近期，关于金融资本扰乱长租公寓市场秩序的讨论引起了监管部门的持续关注。北京、上海、西安、深圳等地纷纷表示将严查租赁企业融资资金用途并对租金贷业务进行严格监管。

　　在金融乱象背后，长租公寓已经进入了“规模竞争”阶段。由于缺乏持续稳定的盈利能力，为了抢占市场份额，实现规模化扩张，大多数租赁机构不得不将希望寄托于资本输血和金融工具。

　　与此同时，在“租购并举”政策的支持下，长租公寓企业牵手金融机构，以资产证券化的形式来推动租赁市场的融资活动。随后，部分机构开始变相加杠杆，以“租金贷”形式来进行融资，增大了风险并引发了一系列问题。

　　金融工具已成为长租公寓扩张的重要手段，资产证券化作为一种创新型融资方式备受追捧。

　　2017年1月，“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”获得批准发行，开启了长租公寓资产证券化的帷幕。自如和新派紧随其后，分别在下半年发行了国内首单租房市场消费分期类ABS以及国内首单长租公寓 REITs。

　　今年4月25日，中国证监会和住房城乡建设部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，鼓励专业化、机构化住房租赁企业开展资产证券化。

　　在鼓励的基础上，《通知》进一步明确了开展住房租赁资产证券化的重点支持方向，支持住房租赁企业将闲置商业办公用房等改建为租赁住房并开展资产证券化融资；优先支持项目运营良好的发起人(原始权益人)开展住房租赁资产证券化。

　　这意味着，官方鼓励的住房租赁资产证券化将有望成为住房租赁企业最重要的融资渠道，各类长租公寓ABS如雨后春笋般喷涌而出。

　　根据Wind统计数据，2018年1–6月，房地产ABS产品共发行75只，总发行规模900.2亿元，同比增长82.8%。

　　截至目前，长租公寓证券化主要有三种类型：一种是轻资产的租金收益权ABS；二是重资产的CMBS；三是类REITs。

　　明源地产研究院总监艾振强表示，REITs、ABS、CMBS等是促使欧美，特别是美国商业地产繁荣的重要工具，通过资产证券化，长租公寓获利于盘活存量资产，业内一直在呼唤真正的REITs落地，相关政策也一直在推进。

　　尽管住房租赁资产证券化实现了快速发展，但仍存在一定问题。苏宁金融研究院院长薛洪言指出，由于行业内存在着套路贷的问题，需关注底层资产的合同效力问题；此外，虽然在结构设计上可以实现风险隔离，但公寓方自身的运营问题对于相关资产的现金流有着实质性影响，需重点关注公寓方自身的实力和经营稳健性。

　　“目前来看，发行的ABS，REITs都进行了分级，风险基本在可控范围之内。”艾振强认为，“资产证券化产品普遍需要增信，即要有第三方担保。”

　　长租公寓ABS产品的发行需要一定门槛，而为了支撑规模的持续扩张，部分机构通过“租金贷”的方式，向金融机构融资。

　　租金贷即租客和第三方金融机构签订借贷合同，金融机构代替租客向运营商一次性支付较长期间的租金，租客再分期向金融机构偿还。

　　这种新型金融模式的逻辑在于，租赁机构可以一次性从第三方金融机构获得本应在未来收取的租金，从而拥有更多的现金流。这些资金可以用于规模扩张，也可用于日常运营。

　　“租房贷对于降低租客的资金压力、提升长租公寓商业模式的可持续性等可以发挥重要意义。” 薛洪言表示。

　　要想获得这部分资金企业也需要付出一定的利息。中原地产首席分析师张大伟称：“各家的利率不一样，一般集中在10%–20%之间。”

　　艾振强从租客角度认可了租金贷的合理性。“租金贷是一个工具，对手头紧张，有这个需要的人来说是正面的，因为目前来看，其利率并不高，普遍在5%左右。”

