&&&&&&&&&&&&&&&逾期交付房款开发商退还尾款，购房合同解除权能否放弃
逾期交付房款开发商退还尾款，购房合同解除权能否放弃
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【法谱中国】关联企业、集团公司之间的外国人就业证...
主讲嘉宾：邢洋律师
案情介绍：逾期交付房款开发商退还尾款日，原告重庆鼎金房地产开发有限公司（以下简称鼎金公司）与被告何雪签订合同，约定何雪购买鼎金公司位于重庆市渝北区 “丽都名苑”小区商品房一套，房屋总成交金额为6978779元。双方约定了购房款的支付方式。同时约定，乙方逾期付款超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之五向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。合同签订后，何雪于日前分三次共计向鼎金公司支付房款元，即合同约定的第一期房款支付完毕。日、同年12月27日，何雪先后向鼎金公司支付房款各100万元。何雪共向鼎金公司支付房款元，尚欠鼎金公司元房款。鼎金公司陈述在接收何雪逾期付款时愿意继续履行合同，本案是依据双方签订的重庆市商品房买卖合同的约定条件行使解除合同的权利。何雪于日将购房尾款元打入鼎金公司账户，后鼎金公司将该笔房款退回何雪账户。重庆市渝北区人民法院经审理认为，虽然被告何雪在支付房款过程中存在违约行为，但在何雪于日支付100万元房款时，原告鼎金公司同意继续履行合同，则合同对双方仍具有约束力，双方均应继续依约履行合同义务，何雪应当向鼎金公司支付剩余全部购房款。何雪在日后至鼎金公司起诉前未再支付任何款项，再度延迟履行，鼎金公司即享有合同约定的解除权。据此，法院对鼎金公司提出的解除合同的诉讼请求予以支持。何雪不服判决，提起上诉。重庆市第一中级人民法院经审理认为，针对何雪在如期支付了第一期购房款后，未依约支付第二、三期购房款的逾期付款的违约行为，鼎金公司享有相应除斥期间内的合同解除权。何雪在2012年分两次向鼎金公司支付了购房款200万元后，鼎金公司接收该款，并向何雪出具收据的行为应视为鼎金公司同意与何雪继续履行合同，该司享有的约定解除权至此消灭，其再以何雪存在逾期付款违约行为为由主张新的约定解除权缺乏法律依据。重庆一中院改判驳回鼎金公司的诉讼请求。争议焦点：购房合同解除权能否放弃本案争议的焦点是守约方在因违约方存在逾期付款违约行为而享有约定解除权后又出具收据的行为，能否认定为守约方基于自愿弃权而导致约定解除权至此消灭。根据合同法第九十三条、第九十五条、第九十六条之规定，当事人协商一致，可以解除合同；主张解除合同的一方应当通知对方；约定解除权的行使期限届满当事人不行使的，该权利消灭。即法律规定当事人约定的合同解除权条件成就后，守约方应当在除斥期间内及时行使，明确向违约方作出拒绝继续履行合同的意思表示，从而达到解除合同的目的。既然法律赋予了合同当事人可以就解除权进行约定的权利，那么，在违约方存在合同约定的违约行为时，守约方就行使合同权利还是放弃合同权利应当及时作出明确选择。律师说法：合同解除权应如何行使弃合同权利，即合同弃权，是指当事人对合同权利的自愿放弃，并且没有再行主张合同权利的意图，该弃权行为直接产生相关权利消灭的法律后果。合同弃权包含两层含义，即放弃的真实意图和表明此意图的外在行为。对意图的判断，可以从当事人的先前交易行为、当事人之间的关系、行业惯例等因素来考虑当事人的外在表示。就本案而言，鼎金公司与何雪之间系因涉案房屋的买卖关系而建立联系，房价的涨跌、房款能否按期支付、房屋能否依约交付、产权能否如期转移过户对双方而言具有重大利益关系。从鼎金公司在何雪逾期付款时接收房款并出具收据的先前行为，以及庭审过程中鼎金公司明确表示在接收何雪的后两次付款时愿意继续履行合同等陈述看，能够判定鼎金公司存在自愿继续履行合同的真实意图，进而得出鼎金公司对约定解除权已自愿放弃这一结论。鼎金公司的弃权行为必然产生约定解除权消灭的法律后果。从法律效果层面上看，鼎金公司在约定解除权消灭后再以相同理由主张享有新的约定解除权缺乏法律依据，法院不应支持。从社会效果层面上看，本案的判决结果既能实现买卖合同双方当事人的交易目的，又有利于维护正常、稳定的房地产市场交易秩序，推进社会经济的繁荣发展，亦能为广大民众所接受。
延伸阅读：
一、购房人逾期交付房款的处理买方如无正当理由未按约定的期限付款，将按如下方式处理：1、逾期在90日之内（含90日），或逾期超过90日但未支付到期价款的金额未达到全部价款的五分之一的：自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，买方......
