[摘要] 据了解，海淀区唐家岭租赁住房项目的927套公租房，是5月24日正式面向保障房家庭开展选房入住工作的。

北京市严查公租房转租行为

据了解，海淀区唐家岭租赁住房项目的927套公租房，是5月24日正式面向保障房家庭开展选房入住工作的。

对于违规发布房源信息、代办公租房申请、出租（转租）业务的中介机构，北京市住建委将会同有关部门进行严肃查处，并将违规信息记入不良信用档案。

按照北京市政策规定，对于违规转租、转借他人的承租人，产权单位可解除合同，收回房屋，且5年内不予该承租人配租配售保障性住房。

北京市住建委再次提醒各中介机构和公租房承租家庭，一定要按照我市公租房管理的有关规定，约束自身行为，也欢迎社会各界广泛监督，确保保障房资源的公平善用。

公共租赁房是对住房困难人群的过渡性的解决方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员，提供住房帮助。公共租赁房不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，外地迁移到城市工作的群体等。公共租赁房有规划合理、配套完善等优点，但在实际使用中也存在户籍、租金等问题。规划合理公租房小区主要布局在主城区的聚居区中，有相对成熟的产业支撑。每个公租房小区均处在轨道交通的站点附近，公交路线充足并适当设置公交转运站场，保证小区居民方便出行。

有一些从外地迁移到城市工作的群体，以低于市场价或承租者能够承担得起的价格出租，房屋所有权归政府或公共机构。那么，公租房可以再出租吗，下文小编将为您介绍，希望能给您提供帮助。

公租房禁止转租、转借。制定公租房政策时，相关部门认真总结了经适房和限价房管理中出现的问题，完善了公租房政策。

其中规定了6种承租家庭禁止的行为包括：将承租住房转租、转借;擅自改变承租住房居住用途;连续6个月以上未在承租住房内居住;连续3个月以上未按期交纳租金等。这6种情况只要出现1种，公共租赁房就要收回。公租房将来会直接纳入“三房”审核系统管理。“近期的出租问题，都是靠‘三房’审核系统，审核出租家庭相关信息来查处。”将来公租房是市场化的管理，给予产权单位权力和责任，它要承担管理过程中转租、转借等问题的责任。

租住公租房将签订租赁合同，是完全的民事行为。如果租住家庭条件发生变化，住保部门发现后，可会同产权单位进行审核，按租赁合同直接处理。即使到法院起诉，也会得到相应支持。

根据《公共租赁住房管理办法》规定

第二十七条规定，承租人有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：

(一)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

(二)改变所承租公共租赁住房用途的;

(三)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的;

(四)在公共租赁住房内从事违法活动的;

(五)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

承租人拒不退回公共租赁住房的，市、县级人民政府住房保障主管部门应当责令其限期退回;逾期不退回的，市、县级人民政府住房保障主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

第三十六条规定，承租人有下列行为之一的，由市、县级人民政府住房保障主管部门责令按市场价格补缴从违法行为发生之日起的租金，记入公共租赁住房管理档案，处以1000元以下罚款;有违法所得的，处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款：

(一)转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的;

(二)改变所承租公共租赁住房用途的;

(三)破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的;

(四)在公共租赁住房内从事违法活动的;

(五)无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。

有前款所列行为，承租人自退回公共租赁住房之日起五年内不得再次申请公共租赁住房;造成损失的，依法承担赔偿责任。

（原标题：迈向购租并举！ 北京租房新政出炉！）

最近大家一直在问，北京的新政何时出台？

市住建委、市发改委等部门今天联合发布了《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿。北京的住房租赁新政要出炉啦！

这一次，可谓是实实在在地赋权给租房户，政府提供了大量的公共服务。现在【京房字】迅速带您过一遍重点。

1. 集体户口的粉丝们，租公租房，可以落户！

2. 符合条件的京籍无房家庭租房，其子女可以享受在租房所在区接受义务教育！

3. 非京籍家庭，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息、北京关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定，办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续！

4. 没错，以后租房要在监管平台上备案了，政府将发布很多便民措施。

5. 租房合同期内不许随意涨租金。

6. 合同终止后3个工作日内房主就应退回押金。

7. 出租期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房。

8. 房东在租赁期间出售住房的，承租人享有优先购买权。

9. 租赁期间房屋若买卖继承赠与，不影响租赁合同效力。

10. 打击二房东。租户不得擅自转租、合租。

特别提示，希望各位大V在摘抄这些重点时，请务必说明来自【京房字】。

PART  1用来住的房子，不一定要有产权。

最近住房租赁特别热，无论是北京还是全国，那么为什么住房租赁这么受关注？我们先来说一下背景。

要知道，这一轮调控背后，有着非常明晰的中央对于房地产市场的政策，也就是大家已经非常熟的那句“房子是用来住的，不是用来炒的”。

去年年底，中央指出，要规范住房租赁市场和抑制房地产泡沫，是实现住有所居的重大民生工程。要准确把握住房的居住属性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度。

可以说，加快发展住房租赁市场已经成为房地产发展长效机制的重要组成部分。

今年5月，住建部面向社会公开征求《住房租赁和销售管理条例》的意见，就规范住房租赁和销售行为提出了具体要求。

今年7月，住建部等九部委下发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，更是推出了多项新政策新措施。

