原标题：去柬埔寨买房?你有冇搞错!
最近，社长去了一趟柬埔寨，到了首都金边的时候被惊到了。到处都是中国字，竟然还看到到处都是中国的工地和地产开发项目！
这是湄公河边中国银行金边分行的大广告牌：
再瞅瞅这儿，名字叫做神州长城的，社长至少看到有三个他们的工地。不过，据在当地工作的华人说，其中一个是赌场项目。（在柬埔寨博彩是合法的。）
照片都是坐在摩托车上拍的，有点歪。
这个是钻石岛，据说几年前还是一片荒地。不止这个岛，整个金边都在热火朝天搞建设，当地的人都说，三个月变个大样。
钻石岛几个项目基本都是中国人在开发，在售楼中心可以见到从内地过来操着普通话和粤语的销售。据他们说，他们不时接待来自内地的看房团。按照柬埔寨的法律，外国人不可以持有土地产权，但可以买一层以上的建筑物，永久产权。
下面就是钻石岛上的中国房产项目，看看广告语有没有很熟悉的感觉。看起来完全就是针对国人打的呀。
为什么这么多国人会到柬埔寨买房？在一般人的印象中，柬埔寨可是世界上最贫穷的国家之一啊。这话没错，不过另一方面，刚刚从战争中复苏的柬埔寨也是目前世界上经济增长最快的国家（GDP增速7%左右）。而由于其对外资异常开放的姿态，更使它成为了一块新的投资热土。
据说，在过去两年的时间内，柬埔寨首都金边的房价地价飞涨。根据2013年《全球房产指南》指出，柬埔寨金边方法及平均涨幅大道15%，而租金回报率保守预估跃8%—10%。不过，火热行情背后，大家也在担心，当地的房价是否已经存在泡沫。
社长采访到了在目前柬埔寨首都做投资顾问的海君先生。他在柬埔寨的主要工作就是为到当地买房置地的中国人做顾问。海君从韩国留学后就直接到柬埔寨工作，曾经做过柬埔寨的大学老师，对柬埔寨的大学教育体系略为失望之后，下海成为一名投资顾问。
下面是社长跟海君先生的交流，社长尽量原汁原味呈现，大家有何关于柬埔寨房地产的问题，还可以从后台留言提问，社长等你！
柬埔寨房地产还未被中国投资者挖掘春天还没到来
社长：海君先生，想先请您帮我们介绍一下现在中国人在柬埔寨投资的一些整体情况。
海君：到柬埔寨投资，中国人应该属于第三、四波。最开始是韩国、日本人，然后台湾人，最后才是大陆人。最开始来的一般做基础建设的，就是投资水电站、公路、基础设施、道桥这样，然后才来了很多人。到现在为止的话，我感觉一天中国飞过来，从金边机场下机场的中国人可能有很多很多，而且投资数目的人数还在不断增长，长期住在金边的人，就是在这里做投资可能都有八九万、十来万了。（社长注：金边人口约220万。）
中国人投资的主要范围是金边，但是也有很多他们的项目在柬埔寨或在别的省的。（社长注：如西哈努克、马德望、暹粒等。）
社长：目前来柬埔寨买房的中国人多吗？
海君：多得不得了。但总体感觉，来投资房地产的中国人的话，比如说来开发或者来做相关建筑的人比来买房的人，相对按比例来说，不如其它国家那么好。
比如说就像现在在马来西亚开盘的碧桂园“森林城市”。碧桂园自己在一个没有岛的地方造几个岛出来，做好多楼盘，它的总套数可能超过二十万套。二十万套是什么概念呢？整个柬埔寨过去10年，包括在施工的所有公寓套数加起来就是两万套。但是看起来“森林城市”它从中国吸引过很多去买房的人，比柬埔寨对中国人的吸引力要大很多。
