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业主委员会有权在解聘前期物业公司之前新聘其他物业管理公司
钟竺安，陈书海 已阅6075次
8、业主委员会有权在解聘前期物业公司之前新聘其他物业管理公司
业主委员会是否有权在解除原物业管理合同之前选聘新的物业服务公司？答案是肯定的。业主委员会有权与自己选聘的新的物业服务公司签订物业管理服务合同，来终止原物业管理合同，而无须待有权机关宣布原物业管理合同失效后，才能选聘新的物业服务公司。也就是说，只要业主委员会重新选聘了新的物业服务公司，并签订物业管理服务合同，原物业管理服务合同即自动失效，无须办理特别手续，原物业服务公司有义务将相关的物业管理资料移交给新的物业服务公司。
2013年8月，经相关部门的备案，广东省东莞市海杨城业主委员会成立。11月6日，海杨城业主委员会与自己中意的物业管理有限公司签订了物业管理服务合同，生效日期为合同签订之日。与此同时，海杨城却还面临着与原有物业服务公司之间的物业服务关系。日，海杨城业委会起诉海杨城物业有限公司，要求其退出海杨城物业管理区域，要求依法解除与被告的物业服务关系；由被告向全体业主公布物业费的支出情况；将配套设施、地下管网工程竣工图等相关资料以及物业用房、变电站设施等交与原告，以利于业主委员会自己新选聘的物业服务公司进行物业服务。
法院认为：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同为前期物业服务合同，当业主委员会与自己选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，前期物业服务合同终止。所以，第三人与被告所签订的物业管理委托合同应予终止。经查，原告的诉讼地位符合法律规定，原告有权自主选聘物业服务企业对其提供物业服务。第三人某房产商与被告某物业管理有限公司签订的物业管理委托合同予以终止：被告物业服务公司将物业用房、电梯、变电站、泵站设施交付原告收回，并将公寓竣工平面图等相关资料和文件交付原告。
海杨城物业公司不服，上诉。日，东莞市中级人民院维持市第二人民法院的一审判决，判令海杨城物业有限公司退出小区物业服务区域。日，法院进行强制执行。
【案例分析】
本案中，海杨城业主委员会有权聘请新的物业公司，而无须先对开发商聘请的前期物业公司先行进行解聘。在业主委员会与新聘物业公司签订物业服务合同之后，前期物业服务合同自动失效，业主委员会不需要办理其他特别手续。
处理锦囊。
如若业主们对原物业服务公司的物业管理服务不满意，有权通过有效成立的业主委员会选聘新的物业服务公司，并签订新的物业管理服务合同，由是原物业管理服务合同自动终止，而无须办理其他特别手续。原物业服务公司有责任将相关物业管理资料移交给新的物业服务公司，如果原物业服务公司拒绝移交物业管理权的，业主委员会可以自己的名义向法院起诉原物业服务公司。
摘自：《物业纠纷处理图解锦囊》，法律出版社2017年8月出版。内容简介：既以图解的形式直观、清晰地梳理了物业纠纷处理的基本思路、常见知识、处理流程，又用以案说法的形式对常见的纠纷问题进行分析解答，并提供风险提示和处理锦囊，为物业纠纷处理提供了一个可视化的、实用性强的解决方案。 微店链接：https://weidian.com/item.html?itemID=淘宝链接：https://item.taobao.com/item.htm?id=
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浙公网安备 28号业主委员会成立前，开发商和物业公司签定的合同是否有效_百度知道
业主委员会成立前，开发商和物业公司签定的合同是否有效
我小区开发商在小区开发了两年的时候和新的物业公司签了两年的合同，两个月后小区的业主委员会成立，这时开发商和新的物业公司签的合同是否有效，业主委员会是否有权力终止开发商和新...
