进入金九已近半月，从目前的楼市来看，金九银十明显成色不足，无论是目前开发商的动态，还是现在的整体市场成交情况，观望的氛围越来越浓厚。

截止今日，9月份深圳拿预售的项目仅有两个，其中一个是商办公寓类型，一个是产业研发用房类型，还未有住宅拿预售入市。

事实上，整个8月份新品入市也表现得十分冷淡，共有三个项目获得预售，其中两个为住宅项目。

今年深圳整体的供应到目前为止，共有52个项目拿得预售，其中住宅项目29个，较为集中的供应在6月和7月份，这两个月曾因一批热点新盘入市带火了一阵新房市场。

但731政策后，市场明显凉了下来。有中介表示，现在要卖房总价先降个10%才有可能出手。

真实的市场：近两年买房投资真的不赚钱了！

现实来说，买房是保值增值的首选，买房也比较简单，不需要太多的知识框架都能判断出房产的价值。前几年，房子一度成为财富翻倍的工具，而现在买房造富的神话已然破灭。

最近一年，看空的群体明显增多，一个个实例告诉我们：“买房投资真的不赚钱了。”

最近，云房数据中心发布了8月份的百城房价走势显示，房价环比下跌的城市有29个，7月份只有13个城市下跌。下跌城市除了北京这样的，还有像上海、深圳、杭州、南京、天津、武汉、苏州、济南、成都、温州、合肥等地。

数据来源：云房数据中心（大猫财经制表）

这些城市曾一直领涨，但现在房价下跌的形式成一线城市向新一线、二线蔓延。

整体来说，深圳的跌幅现在还处于微跌状态，但目前市场的心态已有明显变化。

深圳买房投资确实不再赚钱

前几天，家在网友@wuhuan0301发文《》再次引发网友热议。

他表示自己2016年10月购入宝安小三房，房价315万，费用10万左右，贷款252万，月供13k，月付利息接近10k。

现在快满两年准备出手，房价有上涨，挂盘在360万左右，预计成交价在350万左右（房价上涨约35W）， 但减去费用和利息仅剩1万， 加上两年的房租收入也就4万多点；如考虑投资的首付60万+的利息及资金在手的机会成本，收益是负的......

他认为，未来几年大概率是缓涨趋势，对刚需来说尽早下手，房价和购房成本一直在上升，即使房价本身上升幅度不大，一两年后买房的成本增加也不少！

 投资的，即使房价微涨也基本赚不到钱，需要独到的眼光或淘到绝对的笋盘。

昨天，另一家在网友@lzhy224123发帖说，2016年7月龙华潜龙XXX花园南区看房时，当时89平3房报价550万，当时因为一些琐事耽误房子没买。

时间过了2年，前几天再次实地看房，有一套89平比之前户型、楼层、装修都好的房子，这几天从要价535万降到510万，中介明确表示价格还可以谈。

她认为然现在税费利息增加了不少，但房子实际还是降了……

许多网友给出同样的论调，现在持有成本太高,未来还有房产税，其实从未来十年、二十年来看,深圳房价最重要的属性还是保值。如果每年的涨幅低于10%，投资人肯定亏钱，因为资金成本太高了。  

网友@zerocar表示，房子一直以来都是带有金融属性的投资品，长期的货币超发，吸纳了天量货币，使得房产多军尝到甜头更是对其穷追不舍；但随着增值价格高涨，投资者要考虑房子本身所具备的流动性，如果没有流动性，即使30万增值到500万，不套现也是纸上财富，而且还要承受月供压力。今时不同往日，还是谨慎吧！

网友@勇往直前一路狂奔认为，2016年、尤其下半年入手的买家，应该赚的不多，对于有些投资、换房的人群来说，很有可能是负增长。

他认为，一方面是缴纳的税款会更多，利息支出是一笔隐形成本投入。今年328新政后，5个点的豪宅税更是雪上加霜；加之731新政后，出手时间会更长，房子未涨但成本在持续增加，还得面临持续降低心理预期定价的压力。