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开发商可以单方面撤销购房合同吗?
我去年年底从一个个人手中买了一套双拼户型（两套小户型）的期房，当时在开发商处签了更名协议（只给了我复印件），直接进行了网签，现在有一套已经签定纸质商品房买卖合同，也已经交了契税，没有办理房产证。但就在要办理另外一套的手续时，开发商的（老总）法定代理人却因为和卖给我房子的那个人的个人恩怨，不同意卖房人直接更名给我，要求我把已经...
我去年年底从一个个人手中买了一套双拼户型（两套小户型）的期房，当时在开发商处签了更名协议（只给了我复印件），直接进行了网签，现在有一套已经签定纸质商品房买卖合同，也已经交了契税，没有办理房产证。但就在要办理另外一套的手续时，开发商的（老总）法定代理人却因为和卖给我房子的那个人的个人恩怨，不同意卖房人直接更名给我，要求我把已经签订的购房合同撤销。我想问开发商的要求合法吗？如果我不同意撤销，开发商可以强行撤销吗？我知道房子的大证还没办下来，我手里有购房收据，没有发票。已经等了快半年了，我是该放弃这套房子还是可以争取自己的合法权益？
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开发商的要求不合法，不能强行撤销。你可以用购销合同中的约定争取自己的合法权益。
房天下知识为您分享了一条干货
既然你们双方当时在开发商处签了更名协议、进行了网签，并且有一套已经签定纸质商品房买卖合同，也已经交了契税，开发商单方面撤销购房合同属于违约行为，你有权要求对方继续履行合同，给你造成损失的还要赔偿。
开发商的撤销行为不会受到法律保护
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最高人民法院:已支付全部购房款的消费者在开发商进入破产程序后仍可请求该企业履行房屋过户义务
最高人民法院:已支付全部购房款的消费者在开发商进入破产程序后仍可请求该企业履行房屋过户义务
来源:公众号民商事裁判规则
作者:唐青林、李舒、杨巍(北京市安理律师事务所) 房地产开发企业进入破产程序后,消费者能否请求该企业继续履行房屋过户义务?
