通过拍卖可以捡漏如何买到便宜的房子子吗？

来源：蜘蛛抓取(WebSpider) 时间：2018-08-29 02:05 标签： 如何买到便宜的房子

　   东海花园一套面积为219平方米的住宅，市场价约308万元，网上司法拍卖的起拍价只要169万元。这么实惠的价格，你是不是动心了？不过，记者在此要提醒市民：司法拍卖大多需要一次性付款，想“捡漏”便宜的房子，不仅要考虑经济承受能力，还要注意税费成本。

　　宁波有三家法院涉水网上司法拍卖

　　已拍卖、变卖12568次财物

　　目前，全国各地的法院陆续和淘宝网合作，开通了网上司法拍卖。淘宝司法拍卖平台“免中介、零佣金”，房子、车子以及各种因涉案被查封并进入强制执行的财物，全部公开拍卖。

　　宁波法院不少房产拍卖通过淘宝网进行，这些房源起拍价低，销售价也普遍低于市场评估价。记者了解到，2012年11月北仑法院率先尝试淘宝司法 拍卖房产，成为宁波头家做此尝试的法院。目前，宁波涉及网上司法拍卖的资产处置法院有宁波市中级人民法院、北仑区人民法院和鄞州区人民法院等三家法院。目 前已经网上拍卖、变卖12568次拍品，这些拍品包括了房产、机动车、资产、土地、无形资产等标的物。

　　司法拍卖的房子价格低

　　有的销售价只有市场价的五六折

　　司法拍卖房产，*吸引人的，当然是远低于市场价的价格。

　　据法院的工作人员介绍，一套房子*多拍卖3次。一般情况下，第1次拍卖价根据鉴定机构确定的评估价来定价；第2次拍卖价在第1次拍卖价的基础上 下降10%-20%；第三次拍卖价在第2次拍卖价的基础上下降10%-20%，但这三次定价都不能低于这套房子的保留价。三次拍卖不成功，再进行一次变 卖，直接以保留价进行网拍，若不成功，暂不处置。标的物为不动产的公告期必须满15天，所以房子一般会在开拍15天前上网。也就是说，竞买人有15天的时 间去了解该房子，准备保证金。拍卖前，竞买人的支付宝账户要存入足额的保证金。拍卖时*少有两人报名才能竞价，变卖一人即可。

　　房产网拍中，起拍价低于市场评估价的情况很常见。如2016年1月5日拍卖的东海花园一套面积为219平方米的住宅，市场价在308万元左右，而该房产经过一拍、二拍无人竞拍后，三拍起拍价只要169万元，只有市场价的54折。

　　同样一套龙湾银都178平方米的房产，市场价在250万元左右，而司法拍卖三拍起拍价才148万元，*终7轮竞价后以160万元销售，这个销售价只有市场价的64折。

　　司法拍卖的房子缺点也不少

　　●大多需要一次性付款

　　低于市场评估价的司法拍卖房源，确实吸引了一部分市民的注意。海曙区的李先生*近打算在淘宝网上参加司法拍卖，不过他看了规则以后打了退堂鼓。“我看中的这套房子250多万元，需要一次性付清全款，吃不消。”李先生说。

　　记者查询淘宝司法拍卖的房源，大都需要一次性付款。一次性付款，成为购买这些低于市场价的司法拍卖房屋的一道门槛。

　　记者注意到，在法院处置的淘宝拍卖房产上，有的房源后面有贷款支持的电话。记者随后通过电话联系了对方，有些机构可以帮竞拍人短期贷款，但是短期贷款利息非常高，比银行贷款高50%以上，而且还款期限也只有几个月或者一年。

　　●所有税费均要买家承担

　　司法拍卖的房子、车子都比市场价便宜很多，但是还有一笔费用往往被竞拍者忽视。根据淘宝司法拍卖的规则，拍卖房子的所有费用均由竞拍人承担，这里面包括了房屋款、税费及拖欠的水费、电费、物业费、滞纳金等一切费用等。

　　众所周知，在我们普通的房产买卖中，契税是由买方交的，营业税和个人所得税是卖方交的。法院的司法拍卖，因为原来的房东不可能到现场，所以，所有的费用均由竞拍人来承担。不少拍卖房是开发商产证没有办出的，在此涉及二次过户的问题，即契税交2次。

