抵押贷款看完以下内容，你就会明白为什么有钱人喜欢买房子？为什么银行打电话让你办理信用卡分期？为什么支付宝给你借呗额度？1、 银行房贷银行房贷

??看完以下内容，你就会明白为什么有钱人喜欢买房子？为什么银行打电话让你办理信用卡分期？为什么支付宝给你借呗额度？

??银行房贷对于个人来说是最便宜的贷款，是国家给买房人的福利。

??目前5年以上的贷款利率是gold.org/）08月04日讯，据获悉，江苏银行“金e融”个人消费产品上线一周年之际，贷款余额突破百亿。“金e融”是款什么样的产品？据江苏银行南京分行零售部的负责人向记者介绍，去年7月全新上线的个人消费网贷产品——“金e融”，是一项基于公积金信息、征信信息等大数据，完成授信审批的无抵押、无担保的创新产品。

纯线上“秒贷”，真正做到了便民、利民、惠民

据介绍，江苏银行“金e融”是为借款人提供的纯线上信用消费贷款，贷款申请人只要年龄在22至57周岁之间、正常缴存公积金满一年，即可直接登录江苏银行网上银行、手机银行在线申请，几秒钟即可完成审批，获得最高30万元、最长期限3年的信用额度，在额度限额及期限内，可线上自主选择借款金额及期限，根据个人资金情况随时还款。

传统个人消费贷款往往要申请人跑网点、准备各种纸质材料、长时间等候审批放款，江苏银行“金e融”则将这些流程全部省去。依托互联网大数据平台，基于客户自然人信息、征信信息等大数据应用场景和智能决策，整个贷款过程实现纯线上“秒贷”，真正做到了便民、利民、惠民。

无论贷款额度大小，只要未还清贷款，就需补交已使用额度的消费用途证明材料，材料可以是货单、发票、合同或转账凭证等。

消费贷偷入楼市，监管祭出重拳，银行“围追堵截”。

9月20日，招商银行(行情,诊股)(港股)负责E招贷业务的相关部门工作人员告诉《国际金融报》记者，该部门于近日向所有使用E招贷的用户发送了通知短信，“要求补交消费用途证明材料”。

实际上，类似的事情不止发生在招行，多家银行开始以实际行动来证明打击消费贷的决心。

随着监管日趋严厉，消费贷俨然成为各大银行重点自查的对象之一。然而，已经花出去的钱该怎么查呢？

对于这一问题，银行给出的解决方法之一就是：补交消费证明材料。

近日，有媒体报道，包括招行在内的北京多家银行已着手向消费贷客户征集贷款用途证明材料，包括货单、发票、合同、转账凭证等。

《国际金融报》记者近日向相关银行询问后得知，此事属实。

招商银行E招贷部门的工作人员告诉《国际金融报》记者，该部门确实于近日向所有使用E招贷的用户发送了通知短信，要求补交消费用途证明材料。“无论贷款额度大小，只要未还清贷款，就需补交已使用额度的消费用途证明材料，材料可以是货单、发票、合同或转账凭证等”。

不仅如此，该工作人员还强调，以后使用的额度也需上传消费用途证明。

需要提交消费用途证明材料的并不止招商银行一家。北京某工商银行(行情,诊股)(港股)支行的个贷部门经理也告诉《国际金融报》记者，目前客户在申请消费贷时都要提供贷款用途。此外，客户需要在银行放款一个月后提供增值税发票。

“如果提供不出消费用途证明材料，就很有可能被收回贷款。”该个贷部经理表示。

除了补交消费证明材料，抽查也是银行采取的方式之一。

招行北京某支行客户经理告诉《国际金融报》记者表示，对于消费贷款，该行的贷后管理人员还会通过抽查走访的方式对贷款资金使用情况进行贷后检查，如果抽查对象对贷款消费用途不能提供合理说法，就有可能提前收回贷款。

