<h3 class="form-title" data-v-6b秒快速估算装修报价㎡立即计算最近 二手房房价涨还是跌，现在想在上海买房自住合适么？wduser_现在价格较之前呈下跌趋势，现在购房自住是比较合适的机会。更多回答wduser_比较合适.wduser_二手房略微低,自住什么时候买都合适,只要能掏出首付和有能力按揭,如果不能做到,最低价,最低迷,也不适合买.wduser_房价还是没什么涨的。我在http://shanghai.fangtoo。com/datastar/counttrade/小区的各个房价都可以查看的到，你可以自己去看看，了解下，现在上海那租房的价格上涨了。wduser_　　5年前，花费约200万元买地；5年后，盖了商品房出售，获纯利两亿元。百倍的利润源自高涨的房价，而背后却是一个一个的房奴。
　　刘生（化名），一名来自南方某城市的房地产商人，涉足房地产行业20多年。正是他，上述项目的开发商，日前向记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事，还有房地产业内鲜为人知的潜规则。刘生解释自己这么做的原因时说：“出来混总是要还的，我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱，是该转型为民众做点事了。”
　　暴利：房地产的利润远不止30%
　　记者：今年年初，任志强公开宣称房地产开发拿地成本高，资金周转时间长，并非暴利行业，您觉得房地产到底是不是暴利行业？
　　刘生：房地产是暴利行业，这一点无可置疑。任志强只是讲了事实的一部分，没有讲全面。建房成本是由三部分构成：一部分是土地成本，所以任志强说现在土地价格很高，房子要卖很贵；第二部分是工人工资，是弹性部分；还有一部分就是钢筋水泥，这一部分随市场调整但成本是可控的。
　　有个调查，开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1／3，包括拿土地，建筑材料，人工费用等。还有1／3是渠道费用，指国家征税及申报费用等合理开支，而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1／3就是开发商的利润。而实际上，如果运作得好的话，利润远不止这么多。
　　捡钱：上亿元商业面积白送开发商
　　记者：怎么运作的呢？
　　刘生：“用土生金”。2004年我与某公司合作，一起开发某房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地，按建筑面积收取市场地价的10％，我们拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地建成21栋农民房，总计9500平方米的建筑面积，实际容积率3．3，而全部工程竣工后的实际容积率是4．0。
　　记者：你们利用擅自提高容积率来增加利润，有关部门不会追究吗？
　　刘生：一般不会，有时开发商就是利用规划的空子。
　　记者：除了提高容积率，还有什么渠道增加盈利？
　　刘生：当然还有。我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3．4万平方米，商业面积3000多平方米。第一个生财之道是：这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元。
　　另外一个就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿的商业面积用地。
　　从这个过程中你就可以看出，开发商是怎么把200万元变成两亿元的。
　　成本：开发商盖楼几乎不要钱
　　记者：有人说房地产是高投入、高风险、高回报。
　　刘生：错了，开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，“空手套白狼”。
　　在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式，具体来讲，就是拿你业主的钱来做我的开发资金，加上建筑商垫资盖房，既是现实，又是合法的状态。银行还会大力支持，因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高，而且是先还利息后还本金的。
　　政商关系：像“丈母娘和女婿”
　　记者：现在百姓都说你们房地产商背后都有政府在撑腰，是这样吗？
