老未过户的商品房能否找人代持??买房怎么过户

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-09-01 15:09 标签： 未过户的商品房能否找人代持??

  最近，有个网友咨询我他原先借用别人的名字购买了一套“经济适用房”，现在到了可以过户的时间，结果对方百般推诿，问我如果对方不配合过户该怎么办？虽然我不是专业律师，但从事房产20年，对其中的法律风险还是有一定的认知的。近年，由于限购、限贷、逃避债务、规避税收或基于身份关系(如夫妻或父母子女)等原因，存在借名买房的情况越来越多，由此产生的法律纠纷也越来越多，因此我查了很多相关资料，并整理出来，供大家参考：

“借名买房”存在的法律风险有哪些？

1、出名人（登记产权人）反悔，不配合借名人办理过户手续；

2、因登记产权人负债导致房产被查封或执行；

3、登记产权人去世后，其继承人对借名购房不知情或不认可；

4、实际所有人要处置房产时，登记产权人不配合或找不到；

5、其他政策法律风险等。

物权法对于房屋产权的相关规定：

《物权法》第十六条的规定，不动产登记簿是房屋等不动产物权归属和内容的根据。

那么，如果出名人反悔，那是否就一定要不回来了呢？不一定。也有通过打官司要回来的，但借名人要在诉讼中推翻不动产登记簿上的记载，证明标准极高。

对于“借名买房”的案件，特别是被法院查封后的房屋所有权认定，是存在争议的。因而不同法院的判决结果也不尽相同：

一种意见认为，根据物权变动登记生效和公示公信原则，案外人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意的申请执行人，因此，对案外人停止执行的请求应当不予支持。

另一种意见认为，在借名买房的情况下，案外人对房屋享有事实上的所有权，其权利应当优先于申请执行人享有的一般债权，即使案外人对于因限购、逃避债务、规避税收、获取贷款等原因而借名登记具有过错，但其所应承担的只是行政管理上的责任，而不致在私法上丧失对房屋的所有权。因此，对案外人主张被执行人名下的房屋归其所有，并要求停止执行的，应予支持。

存在“借名买房协议”的法院判决：

“借名买房”的借名人可根据借名协议确认房屋所有权

双方存在“借名买房”协议，且有充分的证据证明诉争房产首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际由借名人支付的，则可认定登记在出名人名下的房屋属于代持有性质，房屋所有权不归出名人所有，而应归借名人所有。但举证标准极高，不仅要证明存在合意借名买房的事实，而且要证明实际支付房款的事实，承担的巨大的举证责任，稍有不慎即有可能败诉，导致房财两空。

笔者提醒大家，借名协议不是保障，而是一种补救措施。   不到万不得已不要借名买房。其中蕴藏的法律风险极大。

如果已经借名买房了该怎么办呢？记着当到了符合过户登记条件时，应及时将房屋过户至自己名下，预防不必要的纠纷发生；另外在房屋符合交付使用条件时，应及时占有使用该房屋。

如果因某种原因非得要借名的话，建议委托专业律师来起草借名买房协议，约定清楚双方的权利义务，并保存全流程的证据原件，包括但不限于首付款汇款单、按揭还款单、完税证明、登记费用缴纳证明等。如首付款是以出名人的名义缴纳的，在向出名人汇款时，一定要备注汇款用途“代本人（借名人）支付购房首付款”等等。

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8月初，北京住建委等多部门起草了北京共有产权房的暂行办法征求意见稿，在好多人心中掀起了不小的波澜，那么什么人才有申请共有产权房的资格？具体申请流程是怎样的？居住共有产权房享有什么样的权利？是否可卖可租等一系列问题也同时摆在大家的面前。本期民众有话说将带大家一起来释疑解惑，同时也看看大家对共有产权房这个新鲜事物是怎么看的。

共有产权房就是中低收入住房困难家庭购房时，个人和政府共同出资，按照一定比例共同拥有房屋产权。

1.共有产权房供应对象为符合北京住房限购条件且家庭成员名下均无住房的家庭，一个家庭只能购买一套共有产权住房。

2.单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。

3.已签订住房购买合同、征收以及拆迁安置房补偿协议、有住房转出记录等情况的申请家庭不得购买。

1. 项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭。

2. 符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

注：对于共有产权房，“新北京人”的分配比例不少于30%。

1．家庭收入情况的证明材料。

2．家庭住房状况的证明材料。

3．家庭成员身份证和户口簿。

4．非当地城镇户籍的家庭，需提供用工单位所在县（区）人力资源社会保障部门缴纳城镇职工基本养老保险的证明材料、用工单位盖章确认的劳动（聘用）合同。

5．市、县（区）政府规定的其他证明材料。

公示----选房---签订《认购协议》---缴款---交付

共有产权房的价格、买卖及物业水电气费、落户入学等相关情况

1.共有产权住房的销售价格，以低于同地段普通商品住房的价格为原则，明码标价。

2.房屋购买不满5年的，不允许转让。满5年的，可按市场价格转让所购房屋产权份额。满五年，购房人也可按市场价格购买政府份额后获得商品住房产权。房屋用于出租的，所得租金收入按照购房人与代持机构所占房屋产权份额比例进行分配。

3.房屋的物业费、水电气费由购房人承担。

4.共有产权住房属于产权类住房，可以按照北京市相关规定办理落户、入学等事宜。

共有产权房哪里申请？谁负责摇号？

申请：在共有产权住房项目开通网上申购期间内登陆区住建委(房管局)官方网站提出项目购房申请。

摇号：由区住建委(房管局)监督指导开发商开展摇号配售。

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