精打细算:提前还贷详解 同样还5万利息可差12万
　　开篇的话
楼市新政刺激下，各省份房地产业日渐回暖，青岛房屋交易也持续升温。而在房屋交易背后藏着许多账，例如贷款可采取等额本息与等额本金两种还款方式，大多数人都采取等额本息方式，这也是银行推荐的，殊不知采取等额本金百万贷款会少还十几万利息呢。另外，二手房交易中各种税费究竟要交多少？不少购房者也不是很清楚。我们将聚焦买卖房屋背后的那些账，给投资者买房提供参考。
在市区购置一套套二户型的刚需房，少则数十万，多则超百万，贷款成为不少市民实现购房梦的重要途径。而对于工薪阶层来说，刚开始希望每月还贷额不要给家庭增添太大负担，此后的重要心愿就是能够提前还贷。经历过一次换房经历的刘先生，再买房果断采取等额本金还款方式，因为他算账发现，贷100万20年还，等额本金还贷比等额本息少还约10万元利息。
换房再买房如何还款更省钱？
等额本息每月本金还的较少
买房，少还贷款是大家都希望的，但又有多少人知道少还贷款的窍门呢？刘先生最近终于明白其中一个窍门，那就是等额本金还贷更适合刚需换房族。
2010年10月，刘先生在父母的赞助下购置人生中第一套住房，想起第一次买房的情况，他至今记忆犹新。刘先生回忆说，他买的第一套房位于市南区，首付30%，贷款100万分20年还，首套房贷利率打8.5折，采取等额本息还款方式，每月还款额为6721.69元。但如果采取等额本金还款方式，他每月还款额为7610.42元。
“当时在售楼处，售楼小姐和银行人士都推荐我采取等额本息还款方式，每月还款数额固定，比等额本金还款压力小。”刘先生和父母算账也发现，等额本息比等额本金每月少1000多元，这也的确减轻不少每月还贷的压力。所以也没想太多，刘先生果断采取了等额本息还款方式。
殊不知，刘先生第一个月还的6721.69元贷款中，4350元为利息，偿还的本金只有2371.69元，随着时间推移，偿付的利息额虽有减少，但减少额度很小。直到提前还贷卖房后，刘先生才明白，采取等额本息还款方式，每月还的银行贷款中，大部分是银行利息，而本金还的较少。
等额本金还贷少还约10万利息
今年3月30日，房贷新政再次出台，房屋只要满两年交易即可免营业税。刘先生预料房价未来会有一阵波动，加上孩子出生后，原来的套二户型房屋已不太适用，刘先生果断将房屋卖出。此时，刘先生算账才发现，提前还贷等额本息真不是很划算。
刘先生共还款4年零6个月，因为他采取的是等额本息还款方式，此时他每月还款额还是6721.69元，但这时还有元本金未偿还。“我一年还房贷8万多块钱，但还了四年半的时间，本金才偿还了15万元，这等额本息不划算啊。”刘先生郁闷地说。他还提醒，作为大多数跟他一样的工薪阶层，购买房子是大事情，所以，在签订合同后，一定要在银行贷款这方面多研究一下，算算账就能省钱，千万不要嫌麻烦。
刘先生还让银行个贷经理给他算了一笔账，如果采取等额本金方式还贷，四年半下来，他本金减少多少呢？“如果我采取等额本金方式还款，我目前每月还7556元左右，但本金只需还77.5万元，比等额本息多还了8万元的本金啊。”
岛城一家银行负责个贷的宋经理向记者透露，刘先生只还款四年半，等额本息和等额本金的差距还不算大，如果到了还款期限一半的时候（还款期限为20年，你已还了10年），这时候，利息已经在前10年还得差不多，但是你的本金还有很大部分没还。“本金是必须要还的，即便你10年后条件好很多了，可以提前还了，但是后面的基本是本金，利息很少，你提前还已经没有什么意义。”宋经理说，如果客户是刚需换房族，就是买这套房子只是为过渡，过几年还想换改善房屋，他建议客户最好采取等额本金还款方式。
值得一提的是，客户若采取等额本金还款方式，比如5年后，因为采取这种方式，本金还的更多，这个时候本金已经相对等额本息要减少许多，提前还款的本金部分冲抵的更多，这样重新计算利息的时候就会少许多利息支出，而每少一年都是近万元的利息。
“就算不提前还贷，以等额本金方式，还20年，也要少还近10万元的利息。如果首套房贷利率为基准利率，那少还的利息还要更多。”宋经理说，不过他也提到，等额本金的前期还款压力会大一点。
