物业协调方案(一)：物业维系方案
1、现有业主不肯续约。
2、潜在业主拓展困难。
1、现有业主不肯续约的主要原因：
? 生活滋扰：由于经常性的基站维护，给私人业主的生活和非私人业主的管理工作带来一定的滋扰。
? 辐射问题：担心基站产生的辐射会危害到人的身体健康。
? 舆论压力：辐射问题容易引起业主周围邻居的反对，从而对业主产生舆论压力。
? 不受尊重：维护人员不尊重业主，缴费人员不按时交租金等问题的存在，让业主感到不受尊重。
2、潜在业主拓展困难的主要原因：
? 辐射问题：担心基站产生的辐射会危害到人的身体健康。
? 舆论压力：辐射问题容易引起业主周围邻居的反对，从而对业主产生舆论压力。
? 租金利益：目前的租金水平与普通房租并没多大差距，特别对于非私人业主来说，这样的租金不具有很大的吸引力。
? 旧业主影响：现有业主对生活滋扰、不受尊重的看法，或多或少会影响到潜在业主。
1、工作体制和执行中产生的问题：生活滋扰、不受尊重、租金利益。
2、在各种影响下产生的心理障碍：辐射问题、舆论压力、旧业主影响。
1、基站物业维系体系是解决问题的根本性、长期性的方法。规范为本：这是对内的要求，没有基站业主关系维系管理体系，双方的合作仅靠一纸合同来维持，产生了基站业主与移动间的摩擦。通过内部运作的规范化来减少工作中与业主的摩擦，从而提升业主的满意度。
2、消减业主的心理障碍是解决问题的重要、迫切手段。攻心为上：这是对外的做法。要改变业主及周围人群的固有观念，需要各种针对性的公关手段运用才能达到目的。
二、基站物业维系管理体系
物业关系维系主管：业主服务数据管理、后勤保障协调、安排协调部门工作、 房租、电费、合同管理、处理紧急投诉。
物业关系维系员的基本职能：洽谈维续租赁及房租电费事宜、业主日常关系维护、基站维护工作沟通、宣传、引导、解释、处理投诉问题。
记录统计基站业主的相关信息：记录并统计基站的地址、维修情况，进出入条件、业主联系人、联系电话、租金、电费单价、供电关系等基本资料。
记录统计业主服务的关系进展：记录物业关系维系员对业主提供的日常服务、关系维护情况，业主投诉情况，以及业主享受的增值服务、业主活动等情况。 各部门的工作和服务：通过一定的数据分析能力，统计基站维护情况和物业维系情况，并作出相应的工作提醒。
2、信息中转平台【物业协调方案】
业主专线电话：业主专线电话24小时免费开通：耐心倾听，态度恳切，认
真记录，予以解答或承诺，并及时联系物业关系维系员。
建立以物业关系维系员和业主专线电话为主的信息中转平台。
设置物业协调部与业主直接沟通的渠道，使得维系工作能顺利与业主达成共识，避免业主的反馈意见投诉无门，很多问题到续约时才暴露出来，激发矛盾。
基站维护工作缺少配套的规范制约，容易产生维护人员不遵守业主相关规定，给业主的管理工作和日常生活带来不便的情况。应该用服务的规范来约束工作的开展。
（1）物业关系维系员服务规范：
物业关系维系员是与业主最直接、最频繁的沟通渠道，他的服务规范尤为重要。对物业关系维系员的服务规范主要集中在关系交道上，应遵循以下原则：
主动服务原则：无论是日常服务还是发现问题存在，应秉着主动服务的原则，主动联系业主，与业主及时沟通，争取其配合解决问题。
一站式服务原则：物业关系维系员对业主投诉的意见，应予以妥善解决，即使需要转交其他部门，也由其负责跟进到底。
（2）基站维护人员服务规范：
基站维护人员的工作本身会给业主带来滋扰，如果言行举止有所疏忽，容易造成彼此的摩擦，因此维护人员也需要相应的服务规范。
维护人员应本着承担责任、解决问题的原则，尊重业主的生活习惯与相关规定，同时约束自己的言行举止。
如果维护人员与业主在之前就产生过摩擦且关系还没有缓和的，在维护过程
物业协调方案(二)：物业服务方案【物业协调方案】
xxxxxxxxxx物业服务有限公司于2010年成立，注册资本为50万元，是具有独立法人资格且具有三级物业服务资质且管理区域跨越xx、思茅两地的物业公司，现公司管理面积约20万平方米，管理业态涉及普通住宅、别墅、商业及办公楼四大物业业态。
公司自组建之初，就矢志为建立高效运作的物业管理体系，提供优质满意的客户服务而努力，为完成这一目标，公司分别聘请了云南省知名物业管理企业作为我们的管理顾问，同时积极收集物业行业各龙头企业的先进管理经验（如万科、龙湖等）。通过整合利用顾问公司标准化、规范化的管理制度资源，规范了企业内部管理制度，优化和完善服务品质，与普洱起步较早的物业企业有了势均力敌的竞争能力；提高企业自身竞争力，保障了业主所购买物业的保值增值，也间接提高了物业的附加值是我公司贯穿始终的目标。
公司自成立以来，始终不渝的坚持以人才储备、配备为公司发展壮大的原则，从招聘、培训、从业入手，注重培养、使用人才；公司现有员工40余人，其中管理人员95%为大专以上文化水平，并都持有物业管理专业、工程管理专业、财务管理专业从业资格证，从业的专业技术人员均持证上岗，大大提升了企业的整体服务品质，增加了企业在当地物业行业中的竞争优势。
xxxx物业服务有限公司以其独特的管理理念，现代化的管理手段，实施物业及企业内部管理。
完善的内部管理制度，公司创建之处，为了快速的适应市场需要，公司聘请了云南知名的物业企业作为我公司的顾问公司，通过顾问公司成型的管理方式，我公司站在“巨人”的肩上，本着学以致用、去糟粕而留其精华、青出于蓝而胜于蓝的学习态度，通过两年的打拚，我公司在锻炼出了一只高素质的物业服务专业队伍的同时，总结了一套适合于自己，适合于市场的公司内部管理体制、机制。利用精细的绩效考核标准、严格的岗位要求、人文的企业文化等环环相扣的实施企业及小区
网络化办公平台的使用，提高了工作效率，为了适应市场发展需要，公司投入相当的财力和技术力量，建立了集审批处理流程、财务管理、投诉管理于一体的办公自动化系统并投入使用，以高效率办公手段促使管理的高效率。
4、建立学习型的专业团队，贯彻“学习无止境、服务无止境”的发展理念，使企业永远的立于不败之地。
xxxx物业非常重视维护业主的利益和公司信誉。吸取了发达地区和国外的先进的物业管理经验。为充分使用和发掘人力资源，公司对员工的聘辞、培训、考核、升迁、薪资、福利、保险等建立有一套完整、规范的管理规章制度，较好的保障了公司物业管理的正常运作及员工队伍的相对稳定。公司针对服务业的基本要求特别是物业管理服务对象的特殊性，十分重视对员工服务意识的培养和教育，要求员工必须严格按照“树立服务意识、端正服务态度、掌握服务技能、提高服务质量”，并制订了一套既符合标准又与物业管理实际相结合的程序文件及各个岗位的作业文件，明确谁来做、怎样做，既注重过程，更看重结果，要求管理无盲区，服务无缺陷，工作无差错，住户无怨言，是我们最终的服务目标使。【物业协调方案】
我们的宗旨是：优质管理、优质服务、优质生活。
企业理念：全心服务、在细微之处见精神，最求卓越、赢万人口碑创品牌。 服务理念：你给我一份信任，我还你十分满意。
我们的目标是：全力打造区域最值得信赖和最值得最重的物业服务企业。
物业协调方案(三)：2015物业管理实施方案
方案一：物业管理实施方案
眉县安居物业管理服务有限公司于20xx年9月经眉县工商局批准成立，企业法人营业执照注册号：061.注册资金52万元，是一家专业从事物业管理、居民服务及房地产中介服务的独立法人企业，20xx年8月取得宝鸡市住建局颁发的暂定资质等级证书，资质编号为宝房物20xx027号。
1-2. 公司内部机构设置
公司设经理一名，下设四个职能科室：
物业公司组织机构设置及各科室人员配置
经理部是公司的决策机构，设经理1名。经理对公司所有事务全面负责，对公司的一切重大事务做出最终决策，并负责协调各科室工作。
在经理领导下，各科室互相协作，全面处理分管工作，对于重大问题报请经理处理，或通过高层会议商讨决策。各科室在完成分管工作的同时，并完成经理交付的各项其他工作。
公司现有员工43人，获得物业管理岗位从业资格证书的14人，各种专业技术和管理人员21人，其中中级职称5人。我公司目前接管两个住宅小区，物业管理总面积达22万平方米，其中小高层1万多平方米，多层住宅20万平方米。
1-4.公司现有固定资产
公司现有房产一套，价值41万元。为更好地给管辖物业提供保洁、绿化、共用设施设备、秩序消防等方面的服务，我公司先后购置垃圾箱1台；垃圾清运车29辆，；剪草机、打孔机、绿篱机各1台；对讲机9个；潜水泵、污水泵各一台；电脑3台及打印机等设备，总价值8万多元。为物业管理服务搭建了良好的设施设备平台。
二、花园小区物业现状分析
2-1.眉县花园小区简介
眉县花园小区地处县城景贤路南段，美阳街向南300米处。东西两区占地总面积111亩，现有住宅楼42栋，住户1200户，业主3700余人。建筑总面积。
小区内配套设施齐全，设专业配电室和加压站各2个，院内设有智能化监控设施、路灯，广场灯；楼道内设声光控感应灯照明，目前有5栋楼各单元门口设智能门。小区共有标准化粪池15个，并在每个单元门口设雨水＃、主干道设污水井、个别楼号设置消防栓。
小区内还设置大型停车广场2个，划分停车位200个；自行车棚7个，共可容纳自行车1000多辆。小区实行集中供暖，除车库外，住宅、商铺、地下室全部通暖，暖气覆盖面积。
小区拥有大型广场花园1个，面积400平方米；各种小型花坛、草坪24处；栽植樱花树、铁杆海棠、银杏树、琵琶树、龙爪槐等名贵树种800多棵，绿化总面积19580 m2。 目前小区管理规范，治安秩序良好，车辆管理基本到位，环境卫生干净整洁。
该物业具有以下特点：1、小区住户多，业户来源复杂，有商人、农民、国家机关领导、企业职工等；2、小区分多次阶段性建成，原有设施设备落后；3、小区分东西两区。 2-3物业管理分析
征对该物业特点，除收费、绿化外，秩序、维修、保洁服务需配备两班服务人员。秩序管理、维修服务需实行24小时物业服务管理，收费、保洁、绿化实行8小时服务。
本方案为今后服务的基本结构，主要提供物业管理公共服务，包括客户服务、秩序、保洁、绿化、维修保养五个方面的内容。我们将根据实际情况，不断完善各类服务操作规范，以便更有效的管理，为客户提供优质、超值服务。 3-2管理机构设置及人员配置
根据管理服务的总体设想及小区的特点，本着"精干高效"以岗定人"的原则建立物业管理机构，管理实行经理负责制。经理部下设三科一室，办公室设文员1名，负责各种文件、资料、材料、档案管管理和后勤保障工作；三个科长对经理负责，三个科各设两个班；工程科设科长一名，维修员4名，负责物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维修、养护管理；服务科设科长1名，保洁员7名，绿化员1名，收费员2名，负责区内保洁、绿化管理，收费和客户接待服务；秩序科设科长一名，秩序员8名，负责区内秩序、消防及车辆管理，共需配置至少27
人。日常工作任务执行由各班长在科长的指导下开展。
3-3物业服务的内容和标准
3-3-1房屋共用部位、共用设施设备的维修养护和管理
共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、主、柱、梁屋顶等）户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、供电线路、消防设施、绿地、道路、停车场、车库和共用设施设备使用的房屋。
一小区公共场所、公共绿地、主次干道
1、公共绿地1次/天清理
2、硬化地面1次/天清扫
3、主次干道1次/天清扫
4、室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次/月擦拭
5、水池、沟、渠、沙井1次/天清理
1、多层楼内通道、楼梯一次/天拖扫
2、楼道玻璃（不含封闭式玻璃）一次/天拖扫
3、楼梯扶手2次/周擦拭
4、公共活动场所一次/天清扫
5、积水、积雪及时清扫
6、室外石凳、石桌、灯罩、灯具1次/周擦拭
7、清洁完后、清洁区域内无垃圾、无污物。
1、合理设置垃圾桶、果壳箱。
2、垃圾每日收集一次，做到日产日清。
3、垃圾桶、果壳箱每日清理，定期清洗保持清洁。
4、对垃圾中转站，根据需要进行冲洗、消杀、有效控制蚊蝇。
1、小区出入口24小时站岗执勤
2、对重点区域、重点部位每小时巡逻一次；
3、对进出小区车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放 。
4、在小区内危险隐患部位设警示牌。
5、秩序员每半年进行1次应急处理培训。
1、根据保洁员人数划分锄草范围，绿化带内杂草每半月清除一次，保证无显目的杂草。
2、持续干旱一周时，必须浇水一遍。3、绿化工每周检查一次，发现虫害及时消杀。
3、每年修剪至少五次，保持绿化植物外型美观。
4、对枯死、病死、损伤死亡的绿化植物即使及时补种。
5、每周对绿化带内的果皮、纸屑、垃圾袋清理一次
6、在绿地草坪设置宣传牌，业主爱护花木，不随意攀折、践踏。
1、车辆出入凭卡放行，一车一卡，业主遗失车卡，每个罚款10元。
2、对无照牌、超高、超重，携带危险品车辆严禁进入。
3、车进小区限速行驶；停放在规定车位，不能挡道。
4、外来车辆进入由业主申请后，可停放在指定地点。
5、每天12时到15时，19时到次日8时不许进入。
6、临时停放车辆交清费用后方可进入；车辆停放实行先到先停，业主优先，停满为止的原则。
①管理处组织建筑单位施工，费用从建筑单位保修款中支付。 ②业主在装修过程中自己造成的损坏，不属于保修范围。 ③保修期限以《住宅质量保证书》上规定的各部位保修时间为依据。
④保修期内出现问题，急修半小时到现场处理，一般性维修3天内处理。
⑤通知施工单位的保修要填写保修单，工程科维修要有派工单。
1、对有偿服务，由业主申请，服务科约定维修时间
2、值班人员填写维修登记表和派工单。
3、维修工带着派工单上门维修，到现场后，先向业主出示工作牌，宣布收费标准，业主同意后开始维修。
4、维修完成清理现场，请业主验收并在维修单上签字。维修单采取三联制，客户、财务、存档各一联。
5、维修人员在服务时收费应公平合理，不能向业主索取吃、用、财务等。
方案二：物业管理实施方案
为促进全县物业管理市场健康有序发展，规范物业管理行为，理顺物业管理体制，全面提高物业管理服务水平，切实改善城市环境面貌，提高群众居住质量，创建文明、整洁、安全、便利的居住环境，根据国务院《物业管理条例》有关法律、法规规定，结合全县物业管理实际情况，制定本实施方案：
一、指导思想和工作原则
（一）指导思想：以深入落实科学发展观为指导，以县委提出的建设"生态之县"、"宜居之县"为目标，以改善城市环境面貌、提高群众居住质量、构建和谐社会为宗旨，以建立社会化、专业化、市场化的物业管理新机制为根本，全面提高住宅小区管理水平。
（二）工作原则：总体按照"解决突出问题，完善服务功能，健全管理制度，提高物业管理水平"的原则，分步实施，整体推进。
（一）建立并推行有关职能部门各司其职、分工协作、齐抓共管的物业综合管理机制。
（二）新建住宅小区前期物业管理推行招标，招标率达到100%。《前期物业管理合同》签订率达到100%，《业主临时公约》签订率达到100%。
（三）县物业供热办接管城区内无人管理小区，遗留问题得到有效解决，年底前整改率达到90%。
（四）物业管理企业全部取得《物业管理企业资质证书》，人员经过培训，经理持证上岗。
（五）加强业主自律行为，年底前入住的小区80%以上成立业主委员会。
（六）建立物业服务信用保证金制度。
（七）开展县城内裸地硬化和绿化。
（八）县城内100处二次供水水箱在8月25前100%完成清洗消毒。
（一）完成二次供水水箱清洗消毒工作
1. 现有的二次供水设施不符合卫生要求的，应当限期改造，短期内不能改造的应当加强卫生管理，加大监督检测力度，并适当增加检测频次。（责任单位：卫生局）
2. 二次供水的产权单位应当保证供水设施及设备完好，建立健全清洗消毒制度。二次供水设施每年清洗二次。消毒清洗后，经县卫生监督检验机构水质检验合格后方可供水。（责任单位：产权单位）
3. 负责对全县100处水箱的责任单位清洗消毒工作完成情况检查验收。全面检验水质，对水箱内水质不合格的责任单位立即整改，确保居民饮用水安全。（责任单位：县卫生局、县物业供热办）
（二）完成裸地硬化和绿化任务
具备绿化条件的采取绿化方式覆盖，不具备条件的采取硬铺装方式覆盖。对车行道裸土地面，根据道路等级和承载能力，采用水泥混凝土或沥青混凝土结构，按照道路施工标准进行硬化。对人行道裸土地面，从路边石或人行道边缘至建筑物间进行硬铺装。不具备停车场功能的，采用普通人行步道板进行硬化；具备停车条件的，一律铺水泥或沥青混凝土。