“自从北京下发了关于加强消费贷监管的文件后，我们对消费贷的监管就越发严格了。”上述客户经理坦言。

事实上，对消费贷加强监管的不仅仅是北京，越来越多的城市加入了这个队伍。

9月20日，中国人民银行广州分行、中国银监会广东监管局联合发布《关于消费贷管理、防范信贷资金违规流入房地产市场》的通知。

通知指出，严禁个人消费贷款资金用于生产经营、投资及支付购房首付款或偿还首付款借款等行为，不得发放无指定用途消费贷；而个人综合消费贷最高额度不准超过100万元，最长贷款期限不得超过10年。

同时，对已抵押房产，在未还清全部贷款前，不得再次抵押贷款。

另外，在贷款获批后，银行需从交易价格、借款人消费需求、消费意愿与动机等维度多方查证贷款用途的真实性和合规性，并针对此建立个人消费贷业务月度监测机制。

值得注意的是，该通知提出，自2017年10月起，广州地区各商业银行应于每月12日前报送《个人消费贷款产品月度检监测表》，提供详细的监控数据。

据《国际金融报》记者了解，在广州之前，以北京为起点，深圳、南京等地均下发了相关文件，要求严查消费贷款资金流向。

这些严格要求的文件背后是个人消费贷的疯狂“变脸”。

根据央行公布的最新数据，8月新增信贷1.09万亿元，同比增加1413亿元，较7月环比增加2645亿元，超市场预期。其中，居民中长期贷款增长4470亿元，占比从55%降至41%。而8月新增居民短期贷款2165亿元，环比增加1094亿元，占新增信贷的比重环比提升7个百分点至20%。

国金证券(行情,诊股)分析，居民短期贷款主要是消费信贷，在消费信贷表现强劲之下，8月居民消费增速却呈现下降态势，主要原因可能是部分居民消费贷款最终被用来购房。

近日，南京秦淮警方捣毁一“裸贷”团伙，抓捕嫌疑人14名。为了让借贷人员还高额贷款，他们设定了一个按时不还钱超高额的违约金，不按时还款罚款是本金的几十倍，最多一人借了1500元被要求还6万元。该团伙还设置了多媒体室，专门给女性借款人拍裸照。目前，该团伙成员因涉嫌敲诈勒索被秦淮警方刑事拘留。

今年1月初，南京秦淮警方陆续接到市民报警，称被讨债人员上门催债，其中最为奇怪是，有报警人找讨债公司还钱，公司的人员竟然避而不见，这到底是怎么回事？

警方经过调查发现，这些警情都与秦淮区一家公司有关。这家公司租了一个办公室，专门做无贷款抵押生意。但是与一般的小额贷款公司不同，这家公司的贷款利息高得吓人。民警从借贷人口中了解到，如果想要从他们手里拿钱，一般借款合同里约定的借款数额都要比实际拿到的钱高出两三倍，比如借1万元，欠条就会要求写3万。不仅如此，受害人除了写下欠条还有其他的合同。

现代快报记者了解到，按照合同规定，借贷人必须按时还款，一旦违约就会有一笔高额的违约金。“这才是该团伙牟取暴利的主要手段。”民警介绍，违约金一般是本金的几十倍。警方梳理后发现，一报警人借了1500元，最后被要求还6万元。有一位借贷人报警就是为了及时还钱，而这个借贷公司的人却突然玩消失，让借贷人还不上，从而缴纳高额的违约金。

??专设多媒体室拍裸照

警方经过外围调查发现，该公司有10多号人，实际接业务的就两三人，其他人都是催债人员。虽说是无抵押贷款，但借款人必须提供自己的个人信息、家庭住址、工作单位等。催债人便负责上门要钱。受害人告诉民警，只要自己没有及时还钱，就会有催债人员上门给自己做“家访”。在墙上用油漆写欠贷人信息，到受害人单位闹事。民警还发现，有不少女性借贷人被要求拍了裸照。

一位女受害人告诉民警，她们借钱的时候就被要求拍裸照，作为借贷的保证。当时这名受害人急着拿钱，就按照她们的要求拍照。和以往的“裸贷”不同，这名受害人被带到借贷公司去拍照片。业务人员告诉受害人，公司有一个多媒体室，是专门用来拍裸照的，受害人要当着男业务员的面宽衣解带拍裸照。

