地王拔高等于扩容？容积率没变！
来源:广州日报
　　今年以来，珠江新城多幅昔日地王申请拔高，其中更有拔高超一倍的，引起业界极大争议，很多人认为里面有潜规则什么的，其实这些申请拔高的项目容积率都是不变的。在容积率不变的情况下，就土地价值而言，开发商没有赚，国家也没亏。而且记者一向是支持珠江新城建筑拔高的，因为这能降低建筑密度过大带给人的压抑感，也能提高空间的利用率，何乐而不为呢？
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探索工业产权可分割转让 仓储用地扩容不补地价
09:32 来源：南方日报人工智能朗读：
“前几年，我们公司想引进一家有实力的战略合作伙伴，对下属的几家工厂进行全面升级改造。然而，受制于老政策，我们无法通过分割工业产权的办法来给合作伙伴一颗定心丸。多年来企业的转型升级也就不了了之。”数月前，一家中山的家具企业老板李为很无奈。
近日，随着我省“实体经济十条”正式出台，李老板的难题即将迎刃而解。记者了解到，为了支持工业企业盘活土地资源提高利用率、降低企业改造和转型发展成本，我省专门出台允许工业物业和高标准厂房分割转让和允许工业仓储用地申请扩容无须补地价等系列政策，引起企业界人士广泛关注。
探索工业产权分割转让
在民营经济领域，工业地产的分割和转让问题一直备受瞩目。记者从业界了解到，以前由于国家顶层制度尚未明朗，各地沿用原来的政策，规定工业用地上的产业用房只能按整栋的方式办理一个房产证，使用者不能进行产权分割，无法进行转让和再开发。
在传统制度的约束下，一些处在成长期或困难期的企业，无法通过分割产权来引进战略投资伙伴、摊薄用地成本，客观上对地方培育高新产业的发展存在不利。有些中小型企业迫于无奈，在未经分割的情况下就把部分使用权出让或出租给其他企业，由此导致一个产权证下经常出现多个企业共同拥有使用权的乱象，甚至由于二次出让而引发产权纠纷。
广东实为全国较早对工业产权的分割转让进行探索的地方。广东省国土资源厅有关负责人告诉记者，为支持工业企业打通产业链上下游，降低中小微企业使用厂房的成本，支持中小微工业企业发展，我省目前已经正式出台政策，允许制造业企业的工业物业产权按幢、按层等固定单元进行分割，用于引进相关产业链合作伙伴的产业项目。同时，允许高标准厂房可按幢、层等固定界限为基本单元分割登记和转让。
有专家指出，广东需要在未来培育更多拉动工业经济增长的新动能。允许工业用地厂房分割转让，可以理解成是政府给落户企业提供了更多的可能性，不仅有利于降低工业厂房的改造成本、促进合作开发、提高资源的利用效率，而且有助于推动企业加快转型升级。尤其是对于一些高新企业来说，产权可分割符合新兴业态的空间需求，土地再开发与产业转型升级存在紧密关联，而产业转型升级常常伴随着新业态的出现，这些业态有不少介于传统工业制造和商业之间，需要更加灵活的产业空间。在用地政策上为企业松绑，无疑可一石双鸟。
不过，省国土资源厅有关负责人也提到，前几年国家政策在工业产权分割和转让这一块管理比较谨慎，与业界普遍担忧政策松绑或对现有土地秩序造成冲击不无关系，尤其是担心有开发商钻政策空子，引发工业用地“房地产化”的现象。为此，广东省正在实行的新政策，为防止有投机者利用分割政策将制造业企业的工业物业和高标准厂房转变为工业房地产进行炒作，专门将“层”设定为分割的最小单元，即不允许按“套、间”进行分割，抬高炒作工业房地产的门槛。
仓储用地扩容不补地价
对于一些处在发展上升期的企业来说，往往迫切需要通过对原有的厂房和厂区进行改造升级，来配合公司进一步扩大生产规模或者实施转型发展的战略。
“在这种情况下，企业出于节省成本和提高土地使用效益的目的，一般不会购买新的工业用地，而会寻求对现有用地的扩容，向政府申请提高土地的容积率和建筑密度，以满足厂房和厂区改造的需要。”格力集团下属一家企业的相关负责人张先生告诉记者，“这是最常见也比较经济的做法”。