1. 城关镇所有街路、巷道、游园广场、城乡接合部、出入城口。（责任单位：建设局）
2. 20个物业小区裸地9月末完成硬化和绿化。（责任单位：建设局）
3. 企事业单位自有庭院、自管居住区范围内和道路。（责任单位：产权单位）
4. 临街商家业户门前破损踏步。（责任单位：业户、行政执法局）
5. 基建工地内的裸土地面(包括已硬化出现破损形成的裸露地和未硬化的土路)进行分类硬化。（责任单位：建设局）
（三）加大物业监管力度，规范物业管理行为
1. 依据国务院《物业管理条例》、《哈尔滨市前期物业管理招标投标管理暂行办法》，进一步加强物业管理招投标的监督和指导，全面推行前期物业管理招投标机制。（责任单位：建设局）
2. 严格物业管理企业的资质审查。按物业管理企业取得资质等级，承接物业管理项目。加强物业管理企业的年检和资质评定。（责任单位：建设局）
3. 强化物业管理监督。建立物业管理企业诚信档案、实行实名诚信考评制度，考评结果作为物业管理企业年检和定级的要件。督促物业企业按照《合同》约定的标准提供相符的服务，提高管理服务水平。（责任单位：建设局）
4. 依据《哈尔滨市业主大会和业主委员会成立指导程序》依法成立业主大会、业主委员会，规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。（责任单位：建设局）
5. 加大住房专项维修资金的收缴力度。严格按照依政办发〔2015〕18号文件的有关规定，加大力度足额收取，按照业主所有、专户储存、专款专用、业主决策、政府监督的原则，切实收好、管好、用好维修资金，逐渐形成"资金依法交，问题有人管，故障有人修，设备有人换，物业质量优，生活环境好"的良好局面。（责任单位：建设局）
6. 依据《哈尔滨市物业服务信用保证金规定》收取物业服务信用保证金，对物业企业承接物业项目、提供物业服务的，
应当交纳物业服务信用保证金，保证金由县建设局统一监管，专项用于物业企业擅自退出管理，出现重大质量事故的处置等。（责任单位：建设局）
（四）建立县、乡（镇）、社区职责明确的责任体系
城市住宅小区的物业管理工作要接受建设局监督指导，各乡镇政府认真贯彻落实《物业管理条例》，各涉及物业管理活动的相关单位、部门要按照各自的职责承担管理的责任，为物业管理创造良好的环境。
1. 理顺管理体制，创新运行方式。
对具备物业管理条件的住宅小区，要明确由物业管理企业实行专业化管理，争取年底前物业管理率达到100%；对达不到要求、基础设施不配套，不具备物业管理条件无人管理的小区，统一由建设局物业供热办接管，提供基本的卫生保洁和二次供水服务。（责任单位：建设局）
2. 建立责权明确的工作体系。
县建设局为全县住宅小区物业管理的行政主管部门，具体负责全县物业管理工作的指导、协调、监督和认证工作，并会同相关部门抓好物业管理企业和住宅小区存在问题的整改工作。
县环保局负责住宅区（楼）有关噪音、油烟污染的治理工作。
县工商局负责审查房地产开发企业房屋销售广告内容，加大对虚假销售广告的查处力度，对有减免、赠送物业管理费而损害其他业主利益的违规销售广告不予审批。治理和规范住宅小区（楼）各类经营行为。
县法院对物业公司起诉业主拖欠物业管理费的案件，应依法予以支持。对事实清楚、无争议的拖欠物业管理费的案件应依法采取支付令形式予以执行；对物业公司胜诉、业主拒不履行的生效判决应依法予以强制执行。
县公安局负责住宅区（楼）安全防范工作，对存在的薄弱环节，督促管理单位消除隐患，堵塞漏洞，完善安全防范措施，提高物业企业安全防范服务能力和水平。督促落实住宅小区（楼）安全防范设施建设，大力推广电子摄像监控系统、门禁对讲系统为主要内容的安防技术，建立健全以管理单位为主体的群防群治工作制度，构建住宅小区（楼）安全防范体系。及时对住宅小区（楼）发生的治安、犯罪案件进行侦破。
县行政执法局负责物业管理违法违规行为的查处工作，使物业管理活动更加规范，促进物业管理水平的提高。
社区居委会负责根据辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主委员会和物业管理企业之间的关系。
水、电、有线电视、燃气等供应单位作为经营和受益单位，负责住宅小区（楼）相关管网、线路的铺设、维修及费用的收缴工作，一律实行收费到户。物业企业必须与相关部门签订委托代收协议后，方可代收水、电、有线电视、燃气等费用。
（一）提高认识，明确责任。加强居民住宅小区物业管理工作，实行"一把手"负责制，层层落实责任。成立县物业管理工作领导小组，代县长赵长满任组长，副县长张树文、王国柏、李继东，县长助理王迎春任副组长，副县长李继东为常务副组长。县建设局、法院、房产住宅局、卫生局、环保局、公安局、行政执法局、工商局、依兰镇等为成员单位。建立县、乡（镇）、社区职责明确的责任体系和长效管理机制。县政府有关职能部门要按照各自的职责承担起社会管理责任，切实把居民小区物业管理工作抓细、抓实、抓出成效。
（二）密切配合，抓好整改。规范物业管理工作是一项系统工程，要坚持"条块结合、区域负责"的原则，县领导小组全面负责此项工作的监督、指导；县领导小组办公室（设在建设局）具体负责此项工作的日常指导、协调和监督、检查；县政府相关部门要上下联动，密切配合，针对物业管理存在的问题，制定切实可行的整改措施，认真抓好整改。
（三）加强宣传，营造氛围。开展贯彻《物业管理条例》，整顿规范物业管理市场活动，大力宣传物业管理的政策法规及有关规章制度，使广大居民了解物业管理的有关政策和权利义务，进一步增强参与意识和维权意识，树立正确的消费观念，使物业管理逐步走向良性循环轨道。
（四）强化管理，巩固成果。县政府相关部门要把物业管理作为社会管理的重要组成部分，分工负责，强化管理，定期检查。特别是对存在问题进行整改后，要进一步明确责任，避免类似问题的再次发生，切实维护广大居民的切身利益和社会稳定。
方案三：物业管理实施方案
为不断提高我市居民小区管理水平，规范物业管理活动，提高人民生活质量，特制定本方案。
以"三个代表"重要思想为指导，以贯彻落实《物业管理条例》（以下简称《条例》）为主线，以争创"中国最佳旅游城市"为契机，坚持"科学谋划，抓点带面，点面结合，稳步推进，全面落实"的原则，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立管理规范、责权明确的长效管理机制，不断改善人民群众的生活和工作环境，促进全市各项事业健康快速发展。
（一）理顺管理体制，创新运行方式，建立责权明确的工作体系。
城市住宅小区的物业管理工作要按照街道办事处负总责、社区居民委员会组织实施、物业管理办公室监督指导的原则，明确各部门管理职责，以块为主，实行属地管理，建立市、街道、社区三位一体的物业管理体系。
组织、协调、指导和全面落实辖区内的物业管理工作。
（1）会同主管部门参与新建居住小区的物业承接验收，对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房或存在质量问题的，要提请有关部门责令开发建设单位整改。
（2）指导监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见。
（3）对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织保洁队伍实施保洁，并向业主收取相应费用，收费标准由街道办事处与业主委员会协商确定。业主不愿交费的，由社区委员会组织业主进行保洁，楼房的维修由业主自行选择维修单位，并承担维修费用。
（4）协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。
（5）合理划分区域内物业管理小区，建立物业管理责任制，负责辖区内社区物业管理工作的组织、考核。
（6）协调监督辖区内物业管理项目的移交、接管工作。
（7）负责业主大会议事规则、业主公约的备案工作。
（8）组织建立辖区内物业管理的领导机构，
根据街道辖区内住宅小区的划分，组织成立业主委员会，协调业主、业委员会和物业管理企业之间的关系。
（1）组织指导成立业主大会筹备组，派代表参加筹备工作。
（2）会同开发建设单位组织新开发的小区召开第一次业主大会，并监督指导业主委员会依法选举。
（3）监督指导业主委员会的工作。积极传达街道对社区公共利益作出的决定，对业主委员会的决议提出建议和意见。
（4）指导监督业主委员会换届和新老业主委员会的交接工作。
（5）经市物业主管部门同意，可直接召开业主大会。
（6）配合街道办事处建立辖区内物业管理责任体系，对未实施物业管理的住宅小区落实保洁工作，协助业主委员会选聘维修项目施工队伍，并及时处理辖区内物业纠纷。
（7）组织协调物业管理企业与业主委员会之间的关系。
3、市物业管理办公室职责。
物业管理办公室是全市物业管理工作的行业管理部门，负责全市物业管理的政策制定、业务指导、考核及物业从业人员培训等工作。
（1）宣传、贯彻、执行物业管理相关法律、法规和规章。
（2）对社区业主委员会的组建工作进行指导。
（3）监督物业承接、交接工作和物业用房的使用。
（4）负责业主委员会成立的相关资料和物业服务合同的备案管理工作。
（5）受理物业管理投诉和违法案件的查处工作。
（6）负责本辖区物业管理招投标活动的指导监管。
（7）负责商品房预售许可证的审批发放和商品房预售款的监督使用工作。
（8）负责物业维修基金的征缴、管理和使用。
（9）对街道物业管理工作进行考核，对物业管理工作人员进行培训。
（10）负责新建小区交付使用时的物业验收工作。
（11）负责物业管理企业资质证的年检、服务标准的制定和等级评定。
（二）规范物业管理模式，创新经营理念，逐步实现物业管理规范化。
1、实施老旧小区自管型物业管理。
开放式的老旧小区要采用保障型物业管理模式，即以社区为管理主体组织居委会划分责任区，以单元或业主为单位落实卫生责任区保洁、绿化，房屋及设施维修由业主委员会自聘维修企业，社区对居委会工作进行检查。住宅楼以居民自我管理、自我服务为主要形式，以充分发挥社区组织的作用为手段，通过动员居民积极参与社区物业管理活动，形成居民共建、共管、共享的局面。
2、实施老旧小区过渡型物业管理。
具有一定规模并且没有物业管理的小区（如实验小区、长安小区、长安新村、宾馆小区），由业主委员会聘请物业公司或与街道办事处组织的物业服务站签订服务委托合同，进行规范管理，按标准收取一定费用，转变居民享受福利服务的观念，逐步实现物业管理规范化。
3、规范已实施物业管理的小区。
一是规范程序。社区要积极组织已有物业管理小区的业主委员会，在同意原物业管理企业继续服务的前提下，指导业主委员会与物业管理企业签订服务委托合同，用合同约定双方的权利和义务，为依法解决物业纠纷奠定基础。二是规范服务和收费。制定物业管理企业收费和服务标准，促使业主和物业管理企业对照标准维护权力和履行义务。同时开展优秀小区评比活动，召开现场会，推广优秀小区的管理和服务模式，以点带面，稳步推进，逐步扩大影响，推动全市物业管理规范运行。
（三）加大物业管理资金投入，建立物业管理保障体系，完成物业管理从无到有的过渡。
对群众反映强烈且问题比较突出的小区优先进行整治，采取政府投一点、物业维修基金出一点、社会集一点的办法，有组织、有计划地整治，本着整治一个、规范一个、达标一个的原则，逐步完成住宅小区物业管理从无到有、从简单到规范的过渡。
（四）强化房地产开发企业的监管，严格控制小区物业的接管与弃管。
开发建设单位在办理施工许可证前必须到物业管理办公室备案，并采取招投标形式，招聘前期物业管理企业负责物业的承接验收和物业范围内的质量监管，待业主入住50%以上后，再公开选聘物业公司。严格控制开发商私自将物业转让给他人管理，物业管理办公室要制订控制物业小区接管与弃管的办法，对擅自弃管的物业管理企业要取消其资质。规划设计部门要在规划设计时将物业管理用房设计在门市或显赫位置，并及时通知物业管理和产权部门备案，严格对物业管理用房的预留和使用进行监督和管理。物业管理部门在物业验收时一定要坚持高标准、严要求，严把质量关，物业管理配套设施没达到要求的，不予颁发验收合格通知。质量监督管理站没有接到物业验收合格通知不予办理综合验收备案手续，产权处不予办理产权手续。纪检监察部门要定期对此项工作进行检查，不按此规定办理的，一经发现要严肃查处，并追究责任。
（五）加大物业基金的归集力度，制定科学合理的管理办法。
各有关部门要研究制定切实可行的维修基金征缴办法，解决资金不平衡和无法使用问题。要增加物业维修基金缴存与使用的透明度，建立自动查询系统，定期通报缴存使用情况。要加大物业维修基金的归集力度，做到应收尽收。
（六）提供优惠条件，引进先进的物业管理理念，推进我市物业管理健康发展。
要加强对社区物业管理的政策扶持，使其尽快走上独立生存、自我发展的健康轨道。一是坚持统一规划，尽量以现有社区为依托，加快对社区现有基础设施的整治改造。二是保证社区物业管理的基础设施投入。三是放宽物业管理企业准入制度，先准入后规范。要鼓励具有一定实力的物业管理企业参与竞争，提高我市物业管理水平。
1、强化宣传，营造良好的物业管理氛围。
要充分利用媒体，采取散发宣传单、电视讲话、张贴标语、宣传板报、文艺演出等多种形式，广泛深入宣传《条例》和我市相关政策，切实让物业管理法律法规深入人心。要把《条例》的宣传纳入"十一五"普法内容，认真组织好不同层面人员的法律知识和业务知识培训。
2、提高认识，增强做好物业管理工作的紧迫感和责任感。
各部门要齐抓共管，相互配合，落实支持物业工作的各项政策。城管部门要积极做好小区垃圾清运工作，及时对主巷路及分支的下水管线进行维修、维护。各街道办事处物业服务站要积极参与市场竞争，及时对老旧房进行维修养护，并向业主收取适当费用。供电、供水、供热、供气和通讯等部门要各自抓好小区配套设施建设及养护工作。公安、交通、税务和法院要制订相应的扶持政策，对物业纠纷从速从快裁决。机关工委要监督各部门干部职工在规定时间内完成物业维修基金的缴存和物业服务费的交纳，增强物业管理的保障能力，扩大物业服务保障范围，为业主提供舒适、高品质的生活环境。
3、落实责任，加强对物业管理工作的领导。
为加强领导，落实责任，市政府决定对蛟河市物业管理领导机构进行调整，并将物业管理工作纳入街道重点工作目标责任制，与街道签订责任状。各街道办事处和相关部门要建立物业管理工作领导机构，建立"一把手"负总责的责任体系，明确分管领导，抽出精干力量落实社区责任及考核标准，及时解决辖区内物业管理工作中的重大问题。市物业管理办公室要制订相关政策、工作计划和考核机制，完善工作制度，提高人员素质，及时处理蛟蛟河市物业管理工作中的矛盾和问题。市政府督查室、监察局、物业管理办公室要每半年对街道办事处组建业主委员会等工作进行1次检查、督办，对有令不行、欺上瞒下的单位，要严格督办并通报检查结果，确保各项工作顺利进行。
（一）20xx年4月至5月，市物业管理办公室要进行调查摸底，抓好试点工作，并组织有关部门大力宣传《物业管理条例》。
（二）20xx年5月，组织召开物业管理工作现场会，推广物业管理经验，创新物业管理机制。
（三）20xx年2月至4月，市物业管理办公室要将对全市物业管理企业的资质、管理人员的技术等级和服务合同承诺兑现等情况进行审查，清理整顿物业管理市场。
（四）20xx年5月至12月，组织物业管理企业与业户进行培训，重点对《物业管理条例》知识、岗位资质、业主委员会如何开展工作等内容进行培训。
（五）20xx年4月至12月，民主街道办事处和长安街道办事处要在本行政区域的住宅小区或以楼为单位成立业主委员会，加大工作力度，组织落实小区的物业管理工作，年底前辖区内物业管理的覆盖率达到100%。
（六）20xx年11月至12月，市政府对物业管理工作进行检查、总结和验收。
物业协调方案(四)：2016物业公司人力管理方案
一、物业管理公司人力资源管理的重要性
物业管理企业的人力资源结构是一种劳动密集型结构,我们将人力资源结构划分为二大类,一是职员;二是员工。职员一类,即各管理处管理员以上以及公司总部工作人员,列入公司人事编制,;而员工一类,则为各管理处保安员、保洁员、绿化员、会所服务员、厨房工作人员,这些人员一般都是属于各管理处自己的编制,而工程维修人员一般都放到管理员层次,属于公司编制。员工由各管理处自行管理,且不享受公司的相关福利。所以只有将人力资源从管理角度，从招工、分工、到工作的完成都要划分清楚岗位、要求、薪水，都明文规定好，才能从根本上适应和促进企业的文化的发展；提高公司的经济效益。