国家出台种种政策，目的就是为了降低房产的流通性。“买了房就好好住着、别玩过家家”的理念。

靠买房赚大钱的逻辑需要逆转

就像前面网友所说的，“今时不同往日”，野蛮生长的房地产市场时代已然过去，买房投资的逻辑将彻底逆转，娟子曾多次提到，小白买房现在行不通了。

今年来看，情况已有些不妙，一套房子挂出去数月，看房的人廖廖无几，这是置业者心态上的转变，寻找笋盘的心态比较浓厚。

从市场的大环境看，多军盼来的是经济疲软、投资减速，中美贸易战助攻，与之前不同的是，于楼市的调整迟迟未放松，迎来的却是各地频繁的调控政策在加码。

今年1-7月累计调控次数260次，相比2017年1-7月同期上涨了80％，平均1.2天/次调控。

也有分析师认为，深圳的731政策将代表着又一轮楼市调控升级的开始。

暴涨时代已在远去，政府决心去房产化的同时，房子居住属性正在回归。过去多年表述是“遏制房价过快上涨”，而现在变成了“坚决遏制房价上涨”；“下决心解决好房地产市场问题”，加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。这种表述已越来越严厉。

2、今年再无资金对房地产支撑

另一方面，资金的走向也有改变，今年初多次降准，但资金的流向都有明显规定，不是用于房地产。房地产市场去杠杆，贷款也正在持续紧缩。

7月份，1.35万亿的大基建的专项债；此外计划未来3年投入农村基础设施建设的规模更是高达4.52万亿。这个数目资金，有消息表示称恰恰和过去5年投入到棚改中的资金量相当。

以前曾作为经济产业之一的房地产，革局正在改变。

3、全国土拍市场流拍严重，开发商心态改变

据统计数据显示，2018年1-7月，全国一共有近800宗土地流拍，其中，一线城市13宗，创下2012年以来的新高，二线城市154宗，同比增长100%，三四线城市629宗，同比增长121%。

从数据来看，土地流拍说明开发商的拿地策略在调整，其实也说明开发商至少短期是看空后市的。限价长期化、融资成本高、房子一时难卖导至资金加收慢，使得开发商在拿地上更为谨慎。

以万科为例，月初“深圳市万科房地产有限公司”将更名为“深圳市万科发展有限公司”。当时，业内人士纷纷表示，万科此举意在“去地产化”。但万科相关人士表示：“万科仍以地产为核心业务，本次更名并不是为了‘去地产化’，而是扩大经营范围的需求。”

而事实上，在万科近年的经营显示，地产只是主营业务的一个主分枝，还涉及到租赁、养老、教育等多个业务版块。

还该不该买房，是许多置业者、尤其是刚需客深思的一个问题。

于深圳而言，这个城市其实还是值得有所期待，有人认为，毕竟有对岸的香港作为参照。

最近一段时间，给娟子印象最深的是深圳于周边城市的交通和城市本身的交通进展和规划，一些现在看起来较为偏远有发展空间的区域迟早会被带起来。

在前几天的9.9金融购房节上，知名地产剑客凤凰树认为深圳已然世界级城市。他认为体现在深圳的优势有：

1、深圳是自然气候宜人的滨海城市、千园之城：现有公园920个，到2020年深圳绿化覆盖率将达到50%，建成1000个以上公园”。

2、深圳300米以上摩天楼全球第二：现已规划9座以上摩天楼，未来将成为全球最高天际线的城市。

3、深圳购物中心全球第一。深圳在建购物中心458万平米，位列全球第一位，截至2017年底，已开业购物中心144个；表示深圳超曼哈顿、纽约，就凭这一条。

另外，也有业内认为，深圳未来5-8年，深圳房产均价应该是10万 /平，一方面人口在流入，另一方面供应一直处于紧急状态。

尽管如此，买房还是要谨慎：

我们很明显的能感觉到，隔一条路房子的涨幅会不一样，比如学位房，许多家长为了孩子上学，不得不买学位房，所以也造就了这一资源房子的稳涨。

最近大家一直在说淘笋盘，但这种思路要不得，如果价格比同片区低太多，淘回来的笋盘，其实许多时候到你手里也是笋盘，与同一区域的价格便宜太多，一定有它便宜的道理。

在房产的金融属性逐渐被剥离，房价大涨变成奢望，租赁风口到来之后，房产的投资逻辑需转变，房产的持有成本将是衡量房产投资的唯一度量衡，租金收益将会是未来较长一段时间的主要收益。