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&购房合同常见的霸王条款 教你如何见招拆招
购房合同常见的霸王条款 教你如何见招拆招
来源：新浪房产 &&发布时间：
买房是人生很大的一笔经济消费,在购房合同中有大量的条款是消费者不熟悉的,而这些条款又恰恰正是房地产行业常见的不平等条款。小编列举了购房合同中常见的八大“霸王条款”,看完再签合同吧。1对虚假宣传不担责如某房地产开发公司在《商品房预售合同》规定,甲方(开发商)在本合同签订之前对本房屋及本房屋的相关事项以及文字、图片、模型、口头描述等方式所作的广告宣传和印刷品仅为邀请,不具有要约效力,甲乙双方的权利义务以本合同之明确约定的内容为准。拆招：尽管法律对什么样的内容符合要约邀请,什么样的内容符合要约条件没有十分明 确的说法。但从广告法的内容来看,房产开发商以效果图、广告等形式所作出的广告内容,应当真实、合法,不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者,理应遵 循公平、诚实信用的原则。因此,开发商房产广告所宣传的内容,也应看做是合同的一部分,应当作为合同义务来对待。但上述条款排除了开发商所做商业广告等成 为要约的任何可能性,为其进行虚假宣传、欺骗消费者提供了方便。尤其是国家工商总局日前发布《房地产广告发布规定》，要求房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、上学等事项的承诺。2屋顶外墙广告管不着如某开发商印制的《商品房预售合同》规定,其所在楼宇屋面、外墙使用权不属买受人。屋顶和外墙面广告权、会所、休闲娱乐设施及其他卖方*建造的经营性房产和设施权益属出卖方。拆招：事实上,根据物权法等法律规定,业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或使用权,建设单位不得擅自处分;利用上述物业和设备进行经营,应征得相关业主、业主大会、物管企业同意。因此,开发商是无权规定买受人不享有楼宇屋面、外墙使用权等权利的。3车位归开发商所有如一家地产商的《商品房预售合同》规定,占用小区的道路或场地用于停放的车位,全部归出卖人,出卖人有权出售、出租,对此购房者无权干涉。拆招：按照物权法的规定,占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。该地产商在合同里将小区道路及车位权利规定给自己的条款是违法的。4解除合同期限不一样如某楼盘《商品房买卖契约》规定,乙方(购房人)延迟支付合同价款,经甲方(开发商)催告后30日仍未支付到期价款,甲方有权解除本合同。同时,又规定甲方延迟交付该商品房的,经乙方催告后90日仍未交付的,乙方有权解除本合同。拆招：应该说,按照合同法的规定,合同双方当事人的法律地位平等。按期付款和按期 交房是商品房买卖契约双方的*主要义务,对于这两项主要义务的违反导致解除合同的催告期限,合同双方当事人也应是对等的,但开发商在合同里却规定,如果卖 方催告30日未收到付款即可解约,与买方催告90日未收到房产才可解约的规定,明显是不对等的。5违约金差一倍不合法某《商品房预售合同》规定,乙方(购房人)按每天20元向甲方(开发商)支付逾期交接期间的违约金,该房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付日起 由乙方承担。同时,又规定甲方或其委托人怠于履行该商品房工程质量保修责任的,应当承担下列责任:按每拖延*10元计算,向乙方支付违约金。拆招：依据民法通则及合同法的规定,合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。在上述合同中却规定,购房人逾期履行义务每天支付违约金20元,而出卖方逾期履行义务只需每天支付10元,显然违反了民法通则及合同法的公平原则。6违约金、定金两者如何取舍由开发商规定某《商品房买卖契约》规定,乙方(购房人)办理按揭的资料提交银行审核后,若未获批准,甲方(开发商)有权要求乙方在15日内一次性补清应交款项,否则视 为乙方违约,甲方有权解除本契约,并在本契约解除后30日内将乙方已付房款退还乙方,定金不予返还,乙方同时按房款的1%向甲方支付赔偿金。拆招：不难看出,此项霸王条款违反了合同法中“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定。根据上述合同的内容理解,开发商在购房人违约的情况下,既可以没收定金,又可以收取1%的违约金。7开发商违约不担责某楼盘的《商品房买卖契约》规定,房屋交付后90天内,双方应按规定准备资料,协助对方办理该房屋产权过户及申领有关权证手续。但在对开发商不协助对方办理的违约责任选择上,全部选择空白。拆招：如此霸王式条款的设定,意味着开发商既不用承担限期履约的责任,又不用承担任何赔偿责任,无疑是不平等合同,对购房者维权是极为不利的。8用格式条款对抗非格式条款如某楼盘《商品房预售合同》规定,合同附件与合同正本内容或其他内容如有冲突,以本附件内容为准。这意味着开发商能够依据自行设定的格式合同排斥非格式合同。拆招：根据合同法的规定,格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。如果附件与合同正本内容或其他内容中的非格式条款相冲突的,应以非格式条款为准。
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