上市艰难 尴尬的福晟集团扩张之路

与泰禾、阳光城、中骏等人们耳熟能详的闽系房企相比，福晟集团（以下简称“福晟”）这家尚未“进京”的福建开发商可谓名不见经传，然而福晟两年内并购70多个项目的惊人扩张势头则不能不令人关注。在极速扩张的同时，福晟借壳上市之路却一波三折，由此这家年销售额不足300亿元企业的资金能力不由得令人担忧。

闽系房企历来擅长借助高杠杆实现企业规模快速扩张，甚至部分福建开发商也因此一度被外界冠以“激进”的名号。其中，在借助资本力量时，上市融资理所当然是闽系地产商最为看重的融资渠道之一。

9月29日，佑威国际控股有限公司公告称，进一步延迟向股东寄发有关收购事项、新上市申请、削减股份溢价、更改名称、股份配售事项、可换股债券配售事项、出售事项及采纳购股权计划的通函。

佑威国际正是福晟在港上市的借壳公司，而该公告的发出也似乎给原本一波三折的福晟上市路再度蒙上一层阴影。资料显示，2015年10月28日，佑威国际向独立第三方潘伟明收购持有长沙六项物业发展项目的隆通全部股权，交易金额19.42亿元。同时，向独立第三方出售中国时装零售及原材料及纺织产品批发贸易业务URGroup，以及中国时装设计、分销及销售业务AlfredaLimited，所得净额8038万元，拟用于投资上述长沙物业发展项目。此外，公司与多家证券行就股份配售及可换股债券配售事项磋商及落实协议的条款，预期集资金额分别为6亿元和4亿元。完成后，公司将建议更名为“福晟国际控股集团”。

收购资产、宣布更名、拟配售及换股债券等一系列进展在当初都被业内看做福晟历经十年的上市之路即将画上句号。然而时至今日，福晟借壳佑威国际的重大资产重组仍未获突破性进展。

公开资料显示，作为福州本土排名前列的大型房企，福晟从2006年起便开始寻求上市融资。为取得实质性进展，佑威国际曾分别在2016年8月向联交所提交第二次新上市申请；2017年3月向联交所提交第三次新上市申请；2017年9月，向香港联交所重新提交第四次新上市申请。其中，2017年2月，佑威国际宣布下调收购长沙物业项目总代价及配售股份，以及更改公司名称等。其中收购福晟于湖南省长沙市多个物业项目的总代价下调至15.11亿港元；同时配售本金额不多于2亿元可换股债券。

对于最近这次延迟，佑威国际表示，公司需要更多时间进行新上市申请所需程序及落实通函若干资料，包括但不限于财务资料及估值报告资料。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，土地储备是企业成功扩张的第一步，后续在融资尤其是开发方面的融资十分关键，融资渠道的缺位将给投资带来极高风险。

善于利用资本一直是闽系房企的显著特征，尤其是民营企业，一般都能利用信托、海外财团甚至民间资本等各种融资渠道。但这也是双刃剑，这些公司的杠杆水平也要明显高于行业水平。尤其是一些渴望快速扩张的中小企业资金仍然捉襟见肘，由此上市几乎是必选题。

事实上，在泰禾、阳光城、中骏、旭辉以及近来完成上市的融信、三盛等众多“邻居”开发商都已完成上市计划，并不断加速全国化布局的当下，在没有规模就没有未来的地产业的今天，福晟的急切心情可想而知。

“除了距上市成功仅剩‘最后一步’让企业格外心切外，近期福晟堪称激进的扩张恐怕也是公司急于上市融资的主要原因”，一位不愿具名的业内人士表示。

据了解，福晟地产成立于2003年，截至2016年底，福晟地产板块销售金额226亿元。资料显示，福晟总资产约500亿元，地产开发业务涉及8省10市，先后开发了100多个钱隆系列项目。地产开发之外，福晟旗下还包括金融业务管理平台福晟资本和建筑企业福建六建集团，其中建筑板块2016年销售金额为200亿元。