像碧桂园“森林城市”，它是一个人工造起来的生态系统，从中国搬了一堆人过去住在一个岛上面，到目前它还不是一个完整自然形成的社会生态，还需要时间。但在柬埔寨的话，像金边与西哈努克，它是一个有历史、有文化、有根源的两个城市，是自然形成的定居点。像这样的地方，反而来投资买房的中国人没有那么多，为什么？很简单，在中国没有来过柬埔寨的人多，你只要一提起柬埔寨，（不了解）。比如说我爸爸，他自己还有个儿子在柬埔寨。但一般人对柬埔寨的印象，说不定还以为柬埔寨现在还打仗呢。
所以这就是一个很大的差别，我觉得柬埔寨的潜力是远远没有被中国的客人挖掘，所以它的春天现在其实还是没有到来。
竟然有中国白领去柬埔寨买房？！
社长：目前去柬埔寨购房的中国人主要是哪个群体？
海君：现在持中国大陆护照在柬埔寨买房的人，很大一部分都是跟柬埔寨有交集的。比如说一个国有企业在这边项目部里面的人，里面有中国的工程师、项目经理、中高层人员等。这帮人通过在柬埔寨生活一段时间以后，或者几个月、一年、两年，他会发现这个国家的潜力，慢慢地就理解这个国家了，他就会把钱拿出来投。
但是你如果莽莽撞撞地跑到中国上海、广州去，随便拉个有钱的大亨，你跟他说，到柬埔寨买房，他一般是不会理你的——柬埔寨？
另外一小批人是中国的一些白领或者收入比较好的小年轻，30岁左右，他们反而很愿意过来了解，而且有的人真把钱拿出来买了，他都不住在柬埔寨，也不在柬埔寨工作。
他用这几年的积蓄，几十万人民币，上百万人民币、一两百万人民币的，他可以拿出一部分到柬埔寨来买一套房、两套房这样。第一，因为柬埔寨是一个美金交易的国家，而且资金自由进出。这样子的话，他有一套这样的房子在柬埔寨的话，至少他的钱是可以抗通货膨胀的。它不像在中国，把钱放在中国死待着。第二，他还有可能出租回报和升值空间，这个对他长远来说，等他三四十岁的时候，他突然之间就会发现他在柬埔寨的房产为他以后的生活带来很大的支持。
这是我个人的感觉，我个人从来没有做过大规模地毯式轰炸地去推广或者叫人过来。我不知道他怎么发现我的，但来找我的都是年轻人。
柬埔寨房价涨得不像话 目前主要为外资推动
社长：据当地的媒体报道，柬埔寨房价这两年已经涨得已经很凶了，两三年翻一倍这样子。
海君：涨得简直不像话，不是很凶。两三年翻一倍，肯定是翻掉了。
我敢说它已经涨得脱离了柬埔寨当地人的实际了。像现在纯套内面积的话，在金边市区2500～3500美金/平方米现在都是很平常了。在这样一个情况下的话，你已经完全脱离了柬埔寨本身的土壤。当地的中产阶级，不要说今年还没有成长起来，三五年以后会成长起来，他们会有需要的，但是3000美金/平方米的公寓，他是不会买的。所以现在存在这样一个问题，但是这个问题主要是外国投资者给抬起来的。
这些开发商，他没有瞄准当地的柬埔寨人来买他的房，所以他把房子造得很漂亮，当地地价也卖得很高。他一开始就瞄准了新加坡、中国大陆、马来西亚的客人，叫他们过来买。他们过来买的话，2000多美金/平方在一个首都是不成问题的，他们不觉得这个很贵。但是你叫外国的跑到这里来买你的房，那么你的营销成本非常非常高。你在中国的话，一个大的开发商在一个大城市开一个楼盘出来，他的营销费，包括打广告、给销售人员派佣金的费用，在2%的样子。但是在柬埔寨，你要做国外营销，动不动25%，这还是一个起步价了，这个差别有多大？房价里面的水分有多大你一看就知道了。
社长：按照你所说，柬埔寨那边的房地产市场，本地人自住的和针对外国人的公寓类的是有些分割的？
