楼市资金风险敞口扩大：房企分化明显 销售去化是关键|开发商|企业|房企_新浪财经_新浪网
　　楼市资金风险敞口扩大 房企分化明显　　
　　本报记者沈浪上海报道
　　市场拐点隐现之际，房企分化值得关注。
　　标普全球评级6月20日发布《严峻的市场周期将洗牌中国投资级开发商》研究报告显示，当中国投资级开发商追求增长的时候，保持一个稳定的速度扩张和审慎的资本结构将变得非常关键，因为越来越多的中国投资级开发商的财务业绩正在重新排序。
　　境外三大评级机构标普、穆迪、惠誉分别指出，投资级开发商的竞争格局正在发生变化，这源于信贷质量分化。当开发商无法平衡增长预期和投资的时候，就要应对利润率下跌与销售疲软可能带来的悬崖式下跌。更少但更具有优势的开发商会主导市场，因为他们的市场份额正在增加。
　　本报记者独家获取的一份券商关于28家境内外上市房企的拿地成本统计数据显示，2013年-2016年以来，融创中国（01918.HK）地价贷款利率下降最多，为4%，而绿地香港（00337.HK）则下降了3.6%。而中海（00688.HK）与华润置地（01109.HK）的利率则是上升的，其中华润上涨了0.9%，中海上涨了0.3%。
　　6月21日，惠誉指出恒大（03333.HK）、绿地香港、富力（02777.HK）、景瑞（01862.HK）及阳光100（02608.HK）五家房企财务表现转弱或杠杆压力加大，对于这几家企业或有潜在进一步下调评级行动。
　　惠誉方面表示，2015年中国房地产企业的业绩差异加大已使2016年的负面评级行动增多。日至5月15日期间，在由惠誉提供评级的36家中国房地产企业中，共有9例负面评级行动，而正面评级行动仅有3例。
　　负面评级行动的部分原因是诸如（BBB/稳定）、绿地（BBB-/负面）、华南城（B/稳定）和毅德（B-/稳定）等企业受到非住宅地产风险敞口高的影响。商业地产销售的现金回收率低于预期；在住房购买限制放松后，购房意向转向住宅地产，进一步影响了商业地产销售。由于贸易中心的行业基本面超乎预期地快速恶化，使华南城、毅德和五洲（B-/稳定）本已困难的运营环境更为艰难。
　　其他经历了负面评级行动的企业均缺乏在一二线城市的住宅开发地产业务。其中包括碧桂园（BB+/稳定）、恒大（B+/负面）、景瑞（B-/负面）和阳光100（B-/负面）。这些企业在一二线城市面临土地收购压力，杠杆率因此上升。
　　与此相比，表现良好的是已经在一二线城市具有良好定位的企业。其中大多数是大型国有企业，包括中国海外（A-/稳定）、华润置地（BBB+/稳定）和保利（BBB+/稳定）。领先的地产企业表现良好，尽管合同销售额大幅增长，其EBITDA利润率仅稍降1%；‘B’类地产企业的EBITDA利润率缩水3%，与领先企业的利润率差额扩大到5%（2014年为3%）。
　　中国海外、华润置地和保利的杠杆率（以净债务与调整后存货之比衡量）有所降低，而由惠誉提供评级的中国地产企业的平均杠杆率则由35.9%上升至38.6%。
　　对于绿地集团境外评级机构的最新评级，有接近绿地集团的知情人士透露，绿地还是一贯很重视负债率调降，上市后一直进一步优化财务负债结构、降低负债率等。“但整体负债率不是一天能降下来的，也不是降得越低越好、越快越好，要找到发展和杠杆直接的一个平衡点，只要纸面的低负债率而放弃发展、战略布局、产业机遇，那也是不可取的。”该名人士表示。
　　一份绿地发给投资者的材料显示，在降低负债率方面，绿地做出了调整偿债周期的积极举措，比如对内按资产负债率高低加强分类管理和控制、资产证券化等方式加快商办类资产变现（自持物业价值重估）等。
　　标普全球评级信用分析师Matthew表示，高杠杆可以使一些企业失去投资级地位，尤其是那些较低的投资级评级，尽管其中许多得益于母公司或政府的支持。