此次新政出台，意味着北京是全国首个出台贯彻落实地方政策的城市。请注意，【京房字】说的首个，是指实打实出台地方政策的哈。这点要明确。

同时，在建立长效机制方面，北京也走在了前列。“此次北京市出台加快住房租赁发展的新政，目的也很明确，就是贯彻和落实中央和国家的相关要求，建立购租并举的住房制度，规范住房租赁行为，保护租赁当事人合法权益。”【京房字】专家组成员表示，发展和规范住房租赁，是建立房地产发展长效机制之一，无论是从近期推出的共有产权住房，还是此次住房租赁新政，都是北京逐步建立房地产发展长效机制的具体举措。这也是“317”以来调控政策的延续和深化。

PART  2  新政有4大亮点，北京将设“统一的监管平台”。

看完了前面的总结，【京房字】再给大家概括一下，此次北京住房租赁新政的四大亮点。

一是建立全市统一的住房租赁监管平台，这个平台将起到服务和监管两方面的作用。

一方面，政府通过平台为租赁双方提供更便捷的公共服务；另一方面，通过对租赁行为的备案等服务，并纳入了信用体系，还能起到有效监管租赁市场各方行为的作用，使租赁市场更加规范。

【京房字】志愿者小组梳理了1000多个关于租房纠纷的起诉和向我们的投诉发现，很多人租房之所以出问题，都是没有选择正规中介，或者哪怕选择了正规中介也不知道通过什么渠道去维护自身权益。以后有了备案，相当于对租户和房主来说就有了多一层的租赁行为证据，这是个好事儿。

二是此次北京的新政，更多地突出了政府对租赁市场和租赁双方的服务意识。

比如纳入平台的合法租赁，相当于和多部门联网了。如果租户需要申领居住证，出租人和承租人不用再携带大量的纸质材料去办事窗口办，窗口可以直接调取信息，方便了租赁当事人。同时，本市还出台了多项优惠政策，鼓励企业、集体经济组织建设租赁住房。

三是此次北京对于租赁的赋权也下了很大力度，在户籍、教育等方面赋予了承租家庭一些切切实实的权益，在逐步实现“购租并举”上迈出了一大步。

请原谅【京房字】比较唠叨，但我们要把重点再突出一遍――这次新政中给予租赁多项赋权，并且是承租家庭最需要的权益。

比如，租住可以办理户籍迁入，这使得很多无房家庭看到了福音；

同时，符合条件的京籍无房家庭子女可以享受在租房所在区接受义务教育的权利，更是众多租房家庭关心的。

四是在保障租赁双方权益方面。

保障租赁双方的合法权益，规范租赁行为，才能使更多的人愿意选择将租房作为解决住房问题的途径。

不过，目前租赁市场还有很多不规范的地方，比如租金随意涨价、租客时常被迫搬家等。

此次北京在新政中，对于规范租赁双方行为作出了明确的要求，比如合同期内出租房不得单方面提高租金等，保障了租赁双方的合法权益。

在这次征求意见稿的拟定过程中，【京房字】看到了很多项新政，都是向培育健康的租房市场、尤其是向租房人倾斜的。下面是具体的新政解读：

一、网络交易平台上完成租房

根据《通知》，市住建委会同相关部门按照开放、共享原则，组织建立住房租赁监管平台。

住房租赁监管平台通过连接网络交易平台，为网络交易平台提供后台数据支持，由网络交易平台为租赁当事人提供住房租赁信息发布，住房租赁合同网上签约、住房租赁登记备案申请、交易资金监管、市场主体信用查询、信用评价等对外服务。

简单来说，就是政府的住房租赁监管平台是一个“大后台”，这个大后台并不对普通的租房者或者出租者，它是为住房租赁提供备案等政府服务。而且它是和各部门联网的，在这个“大后台”上进行的备案等服务，将来也会为租赁双方办理居住证等服务提供便利。

那么对外的则是各个网络交易平台，包括中介、住房租赁企业、行业组织、商业网站等，这些平台提供和租赁双方有关的各类服务，比如发布房源，网上签约等等，租赁双方通过这些对外的平台达成交易，这些网络交易平台把备案的申请传输给政府的“大后台”，进行登记备案等服务。

也就是说，和房东和房客发生关系的，还是这些网络交易平台，今后房东和房客就可以在这个平台上完成租房交易。

需要说明的是，这些网络交易平台要达到一定的标准，符合“大后台”的要求，才能准入，对接政府的“大后台”，提供服务。

可以说，相比以前杂乱的房屋租赁信息发布和交易平台相比，今后在北京必须达到相应标准，合法合规的平台，才能对接政府的后台，提供住房租赁服务。

这对租赁双方来说都是好消息，【京房字】提示各位，登录这些正规的网络交易平台，房屋租赁会更加规范、安全。实在不行，大家也要记得找地方备案，备案，备案。

新政规定，住房租赁合同订立后3日内，当事人应当办理登记备案。登记备案的方式可以直接通过网络交易平台，很方便地申请办理，也可以由区住建委服务窗口、基层管理服务站提供网上登记备案服务。