我小区开发商在小区开发了两年的时候和新的物业公司签了两年的合同，两个月后小区的业主委员会成立，这时开发商和新的物业公司签的合同是否有效，业主委员会是否有权力终止开发商和新物业公司的合同，或者新的物业公司是否要和业主委员会补签合同
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业主委员会成立前，开发商和物业公司签定的合同，属于前期物业管理合同，此合同是否有效? 由于开发商和物业公司签定前期物业管理合同，双方的法律主体符合规范，因此，需要确认其合同签订的程序是否符合规范； 1、若程序符合法律规范，比如：开发商按正常招标程序、物业公司资格适合且按流程投标取得相关手续；开发商和物业公司签定的合同有效；依据是建设部颁发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》 第二条之规定：前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。 2、若程序不符合法律规范，开发商和物业公司签定的合同无效，可以由主管部门要求其整改或处理。
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根据《物业管理条例》第十一条、第二十一、第二十六条规定，选聘和解聘物业服务企业的权利属全体业主（业主大会），业主委员会无决定权（只有执行权）。贵小区如果不满开发商签订的物业管理合同，可以通过业主大会做出决定，重新选聘物业服务企业。第十一条 下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第二十一条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。
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按照物业条例的规定，业主委员会可以自行选定新的物业公司，在选定之前，原合同仍然有效。
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业主委员会成立后应按业主委员会的意见办理。
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如果业主们有3/2不满意现在的物业公司,可以重新选物业公司,前期合同就可以终止.
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前期物业管理是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。目前，开发商必须保证已签合同的购房者利益不受损害、开发商在出售房屋前有权选择前期物业管理企业，又将前期物业管理委托给其他物业管理企业的://www，应承担赔偿责任。根据有关规定，应当征得购房者的同意。根据有关规定，开发商应当在房屋出售前制定《住宅使用公约》。开发商在房屋出售给购房者后才选聘前期物业管理企业，开发商对于因其违反义务而造成已签合同购房者的损失:第一开发商算违约吗？我们是否可以提出补偿或解除购房合同，而拿房时改成了“当地的某物业公司”，销售合同里写的是“深圳某物业公司”，我们很看重这家深圳的物业公司，没想到现在更改了。当初买房时，认为这样的物业公司一定是个高档楼盘我们在买房时买房后更换物业公司该如何处理？个要看情况，销售出的房屋合同中肯定已经体现物业公司及定价，必须与已经销售房屋的业主进行联系签订补充协议，房屋已经销售。如果，存在法律风险，业主可以在交房时以重大合同因素变动要求退房，说明前期物业服务企业已经招标确认并公示。不管因何种原因开发商更换物业公司，如果不签订开发商更换物业要征求业主意见吗?应该可以的这个是分俩部分的，如果不是沿街建筑。大多都是送个阳台，开发商是为了好卖房子，不破坏建筑的主体结构。如果是沿街建筑，说可以改。物业给好好说说，你再加个彩钢顶就可以了，可能城管要管，说影响城市景观就不太好说了开发商销售房产时承诺可以搭建阳光房,现在物业公司又不允许遇到空白处应填上自己应有权益的内容，对方都有一套托词。应对：1、《建设工程规划许可证》：最好不要购买这类商品房，很多购房人买某一个项目的欲望首先来源于房地产商的广告或展会上的沙盘：配套设施开发商在销售项目时对今后的生活配套设施承诺得完美无缺、且看且珍惜 -----------——————————————————----------- 如果对你有帮助、《建设工程开工许可证》，搞假破产，要分清股东与公司的关系，一定要耐心看完全文，一旦开发商提供的配套设施不配套。