“裸贷”团伙覆灭，成员都是90后老乡

经过一段时间调查，秦淮警方初步掌握了该团伙核心成员身份，安徽滁州某县的3个年轻人。他们出资在南京办了这个借贷公司，员工都是他们从滁州带过来的老乡。这些人都是90后，平日里没有正当工作，靠着借贷收款度日。

1月17日，警方发现该公司成员正在准备开年会，所有成员基本都在场，于是立即开展抓捕行动。现代快报记者了解到，30多名警力对该团伙成员实施围捕，将14名成员一网打尽。在现场，民警还搜到了大量借条和现金。在催债人员的手机里，民警还发现了不少女性受害人的裸照，而这些年轻人完全没有意识到自己的行为已经属于违法犯罪。

目前，该团伙14人因涉嫌敲诈勒索已被秦淮警方刑事拘留，相关工作正在进一步开展之中。

警方提醒广大市民，警惕网上“不要担保、无需抵押”等包含敏感字眼的信息，此类骗局中的贷款几乎不设立任何贷款条件，无抵押无担保，但实际上陷阱非常多，一不小心市民就上了当。通常情况下，正规的贷款机构在成功放款前是不会收取任何费用的。如果在网上申请贷款，对方要求先付手续费的话，一般都是骗局。

目前贷款购房主要有以下几种：1、住房公积金贷款；2、个人住房商业性贷款；3、个人住房组合贷款。?

1、住房公积金贷款：对于已参加交纳住房公积金的居民来说，贷款购房时，应该首选住房公积金低息贷款。住房公积金贷款具有政策补贴性质，贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率（仅为商业银行抵押贷款利率的一半），而且要低于同期商业银行存款利率，也就是说，在住房公积金抵押贷款利率和银行存款利率之间存在一个利差。同时，住房公积金贷款在办理抵押和保险等相关?手续时收费减半。?

2、个人住房商业性贷款：以上两种贷款方式限于交纳了住房公积金的单位员工使用，限定条件多，所以，未缴存住房公积金的人无缘申贷，但可以申请商业银行个人住房担保贷款，也就是银行按揭贷款。只要您在贷款银行存款余额占购买住房所需资金额的比例不低于30%，并以此作为购房首期付款，且有贷款银行认可的资产作为抵押或质押，或有足够代偿能力的单位或个人作为偿还贷款本息并承担连带责任的保证人，那么就可申请使用银行按揭贷款。?

3、个人住房组合贷款：住房公积金管理中心可以发放的公积金贷款，最高限额一般为10－29万元，如果购房款超过这个限额，不足部分要向银行申请住房商业性贷款。这两种贷款合起来称之为组合贷款。此项业务可由一个银行的房地产信贷部统一办理。组合贷款利率较为适中，贷款金额较大，因而较多被贷款者选用。?

个人住房委托贷款（公积金贷款）最划算，个人住房贷款（商业性贷款）利息负担最重，但具体的还款差别有多大，我们不妨进行一下比较：?

假设某购房者夫妇二人欲购买一总价50万元的住房，以自有资金支付首付款30％，即15万元，其余35万元申请15年贷款。夫妇二人月收入为6000元，月公积金缴存比例为20％（企业与个人各负担一半），现公积金总额为4万元。商业性贷款的利息负担比政策性贷款高得多，达到了1／3，月还款额多出10％，总额多出近5万元，可不是个小数目。如此看来，自然应该选择个人住房委托贷款，但是不行，这对夫妇不能完全依靠个人住房委托贷款，即便他们现有的公积金达4万元，就是按10倍的较低倍率计算他们也可申请40万元的公积金贷款，但因为政策性贷款最高限额只有30万元，因此35万元还是不可以的。因此，这对夫妇只有退而求其次，选择个人住房组合贷款。那么，他们每月的还款负担承受得了吗？说起来他们每月还款2781．45元，但其中一部分可以由他们还款期每月缴存的公积金抵付，金额最多可以达到总收入的20％，即1200元／月，那么他们需要自行支付的供楼款只有（2781．45－1200）1581．45元／月，和他们6000元的月收入相比负担是很轻的了。不过，如果没有公积金的支持，完全依靠

，那么每月还款负担还是比较重的，但占总收入50％左右的供楼负担还是可以接受的。建议购房者在确定购房预算时不妨仔细算一算，多列出几种选择比较一下再去申请相应的贷款。?