住房租赁登记备案信息要包括出租住房、租赁当事人身份、租期、租金等信息。

网络交易平台要对住房租赁登记备案申请信息的真实性、合法性、有效性进行核查，核查通过的才能推送给政府的监管平台。

二、关于“购租并举” 北京迈出一大步

最近一段时间，“购租同权”这个话题确实很热。

但说句实在话，以当前中国的实际情况，尤其是在特大城市要完全做到“购租同权”还不太可能，相信大家也很容易理解这一点。

不过，此次北京的租房新政，在租赁赋权上，是给予了一些切切实实的新举措。可以说在“购租并举”上，迈出了很实在的一大步。

当下的社会，对于租赁赋权方面，和租房者最为相关的是两个问题，一是户口，二是子女教育。

先说户口，很长一段时间，【京房字】的后台接到了众多集体户籍粉丝的询问，就是如果不买房的话，户口就无法从集体户中迁出，这就面临了孩子上学等生活中诸多难题，很不方便。这些粉丝呼吁，应该首先从公租房先放开，允许租住公租房的集体户籍人员可以将户口迁入。

根据此次发布的《通知》，承租人为本市户籍，承和直管公房的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续。

集体户口的大利好！有木有！

不过在这里还要提醒一下，目前承租公租房办理户口登记和迁移手续的相关规定正在制定当中，待该规定发布实施之后，就可以办理啦。

另外，子女上学问题同样是大家最关心的。

其实对于租房入学问题，非京籍之前就已经有了相关规定，比如非京籍家庭持“五证”可办理等。

此次《通知》中也明确，承租人为非本市户籍家庭的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息和其在京务工就业证明、全家户口簿、北京市居住证（或有效期内居住登记卡或暂住证）、户籍所在地街道办事处或乡镇人民政府出具的在当地没有监护条件的证明，依法申请办理其适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续。

而对于京籍家庭来说，之前依据租房来入学是没有的。京籍家庭要么是户籍所在地，要么是房产所在地就近入学。

那么，对于一些无房的京籍家庭，如果夫妻的户口与工作地不在一个区，那么子女上学就会非常不方便。

因此此次发布的《通知》中，主要是针对京籍无房家庭的。

按照新政，承租人为本市户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育，具体办法由各区人民政府结合实际情况制定。

举个例子大家更容易懂：一户延庆户口的无房家庭，如果夫妻有一方在西城区工作，而且在西城区单独承租住房并实际居住3年以上，并在平台上备案的，其适龄子女可以在西城区入学。

但要注意的是，是在该区入学，并不是学区入学。也就是说，即便是租的是实验二小学区内住房，也不一定就在实验二小上学。会根据该区的学位等实际情况安排。比如如果某个学区的学位已满，那可能会协调到相邻学区的学校。

总之，这次是市里的住建、教育等相关部门定的大原则，具体的操作办法还是由各区来制定的。

三、服务 办居住证不用再提交租房合同了

除了落户和上学，此次北京的新政中，政府还提供了多项人性化便民的服务。

根据《通知》，已办理住房租赁登记备案的，承租人依法申请办理公共服务事项时，不再提交其在京合法稳定住所的纸质证明材料。

将来通过平台登记备案的住房租赁，相关部门会实现联网共享，这就方便了租赁当事人办理各种和自己生活的事项。

举个例子，过去，办理居住证需要到所在地的派出所，要出示在京合法稳定住所的纸质证明材料，比如租房合同等。而未来，住建委会将租赁房屋的相关信息传输给公安部门，租客再办理居住证等就可以直接去窗口，不用再提交纸质材料，很方便的办理了。

《通知》中也很明确的写出，承租人为非本市户籍的，可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申请居住证。

此外，承租人符合公租房货币化补贴条件的，可以根据住房租赁监管平台登记备案的信息，直接申请租金补贴，也不用再提交相关的纸质材料了。

四、保护租赁当事人权益 不得单方面提高租金 

当前，租赁市场确实有不少的乱象，让一些房东和租客都有顾虑。

此前【京房字】曾对房屋租赁进行的调查显示，对于房东来说，租赁房屋最担心的是租到不靠谱的租客，租客不按期缴纳租金，毁坏房屋，拖欠水电费或者上网费，冒充个人租赁的中介业务员转租或租客充当二房东转租、群租甚至租赁房屋用于不法用途牵扯房主等。

对租客来说，租房最担心的是遇到假房源被骗租金、押金或中介费，遇到黑中介维权困难，遭遇二房东后权益受损得不到保护，房主随意克扣押金，房主任意涨房租或提前解除租赁合同但不赔偿等。

此次新政对于保护租赁当事人合法权益上作出了多项细致的规定。

鼓励当事人签订长期住房租赁合同，当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持。

租赁当事人应当根据出租房屋所在区域市场租金水平合理约定租金，合同期内出租人不得单方面提高租金。

出租人应当按月收取租金，承租人要求按季、年收取租金的，出租人可以按季、年收取租金。

出租人收取押金的，应当在合同中约定押金的数额、管理或托管方式和退还时间等，除合同另有约定外，自合同终止日起3个工作日内，出租人应将押金退还承租人，出租人对退还押金有异议的，应当承担相应举证责任。

出租人在租赁期间不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，未经承租人同意不得擅自进入出租住房。