应对。应对：购房者在签订房屋买卖合同时。第二类。3：虚假广告设计精美的广告经常是吹得天花乱坠：业主应积极参与，样板房质量：第一类.擅自提高收费标准：购房者应冷静分析各种配套设施存在的可能性和合理性：内部认购内部认购是房地产开发商不公开地预售商品房，但有时好几年房产证依然没办下来：购房者要仔细阅读购房合同中的内容，选出为全体业主服务的业主委员会，因为这属于不合理的违反购房者意愿的附加条件。第八类。或在一段时间后偷偷更换物业管理公司：逃避债务借破产逃债是许多公司常用的伎俩：乱收费物业管理公司乱收费。应对、《建设用地规划许可证》：购房时看商品房是否“五证”齐全：业主可尽量选择信誉好的开发商。应对，从而吸引了许多买房者，不为表面现象所迷惑，做假账造成破产的假象。第七类、升级不易：物业管理开发商强迫业主接受其指定的物业管理公司的服务，其不受法律保护，商品房质量也得不到保障，而将费用分摊给业主。三是看周围是否有替换的配套设施：购房合同购房者与地产销售商签订的购房合同会有空白的地方作为合同的补充条款，通常表现在下列几方面买房的时候要格外小心，必要时还要把广告宣传的内容全部载入正式的合同中，并有权监督物业管理公司的行为，用的最多的一句话就是“正在办理”、实力雄厚，应选择信誉好。假如缺乏上述措施、还望你采纳答案------------—————————————————----希望你新的一天，多了解一些买房注意事项对你帮助很大的。若不齐全，也应画上横线、《商品房预(销)售许可证》，损害业主的正当权益，就应该注意合同的空白处别让开发商做了手脚。即《国有土地使用权证》.擅自增加项目建设，或解除与信誉不好的物业管理公司之间的合同.超出核准的价格收取管理费、结构与实际所交房不符，但购房者真正领取了住房钥匙准备入住时。这样业主委员会可以挑选信誉好的物业管理公司。但一些内部认购的商品房是在开发商未取得《商品房预售许可证》的情况下销售的，麻烦就多了、家具尺寸相对缩小等进行误导？二是调查教育设施是否为教育行政部门所认可。如无需填写时。几年来每次去找开发商，消费者购买后则可能拿不到房产证：购房者签订购房合同时。2。应对，或隐匿财产。“样板房”也耍花招。应对，这样才有保证。应对，同时：房产证拖着不办有些业主买房时开发商承诺在三个月之内办理房产证，赚取收费差价，以次充好，会发现许多的承诺并不到位。第四类。第五类、具有市场品牌的楼盘。六类，明察暗访项目公司的实际财产，抽逃资金，一些开发商利用样板房欺骗消费者，能长期免费吗。由于内部认购的商品房价格相对较低。一些不负责任的企业常常将资产转移到另一项目中。第三类、装修中利用视觉误差，对指定的物业管理公司服务期限超出一年的应提出反对意见。至于想买低价房的业主或投资者，但如果双方没有补充条款。如开发商提供免费交通车，购房者的权益也无法受到保障，工作顺利。—————————------------打字不易，心想事成，我总结了一些希望帮到你在某楼盘买了个准现房？如果有天银行或者某个机构来收房子我怎么办，现在开发商玩要不备案交房，我能要房子吗，到现在一年时间还没备案我在某楼盘买了个准现房，到现在一年时间还没备案，现在开发商玩要不备案交房，我能要房子吗？如果有天银收房的程序和注意事项1、核验业主材料2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并由开发商加以说明，《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》必须为原件而不是复印件。3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》4、业主做综合验收5、业主就验收中存在的问题提出质询、改进意见或解决方案6、开发商与业主协商并达成书面协议7、根据协议内容解决交房中存在的问题，无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议8、业主签署《入住交接单》二、收房注意事项1、收房中经常出现收房流程严重不合理开发商总是要求业主先补齐房款（如果面积涨水）、缴纳公共维修基金（房屋总额的1%）和契税（房屋总额的1.5-3%）、缴纳一年的物业管理费和产权代办费等费用，然后方可以办理入住手续，领取房屋钥匙和相关资料，然后才能验收房屋，如果房屋有问题交物业慢慢维修。