 于刚需（首套房、刚改）而言，随时买都可以，即便增值有限，能保值也不错；有自己的房子总比被房东撵、时不时涨房租要好得多。

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对于地产商而言，住房租赁融资的这个春天有点短。

8月29日，上海证券交易所公布，富力地产（02777.HK）60亿元非公开发行的2018年住房租赁专项公司债券已经在8月29日被终止。

根据上证所最新的信息显示，被叫停的除了富力地产以外还有合生创展，合生创展一笔100亿元的住房租赁公司债自7月2日至今仍处于“中止”状态；而合生创展另一笔31亿元公司债券已被上证所终止。

此时，距“住房租赁融资的春天”仅开始4个月。

就在4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》，以实际政策支持促进住房租赁市场发展，数万亿元规模的住房租赁产业获得了最明确的资金渠道支撑。最重要的是，文件指出将在审核领域设立“绿色通道”。

一时间，房企蜂拥而至。

自2017年10月开始，随着国内首单长租公寓资产类REITs（房地产投资信托）产品正式破冰，住房租赁融资的市场被迅速激活。2018年以来，至少有12家公司提交了发行住房租赁专项公司债的申请，发行规模总计618.8亿元。

而据时代周报记者查阅，富力地产和合生创展均未公开披露其在长租公寓项目的发展规划。在已回复状态中的融信、龙光等房企目前也未有对公众公布实质性的长租公寓项目。

在今年7月已获得上海证券交易所通过的100亿元规模“中联前海开源-恒大租赁住房一号第N期资产支持专项计划”的恒大地产集团，虽然已经表态将要进军长租公寓市场，但截至目前亦未公布其长租公寓项目发展计划。

“融资渠道不断收紧态势已然明显，这也是不少房企希望通过住房租赁来融资的重要原因。” 全国房地产商会联盟主席顾云昌在接受时代周报记者采访时指出，“住房租赁融资的迅速发展是基于国家政策的大力支持，但目前对于住房租赁融资可能带来的风险仍没有明朗。”

“就目前收紧住房租赁融资的情况来看，不排除这是为了防范各类借住房租赁市场发债实现变相融资。”中原地产首席分析师张大伟在接受时代周报记者采访时表示，目前的住房租赁市场仍未成熟，部分改革内容包括债券信用评级、资金投入的范围等或还需要重新审核，前期发债的成熟度不高。

进入2018年以来，如何维持企业现金流成为房地产商心头之痛。

根据同策咨询研究院发布的监测数据，2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，相当于2017年下半年融资体量。而从走势来看，40家监测房企的融资金额在2018年5月骤降，达到自2017年5月以来最低额。

从具体项目而言，非标准化的融资逐步向标准化融资转变的趋势明显。

2018年一季度，非标融资新增余额占比回落11%，而作为非标两大方向之一的委托贷款更是呈现负增长态势，房企多元化融资渠道全面被堵。

但对于贷款和债券融资而言，比例上升的速度让人惊讶：2018年6月底，全国房产开发贷余额8.2万亿元，较去年同期增长了27.8%；而截至8月21日，房地产企业发债（信用债）规模达3169.50亿元，已经接近2017年全年3312.68亿元的规模。

“在国家去杠杆的大背景之下，非标融资变得越来越艰难。”顾云昌告诉时代周报记者，目前房地产企业现金流紧张的状况有两方面原因：一方面是中央始终在防止大量的资金流入房地产，因此造成房地产企业流动性不足；另一方面则是经历过去几年开发高潮之后，开发商购买了大量土地使得资金积压的情况严重。“一进一出之间，房地产企业的现金流自然会受到明显压力。”

顾云昌同时指出，过去在融资总额中占比较高的境外债券，也在发改委限制境外发债投资境内房地产的大背景下被逐步堵死。

6月28日，发改委在官网发布的文件中称，发改委将同有关部门合理控制外债总量规模，优化外债结构，有效防范外债风险。据彭博统计，截至2019年底，中国地产企业需要偿付总计774亿美元的境内外到期债券。