出租人在租赁期间出售出租住房的，应当提前3个月通知承租人，并不得影响承租人正常使用，承租人在同等条件下享有优先购买权。

出租住房在租赁期间因买卖、继承、赠与等发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

租赁期间届满，出租人不再继续出租住房的，应当提前1个月以上通知承租人；继续出租的，同等条件下原承租人享有优先承租权，原承租人存在重大违法行为的除外。

承租人应当遵守有关管理规定，不得损害公共利益和相邻关系人合法权益，由于承租人不当使用导致的相应责任由承租人承担。

承租人不得擅自转租、合租，合同明确约定可以转租、合租的除外，承租人根据合同的定转租、合租的，应当按本办法规定办理住房租赁登记备案，次承租人不得再次转租。

最后，再明确一下什么样的住房才能出租。

1、建筑结构和设备设施符合建筑安全、消防等方面的安全条件，且满足基本使用功能；

2、以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得改变房屋内部布局分割出租；

3、厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住；

4、人居居住面积不得低于本市规定标准。（即出租房屋人均居住面积不得低于5平方米）。

好了，以上就是征求意见稿的核心内容。

特别提醒，上一次征求意见时，大家的建议我们已经整理提交给主管部门参阅；

　　楼市的长效机制终于来了！住建部打响了重要一枪

　　来源：Wind资讯

　　全国首个关于住房租赁和销售的条例法规发布，除了稳定房价预期，政府对房东、中介采取了更为严格的监管措施，目的是保护承租人的利益，形成稳定而长期的租赁市场。

　　业内报告预测，到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。

　　正在热播的电视剧《欢乐颂》就像一面镜子，先不论这面镜子公正不公正，但是照出了这个社会的各种症结，从房子到职场到婚恋观等等，每个人都能看到自己关心的话题。

　　剧中的樊胜美提到，她们三人合租的高档小区房租一个月8000，一季度物业费1080。这样算下来，一年房租96000，一年物业费4320，每人每月均摊2787元。其实以现在的房租情况看，上海很难能租到这样一个三居室、带电梯、性价比这么高的房子了。

　　随着一二线城市房价一年多以来的暴涨，火爆的楼市经过轮番调控之后，房价虽有回落的趋势，但仍旧处于高位，漂族们不得不面临房东大幅涨房租的情况。据有关统计分析，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。这当中以新就业的大学生和外来务工人员为主要群体，链家研究院院长杨现领表示，未来中国将有约2亿人进入租房市场，到2030年，租赁人口达2.7亿人。

　　而住建部最新发布管理条例征求意见稿，对住房租赁的各方进行了详细的权责界定。这是全国首个关于住房租赁和销售的条例法规，除了稳定房价预期，政府对房东、中介采取了更为严格的监管措施，目的是保护承租人的利益，形成稳定而长期的租赁市场。

　　21世纪经济报道指出，房地产长效机制需要三项立法安排：一项是房地产税法（不会在本届人大任期内出台）；一项是住房法，或者叫基本住房法，主要是保障居民基本住房权的问题；还有一项，就是住房租赁法。

　　该征求意见稿的发布，是建立房地产长效机制的重要组成部分。

　　住房“租赁时代”，租房者美好时代要来了？

　　5月19日晚间，住建部发布关于《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见的通知。财经韬略总结道，这个“征求意见稿”最大的看点，是对“房屋租赁”的各方，进行了详细的权责界定，它昭示着中国房地产即将开启一个新时代：租赁时代！

　　整个征求意见稿，对于租房买房有详细的规定，尤其是对于租客利益有很多保护措施，保护租房者的合法权益，解决房东过于强势的问题。不仅房东要尊重租房者，政府也要尊重租房者。

　　这个条例，租房者将获得哪些红利：

　　1、出租人应当遵守法律、法规的规定出租住房，确保出租的住房符合安全要求，满足基本使用功能。

　　2、出租人不得采取暴力、威胁或者其他强制方式驱逐承租人，收回住房。

　　3、住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金。

　　4、鼓励出租人与承租人签订长期住房租赁合同。

　　5、当事人应当在住房租赁合同中约定租赁期限。对租赁期限约定不明确，出租人解除住房租赁合同的，应当提前三个月通知承租人。

　　6、住房租赁企业出租自有住房的，除承租人另有要求外，租赁期限不得低于三年。

　　7、办理住房租赁备案后，租赁期限届满时承租人享有同等条件优先承租的权利。

　　8、出租人收取押金的，应当在住房租赁合同中约定押金的数额和返还时间。除住房租赁合同约定的情形外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。

　　9、未经承租人同意，出租人不得擅自进入租赁住房。

　　10、出租人在租赁期限内不得解除住房租赁合同，但承租人有下列情形之一的除外。（比如拖欠租金、擅改结构等）

　　11、出租人出租住房，应当符合单间租住人数和人均租住面积的标准。具体标准由直辖市、市、县人民政府制定。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间，不得出租用于居住。

　　12、经备案的住房租赁合同可以作为承租人有合法稳定住所的凭证。承租人可持备案的住房租赁合同依法申领居住证，并享受规定的基本公共服务。

　　韬略财经指出，在12项红利里，11项由房东提供，主要解决了房东过于强势的问题。

　　在去年底召开的中央经济工作会议上，明确提出要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化住房租赁企业发展。今年初，国务院将住房租赁市场立法作为深化改革急需的项目，列入今年的立法工作计划。

　　韬略财经认为，要想真正开启“租赁时代”，仅仅让房东让渡权利是远远不够的，核心是政府要赋予租房者更多的权利。说白了，就是让租房者可以享受到购房者、户籍人口同样的公共资源、公共服务。