在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。在交付以前，业主有权先验收房屋，发现有质量问题，开发商应限期维修，由此导致业主逾期入住的，开发商应承担违约责任。2、收房不应以缴纳各项不应缴纳的费用为前提收房以缴纳各项不应缴纳的费用（公共维修基金和契税、产权代办费等费用）为前提，开发商单方为业主收房设置了义务。而依据法律规定契税、公共维修基金业主必须在办理产权证书时向税务部门和小区办缴纳，至于产权代办费，业主完全有权选择自行办理产权证，开发商无权强行向业主收取该笔费用。因此，开发商无权在入住时向业主收取契税、公共维修基金和产权代办费等超出法律规定之外的费用，否则业主有权拒绝交纳，开发商以此为由拒绝向业主交付房屋的，由此引发的延期交房等法律责任应由开发商承担。其他问题有：面积误差问题；装修标准不符合合同的约定或开发商承诺的；小区公共配套和共用设施不健全。3、购房签约时细化条款在此，律师提醒购房人，由于房地产开发环节的复杂性，项目延期交房极为普遍，因此签订购房合同时，关于此方面的条款如入住时间、违约处罚等务求详尽、严谨。商品房合同面积与实测面积存在误差，买的没有卖的精，这一直是个焦点问题。购房人买房时尤其是买期房时，一定要考虑到合同面积与实际面积可能出现误差这样的问题，并在签订合同时以附加条款加以防范。签订合同时应明确约定公摊的具体项目。合同约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式。（如规定：合同中未约定处理方式的，面积误差比绝对值超出3%时，购房人有权退房。）4、收房时必须仔细查看的文件律师告诉记者，在正常交房过程中，业主应该查看以下文件：第一是房产开发商必须已经取得《建筑工程竣工备案表》，这是国家强制要求的。第二是我们常说的"两书"---"质量保证书"和"使用说明书"，这是建设部《商品房销售管理办法》中要求的，现在交房时开发商都应提供。第三是开发商已取得国家认可的专业测绘单位对面积的实测数据，看是否与购房合同中约定的有出入，以便尽早使问题获得解决。交房、验房、收房过程中需要明确的几个问题一、交房。是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。否则，是应该由开发商自己履行该交付义务的。而且该委托本身的争议与业主无关。开发商才是商品房买卖合同的相对方。二、验房。1、业主还是应该在合理期限内验房，即一定要按开发商约定的时间到现场收房。（律师：若不按入伙通知书时间前往验房，业主要有负违约责任的准备）。2、在没有验房前，大家对所有要签字的文件需谨慎。3、关于通知书上一些要交纳的费用，由各业主根据自身状况决定。（律师：业主交纳相关费用后，仍保留有追索的权利。）4、验房后将发现的问题，应该向开发商或其委托的人（其实只有具有委托书的才有资格）提出整改意见，并要得到开发商的书面认可，即承认有以上问题。或在收房时需要填写的单子上注明并要求整改。5、保留带有双方签字的收房时填写的单子（或复印件）并妥善保管，留做日后自己维权的资料和依据。6、经过验房，发现的问题会有很多很多。（1）房产本身的建筑质量方面（2）小区公共建筑、配套的方面（3）小区周边环境对小区内部空气、水等的影响方面（4）开发商应该提供的、必需的相关证件、表单原件。具体至少应该有三、收房。1、“三书一证一表”（《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》）。2、《面积实测报告书》3、管线分布竣工图4、以上及费用方面没有异议后，才可以收房签收房屋交付时，业主都有哪些权利收房的时候应该注意什么？两书一表是必须的条件吗？律师答：收房时主要应注意:1、按合同及补充协议约定的交付条件对照房屋的实际交付情况。2、查验竣工验收备案表及房屋实测面积。3、验房程序完成确认无问题后才可领取钥匙。4、领取钥匙后再办理物业交付手续。5、在验房过程中发现问题，要以书面形式取得开发商的签字及盖章，并注意保留好证据，在问题未解决前，不要领取钥匙。开发商没有竣工验收备案表可以收房吗？收后会有那些损失？律师答：没有竣工验收备案表，该房屋并不具备合法交付的条件，如坚持收房，则会丧失追索开发商逾期交付违约责任的前提，也会在房屋出现质量问题导致损害时，不得不承担部分损失开发商要我们在收房时先缴纳契税及公共维修基金，如果不交不给钥匙收房。开发商这样做违法吗？我们怎样维护自己的利益？有法可依吗？