海君：没有分割。因为我们谈的主要是高层公寓，在高层公寓这个主题上，本地人干脆不要买了，因为你买不起，除了他最上面最富有的那一层以外，他们想怎么买就怎么买，他们比外国人还富有，所以他们也没有问题。但是本地人的话，一般的中产阶级他现在可以观望；或者他可以买那种带地皮的，自己小建一个小房子、小排屋两三层这样子，成本也差不多。所以他们干脆现在不参与。但是这个里面有没有需求呢？本地人是绝对有需求的，而且只要过个两三年，你就会突然发现他们需求其实很大，因为柬埔寨人的平均年龄现在在二十六七岁的样子。这个国家有这么一大帮年轻人，他们在国外教育或者国外生活回来的。这个国家其实很国际化。所以这帮人回来以后，他的生活习惯和上一代完全不一样，他最喜欢住的是公寓，有游泳池、有健身房，而且有安保。他是不习惯住在以前传统的排屋，就是别墅在这里住着都是不舒服的，因为你离购物中心离什么都很远，而且物业管理很不到位，但是公寓就做得比较成熟。他有这个需求。
比如说我的一些柬埔寨朋友，他就是不到30岁这样子，然后受过很好的教育，他的收入其实很高的，你看他表面的收入，他的工资就是三四百美金一个月，但是实际上他的每个月收入都很多很多，他完全不亚于一个一般的国际人士。所以这帮人，比如说我的一些朋友结婚了，他想的就是要买公寓，他也是柬埔寨人。这帮人的购买力绝对是不容小觑的。
社长：您认为柬埔寨的房地产是不是存在泡沫？就像你刚才说的它其实已经有一个比较大的涨幅了。这个风险你是怎么看的？
海君：你可以分两种看法。
一种就是说最悲剧的情况就是现在这个市场的春天还没有来，时不时来一帮人买一点这样子，也可以维持下去了。就是你保持在金边、在西哈努克这样子投资房产的话，保值绝对没有问题的。这个价格在金边，人家怎么样也是一个国家的首都，而且是一个经济高速发展的国家，你把这个房子的价格拿去跟胡志明一比，你就发现它也不怎么高。所以我感觉最惨的情况，它是可以保值的。
还有一种可能性，就是这个还会很大规模上升。就是突然比如说我们中国的投资，就像那些大妈大叔好像是很厉害的是不是？像什么江浙一带、上海、广东，突然之间柬埔寨在他们心目中的投资形象里有点改变了，中国投资的这个投资点如果爆了的话，那么两三千（美元）就一点问题都没有，有可能会上到四五千的。
而且我感觉不管怎么样，房产这个东西到最后他交了房以后，他的支撑还是通过租金。而这个出租市场在这里是很牛的，特别像金边，它是一个国际化非常严重的城市。比如说有些区域，你可以看到一半是外国人一半是柬埔寨人。金边基本上不是旅游城市，这帮人在这里不是来游玩的，是在这里住的外国人，他们都是要租房子的。像你叫我住本地人的什么排屋里面，我就住不惯的。我作为一个外国人，我肯定要有一个比较好的环境里面，然后有空调，最好是要有游泳池、健身房，那么只有公寓可以选，所以这个出租市场是绝对存在的。
社长:去柬埔寨投资房地产存在什么法律法规方面的风险？包括国内印象比较深刻的当地官员腐败问题？
海君：现在我看来，几乎没有这方面的风险，因为柬埔寨，我感觉对外来投资绝对是一个充分开放的国家，而且我看不到它为什么要紧缩，就是它只会更放，不会紧缩。
它的法规是很不健全。比如说你要法规很明白，就是每个人合同上签了以后，只要签明白，都一点风险没有的话，那么你可以去澳大利亚、加拿大、英国，没有问题。但是这些国家里面，你买了以后，会不会有这样的机会呢？我感觉够呛。你作为一个投资者，它最重要的前提条件就是你要接受风险与市场并存，如果你只想高回报，风险是零的话，这个前提是不成立的。
而政府的腐败跟一个中国投资者在这里一毛钱关系都没有，他不影响你的。