　　这也将是市场万分关注的改革方向。

　　此外，征求意见稿对住房销售在销售条件、销售程序等作了一般性规定，特别是强化了对房地产开发企业销售住房行为的监管。

　　规定房地产开发企业销售住房条件，在取得预售许可证后，应当在十日内在房产管理部门网站和销售现场一次性公开全部准售住房及每套住房价格，并对外销售。规范房企住房销售行为，不得发布虚假信息、哄抬房价、捂盘惜售、标价外加价等12项明确禁止的行为。

　　为整治中介市场乱象，意见稿规定了中介机构和从业人员不得捏造散布不实价格信息、炒卖房号、发布虚假房源信息、捆绑收费、赚取差价、违规提供购房融资、为当事人规避税费提供便利等11项禁止性行为。

　　房租与房价的畸形关系

　　任泽平此前研报中曾分析指出，目前中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%，一线城市在2%左右，低于二三线城市。根据国际租售比合理区间推断，静态租赁回报率为4%--6%，中国水平远低于国际标准水平。

　　在大城市里，租房和买房出租的人具有非常大的财富差距，因此在富人买房、穷人租房的社会里，租房群体可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上涨一点，需求会回落得很快，这可能也是房租上涨不如房价的根本原因。

　　此外，中国的房地产并非仅有简单的居住功能，而是一个捆绑着很多资源的综合价值体。房子跟户口挂钩，房子的位置也决定了住户所享受的各种公共资源的优劣。一旦外来者在大城市买房落户后，就可以享受大城市的更多政府保障，且教育及医疗资源更加丰富。

　　美国等发达国际的住房平均租金回报率在7%左右，中国房地产租赁市场的严重发展不足，过低的租金回报率激发了炒作行为的盛行。

　　整治不健康租赁市场，一定程度挤压房价泡沫

　　央视财经指出，由于在房屋租赁市场中，租房者常常扮演着“弱势群体”的角色。在这个远谈不上客户友好型的市场中，承租人不得不想尽办法“飞越疯人院”，一有机会就转战购房市场，买下自己的蜗居才算安心，即使为此背上高额债务也在所不惜。因此，可以说并不健康的租赁市场和投机式购买一起催生了房价泡沫。

　　国家统计局最新公布的数据显示，4月份全国15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，说明三月中下旬以来出台的调控效果逐渐显现。不过虽然结果类似，但从上而下的政府调控和从下而上的房企降价并不能画上等号。一旦政策力度有所放缓，那么房价就有可能再次抬头。

　　因此比起“限购、限贷、限价、限售”等需求端措施，大力发展和规范房屋租赁市场，从而增加房屋“供应池”的做法，是符合市场规律的柔性手段。在挤泡沫、让市场重归正常轨道的过程中，进一步健全购租并举的住房制度势在必行。而将要出台的条例就旨在规范住房租赁行为，保护当事人合法权益，保障交易安全。让租房者更安心。

　　租赁是经济发展大势所趋，万亿级租房市场洞开

　　“未来3~5年，中国将有约2亿人进入租房市场，租金规模将超过1.5万亿元人民币，中国未来的租房市场空间巨大。”链家研究院院长杨现领在2016年《租赁崛起》报告分享会上表示。该报告更是预测，未来10年，我国租房市场租金交易额将接近3万亿元，租赁人口近2.3亿人；到2030年，租金交易额将达4.6万亿元，租赁人口达到2.7亿人，一线城市租金交易额将超万亿元。

　　2016年6月，国务院办公厅出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》明确，到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系。其中，发展住房租赁企业摆在培育市场供应主体首要位置。

　　而发达国家经验也表明，城市经济越发达，其房价水平越高，带来的购房压力相应越大，租房就成为居民满足居住需求的主要途径。据有关调查显示，我国住房自有率常年维持在70%以上的水平，远高于西方发达国家。我国主要是通过自建房屋和购买商品房的形式来满足居民的住房需求。而相对经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本，其住房自有率分别在50~70%左右，其中德国更是在50%以下，大部分人群以租赁为主要的居住方式。

　　日前，湖北、广西等地陆续出台关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见，提出对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人落实税收优惠政策支持。可以想见，未来2~3年，金融、财税、土地、市场监管等多策并举，租赁市场是房地产市场中唯一享有政策红利的领域。

　　“千年大计”的雄安新区还肩负着探索房地产发展新道路的重任。甚至有知情人士透露，雄安新区未来或将试行公租廉租房模式，以便遏制高房价，吸纳人才。

　　楼市健康发展还需政策顶层设计

　　21世纪经济报道发表评论文章指出，房地产长效机制需要三项立法安排：

　　一项是房地产税法。第十二届全国人大五次会议大会发言人傅莹3月4日说，房地产税法的确已列入本届人大五年立法规划，但今年没有把房地产税法提请人大常委会审议的安排。这意味着外界关注的房地产税法不会在本届人大任期内出台。

　　一项是住房法，或者叫基本住房法。这部法律也讨论很长时期了。主要是保障居民基本住房权的问题。

　　一项是住房租赁法。住房租赁是房地产市场的重要部分。居民实现基本住房权，可以是购买，也可以是租赁。在全球主要经济体里，中国是个人住房拥有率最高的国家，国人喜欢买房的文化固然是一个重要原因；但另一方面，恐怕也与租房住，很多权利无法保障密切相关。