与“钱荒”一同而来的，将是越来越高的融资成本。

据同策研究院监测显示，在已披露的数据中，7月份融资成本最低的一笔是万科于2018年7月26日发行的2018年度第三期超短期融资券，发行金额为30亿元，利率为3.58%。此外，万科发行的首期中期票据的票面利率也较低，为4.6%。

而融资成本最高的是融创中国发行的于2020年到期的4亿美元的优先票据，票面利率为8.625%。值得注意的是，境外发行的公司债利率均超8%。

“在融资成本升高以及渠道减少的大背景下，回笼资金成为房地产企业的头等大事。”顾云昌告诉时代周报记者，包括碧桂园等头部企业，均把回笼资金作为近段时间企业运营的首要目标。

尽管资金紧张而叫苦不迭，但在最近发布的上市房企的半年报中，增收又增利的现象颇惹人注目。

根据wind资讯统计，2018年上半年，A股135家上市房企营业收入总计高达7740亿元，同比上涨24%；包括恒大、万科、融创、保利、华润等前十大房企均实现利润翻番；此外，万通地产、广宇发展等17家中小型企业上半年净利润涨幅高达200%。

高利润背后，却是高额负债。这或许能够从万科的半年报中一窥究竟。

8月20日，知名房企万科发布半年报，2018年1-6月，该公司实现销售金额3046.6亿元，同比增长9.9%；实现营收1059.7亿元，同比增长51.8%；实现归属于上市公司股东的净利润91.2亿元，同比增长24.9%。

但万科半年报显示，今年上半年该公司有息负债合计2269亿元，持有货币资金1595.5亿元，净资产为1348.92亿元，净负债率为32.7%，较2017年底8.8%的净负债率增长23.9个百分点。这些数据的变化反映出这家位于头部的房地产企业所承受的债务压力正在增大。

今年上半年，万科实际利息支出合计56.3亿元。而根据2017年的财报，万科当年实际利息支出合计82.1亿元。今年上半年的实际利息支出即已达到去年的68.57%。

“债务压力增大以及销售增加，其实都是房地产的行业集中度在不断增加的具体体现。”顾云昌告诉时代周报记者，今年房企销售额的增加主要是建立在兼并收购之上的，头部企业通过融资杠杆对中小型房企进行收购，从而使得这些头部企业在销售和利润上都实现快速增长。

但顾云昌同时强调，这样高负债率的运行方式不但不可持续，还会造成房企抗风险能力大大降低。

实际上，万科的净负债率在行业内仍属于较低水平。克而瑞地产研究数据显示，截至2017年12月，170家房企的加权净负债率约为88.73%。

“现在房地产的销售额上升的背后，是债务的不断上升。”链家研究院院长杨现领告诉时代周报记者， 高负债下的高收益难以持续。

事实上，2017年136家上市房企平均负债率达到79.1%，为2005年以来的最高位。2008年至今10年间，房地产行业整体负债率上升了将近20%。

可以预见，在各种政策的影响下，房企的资金和运营将会受到比较大的压力。如何突围，将成为关注点。

??前段时间，外媒报道称中国人以房子论成败，衡量人成功的标准已然变成了是否有房子。买房愿望人皆有之，但对越来越多的中国人来说，在城市买房成为一种奢望。中国大城市的房价几乎与伦敦、巴黎或者苏黎世等欧洲昂贵城市的房价没有差别。今年上海、南京和深圳等城市的房价比去年几乎上涨将近30%。     

??在这种大城市房价与国外昂贵城市相当的情况下，许多人选择了去国外买房，但是要知道去国外买房容易移民难，有些国家就是这么傲娇的拒绝买房移民！

??英国租房比买房贵？

??众所周知，在中国买卖房屋只是房屋70年的使用权并没有所有权，然而刚刚脱欧的腐国—英国，买家买了房屋之后，就拥有了房屋土地的永久性产权和使用权。英国并没有限购，即使持有中国护照也可以在英国买房，这种规定在某种方面来说是比较人性化的，方便一些外国人在英国进行投资。但是你要知道的是英国是非移民国家，你在英国买了房并不意味着可以移民去英国。买房只能为你移民加分，买房离移民远着呢~