二、物业管理公司的人力需求
结合物业管理自身特点,物业管理企业人员素质结构主要有以下几个方面:
1、总经理：一人是决策型人才招聘。要求：知识广博,眼界开阔,胸怀坦荡。既有雄才大略和过人胆识,又有敏锐的洞察力和慎密判断能力。年薪元
2、总经理助理：一人是参谋型人才招聘。要求：有真知灼见,思维敏捷,阅历丰富,善于出谋划策,拟定方案。年薪元
3、综合型。知识面广,综合能力强,能将先进管理经验和管理方法为我所用,能较迅速而准确地分析、概括、总结和发展各种新思想、新建议。物业管理企业应具备较多的此类型人才。
4、办公室主任一人是协调型招聘人才。要求：活动能力强,人际关系好,善于组织协调,具有较丰富的心理学知识。对内能协调各部门关系,使其相互配合,对外则善于化解各方面的冲突,
5、人力资源部长一人是监督型招聘人才。要求：秉公从业,办事公道,铁面无私,管理严格,通晓法律,善于采取对策,依法维护经营权益。办公室工作。
7、食堂主管一人；维修主管一人是执行型招聘。要求：办事认真可靠,落实迅速准确。
三、物业公司人力资源管理方案
1、建立责任目标。也就是制定各岗位的责任及要求。食堂目标责任书水电维修目标责任书其中明确工作的指标
2、招聘与录用:严格控制人员招聘把关。
3、录用。经调查合格的可以办理手续，填写正式表格，存档
4、试用。一般使用一个月，合格后签订正式合同。
5、离岗辞职。要提前两个月提交书面申请，说明离岗的理由。经审核批准后，填写辞职书。
4、培训与开发:制定职员培训、学习工作的具体目标与措施。
1定期对在职职工进行专业培训，提高技能，培养公司自己的人才
2定期对在岗职工进行岗位技能测定并考核
5、考核与发展:。落实职员晋升考核、绩效考核的具体目标和保障措施。
6、人事管理:主要对人员数量、人员异动状况进行统计分析,人力资源状况、人才梯队分析,建立职员档案库等工作。
7、不断的策划公司的人力需求和岗位需求。
8、定期统计人员的流失率和原因
定期对人员异动状况进行统计分析,掌握相关的数据,对于人力资源管理方案的制定具有十分重要的意义。因为,一份行之有效的企业内部人力资源管理方案,必须建立在对企业的人力资源状况充分了解和掌握的基础上。而对于企业人员异动状况的掌握,对整个方案的构思以及解决措施的提出,便是有了充分的数据说明,从而增强方案的可行性。
7、搞好企业文化建设:，促进沟通、改善工作氛围、建立学习型组织
组织学习方案的制定。首先是学习层次的确定。物业管理企业可以分为决策层、中层管理者、管理处主任、基层管理者、一线员工几个层次。其次是学习内容的确定,可以由需求确定结果得到。再次是学习方法的选择,如授课法是获取知识的有效途径,态度转变应采用计划性指导,而视频法则适用于问题解决技能的培养等。最后,应合理安排学习活动的环境因素,如时间、地点等。
物业协调方案(五)：2015物业品质提升方案
第1篇：物业品质提升方案
一、服务标准的定位及介入点。
1、站在前沿制定切实可行的高标准。
只有高起点，高标准，服务标准的定位自然能上新的台阶。所谓前沿就是开发建设的前瞻性，市场预测的精确性，用发展的眼光看待现实存在的问题。服务标准的定位关系着全方位的经营理念。起点高，标准高，服务标准的取向肯定高。你有100元想办200元、300元的价值，肯定不符合价值增效的逻辑性。关键是怎样能把100元转变成200元、300元的价值。首先是切实可行的。有可塑性、可操作性。诸如员工的聘任，你的门坎高，那些有才无德，无才无德的人肯定跨不进来。所以你制定的标准高了，硬件、软件就都跟着有了进一步的跨越，服务标准也就进一步提高了
服务标准有了定位。相应的服务规范也必须与之相匹配，高标准的服务，高标准的员工也就必须是高标准的服务规范。规范不是强硬的制度。也不是画地为牢的枷锁。规范是标准与准行业的约定。有了规范计划就有了依托。
服务标准的定位，服务规范的重构必须合乎项目特点。建筑风格符合客户的需求社会文化内涵的发展趋势。存在的遗留问题解决的渠道与办法。员工的架构模式职能部门的协调，软硬件的现状等。
4、计划站在未来看现在
计划确实跟不上变化，所以计划的前瞻性十分重要。以未来的高度看待现实存在的问题，远大而不空旷。目标有了取向一切问题就有了切入点。
再好的理念你不去执行也只能是一句空话。而执行的结果是什么，又必须监督控制。企业的好坏最终还是归结于经济效益、社会价值效益。
盈利创收不是1 1=？的简单问题公式。做大做强企业要有长远的构想与机制。打破固有的行为习惯，思维方式，创造性的发挥自己的经营空间。
1、架构金字塔服务梯形结构新构思
金字塔塔尖放在那里，整个工程部组织结构我们认为就是一个服务体系。经理服务主管，主管服务领班，领班服务于员工，员工服务于客户。逐级管理逐级责任制，一级管理一级、每级都有职有权，在整个组织架构中基层员工要放在首要位置。他们才是金字塔塔尖。这样有利于激励员工追求进步，自我提升、完善。有利于培养人才，发现人才。在物业经营管理中注重的是效益是结果。服务梯形结构是服务观点的转变、规范、责任、控制、落实贯穿于整个服务环节中。
2、制度的完善，用人机制的规范
用人机制的规范，制度的完善来之于新思维、新观念。物业管理是一项以服务为本质，以管理体现服务的工作。物业公司以经营为手段，以为客户提供优质的服务为宗旨，以经济效益、社会效益的综合统一为公司的经营目标。规范是企业发展的需要，制度是行为规程。吸收什么样的员工，架构什么样的组织形式。现有员工的整体素质能否适应服务客户的新趋势。领班、主管的录用，是聘任还是从基层员工中晋升。各自的职责是什么。各自的录用条件、前提又是什么？因此必须进一步完善制度、规范用人机制。
3、员工晋升与激励机制的重构
奖优淘汰末位制。优秀的员工就应该给予更多的激励与关怀。比如：培训的机会、岗位调整的机会，奖金、荣誉证书。工资档次调高一档。抓典型，有效的激发团队精神的凝聚力。
制定再好的服务标准，行为规范，操作规范制度，还必须要执行。执行中坚持原则，凝聚责任。形成一个部门的长效机制。工程部现有的人员架构素质修养、技术技能在许多地方都存在着原则与责任的问题。坚持原则的时候不坚持，做事流于形式缺乏责任感。
5、薪资与服务标准，技术技能、素质修养挂钩
薪资与服务标准、技术技能、素质修养应该是成正比的。薪资提高了，聘任的员工就有了保障。服务水平、技术技能、素质修养自然也就上了一个台阶。工程部现在的情况是一刀切，薪资没有档次。服务水平、技术技能、素质修养高的员工拿不到相当的薪资。他们的工作激情、原则、责任也就会随波逐流，相对较差的员工更差，所以员工的晋升，薪资的分档设置势在必行。
1、参与规划重视前瞻性、科学性、实用性。
物业企业对物业的前期介入越早，对日后管理水平越有促进。参与规划重视前瞻性、科学性、实用性，能使物业管企业增效增值。能使客户的投资在日后有相应的回报。前瞻性、科学性、实用性从物业管理使用的角度考查论证建筑结构。设备设施分布区布置绿化小品等的合理性。提出建议、整改方案。跟进落实情况以免日后接管出现差错。提高物业品质。如果工程已经竣工、设备已经安装，在发现问题也已无法改变。因此工程施工阶段提早介入是完全有必要的。对物业的结构、防水层、隐蔽工程、钢管以及管线材料是否具有耐久性、耐腐蚀以及按挤压应力等，进行过程控制和验收控制的监管检查。我们现在的情况是所有的档案材料很不健全。比如园区的综合布线图：给排水、雨水、强弱电系统等管线的走向、重要的闸阀和检查口的重要位置。绿化、小品景观的水电管线布局分布。一些设备设施的供货商联系方式，产品设计说明书、操作规程质保期限与约定的书面协议。竣工验收和接管验收是两种不同概念的验收。竣工验收是政府行为、接管验收是企业行为。物业接管就等于责任的一种转移。因此接管验收可谓责任重大。
2、客户收楼与入住全方位提供管理服务新理念
在物业介入时就应该对每个单元的问题汇总整理存档备案。客户收楼时提出的意见也应该详细记录存档。这样就形成了一个具体单元的房屋病例。对日后装修管理、维修运行都有一个参考改进的价值。二装是客户认识了解物业公司的形象窗户，二装员工的品行，技能直接影响着公司的整体形象。认为二装员工就是巡视检查、监督管理是完全错误的观念。他们熟悉掌握的情况汇总起来对整个运营管理都是一个强有力的保障。客户的需求是多方面的。有许多地方是无从预测的。所以我们必须要求我们的员工知识面广、服务水平、技术技能都要尽可能的合乎客户的需求、满足客户的需求。全方位的拓宽自己的才干，迎合客户花钱买方便的消费观念。客户收楼以及装修、入住实行一站式、全方位的服务。满足客户、壮大自己、资源共享、互利双赢。
四、软件与硬件有机结合
1、硬件是平台，软件是"灵魂"。
园区的硬件设施陈旧，已经很难适应客户的消费需求。在现有的平台上，我们怎么做，能否从软件上弥补硬件设施的不足呢？强化服务，优化组合员工结构、制度完善、规范操作。软件是"灵魂"，灵魂有了灵性，有了可操作性，硬件就能发挥他的潜能了。
2、提升硬件设施、改良软件支撑
怎样通过技术改善改造现有的硬件设施。切入点在哪里、如何提升。现在维修资金动不了，费用怎么解决。例如：园区的智能门禁系统、监控系统。消防联动系统、污水提升泵监控系统、有线电视网络系统。办公环境设施的配备等问题。所有这些问题都需要一步一步的解决。假如提升了硬件设施，我们的软件也就需要改良。没有优良的软件支撑再好的硬件设施也发挥不了应有的作用.
3、找出硬件与软件的结合点
硬件与软件相辅相成，怎么运作它才能达到最佳的状态，结合点在哪里？硬件、软件都是可以改造改良的。想解决
就能有办法解决。问题在于解决的方案时间。上级领导的认同肯定。
五、设备设施的运作模式
1、从节能降耗的角度、服务标准的角度重构设备设施的运行
一切的经营活动，政策法规最终都是为了增效增值。节能而不降耗仍然不能增效。节能控制有指标，维修控制有计划，通过以往的客观情况推断制定一个合理的比率。节能是多方面的，精简一些确实差劲的员工，提升培训员工的综合技能，推广新型的节能产品，选聘专业技能公司。强化服务意识，提升服务标准，防止材料积压浪费重构设备设施维修运作模式，只要能够盈利增值无论采用什么方式办法都应该是可行的。
2、要质的转变不要量的堆积。
员工宁精勿滥。选聘员工进行培训上岗，认真考核、杜绝公私不分的现象。不符合要求坚决不予录用。只有切实坚持原则，。吸收优良的人力资源。组织机构才能合情合理。工程部现有的组织结构很大程度上有量的堆积。配置也许是合乎比例的，但并没有发挥到应有的作用。
"力"力度、品质、专业。借力也就是通过一些合法的经营模式，聘任一些专业的高质量的公司维修管理设备设施。参与管理的同时，也就增强了自己员工的技术才能。这就是榜样的力量。但是聘任的费用应该是合理的，前提的原则是双赢互利的，符合物业管理条例。
1、重塑"榜样"锻造团队精神。
公司的综合素质的提高也需要员工来体现，员工能力的高低也就直接影响到公司的整体能力和团队精神的建设。树立"榜样"为员工能力的提高树立目标，让员工时时刻刻不断鞭策自己，在员工自身技术技能、素质修养不断提升的的同时提高公司的服务标准。让每个员工都抱着一个共同的目的--公司利益，至高无上，在公司发展的同时，实现的自身价值。
维修运行的管理是工程部的重要职责，如何确保自己的职责有效贯彻执行。必须建立一套完整的切实可行的制度，规范与计划。计划是手段，规范是控制，制度是约定。有计划才能有章可循，一切才能有条有理。找出普遍存在的环节，研究突破的接入点，然后有针对性的确实培训的课题、顺序。培训设置应该成为一个长期坚持的工作。没有学习就没有进步。工程部现有问题就是缺乏计划。年计划、月计划、日计划。公司检查匆忙应付，临阵磨枪。
3、效益、效率、价值观
效益从哪里来，从效率中来，从价值观中来。效率不是你处理问题时间的长短。而是你处理问题的时效。比如为客户维修疏通下水，你确实用了极短的时间达到了通的效果与目的，然而，经过了一天或者一个礼拜同样的问题又出来了。反复的报修，引发客户反感、而且人力、物力重复投入。这就是浪费。效率又能从何谈起？一个员工的价值取决于他对处理问题的责任心、服务意识、技术技能的综合素质。优秀的员工返修率低。客户满意度高。相对来说他的薪资高，公司得到的回报更多。效率是看得见的效益，价值观是效能更是规范的导向器。品质、专业是维修运行的关键。如果我们的员工都是高品质、专业强的技术能手。我们所面对的客户会是怎样的反应。这难道不是一种效益吗？把一些技术含量高的设备设施托付给专业的公司去做，不也是一种增效的手段吗？在风险转移的同时得到更多的实惠。
第2篇：物业品质提升方案
1、深化"样板间"的全面复制、推广落地，实现区域无管理盲区。
1.1组织服务中心管理团队（各部门主管以上职员），对各楼栋，从楼顶天台沿消防通道一直检查到地下室，从园区、车库、机房、地下空间以及办公区、职员宿舍等一直检查到每一个角落，深入挖掘管理中的不足之处，及时发现管理盲区。
1.2在现场检查中，专人对现场问题进行拍照记录，服务中心管理团队现场办公将各项问题明确落实到部门（落实到具体的执行人），明确具体的完成时间节点（开始时间、完成时间）。
1.3由信息运营部统一将现场存在的问题形成《服务品质提升专项工作表》，统一在公司aph建立专项工作任务表；每天专人跟踪整改销项进度。
1.4由服务中心总经理或副总经理亲自主导，协调推动落实各项整改。每天一跟踪，每周一总结，每月一考评。
2、在园区倡导全体职员"做一个捡烟头的人"。
2.1推行"人人都是保洁员、人人都是秩序维护员、人人都是管理员"，爱我家园行动从我做起的百日评比活动。
2.2强调所有物业服务人员以身作则，以榜样带动行动；做到园区环境是人过地清，人走灯灭，从我做起，"做一个捡烟头的人"。
2.3在物业服务中心会议室墙面，设置一个好人好事光荣榜，每周收集各部门好人好事，并予以公示；同时在每月服务中心运营例会、各部门例会中予以通报学习。
2.4由信息运营部申购一批笑脸牌，对每月一次由各部门评选的优秀职员，由服务中心总经理亲自颁发笑脸牌，针对表现突出的职员给予总经理基金现金奖励。对连续三个月均表现突出的职员给予申请"年度优秀职员"荣誉并颁发证书。
2.5每月优秀职员的评选，由信息运营部主持，由各部门职员无记名投票产生（由本部门职员、关联部门职员参加），让人人争当活雷锋。
3、在社区创建"社区简报"和"爱我家园行动组织"。
3.1利用社区简报，积极主动宣传物业管理工作和法律法规，解答业主疑难和疑问；避免双方因为沟通不及时造成矛盾冲突。
3.2充分联动第一教育，建立幼儿、学生德育教育基地。将社区孩子纳入爱我家园行中来，创建"爱我家园行动组织"。抓住孩子的心就抓住了一个家庭，所以，充分调动孩子们的热情与能动力推动和谐社区的建设。
3.3积极帮助筹建社区老年大学，在实现助老爱老的同时，充分整合社区老人的社会资源为我所用。
3.4由服务中心信息运营部安排专人（或招聘专人），负责专门组织策划社区文化活动，以拉近业户与物业公司之间的关系。
4、开展"我与业主交朋友"活动。
4.1在全体职员中开展"我与业主交朋友"活动，以增进与业主之间的感情与沟通。以点带面，逐步推进，构建和谐社区。
以上各项举措，仅供各位参考、延展、推广。
第3篇：物业品质提升方案
为使美洲故事的物业服务品质在原有的基础上进一步提升，有力促进美洲故事的房屋销售，并实现物业服务品质的持续改进特制订如下品质提升措施：
一、给客户到美洲故事看房是一种享受的感受：
洁净的地面，花园式的外围环境，整洁舒适、物品摆放整齐，一尘不染，窗明几净
的室内环境，会使客户身心愉悦，心情放松，给客户造成一种休闲度假的感觉；服务人员健美的体态，优雅的动作，标准的站姿、指挥动作，标准化的服务，温馨的问侯、提示，可使客户感受到美洲故事管理的严谨及人性化。在现有服务标准的情况下，强调改进如下事项：
1.形象岗车辆指挥动作增加头部动作，头随手臂指引方向转动，头部转动与手臂指引同步。强调动作的力度，指挥动作一定做到干净有力、一气呵成。重点突出年轻人的朝气，男性的阳刚之美。
2.车场岗站姿采用双手交叉站立。双手背后跨立式站姿主要体现威严，属警戒站姿。双手交叉站姿属服务性站姿，使服务人员时刻处于一种位客人服务的状态，增加亲和力拉近与客人的距离。
3.车场岗指引车俩入位，拉车门突出体现跑动时服务以体现服务的及时性。
4.保洁服务在现有基础上，强调随时、及时，在保证车场、售楼处内部、金色池塘广场、绿化带卫生标准的同时对客户参观路线及时保洁（通工地、样板房甬路、木桥）。
5.为保障人员安全，避免工地大量泥土带入售楼处，同时也为了售楼处环境的美观，在雨雪天气时保洁在客户参观路线设立安全提示牌、木桥两侧铺设地垫。