不同方式利息差距有多大？
提前还贷将省十几万利息
都说“无贷一身轻”。贷款买房者最大的心愿，就是能够提前还贷，结束还贷的生活。但实际上，如何还贷也大有讲究，选择不同的还贷方式，不仅会影响到你每个月的生活质量，还可以大大降低你的总利息。
一家股份制银行个贷负责人黄经理支招说，客户提前还贷，若选择减少月供的方式，每个月只能少还两三百块钱，但如果选择月供不变，减少还贷年限的方式，总利息可能要比前者省下十几万元。
2012年9月，市民王蔷（化名）在市北区购买一套住房，当时传言银行首套房贷利率8.5折优惠随时有终止的可能。为了赶上优惠的末班车，王蔷紧急定下一套住房，他买的房子总值98万元，其中贷款68万元。
考虑到每月还款压力，王蔷选择了等额本息的贷款方式，还贷30年，月供3889.81元。房贷30年到期后，王蔷共要支付银行本息140万元左右，其中利息高达约72万元。面对数额庞大的利息，提前还贷成为王蔷和妻子奋斗的首要目标。
还贷开始后，王蔷和妻子也曾商量起提前还贷的事情，不过二人讨论过后都感觉没必要。“现在积蓄不是很多，除了应急和理财，如今可以提前还5万元房贷，每个月还贷也就少几百块钱，对生活根本没有什么大影响。”此前，王蔷只知道提前部分还贷中有每个月减少月供这种方式。实际上，还有一种还贷方式是月供不变，但减少还贷年限。两种方法算一下，总利息竟然差了近12万元。算完这笔账后，还贷的第二年，王蔷采取提前还贷的行动。
同样还5万利息差近12万
据了解，银行提前还贷的方式主要有5种，分别为一次性还清；部分提前还款，减少月供，还款年限不变；部分提前还款，月供不变，缩短还款年限；部分提前还款，增加月供，缩短还款年限以及部分提前还款，减少月供，缩短还款期限。一般来说，前三者比较常见。而不同的提前还贷方式，所能节省的利息相差很大。
以王蔷为例，其按照目前的还款方式，每个月需要还贷约3900元，他在去年2月份，提前还贷5万元，采用减少月供，期限不变的方式，月供减少到3599元，每个月相差约300元，节省总利息支出50702元。“这样算下来，每个月才减少300元，没有多大意思。”王蔷说。
不过，若采用月供不变，减少还贷年限的话，总利息差距却十分明显。按照王蔷原本的还款计划，应该到2043年1月结束，正好30年。但缩短年限后，还款将在2038年5月结束。时间缩短了4年半，利息自然就少了，根据计算，总利息可以节省16.8232万元。两种不同的还贷方式，总利息竟然相差近12万元。
记者采访岛城房贷人士了解到，提前还房贷的方式很多，利息最少的还是一次性还清，不过这种方式明显不是每个人都能够接受的。至于另外两种还贷方式，也能减少利息支出，甚至息差还能超过12万元，不过如果增加月供，就会加重生活压力。而减少月供和年限并举的方法，如果提前还贷的金额不多的话，减少的利息也十分有限。相比较而言，银行房贷人士还是建议客户采取“月供不变，减少年限”的方式。（记者 锡复春 摄影报道）
原标题：等额本金还贷少还利息
责任编辑：中石
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等额本息还款法：每月以相同的额度偿还贷款本息,其中利息逐月递减,本金逐月增加.等额本金还款法：每月以相同的额度偿还本金,由于本金减少,每月的利息也逐月减少,每月的还款额度也相应减少.等额本息计算公式：〔贷款本金×月利率×（1＋月利率）＾还款月数〕÷〔（1＋月利率）＾还款月数－1〕等额本金计算公式：每月还款金额 = （贷款本金 / 还款月数）+（本金 — 已归还本金累计额）×每月利率其中＾符号表示乘方.
请问月利率是怎么算的？如果是年利率除以12，那就是9.975/12=0.083.125%，每个月的利息就是按本金*利率，第一期本金.083.125%？？
对的。其实我们普通人，没必要去了解怎么计算。想计算的话，百度一个“理财计算器”，或到各大网站里去找。
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