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金圆股份:拟收购股权涉及的江西新金叶实业有限公司股东全部权益评估说明
公告日期：
金圆水泥股份有限公司拟收购股权
涉及的江西新金叶实业有限公司
股东全部权益评估说明
天源评报字[2016]第0218号
天源资产评估有限公司
二〇一六年七月十一日
第一部分 关于评估说明使用范围的声明......1
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明......3
第三部分 资产核实情况说明......4
一、评估对象与评估范围说明......5
二、资产核实情况说明......7
第四部分 资产基础法评估说明......9
第一节 流动资产......10
一、 货币资金......10
二、 应收账款......10
三、 预付款项......11
四、 其他应收款......11
五、 存货......12
六、 其他流动资产......15
第二节 可供出售金融资产......15
第三节 长期股权投资......16
第四节 固定资产......17
一、 房屋建筑物......17
二、 机器设备......27
第五节 在建工程......35
第六节 无形资产......36
一、无形资产——土地使用权 ......36
二、无形资产——其他无形资产 ......45
第七节 长期待摊费用......50
第八节 递延所得税资产......51
第九节 其他非流动资产......51
第十节 流动负债及非流动负债......52
一、 短期借款......52
二、 交易性金融负债......52
天源资产评估有限公司
三、 应付票据......52
四、 应付账款......53
五、 预收账款......53
六、 应付职工薪酬......54
七、 应交税费......54
八、 应付利息......55
九、 其他应付款......55
十、 一年内到期的非流动负债 ......55
十一、 其他流动负债......56
十二、 长期应付款......56
十三、 递延收益......57
第五部分 收益法评估说明......58
一、收益法的评估对象 ......59
二、收益法简介......59
三、假设条件......60
四、评估模型和各参数的确定方法......61
五、宏观环境分析......63
六、行业分析......66
七、资产、财务及经营分析 ......75
八、企业自由现金流预测......78
九、折现率的计算......88
十、股东全部权益的计算......91
第六部分 评估结论及分析......93
附件一：上饶市金钱湾铜业有限公司评估说明......97
一、被评估单位概况......98
二、评估对象及范围......99
三、评估方法......100
四、评估技术说明......100
第一节 流动资产......100
(一) 货币资金......100
天源资产评估有限公司
(二) 应收账款......101
(三) 预付款项......101
(四) 其他应收款 ......101
(五) 存货......102
(六) 其他流动资产 ......104
第二节 非流动资产......104
(一) 固定资产——设备类资产 ......104
(二) 递延所得税资产......107
第三节 流动负债及非流动负债......107
(一) 短期借款......107
(二) 应付账款......108
(三) 应付职工薪酬 ......108
(四) 应交税费......108
(五) 应付利息......109
(六) 其他应付款 ......109
(七) 递延收益......110
五、评估结论及分析......110
附件二：江西新鸿环保科技有限公司评估说明......112
一、被评估单位概况......113
二、评估对象及范围......114
三、评估方法......114
四、评估技术说明......115
第一节 流动资产......115
(一) 货币资金......115
(二) 其他应收款 ......116
第二节 非流动资产......116
第三节 流动负债及非流动负债......123
(一) 应交税费......123
(二) 递延收益......124
五、评估结论及分析......124
天源资产评估有限公司
附件三：江西新金叶科技协同创新有限公司评估说明......126
一、被评估单位概况......127
二、评估对象及范围......128
三、评估方法......129
四、评估技术说明......129
第一节 流动资产......129
第二节 非流动资产......129
第三节 流动负债......130
五、评估结论及分析......130
附件四：上海新金叶投资管理有限公司评估说明......132
一、被评估单位概况......133
二、评估对象及范围......134
三、评估方法......135
四、评估技术说明......135
第一节 流动资产......135
(一) 货币资金......135
(二) 应收款项......136
(三) 预付款项......136
(四) 其他应收款 ......136
第二节 非流动资产......137
(一) 固定资产——机器设备 ......137
(二) 递延所得税资产......139
第三节 流动负债......140
(一) 应付账款......140
(二) 其他应付款 ......140
五、评估结论及分析......140
天源资产评估有限公司
江西新金叶实业有限公司股东全部权益价值评估说明
第一部分 关于评估说明使用范围的声明
天源资产评估有限公司
江西新金叶实业有限公司股东全部权益价值评估说明
关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供本次股权收购经济行为相关监督管理机构使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
天源资产评估有限公司
江西新金叶实业有限公司股东全部权益价值评估说明
第二部分 企业关于进行资产评估有关事项的说明
本评估说明该部分内容由委托方和被评估单位共同撰写，并由委托方负责人和被评估单位负责人签字，加盖相应单位公章。详细内容请见后附《企业关于进行资产评估有关事项的说明》。
天源资产评估有限公司
第三部分 资产核实情况说明
天源资产评估有限公司
资产核实情况说明
一、评估对象与评估范围说明
(一) 评估对象与评估范围内容
评估对象为江西新金叶实业有限公司(以下简称：新金叶)股东全部权益。评估范围为该公司申报的全部资产及负债，具体包括流动资产、可供出售金融资产、长期股权投资、固定资产(建筑物类、设备类)、在建工程、无形资产、长期待摊费用、递延所得税资产、其他非流动资产及流动负债、非流动负债。
截止评估基准日，新金叶账面资产总额1,364,407,823.07元，账面负债总额
1,230,995,747.07元，所有者权益133,412,076.00元，具体如下：
单位：人民币元
980,181,331.76
其中：存货
485,299,580.40
非流动资产
384,226,491.31
其中：长期股权投资
42,083,941.96
可供出售金融资产
42,400,000.00
328,486,157.51
258,913,184.89
其中：建筑物类
200,873,528.16
169,270,749.65
127,612,629.35
89,642,435.24
2,376,478.45
土地使用权
24,557,947.59
22,584,905.26
其他无形资产
长期待摊费用
6,497,804.59
5,956,320.87
递延所得税资产
6,081,620.07
其他非流动资产
3,830,039.81
1,364,407,823.07
1,217,490,482.32
非流动负债
13,505,264.75
1,230,995,747.07
所有者权益
133,412,076.00
天源资产评估有限公司
新金叶于基准日财务报表已经注册会计师审计，并由中汇会计师事务所（特殊普通合伙）出具中汇会审[号审计报告。
(二) 主要资产的分布情况及特点
新金叶实物资产主要包括建筑物类、设备类资产及在建工程等；无形资产包括土地使用权和其他无形资产。资产具体分布情况及特点如下：
建筑物类：建筑物共36项，主要包括办公楼、电解一车间、阳极车间、贵金
属车间和危废堆料车间等，建筑面积合计111,550.02平方米；构筑物33项，主要
包括厂区道路、危废堆料车间附属工程、厂区绿化和厂区围墙等。截至评估基准日，除员工浴室（申报建筑面积78.74平方米）外，其余房屋建筑物均已取得房屋所有权证。
机器设备类：机器设备共3,368台(套)，主要为烧结炉、粗铜炉、阳极炉、脱
硫塔、反应釜及压滤机等；车辆共31辆，包括小型轿车、小型普通客车，中型自
卸货车及大型普通客车等；电子设备共851台(套)，包括电脑、复印机、空调及办
公桌椅等办公设备。
在建工程：包括15项，主要为14项土建工程及1项设备安装工程。
土地使用权：为3宗出让工业用地，位于江西省上饶县茶亭工业园区内，土地
面积合计199,333.47平方米，均已取得土地使用权证。
其他无形资产：为32项实用新型专利；截至评估基准日：共有5项实用新型
专利登记权利人为江西庞鑫实业有限公司（以下简称：江西庞鑫）；评估基准日后，江西庞鑫已将上述专利权无偿转让给江西新金叶，并已办理变更登记手续。其他无形资产具体清单如下：
金粉真空过滤清洗机
一种搅拌器与釜体组装在一起的浆化釜
一种分离阳极泥杂物的装置
一种阳极泥的粉磨装置
一种中频熔金机
铜阳极泥提升机
三效强制循环蒸发系统
焙烧尾气吸收硒设备
铜阳极泥混料与自动喂料机
铜阳极泥电回转窑硫酸化焙烧系统
天源资产评估有限公司
电回转焙烧窑
烟尘冷却沉降系统
烟气异味净化系统
烘干炉热渣输送带系统
一种新型球磨机
一种阳极渣料仓
一种新型富氧还原炉
炉料烘干窑
分铜反应釜
一种用于铜阳极泥的焙烧炉
一种卸料装置
粗铜生产节能环保系统
电解铜生产节能环保系统
阳极炉收尘系统
自落式沉降槽
手动圆盘浇铸机
无水硫酸镍回收处理装置
酸泵真空桶
新型横向盘管式电解液加热设备
空气净化风帽
铜砖预热烘干炉
除上述资产外，新金叶未申报其他账外资产、负债。
二、资产核实情况说明
(一) 资产核实的组织和实施过程
在新金叶对被评估资产进行全面清查并申报的基础上，日至7
月5日，根据资产类型和资产额，结合工作量的大小，组成相应的评估小组，对纳
入评估范围内的资产和负债进行了核实。非实物资产主要通过查阅被评估单位的原始会计凭证、核查其形成过程、函证以及与对账单核对等方式确认被评估单位债权、债务的真实性和账面数字的准确性，并通过访谈、账龄分析、了解期后收回情况等核实债权收回的可能性。实物资产主要为通过查询原始凭证、合同、权证，现场盘点勘察等方式核实资产数量、使用状态、产权及其他影响评估作价的重要因素。
天源资产评估有限公司
(二) 影响资产核实的事项及处理方法
对各项建筑物、地上附着物以及设备、存货履行了必要的核实程序，但未使用专门的仪器、仪表进行勘察、检测。
除上述事项外，未有影响资产核实的事项。