6.客户人员提供全程引导服务，现客服人员站位为大门一人，接待区玻璃门一人，改变为两人全部在大门站位，客人进入时一人引导客人到接待区提供相应服务，有营销人员接待客人后，到接待区玻璃门站位，送客人到样板房参观后后回大门站位。
二、从客户需求出发，凸显客户尊贵：
现在来参观的客人将来就有可能成为美洲故事的业主。客户需求的我们提前想到、
做到，客户未想到的我们提前为客户想到。
1.在雨天为客户撑伞服务同时在烈日天气为老人、女士、小孩提供撑伞服务。
2.遇老人、孕妇及时搀扶。
3.遇抱小孩、提物客户及时帮客户提拿物品。
4.关注客户需要何种饮品的同时关注客户的就坐位置，老人、孕妇、小孩不要引导到空调风口下就坐。
5.遇身材高大、体胖客户就坐及时为客户调整座椅位置。
6.客户携小孩、老人看房时由于注意力集中在房屋上，会忽视对孩子、老人的照顾，这时就要时刻关注孩子、老人的安全，及时提醒客户关照他（她）们。
7.卫生间马桶隔断内增设烟灰缸。
8.雨天卫生间台面增设擦鞋布、鞋刷。
三、增加物业服务附加值，有力促进美洲故事房屋销售
购买别墅的客户，尽为成功人士，他（她）们在关注房屋质量、品质、居住环境的
同时对入住后提供何种品质的物业服务也十分关注。高品质，优质的物业服务可使客户感受到开发商对业主需求的关注，入住后可享受到的服务，增强购买信心。增加物业服务附加值会对房屋销售起到促进作用：
1.让所有人员熟悉美洲故事项目、样板房解说词。
2.客服、礼仪接待人员理解美洲故事设计风格、理念。
3.客服、礼仪接待人员理解美洲故事不同风格别墅的特点。
4.定期请营销人员培训解说内容及技巧。
5.定期对美洲故事项目、样板房解说词进行考核。
6.及时了解客户需求、意见，汇总后反馈相关部门。
7.对客户需了解的共性问题汇总，制定答客问。
8.营销人员下班后经常有少量客户参观，为方便客户，促进销售，将销售资料提前装袋，给客户介绍完后提供一套美洲故事销售资料。
9.由物业后勤部牵头，定期了解营销需求，及时改进物业服务品质。
10.对日常检查过程中发现的影响售楼处整体品质的问题汇总上报，同时提交改进意见。
四、加强前期介入，向客户展现一个人性化、高品质的美洲故事
物业服务作为一项专业性的服务，在长期的服务过程中对设备的选型、客户的需求、
交付使用物业使用功能的不足，易出现的问题都积累了一定的经验。在客户问题处理、工程、安全、保洁等方面都有相关专业人员。为减少物业交付使用后的维修整改量，交付使用物业的公共设施能够基本全面达到业主生活、安全、休闲要求，物业服务的前期介入在房屋的销售、业主的入住过程中不可或缺。
1.加强施工过程施工质量的监控。
2.对施工完毕工程质量、设施设备、电路、管线进行初验。
3.将初验发现问题及整改意见汇总上报。
4.对各类标示的样式、内容、颜色提交相关意见。
5.对影响使用功能的问题汇总，同时将改进意见上报。
五、从客户感受出发、强调细节、严把品质控制关：
物业服务是一项繁琐、细致的工作，对细节的把控非常严格。一个松散的站姿、面
无笑容的表情，一句生硬的问候，地面的一口痰迹，一条泥泞的小路，物品码放位置的不当等，都会映在客户的脑海中，给客户留下不好的记忆。为确保服务品质，就要时刻关注服务细节，严把品质控制关。
1.让工作记录、检查表格起到应有作用。将工作内容、标准，检查内容、标准在表格上完整体现，每日发生的问题在记录上真实体现。
2.每日上班前将前一日记录表格上交主管领导审阅。
3.周、月工作计划、总结，采购计划准时提交。
4.行政人事对工作计划完成情况，采购物品合理性进行实时监控。
5.加强日常检查，换位思考，以客户的眼光来巡视检查，看到服务不到位、目视范围内卫生不到位等情况及时整改。自己看着都不舒服的地方客户一定不会满意，要做到展现给客户的一定是最好的。
6.对发生的问题相关部门一定要分析原因，提出整改措施，行政监督检查整改落实情况。
7.时刻关注客户投诉问题，客户的投诉第一时间将处理意见、措施反馈给客户，落实后通知客户，请客户监督检查，直至客户满意。
六、加强沟通、稳定队伍、工作顺利开展；
和谐、稳定的团队，愉快的工作氛围，沟通是必不可少的。通过沟通可使部门、同事之间相互理解；通过沟通可使对方了解对方的工作方式、思想、理念，所做工做要达到的目的及实施的办法；通过沟通可化解矛盾，统一思想。一致的目标，统一的思想有利于工作的顺利开展。
1.定期组织员工谈心会，了解员工思想动态。有必要可请开发商相关人员参加。
2.利用工作闲暇时间与员工聊天，避免说教，了解员工心声。
3.对员工提出问题、要求合理的及时解决，不合理的讲明道理及时回复。
4.呈文前与相关负责人沟通呈文内容，思想一致后行文上报。
5.工作问题，工作中所需技术支持及时与相关负责人沟通。
6.丰富员工文化生活（拔河、棋牌比赛、跳舞、自助郊游等）。
物业协调方案(六)：2015物业员工工作计划
第1篇：物业客服工作计划
尽管部门总体工作取得了良好的成绩，但仍存在一些问题。为进一步做好明年工作，现将本部门存在的问题总结如下。
(一)员工业务水平和服务素质偏低。
通过部门半年的工作和实践来看，客服员业务水平偏低，服务素质不是很高。主要表现在处理问题的技巧和方法不够成熟，应对突发事件的经验不足，在服务中的职业素养不是很高。
(二)物业收费绩效增长水平不高。
从目前的收费水平来看，同比北京市75%的平均水平还有一定差距，主要问题是催费的方式、方法不当、员工的积极性不高、前期和日常服务中遗留问题未及时解决以及项目总体服务水平偏低，其中员工收费积极性和催费方式、方法为主要因素。
(三)部门管理制度、流程不够健全。
由于部门在近半年的工作中，主要精力放在了收费和收楼的工作中，因而忽略了制度化建设，目前，员工管理方面、服务规范方面、操作流程方面的制度不是很健全，因此，使部门的工作效率、员工责任心和工作积极性受到一定影响。
(四)协调、处理问题不够及时、妥善。
在投诉处理、业主意见、建议、业主求助方面的信息反馈不够及时、全面，接到问题后未及时进行跟进和报告，处理问题的方式、方法欠妥
三、2015年工作计划要点
2015年我部重点工作为进一步提高物业费收费水平，在xx年基础上提高4-7个百分点;部门管理基本实行制度化，员工责任心和服务水平有显著提高;各项服务工作有序开展，业主满意率同比去年有显著提高。部门详细工作计划见附件一《2015年客服部工作计划》。
(一)继续加强客户服务水平和服务质量，业主满意率达到85%左右。
(二)进一步提高物业收费水平，确保收费率达到80%左右。
(三)加强部门培训工作，确保客服员业务水平有显著提高。
(四)完善客服制度和流程，部门基本实现制度化管理。
(五)密切配合各部门工作，及时、妥善处理业主纠纷和意见、建议。
(六)加强保洁外包管理工作，做到有检查、有考核，不断提高服务质量。
回顾13年，工作中充满了艰辛与坎坷，却收获了成长与成绩，展望明年，迎接我们的是机遇和挑战。为此，客服部全体员工在明年的工作中将继续团结一致、齐心协力的去实现部门目标，为公司发展贡献一份力量。
第2篇：物业保安工作计划
完善企业机制，强化基础管理
综合管理部要紧抓基础管理，突出重点，不断加大对各管理处的监管力度。对一些发生过事故的小区，重点加强监督检查，对管理处相关负责人组织学习，分析原因。严格执行公司各项制度，对存在的发出意见书，落实整改，强化小区责任评估工作推进力度，使各管理处长效监管机制健全。
计财部肩负着调控公司各项费用的合理支出，保证公司财务物资的安全的职责。明年财政部实行的新的会计准则，对财务人员提出了更高的要求，很多账务的处理都要在充分了解经济业务实质的基础上进行判断后才能进行，所以，计财部要加强内外沟通，特别是与管理处的联动沟通，在做好日常会计核算的基础上，不断学习，提高团队综合能力，积极参与企业的经营活动，按照财政部会计准则和集团财务管理制度及物业的相关法律法规的要求，力求会计核算工作的正确化、规范化、制度化，做深、做细、做好日常财务管理工作。
行政办办公室在今年工作的基础上，明年以公司对物业管理规范操作的要求为主线，着重在强化管理水平和岗位技能、规范服务标准和质量、不断创新员工培训内容等方面做扎实有效工作。强化办公室的协调职能，建立良好的工作氛围，与各部门、管理处保持良好的协作关系，创造和谐的工作环境。
市场部明年要进一步完善各项规章制度，通过制度促使指标的落实。对物业市场形势进行调研，提供详细资料供公司参考。对标书制作做进一步细化，严格按照上海市物业管理相关规定和准则制定管理方案，并对商务楼板块按商场、办公楼予以分类制作文本，形成范本。
人力资源部要着重检查、促进各管理处用工情况，避免违规用工，杜绝各类劳资纠纷的发生的同时，想方设法规避人事风险，降低人事成本，利用本市现行"就业困难人员就业岗位补贴"的优惠政策，享受政府补贴，为公司今后的规模化发展提供人力资源的保障。二、拓展市场空间，保持企业持续稳定发展物竞天择、适者生存。是放之四海而皆准的基本法则，也是市场竞争中颠扑不破的真理。虽然物业管理行业当前，由于物业市场的迅速扩大，竞争日趋激烈是由经济规律所决定的，我们要充分地提高核心竞争能力，物业市场的迅速扩大更是难得，为我们搭建了宝贵的全面参与市场竞争的舞台。
实施成本控制战略，通过推行区域管理制度，消除资源的浪费，建立快速反应机制，降低工作衔接成本，提高工作效率，提升服务品质。在降低成本的方案中，最大限度节省人力资源，全力拓展外部市场，广泛开展经营活动。
承接高端物业管理服务项目。随着房地产业飞速发展，物业市场迅速扩大，依托现有市场积累经验，广泛地参与较大范围市场竞争势在必行，物业管理行业规模经营才能产生效益，只有走出去，参与到全面的、激烈的市场竞争之中，经过残酷的市场竞争的洗礼，我们才能发展壮大，而且才能在更大的范围打造服务品牌。
锻造一支技术强、作风过硬的队伍，通过不断学习新知识、新技术，为公司的日渐发展储备人才。公司的飞速发展，人力资源是否能满足我们日益增长的需求，是摆在我们面前的课题。公司在向一级资质迈进的道路中，除却管理面积的要求，必须拥有具备中级职称以上的人员不少于20人，目前公司（含外聘）员工，仅有10名人员，距离还有很大差距。所以，要继续加大培训力度，
扩展服务思路，由于我们直接地、经常地接触着销售终端--顾客（业主）。所以物业公司具备着其它行业不具备的独特优点。拥有广阔的物业市场为物业企业进入中介代理领域提供了前提。利用豫园品牌优势，商场商铺的经营管理也是我们可以涉足的区域。随着社会分工的明确和细化，物业的延伸必然会得到深远的发展。我们可以利用自身的优势，集思广益，思索物业延伸服务的可行性，挖掘出新的经济增长点。三、应对物业公司目前存在的问题进行分析和今后的工作展望目前，物业公司在内部管理方面也就是"软"管理方面有了很大提高，如服务的及时性、质量、态度及标准化管理方面，但由于物业服务中硬件设施不到位，致使部分服务部分达不到需求。员工队伍整体技术含量低，在今后的人事工作中要加强对高技术、高能力人才的引进，并通过培训挖掘内部技术潜能，发现、培养和储备技术人才。公司目前处于发育阶段，与本市大型物业公司存在着差距，在走向市场.
1、准备物业公司运行（特别是开盘期间）所需的办公设施和办公用品
2、去知名物业公司参观学习
3、拟定物业公司组织架构和销售期间物业管理人员编制配备
4、各岗位操作规程的制定，部分装裱上墙
5、为开盘招聘和储备保洁、保安、工程人员(保安、保洁各2人)
6、选定管理、保安、保洁人员、维修工作服装；
7、保安执勤用品、保洁物资准备
8、拟定培训计划，拟定保安、保洁、办公相关资料和表格，请专业公司设计同和物业"logo"
9、拟定开盘物业配合方案、营销期间物业管理工作和临时工作纪律
10、对保洁、保安、工程、办公人员进行相关专业技能培训和现场指导
11、拟定销售期间物业管理服务统一说词
第3篇：物业保洁工作计划
3月份 副营品质提升：3月份副营品质已经有了很大提升,但作为xx年全公司的重点工作,我们还是要对副营品质进行全面有效的提升和改进,具体提升方法:
1、制定出详细培训计划。 （3月16）
2、每天中午对副营保洁员进行培训。 （持续）
3、每周五中午对保洁员进行书面和现场考核，排名并给予一定奖励。（持续）
4月份 主营品质提升：我们在副营品质提升的同时也要对主营品质进行严格监控和提升，具体实施方法：
1、重新梳理保洁工作流程，找到更适合魅力的清洁流程：
1）与保洁共同探讨魅力清洁现状。（4月2日）
2）与各项目专业岗沟通了解其他项目保洁清洁流程 （4月5日）
3）制定主营全新工作流程（4月7日）
2、制定保洁主管和班长日工作流程（4月1日）
3、施工单位、绿化进场二次污染的预防措施制定。（4月5日）
4、主营保洁员bi礼仪提升： 1）制定适合主营保洁员的培训计划。（4月1日）
2）每天早中晚3次礼仪演练 。（持续） 3）每周五进行考核排名并给予一定奖励（持续）
5、6、7、8月份 装修高峰期内外环保洁重点工作梳理及措施：随着5月份进入装修高峰期，内外环保洁清洁工作会增加很大的工作量和难度，因此我们要对此期间可能造成污染的部位进行梳理，并针对这些重点部位作出有效的清洁措施。
1、内外环须清理重点部位梳理：（5月1日）
1）外环：路面、垃圾桶、休闲椅、草坪内内等部位。
2）内环：单元门、台阶、进户门、防火门、楼道玻璃等容易造成污染部位。
2、针对重点部位制定有效的清洁措施 （5月1日）
1）定期对路面、垃圾桶、休闲椅、草坪内、单元门、台阶、进户门、防火门、楼道玻璃进行刷洗。（视情况而定）
2）与客户组时时沟通了解业主装修情况，请客户助理及时对装修情况进行管理，有效预防装修造成的额外污染。（每周一次）
3、雨季路面和楼道大厅、台阶、电梯间的重点清洁（随脏随清）
4、圆区管理规定、装修违章违建物品培训（每周一次）
9、10月份 秋菜残叶和树木落叶的清扫：9月份进入秋菜晾晒和树木落叶阶段，此阶段保洁的重点工作是对秋菜残叶和树木落业的清扫。
1、协助规划秋菜晾晒场地，便于园区管理和日后清扫。
2、及时清扫残叶，注意清扫时不要碰坏秋菜，以免造成业主投诉。（日清）
3、落叶及时清扫，注意清扫方法：装袋、顺风等。（日清）
4、注意重点地段的清扫频次（主通道、售楼处门前、中央绿地区）（视情况而定）
5、风天注意大块垃圾的拾拣，主管和班长加强巡视力度。（每日三次）
11、12月份 除雪工作开展：11、12月份进入降雪季节，保洁班组作为整个项目的主力军，要承担园区除雪工作的主要任务。
1、除雪工具准备：时时关注天气情况，除雪前期对除雪工具进行清点，如有不足及时储备，防止除雪有窝工现象产生。
2、除雪流程建立：根据降雪程度建立不同除雪流程（可参考物业品质部做出的除雪标准流程）
3、除雪人员合理分配：根据降雪情况对人员进行合理调配，保证园区除雪质量的同时，也要保证园区其他岗位品质标准。
物业协调方案(七)：2016物业公司审计实施方案
一、被审计项目基本情况
*物业公司是*控股有限公司下属三级子公司隶属于*房地产公司管理。根据数天来对物业公司总部、各项目管理处的走访、调查、了解，发现物业公司分别制定了物业中心经理职责、业主投诉处理办法、楼层保洁员职责、每日巡查制度、院区保洁岗位制度等内控及各项规章制度，同时在内部控制制度的执行方面尚可，执行力相对薄弱的是财务部门的监督、管理职能尚未完全发挥。
通过对物业公司财务收支的真实性的审计及对其内部控制制度执行情况作进一步的审核，揭示物业公司及各项目中心在财务和内部控制制度方面存在的问题和不足，综合分析问题产生的原因，提出切实可行的整改建议，促进公司治理结构的完整、改善其管理行为和提高物业公司经济效益水平。
三、审计范围、内容和重点
针对物业公司基本情况，审计的范围将包括：物业公司及各个项目中心xxxxx年度财务收支的真实性、合法性；出租房屋及楼体广告合同的签订及执行情况；对内部控制制度执行情况作进一步的审核；对重大问题可依法追溯到以前年度及其他相关单位。
(二)审计的内容和重点
针对物业公司基本情况，审计的重点为：
1、以物业费、房屋租赁收入和员工工资、日用品采购支出为主线，采用财务审计与效益审计相结合的方式，核实物业公司和各项目中心收支真实性、合法性。
物业公司是以物业费、网点(*房地产公司所有)租赁收入、楼体广告牌收入等项目为主要收入来源。而员工工资、采购费用、维修费用及总部业务招待费等为主要支出项目。物业公司共计10个项目中心，因总部财务对各项目管理处内部控制相对不完善，故针对各项目中心审核的工作量会相对增加。且各项目管理处员工流动频率高，对其员工工资管理这块的审核难度会相应增大。另各项目具体情况不一样，如美瓴居尚有停车费收入，福苑小区地下室租赁收入等个别项目需审查。
