商改住新模式抬头 “供不应求”是假象还是真相_网易佛山房产频道
商改住新模式抬头 “供不应求”是假象还是真相
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沉寂多时的商业、办公类项目(以下简称商办项目)市场，又出现了新状况。近日，法治周末记者调查发现，在商办项目市场，两种新的出售方式“抬头”：一种是将商用房改成住宅功能出售，另一种是将工业土地盖楼改成住宅功能。而在去年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等部门联合出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》(以下简称“3·26商 住新政”)，对北京市商业、办公类项目将严格按照规划用途开发、建设、销售和使用进行监管，未经批准，不得擅自改为居住等用途。“3·26商 住新政”还规定：“在建和在售的商办项目不得出售给个人。”这让一度火热的商办项目市场，曾在一时间陷入了“冰封”状态。“商改住”销售持续火爆7月26日，北京市房山区宣布将进行专项整治工作，严查商办类项目无证售房、变相“以租代售”和向买受人变相收取定金等八类违法违规行为。但法治周末记者走访数个房山区楼盘获知，适宜居住的商用房销量仍很火爆。该区某楼盘销售人员表示，商办和住宅项目的房子已全部售罄。隔壁另一家商办楼盘销售人员也表示，绝大部分房屋已售，只剩下约20套房屋在售。“所有楼盘均为精装修的现房，水电入户，面积和小型住宅差别不大。住宅价格涨到了5万/m2，而我们的均价才1.2万/m2。50平方米的LOFT，只需要花60万元就可以买到。”前述某楼盘的销售人员说，商办项目市场目前处于监管敏感期，但项目在政策出台前就已获批，所以低调销售没有问题。在北京市顺义区机场东路的某LOFT楼盘内，也挤满了前来看房的人。“目前，只能以公司的名义购买，需要自己找代办公司，再签订购房合同。”该楼盘销售人员嘟囔道，楼盘属于商业办公用房，只考虑办公需求。但在户型宣传图上，明确标注了厨房、餐厅、双卧室和卫浴间等，整体看上去与正常住宅房并无区别。同时，该楼盘的水电可以24小时入户。“3·26商住新政”成摆设？法治周末记者走访发现，在部分商办楼盘，即使购房者没有公司，也能获得购房资格。在北京市石景山西长安街某商办楼盘，销售员称：“集团"产品开发部"可提供"代开公司(空壳公司)全套业务"，购房资格不成问题。”这种代办公司营业执照的行为，在北京金诉律师事务所主任、北京法学会不动产研究会理事王玉臣看来，属于故意规避限购政策的违规行为，应当受到北京市住房和城乡建设委员会的行政处罚；另外，房地产开发企业很可能超出了其营业范围，应当受到工商部门的行政处罚。北京市京哲律师事务所律师张国辉也指出，如果购房者用这种方式规避法律规定，从而达到“曲线购房”目的，相当于通过合同约定条款，恶意规避法律的强制性规定。这种条款属于无效，后续无论是哪一方违约，对于合同的订立者，都存在较高的违约成本。除了为购房者代开公司，由购房者承担费用外，北京市顺义区林河南大街的某楼盘开发商甚至承诺“全额赞助开办公司的费用”。“最近采取"免费代办注册公司"的方式，目前只剩余近100套。”销售员称。他解释，以公司名义购买房产再转让时，可节省大笔费用，如果房产直接过户，仅契税就要达到交易金额的3%，但采取转让公司的方式，只需更换法定代表人，花几百元即可。“开发商和一家代办公司有长期的合作关系，通过这家代办公司，可以节省高额的房产税。例如，一套房子200万元，需要每年缴纳1.7万元房产税。但通过代办公司进行处理，可以按照年租金的12%缴纳，一个月只要交200元。”该销售员强调，还可以将自己的商用地址，出租给代办公司使用，足以抵扣房产税和代办记账等费用。此外，根据“3·26商 住新政”规定：之后再开发企业新报建商办类项目时，最小分割单元不得低于500平方米，不符合要求的，规划部门不予批准。但记者实地走访发现，某些开发商对此也有新的应对方式。在北京市顺义区某商办楼盘，目前在售的共4栋，其中2栋都是“3·26商 住新政”出台后建设。按照规定，最小也有500平方米。销售员建议：“可联合几个人共同出资开公司来购买，之后再以股权比例的方式来划分面积，细节还可以通过协议进一步明确，这样就可以将大化小。”张国辉认为，购房者按股份合资购房的行为，是对购房政策的恶意规避。一经查实，协议是无效的。如果未来股东之间产生纠纷，在产权的分割上也会出问题，“协议最终一旦被认定无效，最终受害的是购房者，将承担自己因过错而导致的损失”。