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集体租赁住房&不得以租代售
冯嘉敏、陈钰凤
日09:04&&来源：
原标题：集体租赁住房 不得以租代售
　　广州日报讯 （全媒体记者冯嘉敏、陈钰凤）昨日，国土资源部网站发布通知称，国土资源部、住房城乡建设部近日共同印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》（以下简称《方案》），确定佛山等13个城市为第一批利用集体建设用地建设租赁住房的试点城市，其中要求集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。此举将有利于缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系。
　　集体租赁住房出租
　　不得以租代售、不能转租
　　《方案》指出，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，国土资源部会同住房城乡建设部按照地方自愿原则，在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。第一批试点城市共13个，包括了北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆和成都。
　　根据《方案》，试点城市应当健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地，增加住房有效供给。《方案》指出，将完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。
　　同时，《方案》还将探索租赁住房监测监管机制。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。此外，对于有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
　　两月内佛山两次被列入全国试点
　　早在今年7月份，住房城乡建设部等8大部门发文要求“人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场”，佛山成为全国12个首批试点城市之一。
　　佛山市在随后举行的“全国住房租赁试点工作动员会议”上明确提出，佛山发展租赁市场首要目标是扩大国有平台规模，让国有平台引领、带动和规范佛山市住房租赁市场。因此，7月底佛山主推的国有化租赁平台首批83套公寓房源向社会摇珠分配，今年该平台还计划年内加推400套房源。此外，佛山还将通过开展卖地自持、“商改租”、“工改租”及“三旧”改造，在各区开展集体土地建设“只租不售”试点项目等多渠道筹措租赁房源，满足市场的租赁需求。
　　房地产界人士认为，佛山大力发展房屋租赁市场，可以为相对中低收入者住房带来更多实惠，也增加了房地产市场的多样性。这有利于市场的供求平衡，为城市的持续发展注入动力。
(责编：伍振国、孙红丽)咨询热线：400-676-8333
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来源：广州房产律师网
时间： 15:41:47
以租带售 带，带动、拉动的意思。以租可以带动拉动商品房的销售是开发商对销售形势的一种企盼，是一种效果和效应。它不是买卖（租赁）双方对各自权利义务行为的产生及后果的具有法律含义的界定词，不是合同行为的法律术语。只宜在推动销售的文本中作为一种工作方法时使
以租带售　　带，带动、拉动的意思。以租可以带动拉动商品房的销售是开发商对销售形势的一种企盼，是一种效果和效应。它不是买卖（租赁）双方对各自权利义务行为的产生及后果的具有法律含义的界定词，不是合同行为的法律术语。只宜在推动销售的文本中作为一种工作方法时使用。在体现民事法律关系的合同里不能用这个&带&字。　　以租待售　　待，等待、期待的意思。这个&待&字的含义是租在先、买在后，租是因、买是果。租赁是先决条件和基础，租着中意再买，租金折抵房款。在租赁的民事法律关系中等待着买卖民事法律关系的产生。这就出现了一个问题，在租赁等待期间只是一种单一的租赁关系，物权尚未发生转移，还在开发商名下。人即出租人也就是开发商对该房屋还有没有？第三人在法律界定的时间内优于承租人的买受条件时，开发商是否还有权转让给第三人，由第三人与承租人重新订立租赁关系？因为我国规定：&租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。&&承租人享有以同等条件优先购买的权利。&法律规定承租人的须是同等条件下，他人优于承租人的购买条件时则承租人失去优先购买权。还有承租人在此期间死亡即终止，租赁权可以转化为购买权的权利是同时灭失还是可以继承？另外在租赁期间开发商是否有对出租房屋负责维修的义务？显然用这个&待&由于物权不转移只是一种租赁关系的存续，既体现不出&售&的含义也不是开发商促销的本意和初衷。　　以租代售　　代，替代的意思。即以租赁的结果来转化替代售卖。买是基础是先决条件，买在先、租在后，买是因、租是果。租赁是在买后觉得不中意对买的另一种处理替代形式而产生的。在买的基础上不中意可转化为租实际上是开发商对买受人的一种促销手段和优惠条件。买售人在交了一定的房款进住一段时间后，只要单方认为不中意或无力继续交纳余款时就可以而不视为是违约。先期交付的房款可折抵为事先约定的租金额度支付给开发商。这款项既不是折旧费也不是，而是租金。是对事先约定不买后的一种善后处理方式。这个&代&字较为确切，能够较为清晰地界定与释解双方的民事法律关系及权利和义务。　　还有一种变相的以租代售。即&租赁&期很长，直至&房租&全部付清房款为止。这实际仍是&分期付款&的形式，因为&租赁&期间开发商同样无权再出售给第三人。名为租金，实为房款。分期付款是房屋买卖交易中的另一种付款结算方式。按揭是以所买房屋做向金融单位借贷的交易形式。以租代售是房屋买卖中的一种善后处理办法。