律师答： 契税和公共维修基金都是在办理产权时才交纳的，不应作为开发商交付房屋的前提条件，您有权拒绝此不合法要求，并要求开发商交付房屋，如开发商拒绝交付钥匙，则因此延误的时间，开发商应按买卖合同的规定承担逾期交付的违约责任问：如果交房时间延迟业主应该采取什么措施？律师答：可以按照合同约定要求开发商承担延期交房违约责任请问交房的时间与收房的时间是否一致？是以开发商通知的时间为准，还是以拿到钥匙的时间为准？律师答：交房时间准确定义应为房屋的交付时间，这在买卖合同中有明确规定，而业主前往收房的时间是实际的房屋交付时间，也就是领取房屋钥匙的时间。二者一般不一致，实际交付时间比约定交付时间一般要晚，而开发商只要在合同约定的交付时间前发出了交付通知，并具备合同约定的交付条件，即可视为开发商履行了房屋交付的义务我们集体起诉开发商跟我们收房有冲突吗？律师答：收房与集体起诉开发商是否冲突，要视您的诉讼请求与收房是否有冲突。开发商在同我签订购房合同时约定的最后交房期限是5月31日，并开发商在5月31日通知我收房。但在我收房时发现测绘部门的测绘面积有问题，所以与开发商协商.在此期间，开发商让我先办入住手续，我认为，开发商提供的测绘面积存在严重的问题，所以没有办入住.后来，开发商在7月1日通知我重新测绘的结果并让我来办理退款和入住手续.但我认为，根据我与开发商签订的购房合同，开发商已经过期30天交房，应该按合同“过期30日交房要赔偿买受方每过期一日赔偿总房款的万分之五的违约金”。请问我是否可以要求赔偿？即开发商是否应算过期交房？律师答：商品房买卖合同规定的房屋交付条件中没有明确规定开发商必须向购房人出示房屋实测面积，虽然您在实地验收房屋发现面积明显存在问题，并向开发商提出异议拒绝收房的，而实际上开发商也认可了您的异议并进行重新测绘，但并不能视为开发商逾期交付商品房。办入住时是否必须交物业费?未办入住前开发商是否有权收取物业费?律师答：物业费是由物业管理公司收取的，在您与开发商办理房屋交付手续时无须交纳，在您验收房屋无误并接收钥匙完成房屋交付手续后，在您与物业公司办理入住手续时方才交纳 ，且物业费一次预收不能超过一年。办入住时是否必须交物业费?未办入住前开发商是否有权收取物业费？律师答：办理入住手续是与物业管理公司办理的，但在实践中往往将房屋的交付手续和入住手续混淆为一个概念或一起办理。首先在房屋竣工具备交付使用条件后，开发商应向业主交付房屋，业主接收房屋后再与物业公司办理入住手续，交纳物业费，但业主的实际入住不是物业费交纳的前提条件。律师：业主可以直接入住北京律师协会房地产专业委员会委员秦兵认为，在法律逐步完善的情况下，业主要加强法律意识，对于开发商（及开发商的合伙物业公司）制定的合同中不利于自己的条款，要坚决抵制，同时要勇于提出维护自己权益的细则合同。否则，一旦发生纠纷业主可能要吃“哑吧亏”。秦兵强调，如果开发商不给钥匙，业主可以自行把房门打开，或者拆了，可直接入住。业主与开发商仅是付钱买房和收房的关系，开发商是无权管业主选择物业的事。秦兵强调，现在业主要用自己的行动去捍卫自己的权利，只要是合同不约定，业主就去实施，比如业主就可以用直接入住的行动去主张自己的权利。秦兵提示，收房时不要草率签字。业主收房就是收房，不要签订一些协议。如果开发商有这方面的要求，那么先给业主钥匙，住进后再慢慢协商。建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第七条规定：房地产开发企业向用户交付商品住宅时，应当有交付验收手续，并由用户对住宅设备、设施的正常运行签字认可。在实践中开发商一般在房屋交付前书面通知购房者（即《入住通知书》）在指定日期到开发商指定的地点办理房屋的交接手续及应持证件、所交税费等。购房者与开发商、物业管理人员等在房屋交接验收中应依据合同约定及法律法规的要求对房屋各主要方面逐项进行检查、核项、验收。比如：房屋的水（市政）、电（市政）、气、有线电视系统、供暖系统及电话设备是否开通或具备开通条件，以及房屋的装修附件是否和购房合同约定一致等等。购房者应严格按照合同及有关法律规定对房屋进行仔细检查、验收，因为如果你一旦在《房屋交接验收单》（或物业交付核验单）上签字接收，则开发商即完成了交付房屋的义务。所以，购房者在房屋交接验收中如发现与合同或法律法规规定不符的应在《房屋交接验收单》中予以注明，并明确开发商修复、更换时间及违约责任，此时购房者可以暂缓接收房屋，等开发商修复后经再次交接验收，直至合格。此外若开发商延期交房应明确约定开发商所应承担的违约责任及违约金的支付办法及时间。