“使用权转让”合法性存疑根据日住房和城乡建设部修订的《房地产开发企业资质管理规定》，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。但记者发现，仍然有工业企业参与到了卖房盛筵中，一种新型规避监管的模式产生。北京市顺义区某LOFT楼盘，共分6层，层高5.6米。目前有两种户型出售，分别为75平方米的两居室和104平方米的3居室。记者注意到，该楼盘只有《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》和《国有土地使用证》。销售员解释，该楼盘是一家工业企业在工业用地上盖的自用楼房，所以没有《商品房预售许可证》。并表示，该企业将房产授权给了一家物业公司，进行经营和管理。在其出示的盖有公章的工业企业和物业公司的授权协议上，客户只需要跟该物业公司签订《房屋使用权转让协议》(以下简称协议书)，即可获得房屋使用权。值得注意的是，购房协议实际显示的是，物业公司和客户之间签订的协议书。上面不仅重申了物业工业已获得工业企业的授权，还明确注明：“当此工业用地使用权到期后，客户可以按照国家规定补交土地出让金，然后继续无偿拥有房产的使用权，不需缴纳任何费用(除水、电、气、供暖费和物业费外)。”“楼盘没有分户的房产证，不需网签。所以，个人可以随意购买，不存在限购，也不影响客户购买其他房产。”销售员强调。为何工业企业有权自己盖楼？该销售员介绍，根据《工业项目建设用地控制指标》第4条第4款规定，只要不超过工业项目总用地面积的7%，工业企业可以建设工业项目，所需行政办公及生活服务设施。房地产观察家分析，就因为有上述规定，所以有的企业依此以给企业高管建设“住宅”的名义，兴建房屋并用于牟利。由于这种房屋严禁出售，所以采取转让房屋使用权的形式，逃避监管。在他看来，这种转让使用权的形式，本质上是一种租赁。根据合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动，不影响租赁合同的效力，“如果法院认定这种使用权转让的行为属于租赁，那么购房人的权益能够得到一定的保障，不会因为原工业企业或物业公司经营不善或负债，导致损失”。有关人士则认为，在司法实践中，转让使用权被认定租赁存在一定障碍。目前，还没有形成比较统一的法律观点，有的认为纯属规避限购政策，并不构成租赁；有的认为具有租赁特质，可以认定为租赁。“如果法院认定为租赁关系，可以从一定程度上保护购房人的权利。但是法律上的理性分析和现实，仍然会有些差距。”他解释，比如企业破产后，房产被拍卖，有了新的产权人，如果遇到不良的新产权人，可能会滋生很多纠纷和麻烦，例如，用断水断电的方法逼迫承租人搬离。他也对法治周末记者分析，消费者虽然与物业公司签订了房屋使用权的转让，由于这种合同是为了规避国家强制性规定，恶意逃避市场经济调整的规范，因此这种协议无效。“消费者在国家收回土地使用权或作出行政处罚的过程中，也不再享有土地的使用权。至于支付给物业的房屋使用权转让费用，有可能存在无法追回的风险，陷入后续的诉讼风波。”他称。“供不应求”是假象还是真相？在走访时，法治周末记者发现，有很多看房者在楼盘现场直接签订合同并交纳了订金。为何这种存在风险的房产，依然火爆？有关人士分析，在控制房价的同时，部分刚需可能被误伤，为了牟利，在政府限购的情况下，很多开发商不得不绞尽脑汁规避政策。“这种供不应求假象的背后，是投资者和刚需者的竞争。”他告诉法治周末记者，每一个地方的房价上涨背后，都有一张有形的推手，这个推手和开发商、中介公司及利益群体密不可分。他建议，政府需要降低土地的价格，摆脱对土地财政的依赖，加大保障性住房、公租房的建设，缓解刚需者的压力。对于利用各种不当手段，取得保障性住房和公租房购买资格的行为，要严厉打击。中国人民大学商法研究所所长、教授刘俊海也认为，应当从供给侧和需求侧两端同时发力。对需求侧来说，不一定非要买房，选择租房的方式也同样可取；从供给侧角度，需要加大住宅土地供应，土地价格要合理。另外还可以考虑对于商品房实行适度限价。“更重要的是，政府需要加大"经济适用房""廉租房"的供给力度。这样，就可以把高昂的价格倒逼下来。”刘俊海称。但涂巍则认为，根据当前的法规，持有住宅所需的成本很低。而房价上涨的强烈预期，让房产拥有者认为，未来可能获得的收益很高。这样对住宅的需求形成了一个无底洞，无论提供多少住宅供给，都会被这个无底洞吞噬。没有人愿意出售未来会增值的商品，只会不断购进。这也是投资需求和刚需，会不断进入市场接盘的原因。
本文来源：法治周末
责任编辑：董晓丹_NO8665
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《中国房地产政策跟踪报告（2018年6月）》.docx 26页
