

【主办单位】中天智博物业商学院

【培训费用】人民币2980元/人（费用包含：培训教材费、讲师费、场地费等），食宿统一安排，费用自理。欢迎有关单位或部门组团参加。

特别注明：课程需提前一周预约报名

报名联系：魏老师   手机: 微信

东政发〔2016〕8号

舜皇山国家森林公园管理局，东安经济开发区，各乡镇，县直各单位、省市驻县各单位：

为进一步加强我县物业工作，规范行为，提高物业管理服务水平，改善人民群众生活质量，推动我县建设和管理水平的提高，根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律法规，结合我县实际，现就我县物业行业提出如下意见。

一、指导原则和总体要求

指导原则：物业管理坚持“分级负责，权责统一；重心下移，属地为主；多方联动，业主参与”的原则，充分结合社区管理，努力构建宜居、和谐社区新体制。

总体要求：住宅小区物业管理坚持物业主管部门行业指导，属地（镇、社区）为主体的指导思想，进一步明确政府各职能部门的管理职能和任务。

　　二、落实职责，完善“县、镇、社区”分级管理体制

　　遵循“重心下移，属地为主”的原则。针对我县住宅小区物业管理业态的复杂性和管理模式的多样性，全面推行“县、乡镇政府、社区”三级管理体制，切实加强对物业管理工作的监督和管理。

　　（一）建立联席会议制度。县政府成立住宅小区物业管理工作协调小组，组长由分管住建的副县长兼任，协调小组成员单位由县住建、房产、城管、公安、物价、工商、民政、财政、人防等有关部门和乡镇、社区组成，采用联席会议制度。物业管理联席会议由县物业管理工作机构负责召集，协调处理住宅小区物业管理的重大事宜。

　　（二）县房产行政主管部门负责本辖区内物业管理工作，落实物业管理综合协调、管理的职责，根据本地实际，制定物业行业发展的政策措施。及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

　　（三）乡镇人民政府负责协调物业管理与社区建设之间的关系，协助物业主管部门对物业管理进行指导和监督。

　　（四）社区居委会负责牵头组建召开首届业主大会，物业主管部门和属地乡镇按各自职责做好指导工作。

物业服务企业、业主委员会按照各自的职责做好物业管理及服务工作。

三、明确职能，形成各部门齐抓共管的良好局面

　　各有关主管部门应按如下工作职责，形成合力，加大对物业管理小区的管理执法力度，形成齐抓共管的良好局面。

（一）房产行政主管部门。根据《物业管理条例》的规定，负责查处下列行为：擅自改变物业管理区域内的公共建筑和共用设施用途；擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营，侵占、损坏共用部位、公共场地、共用设施设备；建设单位未按规定配足物业管理用房；在房屋装饰装修中，未按原设计单位或具有相应资质等级的设计单位提出的设计方案，擅自拆改、变动建筑主体和承重结构等违反《建设工程质量管理条例》的行为；物业服务企业违反有关规定，对业主或者使用人的违法行为未予以劝阻、制止或者未及时报告有关行政主管部门。

（二）白牙市镇政府（各社区）。（1）贯彻执行国家和地方物业管理法律法规和相关规定，业务上接受市、县两级房地产行政主管部门的指导并执行其下达的有关工作任务、指导、监督小区业主委员会物业管理的工作。（2）配合房地产行政主管部门积极开展物业管理政策法规宣传和教育活动。（3）负责组织成立业主大会筹备组，业主委员会换届筹备，筹备组长由社区干部担任，负责筹建首届业主大会，选举产生业主委员会和业主委员会的换届工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常工作。（4）负责对需要调整的物业管理区域进行重新划分，对因物业管理区域调整等原因需要解散业主大会的负责组织召开业主大会，推选业主代表，由相关代表组成清算组，并监督做好业主共同财产清算工作。（5）监督、检查辖区物业服务企业的日常服务工作，配合房地产行政主管部门做好指导、监督物业服务合同终止时的物业管理移交工作。（6）积极引导旧住宅小区成立业主委员会，改善基础条件，逐步推行物业管理。（7）协调处理物业管理企业和业主委员会、业主之间的纠纷投诉。