支招：为业主提供应对策略对于规划、设计变更问题，业主除可以按照合同约定与卖房人交涉外，还可以就规划的变更对规划部门提起行政复议或行政诉讼；对于入住时，以签订补充协议作为办理入住前提的做法，应该说没有法律依据及合同依据，业主完全可以拒绝签订任何自己认为不公平的协议或相关文件，开发商或物业公司是不得以此阻挠业主入住的；关于交房时物业费涨价的问题，业主们可以参照以下方式解决。日生效的《商品房销售管理办法》第12条规定：“商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买房人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。”从法律上来看，如果业主与物业管理公司不能就合同条款达成一致，物业管理合同不能签订，责任应主要在开发商一方；至于办理入住时程序本末倒置的问题，业主应坚持先验房，后办理手续，并应将验房时发现的房屋质量、室内有害气体超标、公摊不公等问题书面呈递给开发商并让其签收，以免留下后患。同时，陈文建议建立投诉或纠纷认定机制。对业主入住过程中发生的投诉或纠纷，可由专家组成投诉认定团，由政府和媒体对认定过程进行监督。最后由专家向开发商和业主出示质量认定结果，并对此分析原因，并依此确定纠纷的责任方引起纠纷的原因主要有以下几个方面：环境、配套不完善；广告中“美丽的承诺”没有踪迹；绿化不达标；公摊面积模糊；无故增大容积率；绿地成工地；墙体裂缝，地板不平；私自改变墙体位置；保温板裂缝，装修偷工减料；售后服务体系不完善；物业费用过高；四通不通，屋顶和水管漏水；门的质量标准和样板间不一样；产权归属有争议；买房定金难退；采光与通风条件不具备；周边配套交通得不到及时解决等等。契税，国家规定业主在取得产权证时才交，可有些开发商让购房人提前缴纳。公共维修基金、装修系列收费争议最大。有的开发商收取面积测绘费，显然违背了“谁委托，准付费”的原则。有的开发商虽然承认房子有问题，却不承认违约。因为违约就得“放血”。验房过程中的六大问题买房置业是人生的一桩大事。为了拥有一套属于自己的住房，购房者往往要花费好几年甚至是一辈子的积蓄。买房的任何一个步骤都是经过精心考虑的。可对于大多数购房者来说，从拿到交房通知单的一刻起，烦恼也随之而来。交房程序如何？常见的交房陷阱有哪些？交房时又该注意些什么？为此，本刊针对房屋验收过程中常见的一些问题，教你见招拆招，轻松入住新房。问题一：未能按时交房按合同约定，发展商会在交房前十几天用挂号信的方式将交房通知单邮递给买家，告知具体交房的时间及须带齐的资料。发展商约定的交房时限一般在收楼通知书寄出30天内，如购房者在约定时间内没有到指定地点办理相关手续，则一般被视为发展商已实际将该房交付买家使用，买家应从通知单的最后期限之日起承担所有购房风险责任及税费。对策：购房者在购房时要写清楚邮寄地址，一定要是容易接收、能保障亲自签收的地点。如合同约定的收楼期恰遇上购房者出差，可通过电话或亲友咨询具体情况。不能如期到场时，可以书面形式委托亲友进行，也可及时与发展商联系，另行约定时间，并用书面形式确认。问题二：开发商证书不全验房前应要求发展商出示《建设工程质量认定证书》，索取《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》（简称“三书一证一表”），还有各种相关验收表格，如《住户验房交接表》、验收意见表（如《楼宇验收记录表》）等。只有证件齐全了，才能签署入住单。时下不少楼盘“三书一证一表”不齐全，特别是《建筑工程质量认定书》与《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，这是因为楼盘整体建筑未完成，有关部门无法验收。对策：遇到这种情况，购房人可选择不收房。如果确实被要求收房，也要在《住户验房交接表》、《验房记录表》等相关文件中写明“未见文件”等字样，并妥善保留好相关文件副本。问题三：先签文件后验房先验房后缴费、签文件的收房程序是较合理的正常程序，但大多数发展商采取先缴钱填表、签文件，再验房的方法，使购房者处于被动状态。对策：购房者应将先验房再收房作为附加条款写在合同里，不验房就不收房。如当初合同未有约定的，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可与发展商讨说法。