详细分析被众多业主推崇的“小区自治”究竟有哪些优劣点？详细分析被众多业主推崇的“小区自治”究竟有哪些优劣点？装修攻略百家号想要自管首先先弄明白自管和自治的区别：自管：是业主大会授权的业主委员会作为代表，由业主委员会聘请职业经理人及各种外包单位和专业人员来管理小区，当然风险也要自行（业主大会）承担。自治：是指业主大会授权的业委会和物业公司或者其他管理人签署物业合同，风险由合同的对方承担，业委会只作为监督和协调的责任和义务。言归正传，我们已经了解自管和自治的区别了，现在我们讨论一下，我们为什么要自管，我个人认为无非有以下几点促使我们往自管的方向努力：1、 找不到好的物业公司，或好的物业公司雇佣不起。2、 自管可以业主（业委会）自己说了算。3、 可以省去管理酬金（佣金）。4、 物业费真正能花到业委会认为的目标上。5、 不会被物业做各种花账把我们的钱“偷走”。（ 但业委会又有可能做花账。）6、 公共收益不被物业公司占为己有，（但又有可能被业委会占有。）7、 业委会成员想自己给自己开工资，挣钱，捞点好处，给自己的亲戚朋友找到活干。好，暂且不论以上观点是否正确，我们先来考虑一下，下面我来提出的几个问题：1、 现在虽然有物权法赋予了业主大会代表业主自行管理的权利，但是真正让业主大会成为有市场民商事主体资格的手续，还真的不是那么简单。由于没有这个主体资格，很多问题基本办不了，比如：水、电、燃气、电梯、二次供水、锅炉房等等根本没有办法过户。2、 小区有很多特殊行业，是很多物业公司无法自行管理的，怎么办？需要分包给专业的机构，比如：电梯、化粪池清掏、消防、监控、门禁、中央空调、新风系统、锅炉房等，这些公司几乎不会与无民事主体资格的机构签署合同。3、 还有一些小区的公共收益项目，如：电梯广告、灯箱广告等等，这个稍微好点，他们给我们钱，但是如果有一个项目人家不愿意和我们签署，等于业主大会就损失了一部分钱。4、 国内鲜有几个业委会成员是有经验的，而更别提物业管理工作经验了，一个外行管理内行这件事真的靠谱吗？5、 业委会成员基本都是无薪的志愿者，他们能长期坚持下来管理物业的繁杂琐事吗？估计不出半年除主任在内的所有委员都该辞职了。6、 好，大家说了请一个有经验的经理人，先不说能不能请到好的经理人，因为经理人要找一个有发展前途的公司，而不是摇摇欲坠的业委会作为靠山，有人说了，我们能找到，暂且说能找到，凭我那么多年的经验，一个物业项目所需要的资料、制度、流程、表格少说300份以上多则上千份，这个经理人至少半年不用干别的了，天天在办公室写上面的东西了，这半年工作怎样开展。7、 关于物业管理服务的职工，小点的小区20人左右，大点的100多号，这些人你怎么招，怎么培训，你说我提前找，可以，但是我想问一问业主是否同意在老物业还没有走的情况下，愿意承担这笔费用呢？你可以反问我，物业公司平时不也没有闲人吗？他们不也是现找吗？对，但是您忘了，物业公司不是就一个项目，他们可以先期从别的项目借调人员过来帮忙，人员陆续配齐，培训好在回调回去。8、 再有业主大会及业委会都没有承担风险的能力，假定出了问题谁来解决。难道叫业主自行承担，显然是不合适。有人说上保险，对，保险一定要上，但是保险也不是万能的，所有问题都能解决。9、 再有就是能想到自管的业委会就是小区已经千疮百孔了，所以说第一步就是要投入大量的资金对小区进行改善，这笔钱谁来出？有人说了，找外包单位垫资，说对了，但是问题也随之而来，首先办公家具、家电和第一两个月的人工费和能源费谁给你垫付？