早在3年前，国土资源部发布的《节约集约利用土地规定》，第二十四条便明确提出，鼓励土地使用者在符合规划的前提下，通过厂房加层、厂区改造、内部用地整理等途径提高土地利用率。在符合规划、不改变用途的前提下，现有工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收土地价款。
“不过，这一规定对该条款的针对范围，却作了一定的限制，”土地法研究专家、广州金鹏律师事务所律师林勋华指出，除了工业用地的用途不能改变、改造必须符合所在地的城镇规划和土地利用规划以外，提高土地利用率的途径也是有限制的，主要是厂房加层、厂区改造、内部用地整理等。这意味着，只有符合以上规定的工业企业，才不需要再额外缴纳土地出让金。
记者从广东省国土资源厅了解到，我省近期公布的“实体经济十条”，确定在原已出台“现有工业项目不改变用途前提下提高容积率和新建工业项目建筑容积率超过国家、省、市规定容积率部分的，不再增收土地价款”政策的基础上，进一步将不征收土地价款的用地类型范围扩大到仓储用地。对工业企业最关注的“降成本”问题，这无疑是新的一大利好。
责任编辑：黄芷苑
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地王拔高等于扩容？容积率没变！
来源:广州日报 03:37
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政协委员建议福田提高开发强度 高容积率提升产业空间
20:09 来源：深圳新闻网人工智能朗读：
来自福田区政协的多位政协委员以及福田区发改局、经促局等部门主要负责同志参加座谈会。
叶文戈指出，粤港澳大湾区和香蜜湖片区成福田未来发展引擎 谋划发展“飞地经济”。
深圳新闻网7月18日(记者
黄思凌)7月18日,福田区政协召开“提升产业空间,挖掘福田发展新潜力”对口协商座谈会,福田区副区长叶文戈、区政协副主席朱东波出席会议。来自福田区政协的多位政协委员以及福田区发改局、经促局、科创局、住建局、城市更新局、物业管理中心、投资推广署等部门主要负责同志参加座谈会。
会上,10位政协委员和1位专家代表针对“提升产业空间,挖掘福田发展新潜力”这一主题发表了自己的看法,包括城市规划和产业规划的协调、河套地区周边福田南片区的产业空间的梳理、飞地战略还有对中心区写字楼现状的分析,如何突破产业用地的容积率挖掘出更多的更高端的产业空间,还有华强北低成本空间的打造,如何打造中央活力城区,还有地方政府如何更好的参与产业空间的运营,如何改造八卦岭片区绿色低碳建筑和产业园的建设问题,如何通过旧改来提供更多的优质低成本的产业空间,以及福田区的产业定位的问题等等。福田区发改局等七个相关政府部门负责人也对此进行了针对性的回应。
叶文戈：粤港澳大湾区和香蜜湖片区成福田未来发展引擎
谋划发展“飞地经济”
叶文戈对政协委员们的扎实的调研和精彩的发言给予了高度肯定,他也结合自己多年的工作经验横向纵向比较了罗湖和福田的发展历程，对福田的优势做了分析。
据了解，福田近年打出
“新政策”+“新空间”的组合拳,针对企业用地用房痛点,推出“三五空间”工程,在空间供给方面出放大招,出让5块总部产业用地,提供50万平方米政府产业用房,打造50万平方米低成本产业空间,在香蜜湖片区建设国际一流金融街区。
叶文戈表示,福田目前已经是属于高位运行的阶段,下一步的重点是思考怎么来推动经济高质量发展,叶文戈指出,河套地区带动深港合作创新开发,这是未来几年粤港澳大湾区战略里头的一个核心。第二个热点就是香蜜湖片区的开发。叶文戈表示,这些城市发展的热点都在福田,所以说福田的发展后劲依然是非常强大的。
对于部分政协委员提出的发展飞地经济等策略，叶文戈也给予了回应，他表示，区政府正在规划相关举措。比如引进一些智能制造企业的总部、研发、营销中心在福田,而福田建立的飞地给相关企业配套去做加工制造。飞地经济也是为了保障我们福田的发展的一种策略。
建议一:向曼哈顿学习 打造“中央活力城区”
福田是深圳的中心城区,也是深圳的行政、文化、金融、商贸中心。如何更好地打造“世界级湾区现代产业引领区”?深圳中海世纪建筑设计有限公司董事长张文华、深圳市规划和国土资源委员会安琪联合建议,福田区实现紧凑集约高效发展,构建“一核、两廊、三带”的格局,推进区域组团化的产业发展,打造世界级国际性的“中央活力区”,增强核心功能的服务和辐射能力。