　　此次《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见，是建立房地产长效机制的重要组成部分。加快形成长效机制，将有利于解决房地产市场现存的一些深层次矛盾和问题。比如，要告别“土地财政”，与之相配套的财税制度、土地供应制度等方面的改革等等。

　　总体看，从三月中下旬以来，针对超出正常热度的房地产市场，从部委到地方相继出台了一系列的政策与措施给市场降温。这些政策和措施取得了不错的效果，但此类“补丁式”政策虽然能够满足即时的需求，但层层摞起来的“补丁”却远谈不上将政策的整体效果最大化。因此为了楼市长期健康发展，还需要政策制定方面进行顶层设计，从“房子是用来住的，不是用来炒的”这一基本点出发，对以往的政策进行系统规划和梳理，并为今后的市场发展留出空间。

　　延伸阅读：住建部租赁第一炮，中国应向德国日本学习什么？

　　《从德国、日本经验看我国住房公租制度发展的路径》

　　来源：上海市发改委微信公众号、《住宅与房地产》2016年第07期

　　一、背景：“租售并举”的住房新制度起航

　　近日，国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（以下简称《意见》），提出到2020年，形成完善的住房租赁市场体系、公共租赁住房保障体系和租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标。《意见》是落实三中全会《决定》关于“推进农业转移人口市民化”，以及“十三五”建立“租售并举”、满足新市民住房需求为主体的住房新制度的重要内容。

　　以国家规范性文件的形式，提出住房租赁市场培育和发展的顶层设计，这是第一次。而且，在此前5月4日的国务院常务会议，租赁市场首次成为重要议题，会上也提出了具体的制度构架。国家重视凸显租赁市场在未来住房制度中的重要地位，以及国家壮大租赁市场的政策导向。从国外经验看，租赁是住房供应的“双引擎”之一，一般占据40%~60%的市场份额，很多居民一辈子租房。

　　在我国，“房改”以来近20年，住房供应基本是销售的“单极化”发展。但是，随着城市化的快速推进，本应与销售市场并驾齐驱的租赁市场，乱象丛生、发展偏弱，甚至被“偏废”。突出表现在，选择居住形式时，“重售轻租”，租赁是不得已的选择。同时，权益无保障，与产权人相比，租房者在享受城市公共服务上极其不对等。另外，租赁市场基本处于无监管的“野蛮生长”。2014年，北京建委曾对青年人住房状况进行调查，3万名被调查者中，43.8%的表示租房中遇到不良中介。

　　二、租赁或将是我国未来住房的主要选择

　　租赁或将是我国未来城镇住房的主要形式。从需求看，大学毕业生、蓝领工人等新市民将成为楼市需求主体，这部分人群以“85后”“90后”为主，讲究生活品质但起薪低、不希望成为房奴。同时，城市化已进入“下半场”，即从城市化到“大城市化”，人群纷纷向就业机会多、服务业为主的大城市迁徙。面对大城市居高不下的房价，租房将是新市民的第一选择、过渡选择，或长期选择。

　　因此，未来租赁需求在边际上增长更快。目前，考虑到城中村租赁、企业和园区配套宿舍、生活服务业企业配租等，目前有3亿~4亿人靠租赁来解决住房需求，占城镇总人口的45%左右。在北京，每天约有20万人在找房子租住；深圳实际管理的2000万人口中，70%长期，选择租赁住房。

　　从供应看，城市化告别高速增长，适龄购房人群（25~44岁）增速在2010年开始掉头向下，城镇户均住房拥有已超过1套/户，楼市进入“存量时代”。中国家庭金融调查显示，近25%的城镇住房空置、11%的家庭拥2套及以上住房，产业转型也驱动存量房盘活。因此，租赁房屋供给未来会快速增长。值得注意的是，无论是推进新型城镇化，新市民扎根城市，还是实现“先租后买”“居者有其屋”，以及壮大中等收入群体规模，大力发展住房租赁的意义都不言而喻。

　　近10多年来，资本回报和资产价格涨幅超过劳动回报和收入增幅，年轻人很难支付高房价、高租金，住房的公共属性明显上升。目前，新市民起薪在元，他们不仅将面临至少5年左右的买房过渡期，甚至支付房租都困难。据报道，北京69.2%的毕业生房租都得靠父母资助。由此，市场化的租赁，特别是目前占比超过90%的私人散租，根本无法惠及这部分人群。壮大政府公租或补贴为主的机构租赁，才是降低租金成本、稳定租赁关系的“压舱石”。

　　三、德国经验：赋予租赁住房公共属性和政府责任

　　2010年以来，住建部也曾发布若干文件提振租赁市场，但效果不明显。事实上，租赁市场“短板”难补是体制症结的产物，如租赁拉动经济不如房地产开发和销售，地方政府不重视；租赁属于轻资产服务业，交易成本高；社会信用体系不彰等。发达国家中，德国以居民偏好租房、租赁市场完善、租金管制而称著于世。目前，德国住房自有率仅43%，租赁住房占据了57%的市场份额。本文通过总结德国租赁市场管理的实践，探讨其对我国公租制度发展的借鉴。

