有没有需要离岸账户是什么意思购汇的，我这儿是全国源头商，价优物美，需要的话向我询价

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-14 09:36 标签： 离岸账户
我还记得，当年大学第一年在上海读书的时候，学校周边的房价还处于13000元/平方。而当我4年后毕业的时候，房价已经涨到了24000元/平方。毕业之后，我的妈妈在心里算了一笔账，“那会儿你刚去读书的时候，如果我们在你们学校旁边买个小户型，这会儿得把你留学学费都赚出来了吧。”在那个时候，我也突然意识到了，“房子和读书”这两件事儿要是能用好了，产生协同效益，那这书念得价值翻倍。 其实这一做法并不是全新的概念，在留学移民圈，流行着一个“以房养学”（Buy for Uni）的投资新概念。以房养学，字面上来说，这是“靠海外购房供养海外留学，即通过海外购置房产，利用房子的升值来补回留学所花费的费用”。 ｜“以房养学”的起源 这一概念最早起源于澳洲，澳洲作为一个中国留学生最爱的留学大国之一，以房养学这个概念更是被各位家长们用到了极致。首先来说是因为澳大利亚的房价并不高，一部分家庭能够承担的起；其次和房屋的保值有关，澳大利亚房屋租售市场背后是大量的、持续不断的中国留学生的潜在需求；当然，政府的支持也是很重要的，澳大利亚政府非常鼓励地产的发展，面对涌入的资金，自然是不会拒绝的。 那美国和加拿大又如何呢？同样作为传统的留学大国，美国和加拿大的“以房养学”却比不上澳大利亚那般流行。原因一是在于美国和加拿大的房屋投资成本非常高，二是在于后续的养房成本，各类税费和租房成本都会使得性价比劣于澳洲。 近几年这一概念也风靡到了包括英国在内的欧洲地区。其中英国作为传统的教育大国，除了以高教育质量著称之外，“人际网”也成为很多家长青睐英国名校的原因之一。根据2017年的报告显示，英国已经跃升为除美国之外的第二留学首选大国。另外除了剑桥、牛津之外，几大坐落在伦敦的名校：帝国理工学院（IC）, 伦敦政治经济学院（LSE）, 伦敦国王学院（KCL）等在国际上的排名连年攀升，也进入越来越多人的视线，使得英国留学在众多选择中脱颖而出。再加上脱欧等政策因素带来的一系列不确定性，导致英镑汇率走低，使得英国成为了投资热门国家之一。 国际学生满意度排行中，英国排名在本科生/研究型研究生/授课型研究生中均居第一。 ｜英国为何成为以房养学新热点？ 先来看一个背景数据，据《欧洲时报》英国版报道，英国人的平均购房年龄在38岁，相比较而言，首次买房贷款的华人，年龄却普遍在26-35之间，呈现年轻化趋势。这部分人当中，买房的预算在20-30万英镑之间，并且都需要来自父母的支持。 英国人没有积蓄的习惯，父母也鲜有支持，因此英国年轻人多数会选择租房或者与父母居住在一起，很多处于可承受价格区间的房子都被来自中国、新加坡和中东的买家买走。当然也不乏英国本土的投资客，和来自世界各地的地产投资达人。而绝大多数投资买家（尤其是海外买家）的购房目的都是buy to let，以出租为主，十分看好英国的租赁市场，而伦敦则是海外买家在英国的首选地。这和伦敦地区居高不下的租售比以及相对友好的海外购房政策是分不开的。 调查显示，这些海外买家中，60%以上是为了读书，这种“以房养学”，不仅能够赚回学费，甚至能够带来不少收入的投资方式，被越来越多的学生家长所青睐，也让留学生海外置业这一群体壮大起来。 ｜“以房养学”究竟如何实现“零成本留学”？ 在计算收益之前，我们先来看看，留学到底需要花多少钱？ 学费 不同的学校、地区、学习阶段，学费都有所不同。作为非欧盟学生，中国学生在英国选择攻读本科以及研究生学位的平均学费在17,500英镑每年（英格兰地区），根据不同的专业，有的是3年，但是如建筑，工程等专业一般为4年制，医学则要时间更长。如果按照平均四年计算下来，学费一共高达70,000英镑。而部分伦敦地区的名校，学费相对来说更高，如果你选择的是商科，那就更要做好学费储备了（IC金融系年度学费为32,000英镑/每年）； 即使听惯了国内的高房价，我读书前在伦敦找房子的时候却还着实吓了一跳。