数据显示，这家年销售额不足300亿元的房企，在过去两年时间并购70余个项目，总货值约6500亿元，仅深圳就拥有土地储备货值3000亿元。福晟过去两年在深圳共新增9个项目，占地面积200万平方米，在寸土寸金的深圳如此大规模完成土地储备的确令同行羡慕。

这一扩张趋势还在延续，据克而瑞提供的数据显示，今年前9个月，福晟新增土地储备1429.2万平方米，新增土地储备面积仅次于融创、恒大、碧桂园、保利、万科和新城控股，位于房企新增土地储备榜单的第七位。新增土地价值596.3亿元，排在全行业第12位，年内拿地规模排在该公司前面的企业均为千亿及数千亿级别公司。

福晟集团董事、常务副总裁兼福州区域董事长何建华在谈及企业发展规模话题时表示，未来的市场份额的多少决定市场占有率，规模企业具有明显的资源优势，在市场中拥有较大话语权。未来将没有“小而美”的企业，做大做强，步入千亿甚至是万亿房企是大势所趋。

按照福晟做大规模的计划，公司年十年销售目标收入累计要达到1.3万亿元，其中，地产板块8000亿元，建筑板块4000亿元，建材贸易及园林装饰板块1000亿元。

在聚焦重点城市方面，福晟制定了“1+4+X模式”战略布局。“1”是大福建区域；“4”是以深圳为核心的珠三角区域，以上海为核心的长三角区域，以天津为核心的京津冀区域和以长沙、武汉、郑州为核心的中部城市集群；“X”是其他重点区域。未来公司将重点聚焦深圳、郑州、上海、长沙、武汉、成都、天津等一二线城市。

大手笔收购土地，企业资金压力当然与日俱增，但现实却是福晟在土地并购高歌猛进的同时，在公司上市路上历经艰辛。

一位楼市观察人士分析，大量土地储备能够帮助企业融资背书，但一旦扩张速度过快，资金未能迅速跟上，巨量的土地带来的持有成本反倒可能变成烫手山芋。如何在公司扩张与资金安全间取得平衡将是中小房企迈向“大公司”时面临的难题。

“首先是自有资金转起来”，何建华表示，福晟未来将“多拿地、拿好地、重周转”作为企业扩大规模策略，从而获得资本市场认可，实现利润与现金流有益对冲。福晟将执行“3691”原则，3个月开工、6个月开盘、9个月封顶、1年内资金流回正，以最大限度增加现金流。同时，成立运营指挥中心，确保所有并购项目做到高周转，保证并购资金池。

同时，福晟还正在借助外部资金实现扩张。资料显示，3月23日，福晟旗下建筑企业——福建六建集团今年第一期超短期融资券发行成功，注册规模为16亿元，发行规模3亿元，这是该公司首次尝试超短期融资券产品。

8月7日，钜派投资集团与福晟签署协议，两家企业将联合打造近百亿地产股权投资基金。此外，福晟方面表示，公司还正积极与多家银行、投行合作，积蓄更强大的资本实力。

福晟方面表示，房企要做规模，就必须进入资本市场。企业要发展也要稳健，手握充足货币，曲线拿地，降低拿地成本，扩大土地储备。从拿地来看，百强企业具有明显的资源获取优势，自然也会获得金融机构的大力支持，在未来的竞争整合格局中获取更大的话语权。

严跃进表示，对福晟这样的企业而言，战略扩张中要脚踏实地，毕竟地产行业周期调整比较频繁，可以适当并购一些半成品项目，由此缩短投资开发的周期。

业内人士表示，仅仅利用滚动发展显然无法适应福晟当下的土地储备和扩张速度，单纯借助民间资本、海外资金及信托工具等融资渠道仍显不足。倘若长久无法借力资本市场，企业将难以做大。由此，随着公司扩张速度的日益加剧，上市融资渠道的长期缺位将成为渴望快速“从小变大”的福晟的尴尬和痛点。