(三) 核实结论
除上述事项外，资产账实相符，账表相符，账面资产产权凭证齐全，现有资产状况较好，可满足持续经营需要，资产利用程度较好。
天源资产评估有限公司
第四部分 资产基础法评估说明
天源资产评估有限公司
资产基础法评估说明
第一节 流动资产
一、 货币资金
1．评估内容
货币资金账面价值180,219,455.62元，其中包括现金50,238.36元、银行存
款10,151,473.54元和其他货币资金170,017,743.72元。银行存款包括25个人民
币账户，其他货币资金系信用证保证金存款和存出投资款。
2．评估程序和方法
对于现金，核对了有关账册并采用监盘的方式进行现场盘点，编制库存现金盘点表；根据评估基准日至盘点日现金出库数、入库数，倒推出评估基准日实有金额，与评估基准日账面金额进行核对；
对于银行存款，查阅了银行日记账、银行对账单、银行存款余额调节表，并通过函证的方式进行核实，检查是否存在重大的长期未达账项和影响净资产的事项。
对于其他货币资金，核对了相关的原始单据和资料，并结合银行存款对相应的其他货币资金帐户进行了函证。
对各项货币资金未发现影响净资产的重大未达账项，以审计审定并经核实后的账面金额确定评估价值。
3．评估结果
货币资金的评估价值为180,219,455.62元，评估无增减值。
二、 应收账款
1．评估内容
应收账款账面余额70,885,550.10元，计提坏账准备3,546,128.01元，账面
价值67,339,422.09元，主要为应收危废处置费和货款。
2．评估程序和方法
首先，依据被评估单位提供的财务账簿对各项应收款项进行核对，查看其是否账表相符；对账面金额较大的应收款项进行函证，核实账面金额的准确性；抽查相天源资产评估有限公司
关业务合同，核实业务的真实性。
其次，判断分析应收款项的可收回性，确定应收账款评估价值。
通过了解欠款形成的原因、客户信誉、回款情况、催讨情况等，并根据历史回款情况综合分析了对方企业的信誉度和还款能力；同时，对应收账款的账龄进行了分析。
应收账款已计提的坏账准备比较合理的反映了可能存在的损失，因此参考企业
坏账计提比例预计应收账款损失，同时对坏账准备评估为零；应收账款以审计审定并经核实后的账面余额扣减预计损失后的金额确认评估值。
3．评估结果
应收账款的评估价值为67,339,422.09元，评估无增减值。
三、 预付款项
1．评估内容
预付款项账面价值55,838,842.42元，主要为预付的材料款、设备款、工程款、
安装费、化验费和设计费等。
2．评估程序和方法
首先，依据企业提供的财务账簿对各项预付款项进行核对，查看其是否账表相符；抽查相关业务合同、付款凭证，核实业务的真实性和账面金额的准确性。
其次，判断分析预付款项的可收回性，确定预付款项评估价值。经核实，预付账款中的化验费、设计费和检测费等相关业务已经完成，已不存在相应的权益，故评估为零；其他预付款项均有取得相对应的实物资产和享受相应服务的权利，以评估核实的账面值确认为评估价值。
3．评估结果
预付款项的评估价值为55,050,527.52元，评估减值788,314.90元，减值率
四、 其他应收款
1．评估内容
其他应收款账面余额169,323,949.96元，计提坏账准备3,446,801.79元，账
面价值165,877,148.17元，主要为借款、备用金、保险费、资源退税款和保证金
天源资产评估有限公司
2．评估程序和方法
首先，依据被评估单位提供的财务账簿对各项其他应收款项进行核对，查看其是否账表相符；对账面金额较大的其他应收款项进行函证，核实账面金额的准确性；抽查相关发生凭证等，核实款项的真实性。
其次，判断分析其他应收款项的可收回性，确定其他应收款评估价值。
通过了解欠款形成的原因、回款情况、催讨情况等，并根据历史回款情况综合分析了对方企业的信誉度和还款能力；同时，对应收款项的账龄进行了分析。
在此基础上了解企业坏账准备计提政策，已计提的坏账准备比较合理的反映了可能存在的损失，因此参考企业坏账计提比例预计其他应收账款损失，同时对坏账准备评估为零；其他应收款以审计审定并经核实后的账面余额扣减估计的风险损失额确定评估价值。
3．评估结果
其他应收款的评估价值为165,877,148.17元，评估无增减值。
存货账面余额495,491,887.48元，计提跌价准备10,192,307.08元，账面价
值485,299,580.40元。存货包括：原材料、产成品和在产品。
首先，着重对存货内控制度进行了核查，了解存货进、出库和保管核算制度，根据提供的存货清单进行盘点核实，未见异常。在抽查盘点以验证评估基准日库存数量的基础上，存货按类别分别进行核实和评估。
(1) 评估内容
原材料账面余额81,615,554.45元，计提存货跌价准备5,026,919.80元，账
面价值76,588,634.65元，包括原料、辅助材料、燃料、备品备件和劳保用品。原
料主要包括电镀污泥、湿法泥、废旧线路板、氧化铜等各类含铜物料；辅助材料主要有石灰块、锌粉等；燃料主要包括煤、焦碳等。
(2) 评估程序和方法
首先，在被评估单位的配合下对原材料进行了抽查盘点，核实库存原材料数量，查看其品质状态，抽查盘点结果未见异常。
其次，了解了原材料的实际状况，并对原材料的市场价格进行调查，查阅近期天源资产评估有限公司
采购价格。对于含铜物料，通过查询近期采购价或市场交易价格，与计提跌价准备后的账面值基本一致，故以核实后的账面值确定评估价值；其他辅助材料价格变动较小，按审计审定并经核实后的账面值确认为评估值。
(3) 评估结果
原材料的评估价值为76,588,634.66元，无评估增减值。
(1) 评估内容
产成品账面余额100,231,935.66元，未计提跌价准备，产成品包括粗铜、电
解铜及银锭等。
(2) 评估程序和方法
首先，着重对被评估单位的存货内控制度进行了核查，通过了解被评估单位存货进、出库和保管核算制度，在核对被评估单位财务记录和统计报表的基础上，确认被评估单位内控制度严格、健全，存货的收、发和保管的单据、账簿记录完整、清晰，存货现状良好。查阅被评估单位相关账簿记录和原始凭单，以确认存货的真实性及所有权归属；对被评估单位产成品进行抽查盘点，现场了解存货的实物形态及现状，以验证、核实账面数量。
其次，在了解产成品的实际状况的基础上，对产成品近期市场销售价格进行了调查，对于新金叶的中间产品阳极铜，由于不直接对外销售，本次评估按核实后的账面值确认为评估值；对于其他产成品，按预计销售价格(不含增值税)扣减销售费用和销售税费，再扣除适当的税后净利润确定评估价值，具体公式如下：
评估价值＝库存品数量×(不含增值税售价－销售费用－销售税费－部分税后利润)
＝库存数量×(不含税销售单价×(1－销售费用率－主营业务税金及附加率)－销售利润×所得税率－销售利润×(1-所得税率)×适当比率)
其中：销售费用率、主营业务税金及附加率计算参数均取自2014年-2016年3
月审计报告；所得税率按25%计算。
产品名称：粗铜(杂铜锭)
数量：68.43吨
账面价值：1,971,508.21元
天源资产评估有限公司
新金叶外售粗铜(杂铜锭)基准日销售价为30,065.36元/吨；根据新金叶2014
年-2016年3月财务报表，销售税金及附加率取0.45%，销售费用率取0.12%；产
品可正常销售，利润折扣率取50%；所得税费率取25%，则：
评估单价＝不含税销售单价×(1－销售费用率－主营业务税金及附加率)－
销售利润×所得税率－销售利润×(1-所得税率)×适当比率
＝29,281.55元/吨
评估价值＝实际数量×评估单价
＝68.43×29,281.55
＝2,003,617.11元
(3) 评估结果
产成品的评估价值为107,984,440.10 元，评估增值额为7,752,504.44元，
增值率为7.73%。
(1) 评估内容
在产品账面余额为313,644,397.37元，计提存货跌价准备5,165,387.28元，
账面价值308,479,010.09元，系为尚在生产过程中的冰铜、电解液和分银渣等。
(2) 评估程序和方法
首先了解产品的生产流程和相关的成本核算方法，根据被评估单位的成本核算程序，验证其核算的合理性和准确性；然后对在产品(自制半成品)进行抽查盘点，核查完工入库记录，并查阅有关账册，以验证核实账面数量。在产品主要为近期投入的材料成本，由于生产周期较短，计提跌价准备后的账面值基本能反映其市场价值，以核实后的账面价值作为评估值。
(3) 评估结果
在产品的评估价值为308,479,010.099元，评估无增减值。
4．存货评估结果
单位：人民币元
81,615,554.46
76,588,634.66
-5,026,919.80
313,644,397.37
308,479,010.09
-5,165,387.28
100,231,935.66
107,984,440.10
7,752,504.44
495,491,887.48
493,052,084.84
-2,439,802.64
天源资产评估有限公司
减：跌价准备
10,192,307.08
-10,192,307.08
485,299,580.40
493,052,084.84
7,752,504.44
六、 其他流动资产
1．评估内容
其他流动资产账面价值25,606,883.06元，系为待抵扣增值税进项税额、预缴
企业所得税和存放于中信建投期货有限公司的期货保证金。
2．评估程序和方法
首先，依据财务账簿对各项其他流动资产进行核对，查看其是否账表相符；核实其业务的真实性及账面价值的正确性。对于中信建投期货有限公司的期货业务，取得相关业务合同和基准日的期货结算单，核实业务的内容和保证金金额；对于其他流动资产，通过资产内容、缴纳税金凭证以及复算基准日金额等方式进行核实。
经核实，其他流动资产均为实际享有的权益，以审计审定并经核实的账面值确认为评估价值。
3．评估结果
其他流动资产的评估价值为25,606,883.06元，评估无增减值。
第二节 可供出售金融资产
1．评估内容
可供出售金融资产账面价值42,400,000.00元，系持有江西省上饶县农村信用
合作联社和婺源县农村信用合作联社的股权。具体如下表所示：
单位：人民币元
被投资单位名称
江西省上饶县农村信用合作联社
34,400,000.00
婺源县农村信用合作联社
8,000,000.00
42,400,000.00
2．评估程序和方法
首先，依据财务账簿对可供出售金融资产进行核对，查看其是否账表相符；取得可供出售金融资产的投资协议，核实其业务的真实性及账面价值的正确性。经核实，账面核算无误。
其次，对江西省上饶县农村信用合作联社的股权投资，本次评估按取得的被投天源资产评估有限公司
资单位评估基准日财务报表反映的净资产数额乘以该公司持股比例计算确定评估价值；对婺源县农村信用合作联社的股权投资，因该信用社正在改制成立农村商业银行，本次评估在核实新金叶出资金额、信用社净资产、改制前持股数量和比例等信息的基础上，按核实后的投资成本确认为评估值。
3．评估结果
可供出售金融资产的评估价值为 40,331,014.87元，评估减值额为
2,068,985.13元，减值率为4.88%。
第三节 长期股权投资
1．评估对象及范围
长期股权投资账面价值42,083,941.96元，系对4家子公司的股权投资。具体
如下表所示：
单位：人民币元
被投资单位名称
上饶市金钱湾铜业有限公司
26,573,941.96
江西新鸿环保科技有限公司