上面的话，说的很轻松，垫资，垫资是外包单位针对法人机构的，你一没有法人资格，二没有任何抵押，有几个会给垫资的呢。10、 再有就是人脉、关系，有人说了，这个有和自管有什么关系呢？我说当然有关系，很多资源和项目技术问题不是你想找就找的到人的，或者说找到人家愿意帮你的，还有相关部门的公关维护，业主预算中是不是允许您们有此项支出的。11、 最后一点也是最重要的一点，业主及外包单位要发票怎么办？你可以说去税务局代开，看来您是真的没有开过，暂且不说好不好开，先说说每天需要排队半天，每天都得去，这点受得了受不了就知道了。12、 当然如果不谈手续，如果您们业委会或者小区业主相当有经验是可以把小区物业管理好的，但是这里还是有一个问题，大家都知道小区业主可以允许物业公司经理拿工资，甚至高薪，但是就是不允许业委会成员及业主拿，呵呵！如果不拿钱这个“高人”是否能够持续下去呢？况且还要遭受很多流言蜚语。首先我表明一下我的观点，我个人是积极推广社区自管的，但是我想表达的是在现行的体制及法律框架下，暂时还没有达到自管的条件，当然并不代表以后就不行，我和舒可心老师及很多专家及资深业委会成员也在积极推动和探索，希望自管真正早一天到来。说了那么多，你估计要问我了，这不行那不行，难道我们就必须让物业来继续欺负我们吗？答案是肯定的：当然不是，其实现在还有一个折中的方式可以解决以上问题。那就是改成以酬金制为基础，融合自管和信托的最新管理模式来管理小区，那您肯定要问了究竟怎么才能做才能解决以上的问题呢？首先签署一个酬金制的物业合同，约定一下几点就行了。1、 首先收的所有的钱必须存入本小区专有账户，由业委会控制人名章。2、 物业制定年度预算和年度计划由业委会审批通过，物业公司按照通过的预算和计划执行超出范围需要业委会审批，否则责任由物业公司承担。3、 项目经理（经理人）业委会有一票否决权。（控制人事）需要提醒的是千万不要对员工有决定权，否则吃不了兜着走。4、 所有外包单位通过招标（招标小区由物业、业委会、业主、街道人员共同组成）选定或者三家比价。5、 财务完全公开，业主可以随时抄录、复制、查阅物业公司的账目、制度及决议。6、 酬金制下北京以前酬金制是免税的，现在营改增是可以抵扣的，自管就没有那个优越的条件了，最起码百分之六的税可以省了，按照这个思路百分之十的佣金可以算是百分之四了。至于业委会有私心的想法我就不谈了。不过需要注意的是暂时没有合适的自管模式下，专业的事交给专业的人来干，不专业的人干，可能出发点是好的，但是结果不一定就是好的，而且可能给小区浪费的资金要比您的佣金还要多。此文一出，我估计会有很多人反对我的看法，有看法是对的，因为每个人站的位置不同，经验不同，学士也不同所有希望大家理性讨论，共同碰撞出一个合理、合法、实用的物业自管模式。最后说一句：业委会是裁判员，现在做运动员，势必会有不公正的一面。拿全体业主的利益做实验，是对我们全体业主不负责任的表现，而且是不道德的。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。装修攻略百家号最近更新：简介:实用的选材攻略、装修达人经验分享作者最新文章相关文章一个物业公司管理很多个小区，每个小区都有管理人员。我们公司想与小区物业合作，是直接找小区所在的物业_百度知道
一个物业公司管理很多个小区，每个小区都有管理人员。我们公司想与小区物业合作，是直接找小区所在的物业
跟他们发生业务往来是直接找所在小区的物业管理人员还是需要到他的上级去？如果上级的话一般找谁？...