　　“差不多20%税费，真是贵死了。”余姚网友“会跑又会跳”向记者表示。他曾经拍了套某企业破产被法院强制拍卖的二手房子，方便儿子读书，本来 也以为跟普通的买卖过户费是差不多的。结果，去房管所过户时，傻了眼，一套50万的房子，杂七杂八的费用加上过户费竟然高达20%。他当时拍的价格也只比 市场价便宜15%，把税费加上去后，竟然比市场价还贵。“退又退不掉，家里

　　父母又每天埋怨，这日子过的真揪心。司法拍卖，一定要三思而行。”该网友表示。

　　●买房人看房不方便

　　一般市民购买二手房都是可以仔仔细细多次看房，而司法拍卖的房子看房没有正规二手房方便。

　　市民周先生*近看中了周一司法拍卖的一套房子，周五下午电话打过去，工作人员表示周六、周日他们都是休息的，没时间带去看房，建议周先生自己在 网上看看图片和视频。记者了解到，如果竞买人浏览网页，没有实地看样、调查，很可能会碰到存在瑕疵的房产。竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并 接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。法院对房子的瑕疵不担责。

　　●容易惹上其他债权纠纷

　　一位慈溪市民在网上反映，他朋友前些时候也拍过司法拍卖的房子，前房东隔三岔五来砸玻璃窗，这种房子买了，住进去也头痛死了。

　　有的房东把房子一房多卖或者多次抵押，虽然竞买人拍到了，但是其他的受害者会和竞买人来抢房子，虽然竞买人拿着强制执行的文书，但是还是有被恐吓、骚扰的风险和可能性。

　　“有的房子还可能存在其他债权人，有些司法拍卖的房子要谨慎。”宁波一位律师向记者表示，从债权上看，法拍房的房主往往涉及债务问题，房屋可能 被多次抵押。由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知的，购买了这样的房屋，入住后可能会遭其他“债主”的追讨。该律师还表示，虽然只是个案，但确实是 有，有一些不明真相的债主会上门泼油漆，还有拍卖的房子仍然有住户居住，尤其是有户口关系的话，户口不迁出等麻烦的事情比较多。

网上不仅能购物还能买房。市民小曾一直琢磨着在广州买套房子，但居高不下的楼价让小曾和女友望楼兴叹。近日，小曾的朋友告诉他，网上有房拍卖，如阿里拍卖平台处置的房源就大多由法院委托拍卖，起拍价普遍低于市场价，成交价一般低于市场价的一至两成甚至更高。对拍卖一无所知的小曾心动之余，却又担心其中有诈。那么，二手房拍卖真能淘到宝吗？

最近几天，羊城晚报记者在阿里拍卖平台上看到，几乎每天都会有数套房源成交。例如，一套位于越秀区建设大马路的房源建筑面积为140.57平方米，经过34轮竞价后成交，成交总价为573.9万元。虽然相较501.9万元的起拍价高出了近15%，但仍比目前市场价低8.5%左右。上述路段另一套建筑面积112.18平方米的房源，则以404.6万元的价格成交，折合单价3.61万元。据了解，目前该小区二手房市场价在4.5万左右。

事实上，除了阿里的拍卖平台之外，近年来不动产线下拍卖也形势喜人。据广州产权交易所一内部人士透露，截至目前，经该交易所完成的二手房拍卖就达数千宗。一拍卖业内人士称，眼下有越来越多的普通市民对买房的思路进行了调整，从找开发商、中介买房转向拍卖场淘房，每次二手房产拍卖都能引来众多买家。

参加拍卖的二手房一般由法院委托强拍或者单位个人委托拍卖，通过拍卖的方式来买卖二手房，传播速度快，资金回收迅速，对于卖家很有吸引力；而对于买家而言，拍卖交易的过程透明，公开竞价，没有强买强卖，这也成为房产拍卖迅速蹿红的重要原因。

除了上述因素，有业内人士认为，成交价低于市场价也是房产拍卖被热捧的原因之一。广东一拍卖公司相关人士告诉记者，进入拍卖市场的房子，起拍价普遍比市场上同地段、同品质的房子低，一般能低两成以上，不少房源经过多轮竞拍，成交价也能低于市价5%-10%甚至20%。

不过，一不愿具名的业内人士则告诉记者，并不是所有拍卖房源的成交价都会低于市场价。在上述平台上，记者也看到，确实有成交价高于市场价的案例存在。2月10日，位于南沙区天幕二街一套建筑面积约为97.52平方米的房源，经过118轮的竞价之后最终以213.5万元成交，折合单价2.19万元。据记者了解，目前该小区二手房市场1.86万到1.88万元左右。