问题四：开发商大事化小对业主在验房时发现的毛病，如墙面或地砖破裂、漏水，甚至是房屋结构性问题，一些开发商总会表示这只是小问题，到时让人修修就可以了，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。对策：不管发展商陪同人员如何信誓旦旦，业主都应坚持原则，只要发现问题，无论大小，都要在相关文件或表格中记录下来。如果楼盘根本就没准备验收登记表，则要自备纸笔，将有关问题一一记录。问题五：小区配套不齐全验房时，业主不仅要验屋内，对于小区的整体规划也要仔细查看是否符合合同约定，如同期建设的车库、会所、景观园林等。对策：在签订购房合同时，要将开发商的承诺写进合同条款中，并保存好所有可作为合同附件的宣传资料。检验配套设施时即可按合同所载的条文及开发商在售楼时的承诺查验。如果在入住后发现问题，还可以通过业主委员会与发展商协商解决。问题六：巧立名目乱收费虽然物价局已对入住的相关费用有明文规定，但个别发展商到交房时仍巧立名目进行收费。对策：收楼时要提前了解物价局的相关收费规定，带上应缴费用表，与发展商要求的款项相对照。最好带上计算器，算好每一笔账，发现不合理收费要及时向发展商指出。必要时可向物价局、房管局投诉。另外，在查看了房屋后，准备签收《房屋验收单》之前，一定要先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。弄清楚缴纳的物业管理费由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费等怎么核定。在房屋的验收过程中，购房者一定要根据合同上的约定，明确每一项条款是否符合。一旦发现问题，要在验房单上予以注明，反馈给开发商，及时要求开发商做出相应的维修或赔偿。如果确实属于不能收房的，要详细写明不予收房的原因并要求开发商签字、盖章。开发商不能按时交房如何走法律程序8 小区设备用房位置：公司总人数、电、煤气是否采用自动抄表系统、面积、厨卫门的尺寸多少？2 楼梯间？6 水、电费用标准,可否委托他人代办？14 阳台？ 根据相关物业法规？各项的收费标准如何？各所属公司8 室内安防系统？3 为何要签装修管理协议4 装修公司要提供的资料？学校规格。3 业主资料登记表内为何要填紧急事故联系人：法人代表？四？收费标准6 停车场设计形式及特点7 小区网络系统及通讯设备形式。2 如自己不能亲临办理入伙手续？ 2年5 墙面？2 游泳池的规模？所属学区：获得荣誉？7 业主是否可自行安装入户防盗门：15 物业管理收费标准 元/？7 能否安排固定车位、入伙事项序号 咨询情况 了解信息 备 注● 验证1 联名购房的？是招租还是出售，谁负责”和 “预防为主？5 开发商何时交专项维修资金、装修事项序号 咨询情况 了解信息 备 注1 业主装修时要交多少装修保证金？2 管理费开始收取时间，有无品牌8 有无自动消防？6 为何要配灭火器？室外安防系统9 水？● 交 费1 管理费为什么要预收三个月、窗体？车位比例？在哪家银行托收; M2/？ 2年● 日常管理1 提供哪些便民服务：在管项目总面积，所以要签消防责任书？ 可以代办理5 宽频开通时间、电梯厅的装修标准3 空调位的设计？3 管理费每月几号交付、厨卫？二，对业主消防安全进行约束？各分布功能间、分体？13 可不可以封墙洞，速度？ 可以代业主办理3 数字电视开通时间,但代办时？游泳池交付使用时间及收费标准、窗户可否安装防盗网，及身份证原件可以办理？何时可以退还、楼宇自控9 交楼标准10 小区出入口几个11 入户门和房间门、电话孔各几个、电器开关保修期？5 电器开关？ 如果有合法的业主授权委托书（经公证）？台数,代理人须持合法的业主授权委托书(经公证)原件及本人的身份证● 签 约1 为何要签前期物业管理服务协议，是否防倒灌？11 为何改动，其中一个业主可以办理入伙手续吗？系统品牌● 公共部分1 入口大堂的面积及装修标准，是否直通地下车库● 项目的公建配套及智能化设施1 会所的位置;月建筑面积 根据《深圳市住宅物业管理服务收费指导标准》及《购楼合同》有关约定按月收缴公寓商业16 用地性质17 用地产权年限？2 要交多少装修出入证押金？6 空置房的管理费怎样收？有何设备9 住宅部分每户供电最大负荷是多少（相当于同时开多少**功率的空调）10 小区供水形式？2 如因房屋质量问题，业主不愿收楼怎办、窗户？有无设置消防水箱及位置？收费标准，是否设专用烟道？2 管道煤气开通时间？或改其它颜色? 可以委托他人代办？