6,000,000.00
江西新金叶科技协同创新有限公司
510,000.00
上海新金叶投资管理有限公司
9,000,000.00
42,083,941.96
(1) 上饶市金钱湾铜业有限公司
注册地址：江西省上饶市上饶县茶亭镇工业园区
注册资本：2500万元整
法定代表人：周克忠
公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股)
(2) 江西新鸿环保科技有限公司
注册地址：江西省上饶市上饶县茶亭工业园
注册资本：600万元
法定代表人：叶声贇
公司类型：有限责任公司(自然人投资或控股的法人独资)
(3) 江西新金叶科技协同创新有限公司
注册地址：江西省上饶市上饶县茶亭工业园区
天源资产评估有限公司
注册资本：8100万元
法定代表人：叶礼平
公司类型：其他有限责任公司
(4) 上海新金叶投资管理有限公司
注册地址：上海市普陀区光新路88号305室
注册资本：1000万元
法定代表人：叶声贇
公司类型：有限责任公司
2．评估程序和方法
根据长期股权投资明细账，收集有关的投资协议和被投资单位的企业法人营业执照、验资报告、公司章程、评估基准日财务报表等资料，并与评估申报表所列内容进行核对，以核实评估基准日实际出资和股权比例。
对于上饶市金钱湾铜业有限公司、江西新鸿环保科技有限公司、江西新金叶科技协同创新有限公司和上海新金叶投资管理有限公司，按同一评估基准日和相同的价值类型，采用资产基础法对各子公司的股东全部权益进行评估，然后按以下公式计算长期股权投资的评估价值，即：
长期股权投资评估价值＝被投资单位股东全部权益评估价值×新金叶持有的股权比例
各公司股东全部权益评估过程和结果详见评估说明附件一至附件四。
3．评估结果
长期股权投资的评估值为48,129,190.76 元，评估增值额为6,045,248.80元，
增值率为14.36%。
第四节 固定资产
一、 房屋建筑物
1. 评估对象及范围
纳入本次评估范围的房屋建筑物主要包括办公楼、电解一车间、阳极车间、贵金属车间和危废堆料车间等，共计36项，合计建筑面积111,550.02平方米；构筑物33项，主要包括厂区道路、危废堆料车间附属工程、厂区绿化和厂区围墙等。具体如下：
天源资产评估有限公司
单位：人民币元
数量（栋、项）
房屋建筑物
169,584,588.40
141,898,763.78
31,288,939.76
27,371,985.87
200,873,528.16
169,270,749.65
2. 主要建筑物概况
新金叶的房屋建筑物位于江西省上饶县茶亭镇白沙村厂区内，建筑物总体状况良好，主要房屋建筑物状况如下：
办公楼，房屋所有权证：饶(县)房权证茶亭镇字第号，证载所有人
为江西新金叶实业有限公司，证载建筑面积3,896.90平方米；该房屋建成于2012
年9月，钢混，共五层，每层层高3.8米，内墙涂料，外墙涂料及面砖饰面，楼梯
铺磨光地砖，地面铺耐磨地砖，铝合金窗，玻璃门及木门，水电卫齐全，中档装修。
满足办公要求，房屋建筑物使用正常。
净液车间，房屋所有权证：饶(县)房权证茶亭镇字第号，证载所有
人为江西新金叶实业有限公司，证载面积 1,499.60 平方米；该房屋建成于 2012
年5月，钢混、架，单层（内附夹层），层高13.1米，内墙混合砂浆底、纸筋灰
面、重钙面层两道，外墙乳胶漆，楼地面呋喃树脂胶泥环氧面层涂料，铝合金窗，电动卷闸门，水电齐全，房屋建筑物使用正常。
贵金属车间，房屋所有权证：饶(县)房权证茶亭镇字第号，证载所
有人为江西新金叶实业有限公司，证载面积4,572.55平方米；该房屋建成于2012
年11月，钢混、架结构，单层（内附夹层），层高13.25米，内墙乳胶漆涂料饰
面，外墙乳胶漆涂料饰面，地面铺面砖，铝合金窗，电动卷闸门、木门，水电齐全，房屋建筑物使用正常。
电解一车间，房屋所有权证：饶(县)房权证茶亭镇字第号，证载所
有人为江西新金叶实业有限公司，证载面积8,413.50平方米；该房屋建成于2011
年12月，钢（架、混）结构，单层、局部2至3层，总层高13.3米、局部层高
4.2米，内墙混合砂浆底、纸筋灰面、重钙面层两道，外墙乳胶漆涂料饰面，楼地
面呋喃树脂胶泥环氧面层涂料，铝合金窗，电动卷闸门、木门，水电齐全，房屋建筑物使用正常。
天源资产评估有限公司
浮选车间，房屋所有权证：饶(县)房权证茶亭镇字第号，证载所有
人为江西新金叶实业有限公司，证载面积11,837.27平方米；该房屋建成于2011
年12月，钢结构，单层，层高12.6米，塑钢墙面，钢架屋面、塑料顶棚，水泥抗
渗地面，无门、铝合金窗，水电齐全，房屋建筑物使用正常。
3. 权属状况
纳入本次评估范围的房屋建筑物共计36项、构筑物33项，截至评估基准日，
其中33项房屋建筑物已取得房屋所有权证，证载所有权人为新金叶；另有1项尚
未取得房屋所有权证，为员工浴室，未办证面积78.74平方米，根据新金叶提供的
《关于房屋建筑物权属的情况说明》，新金叶声明该项房屋建筑物所有权为其所
有，面积由新金叶测量并提供。
截至评估基准日，取得房屋所有权证的建筑物面积合计111,471.28平方米，
土地使用权面积合计199,333.47平方米，其中部分房屋建筑物已抵押，抵押清单
详见下表：
房屋所有权证编号
土地使用权证编号
证载建筑物名称
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2014)第
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
三道岗值班室
2011年11月
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
电解一车间
2011年12月
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
收尘间3、4
2011年11月
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
5#小收尘间
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
3、4#小收尘间
2011年11月
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
2011年11月
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
天源资产评估有限公司
房屋所有权证编号
土地使用权证编号
证载建筑物名称
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
阳极车间-配电房
2011年11月
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
27m厂房（铜杆、仓
库、固废车间）
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
粗铜8号炉厂房(1#
2011年12月
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
厂大门值班室
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
贵金属一号岗
2012年11月
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2014)第
住宅楼（宿舍楼）
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
2011年12月
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
贵金属二号岗
2012年11月
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
贵金属车间
2012年11月
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
污水处理站
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
电解二车间
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
贵金属环保车间
饶(县)房权证茶亭镇字
赣(2016)上饶县不动产
权第0001389号
饶(县)房权证茶亭镇字
赣(2016)上饶县不动产
侧吹车间值班室
权第0001389号
饶(县)房权证茶亭镇字
赣(2016)上饶县不动产
侧吹车间洗澡间、增
权第0001389号
饶(县)房权证茶亭镇字
赣(2016)上饶县不动产
侧吹车间配电房
权第0001389号
饶(县)房权证茶亭镇字
饶县国用(2011)第
阳极车间卫生间
2011年11月
4. 核实的方法和结果
(1) 核对申报资料
天源资产评估有限公司
对新金叶填报的评估申报明细表进行核查，对明细表填报中错填、漏填等不符合要求的部分，提请新金叶进行必要的修改和补充。
(2) 现场勘查
根据评估申报明细表，对建筑物的实体状况、权利状况和区位状况进行了现场调查。主要调查房屋建筑物的结构、层数、高度、内外装修、使用维修情况等；权利状况主要包括建筑物的权属、设定的其他权利状况以及法律限制等；区位状况主要包括区域位置、交通便捷和环境状况等。对现场调查情况做详细记录，形成现场勘查表。
(3) 核查结果
截至评估基准日，机修车间已部分拆除，剩余面积为 372.6 平方米，另有1
项房屋建筑物尚未取得房屋所有权证，未办证面积合计78.74平方米，其余各项房
屋建筑物均已取得房屋所有权证；房屋建筑物及附属设施维护保养良好，截至现场勘查日列入评估范围内的房屋建筑物类固定资产均能正常使用。
5. 评定估算
根据本次评估的特定目的及被评估建筑物类资产的特点，通过对被评估对象资料的分析及适用性选择后，确定本次评估选用成本法。
成本法是通过估算被评估资产在全新状态下的重置价值，扣减实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，或在综合考虑各项贬值的基础上确定综合成新率，以重置价值乘以综合成新率计算资产评估值的一种评估方法。本次选用的其计算公式为：评估值＝重置价值×综合成新率
(1) 重置价值的确定
对于房屋建筑物，重置价值按以下计算公式计算确定：
重置价值＝建筑安装工程造价＋前期工程费及其他建设项目相关费用＋建设期资金成本＋合理利润
1) 建筑安装工程造价
通过收集类似工程的工程（预）决算书等资料，根据当地执行的定额标准、有关取费文件和造价信息，分别确定其在评估基准日的建筑及安装工程定额直接费用，然后依据建筑工程造价取费标准合理计算措施项目费用及间接费，最后确定评估基准日的建筑安装工程造价。对于未能提供预算或竣工决算资料的建(构)筑物，采用类比调整法确定建筑安装工程造价，即通过对当地或同个厂区内有决算的房屋建天源资产评估有限公司
(构)筑物与评估对象在墙体、承重结构、装饰、屋面、门窗、水电等方面类似的工程项目进行比较和修正，并经价格指数调整后得到评估对象的建筑安装工程造价。
2) 前期工程费及其他相关费用
前期工程费及其他相关费用包括勘测设计费、建设单位管理费、监理及咨询费等，具体取费标准如下表所示：