跟他们发生业务往来是直接找所在小区的物业管理人员还是需要到他的上级去？如果上级的话一般找谁？
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如果一个物业公司管理多个小区的话，你要看所在小区的物业是物业公司下设的管理处还是物业公司的总部，如果合作的业务是非常重大的话，一般物业下设的管理处没有决定权，它只能起到一个参考和上报的作用。如果合作的项目不是很紧急和重大，要分清是哪个部门，工程部、保洁部、保安部、客服部还是绿化部，找相应部门的主管或负责人就可以洽谈，如果相应部门无决定权就直接找小区经理洽谈。总之分清你合作项目的重要性，同时需注意关系到业主的利益不，如果关系到业主的利益，那就得与业委会的协商了。如果不涉及到大多数业主的利益，且不是非常重大，直接找小区经理就可以搞定。以上仅供参考。
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通过物业联系上级单位，进行洽商管理
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北辰三角洲
北辰三角洲D3区绿城物业李姓经理与明明建材店勾搭成奸,利用职务之便豪无忌惮的给各个装修负责人打电话、在小区里面拉业务,要求装修材料去明明建材店里拿货,并且声称明明建材店是他亲戚,希望照顾一下,说只要在明明建材店拿货进出小区可以自由。其实好多装修负责人心里都清楚,去明明建材拿装修材料货不但不比其它几家建材店便宜,而且还要贵出许多,但不去明明建材拿货吧,又怕李姓经理为难他们,毕竟人家是物业的领导,所以也是不得已而为之。之前就有一个公司的项目经理因为没有答应李经理去他说的那家建材店拿货,就好几次被关了电梯,给他送货造成了影响…… 听其它几家建材店的老板也在说生意做不下去了,物业本来收的租金就高,一年下来好几万,比其它小区收的租金要高出几倍,而且本来就有几家建材店,竞争也挺大,但现在居然物业冒出一个物业经理给明明建材做后台,就更没得生意做了,说是明明建材是他亲戚,其实谁都知道李经理是有拿提成的,早知道物业会插手这些事情他们也不会进来做了,建材店老板说物业李大老总现在不管物业的事了,把跑业务当成他的终极目标,整天忙得不可开交。（来自长沙北辰三角洲小区）
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小伙伴们还在答题的路上，先看看下面这些内容吧~
装修材料的选购是一项重要工作,在装修时,超出预算是一个很常见的问题。装修预算涉及到方方面面,其中的装修材料价格不是每个业主都清楚,而这就需要户主充分了解装修材料的价格,让价格透明化,才能把预算做的更精确,更容易控制住。 []
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违法信息举报邮箱：赶走不合格的物业后，小区真的就能变成宜居小区吗
首先，我们一起来看几个“小区业主赶走物业”的实际案例：
我们从实际案例中可以看到，并不是赶走了老的物业，小区就会变得更好，甚至还会变得更差，所以在赶走物业之前，一定要慎重考虑！如果小区现行的物业确实太烂了，必须要赶走物业，那赶走老的物业公司前，一定要注意这些事项：
1、搞清楚现在的物业公司管理差的真实原因。如果现在的物业公司管理差只是因为物业人手不够，那就先协商增派人手的事，或者如果是物业费太低，一平只有几毛，导致物业管理不善，可以协商提高物业收费标准。或者物业管理只是某几个地方管理不善，建议更换这个方面的物业人士，再做定夺。千万不要没搞清楚真实原因之前就记着把物业赶走。
2、弄明白是否是大部分的业主都同意赶走物业。有很多小区出现过类似的案例，只是一小部分业主觉得现在的物业公司不行，然后不明不白地把老的物业公司赶走，然后引进了新的物业公司，发现还没之前的管理好，业主一闹再闹，最终两败俱伤。
3、提前找好愿意管理小区的新物业管理公司对接。在赶走老的物业公司之前，一定要提前找好接收的物业，不然如果没有找到合适的物业入住，小区在一段时间内就会进入一个“无人管理”的境地。
4、确定新物业公司的收费标准是否征得了小区大多数业主的同意。新进来的物业公司物业服务一般都会比老的物业好，但有些物业收费也可能比之前的高，如果大部分的业主对收费标准完全不知晓，在知道物业费后，都拒绝缴费，这样物业公司只能降低服务标准，减少物业人手，最终服务质量还是会大打折扣。
5、确定好新物业管理公司入驻的具体时间。如果跟新物业公司没有提前确定好入驻时间，小区在一段时间内，无人管理，垃圾没人运，草坪没人搭理，道路没人清扫，电梯无人保养，大门无人看管，后果不堪设想。
6、千万不要只关注物业费价格，而忽略物业管理质量。一分价钱一分货，谁都明白这个道理，但大家还是期望花最少的钱，买到最好的东西。物业也不例外，总有很多业主希望花1块的物业费，期望享受到2块钱的服务，那肯定不现实。
最后，老王在此告诫各位已经买房入住的业主，在赶走老的物业公司之前，一定要慎重考虑，成立业主委员会，与物业公司协商解决，不断改进，如果发现经过一段时间后，小区管理依然没有改变，再去思考“如何赶走小区物业”！
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