　　刘生：房地产开发是一个系统工程，其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定，很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展，必须要通过房地产商，其他人即使拥有土地也不可以开发。这些规定导致房地产商“专业”了起来——术业有专工，房地产商是一个专业，必然获得垄断的利益，而这种利益的获得是与政府间的合作分不开的。
　　记者：政府和开发商到底谁是赢家？
　　刘生：都是赢家。一个房地产项目，政府可以赚1000万，这是国有资产，所以政府就算干了一个大好事，而且也带动了当地的就业，带动了当地GDP的发展。房子建好以后可能卖到3000万，这样我们就赚了2000万。
　　记者：这样说政府和开发商像是一个合作的关系。
　　刘生：政府跟开发商的关系，就像是丈母娘和女婿。有句俗话说：丈母娘看女婿，越看越欢喜。我们现在干部的评价体制是看GDP、就业和投资，这些都离不开开发商。政府希望房地产商拿地之后好好盖房，然后能拿到好处。
　　政府出台的政策基本都是为开发商量身定做的，比如房子不好卖的时候，就出台购房入户政策，肯定就会有很多人借钱也要买房了。
　　房子是住的不是炒的 一招可遏制房价飙涨
　　多建保障房 房价肯定降
　　谈到房价高的原因，刘生认为，一是政府缺位了，另外就是我们的政策有空子可钻。他说，许多问题是不能完全用市场化折方式来解决的。理想的住房格局是，大多数人住在政府的房子里，1％的人住私有房产，99％的人住政府房子。
　　记者：但是房子作为一项固定资产，有投资的价值……
　　刘生：房子是有投资属性，但作为国策，要保证社会的和谐稳定，房子只能是拿来住的。现在我们看到房地产政策出现了一个根本性的改变，就是把房子定位为是用来住的，现在中央已经有一个很明显的意图，就是房子的功能是用来住的，所以遏制投机炒楼。
　　记者：您认为怎样才能遏制房价飙升？
　　刘生：政府应大量兴建保障房，用来解决普通百姓的住房问题。而且由于保障房所有权是政府的，这样土地增值以后产生的利益是政府的。现在政府已开始加强保障房建设，如果政策实施得好，肯定可以拉低房价。（据《中国青年报》报道）热门问答1234567891011121314151617181920查看更多21222324252627282930测黄道吉日抢平台优惠& &不想暴利，不要赚太多钱，这样的开发商要不要买他们的房子？不想暴利，不要赚太多钱，这样的开发商要不要买他们的房子？日来源：腾讯房产郑州站责任编辑：网络整理【以下信息来源“腾讯房产郑州站”，由楼盘网于 07:00:38整理提供】如果有开发商说“不想太暴利”、“赚差不多就行”，你信不信？要不要买他们开发的房子？出乎意料的是，不少网友表示，如果可以，国企开发商的房子还真想买，不仅靠谱、有实力（不差钱），配套规划好（特别是教育配套）······但是，很多人不知道国企开发商都是谁？那么，今天咱们从本地的、外来的两个维度，来捋一捋郑州的国企开发商都有哪些，都开发了哪些项目？本地国企开发商一般来说，本地国企开发商有着天然的本地资源优势，特别体现在配套资源上。比如天地置业开发的项目，引入省实验幼儿园；广电系统下的项目，引入省委幼儿园等。当然，本地的国企开发商还有个特点：在房地产开发上大多是副业。比如以燃气开发为主的郑燃集团，开发过昆仑华府、丰庆华府等。由于把房产开发当副业，本地的国企开发商，目前在售项目不多，如下图所示，如果你知道的更多，请一定在评论区告诉笔者。外来国企开发商1、中国金茂背景：中国中化集团公司（世界五百强）旗下房地产和酒店板块的平台企业，始终坚持高端定位和精品路线，致力于成为中国领先的城市运营商，已在20 余个核心城市，成功打造了以“金茂”品牌为核心的高端系列产品。 郑州在售项目：金茂府，占地84亩，容积率1.69（区域控制1.7），规划有12栋7层洋房，5栋6层叠拼，洋房主推180㎡、200㎡、还有4套370㎡的大平层，叠拼主推220-320㎡。点评：北龙湖顶豪项目；牛逼的科技住宅，比如12项绿金科技，让你的家里，不需要空调、暖气、热水器等，房子从温度、湿度、阳光照射、入户水、空气等全部科技化，自动恒温、保湿、空气新鲜。2、华润地产背景：世界500强企业华润集团旗下的地产业务旗舰，中国内地最具实力的综合型地产发展商之一，已进入中国内地51个城市，发展项目超过110个。2010年，华润在二七商圈，建设大型城市综合体——。郑州在售/待售项目：：华润2016年，在经开老城区拿的地王项目，目前少量房源在售，预计加推80-135平新房源。华润悦玺，规划了3栋楼，目前处于前期咨询中，预计3月底4月初拿预售证，主推78-115平两房三房。点评：三环内，临近北三环，地铁3号线，距离未来宜家一个路口；并且项目是毛坯房，价格应该有惊喜，听说用华润内部员工的名额买房，优惠力度更大。