全文上万字，鹰觅君将分三部分发出

和第17位我爱我家股东洽谈完毕，谢勇，这位从上世纪末就开始参悟市场的专业资本玩家，终于长舒了一口气。

2015年，由私募变身壳股昆百大董事长后，历时一年多运作，谢勇先后搞定了我爱我家的所有股东。

随后，一份蛇吞象的收购方案隆重出炉了。因为多卖了三五斗，股东们相拥而泣，对解救者感激涕零，后者则职业而谦卑地微笑出合适的尺度。

坐上了一条船的同行者们，眯着眼睛咧开嘴，喷着吓死人的业绩承诺，已经做好了拥抱未来的姿势。

持股10%的管理层们，起初也在这条船上开怀大笑，随后便尴尬地发现，自己的驾轻就熟竟是玩家们的绊脚石。胡景辉们的出局是必然的宿命，他们比郁亮们的运气差了太多。

一家与国内地产同时起步的全国性中介品牌，行业老二，就这样轻松地滑出了原来的轨道。

资本暴力是一项事业，做惯了野蛮人的KKR，最擅长挥舞长鞭，让管理层成为真实利润的永动机。这项事业泊来中国后，却有时让一个个“编剧”横空出世。概念和故事，在一些时候比实实在在的业绩更魔幻。

市梦率，是资本最长情的告白。

我爱我家的“剧本”，起了个头儿，貌似已经看到了尾。

（一）我不上天堂谁上天堂

起初，何道峰是以救世主的身份，降临到昆百大的。

从1994年一上市，昆百大就经历了长达8年的业绩下滑，终于在2002年陷入了巨亏。那时的昆百大，穷得只剩下了“底裤”——当年营业收入5.68亿元，亏损竟高达2.11亿元。

2001年12月，何道峰当上了昆百大董事长。后来，国有第一大股东甩锅，何道峰的公司通过受让股份，一步步成了昆百大的第一大股东，其本人成为实控人。

和张玉良、冯仑等一大批92派下海官员一样，何道峰之前的官家背景是中央农村政策研究室，历任中央农研室流通部副处长、处长、副主任。

与其他人创办并养大自己的企业不同，何道峰一手创办的公司基本都名不见经传。十多年来，他的第一社会名片一直是昆百大董事长。

这位给了昆百大再造之恩的人，力挽狂澜的手腕可谓惊人，最终将公司从悬崖边挽救了回来，三年内就实现了扭亏为盈。

上世纪末、这个世纪初，像这般能人，后来在集中了企业的统领权后，一般都会沿袭势能，最后在各自的领域终成一方霸主，像褚时健和红塔集团、朱江洪和格力集团、张瑞敏和海尔集团等等。这样的例子，遍布改革时期的大江南北。

昆百大则不同。这一从上世纪50年代起就享誉商界的骄子，在何道峰带领下脱离危境之后，并没有沿袭光大品牌的路径，而是拐头走向了房地产，商业反成了副业。

在涉足昆百大之前，房地产就是何道峰专注的一个领域。后来，这种明显带着大股东烙印的转型，被证明是一次彻彻底底的失败。2013年左右，昆百大一副没事人的样子，又大张旗鼓、大大方方地宣告四方——自己回归商业了。

市场上有一种任性叫随意——随意转型、随意失败、随意盈亏，随意去想去的地方，干小股民屁事？

这十多年，也不全是失意，也有收获。

在此期间，何道峰很多时候都致力于孜孜不倦地，让其个人控股的华夏西部、也是昆百大第一大股东，不断与昆百大做生意。这种相关的起意或者完成的收购，鹰觅君随手一翻，就看到了四起。比如：

第一件：2011年4月，昆百大拟购买华夏西部控股子公司手里的昆明新西南商贸有限公司100%股份。若交易完成，华夏西部持有上市公司股权的比例将由31.1%上升至43.7%。