针对以上福晟融资、扩张方面的问题，北京商报记者致电福晟采访，但截至发稿，对方未做出回应。

股价报收1.48港元/股，当日上涨7.25%，佑威国际在更名为福晟国际后的首日迎来“开门红”，这也意味着闽系房企福晟历时逾两年的借壳上市“长跑”在1月11日正式画上句号。

福晟国际的掌舵人潘伟明出生于广东，素有“地产界刘邦”之称。于他而言，福晟国际的上市既是其人生创业途中的一个高光时刻，同时也是一场资本市场考验的开始。作为“答卷人”的福晟国际，未来将以k线图形式演绎一段粤商和闽系房企的资本故事。

福晟国际作为在业务上独立于福晟集团的上市平台，它在佑威国际的反向收购中注入了长沙的六个项目。在资产规模相对有限的情况下，快速做大上市平台成为福晟国际的当务之急。

天下武功，唯快不破。在打法上，福晟国际将区别于集团的路径。“作为上市公司，福晟国际基本上不会去做旧改和一级开发，但这类项目正是福晟集团的强项，并购的法宝虽然能够保证利润率，但未必能够实现快周转。”福晟国际执行董事吴继红在接受时代财经在内的媒体群访时指出，未来福晟国际将更多采取招拍挂的模式或者公司类型的并购，以此快速形成业绩。

福晟表露出上市的想法由来已久，但其真正意义上启动上市是在2015年。是年10月27日，香港上市公司佑威国际发布收购潘伟明旗下的隆通公司的事项。

收购的初始代价为19.43亿港元，佑威国际将以发行股份、可换股债券及现金或承兑票据的方式支付。其中，佑威国际将按0.22港元的发行价发行17.33亿股，并发行本金额为7.84亿元（人民币）的可换股债券，福晟可以按0.18元（人民币）每股转换43.68亿股股份，剩下需要现金或票据支付的额度为6.01亿港元。

从2015年起，佑威国际先后数次延期上市，终在2017年12月1日完成。在这场借壳“长跑”中，佑威国际的收购价从19.43亿港元下调至最终的15.11亿港元。根据反向收购的对价支付安排，福晟将以0.22港元的发行价发行64.15亿股代价股份，其余1亿港元以现金偿付。完成收购后，潘伟明及其一致行动人将持有佑威国际61.32%的权益。

福晟的此次借壳历时逾两年，“上市其实很多时候是外部因素不可控，我们遇到的最大不可控变化是联交所审批机制的调整，导致批件放缓。”吴继红解释称。

福晟国际的借壳上市比预期时间要长，但在吴继红看来，整体过程还是处于可控范围。值得注意的是，福晟的借壳并未实现整体上市，其注入到上市平台的资产仅涉及到长沙的六个项目。

“这是一个双向的商务选择，既然是佑威国际收购，意味着佑威国际和福晟集团对各个区域的资产进行了双方接洽。在经过很多因素的甄选后，发现长沙资产是相对来说最容易用佑威国际进行商务收购。”

长沙资产注入后，福晟集团是否会向上市平台注入更多项目，成为反向收购完成后外界对这家上市房企的另一个关注点。不过，吴继红透露，福晟国际目前是一个独立的上市公司，福晟集团的发展计划和资产处置规划实际上与上市公司没有任何关系，“今后会不会有关系目前没有明确的答案，这是未来两个不同主体之间的商务性问题”。

虽然福晟国际目前已经收购的资产来源于福晟集团，但完成上市后，两个平台之间的业务却会维持相对独立的状态，并且在投地战略的选择上，两者将有所区别。

福晟集团长于旧改、土地一级开发和并购，其在郑州和深圳的大部分土储都是以上述方式取得的。它在土储获取上的过人之处还在于其组建的拿地王牌军——飞虎队。飞虎队下设区域大队、支援大队以及机动大队共十支分队，区域负责人为飞虎大队的队长，这样就把福晟集团董事会的最快决策下放到投资现场。