3、绿地集团背景：中国第一个跻身《财富》世界500强的只以房地产为主业的企业集团。房地产开发项目遍及全国主要省区市，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先。郑州在售/待售项目：，项目目前主推精装修高层，户型为面积约96平、113平的三房，均价14000元/.平；另有毛坯洋房在售，户型为129-183平，标准层价格15500元/平，具体一房一价。点评：南四环边上的大盘，容积率2.5，住起来还算舒服，并且有精装修、配套齐全。不过与周边项目相比，性价比一般。，项目主推278平联排别墅，均价18000元/平；双拼别墅382平米，均价24000元/平；院墅主推325-333平，均价22000元/平。点评：在雁鸣湖片区，纯别墅项目，容积率1.04，周边生态资源丰富，更适合高端人群度假。4、保利地产背景：中国保利集团控股的大型国有房地产上市公司，国家一级房地产开发资质企业，连续五年荣膺中国房地产行业领导公司品牌。2011年7月，保利地产，进驻郑州，在郑州开发的主要项目有：、、保利永威·西溪花园、、、。郑州在售/待售项目：保利文化广场，总占地285亩，目前在售79-135㎡两房三房，均价16000元/㎡，具体一房一价。点评：文化综合体项目，精装修，户型偏刚改；距离规划的地铁8号线近一些；容积率4.5，对居住舒适性有所影响。5、中海地产背景：属于中国建筑工程总公司的房地产业务，其盈利能力多年来始终处于中国房地产企业领先地位，品牌价值连续十二年居行业之首。2014年3月，中海地产郑州公司成立，中海地产正式登陆郑州。是在郑州的首个项目，位于金水区文劳路北、信息学院路西，高端品质盘。郑州在售/待售项目：，项目一期二期距离蝶湖较近，二期和三期之间规划有市政公园，二期容积率2.49，高层和洋房在售，户型为109-210平米房源。点评：地处经开区滨河国际新城，房价高一些，并且区域配套缺乏，需要时间发展；距离高铁比较近，特别是二期位置，整体来说中规中矩。6、金地集团背景：金地是中国最早上市并完成全国化布局的房地产企业之一，开发及持有的住宅及商用地产项目覆盖中国7大区域，40座城市，并且金地物业也是中国行业领先的社区管理与客户服务运营商。郑州在售/待售项目：，项目位于管城区，目前尾盘在售，仅剩少量85-128㎡房源，均价在16000元/㎡左右。，项目高层和洋房在售，高层主推88-124平，均价8600元/平，洋房建面约120-153平，标准层均价10000元/平，其他层约元/平。点评：在片区内品牌有一定优势，部分房源已经交房，从住宅到商业街，整体来说有品质，但自身交通、配套较弱，影响力不大。7、招商地产背景：招商局地产控股股份有限公司是央企招商局集团三大核心产业之房地产板块的旗舰公司，具备综合开发能力、物业品类丰富、社区管理完善的大型房地产开发集团。郑州在售/待售项目：，2014招商进驻郑州，与本地国企单位天地置业合作开发的首个项目。占地176亩，容积率2.99，目前二期在售，主推87-141平米，带装修交付，均价13500元/平。点评：高性价比，同比区域内其他项目，不仅带装修，有品牌加持，还规划有地铁，价格亲民；产品适合刚需；不过周边有陵园等不利因素。——————————————————————————郑州目前大概有12个国企开发商，项目品质也不同，总的来说可以概括为：1、国企开发商更注重“稳”字，整体来说中规中矩，这样也就很容易缺少产品创新的惊喜，不过，背靠大树好乘凉，国企开发商有天然的配套资源支持。当然，有的开发商会给人惊喜，产品豪的谁都想买！2、对于购房对于购房者来说，“国企”二字更能保障楼盘顺利交房、不烂尾等，相对来说更为安全。加入楼盘网公众号二维码。相关资讯小编推荐楼盘知道 热门关键词: 12345678910意向区域金水二七郑东新区管城惠济中原经济技术开发区高新技术开发区新郑市新密市海外巩义市中牟县荥阳市登封市上街航空港区平原新区其它价格5000以下<input name="group[price]" type="radio" value="-9000<input name="group[price]" type="radio" value="以上我已阅读并同意&周边城市最新楼盘热门城市新房盘点各国控房价高招：德国开发商赚暴利要判刑
第1页:日本：首付不需父母拿
第2页:美国：房子从来不是负担
　　事实上，蜗居者遍及五湖四海，不管身为哪国百姓，都没有不嫌房价高的，外国政府也要为楼市调控使出浑身解数。 面对总是越调越高的房价，我们不妨去看看外面的世界，学学经验，不要让高房价成为中国一代乃至几代人的心头之痛......