这段翻译成普通话，就是欲将何道峰个人控股资产置换成昆百大股份，要股份不要钱。

第二件：同样是在2011年，昆百大还发起了一起收购，拟购买华夏西部持有京百大47.5％的股权。公告显示，应支付的转让价款为25,898,067.92元。

这段翻译成普通话就是，欲把何道峰个人控股资产直接卖给昆百大，要钱不要股份。

第三件：2013年10月，昆百大拟向控股股东华夏西部经济开发有限公司非公开发行股份，以购买其持有的昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司40%的股权，同时募集配套资金。公告显示，此次重组中交易标的野鸭湖房地产预估值为2.944亿元，预估增值2.712亿元，增值率为1170%。

这段翻译成普通话就是，欲将何道峰个人控股资产高价卖给昆百大，钱和股份都要。

第四件：2014年9月，昆百大拟收购野鸭湖房地产公司持有的新都会商贸公司100%股权。本次交易完成后，新都会商贸公司由昆百大的控股孙公司变更为全资子公司，野鸭湖房地产公司不再持有其股权。

这段翻译成普通话就是，欲将何道峰个人控股资产直接卖给昆百大，要钱不要股份。

历时数年，何道峰让其个人的控股资产，不停和昆百大做着各种利益勾兑和尝试。这些方案的背后，基本都冠以“为了避免同业竞争”或“利于公司转型”的名号。

为了让昆百大的未来更美好，何道峰也算是拼了。这份执着和诚意，真是感天动地。奇怪的是，股民们并不买账。

最具轰动性的就是上述第三件——高价收购华夏西部持有的野鸭湖房地产公司40%资产。其开发的最大项目野鸭湖别墅被质疑违规，开发多年难以完成销售，五年销售率不到50%，甚至五折卖房都成交稀少，公司负债率一度接近100%，而这一资产评估后的增值率竟高达1170%。

这份方案一出炉，长期跟踪昆百大的国都证券分析师蒋晓辉便一言以蔽之：大股东想把烫手山芋甩给上市公司，金蝉脱壳。

最终，在股东反对和舆论压力下，这一方案未能成行。通过这件事，何道峰的心思和“财技”被彻底印证了。

在这些关联交易的背后，则是多年来昆百大不停地甩卖资产。几年间，昆百大就以回归商业的名义，先后卖掉了江苏百大86.94%股权、云上四季酒店78.5%股权等等资产。

这似乎是一个硬币的另一面。账面上有钱，既能粉饰业绩，又可收购资产，一箭双雕。

A股市场上，大股东通过关联交易掏空上市公司的案例总是不绝于耳。

昆百大在折腾中每况愈下。在2012年，公司营收尚能达到11.28亿元，到2016年则成了8.82亿元。

如今，当年同时起跑的王府井、鄂武商、重庆百货，都已成了全国百亿级的商业巨头；而昆百大坐拥西南，多年后却不及他们的十分之一。

从结果导向上看，何道峰真正做到了把昆百大这一区域商业明珠，彻底拉下了水。而反方向的，何道峰则稳步晋入了福布斯云南富豪榜前十名，坐拥二十六亿左右的资产。

实际上，从2014年开始，昆百大就已经沦为了一个“壳”股。而这，并不意味着何道峰的落寞和失意。

鹰觅君早年混迹私募圈，对“壳”市场深谙其道。一家年净利3亿元的新兴上市公司老大，不见得会比一个亏损上千万、市值只有10、20亿的壳公司老总更受待见。很多时候，想见到后者的真身，一般都要有政府层级的人出面引荐，就这样还要排队轮候。

只要拥有了“壳”，并且成功装入合适的资产，就意味着可以利用重组或借壳实现股价的翻番上涨。这已经是A股市场屡见不鲜的老戏码了。

在昆百大沦为“壳”股的2014年左右，恰逢中概股回归高潮，一大波想搭上A股的私有化公司，削尖了脑袋在市场上找“壳”。

可想而知，作为一家“壳”老大的何道峰那时有多么风光。百业不兴的昆百大，注定会迎来“第二春”。

从2014年开始，昆百大为盘活这个“壳”，同时也担心由于市值低而被二级市场直接举牌，便开始了各种寻觅资产之旅。

最初锁定的收购目标是周大生——一个常年在昆百大租柜台的珠宝客户。结果公告刚发出来，马上就被周大生打脸了。后者称：“公司拟反向收购上市公司昆百大A，借壳上市。”