各期总建筑面积、项目概况序号 咨询情况 了解信息 备 注● 物业基本情况1 整个项目总占地面积2 总建筑面积3 住宅建筑面积4 会所建筑面积6 首层全部架空7 绿化率8 容积率9 建筑覆盖率10 总户数（不含商业）11 总车位12 户型比例13 公寓物业类型 户 型 户型面积约（M2） 户数（套） 比例% 栋数14商业物业类型15 各户型实用率● 项目建筑风格与设计特点1 项目的建筑风格2 园林设计主题3 各栋物业采用一梯几户设计4 层高5 净高6 楼高7 厨房如何排烟？10 业主委员会什么时候成立、项目前景资料序号 咨询情况 了解信息 备 注1 项目全称2 地理位置及交通干道3 开发商简介4 已往开发项目5 建筑规划设计单位6 建筑规划设计单位曾设计过的知名作品7 施工单位8 施工单位曾建过的知名作品9 监理公司10 监理公司以往监理项目11 园林设计公司12 园林设计公司已往知名作品13 物业管理公司情况 公司全称？ 2年6 灯具？中央，根据《中华人民共和国消防法》中“谁主管？4 本体维修资金什么时候开始交纳，载客量。2 为什么要签消防责任书、材质17 电梯品牌？服务内容包括、卫生间地面，标准如何12 房间门13 厨房门14 卫生间门15 入户门为防火防盗门16 窗和玻璃的颜色？3 屋面防水保修期？功率、暗藏燃气管道设施要向燃气公司申请12 重新砌墙为何使用轻质材料，到物业管理单位办理备案手续？收费标准？8 小区是否可以饲养宠物、厨房？收费标准？净高？5 装修申请表审批多长时间？品牌、顶棚抹灰层保修期？收费标准，数量分配。9 来访人员怎样进入小区？5 业主子女就学于？8 阳台？是否对外开放？ 5年4 墙面？7 宽带？15 房屋外墙面砖可不可以改变？外墙？有无恒温泳池3 车位租售方式及收费标准4 商业街位置、交付使用时间及功能：公司资质？9 入户花园的栏杆可不可以封，为了明确前期物业管理活动业主与物业公司的权利和义务、屋顶的防水怎样处理，确定业主为该单位的防火责任人？ 饲养宠物应按照深圳市政府有关管理规定执行？ 为了维护小区的消防安全？物业管理费有否经物价局批准、管道渗漏保修期、插座的品牌6 备用发电机、露台部分墙面可不可搭建假山，保障当事人的合法权益而签订：在管项目、工本费业 主 百 问一？● 交通与配套项目 名称 地址 电话 备注教育配套 幼儿园学 校商业配套 商场超市市场酒店金融旅游景点医院交通娱乐设施配套三，防消结合”的消防工作原则？4 楼宇防水措施？ 可以代办理4 电话开通时间？● 验 房1 如果在入伙日期届满之日之后收楼怎办？16 房间可不可以改为洗手间：注册时间，起止时间18 整个项目分几期开发？10 为什么阳台不让封闭销售期间物业管理服务统一说词怎样拟定物业公司必须配备一个以上电梯管理员和电梯安全员。因为电梯是物业配套设施应该过户。电梯八大部件的型式试验报告。有故障通知电梯维保单位及时排除故障。和电梯钥匙。电梯检验报告。在业主入住后就由电梯公司移交电梯资料以及其他物品。随机文件。及时掌握电梯运行情况。电梯公司需要把电梯的所有资料移交给物业公司。各种使用说明和图纸。包括电梯的维保资料。电梯安全检测合格证。物业公司行驶的监管权。物业公司也监控电梯运行情况电梯在免保期内相关费用该有谁缴纳（比如电梯年检费）已经售出的房子，电梯还在免保期，开发商要求将电梯的管理权过户到物业公司的名下，需要过户吗？展开全部导读：在无数文艺青年们骚动的内心，一定都渴望有一间书房。在面对生活中的苟且的时候，可以有个心灵栖息之所，来阅读诗，来眺望远方。一些爱好书法或绘画的业主，在装修布置卧室时，喜欢在床头悬挂一幅水墨画或者是收藏的油画；再者就是很多的新婚夫妇首当其冲地选择把二人的大幅硬性建材就硬性建材来讲，首先我觉得容易作假的乳胶漆不可以网购。台灯和吊灯最大的区别是什么？高度。一盏灯换换位置，就可以改变身份，而满足人们光照需求的基础功能却始终未变。装修可以分为四种档次，经济型、中档型、高档型、豪华型。随着社会科技的进步发展，生活中的很多东西都已实现互联网化，并且可以通过远程操作来监控。随着我们经济的蓬勃发展，我过北上广城市的外流人口真的是越来越多了，很多人涌向了大城市去工作，有的也是方便孩子受到更好的教育!随着生活水平的提升，吃肉已经不是什么奢侈的事情了，反而将吃不完的肉保存起来成了人们更关心的问题，虽然冰箱就有不错的保存效果，不过也有一定的时一个温馨的家，不仅是要有另一半、儿女，还要有一套优雅的家具。买好一套家具，我们先要了解家具市场。◆仿实木效果吊顶 传统的吊顶做法施工工艺复杂，且造价较高。目前比较流行的一种吊顶方法是用实木条吊顶，造价也很高。合作伙伴企业版售前咨询（08:30-17:30）业主服务号设计师服务号热门标签