??英国是个很奇怪的国家，租房往往比买房贵，但是买房后就各种税费各种麻烦。如果真的要想要在英国买房，这些费用你一定要知道。首先印花税是最为重要的税费，也是最大的一笔费用支出，主要是根据房屋不同的金额以不同的税率来征收，越贵的房屋税率越高。其次是资本利得税，针对的是投资租赁房所征收，主要根据个人租赁房收入来征收。还有较为重要的是个人所得税和增值税，个人所得税即是租赁收入的税，收增值税主要征收的是提供商品或服务产生的增值部分。除此以外，英国买房的费用还有律师费、房产评估费、房产登记费等。

??美国买房容易养房难！

??刚刚选举完总统的美国与英国一样是非移民国家，不接受买房移民，在美国买房不意味着能移民美国，只是在申请绿卡时能为你加分。想要移民可以选择投资，申请人只要在区域中心项目上投资50万美元（约人民币325万元）或在非区域中心项目上投资100万美元并持续5年就可以移民。美国买房一般都要找一个房屋经纪人，经纪人的费用是由卖家负责的，但是选择一个好的房屋经纪人很重要，经纪人大多都会帮助客人做房屋的价格评估，估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。如果卖主的要价高了，经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价，经纪人就要帮买主赶快抢下。除了经纪人，美国买房子必须请律师，光律师的各项收费加起来就有好几千美元。交易时，还需缴纳一次性的房产交易税、律师费、产权保险费、房屋估价费、房屋检查费和登记费等，一般累计占房价的3%至5%。

??买下房子后，你就不要想万事大吉了，美国的“养房”成本也会是一笔不小的开支。买房后你还要交房产税、房屋保险、管理费、维修费等一系列费用，最重要的是买房之后不允许让房屋空置，否则业主会被要求缴纳费用雇用公司管理。如果把房子委托给当地房地产管理公司出租，还要被收取至少3%的租金手续费。

??日本遗产税交到破产?

??再说到经历过泡沫经济，楼市便一蹶不振的霓虹国-日本。日本也没有买房移民的政策，但可以到日本申请经注册一家公司，注册资本金为500万日元（约合30万人民币），就可以申请得到首次的经营管理签证。很多人希望能通过在日本投资房产而获得身份，但是单纯的买房收房租无法体现出经营管理行为。日本入国管理局并不认可这种方式进行移民。东京获得了2020年奥运会的主办权，房价也开始回暖。

??在日本买房有许多福利，但是在日本买房你一定要知道有一种高额的税叫遗产税。虽然许多国家都有这类的税，但日本的遗产税高到一种只能仰望的境界。日本的遗产继承税从2016年起，无需缴纳税款的基础扣除费用金额下调40%，如果继承人有两名孩子的情况中，在遗产继承税上调之前无需缴纳税款的遗产限额为7000万日元（约合人民币360万元），但遗产继承税上调后超过4200万日元（约合人民币216万元）将需要缴纳遗产继承税。此外，最高税率对于超过6亿日元的部分的征税比例从之前的50%上调到了55%。

??在20年前的日本泡沫经济时代，不少人因为交遗产税而破产。现在日本推行的税制改革，又让遗产税重新成为人们生活中的一大负担，交不起遗产税就充公。连天皇夫妇也为遗产税烦恼，日本明仁天皇的皇后美智子她的父亲是日本大名鼎鼎的实业家、日清制粉公司的创始人正田英三郎。1999年6月，95岁高龄的正田英三郎离开了人世，留下了时值33亿日元的巨额遗产。然而，这笔财富却给家人带来了无奈，因为要支付高达17亿日元的财产继承税，美智子的家人不得不让他们共同居住过的、在全日本数一数二的豪宅“充公”。

??出国买房不如去海南买房

??看完这些，是不是觉得去国外买房移民没有想象中的那么美好！去国外买房，还不如去海南买房。但是去海南买房，这些你一定要了解。

海口恒大·美丽沙位于 海口海甸岛碧海大道29号，房型有65-160 ㎡瞰海美宅 、54-130㎡亲海洋房、266-270㎡流水叠墅、406-570㎡养生独栋，价格约12500元/平，含 1600元/㎡装修……

凤凰城位于海口市滨海大道256号，项目期房在售，现在售1、2、5、6、10号楼期房，在售户型面积为58-121㎡，折后均价10500元/平，含1600元/平的装修，全款92折，按揭94折……

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