这个周大生也真是无趣，一个租柜台卖首饰的，名字山寨一下也就算了，不卖就不卖呗，竟然叫嚣着要买下整个卖货大楼，还把“不同意”这三个字都说得这么有创意：停牌三个月都不算账，等公告一出就立马蹦出来反对，就跟刚睡醒一样。

世界上有一种萌，叫大生萌。

有时候，资本市场的“双簧戏”会这么演——演员们在台上疯，观众在底下傻着看，有的还挤破头地往里钻。在以时间换来的空间里，真正的“壳”戏在帷幕后进行。

人性的尔虞我诈，资本的嗜血无常，说的是一件事。

收购周大生事件仅仅过去了两个月，何道峰便通过定增打开大门迎来了一家私募基金——西藏太和先机，一年后连董事长的位置都让给了这个基金的掌门人谢勇。

事情到了这一步，懂行的人已然明了，引爆装置已经安装完毕，就差按按钮了。用私募出面来操盘重组，实现“壳”资源的最大效益，胜算的概率更大。

后面的故事大家都知道了，连周大生都不屑去钻的“壳”，我爱我家——国内第二大房产中介的17位股东头也不回地跳了进来。这原本就是一家从始至终都没有实控人的奇葩公司，连哀其不幸、怒其不争的对象都找不到。

至此，何道峰亲手划出了一道完美的弧线——做“壳”、私募买“壳”，装入外来资产，后面的盘算还能是什么呢？

可惜了，辉煌了几十年的西南商业巨头昆百大——从此往事不可谏，来日无可追。

一方面，昆百大在何道峰任上，又变得差点剩下底裤，而何的另一个副业——中国扶贫事业却是波澜壮阔，一度担任中国扶贫基金会副会长、执行会长、法人。

2014年，有一家京城媒体这样描述何道峰的丰功伟绩：“（何）大刀阔斧的改革在中国公益界至今仍无人可复制，这个身家过亿的商人志愿者，无愧于‘先锋’之名。”

这样的语气和评价，让人惊骇。

1999年，也就是何道峰下海的第七个年头，做过几段小打小闹的生意后，他突然对做公益发生了浓厚的兴趣，从此加入了中国扶贫基金会（以下简称“基金会”）。

从此，这个之前已经存在了10年的基金会就大变样了。何道峰生生将这个纯官办机构运作得脱离了体制，成了按市场化管理的NGO组织。

基金会马上就迎来了春天。“中”字头的公信力无可匹敌，管理却是自我约束，世界上竟然有这等好事！难怪何道峰刚加入的时候，基金会才十几个人，后来发展到了八百多人；筹款金额也从以前的每年一两千万，增长到每年3亿元左右。

有人欢喜，就有人忧伤。

2010年，一个未经求证的事实是，世纪金源董事局主席黄如论因为当年捐款35亿，便参加了基金会的“消除贫困奖”评选。奇怪的是，基金会一直很执着地想找世纪金源领导“聊聊”。该司这位领导因为一直出差，基金会联系几次未能如愿。在后来的评奖新闻中，何道峰便对媒体放话：“因为黄如论拒绝考查，他的35亿元捐赠值得质疑。”

何道峰的话让人匪夷所思，好像验证捐赠的事实，只有靠和公司领导人见面这唯一条路可以行得通。

做慈善也有江湖。据说，有的基金会章程里并没有评选、评奖资格，却到处拉捐评比；有的在操作中采用逼捐、威胁恐吓等等手段。

在基金会大干了两年多后，大概做市场化的公益和慈善事业，并不能施展他全部的抱负和才华，何道峰想去更广阔的的天地锻炼一下，便一跃又成了昆百大的董事长。需要注意的是，他是从自然人上位的，和他个人公司无关。当然，肯定是拥有很多很多钱的自然人。

