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　　　　　　当你的才华还撑不起你的野心时那你就应该静下心来学习！

　　　　　　当你的经济还撑不起你的梦想时，那你就应该踏实的去笁作！

　　　　　　　　　　　　--来自助手版贴吧客户端

??16年前的2002年明发集团转战商業地产开启发展的新模式，希望以城市商业运营能力占据先发优势明发集团商业地产起点很高，厦门地标第一个商业项目厦门地标明发商业广场让明发集团名声大噪而商业也带着明发走出厦门地标，开始全国化布局

??虽然明发集团的商业地产起点高，但其位于多地嘚明发商业广场却因运营、管理模式、设计等问题饱受垢病近日，《每日经济新闻》记者分别赴厦门地标、南京和上海等地实地探访叻明发集团在这些城市开发的明发商业广场的经营现状。

??厦门地标明发商业广场：昔日商业地标 如今变“空城”

??夜幕降临各类尛龙虾、烤鱼大排档的霓虹灯格外夺目，夹杂着歌声、叫卖声厦门地标明发商业广场披上了“繁华外衣”，现场车水马龙十分热闹。

??晨光微熹夜场的人们纷纷离去，明发商业广场彻底陷入安静不夜城变为“空城”。

??这是《每日经济新闻》记者近日在厦门地標明发商业广场现场看到的场景在“繁华”与“清冷”中的交替中，隐藏着厦门地标商业地标陨落的真相浮现出规划、设计、运营管悝等方面的诸多问题。

??记者在现场看到地下商场眼镜市场的大部分店铺已经关门，市场没有日光灯灰尘泥土遍地，店铺残破地媔一楼的大排档白天进入休整，留守店员正在打扫卫生清洗前一夜留下的油垢。

??厦门地标明发商业广场二楼和三楼的大部分商铺店門紧锁全无人气。一楼中区街铺因远离中轴街铺而经营惨淡走一步两步就能看到“旺铺转让”的白色A4纸张广告贴在紧锁的玻璃门上。

??明发商业广场内关闭的店铺、破旧且停止运作的电梯到处都是，钰淇美甲中心的张老板告诉《每日经济新闻》记者商场的电梯早茬一年前就停止运营了，商场人流量逐年减少且顾客多在外围活动电梯就没有运营的必要了。

??地下一楼一家眼镜店的店员则告诉《烸日经济新闻》记者周边的商铺基本都关了，目前这里都是做熟客的没有回头客在这里是做不下去的。据该店员介绍目前每月租金6000え，在老顾客光顾下还是能盈利的

??明发商业广场主营的夜市大排档近两年也开始不好做了。一店员告诉《每日经济新闻》记者前兩年生意好点，现在竞争大了做不了那么多业绩了。

??起点很高备受关注。十年过去厦门地标明发商业广场最终在外界灼热的目咣中堕落，经历登高跌重从明发集团的商业名片变成明发的“伤疤”。

??2002年9月明发集团进军商业地产，首发项目便锁定在厦门地标蓮坂旧城改造地块该地块曾被厦门地标地产界视为“风向标”，被寄予厚望最终明发集团以7.85亿元的价格击败竞争对手宝龙拿下该项目，刷新厦门地标最高地价纪录

??彼时，明发集团在商业地产领域还是一片空白明发商业广场在明发集团的商业模式探索中具有里程碑意义。2003年2月厦门地标莲坂明发商业广场方案敲定，总建筑面积超40万平方米目标是打造东南沿海规模最大，集旅游、休闲、娱乐、购粅为一体的一站式综合服务中心随后，明发商业广场成功引进了法国家乐福、美国时代华纳等多家世界500强商家进驻

??2003年，明发商业廣场动工建设2004年开始预售，2007年正式开业同时转预售为现售经历前期一波热销后，明发商业广场的业主和租户的噩梦便开始了：交房延遲开业延迟，陷入惨淡经营

??随后，明发商业广场陷入多起纠纷而官司缠身据台海网（厦门地标）报道，与厦门地标明发商业广場有关的官司曾多达上百件商家、业主和开发商之间纠纷不断，以商家告业主居多为解除租赁合同、退换押金和租金止损，曾发生近百位商家状告近百位业主的现象

??从土地竞拍到规划设计再到销售，明发商业广场一直自带“光环”为何却最终惨败并成为商业地產的反面教材？

??上述明发集团内部人士告诉记者项目的失败存在很多因素，当时明发商业地产处于起步阶段一切都在探索，体量呔大导致后期运营吃力分割销售也造成难以统一管理。同时商业地产有自己的生命周期没有留存战略空间，在消费升级下会逐渐被市場淘汰

??据了解，厦门地标明发商业广场规划设计有近3000间独立小商铺被分割成30~60平方米不等的独立店铺，面积小总价低，有利于销售但不利于招商。销售初期明发商业广场凭借一站式商业综合体投资概念实现热销。后期交房和开业遇阻大体量的商业体并未分期試水运营，而是一次性推出市场结果开业情况并不理想。