从2015年成立开始，飞虎队已经在上海、深圳、惠州、天津等城市拿下了逾6500亿的货值，仅深圳区域的货值就超过3000亿，面积最多的郑州区域达1.62万亩。

但福晟集团这套相对成熟的运作模式并不会全然复制于福晟国际平台身上，吴继红称，作为上市公司，福晟国际基本上不会去做旧改和一级开发，而是集中于效率更高的招拍挂和公司型并购，这样能够更快速地做大资产规模。用她的话来说，并购虽然能够实现较大的利润，但同时也存在着很多瑕疵，周转一定是慢的。

与集团业务上的主动协同不在福晟国际的短期计划内，“上市公司的独立性是监管部门非常看重的，在业务主动协同上，目前福晟国际还没有主动规划，不会在某方面进行合作，我们希望以独立上市公司的身份去参与，不排斥福晟集团优势会给予业务推进，但一定是遵循市场化的规则。”

吴继红指出，在适合投资的项目上，福晟国际享有优先权，不管是收并购，还是招拍挂，只要适合上市公司的项目一定会优先给到福晟国际，福晟国际再去判断投资回报周期和风险。“上市公司一定是收一些相对容易实现效率的，而不是像福晟集团一级开发和周期较长的项目。”

投资战略上的差异化路线并不意味着彼此之间毫无借鉴，福晟国际的很多管理机制将在福晟集团的实践基础上根据上市公司的规则进行优化，这当中包括激励、跟投机制、决策权的下放等。

完成反向收购后，福晟国际对董事会进行了改组，目前福晟国际的董事会由12名成员构成，包括执行董事兼董事会主席潘伟明，执行董事潘俊刚、陈伟红、吴洋、吴继红、邓国洪、利锦荣、潘浩然、以及独立非执董张惠彬、麦家荣、源自立、杨小平。

其中，八位执董由潘氏家族成员、职业经理人和原佑威国际董事组成。吴继红向时代财经表示，现有福晟国际董事会成员不是真正的家族化，因为大部分非创始家族成员职业化的程度非常高。

吴继红强调，不管是自己，还是潘俊刚，严格意义来讲，职业经理人的角色已经大于家族成员。据时代财经了解，在加入福晟集团之前，吴继红曾任职珠江投资和合生创展。

“未来福晟国际在董事会层面会逐步增加更多职业经理人，比如吴洋总的加入。因此在福晟国际层面，住宅和商业都是上市平台发展方向，必须要有商业的管理层，而未来职业经理人的数量还会继续增加。”

加强职业化也意味着更多的人才培养和引进，搭建优秀的人才团队已经成为福晟提速发展的着力点之一。在集团层面，福晟推出“千亿千人千房”计划。所谓“千亿”，即福晟将于2020年实现千亿规模；而“千人”则指的是，在2020年，福晟双一流院校人才储备达到千人规模。“千房”即福晟将拿出千套房赠予优秀核心员工。