　　“具有较强的杠杆作用和更大扩张步伐的开发商，将有维持其信用状况的一个更好的循环基础。”上述分析师说，土地储备策略，销售执行和成本控制将分化盈利能力和经营效率。
　　销售去化仍是关键
　　值得关注的是，利率变化导致房企近几年拿地成本在下调。2013财年，融创中国拿地成本在10%，2014年上半年为9%，下半年为9.1%，到了2015年上半年、下半年分别为7.7%、7.6%，2016年至今只需要6%，因此整体利率下调了4%。绿地香港也一样，利率从2013年的8.2%一路下降到4.6%。
　　通过上述28家房企拿地成本统计，平均来看，利率从2013年的7.3%降到了5.9%。
　　尽管如此，由于龙头房企的地价和建筑款往往控制在合约销售约50%-70%范围内，相对而言，一些较小的投资级的开发商则在80%，甚至100%。因此，开发商在下半年的销售去化，显得尤为重要。这也是业内人士认为下半年开发商应该加速去化的原因之一。
　　在过去几年里，一些境外机构评为投资级的开发商经常收购大型地块或导致较大的建设成本和其他资本支出，但未能达到相应较高的销售增长。
　　无论是基于市场条件不好或销售执行力较弱，如果合约销售不能达到预期增长的话，将大幅削弱开发商的资金实力。
责任编辑：张扬 SF159
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中国金融体系仍由国有金融机构主导。在国有机构占主导的环境下进行利率市场化是前所未有的。在任何情况下，数量众多而且多元化的参与者群体都将促进价格发现。这意味着中国有必要加速推进国有金融机构改革。
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开发商瞄准联合办公空间去化优势
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经过2015年的发展与扩张，联合办公的发展趋势已有变化。2015年11月底，优客工场上海漕河泾项目启幕仪式现场，优客工场创始人毛大庆指出，优客工场要推进一种新的共享经济模式，用一张桌子做端口，产生大量新生业务。 ...
开发商瞄准联合办公空间去化优势
经过2015年的发展与扩张，联合办公的发展趋势已有变化。
2015年11月底，优客工场上海漕河泾项目启幕仪式现场，优客工场创始人毛大庆指出，优客工场要推进一种新的共享经济模式，用一张桌子做端口，产生大量新生业务。近日有媒体透露，优客工场已经在并购一家有金融牌照的P2P公司。
克而瑞研究中心分析师陈桢颖指出，现在联合办公项目会倾向于嫁接增值服务，如提供财务、法律等咨询服务，对接天使投资、金融机构等。这些资源对于创业者来说很重要，也是联合办公的核心竞争力，对项目提升出租率起直接作用。
据毛大庆透露，优客工场要创造一个多维度盈利的可能。近期不仅要成立产品设计平台，还要在1月份启动优客工场创业投资基金平台。“我们募集基金、也做投资。”毛大庆指出，优客工场可能跟清华大学成立一个基金，投资场内优秀投资者，投资方向是硬科技，而非互联网产品。
提供增值服务
联合办公最初有两大经营模式：含有创业、产业孵化属性的众创空间模式与以灵活性为主要特点的服务式短租模式。而目前正出现“提供增值、创新服务与开发商介入掘金”两大趋势。
优客工场运营模式已露端倪，外部合作者 ...全文地址：
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&对开发商而言，当前价格上快速去化是第1要务
对开发商而言，当前价格上快速去化是第1要务
来源：丁祖昱评楼市 &&发布时间：
对开发商而言，在当前价格上的快速去化应该是第1要务。
昨天10月份房地产行业数据如期出台，在“去库存”大方针下，不出意外行业数据各项指标依旧趋好，但大家更关心的，应当还是经历了“调控潮”之后的热点城市市场表现。具体来看：