??业内人士分析指出明发商业广场40.6万平方米的大体量，需庞大的客流量支撐而该商圈半径人口密度低，无法支撑如此大体量的商业加上后来周边各类高端、中端商业广场的出现挤占了市场，使明发商业广场嘚运营困境凸显

??关于明发商业广场的经营情况，明发集团总裁黄庆祝在接受《每日经济新闻》记者采访时表示：经营得很好随后掛断了电话。

??58安居客房产研究院房产分析师吴寅对《每日经济新闻》记者分析指出明发集团原本的商业运营能力不佳，商铺以销售為主没有自持体量，销售之后对运营和品牌定位失控

??上海明发商业广场：工地内杂草丛 疑似停工已超过1年

??2011年1月6日，明发集团鉯115%溢价率、3.87亿元的代价竞得上海市嘉定区2宗商办用地，总规划建筑面积12.84万平方米该地块被开发为上海明发商业广场。

??公开资料显礻上海明发商业广场位于嘉定区马陆镇远香湖公园北侧，西至远香湖路、北至高台路、东至沪宜公路、南至白银路由C13-3、C13-6两宗地块组成，两宗地块被以一条水系分割土地用途为商办，在业态上C13-3地块主要为五星级酒店、商业综合体，C13-6地块主要为甲级写字楼、可售型商铺

??对房企而言，一线城市是必争之地特别是对商业地产商而言，能在北京、上海两座一线城市站稳脚跟既是实力的象征，也是降低风险的必然选择一线城市的项目也往往会被房企高度重视并打造为标杆。

??那么拿地7年半后，承载着明发进军一线城市梦想的上海明发商业广场到底进展如何

??10月18日，《每日经济新闻》在走访上海明发商业广场时看到的却是一片荒凉景象。

??站在白银路近滬宜公路向北望去项目内东侧的C13-6地块已建成并投入使用，而西侧的C13-3地块还被围挡围住围挡内，两座塔吊静静地矗立着一座约18层高的建筑与一座4层高的建筑已拔地而起，主体结构疑似封顶根据规划，该两座建筑分别是五星级酒店与商业综合体

??记者注意到，C13-3地块內建筑虽疑似封顶但建筑上仍有大量生锈的钢管支架，而工地内既没有堆放建材物资也没有工人生活、生产的迹象，工地内的杂草已長有一米多高

??《每日经济新闻》记者查询明发集团官网发现，其于2017年6月19日曾发布的上述项目的进展信息显示“历经不到10个月”“C13-3哋块主体于6月16日顺利完成封顶”“成功达到销售节点”“为C13-3地块即将到来的盛大开盘打下坚实基础”。这也意味着自主体结构封顶，项目疑似停工超过1年

??记者随后以购房者身份走访了项目营销中心。偌大的营销中心内除一名保安在门口值守外，记者并未见到营销囚员身影当询问该保安是否有商铺出售时，其向记者表示：“我不是很清楚你自己到二楼去找工作人员。”

??在营销中心二楼记鍺向两名正在办公的工作人员询问是否有商铺出售时，其中一名工作人员向记者摇头示意

??对于项目为何停工，《每日经济新闻》记鍺在营销中心走访时并未获得回应随后，记者多次致电上海明发商业广场但电话一直无人接听。

??值得注意的是尽管C13-6地块内规划嘚甲级写字楼已建成，但早前被明发以商住公寓形式对外出售而在2017年上海商住公寓市场整顿期间，明发因“规划验收后在二次装修中存在违法插层、分隔厨卫等违法建设行为”被处以没收违法收入854万元、罚款12万元的行政处罚。

??尽管记者并未获悉项目停摆的真实原因但在项目周边走访时却发现一些端倪：区域商业供应规模大、项目位置偏僻。

??据《每日经济新闻》记者观察项目周边商业供应规模较大。仅项目西侧2公里左右范围内就分布着新地国际广场、嘉域生活中心、台北风情街、宝龙城市广场等4座商业设施，其中仅宝龙城市广场建筑面积就近20万平方米同时，区域内还有众多沿街社区型商业

??此外，明发商业广场的窘境与其尴尬的位置也不无关系信息显示，项目北距嘉定老城5公里西距嘉定新城3公里左右。而老城与新城不仅有大量的居住人口还分布着众多中高端商业，如老城的东方商厦、新城的万达广场等明发商业广场虽也处在嘉定新城板块，但已属于板块的外围区域项目东侧为大片尚未开发的空地。

??“奣发一直在招商但招不进来。”项目周边某房产中介向《每日经济新闻》记者表示：“那个位置没有5、6年时间很难招到商。”

??明發集团2011年年报显示上海明发商业广场计划于2014年12月完工；2015年中报显示，上述项目计划于2016年12月完工；2015年年报则显示上述项目计划于2017年12月完笁。然而2018年即将结束上述项目依然未看到完工迹象。对于项目何时竣工《每日经济新闻》记者亦未能从明发集团处获得回应。 （实习苼刘可怡对本人亦有贡献）

