业主委员会未经业主大会授权即与小区物业管理合同范本签合同是否有效

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-24 09:21 标签： 小区物业管理合同范本

业主委员会没经过选举产生，这样的业主委员会与物业管理公司签定的合同有效吗

乔亮与文亭小区业主委员会物业服务合同纠纷二审民事判决书

江苏省徐州市中级人民法院

上诉人（原审被告）：乔亮，男，****年**月**日出生，汉族，

职员，户籍地本市，现住本市铜山区。

委托诉讼代理人：张昱施，江苏永辰律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：文亭小区业主委员会，住所地本市文亭小区业主委员会办公室。

负责人：师某某，该委员会主任。

委托诉讼代理人：聂某某，男，文亭小区业主委员会成员。

上诉人乔亮因与被上诉人文亭小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2017）苏0311民初7088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人乔亮及其委托诉讼代理人张昱施，被上诉人文亭小区业主委员会的负责人师某某及其委托诉讼代理人聂某某、窦伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

乔亮上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判。2、本案上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律不当。一、一审法院认定“供暖模式为暖气管道串联结构”不当，在被上诉人未向法庭提供证据证明供暖模式的情况下，仅凭被上诉人单方说辞即认定上诉人房屋保持正常通气、应当支付取暖费用，无事实与法律依据。事实上，小区采暖结构系并联模式，且上诉人在2016年11月至2017年3月未使用暖气，该房屋内的暖气阀门也一直处于关闭状态。二、即便是被上诉人经过合法备案，并不意味着在个案诉讼过程中，具备诉讼主体资格。被上诉人不具独立主体资格，仅是业主大会的执行机构。业主委员会有权代表全体业主进行诉讼，需由业主大会对每个个案单独授权，而本案被上诉人未经过合法授权。三、上诉人与被上诉人之间既不存在物业服务合同，也不存在供暖合同，即双方之间不存在任何合同法律关系，因此一审法院依据《中华人民共和国合同法》进行判决系适用法律不当。

文亭小区业主委员会辩称，针对上诉人上诉的事实和理由，在一审时被上诉人进行了明确的陈述，在此不再重复，一审认定事实清楚，证据充分，判决正确，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉。

文亭小区业主委员会向一审法院起诉请求：文亭小区2号楼是独立老小区并在冬季存在供暖，乔亮是在本小区该楼供暖的居民，存在拖欠2016年至2017年度（2016年11月至2017年3月）暖气费2640元，文亭小区业主委员会曾多次向乔亮进行催缴，未果，故文亭小区业主委员会起诉，请求依法判令乔亮支付拖欠的取暖费2640元及迟延付款的利息100元（暂定），承担诉讼费用。

一审法院认定事实：文亭小区业主委员会是该小区2号楼、3号楼业主自发选出的居民自治组织，对该小区进行自行管理，该组织筹备于2016年11月11日；同年11月28日成立以伊某某、师某某等七人组成的业主委员会选举工作筹备组，同年12月30日该筹备组通过酝酿产生《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》三个文件，并于2017年5月18日通过选举产生了师某某、聂某某、汪某某、蔡某某、胡某某成的五人业主委员会成员，2017年6月6日该业主委员会召开第一次会议确认：师某某任业主委员会主任，蔡某某任业主委员会副主任，汪某某、聂某某、胡某某业主委员会委员，向全体业主通告，决定向泉山区中枢社区及王陵办事处报备；2017年6月22日，该选举结果连同相关业主委员会章程、业主公约由文亭小区业主委员会向徐州市泉山区人民政府王陵街道办事处及徐州市泉山区房产服务中心报备。

乔亮是文亭小区2号楼3-702室的产权人，该房屋的建筑面积110平米，文亭小区2号楼是坐落在徐州市泉山区王陵街道办事处辖区内的老小区楼盘，冬季存在集中供暖，供暖模式为暖气管道串联结构。其供暖费用在徐州兴隆物业管理有限公司撤出该小区后，2016年冬季的取暖费由文亭小区业主委员会筹备组统一收取；依据乔亮在该小区登记的住房面积，2016年冬季取暖费应为每平米24元交纳，应交取暖费2640元，而其至起诉前仍未交纳。

又查明：文亭小区业主委员会自筹备之日起至今未收到乔亮提出的其不在文亭小区2号楼3-702室实际居住的证明材料，也未收到将其将室内的暖气片停用的证明材料。

一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，乔亮名下的文亭小区2号楼3-702室的房产在2016年冬季未能交纳该季的取暖费，又未向文亭小区业主委员会提出其不在该房产实际居住和暖气停用的证明材料，基于该小区的取暖结构系串联模式，即该房产的暖气在正常的供暖时间是正常贯通的，保持正常的通气状态，因此，应支付正常的取暖费用。鉴于其未能按时交纳取暖费，故应支付逾期付款的利息。