前期工程费及其他相关规费一览表
建筑安装工程费
计价格[2002]10号
招标代理服务费
建筑安装工程费
计价格[2002]10号
建筑安装工程费
建设单位管理费
建筑安装工程费
工程建设监理费
建筑安装工程费
发改价格[号
白蚁防治费
[1992]价费字179号
赣价房字[1999]1号
新型墙体材料专项
《江西省促进发展新型墙体材料条例》
赣财综[2008]72号《江西省新型墙体材料
专项基金征收和使用管理办法》
《江西省促进散装水泥和预拌混凝土发
散装水泥专项资金
赣财综[2003]12号《江西省散装水泥专项
资金管理办法》
3) 资金成本
年利率：评估基准日日贷款利率如下：
一年以内（含一年）
工期：根据现行计价定额规定，按评估项目工程类别确定合理工期(以年为单位)。
资金成本的计算，前期费用按建设期初一次投入，其他资金按建设期内均匀投入考虑。
资金成本＝前期费用×(1＋利率)工期＋(重置造价＋期间费用＋其他费用)×
[(1＋利率)工期×1/2－1]
4) 合理利润
根据目前的市场情况和建筑物类型确定合理利润率。
合理利润＝(建筑安装工程费＋前期费用＋其他费用)×合理利润率
天源资产评估有限公司
(2) 成新率的确定
建筑物采用年限法和打分法相结合的方法确定其综合成新率，构筑物采用年限法确定其成新率。
综合成新率即分别用年限法和打分法计算出成新率，然后根据不同权重计算出综合成新率，其中：打分法权重取60%，年限法权重取40%。计算公式为：
综合成新率C＝现场勘查打分成新率A×60%＋年限法成新率B×40%
1) 现场勘察成新率A
通过实地勘察或调查了解委估建筑物及其地上附着物的使用状况，充分了解其维护、改造情况，进行合理评分。对于建筑物，结合原城乡建设环境保护部颁发全国统一的《房屋完损等级评定标准》和《鉴定房屋新旧程度的参考依据》以及《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》等相关规定，通过对建筑物各分部工程(即基础、结构、屋面、门窗、楼地面、装修、安装工程等)进行逐项评分，以分部工程造价占建安造价的比率为权重测算其总体成新率。计算公式为：
现场勘察鉴定法成新率＝∑=1×
式中： Pi—现状评分
Qi—权重(即分部工程造价占建安造价的比率)
评定标准可参见如下：
建筑物完损等级及成新率评定简表
新建、完整、坚固、无变形、使用良好、装修粉刷有新鲜感
新建、完整、坚固、无变形、使用良好、但微见稍有损伤
新建、完整、坚固、无变形、使用良好、油漆粉刷色泽略好
结构整齐、色泽不鲜、外粉刷少量剥落
基本完好房
结构基础完好、少量损坏、部分墙身装修剥落
房屋完整、结构有损、装修不灵、粉刷风化酥松
一般损坏房
结构较多损坏、强度有减、屋面漏水、装修损坏、变形、粉刷剥落
严重损坏房
须大修方能解除危险
观察法成新率系按建筑物各部分标准分值进行打分计算获得。
2) 年限法成新率B
对于建筑物，首先依据委估建筑物各组成部分(结构、设备和装修)的经济寿命年限、已使用年限计算确定成新率。计算公式为：
天源资产评估有限公司
各部分年限法成新率＝(经济寿命年限—已使用年限)/ 经济寿命年限×100%
然后对之进行加权平均计算确定整体成新率。
其中，结构部分寿命年限参照《资产评估常用数据与参数手册》的有关数据结合现场勘查情况确定，具体如下：
钢混结构非生产用房
钢混结构生产用房
砖混结构非生产用房
砖混结构生产用房
6. 评估举例——电解一车间(固定资产—房屋建筑物评估明细表中第2项)
(1) 房屋建筑物概况
电解一车间，房屋所有权证：饶(县)房权证茶亭镇字第号，证载所
有人为江西新金叶实业有限公司，证载面积8,413.50平方米；该房屋建成于2011
年12月，钢（架、混）结构，主体单层，局部2至3层，总层高13.3米、局部层
高4.2米，内墙混合砂浆底、纸筋灰面、防腐漆，外墙乳胶漆涂料饰面，楼地面呋
喃树脂胶泥环氧面层涂料，铝合金窗，电动卷闸门、木门，水电齐全，房屋建筑物使用正常。
(2) 重置价值的计算
重置价值＝建安工程造价＋前期费用及其他费用＋资金成本＋合理利润
1) 建筑安装工程造价
根据新金叶提供的工程预(结)算造价审核书，经测算得到工程竣工决算时电解一车间建安工程造价为15,818,613.50元。根据评估基准日与决算时建安工程人机材等相关指数，对决算时建安工程造价进行调整，测定评估基准日该建筑物的建安工程造价为15,230,334.00元。
2) 工程建设前期费用及其他费用
工程建设前期费用包括勘测设计费、招标代理服务费等，其他费用包括建设单位管理费、工程建设监理费等，建筑规费包括白蚁防治费、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项基金等。详细计算过程见下表：
天源资产评估有限公司
前期费用和其他费用计算表
勘察设计费
330,196.00
计价格[2002]10号
招标代理服务费
计价格[2002]10号
建设单位管理费
147,734.00
发改价格[号
工程建设监理费
418,834.00
白蚁防治费
[1992]价费字179号
赣价房字[1999]1号
《江西省促进发展新型墙体材
新墙体材料专项基金
赣财综[2008]72号《江西省新型
墙体材料专项基金征收和使用
管理办法》
《江西省促进散装水泥和预拌
散装水泥专项资金
混凝土发展条例》
赣财综[2003]12号《江西省散装
水泥专项资金管理办法》
1,047,261.00
3) 资金成本
资金成本是在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按评估基准日中国人民银行规定人民币贷款利率标准计算，建设期内资金均匀投入考虑。
资金成本＝前期费用×(1＋利率)工期＋(重置造价＋期间费用＋其他费用)×
[(1＋利率)工期×1/2－1]
经查评估基准日一年以内贷款利息为4.35%，则：
资金成本＝前期费用×(1＋利率)工期＋(重置造价＋期间费用＋其他费用)×
[(1＋利率)工期×1/2－1]
＝724,930.00元
4）合理利润
根据建筑物类型和市场情况，合理利润率取5%，则：
合理利润＝(建筑安装工程造价＋前期工程费及其他相关规费)×合理利润率
＝813,880.00元
5）重置全价
重置全价＝建筑安装工程造价+前期费用及其他费用+资金成本
天源资产评估有限公司
建筑安装工程造价
15,230,334.00
前期费用及其它费用
1,047,261.00
724,930.00
813,880.00
17,816,400.00
经计算，电解一车间重置全价＝17,816,400.00元（已取整至百位）。
(3) 综合成新率
综合成新率C＝打分法成新率A×60%＋年限法成新率B×40%，计算如下：
综合成新率计算表
建筑物名称
电解一车间
(局部2至3层)
2011年12月
钢（架、混）
已使用年限
年限法成新率
1.结构部分
有足够承载力，无不均匀沉降
墙体无腐蚀、损坏、预制板节点牢固
不渗漏、防水、隔热、保温层完好，排水设施通畅
整体面层牢固，无空鼓、起砂、下沉、裂缝
2.装修部分
少量变形开关不灵、玻璃五金个别残缺、油漆稍有
起皮、剥落
稍有空鼓、裂缝、风化、剥落、勾缝砂浆少量酥松
稍有空鼓、裂缝、脱落
面层稍有裂缝、脱钉、翘角、松动、压条损坏
基本通畅、器具基本完好。个别零件残缺损坏
基本完好、个别部件损坏、尚能使用
天源资产评估有限公司
线路装置基本完好，个别零件损坏
4、根据评分修正系数表求成新率：
(91×80%＋87×10%＋89×10%)÷100＝
三、综合成新率评定
89%×40%＋90.4%×60%＝
(4) 评估值的确定
评估价值＝重置价值×成新率
＝17,816,400.00×90%
＝16,034,800.00 (元) (取整至十位)
5. 房屋建筑物评估结果
固定资产-房屋建筑物类资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
固定资产—房屋建筑物
169,584,588.40
141,898,763.78
160,150,600.00
18,251,836.22
固定资产—构筑物
31,288,939.76
27,371,985.87
26,276,600.00
-1,095,385.87
200,873,528.16
169,270,749.65
186,427,200.00
17,156,450.35
二、 机器设备
纳入本次评估范围的设备类资产包括机器设备、车辆及电子设备。根据新金叶提供的《固定资产—机器设备评估申报明细表》、《固定资产—车辆评估申报明细表》和《固定资产—电子设备评估申报明细表》，该部分资产于评估基准日的账面情况如下表所示：
金额单位：人民币元
数量(台、套等)
117,887,545.66
85,443,397.43
6,475,304.74
2,462,437.41
3,249,778.95
1,736,600.40
127,612,629.35
89,642,435.24
1．设备概况
机器设备类：机器设备共3,368台(套、台等)，主要为粗铜炉、阳极炉、脱硫
塔、反应釜及压滤机等。
车辆类：共31辆，包括小型轿车、小型普通客车，中型自卸货车及大型普通
天源资产评估有限公司
电子设备类：电子设备共851台(套)，包括电脑、复印机、空调及办公桌椅等
办公设备。
2．核实过程和方法
(1) 核对申报资料
核对评估申报资料：对新金叶所填报的设备类评估申报明细表进行核查，对明细表填报中错填、漏填等不符合要求的部分，提请江西新金叶进行必要的修改和补充。
(2) 现场勘查
根据评估申报明细表，按照机器设备、车辆、电子设备三种类型，对各项设备类资产进行了抽查盘点与勘查，结合公司的生产工艺和设备的主要特点，会同相关管理人员，重点核实设备数量、出厂和启用时间，了解设备状态、性能，同时向设备管理和使用人员了解设备的使用维护、修理、更新扩容、性能稳定性等情况，并进行文字或图片的记录。
查阅和收集会计账簿、决算资料和权属资料等，核对和分析账面价值或合同购价所包含的设备价款和各项费用构成情况。
(3) 核实结论
经现场勘查，除摇床报废外，各项设备均可正常使用，且日常维护保养情况较好。报废设备详细清单如下：
6-S（槽钢）套
6-S（槽钢）套
6-S（槽钢）套
6-S（槽钢）套
6-S（槽钢）套
6-S（槽钢）套
3．评估方法
根据评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析了成本法、市场法和收益法三种资产评估基本方法的适用性，选定成本法作为本次设备评估的方法。
天源资产评估有限公司
设备评估的成本法是通过估算被评估设备的重置成本和设备的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值，将重置成本扣减各种贬值，或在综合考虑设备的各项贬值基础上估算综合成新率，最后计算得到设备的评估价值。本次评估选用的具体的计算公式为：
评估价值＝重置成本×综合成新率
(1) 重置成本的确定
设备的重置成本一般包括购置或购建与评估对象功效相同的全新资产所需的必要和合理的成本和相关税费等，如：设备的购置价、运杂费、安装费、调试费、基础费、资金成本以及其他费用等。
1) 机器设备