办理住房公积金贷款应按下列程序：?

（一）借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。?

（二）市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。?

（三）贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续?

特别提醒：购房时，借款人根据自己公积金的缴纳情况，到银行进行测算，就可得知贷款的金额和每月还款数额。根据公积金管理有关规定，每年提取一次。假设客户每年一次提取的公积金为15000元，而每月公积金贷款还款额为1500元，商业贷款还款额为1000元，在还款方式上可选择“余额冲贷法”，即提取的公积金首先归还当月住房公积金贷款和商业贷款本息（共计2500元），余额12500元可一次性偿还住房商业性贷款本金，在还清住房商业性贷款本金后，尚有余额的再偿还公积金贷款本金，因为商业性贷款利率高于公积金贷款利率。“冲还贷”后，借款人可选择缩短原还款期限的方式或选择还款期限不变，减少月还款额的方式进行还贷。但目前商业银行对客户提前还款的次数是有一定限制的。如果客户选择“等额本息”还款法，每月等额还贷金额保持2500元不变，那么提取的公积金15000元，将按照原扣款方式连续每月扣款2500元。余额不足时，借款人应及时将足额款项注入用于还款的银行卡中，上述两种还款法，客户可根据自身实际进行选择。?

如果客户购买个人住房时申请的是商业性贷款，如：个人住房按揭贷款、个人住房转让贷款、个人再交易住房贷款。当时购房因各种原因没有申请到“公积金”贷款，而现在个人公积金缴存达到规定的年限和金额，且已满足公积金申请购房贷款的条件，虽然目前商业银行还不能将购房商业性贷款转换为公积金住房贷款，但却可提取公积金进行偿还商业性贷款本息。只要借款人到公积金管理中心申请并办理提取公积金相关手续，就可提取公积金归还个人住房贷款本息。?

申请银行个人住房贷款工作流程：?

（一）买方要与开发商签订《商品房预售契约》。?

（二）支付30％以上的房款。?

（三）去房管部门办理预售登记。?

（四）办完预售登记后，买方持契约正本，填写借款申请及借款合同。?

两种还贷方式利息天壤之别?

一般的购房人只知道贷款必须偿还利息，可是，采用不同的还贷方法，利息却有天壤之别。贷款额在40万元左右、限期30年的，利息差额可以达到10万元之巨！至于这个，不少人都还被蒙在鼓里——两种还贷法利息差额大，在此摘录一篇供您参阅。?

市民刘先生上个月刚买了新房，并办完了住房贷款手续，每月还贷额近2000元。谁知道就在本月即第一次还贷后，刘先生却知道了一件让他大为惊讶的事———他的一位亲戚和自己贷款额度相差无几、年限相同，但是总体还贷利息却相差近2.5万元！原因只是他们采用了不同的还贷方式。而此前，刘先生称自己对另一种还贷方式一无所知。?

“在签合同的时候，银行工作人员只是抱来一大堆贷款合同，密密麻麻的，然后帮你一会翻到这里、一会翻到那里，指着一些空白的地方，让你签上姓名、填上身份证号码、按上手印即可，根本没有提及还有另外一种还款方法。”?

签下这份贷款合同后，刘先生自己测算了一下，利息总额高达17.6万多元。要不是亲戚提醒，刘先生还以为贷款就是这样办的，又气愤又心疼的刘先生忍不住把自己的贷款合同拿出来又仔细翻了好几遍，发现合同里的确有两种贷款方法可供自己选择，但是空白处已经被银行事先填上了等额本息还款法，根本就没有自己考虑的余地。他请朋友算了一下，如果套用另外一种还款方法，那么自己30万元、20年商业性住房贷款利息总额不到15.2万元，比现在要少2.49万元。?