对于文亭小区业主委员会的主体资格问题，本案中文亭小区业主委员会是在徐州兴隆物业管理有限公司撤出本小区后，经该小区业主酝酿筹备后，经业主大会依法表决产生，相关章程决定已报徐州市泉山区人民政府王陵办事处及泉山区房产服务中心备案。文亭小区业主委员会在筹备之日起即行使对该小区的物业服务管理职能，该业主委员会对于涉及小区业主的公共利益在已履行一定手续后，有权以自己的名义对乔亮应交而未交纳的暖气费一事提起和参加诉讼，因此，文亭小区业主委员会作为本案的原告行使诉权追索拖欠的暖气费，其主体并无不当，乔亮抗辩文亭小区业主委员会主体资格的主张，不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零八条之规定，判决如下：乔亮在本判决生效后十日内向文亭小区业主委员会偿付暖气费人民币2640元及利息（自2017年3月1日起按人民银行同期贷款利息标准计算到实际给付之日止）。案件受理费50元减半收取25元，由乔亮负担（该款项文亭小区业主委员会已预交，乔亮承担的部分随案款一并支付文亭小区业主委员会）。

根据诉辩双方的诉辩意见，本案二审期间的争议焦点是：1、被上诉人是否具备诉讼主体资格。2、如果被上诉人具备诉讼主体资格，上诉人应否偿付被上诉人涉案的暖气费及利息。

二审期间，上诉人乔亮提交如下证据：一、江苏兴隆房地产开发集团有限公司出具的证明一份，拟证明上诉人所居住的702室暖气安装方式为并联安装，且有独立阀门控制，一审判决书中所载明的串联结构系认定事实错误。二、供电发票8张，其中2张系2016年11月-2017年3月供暖期间的电费，分别为37.51元和32.75元，通过2016年度1月份至11月份该期间上诉人居住涉案房屋内所产生的电费与上述未居住期间的电费的比较，证明在上述期间上诉人未居住在涉案房屋内，该份证据上的发票户名是张某某，系开发公司的员工，上诉人在购买该房屋时电表没有过户，所以户名仍是张某某，但地址是涉案房屋。三、铜山区铜山街道办事处樵村社区居民委员会出具的居住证明一份和供电发票3张，证明2016年10月起上诉人就居住在御苑小区19-106室至今。经质证，被上诉人认为，串联并联是名词问题，串联的理解是从室内走的，与本证据一提出的并联串联没有关系。关于证据一的形式无异议，但反映的内容不客观，上诉人的母亲和江苏兴隆房地产开发集团有限公司有利害关系，证明中所说的并联安装与涉案房屋的管道结构不相符，且独立阀门的控制在室内不在室外，关不关闭的控制权在上诉人。证据二反而能够证明有人居住在涉案房屋。对证据三的形式上无异议，只能证明上诉人居住在两个地方。上诉人所举的三组证据并不是新的证据，而是在一审中就存在的，而上诉人在一审中没有举证，应当承担举证不能的责任。通过上诉人的举证能够证明涉案房屋在2016年11月-2017年3月供暖期间有人居住，上诉人作为涉案房屋的业主有义务缴纳供暖费用。

二审查明事实与一审一致。

本院认为，第一、关于被上诉人是否具备诉讼主体资格的问题。根据《江苏省高级人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件若干问题的意见》第十四条规定：“为维护全体业主的利益，业主委员会具有诉讼主体资格。……”本案中，文亭小区业主委员会是在徐州兴隆物业管理有限公司撤出本小区后，经该小区业主酝酿筹备后，经业主大会依法表决产生，相关章程决定已报徐州市泉山区人民政府王陵办事处及泉山区房产服务中心备案。该委员会为了全体业主的利益对涉案小区进行物业管理服务，在供暖季，因上诉人未缴纳暖气费，被上诉人先行进行了垫付，被上诉人有权以自己的名义对乔亮应交而未交纳的暖气费一事提起和参加诉讼，因此，文亭小区业主委员会具备诉讼主体资格。

第二、关于上诉人应否偿付被上诉人涉案的暖气费及利息的问题。上诉人在二审中陈述涉案供暖设备在室内是有独立阀门控制的，可以自己开关，其在供暖期间将供暖室内阀门关掉，但并未提供证据足以证明其关掉室内供暖阀门的事实，而且在供暖季未向文亭小区业主委员会提出其不在该房产实际居住和暖气停用的证明材料，因上诉人未缴纳暖气费，被上诉人先行进行了垫付，故上诉人应当偿付被上诉人垫付的暖气费及相应的利息。

综上所述，乔亮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

二审案件受理费50元，由乔亮负担。

单项选择题业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，不应对（）进行约定。

A．采取应急措施以避免损失扩大
B．及时向有关行政管理部门报告事故

B．业主委员会与物业服务企业签署物业服务合同之日。
C．业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日。
D．物业服务企业之间完成项目移交之日。

A．曾两次被行政拘留的
B．被吊销保安员证未满 4 年的
C．年龄超过 60 周岁的
D．曾两次被吊销保安员证的

A．核定的相应工资水平
B．社会的平均工资水平
C．企业的平均工资水平
D．上年的平均工资水平

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