原标题：酒店式公寓到底能不能投资？

随着今年这一波买房热潮，酒店式公寓这种特殊的房产也开始在市场大行其道了。

有不少读者问我，酒店式公寓到底能不能投资？

问的人太多了，淘公寓小编觉得今天有必要对酒店式公寓做一个系统的解释，到底能不能买，你看了我这篇文章后，应该就清楚了。

首先，我们了解一下，什么是酒店式公寓？

“酒店式公寓”是一种笼统的叫法：小户型、低总价、精装修的商业办公楼及商业自住公寓，通常都被叫成酒店式公寓，面积一般在60平方米以下，价格在150万元以内。

市场上出售的大多数酒店式公寓是办公或商业性质，仅有40年或50年的产权。

这些酒店式公寓，和住宅相比，有哪些不一样呢？画个表格，让大家一目了然：

大多数人觉得，商业公寓和普通住宅相比，外观形态形同，都具有居住功能，最大的区别是房屋产权年限不同。

目前市场上，同一地段，酒店式公寓比普通住宅每平方米价格要低很多，大多数人都认为酒店式公寓价格低，主要是产权年限短造成的。

下面就是本文的精华了，各位关注酒店式公寓投资的读者，可要看仔细了。

一套房产的产权年限，其实并不是影响房产价值的根本，今年李总理对房屋70年产权问题如何解决做了回应，即房屋产权可以续期、不需申请、没有前置条件、不影响交易。

由此可见，房屋产权到期后并不会成为焦点难题，可以平稳过度。40年限的商业产权虽带商业性质，但在产权可以续期的政策大方向下，也不会有特殊昂贵续费的可能。

这样看来，住宅和酒店式公寓产权年限上的不同并非有决定影响，是不是意味着，酒店式公寓就可以买买买，大力投资呢？毕竟酒店式公寓的价格要便宜很多呢！

并不是，投资住宅和投资酒店式公寓，是两种不同的投资模式。

虽然两者从外观上看都差不多，也都有居住功能，但是他们最大的区别是交易过户时天差地别的税费政策。

住宅的交易税想必大家都是比较清楚的，各地都有不同的政策，不过大同小异，税费相对来说是比较优惠的，如果碰到了满5年唯一住宅，那么税率更是低中有低，一般一套200万元的房子，税费在2-6万元间。

什么？你觉得2-6万元也非常非常多？好几个月的工资有木有。呵呵，那你是尚不清楚酒店式公寓的税费呢。

酒店式公寓的税费很要命，有土地增值税、个人所得税、印花税......花样繁多，而且税率超高。笼统的说，一套商业性质的酒店式公寓，如果增值了100万，那么税费大概要收取56万左右。

可怕吧？举个栗子：小C花了50万买了公寓，若干年后以150万出手卖给了别人，那么房管局会收取（150-50）*56%=56万元税费。

56万，我就问你多不多？真是要哭了，赚的钱等于一大半都用于交税了，是不是很不甘心？

正是如此高的税率政策，导致酒店式公寓并没有极高的增值潜能。它不同普通住宅，住宅税率极低，交易成本低，可以作为金融资产的一部分进行多次交易。

酒店式公寓交易成本过高，这种物业，是不适合通过买卖交易来获得主要收益的。

如果你身边有朋友曾经投资过酒店式公寓或者商业写字楼等，可以问问他们，房子的增值幅度是不是远没有普通住宅来得多？

那么，这样看来酒店式公寓是不是完全没有投资价值了呢？

我觉得这主要看投资者想要获得怎样的回报！

如果你想通过酒店式公寓日后的增值来获利，恐怕实现的机会较小，毕竟这类物业增值幅度小，即使有增值，交易时也要将大部分收益用于上缴税费。

但如果是想通过租金获得收益，那么酒店式公寓往往是个不错的选择。

酒店式公寓的租售比是比住宅要高许多的。打个比方，在南京杭州这样的二线城市，一套90平每平方2.5万，总价225万左右的普通住宅，租金大概在4000元/月左右。

那么换到酒店式公寓，通常一套60平的公寓就可以租到4000元，源于商业公寓价格要大大低于同地区住宅价格的原则，一套60平的公寓每平方价格1.6万总价在96万元左右。

住宅的租售比是2.1%，公寓的租售比是5.0%。租售比是什么，就是你投资的总金额每年带给你的回报率。

这样一看，懂理财的读者都能看懂了吧，租售比其实就是年化收益率。酒店式公寓的租售比是远远高于普通住宅的。

我们平时投资理财都知道，作为一个稳定的安全的项目，每年5%的收益率其实也是相当不错的。

如果想获得稳定的租金收益，那么投资酒店式公寓是不错的选择。

讲到这里，大家看出来没，酒店式公寓的价值到底是由什么决定的？

酒店式公寓的价值是由周边的住宅决定的吗？NO！NO！NO！住宅和公寓是两种截然不同的估值体系，仅仅因为周边住宅价格高，公寓价格相对便宜就入手公寓，那很可能是要吃大亏的。

酒店式公寓的价值体系是由公寓租金决定的，它的租金决定的它的价值。

要判断一套酒店式公寓值不值得买，其实很容易，先查一下这套公寓目前市场上接受的月租价格，比如月租普遍在4000元，那么.8万的年租金，除以5%的收益，得到96万的总价格，就是这套公寓的合理价格。

公寓价格高于96万的，意味着你的年化收益低于5%，就不太划算了；如果公寓价格低于96万，那则说明投资价值比较大，值得入手。

酒店式公寓虽然有税率的政策影响，但是不代表不会增值，它的增值是如何估值的呢？这根周边的住宅涨了多少没太大关系，跟租金涨了多少有莫大联系。

当租金的价格涨上去的时候，酒店式公寓的房屋总价也就涨上去了？

为什么会这样，经济学原理。公寓的租金涨了，意味着年化收益率提高了，比如刚才说到的4000元每月的公寓，如果租金涨到8000元每月了，那租售比就是10%，也就是年化收益率达到10%了。

大家都不傻，一个项目：安全、稳健、低风险、高收益，肯定会导致很多人都入手购买的！买的人多了，价格也就上去了，慢慢的会维持到一个5%左右的水平，也就是8000元月租金的公寓，最终价格会稳定在192万左右。

说完了酒店式公寓的估值体系，最后来说一说，哪些人适合投资，那些人不适合投资。

童童认为，酒店式公寓属于家庭资产配置的一种，也就是当你的资产达到一定程度，需要进行资产配置时，配置一套酒店式公寓，作为一部分稳健收益，以长期收租的方式来累积财富，还是相当不错的。

简单的说，如果你比较富有，可投资金额达到500万以上，那么拿出其中的小100万，用于配置商业公寓资产，拿稳定收益，还是不错的。

反过来，如果你还是刚刚开始奋斗的年轻人，手上资金不多，用所有资金投资一套酒店式公寓就非常不妥了。毕竟公寓的投资回报要靠长期的租金收益，年轻人财富上刚起步，未来的人生中可能碰到更好更多的投资机会，将唯一的资金全部压在公寓上，会沉淀太多机会成本。

有一些小年轻买首套婚房，选择了价格较低的酒店式公寓，是非常错误的。首先以后的置换成本很高（各种交易税），其次住宅增值几率高，等过来年卖了公寓再买住宅，恐怕两者差价会比现在更大，买起来更吃力，多花冤枉钱。

说了那么多，大家都听懂了吧，淘公寓把毕生研究公寓的所学所得都告诉大家了，祝大家在变化莫测的楼市中，选对房产，投有所成！