同时构建“环中心公园活力区”,参照纽约中央公园、东伦敦科技城、东京丸之内等城市规划经验,构建产业与休闲相结合的活力城区,建成世界一流的商务、文化、时尚、生活圈,打造世界级总部经济带、城市天际线、生态景观轴,为深圳再添一张国际范的靓丽名片。
如城市中心区建设立体连续步行系统、滨水环形步行系统、自行车环路等,打造立体绿化示范区,增加服务设施和功能元素等,使城市中心区内部空间重新焕发活力,并成为有机整体。特别是在高密集发展的营造过程中,要注意把多元化的功能需求、人的活动需求考虑进去,营造一个富有活力的、持续的而且很健康的城市活力中心。
安琪以简·雅各布(JaneJacobs)的专著《美国大城市死与生》为引,提出打造“中央活力城区”。同时,通过中央商务区外延扩容,以打造中央活力区为契机,提升各片区功能定位,将福田全区78.66平方公里打造成一个“大CBD区”。
建议二:向天要地 提高开发强度和效率 突破容积率天花板
政协委员、深圳市人居环境委员会调研员钟穗萍与安琪等两位政协委员建议,提高开发强度,跳出“摊大饼”的城市模式,向“开发强度”要增量;同时,压缩居住规模,降低中心城区的环境压力;加强基础设施嵌入,结合“高密度、小网格”街区提升活力。
钟穗平提出,福田区内大量优质企业是在早期进入福田,但是,随着社会经济高速发展,早期老建筑空间约束了企业产业升级和规模扩张,而现行规划指标束缚了企业未来的发展战略规划。这些企业无法集聚办公,被迫分散在福田不同区域,甚至向其他行政区外溢。由于福田区土地资源有限,不适合成片开发拓展产业空间,福田急需制度创新,突破产业用地容积率,满足企业发展需求。
钟穗平以同样属于深圳高新区的南山举例说,近日南山挂牌出让了一宗工业用地(新型产业用地)，准入行业为航空航天产业,该地块的容积率突破至13.41,有力促进了南山区总部经济发展。因此,钟穗平提出,福田区可根据企业的产业空间实际需求,突破产业用地容积率,提升产业空间,解决企业产业空间不足的痛点,留住优质企业,支持企业产业升级,发展新兴产业和总部经济。
安琪提出,福田应该将规划政策从限制容积率,调整为利用容积率奖励政策,引导企业积极发展产业空间。在城市的二次开发中,可效仿新加坡、香港的金融区,提升城市中心的土地利用效率。我们应该向“开发强度”要增量,为福田区发展“超高容积率”的建筑形态放行松绑。
从世界级的城市中心发展形态来看,他们的开发强度都是超常的,核心区密度都是极高的。纽约、香港、伦敦、新加坡的城市中心,无不是高楼林立。低强度的开发对于打造世界级的城市中心区来说,是力不从心的,最终也会失去经济规模的优势。
安琪表示,摩天大楼,可以最大限度利用土地、最大引力聚集世界一流企业入驻,最大马力引领当地经济腾飞。
建议三：创新空间供给 用城市经营理念进行城市更新
福田区政协委员、深圳市同致诚土地房地产估价顾问有限公司副总经理杨琳表示,2017年,深圳城市建设用地已达到900多平方公里,接近深圳可建设用地总指标。面临着产业空间“难以为继”的发展难题,在产业发展上,在工业载体上向存量挖潜力,向土地要效益已成为摆在深圳各区面前的重要课题。
针对这些问题,杨琳提出,唯有创新空间供给才能解决福田目前的城市发展难题。其中,福田在未来的产业经济发展布局中首先应该将城市规划和产业规划的协同进行,其次,对于福田的产业空间,应采取复合式更新方式,做到提升一批、改建一批、新建一批。
此外她还提出统一规划所有产业园区;加大旧工业区的推进力度,挖掘产业存量空间;探索实施国有土地租赁等建设用地有偿使用方式,降低企业用地成本;加大对工业区城市更新项目的奖励支持力度等方式多措并举提升福田产业发展空间。
建议四:“福保-河套地区”打造标志性支撑项目
位于深港边境连接处的“福保-河套地区”是“深港科技创新特别合作区”,粤港澳大湾区战略的重要节点。对此,南方民营科技研究院院长周万雄建议将“福保-河套地区”产业空间的拓展进行三方面的分类及论证。以旧改及城市更新为首要目标,争取打造片区“标志性”产业项目。