对于仍在现行市场流通的设备，直接按现行市场价格确定设备的购置价格；对于已经淘汰、厂家不再生产、市场已不再流通的设备，则采用类似设备与委估设备比较，综合考虑设备的性能、技术参数、使用功能等方面的差异，分析确定购置价格。确定设备的购置价格后，根据设备的具体情况考虑相关的运杂费、安装调试费、设备基础费、其他必要合理的费用和资金成本，以确定设备的重置成本。其计算公式如下：
重置成本＝设备购置价＋运杂费＋基础费＋安装费＋调试费＋其他费用＋资金成本
a. 运杂费以购置价为基数，按不同设备的体积、重量大小和运输距离、交通
条件的便捷程度结合运输方式等综合确定，对购置价已包含运费的设备不另计。
b. 安装调试费以购置价为基数，按现场安装的复杂程度，结合所需的人工及
辅料等综合确定，对不需专业安装即可使用的设备不另计。
c．基础费以购置价为基数，根据设备安全运行所需建造基础的工程量结合材
料、人工等造价确定，对已在房屋建筑物土建工程中包括的不另计。
d．资金成本以购置价为基数，按合理的购建工期和基准日银行贷款利率确定，对于价值不大、购建期短的设备忽略不计。
e. 其他费用包括设计费、管理费及联合试车费等，按设备的规模等实际情况
通过市场询价等方式取得车辆的评估基准日的购置价格(不含税)，再加上车辆天源资产评估有限公司
购置税及其他费用确定车辆的重置成本，其中车辆购置税依据相关主管部门的规定，车辆排量在1.6L以下，购置税为车辆购置价格(不含增值税)的5%；车辆排量在1.6L以上，购置税为车辆购置价格(不含增值税)的10%；其他费用包括工商交易费、车检费、办照费等。其计算公式如下：
重置成本＝车辆购置价格(不含税)＋车辆购置税＋其他相关费用
3) 电子设备
根据当地市场信息近期市场价格资料，确定评估基准日的电子设备价格，一般生产厂家提供免费运输及安装，故其购置价即为重置成本。
(2) 综合成新率的确定
1) 重点设备
通过对设备的现场勘察，结合年限法确定综合成新率。勘察成新率权重为60%，
年限成新率权重为40%。
综合成新率＝勘察成新率×60%＋年限成新率×40%
勘察成新率是根据观察和查阅设备的历史资料，了解设备使用状况、磨损情况、维修保养情况、工作负荷、工作精度等技术指标，并向操作人员询问设备的使用情况、使用精度、故障率，对所获得的有关设备状况的信息进行分析、归纳、综合，依据经验判断设备的磨损程度及贬值状况，从而得到设备的成新率。
年限成新率是根据设备的经济寿命年限及产品的技术更新速度等因素综合确定。公式如下：
年限成新率＝(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
若设备的已使用年限超过了经济寿命年限，则：
年限成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限＋已使用年限)×100%
2) 一般设备
考虑更新换代速度、功能性贬值等因素后，以年限法为主确定设备的综合成新率。
综合成新率＝(经济寿命年限－已使用年限)/经济寿命年限×100%
若设备的已使用年限超过了经济寿命年限，则：
综合成新率＝尚可使用年限/(尚可使用年限＋已使用年限)×100%
根据车辆行驶里程，使用年限和现场的勘察情况确定其成新率。根据孰低原则，天源资产评估有限公司
选择相应的成新率作为综合成新率。
a.勘察成新率A
b.年限成新率B＝(经济寿命年限－已使用年限)/ 经济寿命年限×100%
c.行驶里程成新率C＝(经济行驶里程－已行驶里程)/ 经济行驶里程×100%
根据孰低原则，综合成新率＝min{A,B,C}。
4．评估举例
举例1——粗铜炉(《固定资产—机器设备评估明细表》第1093项)
(1) 设备主要参数：
设备名称：粗铜炉
规格：4平方米
安装单位：上饶县志诚机械加工厂
投产时间：2012年2月
账面原值：2,252,729.86元
账面净值：1,378,858.40元
(2) 重置成本的确定
粗铜炉由多种耐火材料(砖)砌筑成并安装了大量钢构件，是一种非标准工业炉窑，一般由设备安装公司现场制作，故经过向设备安装单位询价，按以下方法测算估价：
4平方鼓风炉炉体部分
水套、炉缸、加料口
338,250.00
现场制作部分
沉降塔、方灰斗、烟管、钢平台
853,276.50
外购设备及设施安装
冷却水管道
设备及冷却水管道安装费
非组织收烟部分
157,655.00
钢制布袋收尘房及烟管
486,811.00
构建费用合计
1,989,317.50
天源资产评估有限公司
粗铜炉构建部分费用为1,989,317.50元，其中已包含人工费、材料费、运输
该粗铜炉的重置成本计算如下：
1,989,318.00
198,932.00
［(1)＋(2)］×4.35%×1/4
增值税税费
(1)/1.17×17%
289,046.00
(1)＋(2)＋(3)－(4)
1,923,060.00
该铜炉的重置成本为1,923,060.00元。
(3) 成新率的确定
通过对设备的现场勘查确定观察法成新率，结合年限法确定综合成新率，计算公式如下：
综合成新率＝年限成新率×40%＋勘察成新率×60%
1) 年限成新率的确定
参考资产评估常用参数手册及该设备的工作环境等，确定该设备已使用了
4.13年。年限成新率计算如下：
年限成新率 ＝(经济寿命年限－已用年限)/经济寿命年限×100%
经济使用年限
已使用年限
炉体钢结构
2) 根据现场勘察情况，确定勘察成新率为60%
该铜炉维护保养良好，工作状态基本稳定，现场勘察成新率如下表：
炉缸正常磨损，少部分锈蚀
基础基本稳固，蓄热室、炉间台、
炉端台有少许开裂
基本完整，有耐火砖脱落，部分开
裂处喷陶瓷涂层修补
天源资产评估有限公司
除尘管道部分锈蚀，少许变形
基本完好，加热正常
3) 综合成新率＝48%×40%＋60%×60%
(4) 评估价值的确定
评估值＝重置成本×综合成新率
＝1,923,060.00×55%
＝1,057,680.00元(取整到十位)
举例2——奔腾牌小型普通客车(固定资产—车辆评估明细表第28项)
(1) 运输设备概况
车辆类型：小型普通客车
规格型号：一汽牌CA6462ATE4A
生产厂家：中国第一汽车集团公司
启用日期：2015年3月
账面原值：140,419.25元
账面净值：114,898.27元
车牌号：赣E3P922
(2) 重置成本的确定
通过网络询价并经4S店核实，同类型车辆的购置价格为145,800.00元。
车辆的排量为2.0L，依据相关主管部门的规定，车辆排量在1.6L以上，购置
税为车辆购置价格(不含增值税)的10%。
车辆购置税＝145,800.00/1.17×10%＝12,460.00元(取整到十位)
车辆增值税＝145,800.00/1.17×17%＝21,180.00元(取整到十位)
＝145,800.00－21,180.00＋12,460.00＋500.00
＝137,580.00元(取整到十位)
(3) 综合成新率的确定
1) 年限成新率的计算
参考《机动车强制报废标准规定》，结合该车使用状况确定其经济使用年限为12年，截至评估基准日，已使用1.02年，因此：
天源资产评估有限公司
年限成新率A＝(经济使用年限－已使用年限)/经济使用年限×100%
＝(12－1.02)/12×100%
＝92%(已取整)
2) 行驶成新率的计算
根据国家运输设备管理规定，结合车辆实际使用状况，确定其可行驶里程为600,000.00公里，至评估基准日，已行驶38,922.00公里，因此：
里程成新率B＝(可行使里程－已行驶里程)/可行使里程×100%
＝(600,000.00－38,922.00)/ 600,000.00×100%
＝94%(取整)
3) 勘查成新率的计算
根据现场勘察确定勘察成新率为93%，计算过程如下表：
车辆牌照号
基本完好，无明显划损痕
车架状况良好，无明显事
前后桥几乎全新
无异响，正常运行
无明显磨损痕迹，操作使
制动距离正常，转向操作
灵活，使用正常
勘察成新率
天源资产评估有限公司
4) 综合成新率＝min{A,B,C}＝92%
(4) 评估价值的确定
评估价值＝重置成本×综合成新率
＝137,580.00×92%
＝126,570.00元(取整到十位)
5．评估结果
委估设备的评估结果见下表(详细内容见《固定资产-机器设备评估明细表》、《固定资产-车辆评估明细表》、《固定资产-电子设备评估明细表》)：
固定资产-设备类资产评估结果汇总表
单位：人民币元
固定资产－机器设备
85,443,397.43
75,364,630.00
-10,078,767.43
固定资产－车辆
2,462,437.41
3,853,730.00
1,391,292.59
固定资产－电子设备
1,736,600.40
1,776,660.00
89,642,435.24
80,995,020.00
-8,647,415.24
第五节 在建工程
1. 评估内容
在建工程账面值2,376,478.45元，主要为酸碱脱硫池、侧吹车间烟道工程、
60亩挡土墙及粗铜8#炉技改工程等15项尚未完工的工程。
2. 评估程序和方法
在建工程采用成本法评估，对工程项目和付款进度进行核实，通过查阅合同、发票、支付凭证等资料，分析在建工程构成内容，核实在建工程账面构成的合理性。
经核实，在建工程尚未完工，除车间修理费为日常维修费用外，其余支出均为工程必要的支出。在建工程中车间修理费已在相应固定资产中评估，此处评估为零；其余工程因其开工建设时间较近，工程、设备及耗用材料价格变化较小，故以核实后账面价值确定评估价值。
3. 评估结果
在建工程评估值为2,374,658.45元，评估减值额为1,820.00元，评估减值率
天源资产评估有限公司
第六节 无形资产
一、无形资产——土地使用权
列入评估范围内的土地使用权为3宗工业用地，位于江西省上饶县茶亭工业园
区内，证载土地使用权面积合计为199,333.47平方米。土地使用权原始入账价值
24,557,947.59元，账面价值为22,584,905.26元。土地使用权状况介绍如下：
(1) 土地登记状况
土地使用权的位置、面积、用途、土地使用权类型等国有土地使用证土地登记状况详见下表所示：
土地登记状况一览表
国有土地使用证
江西新金叶实业有
茶亭工业园
饶县国用(2011)第
123,746.67
江西新金叶实业有
茶亭工业园
饶县国用(2014)第
江西新金叶实业有
上饶县茶亭
赣(2016)上饶县不
镇白沙村下
动产权第64/11/05
(2) 土地权利状况
土地使用权权利状况详见下表：
土地权利状况一览表
土地使用权人
国有土地使用证编号
批准使用剩余使用 他项权利状况
江西新金叶实业有限公司
饶县国用(2011)第
江西新金叶实业有限公司
饶县国用(2014)第
江西新金叶实业有限公司
赣(2016)上饶县不动产
权第0001389号
(3) 土地利用状况
根据现场勘察和被评估单位提供的资料，待估土地利用状况如下表所示：
天源资产评估有限公司
土地利用状况一览表
房屋所有权证编号
土地使用权证编号
证载建筑物名称
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2014)第
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
三道岗值班室
2011年11月
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
电解一车间
2011年12月
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