2、进一步审核物业公司及各项目中心单位内部控制制度的建立和执行情况，审核其内部控制制度的具体执行情况。
通过初步的调查了解到因房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致天晟苑等多个项目的部分业主情绪不满，拖欠物业费。
另外由于报酬、工作量的原因，物
业公司部分岗位人员缺失情况严重，卫生保洁、保安、管家、维修人员短缺。
根据初步的调查了解，下一步的工作将侧重于安全保卫、卫生环境和服务职能等重点工作环节的审核，从受理的业主投诉入手，向有关人员进行咨询，并深入现场实地查勘和测试，从而得出比较真实、可靠的结果。
3、对出租房屋及楼体广告的合同的签订及执行情况进行审核。
对部分有租赁或广告收入的项目中心进行专项审查，主要采取比照附近位置、价位、合同签订时间和问询相关人员的方式，对租赁合同、广告合同的真实性、效益性做出判断。
根据国家及公司有关规定，审查物业公司各职能部门和各项目中心负责人在执行托管合同和合同管理目标过程中，有无不按合同执行的情况。
四、重要事项的审计实施程序与步骤方法
(一)对货币资金进行审计：
1、对现金日记账进行审核，对现金进行突击盘点，并现金日记账核对相符；
2、检查银行存款余额调节表是否定期编制并经复核，审计银行账户开立的合规性；
3、检查支票领用情况，是否设立登记簿和支票存根，关注收款收据管理的合理性；
4、验证货币资金在会计报表上披露的真实性。
(二)对应收应付款审计：
1、检查应收账款明细账与总账余额是否相符；
2、编制应收账款账龄分析表，判断其可收回性，同时进行函证或实地调查，以确定应收账款是否真实存在；
3、审查是否专款专用，是否设置专账进行核算管理，有无挤占挪用的情况发生。
(三)对固定资产、低值易耗品审计：
1、对账面上的固定资产、低值易耗品进行盘点；
2、查看是否有已损坏未报损，或已购买未入账现象发生。
五、预定审计工作起讫日期
2016年5月8日向被审计单位送达审计通知书，5月10日至31日实施审计，6月1日至5日撰写审计报告并征求被审计单位意见，6月6日至15日修改审计报告报审计长审批并为董事会代拟审计决定书。后续审计从审计处理决定规定的执行期限终了日起。
1、由于物业公司有*物业、*华都、内部帐等未予合并的三个账并行，所以在财务审计方面可能需要时间较多，约20天；
2、关于对内部控制制度具体执行情况进一步审查的时间，由于项目较多为10个，故需七天；
3、对于出租房屋及楼体广告合同及执行情况的审核在某些阶段可与对内部控制制度的执行情况的审查和并，需3天。
七、编制日期：2016年3月27日
调整审计计划事项：应在审计复核性测试阶段就对其与各租赁网点签订合同的执行情况进行审核。如：某网点租赁费多少，而其在某年或某一阶段入账金额多少，其间、金额是否一致。
物业协调方案(八)：2016物业服务管理调研报告
物业公司整改情况报告该怎么写呢？以下是小编为大家收集的2篇物业服务管理调研报告。感兴趣的朋友一起来看看这篇由资料站为您提供的文章。
物业服务管理调研报告1--
了深入贯彻市十五次党代会精神，促进我市物管企业和相关产业发展，加快推进宜居、繁荣、和谐满洲里建设，市委政研室调研组，于20xx年xx月9日-10日，先后走访了xx、xx、xx和xx园等四家大中型物管企业，与企业负责人进行了深入的分析和探讨，并同市物业市场监管处及合作区、互贸区物业办的负责同志进行了座谈，认真了解我市物业发展现状、面临的实际困难以及如何进一步提高物业服务水平、促进物业产业发展的意见建议。现将调研情况总结报告如下：
一、我市物业服务行业现状
我市物业行业起步于2016年。目前，全市具备物业服务资质企业共有24家，其中国家一级1家；二级资质2家，自治区级三级资质企业4家；外地驻满分公司4家；在我市以开展住宅物业管理为主的企业16家。物业服务企业从业人员目前为846人，其中安
中国经济面临的是结构性问题，要坚决放弃旧的总量刺激政策思维，真正下决心启动以大幅度减税为核心的结构性改革，真正启动国家治理体系改革，真正启动国有企业市场化改革。
据外电报道，最近中美副部级磋商没有取得实质性进展。
美方已经启动对之前确定的针对中国出口美国的另外160亿美元产品加征关税。
美方针对中国2000亿美元产品加征关税的听证会正在华盛顿紧锣密鼓进行中。
中美贸易战很有可能演变为货币战，金融战，甚至成为某种总体战。
特朗普已经多次指责中国操纵汇率，已经指令他的财政部长开始调查，以确定是否将中国确定为汇率操纵国。
8月23日，美国的盟友澳大利亚政府背后捅刀子，公开禁止中国的华为和中兴参加澳大利亚5G通信网络的建造。谁都看得出来，背后就是美国的影子，甚至是公开要求澳大利亚这么做。
特朗普政府已经开始对中国学生赴美留学实施某种限制。
这不是一种总体战是什么？
越是在这种时候，我们越是需要冷静下来。认真思考如何打赢和美国的贸易战。
贸易战取胜的标准是什么？
标准只有一个，那就是看谁的经济在贸易战之后更强大，更健康，更有韧性，更有抗拒各种风险的能力，更有国际竞争力。
正是从这个意义上说，我们应对贸易战的最佳策略甚至是唯一策略就是迅速启动和真正落实十八届三中全会已经确立的许多重大改革措施。尤其是真正让市场发挥决定性作用。
第一是大幅度减税，真正降低企业各种税费负担，让企业轻装上阵，激发企业家的创新活力。国家的竞争主要就是企业的竞争，是企业竞争力和创新能力的竞争。目前我国企业各种税费负担依然太高，是众所周知的事实。必须痛下决心，启动大幅度减税措施，包括降低个人所得税。
第二，要实施减税，就必须降低政府行政开支，为此必须立刻启动十八届三中全会明确宣布的国家治理体系改革，大幅度精兵简政，裁减那些叠床架屋的臃肿机构。真正落实李克强总理在就任总理第一次答记者会上承诺的三不准。我国经济体系目前的制度成本太高，关键就是那些本来毫无必要的臃肿机构太多。很多政府部门该管的没有管，不该管的又管的太多。吃皇粮的各种人员实在太多，企业和个人税赋已经不堪重负。没有国家治理体系的根本改革，减税降费很多就是一句空话。
第三，必须坚决落实十八届三中全会重大决定，真正按照市场原则改革国有企业，让所有企业都在同一个法治市场环境里运作。从根本上消除目前很多民营企业家担心的国进民退。必须真正健全法治，妥善保护所有企业家的财产安全，保护知识产权。让所有企业家安心投资，安心创业，安心创新，安心将事业和财富留在中国。
目前看，特朗普当选之后的各项经济政策，正在推动美国经济进入一个新的时代。
这才是我们最应该高度关注的。
美国经济的强劲增长才是对中国最大的考验和挑战，比加征关税要重要得多。
外媒报道了特朗普经济委员会主任库德洛最近在内阁的讲话内容。
目前为止美国发生的最大的一件事就是出现了大多数人认为不可能产生的经济繁荣。不是一个小的增长，不是昙花一现，而是真正的经济繁荣。
我们上半年的GDP为3.1％，第二季度达到4.1%。亚特兰大联邦储备银行预测第三季度GDP为4.3%。我认为这是一个非常现实的估计。
任何使用经济进行政治预测的人总是关注一个数字：实际可支配收入。正如里根总统将其视为税后收入，或是乘坐带回家的工资。实际可支配收入在过去12个月中增长了3.1％。本届政府成立时，这一数值不到1％，我们见证了这一数字的增长。有人说只有少数人从中受益。这是错的，这一数字是衡量整个经济的指标。按税率调整并按通货膨胀调整后，每个人的工资和薪水都增长了3％。这是一个巨大的数字，没有迹象表明这一增长正在减弱。
大型企业、小型企业和消费者信心指数处于或接近历史高位，并且从最新的调查结果来看，这一数字还在继续上升。信心就是一切。
其他领域也产生了很多正面的数字：零售销售，工业生产，低通胀，稳定的美元。来自世界各地的数万亿美元资金正在进入美国，因为我们的经济、投资者、劳动力都表现良好。
人们说这不可持续是昙花一现。这只是胡说八道，绝对无稽之谈。任何经济学家都会关注这些趋势，并告诉你将持续一段时间。我们的库存很低，商业投资不断增加，生产力得到了多年来的第一次提升。企业正在投资，资本货物正在蓬勃发展。这是一个彻底的转变。
总统的政策，低税率、开放能源、贸易改革，帮助了美国劳动力和雇主。人们可能不同意我，但我们只是处于早期阶段，我们在经历从未有过的资本货物繁荣。美国的自由市场经济很棒，普通民众、企业家经营着我们的经济。政策很重要。正如特朗普总统做出了转变一样，很多好的结果会在我们的经济中扩散开。
对于中国经济，库德洛如此评价:
你知道吗，来自中国的最新一批数据表明现在他们的经济正在走向衰退，已经持续了六个月，甚至九个月。据数据显示，中国的零售业务、商业投资正在崩溃。工业生产已经下降，现在处于低位。人们在卖货币，当然其中也可能会有一些政府操纵。但我认为投资者正在离开中国，因为他们不喜欢中国的经济，他们来美国是因为他们喜欢我们的经济。
我不是中国专家，我在尽可能的补功课，但我只想说，现在中国的经济看起来很糟糕。
库德洛以上的讲话，不管你信不信，绝对不能忽视！美国经济的强劲增长是一个客观事实，这才是最可怕的。
从增量上来看，美国经济增长已经超过中国。
中国经济下行压力并没有缓解，二季度各种数据已经说明这一点。
股市持续低迷，投资者和企业家信心显然不足。
人民币汇率确实有贬值压力，人们的预期相当不稳。
房地产泡沫依然还在继续吹大，但很多人已经开始担心泡沫的破灭。
各种金融违约案例不断增加，金融风险非常麻烦。
日用品物价也开始上涨，货币政策不能再宽松了。
总而言之一句话，中国经济面临的是结构性问题，如果再继续依靠货币信贷政策来解决，那么问题不仅得不到解决，反而会更加严重，适得其反。
坚决放弃旧的总量刺激政策思维，真正下决心启动以大幅度减税为核心的结构性改革，真正启动国家治理体系改革，真正启动国有企业市场化改革，是唯一正确之路。
是什么阻碍改革举措落地？这篇文章说透了
全面深化改革以来，一大批新方案、新制度、新举措得到推行，新一轮改革的红利明显释放。但应该看到，个别地方少数部门少数干部存在不愿干事、不敢干事，甚至以“上有政策，下有对策”来敷衍变通的情况，由此形成了改革的“中梗阻”现象，使得一些改革措施难以产生实际效果。
阻碍改革举措落地的深层次原因是什么？思响哥推荐人民论坛杂志的最新解读。
全面深化改革的总目标是坚持和完善中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化。这也就是以制度完善为主要内容的“第五个现代化”，是比其他现代化更为艰巨繁重的历史性任务。“中梗阻”现象的存在，与制度规范、协调、监督、问责等不到位有很大关系。
近些年来，我们在制度建设上做了很多工作，成效显著。但制度规范的作用本身需要一个过程，需要进一步制定具有现实可行性的一系列配套细则，不可避免存在一定的滞后效应。同时现实情况千差万别、千变万化，各个领域面临的新情况新问题在不断增多，而相关方面的制度建设并没有及时跟进，这导致不少人感到在一些新问题面前很困惑，老办法不管用，新办法又还没找到。群众对此也有意见，觉得很多事情依然是靠领导一句话，而不是规范化操作。这样的尴尬，反映出制度建设依然需要全面加强。
任何制度都不是一成不变、万应管用的。随着时代条件和现实状况的变化，制度规范出台时的社会环境明显不同，所规定的措施不再完全适用。对这样的制度规范，应该进行适当的修改完善，改变某些不合理的条款，推陈出新。对于那些不合时宜的制度规范，应该坚决予以取消，防止制度的惯性阻力产生消极后果。
各种制度规范之间，有区别也有联系，共同构成制度规范体系的整体内容。但现有制度规范的出台，很多是由各个地区各个部门独立制定的，导致有些制度规范相互之间存在矛盾，有些需要协调的环节也没有考虑，这就使各种制度规范相互之间没有形成一个有机的整体，各行其是，甚至相互打架的时候很多。这既影响了制度规范本身的权威性，也经常造成社会资源的无谓浪费。
有些制度规范大而化之，缺乏具体的可操作的细则，在实际工作中得不到执行。有些制度规范缺乏执行的主体和监督执行的主体，制度规范出台之后无人负责、无人落实。有些制度规范看起来很好，但难以产生实际作用。比如，民主集中制的原则，大家都知道一些，但在具体的决策过程中到底如何落实民主集中制的原则，领导班子成员各自在落实民主集中制方面的具体责任是什么，权限在哪，义务有哪些，缺乏明确的规定。当前，要健全对党中央重大决策部署执行情况定期检查和专项督查制度、纪律保障机制，加大问责力度，坚决纠正“有令不行、有禁不止”现象。不论什么人，不论哪一级组织，都不能把自己管理的地方、部门和单位，搞成不听党的统一指挥、不受组织约束和群众监督的“领地”。不能“有令不行、有禁不止”，搞“上有政策、下有对策”，搞地方和部门保护主义。
2014年2月，习近平主席在俄罗斯索契接受专访时指出：“中国改革经过30多年，已进入深水区，可以说，容易的、皆大欢喜的改革已经完成了，好吃的肉都吃掉了，剩下的都是难啃的硬骨头。”改革不能不涉及利益关系的调整和再调整，改革的深化使得破除利益藩离的任务更加突出，其中所碰到的阻力和难度是可以想像的。
各个地方之间，由于经济发展基础、水平、条件不同，利益要求存在一定的差异和矛盾。在制定和实施党中央有关政策时，如财政转移支付的政策等，如何在政策落地中获取自身利益的最大化，经常成为现实的追求。在发展主义导向下，如何以优惠措施争取有关项目、资金、政策，也成为地方利益考量的重要因素。当政策旨在向本地有意保护的地方开刀时，推三阻四、阳奉阴违很可能就成为一种选择。
有的身处关键领域、关键岗位的部门，在公共政策及其监督执行上有较多的权力。现有决策机制，又缺乏有效的参与配套监管措施。这就使少数部门工作人员穿着各种“隐身衣”，追求和维护自身权力，不适当地参与干预经济社会运行，甚至在政策法规制定过程中为部门代言。在“放、收、管”过程中，该放的不放，放了的太乱，该收的收不紧，该管的管不好，使得少数部门不当行为引起人们的不满。
行业之间的利益差异，是社会分工体系合理化的内在要求。但少数行业中的少数企业和部门在改革发展中获得了快速发展的特定条件，成为政府和社会所不得不倚重的所谓拳头。这些行业随着改革发展而实现了超额利益的聚集强化，倾向于想方设法支撑强化现有的行业秩序，保持先发优势，以种种方式阻扰改革的深化，不惜以改革成本的加大维护行业的不合理利益。
在改革发展过程中，个别人在非均衡政策导向下获得明显的利益，成为力量强大的既得利益。既得利益群体的主要目的是维护和巩固已经有的利益，对于针对自身的改革措施是反对的、抵制的。他们从自身出发提出新的诉求，阻碍一些政策措施的实施和改进。他们或以自己的组织、资源优势，或以其话语优势，或利用一些弱势群体利益受损之后的过激情绪，试图把既得利益制度化，人为增加动“奶酪”的难度，成为国家经济持续健康发展的保守力量。
在全面从严治党的态势下，不少腐败分子得到严厉惩治，社会毒瘤被一个一个拔除。但依然有一些人存在侥幸想法，以权谋私、权钱交换的现象仍以各种形式不时被发现。这就充分说明，腐败是从根本上与人民利益相悖的，反腐败是一个长期的过程，跟腐败分子的斗争任何时候都松懈不得。
思想影响行动的产生和发展，每一种社会现象的产生和存在都有一定的思想认识原因。很多“中梗阻”现象的发生，与思想认识上的因素不无关系。
全面深化改革是一项庞大复杂的系统工程，具有全面性、整体性。如果改革参与者只是从各自立场出发来看问题、做事情，看不到工作大局和整体，就会只见树木、不见森林，就会出现一些短视狭隘的做法，将局部利益、单元利益过分放大，而忽视整体利益、全局利益，这样不仅会损害整体利益、根本利益的顺利实现，反过来也会经常影响各自具体利益的共同实现。
全面深化改革是进入深水区、攻坚期的改革，解决的问题往往是深层次的瓶颈性问题。这就要求改革主体具有更大的自觉能动性，能够直面各种困难，敢于迎接各种潜在或现实的风险，主动去化解各种矛盾，开拓改革的崭新局面。但在现实中，人们往往有一定的守旧和畏难情绪，对难以推开的改革不会积极主动去推进，认为既然能够安安稳稳地固守现状就不要去冒险改革，对涉及自身利益的改革则有抵触情绪，更不会去主动理解推动。
新形势下的改革，要求拒斥过去的粗放式思维，做到更加准确细致，向细节要效益，在精准落实中使改革达成预期目标。由于改革的累积叠加效应更加显现，好的规划设计，如果缺乏精准落实的措施，还是大而化之，就容易落空跑偏，造成社会资源的新浪费。这对所有参与改革的主体而言都是崭新的要求，要求我们具有更加科学精准的工作意识，把改革的各项要求理解透彻、部署明确、监督到位，解决好“最后一公里”的许多具体问题，在改革落实中始终有人把关负责，才能使改革产生更多实实在在的效果。