而福晟也有着一套针对不同层次人才的完整激励措施，包括“福星计划”、 “福鹰计划”、 “福将计划”、 和“福帅计划”。

　　[摘要] 未来，潘伟明希望，公司要在2016年至2025年十年之间实现总计1.68万亿元销售。

　　时代周报记者 杨静 发自香港

　　1月11日，港交所挂出了佑威国际（00627.HK）更名为(港股)的公告，传达出福晟历时近2年正式完成的信号。自此，福晟掌舵人潘伟明达成落子的愿望。

　　这一天，潘伟明和他的财富故事，进入了新的高点。场外，也给出正面回应。当天，盘中触及1.62港元/股，为历史新高。截至12日收盘，福晟国际市值达150亿港元。

　　“福晟国际志在永续。时代是出卷人，我们是答卷人，市场是问卷人。公司进入史上重要的篇章，开启未来全新的征程。”庆功晚宴上，潘伟明发表讲话。

　　1993年，将近而立之年的潘伟明下海创业，从零开始。25年后，福晟集团，已成长为“地产+建筑”双主业的公司，旗下的产业横跨地产、建筑、金融、商业等多个板块。

　　未来，潘伟明希望，公司要在2016年至2025年十年之间实现总计1.68万亿元销售。

　　关于上市，福晟付出了等待的时间。经历2008年全球金融风暴、此后收紧的国内IPO等各种原因，福晟于2015年正式开始准备上市事宜。

　　“实际上福晟借助资本平台发展的路走得有点晚，所以把快速放在第一位。” 福晟国际首席财务官、执行董事吴继红当天对时代周报记者在内的媒体提到，在香港借壳要比直接IPO快。

　　在福晟集团2017年发布的十年战略销售计划中，公司称十年销售收入累计要达1.68万亿元，其中地产板块8800亿元，建筑板块8000亿元，且力争2020年进入千亿元阵营。

　　地产方面的增长思路也渐清晰，按照时代周报记者了解，福晟集团年销售将完成从300亿元、500亿元、600亿元、730亿元到880亿元的稳步增长，并预计将于2022年达到1100亿元。

　　做大规模，以收并购方式扩充土储是一方面。过去两年里，福晟集团以“大买家”身份在并购江湖中频频扫货。克而瑞的一组数据显示，2017年，福晟集团新增的54个项目中收购项目达36个，收购项目的新增建面占到了总量的86%。

　　目前，福晟集团总货值逾6800亿元，版图涉及深圳、广州、郑州、福州、漳州、武汉、中山、珠海、惠州、天津、宁德等城市。

　　而在潘伟明的想法中，福晟要打造优势城市布局，在城市的卡位中，公司将继续在两湾一区四核心地区找到发展。

　　“和环杭州湾大湾区为战略支撑，以海西城市群为战略衔接，以核心城市为战略支点。”按照潘伟明的说法。

　　值得注意的是，此次注入到上市平台福晟国际的资产并非福晟集团全部物业资产，而仅为其位于长沙的六项处于不同发展阶段的现行项目组合。体量不大，总建筑面积约为143.97万平方米。

　　“（福晟国际）新的董事会刚刚形成，对于未来已经有发展规划，将在不久后进行公布。”福晟国际执行董事、首席财务官吴继红在媒体见面会上反复强调。

　　完成上市，只是福晟迈出的一小步。在整个子里，福晟希望能形成多板块的协同发展，从而提升整体竞争力。

　　举例来说，福晟集团建筑板块中的福建六建集团，除了直接对业绩的贡献，还能为地产业务带来支持。也比如福晟集团的金融板块，能够为公司提供金融支撑。

　　“但协同是指每个业务板块依照市场化的规则去独立运作。”吴继红指出，的独立性是监管部门非常看重的，福晟国际希望以独立上市公司的身份去参与，不排斥福晟集团优势会给予业务推进，但一定是遵循市场化的规则。

　　这就意味着，尽管福晟集团本身有六建，但在选择建筑承包商时不会独家认定是六建。同理，福晟集团的金融业务，并不会只做福晟自己的项目。

　　“不然就成了公司的融资二部，没有意义。我们强调的是按照市场化的规则去做。福晟的建筑业务，用六建的比重也就15%不到。”吴继红澄清表示。

　　事实上，在福晟国际和福晟集团之间，还是有较为清晰的界线和赛道。

　　福晟国际要走的是一条不同的发展道路。作为上市公司，福晟国际基本上不会去做旧改和一级开发，但这类项目正是福晟集团的强项，并购的法宝虽然能够保证利润率，但未必能够实现快周转。集中火力聚焦在效率更高、周转更快的招拍挂和公司型并购，是福晟国际在土储上的策略。

　　福晟国际大体的发展方式，则被吴继红总结为三个有机结合：在业务上，坚持住宅和商业的有机结合