2018杠杆年 果真是中国楼市的十字路口？
来源：融360-房产频道
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整个2018年都是去杠杆年。从2015年到2018年，居民杠杆率越来越高，企业杠杆率也越来越高，政府的杠杆率也越来越高。总结一下，现在大家都背着贷款过日子，这杠杆不去是不行了。2018年上半年，由于货币政策收紧，很多企业的日子很不好过，坏账开始出现。紧接着，银行的日子也不好过，因为要想办法处理坏账，焦头烂额。2018年6月，国家紧急叫停了棚改货币化政策。近两年大热的地方楼市开始迅速降温。碧桂园等以三四线为主战场的房企开始疯狂套现，不知道能不能最终逃离。2018年7月中旬，央行和财政部罕见性吵架，吵完之后，居然传出了放水的消息，而且已经做实。说好的货币收紧才刚刚开始，现在又搞货币宽松。这一切有点让旁人看不懂。这背后到底发生了什么？中国经济到底有多大的问题？楼市是不是又要大涨？今天笔者为你揭开大国的面纱。01四十年的发展从1978年改革开放算作一个起点的话，到了今天，中国经济正好走过了四十年。我经常跟朋友这样说，中国经济已经四十岁了，现在应该是巅峰，就和人到了四十岁是一样的。至于这个类比的出处想必很多人都了解，出自《城市生命体》。当然，城市生命体也是我写的。由于篇幅原因，今天不过多提及。到了今天，中国经济面临的很多问题，与上个世纪八九十年面临的问题肯定是不一样的。简单理解，一个人二十岁时还在思考未来到底该娶谁当老婆，到了四十岁他想的就是如何照顾好家庭。20年前，互联网行业正处于起步阶段，今天的互联网大佬们那时都二三十岁，意气风发。那个年代，赚钱机会比今天要多很多。不管你是从事制造业开工厂，还是做点小生意，都能赚到钱，当年的赚钱门槛并不高。可以经过了这二十年的发展后再看，原来能够赚钱的行业，很多早就被淘汰了，多数都已经不赚钱了。这就是发展所带来的问题。今天的中国，开餐馆不赚钱，开厂不赚钱，做批发零售也不赚钱。放眼望去，实体经济都不怎么赚钱。可是这两年，大家的房子都涨了很多，赚到了大钱。这些年大家把过去那些年赚到的钱都拿去买房子了，而且加了很高的杠杆。房产成了资金最终的落脚点。房产兴，实体衰。这不仅是中国面临的问题，在多数的发达国家，都遇到过类似的情况。而很多实体行业，本就属于淘汰期，但为了维持生存，也会从银行借很多贷款，试图继续维持下去。这种局面再发展下去，就是房产占经济体的比重越来越大，而实体经济会在这个过程中加速沉迷下去，实体与虚拟的分离，造成的后果一定是很严重的。02上个世纪七八十年代的日本今天中国所面临的这种局面，以及中国近十年左右的发展，让我想起了上个世纪七八十年代的日本。上个世纪七十年代，日本的制造业极为发达，处于鼎盛时期，房地产行业也逐渐升温，日本的房价逐年升高。到了上个世纪80年代，由于房地产行业的快速崛起，房地产所占日本经济体的比重在逐渐增加，同时，日本的制造业在远离辉煌。日本走向了不归路。生活在北京的人都能够体会到，房产越来越多的成为了一种金融产品，其真正的居住（实体）属性在逐步弱化。越是繁荣的城市，房产就越金融化。所以房地产到底是实体经济还是虚拟经济，答案是：既是实体经济又是虚拟经济。不同城市的房子，实体与虚拟的比例会有很大不同。互联网上关于房地产到底实体还是虚拟的争论，可以止于此。时间到了1985年，日本经济就走到了一个拐点。当时日本作为世界第二大经济体，野心勃勃，房地产和金融也成为了主流行业。可以毫不夸张地说，日本的所有行业都有些金融化。比如说，一个加工电子产品的工厂，工厂的老板其实对于电子产品能够赚多少钱并不感兴趣，他们感兴趣的是这个厂子能够融到多少资金，再之后能够通过什么价格转让出去。真正的实体已经变成了手段，而脱离了原有目的。不管是1985年的广场协议也好，还是其它因素也罢。大家只需要记住的就是，从1985年之后，日本的实体经济与虚拟经济开始快速脱节。到了1989年，就是各位熟知的日本经济大崩盘。从那之后，日本的经济就一直没有太大好转，日本的房价至今还不到1989年的价格。这背后的核心原因在于，金融的泛滥已经把日本的实体经济全部腐蚀掉。