何道峰1956年出生于云南农村，复旦大学硕士学位，平时宗教、哲学书不离手，喜欢作终极思考。关于企业家创富的话题，今年何道峰终于想明白了，他的终极思考结果是这样的——

“根据经济学对人性的铁律研究，每一个人都是也应该是以自我为中心的，如果政府不堵住公平竞争方面的漏洞，企业家必然首先愿意去钻这种漏洞，创新和财富创造是竞争所迫。”

这句话真是醍醐灌顶！原来让昆百大变穷的、让自己成为亿万富翁的，竟是制度逼地让黑暗人性爆发了！啧啧，还真是让人同情。

一位在何道峰身边工作了六年的人，曾经这么评价他：处世谋略过人，思维深邃，手段高超，应变有术，是一位乱世玩物的巨人！

现在的何道峰，卖出昆百大的“壳”之后，已经既不是公司董事长、也不是华夏西部的实控人，同样也和中国扶贫基金会撇开了关系，只控制着三两个小投资公司，一身的云淡风轻。过往，仿佛只是一片片云彩，挥挥手就不见了踪影。

这些年，在内地靠着各种手段赚饱了的李嘉诚，开始不断将资产撤离中国，有媒体断喝，“别让李嘉诚跑了”。这边，也有小股民怒吼：别让何道峰跑了！

他当然并没有跑。卖壳之后，何道峰依然隐身在昆百大更名后的我爱我家前十大股东之列，通过和兆玖盛和汉鼎世纪仍控制着我爱我家6.28%股份。这当然仅仅只是放在桌面上的明账。

当年混迹私募圈，鹰觅君大概知道“壳”公司的原控股股东主要分为两类：一类是直接卖掉，落袋为安，告老还乡；

另外一类则是更精明地搭快车，以老股换新股的方式，希冀能从后期的资产升值、股价上涨中继续分一杯羹。

第二类中，最典型的当属七喜控股。在其被分众传媒借壳后，原七喜控股第一大股东易忠贤仍持有该公司2.36%的股份，后来分众传媒总市值达到了1335亿元，对应的易的身家为31.5亿元；而在重组前，其持有的上市公司股份市值仅为13.19亿元，搭快车使得其身家在近一年的时间里翻了2.38倍。

善于终极思考的何道峰，当然属于第二类，这也预示着——新戏才刚刚开了一个头儿。

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两个多月前，深圳华润城三期的热销曾经轰动全国，同时也引起了深圳官方的注意。其时在一份广为流传的深圳市规土委文件中，“润府三期等热点楼盘呈现房价倒挂、企业购房、离婚买房等现象反映出市场投机行为依然存在”被写入。

一个多月后，深圳官方正式发布调控细则。这份《关于进一步加强房地产调控，促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从企业购房、商务公寓限售、居民购房限售以及离婚差别化信贷四个方面进行调控，打击房地产市场的投机、投资行为。

严厉的新政无疑向深圳房地产市场浇了一盆冷水。深圳楼市买卖双方博弈加剧，一些楼盘开始打出首付分期、主动降价的方式招徕业主。但对于深圳未来市场的走向，多名接受《每日经济新闻》记者采访的房产专家、开发商人士均认为，深圳市场毕竟“缺地缺房”，未来仍将是高位盘整的格局。

已经很难再在深圳看到“网红盘”华润城三期认筹之时，排队离婚验资，6776人抢购741套房的疯狂景象了。新政发布一个半月后，《每日经济新闻》走访了全市十余个楼盘发现，看房的人数寥寥，多数楼盘均只有三五组客户，与市场火爆之时不可同日而语。

一些商务公寓盘的案场销售对接待潜在客户更是意兴阑珊。在这些销售看来，目前的市场环境下，多数看房的并不是意向很强的客户。在龙华一个楼盘现场，《每日经济新闻》记者看到，一名销售对前来看房的客户表示：“如果你是来完成任务量的话，那签个名就可以走了。”