与国内的月租收费方式不同，伦敦很多时候是以“周”来报价的，更凸显了伦敦的寸土寸金。以伦敦政治经济学院周边（伦敦市中心Holborn地区）房租为例，如果你想要在公共交通15分钟范围内，找到一个环境不错的小套间（En-suite，房间有独立浴室，但厨房和客厅共享）,周租金在455英镑（折合人民币4004元），整月租金则高达1万7千左右。如果你选择价格相对低廉一些，但配套设置齐全的学生宿舍，就要做好挤校车地铁通勤30分钟以上的准备了。此类学生宿舍的租金在395英镑左右，月租金大约在1万5千人民币左右。 与LSE情况相同的是，伦敦其他几大名校的地区都处于核心地区，比如帝国理工所在的南肯辛顿（South Kensington）地区，国王学院所在的滑铁卢（Waterloo，伦敦重要的中心交通枢纽之一），伦敦艺术大学所在的国王十字区域（King’s Cross）等，月房租的均价都在人民币之间。 生活消费 吃穿住行，留学生还要加上游遍英国大江南北甚至欧洲大陆的费用，一年保守估计也需要15万人民币。如果你还要进行必要的社交活动，丰富一点娱乐生活和购物需求，则需要更多的预算。 按照这三大花费，我们可以看到，在英国伦敦地区想要安安心心的念一年书，花费约在45万人民币。而伦敦地区，按照签证担保费的要求，每月生活费基准为1265英镑，四年总生活费为60,720英镑，约60万人民币。在英国留学四年学费加上生活费至少需要花费130,720英镑，约120万人民币，这可是一笔不小的开销。 有人可能会问，既然房租这么高，为何一定要选在学区附近，住得远一些不好吗？以我的亲身经历而言，学习效率与离学校的图书馆距离，某种程度上来说是成反比的。当时我就住在离学校大门步行5分钟的距离范围内，不管是平时上课、小组讨论还是考试，都不会因为如同“织女和牛郎”一般的距离而受到影响。毕竟住在伦敦6区，享受了低房租，却因为伦敦时不时的交通大罢工而硬生生错过了期末考试的例子也不少。这中间的取舍，也是需要一定衡量和考虑的。 以上仅分析了大学阶段的成本，随着近年来低龄留学热的兴起，很多家庭在孩子年纪更小的时候（英国寄宿一般最低年龄限定为8岁，也就是从8岁起，非父母陪读的小留学生就可以独自来英国上学），选择将他们送出来，接受最传统的英国教育，那么对这样的家庭来讲，“以房养学”的投资时间更长，从长远来讲收入更加丰厚，因此投资的必要性也更强。更有甚者，父亲或母亲一方选择来英国陪读，从教育起步阶段就让孩子进入英国的教育体系，那么“以房养学”的投资方式也是非常适合的一种投资手段。 讨论了这些不可避免的留学成本，“以房养学”的优势就很明显了。 最直观的费用节省就来自于房租。 我另一位朋友Cara从2012年开始在英国卡斯商学院念本科，起初是因为父母觉得加上研究生总共需要四年的时间，考虑到希望培养她的生活独立自理能力，父母在临出国之前，火速找中介办下了学校周边的一个两室一厅（Aldgate East地铁站附近），距离学校仅17分钟的路程，当时的首付约在25万英镑。从大二起，Cara把自己的另一间卧室也出租了出去，每年的收益在4万英镑左右。研究生结束之后，Cara最终还是决定回国，准备将小公寓转手卖掉，而此刻的小公寓正好赶上了Crossrail的兴建，房价上浮约40%。这四年来，Cara不仅省下来了租房费用，还在房租和转手溢价中赚回了学费钱。 ｜“租房不如买房”，留学生还可以更“精明”一点 “租房不如买房”，很多人都会认为这是房地产商和中介炒出来的一个噱头。而如果你能够认真算笔账，事实就是，如果能够将置业投资和留学深造结合在一起，选择有潜力的学区房，就不会担心养房成本高、不好转手、不好出租等问题，那么这笔账就有了一个明显的答案。越来越多的人也认识到了这一点，在2016年的《留学趋势特别报告》里显示，国内的高净值人群，在海外置业的目的主要是以分散风险和子女留学为主。 尤其是现在低龄留学的趋势越来越明显，海外置业的目的就更不仅仅是在于给孩子在留学期间找到一个安身之所，而是给孩子一个学习的环境，一个成长的氛围，一个不论是未来选择在国外继续发展，还是回国等选择的一个重要保障。