　　可以看出，租金贷本身不存在任何问题，但是如果运营商对资金管理不当，用提前获取到的租金来盲目拓展规模，则有可能使得资金链断裂，最终损害到租客的利益。

　　8月20日，长租公寓运营商杭州鼎家网络科技有限公司(以下简称“鼎家”)宣布资尹因资金链断裂而破产，房东因无法收到租金将收回房屋，而租客仍需要按时缴纳余下的房租，否则将影响个人征信记录，目前有4000名左右的租客遭受损失。

　　鼎家并非个案，在今年3分月，为实现规模的快速扩张，上海爱公寓使用分期贷的形式来筹备资金，最终因自身经营不善破产，被蛋壳公寓所收购。

　　“当前公寓行业参与者众、鱼龙混杂，各种套路贷防不胜防，且存在着普遍的资金占用问题，加剧了行业风险，有必要进行相应的规范和整顿。”薛洪言向时代周报记者表示了担忧。

　　除了盲目扩张容易导致企业破产的风险之外，艾振强指出，租金贷产生的负面影响还在于其诱导，甚至在租客不知情的情况下让人借贷。

　　一位租客向时代周报记者表示，此前在蛋壳公寓租房时，管家在看房过程中并未提及分期贷款的信息，只是表示可以选择月付、季度付、半年付等方式，并不含利息。

　　“从商业形式上来说，长租公司只要是诚信地向租客告知租金贷的本质和模式，租客认可其借款行为，并无可厚非。”国枫律师事务所陈威律师向时代周报记者表示，但在实际的商业运作中，我们看到了大量长租公司欺诈、诱导租客，隐瞒借款本质，甚至在租客签署合同以后，随意变更租金，迫使租客在无法继续使用租赁房屋后仍需承担还款义务的情况。这种商业做法违背法律的公平、诚信原则。

　　针对于租赁市场金融乱象，北京、上海、西安、深圳等地相继发布了相关的管控政策。

　　北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门于8月17日集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源，严查不按约定用途使用融资资金的行为。

　　上海市住建委、市房管局要求各区对本市代理经租企业的经营模式、行为规范、融资业务等情况，开展集中专项检查。

　　西安市住房保障和房屋管理局发布通知表示，签订的住房租赁合同中不得涉及住房租赁租金贷款相关内容，如需办理住房租赁租金贷款需按中国银行保险监督管理委员会相关要求办理。

　　8月27日，深圳互联网金融协会发布《关于规范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》(以下简称《风险提示》)，风险提示指出，未来将加强授信资质审核和风险管理，严禁与违法违规从事长租公寓业务的中介服务商开展类似“租金贷”业务合作，不得以不实宣传误导金融消费者接受与其风险认知不相符合的服务。

　　政策的效用正在显现，部分企业对于租金贷业务变得更加谨慎。

　　时代周报记者在建行住房租赁平台“建融家园”点开“按居贷”查询额度，并未看到相关具体信息。建行客服人员也向时代周报记者表示，能在内部系统中查询到“按居贷”信息，但是也无法告知更多信息。