收尘间3、4
2011年11月
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
5#小收尘间
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
3、4#小收尘间
2011年11月
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
2011年11月
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
阳极车间-配电房
2011年11月
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
27m厂房（铜杆、仓库、
固废车间）
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
粗铜8号炉厂房(1#堆
2011年12月
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
厂大门值班室
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
贵金属一号岗
2012年11月
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2014)第
住宅楼（宿舍楼）
天源资产评估有限公司
房屋所有权证编号
土地使用权证编号
证载建筑物名称
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
2011年12月
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
贵金属车间
2012年11月
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
污水处理站
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
电解二车间
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
贵金属环保车间
饶(县)房权证茶亭镇字第
赣(2016)上饶县不动
产权第0001389号
饶(县)房权证茶亭镇字第
赣(2016)上饶县不动
侧吹车间值班室
产权第0001389号
饶(县)房权证茶亭镇字第
赣(2016)上饶县不动
侧吹车间洗澡间、增压
产权第0001389号
饶(县)房权证茶亭镇字第
赣(2016)上饶县不动
侧吹车间配电房
产权第0001389号
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
阳极车间卫生间
2011年11月
饶县国用(2011)第
2014年12月
赣(2016)上饶县不动产权
赣(2016)上饶县不动
废旧家电拆解车间
第0001389号
产权第0001389号
赣(2016)上饶县不动产权
赣(2016)上饶县不动
危废堆料车间
第0001390号
产权第0001390号
饶(县)房权证茶亭镇字第
饶县国用(2011)第
贵金属二号岗
2012年11月
注：2016年7月，新金叶公司全资子公司江西新鸿环保科技有限公司对其所拥有编号为
饶县国用(2013)第 03732 号的土地使用权权利人进行了变更，原土地使用权证载面积为
75,800.00平方米，其中：面积为13,333.00平方米的土地使用权权利人变更为江西新金叶科
技协同创新有限公司，变更后权证编号为赣(2016)上饶县不动产权第0001275 号；面积为
62,467.00平方米的土地使用权权利人变更为江西新金叶实业有限公司，变更后权证编号为赣
(2016)上饶县不动产权第0001390号。本次按照评估基准日状况在相应的公司进行评估，未考
虑期后变更登记事项的影响。
2．核实情况
天源资产评估有限公司
根据新金叶填报的评估申报明细表，对土地的项数、面积、四至、使用权类型、开发情况等逐一核实。核查时首先了解土地概况，收集土地使用证，然后对其四至、开发情况等现场勘察，并根据现场勘察结果进一步修正评估申报明细表。
(1) 地价影响因素
1）一般因素
上饶县，位于江西省东北部，隶属上饶市，地处赣、浙、闽、皖要冲。上饶县辖3街道办事处、11镇、10乡，2012年上饶县常住人口总数为79.43万人，其中非农业人口10.23万。人口密度355人/平方公里。有畲族、土家族等12个少数民族。全县南北长为132千米，东西宽45千米，总面积2240平方千米，其中城区面积11.8平方千米，耕地面积2.36万公顷，林地9.83万公顷。
A. 自然地理
上饶县境中山、低山、丘陵与河谷平原从南北两端向中部呈阶梯状递降，大致平行于信江对称分布，明显构成南北高、中部低的马鞍状地形。中山分布在县境南部和北部，包括五府山、灵山、华坛山等，占全县土地总面积 36.2%，海拔 米，南部最高点五府岗海拔1891.4米。北部最高点灵山天梯峰海拔1496米。灵山山峰切割强烈，瀑布较多。低山主要分布在上泸、四十八、郑坊一带，占全县总面积13.1%，海拔500—1000米。地形兼有中山与丘陵的特征，地表溶沟、溶槽、石芽多见，有地下溶孔、溶洞和地下河。丘陵低丘主要分布在县境中部信江两侧，占全县总面积48.8%，海拔100—500米，多为丹霞地貌，有月岩、南岩、七峰岩等洞穴奇观。县内河谷平原呈长条状分布于信江两岸，宽处达 米，海拔50—70米，占全县总面积1.9%，主要由河漫滩和河流阶地组成，属侵蚀堆积地貌。县境着名山川是灵山，着名河流是信江。
B. 交通条件
上饶县是江西省对外开放的东大门，区位优势得天独厚，现代高速公路、高速铁路在这里形成“双十字”陆路交通枢纽架构。京福高速铁路与浙赣铁路、杭昌长高速铁路客运专线在上饶形成十字交汇；上武高速公路和上德高速公路把三清山、德兴和婺源有机连接，形成高速公路“十字架”，辅以三清山机场空中通道，交通网络日臻完善。
C. 经济发展
天源资产评估有限公司
2015年上饶县完成GDP共1729188万元，增长9.7%，环比加快0.2个百分点，
同比回落0.5个百分点，进入个位数增长，总量全市第4位，增幅第7位。其中一
产160,255万元，增长3.4%；二产1,309,463万元，增长10.1%，三产259,470
万元，增长10.6%。三产比由去年同期的9.40：76.73：13.87调整为今年的9.27：
75.73：15.00，一产、二产比重分别回落0.13和1个百分点，三产比重提高1.13
个百分点。
2015年上饶县实现全社会固定资产投资2,243,061万元，突破200亿大关，
增长21.3%，同比提高8.6个百分点。规模以上投资完成2,127,828万元，增长21.7%，
同比提高9.7个百分点，工业固定资产投资完成1,583,630万元，增长22.2%，同
比提高6.99个百分点。房地产完成投资233,636万元，房地产投资逆势上扬，高
速增长，增幅高达53.3%，同比提高78.84个百分点。
2015年上饶县累计完成财政收入225,018万元，突破22亿元关口，较去年同
期增收25,000万元，增长12.5%，高于全市2.0个百分点，完成年初预算进度的
100.2%，超序时进度0.2个百分点，收入总量全市第三。公共财政预算收入180,300
万元，较上年同期增收45,404万元，增长33.7%，高于全市19.2个百分点，增速
全市第一，完成年初预算的118.6%，超序时进度18.6个百分点。完成税收162,490
万元，同比减收11,658万元，下降6.7%。乡镇累计完成财政收入151,734万元，
较去年同期减收1,241万元，下降0.8%，环比降幅扩大0.6个百分点，低于全县
平均增幅13.3个百分点。
2）区域因素
茶亭工业园位于江西省上饶县茶亭镇境内，总规划面积8平方公里，其中工业
区4平方公里，镇区2平方公里，赣东火力发电厂预留2平方公里。截止2015年
10月，发展大道已完成路基土石方开挖（回填）20余万立方米；茶亭工业园建设
征地拆迁第一阶段共完成土地征用（测量）面积386亩，办理失地农民基本养老保
险141人，发放各类补偿费678万元。目前，有投资2.4亿的生物质能发电项目、
投资1亿元的两万吨绝缘涂料生产项目等已签约入园，江钨集团投资4亿元年产2
万吨的镍钴新材料项目等10余家意向入园项目正在洽谈中。
3）个别因素
土地使用权个别参数详见下表：
天源资产评估有限公司
个别因素说明表
土地使用权
面积（m2）
东临厂区道路、南临创业大道、
地面较平坦
123,746.67
西临发展大道、北临昆山路
东临厂区道路、南临创业大道、
地面较平坦
西临厂区道路、北临厂区道路
临厂区道路
地面较平坦
3．评估方法
(1) 土地使用权价值定义
根据资产评估相关准则的规定及要求，本次评估中土地使用权的评估价值定义为出让用地，设定土地用途工业，开发程度为五通一平，土地使用年限为该宗地剩余使用年限的土地使用权于评估基准日日的市场价值。
(2) 评估方法的选择
本次评估的土地所在区域地产市场比较活跃，宗地区域范围内有类似成交案例，故本次土地评估拟采用市场比较法。
市场比较法的基本含义是：在求取一宗待评估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域、个别因素、使用年期、容积率等差别，修正得出待估土地的评估时日地价的方法。
市场法估价的基本公式：V＝VB×A×B×C×D×E×F
V：待估宗地使用权价值
VB：比较案例价格
A：待估宗地交易情况指数/比较案例交易情况指数
B：待估宗地期日地价指数/比较案例期日地价指数
C：待估宗地区域因素条件指数/比较案例区域因素条件指数
D：待估宗地个别因素条件指数/比较案例个别因素条件指数
E：待估宗地使用年期指数/比较案例使用年期指数
F：待估宗地容积率指数/比较案例容积率指数
在运用市场比较法计算待估宗地使用权价值的基础上，根据资产基础法原理， 天源资产评估有限公司
考虑达到土地使用权当前状态所需缴纳的契税及耕地占用税等因素影响，得到待估宗地的评估值。
4．评估案例（无形资产—土地使用权评估明细表第1项）
(1) 参照物选取
根据市场调查，获取了上饶县最近成交的3宗工业用地交易案例，各案例基本
情况如下表所示：
循环经济产
循环经济产
茶亭工业园
综合分析了各案例区域及个别因素与待估宗地的差异，填写因素条件说明表：宗地及比较实例因素条件说明表
循环经济产业园
循环经济产业园
茶亭工业园
宗地面积(平方米)
123,746.67
交易价格(元/㎡)
土地使用年期
基础设施状况
出行方便度
产业集聚情况
距货物集散地距离
天源资产评估有限公司
临区域次干道
临区域次干道
临区域次干道
临区域次干道
(2) 因素修正系数确定
根据参照物具体情况确定交易情况、交易时间、区域因素、个别因素修正系数。
可比案例均为公开出让土地，故不需对交易情况进行修正；
交易期日修正：根据当地土地市场调查，了解可比案例成交时间，对交易日期进行修正；
评估对象剩余使用年限为 45.33 年，三个可比案例按挂牌成交时设定的年限
50年计算，根据年期修正公式作年期修正：
D＝(1-1/(1+r)n)/(1-1/(1+r)50)
其中：n— 待估土地剩余使用年限
r— 土地还原利率