可考虑以福田口岸“裕亨花园”旧改项目为标志,打造成粤港澳大湾区及深港科技创新特别合作区的后勤保障及两地紧密合作的支撑项目。
同时,他建议加大福田保税区物业的转型升级,通过物业提升优化产业结构。另外,对现有的旧物业、城中村的农民房可考虑进行统筹升级及产业转型,重视及统筹城中村旧改,提升产业空间质量和环境。建议尽早出台支持集体经济股份合作公司自改的政策,实行专项专业的操作机制。
建议五:华强北打造“科技创新轴”
“华强北”有着“中国电子第一街”和国际电子交易产业风向标的“金字招牌”,近年来以其独特的创新创业生态,开始源源不断地吸引着中外有志青年前来这里追梦。不过上步片区的高租金、高成本,成了摆在创客团队面前的一道大难题。
为加快华强上步片区的转型升级,打造国际双创高地,福田出台了《华强上步片区产业空间供给侧结构性改革专项政策》等一系列政策。6月,在华强北赛格科技园2栋正式开园的“深圳云创智谷”成为首个开园的“低成本产业空间”实体。如对人工智能城市创新中心,原定的租金约为月租160元每平方米,有了来自政府的租金支持后,可降至80元每平方米。租金支持能够让营运机构减负,最终使入驻项目受益。
不过,因为华强北目前的产权固有局限性,短期内依靠单一片区的业主力量自主形成规模性产业空间难度较大。对此,福田区发改局评审中心专业技术职员戴迪、深圳市华仑诚工程管理有限公司董事长何小芳联合建议,及时利用好“中国电子第一街”的品牌影响力,积极“开源”,“立足华强北”申请政策加快厂房改造增加空间供给,和“跳出华强北”统筹利用全区重点区域低成本空间助力华强北“双拳出击”。
按照规划,福田区政府未来两年除了华强北之外,还会在八卦岭、梅林等重点片区,引导社会资本共同打造50余万平方米低成本产业空间。引进专业园区运营商,着力建设孵化器、加速器等创新载体,以相对市场租金有突出优势的价格,出租给符合产业规划导向的中小型企业。
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【摘要】城市愈加拥挤的今天，容积率成为人们置业最关注的元素之一，而容积率与居住的舒适度息息相关。容积率是什么？容积率低的好处又是啥？容积率低了绿地多了，积率直接反映建筑密度，容积率低的小区，绿地、景观设计以及房子间的楼间距都会比较好，容积率越低，人口密度越低，则小区的居住环境越好。
一、容积率低了绿地多了，容积率低的小区，绿地、景观设计以及房子间的楼间距都会比较好，则小区的居住环境越好。二、容积率低，人口密度也就低了，为主业带来安静且宽松的生活空间，保证私密性和安全性。三、容积率低建筑规划更符合生活哲学，宁静安逸、绿意盎然的社区环境,视野宽广、舒心旷达的楼宇布局,都是小区舒适度的具体体现。都由容积率决定。四、容积率低对小区设备损耗也有好处，可以减少社区内部公共空间及设备的使用率,可以减少损耗。而目前南宁都有哪些容积率比较低的项目呢？本期导购小编给大家介绍南宁容积率较低的在售楼盘。
光明澜湾九里
单 价：9300元/㎡
开盘时间：预计2017年4月
电 话：-29580
位 置：南宁 五象大道与那黄大道交会处（五象大道西段668号广西体育中心旁）
光明澜湾九里容积率：2.2。
南宁恒大绿洲
单 价：11000元/㎡
开盘时间：预计日
电 话：-29426
位 置：南宁 五象新区五象大道333号（五象岭国家森林公园旁）
南宁恒大绿洲容积率：2.4。
中海国际社区
单 价：9600元/㎡
开盘时间：日
电 话：-29700
位 置：南宁 昆仑大道与金桥路交汇处
中海国际社区容积率：2.8。
单 价：8900元/㎡
开盘时间：日
电 话：-31796
位 置：南宁 鞍马岭路155号（兴工路西侧）
招商禧园容积率：2.2.
碧桂园天玺湾
单 价：9600元/㎡
开盘时间：日
电 话：-31753
位 置：南宁 凤凰路19号
碧桂园天玺湾容积率：2.7。
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