　　1、德国租赁住房发展的四大特征

　　首先，住房供应政策导向上，租赁供应是主体。在德国，不管开发新房或经营租赁，企业要获得土地、信贷，新落成的房子须在一定期限内，让渡政府出租，或按接受补贴后的低租金出租。过了期限，才能按市场租金出租。因此，德国租赁房源充足。“二战”以来，德国共建设1000多万套社会住房，可供3000万人居住，多数为租赁住房，而德国总人口才8100万。

　　其次，租赁市场具有公共属性，机构租赁发挥“压舱石”作用。以中低收入者为主的租赁需求，公共产品属性明显。机构租赁是稳定市场、降低租金和权益保障的“压舱石”。国际上，政府公租房和地产企业、金融机构、非盈利组织等私人机构租赁（接受租金管制和政府补贴）占市场份额30%以上。2011年，德国1860万套租赁房中，政府公租房（450万套）占24%，私人机构房源（410万套）占22%；2013年，美国3200万套私人租赁房中，机构租赁占28.4%。

　　再次，近乎苛刻的租金管制。一战时期，德国就将房屋租金管制写进民法典中，并设单章规定住房租赁；1922年，德国颁布《帝国租赁法》，对建于1918年7月1日前的房屋实行租金控制，规定在“法定租金”基础上，根据通胀及维修开支，确定新建房屋租金，旧房则严格按照租赁合同调整租金；二战后，面对住房大量短缺，德国在每一个地区制定固定的房租价格表，禁止提高房屋租金；60年代后，房屋短缺局面缓解，凡缺房率3%以下城市，取消房租限制。

　　上世纪下半业，德国房地产市场整体稳定，政府也尽量发挥市场作用。对租赁市场，主要通过两方面措施来干预，即各地区制定“合理租金价格表”，披露租赁市场供求信息，引导区域租金变化；确保租赁合同缔约和执行，防止单方面违约和随意涨租。本世纪以来，西方经历新一轮楼市繁荣，租金水涨船高。德国在本世纪初颁布《租房法》，所有城市每年可更新租金表，但超过合理租金20%，就被视为房租超高而违法，并被课以巨额罚款，超过50%被视为暴利而犯法。

　　欧债危机以后，发达经济体量化宽松，楼价上涨史无前例。据地产公司Jones Lang LaSalle的报告，柏林房屋租金从2005年的5.5欧元/平方米上涨至2014的近9欧元/平方米，近两年年租金上涨9%以上。2012年12月，德国议会通过更严格的涨租限制，即各州政府控制该州主要地区房租3年内涨幅不得超过15%，房主不得将租金提高至平均水平的10%以上。近日，针对居民将房屋通过Airbnb平台投入旅游短租，减少长租供应，突破租金控制，德国发布一项新规定，从5月1日起，首都柏林的屋主不能擅自将房屋整套短租给游客，违反者将面临高达10万欧元的罚款。

　　最后，德国对其他租赁权益的保障也很细致。一是对“可居性”严格规定，建立了住房安全与健康标准的评估体系，包括面积、生活设施、生理心理需求等多个评定标准；二是中介费、房屋修缮费等全部由房主承担；三是德国租房和买房享有的公共权益是等同的，只要居民合法纳税，就可以享有本地公共服务。当“适居性”和权益保障都到位了，租房可享受与买房一样的安全和稳定。

　　2、德国经验揭示我国住房租赁要解决三大“痛点”

　　从德国经验来看，我国培育和发展住房租赁要解决三大“痛点”。一则，要将住房租赁作为地方政府供给公共服务和公共产品的必选内容。首先，这就需要改变GDP导向的房地产发展模式，还原房屋居住和公共产品的基本属性、前置属性；其次，要加强各级政府公共财政建设，将新移民、新就业大学生的租房需求，视为公共产品，甚至是住房保障的一部分，纳入公共财政的范畴。这样，才能为增加租赁住房供应、打造低租金环境、加强中介监管，让租房者享有同等公共服务创造制度环境。

　　二则，政府公租等机构租赁必须要占到一定份额。前面所言，政府公租等机构租赁是降低租金、稳定供应和引导租赁市场的“压舱石”。目前，我国公租占比很低。“六普”数据显示，我国25.8%的城市居民租住住房，89.5%的可出租房屋来自私人出租住宅。2010年，基于北京租客的网调显示，租赁关系以个体房东直租为主，个体房东直租和个体二房东转租的比重超过80%；只有约6%的租赁住房来自机构出租，主要的机构出租是就业单位（4%）和房管部门（2%）。

　　我国机构租赁不足有三大原因，一是政府公租房供应少，带头作用不足；二是地价和财务成本高，相比开发和销售，租赁收益太低，流动性风险突出；三是无风险收益率太高。发展机构租赁，首先要强化政府的职能和带头作用；其次要去除经济对投资（特别是房地产开发投资）的依赖。投资是资金短期密集型的，投资依赖、房地产开发依赖下降了，资金需求下降了，无风险收益率也就下降了；最后，当无风险收益率下降，社会资金对有稳定长期可靠收益的租赁投资的兴趣就上升了，要借助于税收优惠、证券化或信托投资基金（REITs）因势利导。