今天的改革不再是各自为政、单打独斗，而是更多地相互协作、共同合作。每一领域每一方面的改革，都是相互联系、相互补充的，需要各方面的共同参与、相互支持，在改革发展中齐心协力把“蛋糕”做大，同时也能够尽量把“蛋糕”分好，及时消除组织的隔阂力，增强获得感。如果不讲协同，大家都只盯住自己的一丁点儿事，出现问题无人补位，出现争议无人忍让，出现竞争一拥而上，就很难形成工作合力，任何改革都难以成功。
“中梗阻”现象，表面上看来是效能问题，实质上却是作风问题。在落实政策时，一些人在思想作风和工作作风上不实不严，以会议落实会议，以文件落实文件，甘于“占着位置、混着日子”，在很大程度上造成了个别地方政令不行的局面。
思想上的停滞是行动的最大障碍，创新是事业前进的不竭动力。当今世界的大发展大变革大调整，赋予我们难得的发展机遇，惟有勇于变革，想前人之所未想，做前人之所未做，才能在激烈的竞争中抓住机遇，脱胎换骨，乘势而上。正确把握客观形势的变化，在挑战面前不断突破、奋起前行，这也正是广大人民群众的现实呼声。如果眼中只有成绩和经验，看不到问题和困难；如果回避矛盾，遇到困难绕道走，见到难题就躲避；如果报喜不报忧，有了矛盾推责任，出了问题捂着拖着，那么抓落实就有落空的危险。
在成绩面前固步自封，用沿袭已久的思维和办法来应付新形势新问题，难以延续过去的辉煌。少数干部“占位子、装样子、混日子”，令人民群众不满，给事业带来阻力。在党员干部中开展深入灵魂的深度反思，激发争先进位的内在动力，才能防止“温水煮青蛙”的悲剧。开弓没有回头箭，对认准的事情必须一抓到底。要以踏石留印、抓铁有痕的劲头抓作风改作风，做到持之以恒、善始善终，防止虎头蛇尾、半途而废，以改进作风的实际成果取信于民。
中国特色社会主义需要核心价值的坚强守护，需要构筑人民群众共有的精神家园。信仰虚无、道德滑坡、价值迷失是发展过程中的大敌，也是人民群众希望解决的焦点问题。积极倡导忠诚、公正、诚信、明礼、创新、担当等崇高的价值取向，把目标与价值、个人与社会结合起来，兴起践行社会主义核心价值观的热潮，才能增加实干的人文价值。少数党员干部，特别是在基层工作的干部，在工作时喜欢讲大话、喊空话，喜欢拍胸脯、乱表态，对于群众反映的诉求敷衍塞责，能拖则拖，不能拖则推。少数党员干部工作无原则、立场不坚定，扮演着人前一套、人后一套的角色，公共场合形象正派、温文尔雅，背地里违法乱纪、无恶不作，被群众形象地称为“双面干部”。这些人不仅自己身败名裂，而且严重损害了党和政府的形象。党员干部要以此为鉴，注重慎独，心存敬畏，始终保持共产党人的高尚情怀和政治本色。
现在有的领导干部工作心浮气躁，脱离实际，搞“一个艄公一道河”“新官司上任三把火”，只求本届有政绩，重近期效果，轻长远利益。不顾当地情况，违背客观规律，盲目追求高指标，铺摊子，上项目。热衷于“短、平、快”的项目，寅吃卯粮，对涉及长远利益的基础工作只保留在口头上。对上级政策采取实用主义的态度，为谋取局部的利益可以不择手段，大搞地方保护主义、“上有政策，下有对策”。政策上动不动“翻烧饼”，朝令夕改，解决老问题带来新问题，没有系统思维，老有堵不完的枪口。
本文来源：人民论坛杂志及人民论坛网
作者：中共中央党校（国家行政学院）哲学部教授 彭劲松
孙立平：中国会不会迎来艰难十年？
最近一段时间，无论主流媒体还是自媒体，都在经常重复一句话：要有过苦日子的准备。
确实，近来国内外许多事情的变化，让我们不得不思考一个问题：中国会不会迎来一段艰难的时间？说得具体一点，会不会迎来艰难十年？
其实我们手里的牌应该是不错的
对我熟悉一点的朋友都知道，在经济上，我一直是一个相对乐观主义者。这可以见我过去写的一系列文章以及相关的音频，特别是《》。
在那些文章和音频中，我有一个基本的判断：我们正在经历两个转型。一个是城市中的以房子为中心的阶段向后置业时代的转型，一个是农村中的从过去温饱状态向传统耐用消费品阶段的转型。前者意味着持续了二十年的以房子为中心的阶段可能很快就要结束，要进入后置业时代了。而后置业时代一个突出的特征，就是会有越来越多的人不再主要把钱花在房子上，而是想活得好一点，提升点生活品质了。而后者意味着，偌大的一个农村，开始进入过去几十年中城市居民所经历的那个阶段。
如果这个判断是可以成立的话，那么，这两个转型意味着什么呢？可以说，每一个转型都会释放出一个巨大的新的需求，特别是城市从以房子为中心的阶段向后置业时代的转变就更是如此。如果我们能创造出种种相应的经济与社会条件，实现这两个突破，两个转型，两个巨大的新的需求就会释放出来，新的发展动力就会形成，中国经济就会进入一个新的阶段。就此而言，中国未来一二十年经济发展的空间应当是非常广阔的。当然，如果这两个突破和转型不能实现，就将会陷入我们几年前就开始讲的中等收入陷阱。
也就是说，我们手上的这把牌其实是不错的，至少从理论和逻辑上说是如此。关键的问题是，我们能不能在国际国内两个方面创造出有利于实现这两个转型的条件。
国内的变数：民众消费能力
现在面临的新变数主要有两个 。
一个变数是国内的，即老百姓的消费能不能真正上一个台阶。这些年人们都在讲经济转型，但更多的，主要是从产业技术的角度上来讲的，其实质是我们能不能提供更高端的产品。所以，很多人一说就是马桶盖电饭煲，说你看，这些东西都要到日本去买，每年由此流失的购买力就有上万亿，这不是说明我们不能提供这样的产品吗？再进一步的，人们就开始历数我们在产业和技术创新上的差距。
但在我看来，这个经济转型，更主要应该是消费意义上的，即老百姓有没有足够的购买力，有没有足够的消费能力，有没有相应的消费愿望。如果有这样的消费能力和消费愿望，我们还愁生产不出这些产品吗？退一步说，就算我们的创新能力差，中国人的模仿能力差吗？关键的问题是有没有这样的需求和消费能力。而我们现在主要的问题就在这里。过去这些年高房价和高税负，耗干了人们的消费能力，甚至透支了未来的消费能力。财富的缩水，物价的上涨，未来养老的压力，则在恶化着人们对于未来的预期。
说到这里，我脑子里就浮现一句话：回望2015。2015年是中国这一轮房价翻番式上涨的前夕。我们假设，如果没有2015年底开始热火朝天的去库存，没有后来的房改货币化，可能就不会有这几年房价的疯涨。而在此之前，全国的房价已经处于平稳状态，像苏州和中山这样经济发达的地区，房价在五六年的时间里几乎纹丝不动。如果在这时候，就将房价稳在这里，至少不出台造成房价上涨的政策，以时间换空间，使房地产逐步边缘化，将重点转移到以民生为导向的发展上来，也许就是另外一种光景。至少，这几年老百姓在房子上的投入就会减少一半，民众的消费能力也会因此而明显不同。
前几天，我翻到一篇我五六年前没有写完的文章，其中提到这样一种想法：当时应当实行这样一种政策，促有房者消费，帮无房者安居。如果是这样的话，会怎么样？
国际的变数：贸易战甚或新冷战
在经济上上这样一个台阶，从而使中国的经济发展能够进入一个新的阶段，需要一个好的、和平的、友善的国际环境。这样的国际环境不仅仅为出口以及技术的引进和吸收所必须，而且更重要的是，一个好的、和平的、友善的国际环境，可以有利于人们形成对未来明确而稳定的预期。而这种预期，无论是对于民间的投资行为，还是对于人们消费愿望的形成，都是极为重要的。
但是从现在的情况看，由于众所周知的原因，这方面的条件可能正在变得越来越不利。在前些天的“特朗普为什么会四面出击”那一讲中，我从特朗普四面出击这个现象，分析了在其背后当今世界上发生的两件最重要的事情，或者说是两个非常重要的过程。一个过程是伴随着全球化逆转所逐步出现的贸易争端，另一个是以遏制中国为主要内容的准冷战生成的过程。这两个方面的内容就不具体说了，现在要说的是这两个新的因素对我们在经济上上这个台阶的影响。
在今年4月10日，我曾发表了一篇文章，题目是《世界上在发生什么----四个有意思的提法》。在这篇文章的末尾，我很突兀地说了一句话：历史提前了。这句话，当时可能没有任何人看懂，我也没想让人们看懂。就是想把这句话放到这里。这句话要说的就是由于外部环境的变化导致的中国发展窗口期的改变。
从现实的情况看，上述的两个过程，无论是哪一个过程，都会对中国未来的发展形成明显的影响。因为从全球化的过程来说，大家都知道，中国是过去几十年全球化的最大受益者。我们过去几十年的快速的发展，与全球化所提供的机会是有着直接的关系。而这个条件变化的影响无疑是重要的。而这个冷战的过程又会给我们造成一系列的陷阱。关于这样的陷阱以及由此产生的不利的条件，在以前的文章和音频中我都分析过，这里就不详细说了。
关于中国未来发展的思考
在这样的情况下，必须认真思考我们未来的发展道路和发展战略。我个人的基本判断是，一方面，遏制和围堵中国将会成为美国和西方长期的战略方针，至少，未来的竞争将会是非常激烈的。另一方面，在核武器时代，大国之间发生大规模战争冲突的可能性也并不大。未来的竞争可能更多体现在，一是经济的竞争，二是谁的价值观能够得到大多数国家和民众的认同。
在这样的基本背景下，调整我们的发展战略，强调以民生为基础的发展，同时形成一种收缩型思维，创造条件上经济转型的台阶，是至关重要的。而这至少意味着这么几点：
第一，要谨慎地使用现有资源，把这些资源用到关键的地方。应当说在过去改革开放的四十年，我们积累了一些价值、积累了一些资源。现在要善用这个资源，谨慎地使用这个资源，要把这个资源更多的用在国内发展上。
第二，在国内发展方面，要将有限的资源更多地用在民生上。而在民生的问题上，要重点来解决老百姓生活中最棘手的一些问题。在过去的经济扩张期，特别是在劳动力比较充裕的情况下，多干一些大事，尤其是在基础设施的建设方面，是应该的。但是现在的情况已经明显不同，要降低各级政府在干大事上的冲动，特别是要减少政府在这方面的投资和补贴。
第三，要更多地藏富于民。现在很多人对举国体制、对集中资源办大事有一种浪漫主义的情绪。当然举国体制确实有其优势，能够集中力量办大事。但是集中力量办大事的前提是大量资源的集中。现在是中国经济转型的关键期，是消费升级的关键期。如果过于强调集中力量办大事，过多的从民间抽取资源，这样势必会削弱民间的消费能力，从而加大经济转型的力度。
第四，要有真正的壮士断腕的决心，精简机构，实现政府瘦身。因为中国特有的权力机构，现在我们广义的政府可以说是多套系统并行。几大班子，机构臃肿，人员众多，权力机构所包含的部门繁多，行政的层级也很多，由此形成的财政负担相当沉重。因此，必须痛下决心，精简机构，减少冗员，减轻社会的负担。
第五，从企业的角度来说，也是这个道理。最近我也见到了一些搞企业的朋友，他们也经常在问，在这样一种情况下，企业应该怎么办。老实说，对企业我是外行，但是最基本的思路应该是共通的。总体来说应当收缩规模，停止扩张型发展，把精力和资源集中在比较有把握的、将来有前景的有限的领域中。把这个事情做精、做好，这可能是将来立于不败之地的最基本的保障。
本文来源： 立平观察 孙立平社会观察
中美谈判未果，贸易战进入相持阶段，唯有立即改革！
8月23日，备受瞩目的中美最新一轮贸易谈判结束，未签署任何协议。
不能说谈判破裂，但起码是本次谈判无果。
同一天，美国又挥舞大棒，对160亿美元中国商品加征25%的关税。来不往非礼也，中国马上回敬同样160亿美元美方商品，同样加征25%的关税。
贸易战继续，如之前的广泛判断一样，已经变成“持久战”了。
打打谈谈。谈是为了避免打，但打也似乎不影响谈。
而面对内外形势巨变，中国的进一步大改革，却真的不能再等了
谈判结束后，中方发布了一段话的新闻通稿：
应美方邀请，中国商务部副部长兼国际贸易谈判副代表王受文率中方代表团于8月22日至23日在华盛顿与美国财政部副部长马尔帕斯率领的美方代表团就双方关注的经贸问题进行了建设性、坦诚的交流。双方将就下一步安排保持接触。
整整一百个中文字，言简意赅，但新闻要素齐全，很多话显然也是内涵丰富。
在中方发布新闻稿之前，美方以白宫副新闻秘书林赛·沃尔特斯的名义，发表了一个简单声明：
美中两国官员已结束为期两天的经贸磋商，双方就如何实现两国经贸关系的公平、平衡和对等交换了意见，包括解决像301报告中所列出的中国结构性问题。美方赞赏中方代表团赴美参加这些会谈。美方代表团将就磋商内容向主管官员汇报。
也很简短，但不乏锋芒在其中，同时也极具外交口吻。
这两段话结合起来，其实也释放了至少三点重要信息。
第一，双方都对谈判持开放态度。
中方新闻通稿的头五个字，和8月16日中方发布要去华盛顿会谈的通稿一样，都是“应美方邀请”。
这还真不是一个外交面子的问题，因为这确实是美方发出了邀请，这也表明了美方态度的某种微妙变化。
之所以会突然有所转圜，因为现实很残酷，贸易战确实就是两败俱伤。这次史无前例的贸易摩擦，已经对中美一些企业和产业带来了严重冲击；随着贸易战在持续升级，双方都将蒙受重大损失。
在美国相关的听证会上，几乎一边倒的声音，就是美方企业家都呼吁：不要打贸易战了。
回到谈判桌前，通过对话沟通解决问题，就成了唯一正确的选择。所以，美方这次声明也特意说了一句：美方赞赏中方代表团赴美参加这些会谈。
请注意这个关键词：赞赏。
美方是主人，中方是客人，美方还是遵守了外交的基本礼仪，也反映出了某种欣喜。
另外，根据西方媒体的报道，两位匿名美国政府高级官员就对外透露，特朗普正密切关注中美经贸磋商的进展，他对美国官员与中方官员保持接触持开放态度。
也就是说，特朗普虽然大棒挥舞，但也还是希望谈的。
第二，这可能不是一次轻松的谈判。
中方的新闻通稿里，有这样两个关键词：建设性、坦诚。
“建设性”，表明双方态度都很积极，也还是想努力取得某种突破。
“坦诚”，内涵就更丰富了一点。熟悉外交辞令的朋友可能知道，这看似很正面的词汇，但实际意思可能是双方毫不客气，坚持各自的立场，也无法有效说服对方。
也就是说，这一次华盛顿谈判，双方态度还挺积极，但谈判进行得很激烈。
从美方的声明看，美方继续向中国施压，提出了“包括解决像301报告中所列出的中国结构性问题”。
中方自然也不会示弱。这一次谈判，也没有如前面三次谈判一样，最后公布一些具体成果，反映出中方对原则立场的坚持：核心利益不容侵犯，贸易霸凌主义，逼中国吞下苦果，中国绝不可能接受。
当然，按照前三轮谈判的经验，即使这次谈判达成共识，美方能否说话算数，仍旧是一个悬念。
第三，谈判应该还会继续。
那这次谈判是不是破裂了呢？
中方的新闻通稿说：双方将就下一步安排保持接触。
美方的声明说：美方代表团将就磋商内容向主管官员汇报。
也就是说，双方还在盘点这次谈判的结果，也需要向上级部门报告，并为下一步安排保持接触。
这将是一场艰难的、长期的、拉锯式的谈判，甚至还不乏反复。谈谈打打，打打谈谈，指望一两次谈判就解决所有问题，显然是不现实的。
要知道，这次华盛顿谈判，虽然是贸易战爆发后中美首次面对面谈判，但从美方之前释放的一些信息来看，中美其实此前已进行了多轮工作层面的接触，包括电话的沟通。
而且，这次谈判，毕竟也还只是副部长级的谈判。有了之前谈判达成共识、然后白宫撕毁协议的教训，双方这次都很小心翼翼，都有所期待，但也都明白彼此立场间的落差。
因此，谈判要取得真正突破，肯定还需要进一步的接触，甚至更高级别的沟通，这考验的是双方决策者的智慧、决断和魄力。
但有一些原则立场，却是永远不会变的。
这次去华盛顿谈判前，中方就再次强调：欢迎在对等、平等、诚信的基础上，开展对话和沟通。
“对等、平等”，自然不用多说；“诚信”，显然意味深长。对于美国人的诚信，中方多少还是有些疑虑的。
谈判的本质是要协商，是“妥协的艺术”。特朗普在《交易的艺术》一书中曾提到，“做交易重要的是不能太贪婪”。
这个世界，人心不足蛇吞象，多少国家就因为贪婪，而最终跌入了深渊！真希望美国不是这样。
著名经济学家、中国农业银行前首席经济学家向松祚认为，中美贸易战现在已经是持久战了。
中美贸易战很有可能演变为货币战，金融战，甚至成为某种总体战。
特朗普已经多次指责中国操纵汇率，已经指令他的财政部长开始调查，以确定是否将中国确定为汇率操纵国。
就在昨天，美国的盟友澳大利亚政府背后捅刀子，公开禁止中国的华为和中兴参加澳大利亚5G通信网络的建造。谁都看得出来，背后就是美国的影子，甚至是公开要求澳大利亚这么做。
特朗普政府已经开始对中国学生赴美留学实施某种限制。
历史总是惊人的相似，今天的中国、土耳其，与20年前1998金融危机前后的状况很有诸多相同点；当下的中美贸易战，与中日8年抗战规律一致，只是表现形式不同，当然，中国的实力也大为不同了。但必须从历史中吸取教训。
越是在这种时候，我们越是需要冷静下来。认真思考如何打赢和美国的贸易战。
目前看，特朗普当选之后的各项经济政策，正在推动美国经济进入一个新的时代。