银行普遍主荐“等额法”?

为了探明究竟，连日来，记者也以购房人的身份对南京多家银行进行了暗访。?

在农业银行新街口支行的消费信贷超市，记者表示准备购买一处总价为80万元的商品房，首付30%，公积金贷款12万元，余下的44万元准备办理商业贷款，30年还清。一位工作人员热情地接待了记者。她首先给记者介绍了本息还款法(等额法)，通过测算，“月还款额”一项显示为2372.78元；?

记者随之询问有无其他的还款方式，该工作人员说还有另一种“本金还款法”(递减法)。每个月的还款额都不同，从3000元左右逐渐递减到1000多元。?

究竟选择哪一种方法呢？以下是记者和该工作人员的一段对话：?

“两种还贷方法哪一种更合算呢？”?

“总的说来第二种递减法少付点钱，但是一般人都不会等到30年才还清的，如果提前还贷的话就没有那么大差距了。何况使用递减法虽然后面还得少，但是一开始压力太大了。”?

“哪一种更方便呢？”?

“当然是第一种等额法方便，每个月只需按月还给银行相同数额的钱就行了。第二种递减法每个月的钱数都不同，算起来也很麻烦……所以我们一般都推荐客户选择等额法。”?

随后，记者继续以购房人的身份电话咨询了商业银行、招商银行、工商银行、建设银行等多家银行，大多数都以介绍“本息还款法”即等额法为主，有的甚至根本不提及递减还款方式。虽然一些银行工作人员最终也承认应该按照个人的不同情况选择还款方式，但是从其话语中，可以很明显地听出对等额法的倾向性。?

导致银行产生这种倾向性的原因何在呢？一位从事金融行业多年的人士一语道破：“关键在于息差。”?

“两种方法的利息差距大着哪！”该位人士以记者暗访的例子进行了一番计算，得出的结果令人震惊———同样是44万元、30年的商业性贷款，等额法的利息总额为41.4万多元，而递减法为29.7万元左右。两种不同还贷方法利息竟然相差11万元之多！?

该人士称，同样一笔贷款业务，对于“吃利息饭”的银行来说，当然希望购房人全都选择利息高的还贷方法。就像普通商品买卖一样，一般的商家都会推荐顾客购买价格高、利润高的商品，怎么会推荐价格低、利润低的商品呢？?

至于银行解释的“等额法比递减法方便”的理由，记者发现，使用递减法实际上也并不如想像的那么麻烦。虽然每个月的还款额都不同，但是具体数额并不需要人力测算，银行的计算机系统十分轻松地便可以打印出30年中每一个月还款数据的表格，购房人只需遵照交钱就行了。?

而另外一个“递减法开始还款压力大”的解释，记者通过业内人士测算发现，虽然递减法开头的还款额度的确较高，为3000元左右，但是相对于等额法2372元来说，也就高出620元左右，且持续时间也只有一年零两个月。大多数时间的还款额集中在2000多元和1000多元之间。相信600多元的差额大多数购房人都能承受，何况，这样“省下来”的利息高达11多万元，值得大多数购房人重新考虑。?

昨日，建行、中行、农行、民生等几家银行在接受记者采访时称，两种还款方法表面上看两者利息总额相差不少，而实际上两者的计算原理是一回事。?

“不存在银行占便宜。首先，两种还贷方法并不是哪家商业银行自己制定的，而是央行规定的。”建行江苏省分行房地产信贷处处长丛华昌介绍说，1998年5月央行颁布了《个人住房贷款管理办法》，规定了住房贷款有等额本息和等额本金两种还款方法。不管是哪种还贷方法都是符合规定的。而且实际上两种还款方法计算原理是一样的。?

“简单地看，两者利息是相差一定额度，但是对于银行来说，并没有通过哪种方式多收了顾客的利息，因为这两种还贷方式都是按照客户占用银行资金的时间价值来计算的。”?