　　在很多人看来，税制不同、体制不同、国情不同，单纯比较房价，或者比较房价收入比是不合适的。的确这样，拿仅仅发展了几十年的中国和发展了百余年的发达国家比，确实对中国不公平。　　但是，生活在同一个星球，为什么房价会成为我们沉重的负担，而对另外一些国家的人来说，却是云淡风轻？我们总要去看看外面的世界，找找差距，学学经验，不要让高房价成为中国一代乃至几代人的心头之痛。　　日本：首付不需父母拿　　《国际先驱导报》记者刘华发自东京 记者的办公所在地距离日本国会和皇宫不过六七公里，附近有两处地铁站和多条线路，距离著名商业区涩谷也不过1站之遥。当地大多是典型的日本民居，以2、3层小楼居多，建筑面积多为100～200平米，楼前楼后通常配有花园。　　初到东京时，曾以为这样的房子一定是天价。但未过几天，便看到百米开外一座4层小楼出售，总面积200多平米，底层商铺，2层至4层可居住，开价约折合700万元人民币。
　　这样算起来，这座小楼平均每平米价格大约3万元人民币，而且日本楼房买卖的面积较为“实在”，并无“公摊”和“使用率”这样的水分。　　这一价格，与北京二环内商品房新盘价格差异不大，如果再考虑到中日两国居民收入的对比，就让人不得不对日本房价产生新认识。　　日本国土交通省6月底发布的一项报告显示，日本人买房平均花费约为3493.7万日元(100日元约合7.79元人民币)。作为参照，日本大学毕业生的月薪起薪通常将近30万日元，40岁左右职员的月薪大约为四五十万日元，另外还有额度较高的年终奖(通常相当于2个月工资)。　　相对于日本人的收入，日本的房价并没有给人高不可攀的感觉。　　记者与日本朋友交流时也感到，“房子”并未给日本民众带来太多焦虑和压力。的确，日本年轻人在30岁以前大多并不买房，多是租房居住。但这与中国式的“买不起房子”并不相同。在中国，年轻人买房多是父母提供首付，而在日本，年轻人多是靠自己挣足首付，再贷款购房。这其中的差异不言自明。
　　值得一提的是，在东京工作的居民，还可以选择生活在近郊甚至是东京都以外的千叶、神奈川和琦玉等县。这里的一套大三居，房价折合人民币往往不过一两百万。在这些地方，乘坐地铁到东京市中心大约半小时左右。由于附近的教育资源、医疗资源等配套资源较为齐备，居民可以放心地让孩子在附近就学，或是让老人在附近就医。　　在日本，住在郊区甚至是远郊，并不会太多地影响居民生活质量。记者认识的一位议员秘书，平时住在距离东京30公里外的横滨，每天乘坐地铁到市中心的国会上班，路上仅需要半个多小时，孩子则在家附近就读中学。到了周末，一家人就可以安心在横滨享受生活。　　因为郊区生活同样便利，日本退休的老人还可以选择另外一种生活方式：归隐田园。在几大报纸的广告版面，时常可以看到这种“养老房”的广告：一座小楼，一片菜园，周围或是面朝大海，或是青山温泉，甚至干脆可以拥有一片山林，位置在东京附近的千叶、心尽⑸衲未ǖ鹊兀蛹抑械礁浇嫡境俗绯担40～50分钟即可到达东京市中心，而这样的房产价格往往折合人民币不过百万元。
(责任编辑：克伟)
进口商品吸收国内“纯购买力”，恰恰有利于抑制通胀。
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不知道国家统计局统计的是哪部分人的CPI，反正和我无关