A这个可以申请劳动仲裁。
A你好，典型的五种实践合同如下。（一）定金合同
定金合同是合同当事人在订立主合同时，为了保证主合同的履行，签订从合同约定一方当事人预先支付给对方一定数额的货币，债务人履行债务后，定金应当收回或者抵作价款的一种担保合同。在定金合同中，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。根据我国法律规定，定金合同属于从合同、要式合同、实践合同。同时，定金合同具有定金罚则的效力。
（二）保管合同
保管合同又称寄托合同、寄存合同，是指双方当事人约定一方将物交付他方保管的合同。保管物品的一方称为保管人，或者称为受寄人，其所保管的物品称为保管物，或者称为寄托物，交付物品保管的一方称为寄存人，或者称为寄托人。
（三）借用合同
1、借用合同又称“使用借贷合同”，是出借人定期或不定期地将出借物无偿交给借用人使用，借用人在一定期限内或使用完毕后返还原物给出借人的合同。借用合同的显著特点是无偿性、互助性、返还性。借用关系主要发生在朋友及熟人之间。借用合同与借款合同虽同属借取，但区别在于标的物性质的不同，借款的对象是货币，借用的对象是物品，借款合同的借款人所借取的是借款本身的抽象价值，而借用合同的借用人所借取的是借用物本身的使用价值，一个是无形的价值，一个是有形的价值。借用合同与赠与合同虽同属无偿，但区别在于对标的物转移性质的不同，赠与是变更标的物的所有权，不再返还原主；而借用是转移标的物的占有、使用、收益权，而不改变所有权，借用到期后，借用物要返还原主。借用合同与租赁合同虽同属借物但区别在于是否有偿使用，租赁是有偿使用，借用是无偿使用。
（四）民间借贷（自然人与自然人之间的借贷关系）
A现在需要做的是复印病历材料
A起诉的话，依据你描述的情况，女方需要支付这几年的房租，如果对方不抚养孩子的话，需要支付孩子的抚养费。对于法院的生效判决不履行可以申请强制执行，如果仍不履行的话会涉嫌刑事犯罪。可以和我具体沟通，帮你诉讼解决。
A你好，申请人到国外申请注册商标有两种途径：一种是逐一国家注册，即分别向各国商标主管机关申请注册；一种是马德里商标国际注册，即根据《商标国际注册马德里协定》（以下简称“马德里协定”）或《商标国际注册马德里协定有关议定书》（以下简称“马德里议定书”）的规定，在马德里联盟成员国间所进行的商标注册。我们通常所说的商标国际注册，指的就是马德里商标国际注册。
A你好，建议去保险公司咨询报销手续。
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法律知识：合肥成为集体建设用地建设租赁住房试点 承租人不得以租代售
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国土资源部网站昨天公布了由国土资源部、住房城乡建设部印发的《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》(下简称《方案》)。为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制，13个城市成为首批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，合肥位列其中。合肥成为首批试点城市利用集体建设用地建设租赁住房，可以增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，有助于构建购租并举的住房体系，建立健全房地产平稳健康发展长效机制;有助于拓展集体土地用途，拓宽集体经济组织和农民增收渠道;有助于丰富农村土地管理实践，促进集体土地优化配置和节约集约利用，加快城镇化进程。根据《方案》，首批试点城市为：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。利用集体建设用地建设租赁住房的目标是在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。承租人亦可获得基本公共服务权利根据方案，试点内容主要包括：完善试点项目审批程序，完善集体租赁住房建设和运营机制，探索租赁住房监测监管机制以及探索保障承租人获得基本公共服务的权利四大方面。作为试点城市，合肥将梳理项目报批、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理、统一相关建设标准。为了完善建设和运营，村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房，建设过程中需兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。与城镇租赁住房一样，集体建设用地建设租赁住房需完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。除此之外，集体租赁住房出租应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售，承租的集体租赁住房不得转租。值得一提的是，承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。方案还提及，有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。[此文系转载，来源于合肥晚报，版权归属原作者]