一手房销售表现略好于预期。10月份调控城市销售依旧是涨跌互现，在多数城市销售环比下滑的同时，成都、惠州、天津、广州等市销售同比涨幅却超过50%。另外南京、郑州环比跌幅虽然分别为40%和52%，但对比历史月均销售数据来看，南京94万方、郑州123万方的销售量也并不低了。
房价不再上升，但没有出现大面积的价格下调。从销售数据来看，各市销售均价也只是在合理范围内小幅波动。北上广深销售均价虽然都出现了环比回落，但更多的还是由于高价项目网签受限所致，真正明显降价的项目个案仍是少数。
二手房销售量率先下跌。10月份监测城市二手房销售量全线回落，苏州市环比跌幅较大，销售套数较9月份减少了56%，上海、北京、深圳三座一线城市环比跌幅都超过20%。
调控城市10月商品房量价数据之所以好于预期，原因主要有以下五点：
其一，一手房销售数据滞后的影响。很多10月份的销售数据，实际上在9月份已经大定，只是由于备案手续延迟，被“归入”了10月份的网签备案数据。如成都9月25、26号的周六日有20多个楼盘开盘，其中大多数“日空”，相信有不少销售量就被归入了10月。
其二，“末班车”效应。10月初刚出台政策时，不少城市出现了一轮恐慌性的购买，项目也适时“抢割”，不少被限购的急需购买人群希望赶在政策出台前集中*。典型如南昌，10月上旬商品住宅销售4467套，占到了全月销售量的62%。
其三，预售监管促进现有项目销售。预售证监管的加严，导致部分城市出现供应短缺，对企业现有销售项目反而有了促进作用。
其四，项目定价预期降低。在政策出台后，不少企业对现有项目加大销售力度，没有坐地起价，包括对于新盘定价的心态也更加平和，价格也随行就市，因此取得了不错的销售业绩。
其五，政策力度和时间节点的差异。如上海主要是在土拍市场方面的资金调控，对购房者没有太多新的政策出台，对市场影响相对有限；杭州是新政出台时间较晚，在9月份的接连三次调控之后，10月并无新的政策跟进，直至11月初才进一步调高了限贷，10月销售155万平方米，仍处近年高位；成都是新政力度*“松”，所有人都可再新购一套，10月商品住宅销售335万平方米，环比大增47%。
以上五项原因保证了10月份销售数据尚可，企业在售项目销售也没有出现明显回落。但从近日数据来看，11月市场已经出现了寒流，四季度末房地产市场销售必将面临更多挑战。
第1，二手房市场回落的联动效应。10月份二手房的销售回落已经率先回落，作为行业先行指标，二手房的回落表明交易活跃度的下降，一定会回过头来影响一手房市场。
第2，调控力度还在继续加强，影响也将持续释放。10月份下旬以来核心城市依旧调控政策频出，并更多地侧重于资金监管、土拍调控等方面。各个渠道传言来看，政策调控力度也在进一步加强，尤其是对市场秩序的整顿更受重视。
第三，舆论影响会进一步显现。随着10月份一二手城市销售月度数据的出台，舆论报道会更多地描述调控政策的具体成效，也会对客户消费信心带来更多的影响。
第四，随着年关的临近，资金收紧对市场的影响会进一步深入，企业在销售、拿地上将更多的受到房贷和开发贷的掣肘。
第五，供应侧的影响会进一步到来。10月份核心城市供应已经明显回落，典型如北上广深10月份供应量环比下滑均超过5成，“缺货”现象的进一步蔓延，一定会继续影响到11、12月的市场销售。
虑及以上行业趋势，对开发商而言，在当前价格上的快速去化应该是第1要务。对消费者而言，现在也不失为一个好的购房窗口，毕竟受到政府调控的影响，现在已经拿到预售证的项目，大多已经对价格作出了妥协，售价比之前的心理价位低很多。
本文为吉屋头条号作者原创，未经授权，不得转载。
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