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房地产是暴利行业？开发商：其实我们赚的并不多
一直以来，大家都觉得房地产是暴利行业，看看那些富豪榜上的名单，房地产大佬在榜单上所占的比例，就知道此言非虚。
这几年的中国首富，就经常出现房地产大佬的身影，例如中国商业地产大佬王健林。
还有一个就是玩足球让国人无所不知的恒大地产大佬许家印。
其他的房地产大佬，也都大名鼎鼎，例如龙湖的吴亚军、soho中国的潘石屹、碧桂园的杨国强（现在是杨惠妍掌舵了）......
而香港老牌的地产大佬李嘉诚和李兆基等，更是多年在商界叱诧风云，堪称不倒翁。
开发商赚钱是人所共知的，过去这些年，很多做实业的，把资金投向房地产市场，据说有人在房地产市场上，一年两年的盈利，比他们做企业十年八年赚的钱都多。
为什么房地产行业赚钱这么容易？因为过去的黄金十年，房子太好卖了，只要盖起来就不愁卖，而且如果段时间内没有卖出去，过一两年价格会上涨很多，会赚更多的钱。
现在房价越来越高，高到很多人承受不起了，于是很多网友就说，现在的房地产开发商太黑心了，大家都买不起房子了，你就不能价格降下来吗？赚那么多钱干嘛呢？
有开发商就出来叫委屈了：其实我们赚钱并不多！并给大家算账，把一些数据亮出来。
从上面这个统计数据可以看出，土地成本在2017年占了整个销售成本的接近70%，现在2018年刚开始，还无法统计全年的数据，但根据预测，会超过70%。加上百分之12-15%左右的各种税费（不同地区有所差别），例如营业税、企业所得税、教育费附加，土地增值税、房产税、城市建设配套费等等几十种，土地加上各种税费，国家就拿走了80%以上了。
也就是说，一套房子卖200万元，其中160万元要交给国家，剩下的40万元包括开发商的各种成本和费用，例如建筑成本、安装成本、项目管理费用、项目营销宣传费用、财务费用（贷款利息）以及开发商的利润等。其中仅仅营销费用就包括建售楼处、样板间以及体验区等的费用，以及各种广告宣传推广费用，例如沙盘、楼书、高炮、围挡、楼顶广告牌、单页、视频、网络、礼品以及营销人员的工资和提成等。这所有的费用都要从这40万里面出。同时房地产开发周期比较长，要两三年时间才能交付，所以对于资金的要求比较高，属于典型的资金密集型行业，基本上在预售许可证拿下来之前，没有什么进项，当然有开发商以内部销售的名义预售，可以受到一少部分定金，但也很有限。
所以说，从利润率来看，其实开发商所说的赚钱并不多，并不是信口开河。去除一切费用和成本，纯利润能够达到10%那就非常厉害了。
但利润率不是很高，并不意味着开发商不赚钱，因为毕竟一个项目动辄就十几个亿、几十个亿的销售额，一些大项目则以百亿计算。这些年房地产市场一直火热，市场容量太巨大，而且盖起来就不愁销售，所以就算利润率不是很高，也是非常赚钱的。而且房地产行业和一些制造业相比，利润率还是非常高的。财经百科_期-开发商如何赚钱？揭秘你所不知道的房地产暴利内幕-财经-高清正版视频–爱奇艺
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