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来源:国土资源部
　　提高服务效能。落实“放管服”要求，强化服务意识，优化审批流程，降低交易成本，提升服务水平，提高办事效率，方便群众办事。　　（三）试点目标。通过改革试点，在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目，完善利用集体建设用地建设租赁住房规则，形成一批可复制、可推广的改革成果，为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。　　（四）试点范围。按照地方自愿原则，在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中，确定租赁住房需求较大，村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源，政府监管和服务能力较强的城市（第一批包括北京市，上海市，辽宁沈阳市，江苏南京市，浙江杭州市，安徽合肥市，福建厦门市，河南郑州市，湖北武汉市，广东广州市、佛山市、肇庆市，四川成都市），开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。　　除北京、上海外，由省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总本辖区计划开展试点城市的试点实施方案，报国土资源部和住房城乡建设部批复后启动试点。　　二、试点内容　　（一）完善试点项目审批程序。试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。健全集体建设用地规划许可制度，推进统一规划、统筹布局、统一管理，统一相关建设标准。试点项目区域基础设施完备，医疗、教育等公共设施配套齐全，符合城镇住房规划设计有关规范。　　（二）完善集体租赁住房建设和运营机制。村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制，土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。　　（三）探索租赁住房监测监管机制。集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。国土资源、住房城乡建设部门应与相关部门加强协作、各负其责，在建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面加强联动，构建规范有序的租赁市场秩序。　　（四）探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。　　三、组织实施　　（一）加强组织保障。国土资源部和住房城乡建设部共同部署试点。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导。城市政府全面负责试点组织领导工作，制定试点工作规则和组织实施方案，建立试点协调决策机构。各地区各有关部门要加强协调配合，稳妥有序推进试点。　　（二）推进试点实施。　　1.编制实施方案。试点城市根据本方案编制实施方案，经省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门汇总后，2017年11月底前报国土资源部和住房城乡建设部批复。　　2.试点实施、跟踪及总结。省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门负责试点工作的督促、检查和指导，及时研究解决试点中存在的问题。　　2019年11月，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门组织开展试点中期评估，形成评估报告报国土资源部和住房城乡建设部。　　2020年底前，省级国土资源主管部门和住房城乡建设主管部门总结试点工作，总结报告报国土资源部和住房城乡建设部。　　（三）强化指导监督。各地区各有关部门要按照职责分工，加强对试点工作的指导监督，依法规范运行。要加强分类指导，尊重基层首创精神，健全激励和容错纠错机制，允许进行差别化探索，切实做到封闭运行、风险可控，发现问题及时纠偏。　　（四）做好宣传引导。试点地区要加强对试点工作的监督管理，密切关注舆情动态，妥善回应社会关切，重大问题及时报告。
相关搜索：...重磅！农村集体土地无须经国家征地即可进入市场，租赁住房、共享度假小院将获快速审批！
近期，一个超级重磅的楼市调控措施公布了：国土部、住建部联合发布了《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，宣布将13个城市纳入试点！
这是楼市调控以来，真正意义上的大招，其影响将非常巨大，对于楼市堪称重磅炸弹，显示出中国楼市格局的重大变化。
参与试点的13个城市，全部为中国的核心城市，由此可见，中央建立“租售并举”住房体系的决心之大！
这13个城市是：北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。
试点城市来了，全国推广还会远吗！
这个举措最令人震撼的看点是：
农村集体土地不用经过国家征地环节，直接进入了市场，租赁住房、共享度假小院这类项目将获得快速审批通道！同时，土地成本将大幅降低，对平抑未来的租金价格、房价将产生重大影响。
共享度假小院，是结合市场刚需打造的城市家庭归园田居、享受共享度假生活方式的第二居所。在这里，你可以享受到共享度假的田园生活：共享旅途、共享文创、共享禅修、共享运动、共享医护......免费享受阳光、空气、养分、水......