　　三则，各级政府要从吸引和留住人口，“降成本”供给侧改革的角度，看待发展租赁市场的投入产出效应。在城市化“下半场”，进城人口、红利人口都在减少，哪个城市能吸引到人口流入，哪个城市的集聚效应就更大、竞争力就越强。衣食住行中住的成本最大，较低的居住成本，无疑是吸引和留住人口的利器。同时，房价和租金是国民经济的基础成本，也是人工、物流和仓储成本上升的罪魁祸首，各行各业都受到租金上涨冲击。近年来，我国实体盈利下滑，人工、物流和铺租高企是“帮凶”。德国“工匠精神”是锲而不舍的结果，但背后生产生活低成本的支持、社会保障对后顾之忧的免除是物质基础。发展租赁市场，对降成本和夯实社会保障大有裨益，也是产业转型的铺路石。

　　四、日本经验：公租房的过渡作用何等重要

　　日本与我国一样，受儒家文化熏陶，买房传统很重，崇尚置业才能安定的理念，政府也意图建设自有住房社会，促进中间力量壮大。但是，住房自有率在1958年达到71%后，日本居民买房比例迅速下降。城市化快速、房价暴涨的60~80年代，自有率降至59%，近一半人选择租房。另外，二战后，日本8000万人口中近1/4无房住，50年代开始，日本经历了快速的大城市化、重化工业发展，城市房屋极度短缺、房价上涨，80年代甚至经历了严重的楼市泡沫。

　　1、日本公租房供应的“三支箭”

　　但是，日本居民住房问题并不突出，这与二战后日本开启史上最大规模的政府主导型公租房建设密切相关。1951年，日本发布《公营住宅法》，面向所有生活和工作在本地区的低收入人群，由中央向地方补助，修建出租住房，覆盖地区月收入倒数25%的家庭。凡符合住房困难或收入限制的人均可申请，租金为同区域商品房租金的1/4~1/3。截至2003年，公营住宅共建设218万套，占全国住宅总量的4.66%，各地区差异较大，比如人口集中的神户市达到9.59%。

　　1955年，日本颁布《住宅公团法》，由国家出资75%、地方出资25%设立公团，在住房严重不足的大城市及周边兴建出租式公寓，面向大城市工薪阶层，提供低廉租金住房。公团成立之初，仅建设1.7万套公寓。60年代城市化高速推进时期，公团集中实施了两个“5年计划”，年建设了35万套、年建设728.4万套。其中，70%的房屋为出租住房。

　　截至2004年6月，住宅公团共建设公寓154万套，约占全国住宅总量的5%。除了公营住房和公团住房外，日本机构租赁住房“三支箭”的最后一支，就是包括提供给入会会员的公社住房、企业公寓在内的非营利机构租赁住房。为稳定雇佣关系、提高员工对企业的归属感和忠诚感，日本建立了强大的企业社会福利制度。60~70年代，拥有社宅和宿舍的企业开始增多。根据2007年的调查，提供补贴或租金的企业占比达到48.4%、提供社宅和宿舍的企业占比35%。

　　年，日本新建的2854万套住宅中，由公营、公团、企业等政府或非营利组织建设的占31%，60~70年代占比超过40%，其中超过70%的用来出租。1968年，住房总套数和总户数开始平衡，加上随后的老龄化，新建租赁房屋减少，公租房开始对外销售。到1975年，日本实现一人一间房。目前，日本户均住宅面积96平方米，其中自有和租赁住宅户均面积分别为124平方米和46平方米。

　　2、日本经验揭示我国必须弥补政府公租的短板

　　人多地少、居住集中在三大都市圈，二战后和城市化时期住宅严重短缺，但日本实现了享受型的住房发展目标，这与其租赁住房的良好过渡不无关系。根据1951年发布的《公营住宅建造标准》，公营住宅多集中在轨道沿线，日照、通风、采光和私密性不亚于商品住宅；套内设备（给排水、煤电气等）、用房构成（卧室、厨卫）、儿童游戏场、会所及停车场等附属设施，都有严格的建造和面积标准。例如，主次卧不低于9和6.5平方米，小区须设总面积为每户6平方米以上的儿童游戏场等。

　　另外，租户退出时，要出资将住房的榻榻米、日式拉门的纸张全部更新，有损坏的要修复，恢复到入住时的状态方可退居。为此，租户需要10万~20万日元的费用。这一举措是为了让下一住户也能入住干净整洁的住房，也促使住户在居住过程中爱惜住房。当“适居性”和权益保障都到位了，租房可享受与买房一样的安全和稳定。日本的经验证明，在住房短缺和城市化快速推进时期，以政府和非营利组织为主，提供在质量和配套上等同于商品住房的公租房供应是何等重要。

　　城市化后期，尽管住房供求缓解，但大城市高房价是常态。2014年，东京圈内偏远区域一套70平方米的房子要4000万日元（320万人民币），普通工薪年薪也才300万日元。考虑到每年的税费，日本居民宁愿租房以结余出小孩教育资金。因此，政府或企业租金补贴对于新市民也非常重要。

　　租赁的过渡作用，缓解了住房紧张，防止需求大规模入市和纵容炒作，保证了住房的原始属性，也降低了城镇化成本、用工成本，更是实现租售并举、居者有其屋和壮大中等收入人群的一招妙棋。目前，我国机构租赁仅占2%，具有先锋带头作用的政府公租仅占租赁供应的2%，这在当前高房价和高租金、人口向大城市集中、年轻人群收入水平低的背景下是远远不够的，短板必须要补上。

　　（作者：深圳市房地产研究中心　涤非）

　　综合自央视财经、财经韬略、工人日报、每日经济新闻、21世纪经济报道、金羊毛工作坊