03大国十字路口说得不夸张一点，现在回看日本这些年，你会觉得日本经济走到十字路口的时间在1985年。如果1985年日本施行货币紧缩政策，不让日本股市楼市暴涨的话，那么日本完全不至于有接近二十年的经济停滞。2018年的中国好像就走到了这个十字路口。虽然中国与日本有诸多不同，未来中国经济停滞的可能性也很小，原因在于中国跟日本比，核心优势在于中国是个大国，大国体量大所以能承受的挫折会更大，但是2018年确实是继续给不赚钱的实体输血还是让这些实体退出的关键节点。在2018年之前的三年时间内，中国楼市普遍暴涨，涨幅在……100%为了扶持地方经济，中央在2015年前后在全国搞了棚改货币化，定向向地方楼市注水，注水之后带来了两个结果，一个是萎靡多年的地方经济终于松了一口气，纷纷说到，有钱就是好；另一个结果是，房价太高了，如果继续涨下去，三四线房价会与地方经济脱节，形成崩盘局面。按理说，房价上涨之后，接下来要做的就是让尽量让实体经济得到复苏，地方政府、企业、个人等在前几年都加了大量的杠杆，现在应该是好好赚钱去杠杆的时候。可实际上，从前几年开始，卖房创业就变成了一个笑话。民间舆论往往代表了这个社会最真实的一面：看来实体真的不赚钱了。当然对于这句话的理解不要极端化，实体不赚钱指的是从大面上看，近些年老百姓从事各行各业，不管是上班收入还是老板利润，表现都不好。但不代表行业真的不赚钱了。比如餐饮行业，不赚钱的餐馆千千万，但是赚钱的也有很多。原因在于，近几年中国处于淘汰落后产能的时期，各行各业都有了资金壁垒，壁垒之外的都赚不到钱，通俗点说，不是行业不赚钱了，是赚钱的企业变少了而已。这是题外话。实体不景气对应全民高杠杆，这看起来非常矛盾。这种情况下，既需要收紧货币政策去掉高杠杆，又需要给实体注入资金让实体经济回暖。在这种矛盾状态之下，央行和财政部罕见性吵了起来。吵架的原因就是：再降杠杆就要出事了。吵架的结果是：……放水。放水消息传出来的那天下午正好是周五，那会儿我正在顺义飞机航道下的一条小路上开车。手机微信突然响个不停，到了十字路口后，我翻出手机来看消息，看完之后我就直接掉头回了朝阳去跟朋友确认消息的真实性了。说实话，放水这事儿，我早就知道了，但是没有想到的是，会在这个节点上放水。棚改货币化刚刚暂停，金融、实体降杠杆才开始没多久，现在就直接掉头转向，确实有点始料不及。看来实体经济的问题没那么简单，现在只能这样理解了。不过，现在杠杆没有降掉就开始放水，势必会导致那些僵尸企业继续苟延残喘几年，几年后只会死得更惨，对于经济体的伤寒更大。从大的形势来看，今年仍然是房住不炒之年。全国楼市刚刚经历一次大涨，现在再涨，肯定会导致经济出现更大的问题。当年的日本就是这样出问题的。所以我之前对于全国楼市的判断不会变，既：二三四线刚刚大涨完的这些城市仍然在下跌周期之内。而一线城市，像北京，本来就是回暖期，上半年的房价还在涨，所以不要指望一线的房价下跌，只是涨多涨少的问题。涨多也会很危险，所以大概率上，北京会维持现有的限购限贷政策（甚至加码），控制房价。这次放水的目的，我认为还是倾向于将货币注入实体，虽然死活注入不进去。另外，这次放水还只是开始，从明年起应该会开始新一轮的大放水，锚定的就是基建。雄安、大湾区、国家中心城市、自贸区、一带一路等等，已经做完的这些大规划，落地的时候需要的就是大量的货币。04未来五年从2008年到2018年，正好是一个经济周期。2008年的四万亿，国家开始大修基建，到了2015年左右，7年时间，积累了大量的库存，然后是去库存，到2018年宣告去库存基本结束。从2018年之后的五年时间内，经济形势比之前还要复杂。房地产占经济体的比重越来越大，所以未来房价上涨的速度只会越来越快。（注意：我说的是一线城市）如果五年之内房价有了过高的涨幅，那么大概率上会有一次崩盘发生。这是经济规律，也是发达国家的经验。如果五年之内，房价仍然比较健康（一线严格执行限购限贷，防止资金流入楼市），那么股市就很有机会大涨，当然，物价的普遍上涨也不可避免。接下来的事，我们边走边看。
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