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中国房地产政策跟踪报告
中国房地产政策跟踪报告
本报告数据来自 CREIS 中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询
或致电 400-630-1230，
\* MERGEFORMAT 2
本报告数据来自 CREIS 中指数据或中国房地产指数系统对公开资料的整理。详情请查询
或致电 400-630-1230，
\* MERGEFORMAT 10
报告要点1：
2018年6月 中国房地产政策跟踪报告 中国指数研究院 ? 市场情况：房地产严调控持续发力，二三线城市市场趋稳 ? 楼市调控政策持续深化，稳控房地产市场秩序
中国房地产政策跟踪报告
中国指数研究院
表 1：2018 年 6 月全国房地产相关政策及重大事件
日期 重要事件类
报告撰写人：杜语轩
报告撰写人：杜语轩 duyuxuan@
国家统计局发布 2018 年 1-5 月份全国房地产开发投资和销售情况
? 2018 年 1-5 月份，全国房地产开发投资 41420 亿元，同比名义增长 10.2%，增速比 1-4 月份回落 0.1 个百分点。其中，住宅投资 29037 亿元，增长 14.2%，增速与 1-4 月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为 70.1%；商品房销售面积 56409 万平方米，同比增长 2.9%，增速比 1-4 月份提高 1.6 个百分点；房地产开发企业到位资金 62003 亿元，同比增长 5.1%，增速比 1-4 月份提高 3 个百分点。
6 月 15 日
国家统计局发布 2018 年 5 月份 70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况
? 5 月份，各地继续坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不断加大房地产市场调控力度，全国 40 多个城市出台了调控政策，防止房价明显过快上涨。一线城市商品住宅销售价格同比持续下降，二线城市有所上涨，三线城市涨幅继续回落；15 个热点城市商品住宅销售价格涨跌互现。
6 月 19 日
个人所得税法修正案草案提请十三届全国人大常委会第三次会议审议
? 工资薪金、劳务报酬、稿酬和特许权使用费等四项劳动性所得首次实行综合征税；个税起征点由每月 3500 元提高至每月 5000 元（每年 6 万元）；首次增加子女教育支出、继续教育支出、大病医疗支出、住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除；优化调整税率结构，扩大较低档税率级距。
6 月 20 日
审计署审计长胡泽君关于 2017 年度中央预算执行和其他财政收支的审计工作报告
? 9 家大型国有银行违规向房地产行业提供融资 360.87 亿元，抽查的个人消费贷款中也有部分实际流入楼市股市；一些金融机构通过发行短期封闭式理财产品吸收资金，用于投资长期项目等，存在期限错配风险。
6 月 22 日
《中国区域金融运行报告(2018)》
? 2018 年要实施好稳健中性的货币政策，保持流动性合理充裕，为供给侧结构性改革和高质量发展营造适宜的货币金融环境。继续完善宏观审慎政策框架，做好宏观审慎评估(MPA)工作。充分发挥窗口指导和信贷政策的结构引导作用，加大对国民经济重点领域和薄弱环节的支持力度，大力推进深度贫困地区金融精准扶贫工作，多措并举缓解小微企业融资难融资贵。打好防
关键内容类
范化解重大金融风险攻坚战，把握好结构性去杠杆的力度和节奏，守住不发生系统性金融风险的底线。
6 月 24 日
央行决定通过定向降准支持市场化法治化“债转股”和小微企业融资
? 从 2018 年 7 月 5 日起，下调国有大型商业银行、股份制商业银行、邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率 0.5 个百分点。鼓励 5 家国有大型商业银行和 12 家股份制商业银行运用定向降准和从市场上募集的资金，按照市场化定价原则实施“债转股”项目。支持“债转股”实施主体真正行使股东权利，参与公司治理，并推动混合所有制改革。定向降准资金不支持“名股实债”和“僵尸企业”的项目。同时，邮政储蓄银行和城市商业银行、非县域农商行等中小银行应将降准资金主要用于小微企业贷款，着力缓解小微企业融资难融资贵问题。
6 月 25 日