根据对江西省典型案例调查，并结合历史数据，土地还原利率采用7%。
区域因素：细分为区域基础设施状况、区位条件、出行方便度、道路等级、环境状况、产业集聚情况、距货物集散地距离这7项指标。委估宗地与可比案例之间部分因素存在不通程度的差异部分，具体修正系数参见《比较因素条件指数测算表》。
个别因素：地质条件、宗地面积、临路状况、容积率、开发情况、用地限制、其他条件修正7个方面。委估宗地与可比案例之间部分因素存在不同程度差异，需进行修正，具体修正系数参见《比较因素条件指数测算表》。
比较因素条件指数测算表
循环经济产业园
循环经济产业园
茶亭工业园
宗地面积(平方米)
123,746.67
交易价格(元/㎡)
土地使用年期
基础设施状况
天源资产评估有限公司
出行方便度
产业集聚情况
距货物集散地距离
(3) 因素修正调整计算
比较因素条件计算表
循环经济产业园
循环经济产业园
茶亭工业园
宗地面积(平方米)
交易价格(元/㎡)
土地使用年期
基础设施状况
出行方便度
产业集聚情况
距货物集散地距离
天源资产评估有限公司
比准价格(元/㎡)
单位面积地价(元/㎡)
单位亩数地价(万元/亩)
耕地占用税(元/㎡)
评估总值(元，含契税、耕地占用税)
14,975,800.00
注：耕地占用税费率取自财政部、国家税务总局令第49号《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细
5．评估结果
无形资产—土地使用权评估结果详见下表：
无形资产-土地使用权类资产评估结果汇总表
金额单位：人民币元
13,537,345.63
14,975,800.00
1,438,454.37
4,256,733.31
4,414,200.00
157,466.69
4,790,826.32
4,961,600.00
170,773.68
22,584,905.26
24,351,600.00
1,766,694.74
由上表可知，委估土地使用权的评估价值合计24,351,600.00元，评估增值合
计1,766,694.74元，增值率7.82%。评估增值的主要原因为：系土地使用权账面
价值为取得成本按照平均年限法摊销后的余额，而评估值为年限修正后的市场价值。
二、无形资产——其他无形资产
(一) 评估内容
专利类无形资产无账面值，为已经授权的实用新型专利32项。截至评估基准
日：共有5项实用新型专利登记权利人为江西庞鑫实业有限公司（以下简称：江西
庞鑫）；评估基准日后，江西庞鑫已将上述专利权无偿转让给江西新金叶，并已办理变更登记手续。其他无形资产具体清单如下：
金粉真空过滤清洗机
一种搅拌器与釜体组装在一起的浆化釜
一种分离阳极泥杂物的装置
一种阳极泥的粉磨装置
一种中频熔金机
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铜阳极泥提升机
三效强制循环蒸发系统
焙烧尾气吸收硒设备
铜阳极泥混料与自动喂料机
铜阳极泥电回转窑硫酸化焙烧系统
电回转焙烧窑
烟尘冷却沉降系统
烟气异味净化系统
烘干炉热渣输送带系统
一种新型球磨机
一种阳极渣料仓
一种新型富氧还原炉
炉料烘干窑
分铜反应釜
一种用于铜阳极泥的焙烧炉
一种卸料装置
粗铜生产节能环保系统
电解铜生产节能环保系统
阳极炉收尘系统
自落式沉降槽
手动圆盘浇铸机
无水硫酸镍回收处理装置
酸泵真空桶
新型横向盘管式电解液加热设备
空气净化风帽
铜砖预热烘干炉
(二) 核实情况
查阅了各项专利证书、专利技术说明、各项专利年费的缴纳情况，同时了解了企业各项技术的实际应用情况，各项专利均为新金叶生产工艺所需要的技术，与公司经营紧密相关。
新金叶掌握固体废物处置及资源综合利用领域的多项核心技术，如含铜二次资源综合回收技术、含铜危险废物资源化回收与无害化处理技术、多金属综合回收技术、生产废水资源化回收及回用技术等。目前，绝大部分固体废物处置企业仅能回天源资产评估有限公司
收和利用相关废弃物中富含的铜元素，较少部分企业拥有回收和利用多金属的能力。
新金叶凭借其相关技术与工艺，已能回收铜、金、银、铂、钯、锡等多种贵金属，是国内多金属危险废物综合利用企业中的综合回收金属元素最多、回收率最高的企业之一。
(三) 宏观环境及行业环境分析
见下文“第五部分收益法评估说明”。
(四) 评估方法
根据本次评估目的、评估对象的具体情况，选用收益法对列入评估范围的无形资产进行评估。即采用适当方法估算确定产品收益中每年归属于无形资产部分的贡献，再选取恰当的折现率，将技术剩余寿命期内的贡献折为现值。本次收益法中，归属于无形资产的贡献按收入分成法确定，收益法的计算公式为：
P：评估价值
r：折现率（税前）
Rt：第t年的营业收入
Kt：第t年的技术分成率
mt：第t年的折现期
n： 收益年限
(五) 评估计算过程
1．经济寿命年限的确定
发明专利保护年限为20年、实用新型保护年限为10年，但一般专利的寿命在
5-12 年，无形资产的寿命周期与技术创新之周期有直接关联。不同技术行业的寿
命周期不同，但随着科学技术的飞速发展，技术更新的速度直接影响着技术的寿命，有明显缩短的趋势。具体对应到本次委托评估的无形资产组合，考虑到相应无形资产组合的行业发展情况以及无形资产本身的技术状况、类似技术研发情况等，本次确定尚存收益年限约为6年，即自日至日。
2．分成率的确定
(1) 收入分成率
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根据联合国贸易和发展组织的大量材料统计，一般情况下技术的提成率约为产品净销售额的0.5%～10%，绝大多数为2%～6%，本次评估参考联合国贸易和发展组织统计数据以及《技术资产评估方法·参数·实务》中对各行业的技术提成率的分析来确定新金叶的收入分成率。
(2) 收入分成率衰减的考虑
由于通过上述方式测算的分成率是反映行业和被评估单位当前情况下的技术贡献水平，随着时间的推移，整体行业和被评估单位后续研发的不断投入，委托评估无形资产会不断的得到改进和完善，表现为产品制造技术中不断会有新的技术改进或增加，使得截止评估基准日时的无形资产对收益贡献的比重呈下降趋势；另一方面，新技术的出现也会使得委托评估无形资产逐渐进入衰退期。上述两种因素综合表现在评估基准日的无形资产在收益贡献率上，也就是收入分成率或利润提成率逐渐降低。
3．营业收入的确定
新金叶拥有的无形资产作用于公司整体业务的各个环节，根据被评估单位对主营业务收入的预测，结合对宏观经济、行业经济的分析，考虑被评估单位的实际情况及委估资产的特点，综合确定经济寿命期内无形资产相关的营业收入（具体测算见下文“第五部分收益法评估说明”），详见下表所示：
金额单位：人民币万元
202,594.98
306,805.27
374,231.44
427,030.52
471,384.19
478,872.37
4．折现率的确定
按照收益额与折现率相配比的原则，本次评估收益额口径为税前收益口径，折现率在计算加权平均资本成本的基础上加上无形资产额外风险溢价确定。
(1) 加权平均资本采用WACC模型，计算公式如下：
式中：WACC——加权平均资本成本(税前)
Ke——权益资本成本
Kd——债务资本成本
T——所得税率
D/E——企业资本结构
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权益资本成本按国际通常使用的CAPM模型求取，计算公式如下：
Ke=Rf+×ERP+RS=Rf+×(R－Rm)+RS
式中：Ke——权益资本成本
Rf——目前的无风险利率
——权益的系统风险系数
ERP——市场的风险溢价
Rs——企业特定风险调整系数
(2) D与E的比值及T
详见下文“第五部分收益法评估说明”之“九、折现率的计算”。
(3) 权益资本成本（RE）
a．无风险利率
由于记账式国债具有比较活跃的市场，一般不考虑流动性风险，且国家信用程度高，持有该债权到期不能兑付的风险很小，一般不考虑违约风险，同时长期的国债利率包含了市场对未来期间通货膨胀的预期。考虑到本次评估的无形资产组合剩余经济寿命为5 年，因此我们选择从评估基准日至国债到期日剩余期限在4到6年的记账式国债，计算其到期收益率，并取所有国债到期收益率的平均值作为本次评估无风险收益率，经计算无风险收益率为2.97%。
详见下文“第五部分收益法评估说明”之“九、折现率的计算”。
c．市场超额收益（ERP）
详见下文“第五部分收益法评估说明”之“九、折现率的计算”。。
d．公司特有风险超额收益率（Rs）
详见下文“第五部分收益法评估说明”之“九、折现率的计算”。。
e．权益资本成本计算
Ke＝（Rf +×ERP +RS）/（1-T）
＝（2.97%＋1.%＋3%）/（1-25%）
(4) 债务资本成本（RD）
详见下文“第五部分收益法评估说明”之“九、折现率的计算”。
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(5) 折现率
计算得到新金叶的加权平均资本成本WACC为15.25%。
(6) 无形资产特有风险
委估技术在国内一直处于较为领先的状态，但仍存在着一定的风险，包括：
1) 行业竞争加剧的风险：随着整个国家和社会对环境治理越来越重视，固废
行业得到了快速的发展，行业竞争也将随之加剧，随着行业竞争者对技术的不断研发投入，委估技术存在被替代的风险。
2) 政策风险：随着环保监管要求的提高，相应无形资产受政策影响存在提前
淘汰的可能。
出于上述考虑，将本次评估中的无形资产额外风险溢价确定为5%。
则无形资产折现率（税前口径）经计算为20.00%。
5．无形资产收益现值的确定
根据上述各项参数计算结果，技术类无形资产在经济寿命期内的收益现值计算如下：
金额单位：人民币万元
202,594.98
306,805.27
374,231.44
427,030.52
471,384.19
478,872.37
技术提成率
技术分成收益
折现率（税前）
无形资产价值
(六) 评估结果
其他无形资产评估值为71,695,800.00元，评估增值71,695,800.00 元。
第七节 长期待摊费用
1.评估内容
长期待摊费用账面价值5,956,320.87元，原始发生额为6,497,804.59元，为防腐工程款摊销余额。
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2．评估程序和方法
首先进行总账、明细账、会计报表及清查评估明细表的核对，其次查询工程合同并核实摊销期限、金额计算是否准确，然后对长期待摊费用涉及项目进行现场核实。防腐工程发生时间较短，重置成本与原始发生相比未发生重大变化，经济使用时间与摊销年限基本一致，因此长期待摊费用按审计审定并经核实后的账面值确认为评估值。
3．评估结果
长期待摊费用评估价值为5,956,320.87元，评估无增减值。
第八节 递延所得税资产
1．评估内容
递延所得税资产账面价值6,081,620.07元，主要为计提的应收账款坏账准备、存货跌价准备、公允价值变动以及递延收益形成的递延所得税资产。
2．评估程序和方法
对递延所得税资产形成的过程进行了复核。对于应收账款坏账准备、存货跌价准备以及公允价值变动形成的递延所得税资产，按各项资产评估值与计税基础之间的差异计算递延所得税资产；对于递延收益形成的递延所得税资产，因相应的递延收益评估为零，相应的递延所得税资产也评估为零。
3．评估结果
递延所得税资产的评估价值为4,060,553.65元，评估减值2,021,066.42元，减值率33.23%。