（三）住房和城乡规划建设行政主管部门。负责查处未经规划部门批准，擅自进行改、扩建和增建，或者擅自改变住宅外立面，在非承重外墙上开门、窗的行为，并按照《城乡规划法》及相关法规的规定处罚。督促有关小区完成结构鉴定，彻底消除工程质量安全隐患，对屋顶漏水、侧墙渗水等问题在质保期内一直未得到妥善处理的，督促开发商彻底整治。

    本文首发于微信公众号：新旅界。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

　　关于小镇的商业运营，我今天谈几个实践中比较有共性的小问题，可能会给大家在项目落地提供一些借鉴，所以想跟大家分享一下。

　　每个项目的面对的具体情况都有不同，不管是爱情小镇、古镇或者是其他小镇，只要真正想要把做起来，除了主题是重要的一块，小镇的商业是另一个非常重要的方面，如果没有商业，主题是不能充分展现不出来的。

　　商业的第一个问题就是业态结构，不是说所有业态配置在古镇都能成立，古镇商业配置的关键的是建立商业消费生态消费链条。古镇的旅游商业生态消费链条要点是晚上的消费，根据我的经验，一般情况下，想把旅游项目真正实施好，首先是住宿，如果一个小镇的民宿、酒店等住宿业态不发达，客流量是做不起来。

　　要想让客人住下来，只有住宿业态是不够的，还需要有夜晚消费项目，比如游船、灯光秀、酒吧等传统的夜晚项目和消费。

　　对于旅游小镇来说，不管是白天还是晚上的商业，其中最核心的就是住和吃，如果能把这两个要素特别是住宿做好，人均消费就做起来了。

　　比如有些景区很多时候都没有人，但是在五一假期突然来了四五十万人，事实上它的人均消费可能就几毛钱，那这个景区的价值也就是几毛钱；但是一个好的景区，可能并不是假期经济，追求短期的人流量，但是它的人均消费能达到两千块，这样的景区就很有价值。所以说一个景区运营的好坏，从它的商业业态链条和生态上就可以看出来。

　　2. 旅游商品和旅游产品

　　小镇的商业除了住宿和餐饮，旅游商品和旅游产品也必不可少。旅游产品和旅游商品不一样，旅游产品比如游船等，需要花钱去景区消费。而你花了钱把东西带走了，这些才是旅游商品。旅游商品一般情况下有两种，一是纪念品；二是地标性的产品，比如有些东西只有某个地方才有，或者你经常享用，但是只有某个地方最正宗，这种是很有价值的。

　　古镇商业还有一重要业态就是休闲娱乐，现在有很多同行很喜欢用儿童业态，认为儿童业态带客能力很强。但是我认为儿童业态非常难做，它有几个特点，一是业态本身消费时间密集性很强，集中在周六日或者节假日，对整个商业来说客流价值不见得有多大；

　　还有一点就是儿童业态并不是我们想象的那样有带客能力，如果说人们带着孩子去一个地方旅游，让孩子去消费当地的儿童业态是不太容易的，因为各地的儿童业态基本上大同小异，绝大多数没有独有性，就我的经验来说，在小镇做儿童业态要谨慎，具体效果怎么样还有待于进一步的探讨和验证。

　　总体来说，小镇业态最关键的在于建立商业消费生态消费链条，如果能形成消费的链条，小镇的项目就会不错。如果说只有白天的消费，比如只有一条小吃街，客人开车来吃完小吃就走了，这种情况也不错，但是客单价会低，项目价值相比较就没有能留住客人的大。有的项目以小吃来带动，但是事实上不仅有小吃，比如袁家村，它除了小吃很丰富之外，袁家村的民宿业态也很好。

　　第二个想和大家分享的是餐饮业态，餐饮比较特殊，相比较而言业态比较分散，是非标的，不像住宿那么标准化，在很多层面形成了标准流程，也想成了很多行业准则。而餐饮业态不管多么发达，从行业标准化角度来说非常难，我们在小镇操作的时候一定要注意几个问题。

　　制约物业使用的第一个问题就是物业大小。比如做婚宴等大型餐饮，二线以上城市基本都在2000

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