这才是我们最应该高度关注的。
美国经济的强劲增长才是对中国最大的考验和挑战，比加征关税要重要得多。
外媒报道了特朗普经济委员会主任库德洛最近在内阁的讲话内容。
目前为止美国发生的最大的一件事就是出现了大多数人认为不可能产生的经济繁荣。不是一个小的增长，不是昙花一现，而是真正的经济繁荣。
我们上半年的GDP为3.1％，第二季度达到4.1%。亚特兰大联邦储备银行预测第三季度GDP为4.3，这是一个非常现实的估计。
任何使用经济进行政治预测的人总是关注一个数字：实际可支配收入。正如里根总统将其视为税后收入，或是乘坐带回家的工资。实际可支配收入在过去12个月中增长了3.1％。本届政府成立时，这一数值不到1％，我们见证了这一数字的增长。有人说只有少数人从中受益。这是错的，这一数字是衡量整个经济的指标。按税率调整并按通货膨胀调整后，每个人的工资和薪水都增长了3％。这是一个巨大的数字，没有迹象表明这一增长正在减弱。
大型企业、小型企业和消费者信心指数处于或接近历史高位，并且从最新的调查结果来看，这一数字还在继续上升。信心就是一切。
其他领域也产生了很多正面的数字：零售销售，工业生产，低通胀，稳定的美元。来自世界各地的数万亿美元资金正在进入美国，因为我们的经济、投资者、劳动力都表现良好。
人们说这不可持续是昙花一现。这只是胡说八道，绝对无稽之谈。任何经济学家都会关注这些趋势，并告诉你将持续一段时间。我们的库存很低，商业投资不断增加，生产力得到了多年来的第一次提升。企业正在投资，资本货物正在蓬勃发展。这是一个彻底的转变。
总统的政策，低税率、开放能源、贸易改革，帮助了美国劳动力和雇主。人们可能不同意我，但我们只是处于早期阶段，我们在经历从未有过的资本货物繁荣。美国的自由市场经济很棒，普通民众、企业家经营着我们的经济。政策很重要。正如特朗普总统做出了转变一样，很多好的结果会在我们的经济中扩散开。
对于中国经济，库德洛如此评价:
你知道吗，来自中国的最新一批数据表明现在他们的经济正在走向衰退，已经持续了六个月，甚至九个月。据数据显示，中国的零售业务、商业投资正在崩溃。工业生产已经下降，现在处于低位。人们在卖货币，当然其中也可能会有一些政府操纵。但我认为投资者正在离开中国，因为他们不喜欢中国的经济，他们来美国是因为他们喜欢我们的经济。
我不是中国专家，我在尽可能的补功课，但我只想说，现在中国的经济看起来很糟糕。
库德洛以上的讲话，不管你信不信，绝对不能忽视！美国经济的强劲增长是一个客观事实，这才是最可怕的。
从增量上来看，美国经济增长已经超过中国。
中国经济下行压力并没有缓解，二季度各种数据已经说明这一点。
股市持续低迷，投资者和企业家信心显然不足。
人民币汇率确实有贬值压力，人们的预期相当不稳。
房地产泡沫依然还在继续吹大，但很多人已经开始担心泡沫的破灭。
各种金融违约案例不断增加，金融风险非常麻烦。
日用品物价也开始上涨，货币政策不能再宽松了。
总而言之一句话，中国经济面临的是结构性问题，如果再继续依靠货币信贷政策来解决，那么问题不仅得不到解决，反而会更加严重，适得其反。
坚决放弃旧的总量刺激政策思维，真正下决心启动以大幅度减税为核心的结构性改革，真正启动国家治理体系改革，真正启动国有企业市场化改革，是唯一正确之路。
美国的目的在于遏制中国，甚至搞垮最好，这点其实我们都基本能认清，关键的关键是，在这场大战之中，美国能做到哪一步？我们的实力能快速提升吗？能打到什么程度，能打多久？
相信“敌人”不会给出太多机会和时间的。
贸易战取胜的标准是什么？
标准只有一个，那就是看谁的经济在贸易战之后更强大，更健康，更有韧性，更有抗拒各种风险的能力，更有国际竞争力。
应对中美贸易战的根本之策是改革开放！
中美贸易战既显示了中国经济的优势和强项，也暴露了劣势和弱项。最大的弱项就是缺乏与之抗衡的尖端科技。然而中国要真想在核心科技上赶超美国引领世界，不是靠高喊打打打，也不能完全靠集中力量搞国家攻关，国家组织攻关肯定能解决一些问题，但不是长久之计。长远之计办法也是最根本的办法就是要建立鼓励和保障独立精神自由思想的教育学术科研体系，没有持续的原创性的思想创造和科学发现，怎么可能赶超和引领世界科技和产业？怎么可能不被别人掐脖子？人类科技的发展自有其基本规律，我们必须认真研究这些规律，尊重这些规律，老老实实运用这些规律。
如果不去检讨我们自身的根本问题，不去研究世界贸易体系演变的规律，不去认真研究和总结世界科技发展的内在规律，只是空喊打打打，空喊不投降不妥协，那不仅毫无建设性，毫无意义，反而非常有害！
中国的根本利益根本不是打打打，应对贸易战的唯一正确策略就是真正的改革开放，真正下决心改革，真正落实十八届三中全会重大决定的各项措施，建立真正法治的市场经济，让市场发挥决定性作用，让企业家发挥决定性作用，妥善保障私有产权尤其是知识产权。从根本上抛弃官本位的腐朽思想和体制，建立真正的法治社会法治国家。同时必须认识到，零关税，零补贴，零非关税贸易壁垒是世界大势所趋。中国必须高度重视美欧日自由贸易协定的新动向，不要简单以为又是特朗普作秀，更不能简单看做是阴谋！全球新贸易体系的形成看来无法阻挡，中国面临真正的抉择，是加入还是拒绝？
正是从这个意义上说，我们应对贸易战的最佳策略甚至是唯一策略就是迅速启动和真正落实十八届三中全会已经确立的许多重大改革措施。尤其是真正让市场发挥决定性作用。
第一是大幅度减税，真正降低企业各种税费负担，让企业轻装上阵，激发企业家的创新活力。国家的竞争主要就是企业的竞争，是企业竞争力和创新能力的竞争。目前我国企业各种税费负担依然太高，是众所周知的事实。必须痛下决心，启动大幅度减税措施，包括降低个人所得税。
第二，要实施减税，就必须降低政府行政开支，为此必须立刻启动十八届三中全会明确宣布的国家治理体系改革，大幅度精兵简政，裁减那些叠床架屋的臃肿机构，真正落实“三不准”。我国经济体系目前的制度成本太高，关键就是那些本来毫无必要的臃肿机构太多。很多政府部门该管的没有管，不该管的又管的太多。吃皇粮的各种人员实在太多，企业和个人税赋已经不堪重负。没有国家治理体系的根本改革，减税降费很多就是一句空话。
第三，必须坚决落实十八届三中全会重大决定，真正按照市场原则改革国有企业，让所有企业都在同一个法治市场环境里运作。从根本上消除目前很多民营企业家担心的国进民退。必须真正健全法治，妥善保护所有企业家的财产安全，保护知识产权。让所有企业家安心投资，安心创业，安心创新，安心将事业和财富留在中国。
本文来源：向松祚、牛弹琴
如果单纯从人均收入的角度来看，改革开放40年以来，我们的确是变富裕了，根据国家统计局编制的人均国内生产总值指数，1978年（基期）该指数为100，39年后的2017年该指数为2,380.8，翻了23.8倍。
尽管人均收入快速增长，但是，人们的压迫感和焦虑感却越来越大，尤其是在房价、教育和医疗这三座大山面前，即使所谓的中产阶级，也有些喘不过气来。这些问题的根源是什么，是发展失衡，还是分配失衡，抑或是什么其他的问题？
这篇文章打算从一个不同的视角重新审视这些问题，寻找其背后隐藏的深层次危机，并从中获得一些有益的答案。
自从萨伊（）和李嘉图（）时代以来，经典学派的经济学家都在或明显或隐晦地教导人们一个信条，
穆勒（）在其《政治经济学原理》一书中，对这个学说做了更加清楚的表达，
凡是用来购买商品的，只是商品。每个人所用来购买他人产品的，只是他自己所有的产品。就字面意义来讲，所有的卖者必然是买者。
假设一个国家的生产力突然增加了一倍，那么，每个市场的商品供应量也就增加了一倍，人们的购买力也会同时增加一倍。这就是说每个人的供应量和需求量都比从前增加了一倍。每个人的购买量也会增加一倍，这是因为每个人可用以交换的东西也增加了一倍。
但是，在中国改革开放40年以来的经验当中，所谓的“萨伊定律”可能是失效的——国家生产力增加了20多倍，但一些市场的生产力却未能得到相应的增加，甚至因为其他行业生产力增加的过快，这些领域的供应变得更加稀缺。那么，这种不同行业生产力增长失衡的根源是什么？这种失衡又会带来什么问题？
古典经济学和新古典经济学在解决这个问题上都有不小的麻烦，因为他们解释现象大都是在假定“市场有效”的基础上。但罗纳德-科思（）开创的新制度经济学分析，就可以大显身手，因为这派学说本就是用来分析市场的边界的。为了解释前文的现象，我们将拓展运用戈登-图洛克（1922-至今）在他的《The transitional gains
gap，1975》里的一个模型来解答这个问题。
戈登·图洛克(Gordon Tullock)——寻租理论创始人、公共选择理论之父，是国际上最为重要的公共选择经济学家，著述丰富。他致力于将经济学的理性分析方法引入政治决策过程的研究，研究领域覆盖国家起源理论、官僚主义、民主和法庭内部的决策行为等等。
在这篇文章里，他举了“出租车牌照”市场的例子，一开始的分析很模式化——如果出租车市场是完全竞争市场，那么，他的供给曲线是平的，于是，出租车服务的价格是P1，最终在市场上提供服务的出租车数量是Q1；假定政府出于某种考虑加强对出租车市场的管理，并颁发数量为Q2的出租车牌照，那么，市场的供给曲线一下子变成垂直的了，出租车服务的价格由P1提升至P2。这时，获得牌照的出租车司机将获得超额的利润，这种超额利润，就是政府限量供给出租车牌照造成的，其每年的利润总量为红色椭圆形对应矩形区域，图洛克称之为租，利益集团通过影响政府行为，获得这种超额利润的行为，被称为寻租。
图洛克这篇文章的高明之处在于，他的分析并未仅限于此，他进一步推论，利益集团在获得这种租之后，会通过市场把这种超额收益资本化。也就是说，获得大量牌照的人，并不一定会去当出租车司机，也不一定会开出租车公司，他们会把这些牌照卖给后面进入这个市场的出租车公司或者出租车司机。
后面在这个市场里经营的人，只能获得P1的社会平均利润（完全竞争市场的价格），P2减掉P1的超额利润，早就被最开始寻租的人员以资本化的方式拿走了。
最后，也就造成了一个特别诡异的局面，一方面消费者承受了很高的打车价格P2；另一方面，出租车司机却只能赚P1的社会平均利润。
每天一睁眼，就欠出租车公司300块份子钱。
如何解决这个矛盾？有人会说，政府取消出租车牌照的管制不就可以了嘛？这个办法看起来有效，实际上会惹一个大麻烦。最开始寻租的人早已拿着资本化的租逃离这个市场了，现存的市场参与者都是真金白银从一开始的寻租者手里购买的牌照，如果政府简单粗暴地放开牌照管制，将会造成三个很不利的结果，一、破坏政府信誉；二、破坏公平市场交易；三、激怒现存的市场参与者。可是最该为这个问题买单的始作俑者却找不到了，早已逃之夭夭。
从效率的角度上来讲，我们应该放开管制，让市场自由竞争；但从公平的角度来讲，我们不应该在找不到始作俑者的情况下，贸贸然地把板子打到背锅侠的屁股上，这很不合适。
退一万步讲，即使我们可以动用税收从背锅侠手里赎买牌照，这又涉及到更大范围的公平问题。所以，寻租行为造成的伤害不是暂时性的，而是，永久性的。
政府一旦创造了某种稀缺性，就很难消除掉这种稀缺性。
为了更直观地展示这种伦理上困难，我举两个具体的例子，
一、某银行给某市某区的房地产开发商一笔贷款，抵押物为该开发商尚未出售的房子。
后来，这个开发商经营不善还不上这笔贷款，银行要去接收这批房子，可是去房管局一查，房子都解质押了，并且已经出售。银行走访了一下这个小区，发现已经住满了人。原来，这个开发商通过贿赂房管局局长的方式，解质押了这批房子，并悄悄出售。再后来，开发商跑了，房管局长被抓。
但是，该银行能把小区里的住户全赶走，回收这批房子吗？银行开始也想这么干，然而，区政府怕造成群体事件，给银行施压，最后不了了之。
二、1997年10月8日，香港特别行政区成立100天，特首董建华在香港立法院宣读了其上任以来的首份施政报告——《共创香港新纪元》。著名的“八万五”政策就出自这篇报告，根据该政策，政府计划供应充足的住宅用地，每年兴建八万五个单位，来平抑楼价。
该政策立意很好——既要提升香港的国际竞争力，又让普通市民得以置业，防止香港贫富差距拉大——所以，这个政策很得人心。
但是，后面的故事大家也都知道了，亚洲金融危机来了，香港楼价暴跌，为了维护香港的金融稳定，香港政府决定救楼市，从1998年起停止卖地9个月。
可能有人会说，“八万五”政策生不逢时，正好赶上亚洲金融危机；但实际上恰恰相反，如果没有金融危机，单纯地因为政府放量供地把楼市打垮，激起的民意将更加汹涌，那时，就没有这么好的台阶可以下了。
最终，还是那个逻辑，政府简单地让现存市场参与者承担“消灭稀缺性”的成本，是及其不公平的，是很难不激起民愤的。但如果让政府出钱赎买，他又哪里来的那么多钱呢？所以，寻租行为制造了一种很难逃脱掉的“稀缺性陷阱”。
如果我们把图洛克所说的寻租行为造成的“稀缺性陷阱”推广到更多领域，很多东西可以看得更加通透——只要存在过政府管制，该领域就会增加一块无人实际拿到好处的成本（历史问题的资本化），非市场化的领域越多，这种成本就越高。
这也就解释了，“萨伊定律”失效的原因，尽管生产力快速扩张，但由于不同行业寻租的程度不同，“稀缺性陷阱”的大小也不尽相同，所以，失衡的行业发展就是一个很自然的现象。而且，“稀缺性陷阱”一旦被创造就很难消除，它就像毒药一样在经济体中逐渐积累，不断地制造着产业失衡，直到有外力来消除这种“毒药”或者这个经济体崩溃。
由于“稀缺性陷阱”的存在，政府在放开管制的问题上畏首畏尾，要么完全不增加新牌照供给，要么供给增加过慢。在一个经济发展速度较慢的经济体，管制的问题尚不明显；但在，快速发展的经济体里，管制造成的供给曲线严重缺乏弹性的问题就极其突出了。
如上图所示，如果整个经济体快速向前发展，那么，需求会快速增长——需求曲线就会沿着绿色箭头向上平移；如果这时候政府仍然保持牌照供给不变或者牌照增加的速度过于缓慢，那么，出租车服务的价格将快速地由P2提升至P3。与前文类似，在这种情况下，消费者会承担更高的服务价格P3，运营者依然获得平均收益P1（完全竞争情况下的价格），租将由P2减P1（红色的椭圆形）扩大至P3减P1（绿色的椭圆形），最后，以资本化的形式，以牌照的资本利得的形式被起始拥有者拿走。
如果出租车服务的供给，没有牌照的限制，情况将很不同——供给曲线将更加有弹性，甚至，如果出租车服务市场是完全竞争的话，消费者承担的服务价格不会提高（维持在P1），取而代之的仅仅是，提供服务的出租车数量的增加——提升至Q3。
所以，政府的牌照管制会降低行业供给曲线的价格弹性，当需求快速增长的时候，供给曲线缺乏弹性的弊病就完全显露——更为令人无奈地是，这种弹性缺乏不是要素供给的问题，而是人为造成的，并且，这种弹性缺乏受“稀缺性陷阱”的影响，很难被消除掉。
通过上面的分析，我们不难明白，在经济快速发展的过程中，寻租会带来三个很致命的问题：1、资本化的租的成本会始终体现在服务的价格里，扭曲价格信号；2、“稀缺性陷阱”——政府一旦创造出稀缺性就很难消除；3、管制使得行业服务的供给缺乏弹性。这三个问题交织在一起，形成一组难以消除的弊病。
以房地产行业为例，政府供地制度使得土地的供给十分缺乏弹性，经济的快速发展，激化了这种供需矛盾，这造成了房屋的价格快速上涨。正如我们前面模型里讨论的，需求扩大造成房屋涨价的部分全部资本化，并进入土地，造成了土地价格的快速上涨，“地王”频出的现象也就不足为怪了。
所以，房屋价格高并不是因为土地的价格高，而是因为土地的供给缺乏弹性。
那么，我们增加土地的供给弹性好不好？这时候我们就要参考香港“八万五”政策带来的经验教训了；更何况，中国的土地还跟财政绑定到一起。情况就更加复杂了。
既然这样，我们不改了行不行？不行，随着经济的发展，“稀缺的土地”带来的失衡问题会更加严重，房价中资本化的土地成本会严重扭曲要素的分配，造成要素供给的扭曲，从而，形成一个十分诡异的局面：好好读书不如买房子，好好工作不如买房子，好好经营企业不如买房子——技术、劳动力和企业家精神将变得十分不值钱。
于是，我们就可以推出一个更加一般的结论，怎样的发展才是平衡的发展？平衡的发展是指，土地、技术、劳动力和企业家精神等要素的供给曲线弹性要保持相对一致，差距不能太大，人为地降低某种要素的供给弹性，将极大地扭曲经济，最终，得不偿失，损害经济的发展。
譬如，管制过严的教育制度或缺乏保护的知识产权会损害技术要素的供给弹性；工会制度会在一定程度上会损害劳动力要素的供给弹性；产权的不完善会损害企业家精神的供给弹性。现实是极其残酷和无奈的，我们发现，在我们这个国家里，最具有供给弹性的就是劳动力要素了，高速发展靠得就是所谓的“人口红利”，但反过来从以人为本的角度来说，这也是一个麻烦——谁最有弹性谁分配的最少啊。