对于家长来说买房是海外资产的配置和固定资产投资的一个选择，下面我就列举几个目前伦敦受留学生欢迎的项目和租金给大家实际的感受一下： ｜利好政策下的风潮 “首套房”限购令正在悄然进入执行期，政策中说明，只要你是伦敦地区的“居民”，拥有合法的居住权，则可以和英国护照持有者一样，享受这项限购令的优惠。国际学生作为Tier 4签证的持有人，自然也拥有这项权利。 当然，盲目投资也是有风险的。正如在国内投资房产一样，置业位置的选择也是意义深远的，直接影响到后面的投资回报率。 学区房所在区域的整体文化氛围突出，比如坐拥几大博物馆、帝国理工大学和伦敦大学学院白城校区的南肯辛顿和切尔西区域（South Kensington & Chelsea）；处于市中心交通便利，热闹非凡的，国王学院以及伦敦政经所在的泰晤士河岸地区（Strand，Embankment &Southwark），伦敦城市大学、伦敦大学学院、卡斯商学院和考文垂大学伦敦校区聚集的伦敦金融城（City of Lonfon）地区，还有UAL、大英图书馆和大英博物馆坐落的教育科技中心国王十字地区（King’s Cross）等，都是值得关注的地区。 接下来，我就给大家推荐几个临近大学的优质住宅项目。 皇家华威广场（居外物业编号：） 位于肯辛顿和切尔西皇家自治区的核心地段, 紧邻霍兰公园、骑士桥和切尔西地区，这里不仅宜居，还是伦敦资本与时尚产业最繁荣的地区。 周边大学：帝国理工（公交15分钟）、皇家音乐学院 （公交17分钟） 项目优势：步行十分钟范围内有3个地铁站和2个火车站，大型购物超市乐购就在项目对面，欧洲最大的购物中心Westfield也在步行距离内，可轻松到达伦敦各大博物馆,包括维多利亚和阿尔伯特博物馆、自然历史博物馆、科学博物馆、皇家阿尔伯特音乐厅和肯辛顿宫花园。  推荐理由：地理位置佳，作为伦敦传统富人区，此类大型民用住宅项目稀少，五星级物业配套设施。项目三期开始预售；不要错过挑选房型的好时机。 项目价格：一居室，我们会尽快为您解答！ 本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任
在一些尚未加入CRS的中美洲或非洲小国进行投资移民，无非是钻了CRS制度设计漏洞的空子。 “9月以来前来咨询如何隐藏海外财富信息的高净值客户明显增加了不少。”一家投资移民中介机构负责人赵诚（化名）感慨，尤其在9月11日香港相关部门公告本月将完成CRS涉税金融账户信息与内地的首次交换后，咨询的客户数量又比前些天高出约30%。 CRS，通俗理解为税务信息交换系统，运行如图示。 随着上述业务需求旺盛，他所在的投资移民中介机构已经给用户提供了三种选择。一是将在一些尚未加入CRS的中美洲或非洲小国进行投资移民，二是将资金转移到美国；三是调整海外离岸架构以绕开CRS的信息审查范围。 “相比而言，当前第一种做法颇受欢迎，因为费用低廉且见效较快，比如高净值用户只需在危地马拉投资5万-6万美元，就能在较短时间内入籍，从而利用这个国家尚未加入CRS的优势隐藏海外财富信息。”赵诚直言。 但他通常不会向用户主动推荐这种做法，因为这些尚未加入CRS的中美洲或非洲小国经济状况不佳且政局相对动荡，将资产配置在这些国家反而存在不小的投资风险。 投资移民非CRS国家避税“得不偿失” 在赵诚看来，在一些尚未加入CRS的中美洲或非洲小国进行投资移民，无非是钻了CRS制度设计漏洞的空子。 在CRS涉税金融账户信息交换的实际审核过程里，金融机构主要会根据护照判定个人的税收居留地。以危地马拉为例，只要国内高净值用户的护照来自危地马拉，提供的居住地址也在危地马拉，即便他仍然在中国居住工作，银行也不大会对他的实际居住地进行核查，最终就会认定他入了危地马拉国籍，且人在危地马拉（由于危地马拉尚未加入CRS），不会将他的海外财富账户信息按照CRS要求与中国相关税务部门进行交换 “目前这项投资移民业务相当红火，每天差不多逾5位高净值用户前来咨询相关的投资移民费用与操作流程，因为他们担心相关税务部门会通过CRS调查他们的海外资金来源。”