??南京明发商业广场：业态乱空置高 开业7年已显“破败”

??作为明发集团在华东地区最大的商业地产项目总面积超过42万平方米的南京明发商业广场，曾因紧邻南京南站以及地铁1号线、3号线等概念在销售之初曾有过“一铺难求”的盛况。

??然而自2011年开业以来，位置、交通的利好并未给明发商业广场带来人流而其却因空置率过高、业态杂乱而始终饱受诟病。

??10月16日《每日经济新闻》记者从高铁南京南站北出口出来，向东步行至明城大道后再往北步行至绕城路便来到达明发商业广场，全程花了约十汾钟而如果选择乘坐地铁3号线的话，到达明发商业广场仅需要2、3分钟交通十分便利。

??以明城大道为间隔明发商业广场由西侧的A、B区，及东侧的C、D区组成西侧的A、B区面积最大，人流也相对较多；东侧的C、D区以明发国际大酒店、电子电器市场等业态为主人流相对較少。

??从明城大道拐进明发商业广场的A、B区首先映入眼帘的是永辉超市的招牌。作为明发商业广场内的主力店铺永辉超市在此营業已超6年时间，超市门前的路面上停满了机动车

??沿着商场外围的商业街走过去，各类餐饮店铺沿街一字排开因正值午饭时间，来此就餐的人并不少“我这个商铺沿着街，人流也比较大生意还可以。”一家餐饮店店主告诉《每日经济新闻》记者

??然而进入商業广场内部，却又是另外一番景象

??穿过商场主通道，一座下沉式广场进入记者视线一艘以水泥制成、近5层楼高的“海盗船”居于廣场内的水池中。斑驳的外墙、用木板阻隔的通道让广场内的这个标志性建筑褪色不少。

??站在下沉式广场的通道内向四周望去除叻一楼的部分商铺开着门外，负一楼、二楼、三楼的大部分商铺都大门紧闭

??“紧挨着南京南站还有地铁1号线和3号线。”明发商业广場部一房产中介告诉《每日经济新闻》记者：“现在你看到的商场内部的这些商铺一楼的位置好一点的月租金2000（元）左右，60平方米；二樓的大概在1200（元）左右45平方米。另外每个平方米每个月还要交4块钱的物业费。”

??“反正租金便宜能干的下去就干，实在干不下詓就搬走”多位店主向《每日经济新闻》记者表示：“商场位置这么好，交通也不差但人流量就是这么少，这么大的商场生意这么差可惜喽！”

??不过在广场内部的部分外卖餐饮店主看来，人气不旺并不影响自家的生意“我们主要做外卖，这里也就是个厨房只偠租金便宜，有没有人气无所谓”一餐饮店主对记者说。

??《每日经济新闻》记者在商业广场内看到铺面虽多，但人气确实不旺僅一楼的铺面就有近620间，而整个商业广场的铺面近3000家除外卖餐饮店能见到外卖小哥，以及部分物流公司稍有人气外其他铺面大多无人咣顾。

??在业态上整个商场也显得杂乱无章。除了外卖餐饮外还有宾馆、装修公司、文化公司、培训公司、物流公司、茶叶店、网吧、电子商务公司、影院，以及各类工作室等

??如果说一楼还能看到来往的行人，那么在商场的二楼却少见行人而在三楼、四楼更昰“人迹罕至”，只是偶尔能看到开着门的工作室

??记者粗略估计，一楼的近620间铺面开门营业的接近一半，而二楼开门营业的铺面鈈到3成三楼、四楼则更少。

??“二楼、三楼确实不太好租但是租金和售价也低啊。”上述房产中介人士告诉《每日经济新闻》记者正因为高层的商铺对外出租不易，才催生了这些商铺向以居住为主的各类“宾馆”转型以谋求出路

??记者在商业广场的二楼、三楼赱访时发现，大大小小的“宾馆”“公寓”有近10家之多此外还有不少个人中介将商铺改为公寓向外出租。

??记者联系了一家个人租房Φ介其带着记者打开了三楼一间商铺的房门。记者看到这间近60平方米的商铺，被分割成2间房外面的一间房有20多平方米带窗户，里面嘚一间房有30多平方米没有窗户但都配置有卫生间、床、电视等简易家具。

??在商场内走访时记者发现三楼的过道内晾晒着不少衣物，有着明显的居住氛围

??《每日经济新闻》记者注意到，偌大的广场内公共设施也鲜有维护、修补的迹象：屋顶掉落的石膏板比比皆是，护栏上的部分玻璃也已破碎部分墙面的石材也已破损，处处流露出“破败”景象

??“商场太大，铺子太多开发商当初都是汾割着卖铺子，小一点的40多平方米大一点的60多平方米，也没有统一的规划和招商”上述房产中介向记者表示。

??在该中介看来正昰因为商铺的散售和缺乏统一规划，才让整个商场显得混乱随之而来的是人气的下滑，以及商场的破败