据丛处长解释，造成这两种还款方法利息总额不同的根本原因，在于顾客占用银行资金发生了变化。递减还款法，由于顾客一开始就多还本金，所以越往后所占银行本金越少，因而所产生的利息也少。而等额本息还款法则不同，开始还的贷款本金较少，占用银行资金相对也较多，所以利息也会相应增加。?

针对目前老百姓对两种还款方式不太了解、不太熟悉的现状，昨天一些银行表示今后在办理贷款之前，将加强告知义务。?

“可能我们的部分柜面人员会觉得选择等额本息还款法是约定俗成的事，老百姓也习惯于这种还款方式，所以就没有对递减法进行解释和宣传，客户来了就照老办法给办了。”?

一些银行表示，今后在办理住房贷款前，“要将话说在前面”，让客户自主选择。?

消协称购房人有知情权?

南京市消费者协会秘书长孙建和在剖析上述现象时说，贷款购房也是一种消费行为，消费者享有《消法》赋予的知情权和选择权。银行作为向消费者提供服务的经营者，有义务在服务场所的显著位置公示两种不同的服务内容，即两种不同的还款方式。另外，还应该客观地且明确地向消费者介绍两种还款方式的不同之处，以及各自的利弊，否则，就是侵害了《消法》赋予消费者的权利。?

我国《消法》第八条、第九条规定，“消费者享有知悉其购买、使用的商品或接受的服务的真实情况的权利”；“消费者有权自主选择商品或者服务方式，自主决定购买或不购买任何一种商品、接受或不接受任何一项服务”；“消费者在自主选择商品或服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”?

孙建和认为，如果银行在没有明确告知两种还款方式及其利弊的情况下，擅自替消费者作主选择其中一种还款方式，那么就违法了《消法》的上述规定，对消费者的知情权、选择权构成了侵害。?

原因在双方信息不对称?

贷款购房人可以享受两种不同的还贷方法，这是中国人民银行的明文规定。然而，为何到了实际操作中，一种方式深受青睐，而另一种方式就明显受到“冷遇”了呢？导致本金还款法“银行不荐、消费者不知”的根本原因究竟是什么？?

受访的多位专家及业内人士均一致指出，购房人和银行之间严重的信息不对称，是首要原因。在市场经济条件下，这种信息不对称的局限必然可以给银行有意无意隐瞒信息、牟取更多利息收入创造有利条件；而购房人由于信息缺乏，必然处于弱势。?

钱苏平律师说，消费者毕竟不是银行家，人民银行的规定也只是面对银行而设的，普通人无从得知，所以在选择购房贷款时，往往是银行说什么就是什么，具有一定的盲从心理。

个人购房如何办理保险？

个人在购买住房时并无强制保险，但个人因购房申请公积贷款和商业性个人住房担保贷款时，贷款银行要求借款人投保规定险种作为借款条件。银行所指定的险种主要为住房抵押，其他涉及的险种还有贷款保证保险、人身保险。?

住房保险属财产险，与抵押行为相联系。该保险与家庭财产保险不同的是其标的专指用贷款购买的住房，不包括住房以外的装修和其他室内财产。投保抵押住房保险对银行对个人都有利。银行要求购房借款申请人投保此险，是因为在购房借款时住房投置了抵押，抵押物的安全关系到抵押行为的有效性，通过参加保险可以转嫁因自然灾害导致的风险。对个人而言住房价值高，普通家庭需长期积累才能购置，家庭经济承受不起不测的灾祸，就是贷款清偿后或不向银行贷款都有必要替住房加保险。?

当银行认为个人购房贷款在还款上存在较大风险时要求借款人投保证险种，投保该险保险人要求以所购住房作借款抵押为条件。该保险主要为保障贷款银行利益，当发生连续3个月借款人无法按合同规定履行还本付息时，保险公司先予以赔偿，使银行及时收回贷款和利息，然后保险公司向借款人追偿代付的欠款及利息，如借款人无力偿还债务，则保险公司有权处置抵押住房。作为购房贷款须保险的，银行方要求保险手续在贷款发放以前办妥。一般程序为银行与个人签订购房借款、抵押等合同后就办理公证和保险，然后办理抵押登记，最后办理放款。