第九节 其他非流动资产
1．评估内容
其他非流动资产账面价值3,830,039.81元，主要为零星工程款。
2．评估程序和方法
首先，依据财务账簿对各项其他非流动资产进行核对，查看其是否账表相符；核实其业务的真实性及账面价值的正确性。
其他非流动资产拥有相应的权益或对应的资产，以审计审定并经核实的账面价值确定评估价值。
3．评估结果
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其他非流动资产的评估价值为3,830,039.81元，评估无增减值。
第十节 流动负债及非流动负债
一、 短期借款
1. 评估内容
短期借款账面价值354,300,000.00元，系新金叶向中国工商银行上饶县支行、
上饶县农村信用合作联社和上饶市农商银行借入的1年内到期的共12笔流动资金
借款以及两笔招商银行的信用证贴现款。
2. 评估程序及方法
通过查阅借款合同，了解各项借款的种类、发生日期、还款期限和贷款利率，核实借款的真实性、完整性；同时向借款银行进行函证，核实评估基准日新金叶尚欠的本金余额。短期借款按审计审定并经核实后的本金余额确定评估价值。
3. 评估结果
短期借款的评估价值为354,300,000.00元，评估无增减值。
二、 交易性金融负债
1．评估内容
交易性金融负债账面价值2,503,779.50元，系为新金叶向中信银行南昌阳明
路支行和交通银行上饶市分行办理的黄金租赁业务的公允价值变动。
2．评估程序和方法
首先，依据提供的财务账簿对各项交易性金融负债进行核对，查看其是否账表相符；对账面金额较大的交易性金融负债进行函证，核实账面金额的准确性；抽查相关业务合同，核实业务的真实性。
其次，判断分析交易性金融负债的偿付性，确定交易性金融负债评估价值。在了解交易性金融负债款项内容、性质、形成原由的基础上，对交易性金融负债按核实后账面价值确定评估价值。
3. 评估结果
交易性金融负债的评估价值为2,503,779.50元，无评估增减值。
三、 应付票据
1.评估内容
天源资产评估有限公司
应付票据账面价值188,000,000.00元，主要为应付的银行承兑汇票，为无息
2. 评估程序和方法
首先，依据提供的财务账簿对各项应付票据进行核对，查看其是否账表相符；对账面金额较大的应付票据进行函证，核实账面金额的准确性；逐笔查阅有关凭证、票据存根，查实其发生时间、到期日及业务内容，同时检查资产负债表日后已偿付的应付票据，核实业务的真实性和完整性。
其次，判断分析应付票据的偿付性，确定应付票据评估价值。由于银行承兑汇票具有较高的信誉度和还款要求，本次评估在了解应付票据形成的原因、查看真实业务合同的基础上，对应付票据按审计审定并经核实后账面价值确定评估价值。
3. 评估结果
应付票据的评估价值为188,000,000.00元，评估无增减值。
四、 应付账款
1. 评估内容
应付账款账面价值159,002,969.97元，主要为应付的材料款、设备款和工程
2. 评估程序和方法
首先，依据被评估单位公司提供的财务账簿对各项应付款项进行核对，查看其是否账表相符；对账面金额较大的应付款项进行函证，核实账面金额的准确性；抽查相关业务合同，核实业务的真实性。
其次，判断分析应付款项的偿付性，确定应付账款评估价值。经核实，应付账款均为评估基准日后新金叶应当承但的债务，故以审计审定并经核实后的账面值确认为评估值。
3. 评估结果
应付账款的评估价值为159,002,969.97元，评估无增减值。
五、 预收账款
1. 评估内容
预收账款账面价值27,346,799.89元，主要为预收的货款和处置费。
2. 评估程序和方法
天源资产评估有限公司
首先，依据提供的财务账簿对各项预收账款进行核对，查看其是否账表相符；对账面金额较大的预收账款进行函证，核实账面金额的准确性；抽查相关业务合同，核实业务的真实性。
其次，判断分析预收账款的偿付性，确定预收账款评估价值。
本次评估了解了经营政策及客户经营、信用情况的基础，预收账款存在提供相应产品或服务的义务，按审计审定并经核实后的账面价值确定评估价值。
3. 评估结果
预收账款的评估价值为27,346,799.89元，评估无增减值。
六、 应付职工薪酬
1. 评估内容
应付职工薪酬账面价值5,230,049.12元，系计提的工资、奖金、津贴、补贴、
医疗保险费和基本养老保险费。
2. 评估程序和方法
首先，依据被评估单位提供的财务账簿对应付职工薪酬进行核对，查看其是否账表相符；工资的计提是否符合计提标准的要求，金额计算是否准确；对应付职工薪酬实施分析程序。
其次，判断分析应付职工薪酬的偿付性，确定应付职工薪酬评估价值。
在了解新金叶职工薪酬制度的基础上，结合期后支付测试，应付职工薪酬按审计审定并经核实后的账面价值确定评估价值。
3. 评估结果
应付职工薪酬的评估价值为5,230,049.12元，评估无增减值。
七、 应交税费
1. 评估内容
应交税费账面价值9,820,497.95元，主要包括个人所得税、城市维护建设税、
教育费附加、土地使用税等。
2. 评估程序和方法
首先，依据被评估单位提供的财务账簿对各项应交税费进行核对，查看其是否账表相符；验算和查阅了税务通知单，复核计税基数和相关税率，被评估单位计提及申报无误；抽查相关税费支付凭证，缴纳无误。
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其次，判断分析应交税费的偿付性，确定应交税费评估价值。
在抽测期后缴纳凭证、了解被评估单位税种、税率、税目以及税费政策的情况下，应交税费按审计审定并经核实后账面价值确定评估价值。
3. 评估结果
应交税费的评估价值为9,820,497.95元，评估无增减值。
八、 应付利息
1. 评估内容
应付利息账面价值1,371,211.09元，为应付银行借款的利息费和补提的黄金
2. 评估程序及方法
通过核对相关借款合同和利率，复算应计提利息金额，以审计审定并经核实后的账面价值确定评估价值。
3. 评估结果
应付利息的评估价值为1,371,211.09元，无评估增减值。
九、 其他应付款
1. 评估内容
其他应付款账面价值317,260,424.80元，主要为往来款、捐款、暂借款和代
扣社保金等。
2. 评估程序和方法
首先，依据被评估单位提供的财务账簿对各项其他应付款进行核对，查看其是否账表相符；抽查相关业务原始凭证，核实业务的真实性和账面金额的准确性。
其次，判断分析其他应付款的偿付性，确定其他应付款评估价值。其他应付款均为新金叶应承担的债务，以审计审定并经核实后账面价值作为评估价值。
3. 评估结果
其他应付款的评估价值为317,260,424.80元，评估无增减值。
十、 一年内到期的非流动负债
1. 评估内容
一年内到期的非流动负债账面价值7,000,000.00元，系向上饶县农村信用合
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作联社借入的一笔3年期的借款，到期日期为日。
2. 评估程序及方法
评估人员查阅了一年内到期的非流动负债的借款合同，了解该笔借款的种类、发生日期、还款期限和贷款利率，核实借款的真实性、完整性，同时向贷款银行进行函证，核实评估基准日公司尚欠的本金余额。截至评估基准日利息已付清或足额计提，一年内到期的非流动负债按核实后欠付的本金余额确定评估价值。
3. 评估结果
一年内到期的非流动负债的评估价值为7,000,000.00元，评估无增减值。
十一、 其他流动负债
1. 评估内容
其他流动负债账面价值145,654,750.00元，系新金叶向中信银行南昌阳明路
支行和交通银行上饶市分行办理的租赁业务。
2. 评估程序和方法
首先，依据提供的财务账簿对各项其他流动负债进行核对，查看其是否账表相符；抽查相关业务原始凭证，核实业务的真实性和账面金额的准确性。
其次，判断分析其他流动负债的偿付性，确定其他流动负债评估价值。在了解其他流动负债款项内容、性质、形成原由的基础上，对其他流动负债按审计审定并经核实后的账面价值确定评估价值。
3.评估结果
其他流动负债的评估价值为145,654,750.00元，评估无增减值。
十二、 长期应付款
1. 评估内容
长期应付款账面价值408,769.49元，系新金叶向鹰潭市华升气体有限公司办
理的融资租赁业务。
2. 评估程序和方法
首先，依据提供的财务账簿对各项长期应付款进行核对，查看其是否账表相符；对账面金额较大的长期应付款进行函证，核实账面金额的准确性；抽查相关业务原始凭证，核实业务的真实性。
其次，判断分析长期应付款的偿付性，确定长期应付款评估价值。
天源资产评估有限公司
本次评估在了解长期应付款款项内容、性质、形成原由的基础上，对长期应付款按审计审定并经核实后账面价值确定评估价值。
3. 评估结果
长期应付款的评估价值为408,769.49元，评估无增减值。
十三、 递延收益
1. 评估内容
递延收益账面价值13,096,495.26元，系收到的江西省上饶县人民政府项目建
设资金补贴递延确认收益后的余额。
2. 评估程序和方法
首先，依据提供的财务账簿对递延收益进行核对，查看其是否账表相符；查阅专项资金相关的文件、合同，核实业务的真实性和账面金额的准确性。
其次，判断分析递延收益的偿付性，经核实，该项政府补助已确认递延收益，不存在偿还风险，故评估为零。
3.评估结果
递延收益的评估价值为0元，评估减值13,096,495.26元，减值率100%。
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第五部分 收益法评估说明
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收益法评估说明
一、收益法的评估对象
评估对象为新金叶的股东全部权益价值。
二、收益法简介
1．收益法概述
企业价值评估中的收益法，是指将预期收益资本化或者折现，确定评估对象价值的评估方法。收益法常用的具体方法包括股利折现法和现金流量折现法。
本次评估根据《资产评估准则——企业价值》，采用现金流折现方法对被评估单位的价值进行估算。现金流折现方法(DCF)是通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，估计企业或股权价值的一种方法，通常包括企业自由现金流折现模型和股权自由现金流折现模型。
2．收益法应用前提条件
(1) 投资者在投资某个企业时所支付的价格不会超过该企业(或与该企业相当
且具有同等风险程度的同类企业)未来预期收益折算成的现值；
(2) 能够对企业未来收益进行合理预测；
(3) 能够对与企业未来收益的风险程度相对应的收益率进行合理估算。
3．收益法选择的理由和依据
(1) 从财务资料判断来看，新金叶具有较为完整的财务会计核算资料，企业正
常经营、管理完善。根据新金叶所处的行业环境及实际营业状况，企业获利能力是可以合理预期的。
(2) 新金叶在所拥有的相关资产、一定量资金、人员以及企业经营所必备的全
部资产、资源的综合作用下，在过去几年得到了较大的发展。
(3) 根据新金叶总体情况判断，经营性资产界限清晰，产权明晰，企业具备持
续经营的条件。主要的经营性资产是能够用货币衡量其未来收益的资产，表现为企业营业收入能够以货币计量的方式流入，相匹配的成本费用能够以货币计量的方式流出，其他经济利益的流入流出也能够以货币计量，因此企业整体资产的获利能力