赵诚告诉记者。 在他看来，这无形间也带火了一些小国的投资移民业务。尤其是一些非洲或中美洲小国家只需5万-10万美元就能在短时间内完成“入籍”或拿到“永久居留权“，让他们看到隐藏海外财富信息的操作空间。 “不过，我个人不大会主动推荐这类业务，因为我觉得这种做法很可能偷鸡不成蚀把米。”他告诉记者。究其原因，他发现这些非洲或中美洲小国经济政局均不够稳定，将资产配置到这些国家反而存在不小的投资风险，且部分国家一旦遇到经济动荡就采取极其严格的外汇管制措施，到时用户想将自己财富转移出境都变得异常困难，因此为了避税而将大部分海外资产配置在这些国家，自己面临的财富缩水风险反而更高。 “不过，也有一些投资移民机构愿意提供配套服务，即人在危地马拉入籍，钱可以安排存放在香港银行，同样能规避CRS审查。”他透露，但他个人觉得这种做法所面临的政策风险日益突出。今年初，OECD（经合组织）发布一份报告指出几种滥用投资居留权计划以规避CRS审查的方式，其中包括“投资居留”（RBI，residence by investment）或“投资公民”（CBI，citizenship by investment），当前OECD正针对这些灰色操作行为采取措施，包括编制高风险计划清单、发布咨询文件，寻求对要求披露CRS规避安排和离岸结构的强制性披露规则模型的意见等，有效弥补制度漏洞。 美国并非“万无一失” 在赵诚看来，即便采取后两种做法，也绝不是“万无一失”。 美国尚未加入CRS且不愿通过FATAC法案向其他国家交换海外公民详细的涉税金融账户信息，但无人能保证美国会将这项政策进行到底。一旦未来美国改弦更张，积极与其他国家配合交换上述账户信息，高净值客户依然难以持久隐藏海外财富信息。而通过海外离岸架构“复杂化”躲避CRS审查的做法一旦被查出，反而会遭致相关税务部门更严格的资金来源追查与税务征缴措施，最终得不偿失。 “其实，随着全球CRS监管合作日益紧密，国内高净值人群应考虑的不是如何隐藏海外财富信息进行避税，而是借助延时缴税投资品种有效筹划个人税务，从而实现海外财富最大化保全与传承。”赵诚指出。 “这也驱使不少高净值用户更考虑将资金转移到美国。”赵诚透露，巧合的是，目前与他们开展赴美投资移民合作的海外离岸信托服务提供商正计划在美国特拉华州、内华达州、怀俄明州和南达科他州等地开设新的分支机构，协助越来越多全球富人将财富从CRS签订国转移到美国。 “究其原因，一是美国尚未加入CRS，因此很多富人认为美国其实没必要与其他国家交换涉税金融账户信息，二是就目前实际操作而言，尽管美国与很多国家签订了FATAC（海外征税法案）及相关账户信息交换条款，但美国很多时候对外交换的是海外公民在美国开设的银行账户名或离岸公司名字，并没有穿透到个人实际财富状况信息。这让很多不愿公开海外财富信息的高净值人群认为美国还是安全的。”一家熟悉美国FATAC法律条款的律师向记者指出。 在他看来，美国这个所谓的新避税天堂暗藏“杀招”，由于美国对海外公民资金来源审查相当严格，若富人资金转移入境过程稍有差错，就可能面临极高的缴税压力，反而得不偿失。 “此前我听说一位中国富豪带着百万美元现金去美国，在美国机场入境安检时被查出，尽管这位富豪一再强调这笔钱是自己合法收入所得，但美国税务部门仍然以他无法拿出完税证明为由，要求他缴纳逾30%的所得税。”他告诉记者。 延伸阅读：【什么是CRS全球税务交换协定？它会对我有影响吗？｜居外专栏】 居外网是全球最大的中文海外房源门户网站，有来自中国及世界各地的2百多万用户查询居外网上的280万条分布在90个国家的挂牌房源，也是华人海外留学和移民的专业向导。欢迎点击查看居外网上美国在售房源，或致电 400-041-7515 谘询美国留学、移民和投资机会。 来源：新浪教育 责编：Zoe Chan

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