依据传统的审批流程，农村土地归集体所有，城市建设用地归国家所有。农村集体土地要变成城镇建设用地，需要通过地方政府征地，转换土地性质。直接在农村集体土地上建设的房子，是小产权房，一般来说不允许上市交易，也没有房产证。
中国的这套“政府征地—土地拍卖—开发商开发”的体制，是从香港等地学来的。好处是能为中国城镇化迅速积累资金，让政府有钱投入基础设施建设。坏处大家都知道，由于政府垄断土地供应，所以房价、地价越来越高。而且，在征地环节中，往往引发农村集体组织和地方政府的冲突。
此次改革具有重大意义
第一：“利用集体建设用地建设租赁住房、共享度假小院”，是中国土地制度的重大变革，意味着以后“土地改革有巨大的空间”。未来，土地入市是不是一定要经过政府征地环节，都可能发生变化。这样，中国房地产市场自1998年以来的基本逻辑，可能发生重大变化。
第二：这意味着政府向社会大规模转移土地红利，这是非常值得称赞的。
第三：这意味着一大批低成本土地入市，由此产生一大批低成本房屋，对于抑制高房价、高租金将产生巨大作用。
根据刚刚公布的“办法”——村镇集体经济组织可以自行开发运营，也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房或者共享度假小院。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益，理清权利义务关系，平衡项目收益与征地成本关系。
想想看，如果集体组织自行开发，不仅政府征地环节没有了，连开发商这个环节也省去了，节省的成本会非常巨大。以北京、上海为例，土地成本占房价构成的70%，这部分就可以免去。加上开发商环节的省去，农村集体建设的租赁房成本可能只有商品的20%（一线城市）到30%（二线城市）。这是非常令人震撼的！
第四：大城市郊区农村户口价值大增，将产生一大批新富阶层。这些农民将成为大批租赁住房的股东，长期享受土地红利。
两部委公布的“办法”里，还有以下看点值得注意
①：项目用地应当符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划，以存量土地为主，不得占用耕地。
②：尊重农民集体意愿，合理确定项目运作模式，维护权利人合法权益，确保集体经济组织自愿实施、自主运作。
③：试点城市应当梳理项目报批（包括预审、立项、规划、占地、施工）、项目竣工验收、项目运营管理等规范性程序，建立快速审批通道。
④：集体租赁住房出租，应遵守相关法律法规和租赁合同约定，不得以租代售。承租的集体租赁住房，不得转租。探索建立租金形成、监测、指导、监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。
⑤：承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证，享受规定的基本公共服务。有条件的城市，要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。
也就是说，政府对于开发这类住房给予了大量优惠政策，包括快速审批通道，租住人员可以享受“基本公共服务”等等。
那么，此举将产生什么影响？
第一：这意味着中心城市楼市发生了巨大变化，不仅仅是“租售并举”，未来商品房、租赁住房和政策性住房将三分天下。
商品房将成为有钱人的游戏，供应量会减少（因为大量土地要建设租赁住房、保障房），但购买的人也将减少。深圳市长之前曾描述了这种变化，未来住房将是“高端有市场、中端有支持、低端有保障”。
第二：大城市狂涨的房价，将受到各类租赁住房、政策性住房的制约，只要集体建设用地租赁住房等供应量足够大，就可以遏制商品房的价格，让它涨得慢点。
第三：“集体建设用地租赁住房”主要在郊区，对郊区房价影响较大。
第四：由于建设“集体用地租赁住房”、国企运营的租赁住房、各类保障房，减少了政府来自土地的收益，所以商品房市场会显得更加重要，这是地方政府的重要财源。所以，商品房市场健康发展，是上述几种房子健康发展的基础，两者看似矛盾，其实相互依存。
第五：未来房地产投资是一种“防御型投资”，主要用来抵御长期通胀，获得暴利越来越难，炒房变得越来越不明智。不过对于有经济条件的人来说，在大城市生活早买房仍然是必要的。
最后，回答一个很多人会问的问题：为什么试点城市里，深圳缺席，而北上广都在其中？原因很简单，深圳已经在几年前完成了对区域内集体土地的征地，深圳没有这类土地了。所以，深圳的特殊性再次显现出来。
转自：乡村振兴战略特刊，推荐关注 （部分图片来源于互联网，版权归原作者所有）
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