而荔湾区文昌南路一套建筑面积为74.08平方米的楼梯房源，经过43轮竞价，最终以145.23万元的价格成交，折合单价1.96万元。记者了解到，目前同一小区二手房市场价为1.73万到1.75万元。

此外，由于线上拍卖平台采用零佣金，有消费者表示，“找中介买房需要2.5%左右的佣金，以一套成交价为300万元的房源为例，佣金要7.5万元，而线上拍卖平台则采用零佣金，可以省去一笔不小的开支。”市民孙小姐说：“主要是拍卖交易过程公开透明，让人感觉很踏实。”

买拍卖房注意避开“坑”

那么，通过拍卖竞得的房子真的能让人放心吗？记者查询发现，线上拍卖房源大多都是由法院委托处置。一业内人士告诉记者，法拍房一般都与债务纠纷、违法查封等有关。此外，法拍房屋也有可能存在瑕疵缺陷和损毁。因此购买法拍房必须事先做足调查工作，尤其要现场看房，了解清楚房屋现状。根据网拍公告，标的物按交付时现状交付，交付时实物与评估报告不一致的风险及评估基准日至交付之时所产生的风险如隐藏瑕疵缺陷、损毁等均由买受人承担。因拍卖标的现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用及风险自行承担。

值得一提的是，法拍房目前是否有人居住在内、是否有户口、是否有隐藏未知的小额贷款尚未还清等，也都必须了解清楚。

一聂姓律师告诉记者，通过竞拍购得的房子最怕的是房内有人居住、法院无法清场、难以执行的情况，这些都是购买法拍房容易踩到的“坑”。

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[摘要]去年以来，司法拍卖房因为其免佣金、低起价等特点，吸引出了不少的“淘房客”。近段时间，越来越多的市民开始进入该渠道，想要买到更加优惠的房子。可是，很多初次进入尝试该渠道买房的市民发现，自己所拍下来的房子虽然要比市场价一些，但所承担的相关税费却让吃一惊。所以我们有必要看看房屋拍卖的费用了！

去年以来,司法拍卖房因为其免佣金、低等特点,吸引出了不少的“淘房客”。近段时间,越来越多的市民开始进入该渠道,想要买到更加优惠的房子。可是,很多初次进入尝试该渠道买房的市民发现,自己所拍下来的房子虽然要比市场价一些,但所承担的相关税费却让吃一惊。所以我们有必要看看房屋拍卖的费用了!

去年以来,司法拍卖房因为其免佣金、低起价等特点,吸引出了不少的“淘房客”。近段时间,越来越多的市民开始进入该渠道,想要买到更加优惠的房子。可是,很多初次进入尝试该渠道买房的市民发现,自己所拍下来的房子虽然要比市场价一些,但所承担的相关税费却让吃一惊。

市民董先生为了改善居住环境,前些日子通过“淘宝拍卖会”,买下了市区绿洲花园一套175平方米的房子,单价每平方米16000元,总价280万元。该总价算起来要比市场同类型房源了二三十万元。可是,当他去办理产权手续时,除了交付自己的3%的契税外,还得承担房东的3%的个人所得税和5.6%的营业税,各种税费高达总价的11.6%。这样一算,他的这套房子一共得交324800元。原来,董先生的这套房子不属于首套房,而且是,加上这不是房东唯一一套房源,根据市区交易征免地方税的相关规定,个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入,买方要交契税,卖方要交营业税和个人所得税,而在实际操作过程中,卖方的这笔费用往往要由买方来承担。

三、解决方法以及具体计算

据市地税局办税窗口工作人员介绍,通过司法拍卖的房子在办理产权手续时,买卖双方高得付11.6%的相关税费。根据规定,住房面积在90平方米以下的,通过司法程序所得,买方要出3%的契税(若是买方唯一一套房,按1%收取);面积在90平方米以上144平方米以下的普通住宅,家庭唯一住房,买方付1.5%的契税,非家庭唯一住房,要交3%的契税;面积在144平方米以上的非普通住宅(含别墅),买方交3%的契税。

卖方要付的是营业税和个人所得税,居住5年以上的住宅,如果属于卖方唯一一套房,只要交3%的个人所得税,免交5.6%的营业税;居住5年以内的房产,卖方要交3%的个人所得税和5.6%的营业税。(详见左表)

目前由于通过司法程序拍卖的房子往往面积较大,通常在144平方米以上,而购房者大多不是第一次购房,所以要出的税费往往是高的。对此,业内人士提醒,通过司法程序买房,先要了解相关费用后再做决定,别一时图,吃了大亏。

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