中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、国家发展改革委、财政部《关于进一步深化小微企业金融服务的意见》
增加支小支农再贷款和再贴现额度共 1500 亿元。下调支小再贷款利率 0.5 个百分点。人民银行各分支机构要
正在加载中，请稍后...<h3 class="form-title" data-v-6b秒快速估算装修报价㎡立即计算新房子用什么除味好谁比较熟悉厕所除味用什么好有谁比较熟悉
提供几个去除厕所臭味的好方法，经过验证十分有效，请试试：
1、清凉油除臭。将一盒清凉油打开盖，放在卫生间角落低处，臭味即可清除。而且一盒清凉油可用2-3个月，经济实用。
2、火柴除臭。入厕后，不妨划根火柴，让其充分燃尽后丢到马桶内。因为火柴的磷成分燃烧后可有效地去除厕所内的臭气。(这个是从网上看到的)
3、花露水除臭。如果您觉得以上两种方法还不够使厕所空气清新的话，那就让花露水来帮忙吧！将几滴花露水抹在厕所的电灯上---请注意，一定要在断电的情况下操作啊！等花露水完全挥发后，打开电灯就满屋飘香了。
4、这个我最常用，就是把香皂盒盖子打开，不过要用味道强一些的花香比较好。记得小时候很流行厕所里面放块梦幻香皂。
5、将柠檬皮或泡过的干茶叶放在卫生间里，异味很快就会消失
新房子用什么除味好谁比较熟悉
放点花，放点水果皮，盆里放点水，关键是“通风”。检测一下有害气体是否超标，否则别住。因住新房有害气体超标得病的，数不胜数。希望我的回答对你有帮助
橡胶味有毒吗谁比较熟悉
低毒，里面都是化学小分子的挥发物刺鼻，最常见的是硫化物。新房除味多少钱谁比较熟悉
你好，这个得看你的房子是多大的，现在市场价格一般100平米的收费120块，不同的公司和不同地区价格也会不一样，不过相差不了多少，具体的你可以去除甲醛公司实地问一下。价格来源网络，仅供参考
新房除味多少钱谁比较熟悉
你自己放一点绿植，还有放一点碳放里面就可以 了橡胶味有毒吗谁比较熟悉
如果是生产过程中的气体，有害；
如果是成品轮胎，无害。
胶第一步处理在密炼，需要加入各种小料，这个过程中的危害就是粉尘，会吸进肺去。
最后一大步是硫化，胶里边已经含硫了，但是硫化温度打不到二氧化硫形成的温度，所以车间的烟气是没有毒的，但是依旧会有蒸汽带出来的各种更小颗粒的杂质。
现在密炼设备密封比较好，不是直接加料的操作工的话，很少能接触到粉尘 所以只闻到味是没事的。
屋里有甲醛味怎么办谁比较熟悉
　1.装修竣工后，要时常保持整个居室空间处于通风状态，当然同时也可以将新鲜的柚子皮、橘子皮或菠萝切成小块，放于房间角落与柜子抽屉内，每隔一两天更换一次。这样新鲜的柚子皮、橘子皮或菠萝不仅可以吸收油漆味、加快清除家具异味的速度，同时还将散发出清香的味道哦!
　　2.利用竹炭去味法。将把竹炭放在柜子内，关上窗户约48小时就能吸附绝大部分的甲醛。但竹炭最好一个月晾晒一次，可以重复使用。竹炭一般可以使用两年，气味大的话可以多放一点。
　　3.绿色植物也是家具除味的好方法，可以在室内摆放一些栽种吊兰、芦荟等绿色植物，在净化空气的同时还可以帮助吸收这些有害物质;当然也可以到市场上挑选一些高科技的祛味清洁剂。
洗手间反味怎么办？有谁比较熟悉
洗手间有臭味的原因：1.卫生死角：卫生间的某些犄角旮旯，例如浴室柜下方和地面的缝隙，马桶背面的缝隙等，这些卫生死角不易打扫，同时在日常的清洁中也容易忽略，再加上潮湿湿润，在死角堆积的皮屑、头发个其他杂物容易滋生细菌，产生臭味；2.下水反味：卫生间的下水系统，这包括洗手盆下水、地漏、马桶、洗衣机下水等。
新装修房怎么除味谁比较熟悉
<p class="answer-box" data-v-4b，可以打开窗户，让那些以为散去，但是要猪一般时间和方法，尽量开一边窗就好了，两扇都打开的话气流太大，对钢珠那个修好的墙面不好
2，也可以在房间里放一盘清水，水内加入葱段，醋，橘子皮等可以通过蒸发来保护墙顶涂料面，一天换两次水就可以了
3，也可以在房间里放一些植物，比如芦荟，吊兰，虎尾兰等都可以吸甲醛的
如何处理厕所反味有谁比较熟悉
你好，据我了解：
1、买两只自己喜欢的广口瓶，将干花插入瓶中，摆放在卫生间里，每隔一段时间滴几滴香水即可。
2、柠檬是最好的除臭剂，将鲜柠檬切成片状，干燥后放入器皿中置于卫生间，可以防霉除味。注意不要直接将柠檬片放在陶瓷表面，以免印迹不易清除。
3、各种调味料也是不错的了除臭剂，大料、辣椒、香叶、桂皮等不仅能够调出上好的美味，也能散发出宜人的馨香。
希望我的回答可以帮到你。
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