柬埔寨政府好在哪里呢？他不作恶，他虽然有些地方，我不能否认说他比较腐败，或者他会想收黑钱之类的。我听说这种现象存在，没有发生在我身上。但是这个跟投资客是一点关系都没有的。因为你不存在跟政府有这样的机会，而且政府他就算有这样的一些寻租的行为，他的政策底线是要推动经济。就是说你这些商人自己要赚了钱以后，而且推动了经济的发展以后，他可能在里面想分一点。不是说你外来投资，你自己带过来的钱投资，然后我把你这个钱吃掉，把你本钱都给你吃掉，以这种杀鸡取卵式的寻租，他是不存在的。
我2013年的时候帮一个很大的中国投资公司做了三个月的外事主管。它是投资基础建设的、能源建设的。我去处理它所有关于政府的事情，所以也认识了很多官员，都要跟他吃饭、打交道，跟他谈东西。但是三个月下来，我能感觉他有时候需要一些利益之类的，但是比他的利益考虑得更前面的是，他非常希望你把这件事情做成。如果你说有一些做实业的，他真的因为政府腐败的问题而受到极大的刁难或者挫折的话，肯定是他自己在某方面有做得很不到位的地方。他对这个国家的资源有掠夺性或者有很多东西是真的过不去的，可能是他出现的情况。
就像现在我们中国发展得很不错了，但是大家忘记了短短的一二十年前，中国是什么样子。那时候我也是个小孩，但还是有一点体会的。你比如说，在一二十年以前的话，就不是在北京、上海的地方，在一些二线城市或者什么地方，你开个车如果违了章的话，那个时候也没有摄像也没有什么的，跟中国的交警也是有谈判余地的，你承不承认？
所以我们自己的国家在二三十年前，很多地方就跟今天柬埔寨的做事风格是一样的，但是你说二三十年后的中国今天发展成这个样子，时间也不是很长，所以我们为什么要对一个刚刚从贫困里面脱离出来的一个国家，现在每年经济增长7%的这么一个国家，我们对它的小细节为什么不能容忍呢？因为二十年前就发生在我们自己身上，我们今天不是也很好？
像一个小国的话，比如说以前的亚洲四小龙之类的。这样一个小国的话，它要发展起来，要创造经济体制的话，就是10年、15年的问题。但是像中国这样的国家，尾大不掉，你什么东西推动得最快还要过几年再波及，如果中国二三十年能搞成这个样子，那么柬埔寨，我感觉只有它能够维持一个底线，就是维持稳定，按照这样发展下去的话，真的就是几年十年的问题。
社长：在金边、西哈努克投资房地产的起点要多高？容不容易获得贷款？
海君：很低。虽然我刚才跟你说，现在两三千美金/平方米的房子都很常见了，但你如果会选择的话，你会想办法的话，你还是可以找到那种真正脚踏实地，没有被这种浮夸的风气抬起来的。而且这样的楼盘一般都是做得差不多了，比如说已经建完工一半了的，本地也有很多人买的。所以你如果会选择的话，一般你的成本不会很高，比如说首付就是一个四五万美金，你还可以贷款。在这边你都不用出具任何字据，你就可以在这边贷款，因为你已经付了首付了。所以这样其实理论上，出二三十万人民币就可以在这边开始投资。
这个国家的经济活跃度有多么高？就普通的一个人到银行去贷款出来，银行对你的风险评价很低很低，可能年利率都要9%、10%，但大家都在需要现金来做他的项目。比如说我去贷个款，银行要我出10%的利息，我还愿意贷的话，说明我现在做的生意，它的回报率应该有20%，所以我才会愿意去贷。这说明一个什么问题？这个说明这个社会它是非常年轻，经济活动是非常非常活跃的，就是说这个城市，你每隔三个月来，看到的都是不一样的，就这么一个概念。
本文采访对象海君微信公号：cambodiagolf
注：本文不构成任何投资建议。
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