坦率的讲，如果不去恢复土地、技术、企业家精神等要素的供给弹性，那么，劳动力供给的弹性也将被经济逻辑的巨大磨盘消磨殆尽——出生人口会越来越少。劣币驱逐良币，最终大家都会变得一样没弹性，这个国家的经济将真正成为一潭死水，陷入长期的停滞。
背景：1979年6月上海宝钢调研 人物：陈云
从长期来看，国民经济能做到按比例发展就是最快速度。
——陈云，摘自《陈云人生纪实》
综上所述，我们就捋清楚了一些基本事实和逻辑，在房价、教育和医疗这三座大山背后的深层次危机是什么？土地、技术、企业家精神和劳动力之间供给弹性的失衡。
目前的局面很困难，一系列制度上的劣势使得我们的土地、技术和企业家精神的供给曲线都缺乏弹性，仅剩下劳动力这一根独苗，并且，其他三者的弹性缺乏通过高房价、上学难、看病贵的方式来倒过来侵害出生率，最终，要瓦解掉劳动力这一根独苗。
所以，在这样的一种局面下，继续搞大基建、大放水刺激经济，只会让经济结构更加扭曲——加速劳动力供给弹性的瓦解。可以说，需求端的数量型刺激已经没有任何实质性的意义了，继续玩数量型游戏才是“洗洗睡”的前奏。
正如中央提出的“供给侧结构性改革”理论所言，我们的工作重点应该是在供给侧，矫正要素配置扭曲，提高全要素生产率。
为了矫正要素配置，提高全要素生产率，我们需要在多方面做出变革：我们需要更加重视知识产权的保护，捋顺教育机制，增加技术要素的供给弹性；需要更加符合城市发展的供地制度，恢复土地要素的供给弹性；我们需要更好的产权保护，更加尊重企业家精神，提高企业家精神的供给弹性；只要前面三种要素的供给捋顺，压在劳动力身上的担子才会轻很多——房价、教育和医疗的问题自然而然会得到解决。头痛医头，脚痛医脚的管制办法，并不实用，只会让问题更加复杂。
不想洗洗睡的年轻人，只能一方面自身努力，另一方面祝国运兴隆，能抓住人口红利的尾巴，解决好其他三个方面的问题。
某些领域的供需失衡只是表象，要素之间供给比例失衡才是实质，要素供给背后的激励机制失衡才是根本原因。
向松祚：中国经济比L型还糟，可能是持续下跌！
中国人民大学教授、国际货币理事兼副所长、约翰霍普金斯大学应用经济研究所高级研究员向松祚指出：中国经济可能没有“L型”，而是整体下行。目前来看，经济现状有四个方面：一是增长速度和经济下行的压力仍在持续加大；二是宏观的经济政策效果越来越差；三是资产价格是由庞大
的货币信用投放所推动的；四是改革令人失望。由此带来的最大风险，从短期来看是高杠杆和高负债引起的各种风险；从中期来看，则是全要素劳动生产力持续暴涨；从长期来看，则是原创性科技创新不足。基于此，不能把希望寄托到短期的货币扩张和信贷资本，唯一的希望就是原创和科技创新。
中国人民大学教授、国际货币理事兼副所长、约翰霍普金斯大学应用经济研究所高级研究员向松祚在峰会上指出：中国经济可能没有“L型”，而是整体下行，中国经济的根本困难是原创性科技创新严重不足。
我的基本判断是“L型”，没有！“L型”守不住！中国经济的整体是一个持续的下行，不是“L型”。
从中期的角度来看，中国经济遇到的最大的风险是全要素劳动生产力的持续暴涨。
中国真正面临的长期根本性困难，是原创性科技创新严重不足。
作为一个独立的研究人员，我这些年对中国经济的建议和意见比较多，所以外界认为我对中国的经济很悲观。甚至一些朋友认为我是在唱衰中国经济，我想借此机会做一点声明。同在座的每一位朋友一样，对像我这样出生在六十年代中期，差不多有十多年吃不饱饭的经历的人而言，是没有任何理由唱衰中国经济的，也没有任何理由来否定中国经济在过去三十多年取得的伟大成就。
之所以要提出今天中国经济面临的重大的困难和风险，是因为我对中国的期望非常之高。中国是一个拥有五千年优秀文化财富的文明古国，我们先祖是非常骄傲的，任何事情，我们是不会和我们同水平，或者比我们水平低的国家相比的，我们现在的标的只有一个——就是美国。
让中国成为世界上最强大的国家，最富有的国家，我想这是我们真正的中国梦。正因为我们有这样的中国梦，有这样的自豪心态，骄傲心态，我们才在深刻的研究，深刻的分析，或者研判中国经济正面临的困难和风险。
我们希望能找到解决的途径，找到方法去克服这种困难和风险。
“L型”守得住吗？关于当下经济的四个判断
对今天中国经济现状，我总共有四个基本的判断。第一个，是关于增长速度。
增长速度和经济下行的压力，仍在持续加大，我想这是一个基本的判断。一会我们连平教授也要和大家谈经济增长的问题。我看到连平教授演讲的标题里有“L型”，现在大家都认为中国经济会走出一个“L型”，人民日报的权威人士也讲中国的经济将是“L型”，但是我认为，从目前的各个数据来看，从微观企业的投资情况来看，前面发言的领导也提到，今年上半年，民营
投资的增速只有2.8%，而且我们消费 的增速也回落到了个位数，我们的出口是负增长，全球经济整体非常低迷，在这种对比下，我的基本判断是“L型”，没有！“L型”守不住！中国经济的整体是一个持续的下行，不是“L型”！
我们现在所能作到的最好的结果是，希望不要急剧的，快速的下行，这是第一个判断。
第二个基本的判断是，宏观的经济政策——货币政策、信贷政策、财政政策效果越来越差。
我想这现在已经形成了一个基本共识，上半年货币信贷政策出来以后，人民银行调查统计司司长盛松成，这也是一位非常严谨的学院型官员，特别引用了一些货币信用方面的数据，比如说M1增速超过25%；M2增速超过13%，说明我们的各路资金，趴在账上，根本就没有流入实体经济。中国经济“脱实向虚”的情况，有愈演愈烈的态势。
这说明我们的货币政策、信贷政策、财政政策所造成的效果，在大幅度地下降。
我国财政部长楼继伟先生非常明确地讲到，现在全世界的财政货币政策效果，都是非常不理想的，我想这个判断，也是我今天下面要用数据和大家谈到的重要话题。
我们今天必须要从依靠短期的宏观政策，要转向基本面的，长期的政策。
第三个判断，就是我们的资产价格，包括股票，包括房地产 ，也包括其他的金融投机资产的价格。现在大家看起来，资产价格有一个基本的判断和共识，并非是因为所有刚性需求，或是实际的需求，而主要是因为庞大的货币信用投放所推动起来的。所以去年开始，中国部分城市开始房价疯狂上涨，展示了正在转型 的中国经济不健康的一面。
我们所在的南京，在座的各位都非常开心，因为最近的几个月，南京的房价已经上涨了一倍。从长远的，实质性的经济层面观察，这种现象并不值得高兴。原因很简单，在股灾以后，大量的资金就从股市跑到了房地产，现在据说房地产又要开始回调，有人于是预测，下半年股市又要开始火爆。
庞大的资金和信贷，不在实体经济投资，一会跑到股市，一会又跑到房地产，一会跑到文化古董市场，炒来炒去，这是今天经济面临的最大风险之一。
第四个判断，是改革，这也是最重要的一个判断。
作为一个独立研究人员，我最担心的是，我认为我们今天的改革在很多方面是非常令人失望的。尤其是国有企业的改革，我从不隐瞒我自己的观点，我认为现在的国有企业改革，不是改革，而是倒退。
要想解决今天中国经济的问题，我们需要的是真改革而不是假改革。我们今天的改革是文件多，口号多，会议多，论坛多，说法多，但是真正的落实很少。
为什么民间投资增速只有2.8%，为什么如此剧烈地下滑？我想原因不是因为货币紧缩，不是因为财政政策不宽松，不是因为没有投资机会，而是因为人们对政策的前景，充满了不确定性。甚至有所怀疑，彷徨和观望。第四个基本判断是最值得引起我们高度重视的。今天中国经济的一系列问题能不能解决，直接取决于我们能不能真心推动改革。
短期：信贷扩张正积累巨大风险
我下面将具体谈一下中国经济面临的最大困难，或者说最大的风险。我们分短期、中期和长期三个来进行简要的分析：
短期来看，中国经济最大的困难和风险就是我前面讲的几个判断和具体的数据，已经告诉了我们，那就是高杠杆和高负债，所引起各种风险。
我们来看一下具体的数据，我们过去这么多年，中国的经济增长靠的是什么？是靠庞大的经济投入吗？是靠我们全要素的生产力的提高吗？当然，这些会起一部分的作用，但最重要的是靠我们庞大的债务扩张和信贷扩张。
我们可以看到，到今年的6月底，总债务和GDP的比率，已经从2008年的155%上升到了目前的260%，总额从49万亿上升到182万亿。其中最主要的是银行贷款，那么这里面谁把钱拿去了？主要是非金融的公司，他们现在的负债总额已经达到了114万亿，所以为什么中央提出了“去杠杆、去库存、去产能。”这三个问题是我们今天中国经济面临着的最紧迫的问题之一。
现在我们有一个说法，不一定很准确很科学。2009年以来，我国信贷增长推动经济增长的弹性系数在显著的下降，从大约1上升4。创造1元的GDP至少需要4元信用来推动。这个比例在今年上半年已经扩大了5甚至6，为什么货币信贷的效果越来越低？
我们看到企业的高负债带来的银行系统的风险，这个数据已经引起了广泛的关注，也是非常令人担心的。根据官方的数据，2016年第一季度末，全国商业银行的不良贷款额达到1.4万亿，不良贷款率也达到了1.75%，两年内翻番。如果加上关注类贷款，不良贷款比率已经达到了5.5%。一些地方股份制商业银行的不良率实际已经达到了8%-10%。
钢铁行业，总共负债余额达到4万个亿，86个钢铁企业的负债总额就超过了3.3万亿，煤炭 同样如此，有很多钢铁集团、煤炭集团动辄贷款数百亿，上千亿，乃至数千亿，怎么去还本息，这是一个巨大问题。如果我们这个状况持续下去，有一个压力测试，如果全国银行不良率达到7.62%，则全部资本金都会被坏账吃掉，全国银行体系“技术上”破产。
当然，在座各位说，我们的银行都是中央政府的银行，都是地方政府的银行，不会破产，所以我们可以躺在这个结论上睡大觉。中国的银行确实不会出现破产，但这不等于中国不会出现金融危机。金融危机有各种各样表现形式，最终都将让国家付出代价，只是付出代价的方式和形式有所不同。
银行要补充资本金，财政的钱是天上掉下来的吗？最终金融危机的重担，只有全国人民来共担！所以从短期来看，我们今天面临的下行压力，我们前面讲的四个判断，正是因为我们前面的七八年时间，我们的宏观政策，或者我们的思维模式，仍然停留在传统的增长方式上面，所带来的巨大的负面的后果，我们必须要反思这一点。
有人会说，过去我们的经济发展很快，我们成长成为世界第二大经济体，对不起，我要告诉各位，我们应该仔细反思一下，GDP到底代表什么？GDP能代表我们的真实财富么？我们更要深刻的反思，我们GDP的含金量，究竟有多少。我想我们的含金量，客观讲，不是很高。今年夏季，一场洪水，让我们看清很多事。
所以我们不能沉醉于GDP世界第二带来的沾沾自喜，甚至洋洋自得。正是这种洋洋自得的心态，让我们没有反思过去这么多年，是不是有些政策确实是错的。我们今天正在为这些错误的政策付出沉重的代价。
现在，高杠杆和高负债让很多的企业，已经没有能力进行再投资。根据统计，自2013年以来，差不多40%的新增信贷被完全用于偿还利息。（今天在场有很多银行的专家，各位可以对我的这些数据提供批评），这也解释了为什么我们的新增信贷如此庞大，但是为什么我们上半年GDP增速只有6.7%，而且在持续下降，因为这些新增信贷的40%没有流入到真实投资，而是拿去还本付息。
毫不讳言，现在很多的企业，特别钢铁、煤炭、制造行业的国有大企业，就是靠银行贷款来维持生计。如果银行一旦抽贷，这些企业很可能马上就要濒临破产。各位都知道，很多地方省政府、市政府都出台了相关政策，要求银行不能随便抽贷，这说明了什么问题呢？而且我们看到，中国由于高负债高杠杆，让社会财富和利润，绝大部分都集中到了几大银行手上。2800多家上市公司，总共利润也不到2.5万亿，十几家银行就拿到了全部利润的60%。
最近美国一家知名的咨询机构麦肯锡，发布了报告，结论是中国整个经济体系的经济利润（与企业利润不同，但能更高地反映资本利用效率）的80%，被银行和金融机构拿走了。全国企业才拿到20%，可见我们的资本利用效率是多低下。
中央政治局从2013年就开始，就反复强调，要提升有效投资、降低无效投资，消除浪费投资，这个教训是非常深刻的。
这个短期的问题是如何造成的？数据表明，我们的国有企业拿走了银行贷款和社会融资的50%，而国有企业只不过贡献了GDP的40%、财政收入的30%、就业的20%，总之其拿到的资源与其做出的贡献极不相匹配。社会融资总额的大约41%进入了房地产行业，房地产老板天天在鼓吹房地产是中国的支柱产业，中国经济离不开房地产，房地产行业拿走了那么多的资源，而其对GDP的广义贡献度只不过20%。中国这么庞大的经济难道能永远靠房地产吗？
这个高负债根源是我们知识产权结构的畸形，经济增长战略的畸形，导致的投资结构畸形、信贷结构的畸形，社会成本结构的畸形。
所以说为什么银行贷款和社会融资总额越来越大，社会融资评价成本却长期居高不下，尤其是中小企业融资难融资贵的问题长期得不到有效解决，为什么？
不是因为货币放的不多，不是因为贷款放的不多，是因为结构的畸形！这个问题看起来是一个短期的问题，但是今天实际上已经成为一个长期的问题。
大量金融资产在不断地快速增长，实际上这些庞大的资产创造的收益呢？金融资产的规模越来越大，而实体经济的规模却在萎缩，这是非常危险的。
中期：警惕全要素劳动生产力持续暴涨
前面我们说的问题，还只是一个表面现象，从中期的角度来看，中国经济遇到的最大的风险是全要素劳动生产力的持续暴涨。
当然，有些朋友，甚至我的一些同行，经济学者，认为全要素生产力这个概念无法直接测算，这个概念不可用，这个观点是错误的。全要素生产力可以综合地衡量一个国家的资源的利用效率。而有很多间接指标可以表明社会资源的利用效率。
这里我提供三大类的指标：
工业增加值增速快速下降。我们可以看到，前几年我们的工业增加值增速持续下滑，我们今年上半年工业增加值的增速已经下滑到了6%，前些年我们工业增加值的增速仍然超过10%、15%，甚至20%。但现在这一数据出现了直线下行的态势。
2、工业企业利润增速大幅下降
1-6月份，规模以上工业企业利润增长只有6.2%，与工业增加值增幅大体相当，而且增长率主要来自一些短期因素，譬如石油行业和炼焦行业的利润出现大幅度增长。实际上绝大多数行业的利润并没有出现大规模的增长。私营企业利润增长8.8%，国有企业利润连续19个月负增长，1-6月，国有控股企业利润下降8%。这不是全要素生产力下降是什么呢？这是最令人担忧的，这表明中国整体资源的利用效率在快速地下降。从长期的经济增长来看，这是最值得引起我们高度重视的深层次的问题。
3、劳动者工资受到遏制甚至受到地方政府强力干预，担心劳动者工资增速超过全要素生产力的增速
我们大家都知道，发展经济最终的目的是改善广大的普通劳动者的生活水平。提升他们的工资。前段时间普通劳动者的工资在快速提升，大家都很高兴，但是最近包括一些经济研究者都在讲，现在劳动者工资的增速，超过了生产力的增速。有些地方政府已经出台了正式的文件，要求在2-5年内，不再上调职工的最低工资，甚至降低。这说明什么，当然是说明全要素生产力的增长正在出现混乱。如果要素生产力在持续上升，那我们劳动人民的工资水平当然是持续上升。
我不知道大家是否相信我们官方发布的我们居民可支配收入的年增长数据，但是毫无疑问，过去30多年以来，我们劳动者可支配收入的增长速度，既低于GDP的增长速度，也低于财政收入的增长速度。那么今天，全要素生产力的下降，劳动者的收入会不会出现快速的增长，我们怎么才能摆脱中等收入陷阱，这是一个根源性的难题。而这些难题，靠什么财政政策、货币政策，都是难以解决的。
长期：原创性科技创新不足，才是中国经济最大困境
那么，为什么中国经济出现了这么多困难？我们说的短期、中期、长期是一个不断深化的深层次的认识。我认为中国真正面临的长期根本性困难，是原创性科技创新严重不足。
这里我也列举了三组数据：
第一，我国制造业整体仍处于全球产业的低端，产业竞争力和盈利能力都很差。这有太多例子。苹果手机90%在中国加工，批发价500美元的苹果手机，苹果公司拿走161元，全球经销商拿走160元，零配件供应商拿走17.25元，中国加工企业仅拿走6.5元加工费。
整个中国汽车制造业号称全球第一，但是“货是中国货，芯却是外国芯”。所有的高科技 差不多都是同样的故事。
今天我们谈什么虚拟现实 ，谈什么人工智能
，说好听点，我们是在积极追赶世界，说不好听一点，我们仍在亦步亦趋模仿别人。我这里有一组数据：中国260家最大的制造企业2014年利润总和只有4623亿元，平均一家企业利润17.7亿元。美国苹果公司2014年最后一个季度的利润超过200亿美元（1260亿人民币）。意味着我国最大的260家制造企业的利润总和实际上还比不上一个苹果公司。而这样的