市场趋冷，开发商必然是感触最深的。尤其是在金融环境整体偏紧的情况下，为了回笼资金，开发商纷纷祭出各式招数。记者调查发现，一些地理位置并非十分优越的住宅盘、公寓盘均推出了分期首付、主动降价等方式来促进销售。

以大鹏新区一个住宅楼盘为例，其目前在售93~124平方米的住宅，目前不仅价格较之前有所下调，也同时推出了分期首付为客户垫资。《每日经济新闻》记者以购房者身份联系了一名销售人员，其表示楼盘均价约3.7万~3.9万元/平方米。“最近降了一些，最开始93平方米基本都在3.9万~4.1万元/平方米左右。”

“备案价没有变，但折扣会多一点。”上述销售人员表示。以一套93平方米的房屋为例，目前毛坯总价为338万元，业主也可选择精装的方案，总价则是356万元。

如果以毛坯总价计算，业主还可以选取分期首付的方式：首期付完一成33.8万元，其余两成在一年内付清，付清后就可以完成网签。

一些楼盘则推出了部分特价房源。“现在没有降价，都是以特价房源形式放出来的。”龙岗中心城一名楼盘销售指出。记者了解到，其所在的楼盘本月放出了20套左右特价房源，82平方米的特价单位总价在302万~310万元。

实际上，在公寓市场，低首付及降价的表现更为明显。例如，龙华一类住宅项目目前40平方米的总价是150万元左右。一名熟悉此楼盘的中介告诉记者，此前它的价格是170万元左右。“便宜了20多万元，利率上浮20%~30%，贷款10年。”

市场下行趋势隐现，在二手房市场，买卖双方的心理预期同样发生了变化。“最近也还是在看房，但不是很密集了。”已经筹划换房半年有余的小月告诉记者，她也曾经参与过华润城摇号的那场全城狂欢。

她目前有一套一房一厅的小户型，总价200万元左右，由于计划生孩子，不得不将换房提上日程。她计划买一套600万元左右的学位房，将采取先买后卖的方式完成换房。因而她不仅是买家，还是卖家。

她的直观感觉是，在新政发布之后，一些之前不准备卖房的业主，“之前挂了盘后来撤盘，但最近又拿出来卖了，可能本来对后市充满信心，以为能再涨100%，但现在觉得钱还是落袋为安”。

多名深圳各片区的资深中介也向记者指出，最近很多二手成交的楼盘，多多少少都略有调价，但幅度并不是太大。“着急的都是那些特别缺钱的，有一小部分。一些是做实业的，公司资金链有问题，或者是买了新房产的。”一名福田区的中介表示。

小月也说，如果她买了房，她也愿意调低价格卖。“希望手上这套能尽快出手，也就是急卖。不过毕竟总价也不高，不可能狠砍价。”

“他们现在为了让我去看一套房，可以给我打N个电话，半小时一次，不方便的话还会开车来接。”小月如是描述新政前后最为明显的变化。

一些潜在购房者也向《每日经济新闻》记者指出，他们最近接到中介的电话明显变多了。“而且，以前看他们天天刷屏卖房信息，现在也能看到他们推租房的信息了。”另一名购房者小黄指出。

如果从数据面看，深圳的二手房在新政之后的一个月，仍然保持较为平稳的走势。深圳中原发布的数据显示，根据国土局备案数据，2018年8月二手住宅共成交7208套，环比上升3.1%，深圳中原领先指数小幅下滑，8月为891.9，环比下滑0.14%，二手均价52953元/平方米。

中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁指出，在新政管控以及宏观经济环境影响下，深圳楼市目前处在一个非常敏感和胶着的状态，大格局是收缩，无论成交量还是价格，说不定还有小幅下跌的空间，这完全是市场的正常反应。

“但这并不能真实反映深圳市场，毕竟深圳是一个缺地缺房的城市，这个基本面完全没有改变。如今高位盘整的格局完全是政策管控的结果，并且未来仍将持续。”

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