　　一位蛋壳管家则告诉时代周报记者，蛋壳租金贷款目前只跟微众银行合作，之前是有很多金融机构可以选择，但由于审核比以往更加严格。

2018年6月2号下午三点多，我们大家庭一共五个大人两个小孩上山朝拜，买的上山的车票（现在回想在游客中心候车就有问题，我们这些散客，及陆续来的几个散客，均被安排到了靠山一侧的车上，在我们对面来的一群人数比较多的人安排到了另一侧，上山后，看到其它车是在半上索道处放下旅客，而我们直接被司机又开了很久的时候拉到了这个叫民俗文化城）中途被景区旅游车放到了叫民俗文化城的地方，，下车后有一女性导游招呼我们说免费参观，到最后有个叫阎王殿的地方突然有一群穿道服得人叫我们参拜，接下来看手相，只看男的，然后故弄玄虚的讲了一堆运势之类的话，莫名其妙拿出一个签字本样得东西叫我们写姓名地址功德金什么，迫于无奈我和表哥一共拿来出800块钱，出门在外为了安全没有敢当场拒绝，希望相关部门能给足处理，至少后面来的游客不要再遇到这种非常有损南岳形象的坑人行为。希望南岳良好的朝圣宝地，不要被这种卑行为所玷污。bZc博思财富网曝日照新阳光男科医院到处坑蒙拐骗这种坑蒙拐骗的医院还是不要去了!医院专家真的病的利益熏心广州侨康医院你们坑人深圳仁爱医院很黑乱收费是骗子医院黑医院京东方丽人医院夸大病情乱收费步步给你下套让南京外阴白斑医院延误治疗解决不了问题拖延时牛栏山陷陈酿门顺鑫农业未来经营存压力广州市穗升医院曝光骗局骗人的[转载]沃尔整形机构顾客花11万美鼻变丑无法大笑南部现代医院很黑欺骗四川赫尔森康复医院欺骗坑钱火星投资这家国企什么梗，工资发不出被堵门了还有心思玩？工资曝光四川尔森康复医院好不好人的百科费尽心机延安阳光泌尿科医院骗子医院提醒大家不要再去郑州阳光科医院骗我包皮宰我11000实在黑心哈尔滨红十字中心医院无良医生还我孩子性命黑请银豆网和深水财经看看这篇文章如何联金所已卖，资产端即将被卖理想国网站异常北京理想国公司是传销骗局吗南宁金交所产品乱象变着法的让你花钱！北京方舟白癜风医院医疗骗[转载]假标自融平台疑似盈泰的新马甲宝通网又是又一家平台停止运营，2022年前分期兑付！【互金每日预警】【平台】接连逾期超千笔，贷你盈资金去向成谜汇盈金服好坑爹，投资的也看看自己拿到手的参考利息联连普金标的全线暂停出借质疑才米公社一标两发，请平台出来解释，另外平台推广太大，请投资者注意风险。拓道金服，你为什么把你忠实的客户当猴耍？跑路、失联、清盘近200家p2p平台！万亿网贷市场备案不到20天又一上线存管车贷平台暴雷总交易额6亿多！翟菜花饱受摧残的汽车后市场，牛咖斯凭何能迅速破局？骗子医院，我要曝光四川尔森康复医院雪上加霜，天使也有害人的时候“鼎善商城”发展下线三级分销，“福建宏鼎网络科技有限公司”涉“鼎善商城”发展下线三级分销，“福建宏鼎网络科技有限公司”涉女子要求立即退款遇难题，隆成义教育涉嫌超范围经营果拾金融提现一年未到账南岳衡山民俗文化城组团骗香客钱财丰鼎金融不详平台诈骗博雅诚信分期go违反国家规定欺骗消费者三三集团涉集资诈骗嫌疑人被刑拘范冰冰曾代言其关联企业新三板公司恒略智汇法人失联疑因巨如集团非法吸收公众存款车贷平台金牌理财暂停所有业务称将尽快出台偿付计划弘鑫抵押贷款宁陵分公司放高利贷无人监管宁波慈溪悦尔医学美容医院真是伤心的地方骗子血泪控诉杭州叁点零易货交易所诈骗陕西巨丰投顾公司诈骗百姓血汗钱南阳开发商张玉来父子集资诈骗浮出水面拍拍贷客服动不动就要用户身份证信息身份证长沙真才培训学校不给毕业证康恩贝被曝跨区跨产品涉传老字号药企蒙尘广州德赞餐饮集团最火的餐饮加盟店是真是假？号外大连美琳达妇儿医院医疗黑幕莆田系"阿里系"天天利财逾期半年潜规则银豆网的假标、汉缆股份的甩锅以及新博贷的自融光汇云油、"自融类"平台测评金融去杠杆，你以为是说着玩的？光汇云油可能是下一个绿能宝嗷呜宝是不是危险了，发现跟好好理财一个国资爹了！接连逾期超千笔！这家平台的钱去哪了？从易鑫到优信，汽车电商的商业模式之困西部证券回购暂停揭开真相西部证券存在六大违规行为有个叫名门的房产公司，租房子套路深，别上

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