看房时,交了5000的定金,后来又交了部分房款,但一直未签订认购书及购房合同哪条法规或解释能说明我没有违约？--在线法律咨询|律师365
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看房时,交了5000的定金,后来又交了部分房款,但一直未签订认购书及购房合同哪条法规或解释能说明我没有违约？
定金:定金不等于订金，签合同交定金才能确保不会对自己不利。定金合同双方所负担相同的风险，但交订金时，其惩罚性是单方的，仅对交付方适用，不对收受方适用。定金罚则:定金罚则即约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应该双倍返还定金。
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地区：山西 太原|解答问题：1788条
你好这种情况是对方没有尽到提示注意义务而导致的客观上不可以旅行，建议委托处理
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您好，签订购房合同前已经签订了购房认购协议书且交了购房定金。认购协议上约定了双方签订前已经对合同内容了解，实际上开发商未提供合同！交首付前买房方对合同一些霸王条款提出异议，要求修改，双方未达成一致，买房要求退房，请问定金能退回吗？
根据你的陈述，由于卖房的原因，无法达成一致意见，应当退，但是你的瑕疵在于签订认购协议时没有看，对方可能会以此辩驳
我在不太了解购房认购合同的情况下，签订了认购合同还交了定金，还交了3000元的购房转让费（购房转让费没有收据是内部员工给转让的）还有一点是认购合同上定金是一万元，我只交了5000元，（5000元有收据凭证）现在我没能力买房了想退定金，请问我能通退到我所交的定金和转让费吗？认购合同期限是到6月5号谢谢你（急急）
和转让费都有可能要不回来了，由于是你违约，你需承担。
律师您好，我与房地产开发商签订了一份商品房认购书交了两万定金。认购的房屋地址后经查明并非是置业顾问跟我所介绍得房屋，根据所签署得地址及楼号单元，房屋根本不存在。但其所售卖得房屋的确已有预售证，只是认购书地址跟其预售证不一致。从签认购书算起，售楼处约定7天之内去签预售合同，我发现此问题后找置业顾问电话质问，置业顾问没给任何解释，我随后提出要见经理，她推脱经理不在。之后我在约定期过后一天直接去找，他们还是说不在。约定期过后的第二天我又去找，他们的领头告诉我项目地址都是放售楼处地址，而且又说他们有一条规定最终都是预售合同为准。但我觉得很矛盾，因为他们有一条内容说是乙方认购此处房屋后不得更换房屋，而其经理最终告诉我既然签了认购书就是认可其所有内容。本人现在对开发商这一做法很不满意，即使地址更改我也不想买那处房子了，协商开发商退还两万定金，他们不退。请问律师，我这个情况打官司胜算大吗。谢谢。
您好，非常理解您的心情，请将认购书扫描下发给我看一下，再分析下一步怎么办吧，顺祝节日快乐！
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2033今日解答我购买的一楼开发商承诺带85平院子，但是付完房款写购房合同...-免费法律咨询-中顾法律网
我确定找律师打官司
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我购买的一楼开发商承诺带85平院子，但是付完房款写购房合同...
用户：vbfn*** &
| 山东-东营 | 发布： 15:39:37
我购买的一楼开发商承诺带85平院子，但是付完房款写购房合同时，合同中没有任何关于院子的信息，开发商说院子是赠送的所以不体现在合同里，房子还有两年交房，作为业主非常担心交房后会不会有院子，院子实际面积是否符合85平，或者开发商后期会不会再要求补齐房款购买院子？作为业主该如何维权？请帮忙解答一下！万分感谢！
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我的第一个疑问是报道中21世
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网签购房合同后房屋就真是业主的吗
买房，对大多数人来说都是大事，毕竟在中国，“家”的概念还是很重的，有一个稳定的家，就有了着落，有了归属感。然而，面对国内复杂多变的房地产行业，能买到放心房可以说挺难的，买房难也就成了社会问题，到底办理什么手续开发商手里的房子才能真正的属于购房者，签订认购协议书后并交付全款的预售商品房是否能取得房屋的所有权，法院能否以开发商的财产处置该房屋，下面就下具体讲解。
签订认购合同并交付全款的性质认定，认购书是独立的合同。认购书是买卖双方就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，不是对商品房买卖结果进行直接确认，所以也不应属于商品房买卖合同，所以单单一个认购书还不能说已经和开发商签订了商品房买卖合同，认购书等价于买卖合同，还需要具备其他条件。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已按约定收取购房款。也就是说，房款以给付，认购书已实际履行，出卖人已收取了购房款。这里所称“购房款”既应包括全款，也应包括部分购房款。本案中房主签订了认购协议后并支付了房款，开发商也收取了房款，商品房买卖合同已经成立，但是买卖合同成立并不意味着房子就归买受人所有了。购房者与开发商签订的商品房买卖合同都是需要进行备案的，所谓商品房合同登记备案，就是开发商与商品房买受人签订商品房买卖合同后，根据法律规定，将该合同送房地产主管部门审查并登记在案的行为。但是备案后房子是否归购房者所有，还是有条件的。
房子到底归谁所有，这个需要分情况来说，因为买卖合同，包括备案的商品房买卖合同， 都不具有物权的效力，过户前案涉房屋的所有权人仍为房地产公司。也就是说，网签过的房子，如果在没有办理房产证前，房子权属还是属于开发商，开发商如果出问题，法院照样可以处置这套网签给你的房子，这时候的买卖合同，就是一个债权合同，你可以把他作为起诉开发商赔偿你损失的依据，本案中购房者签订的认购协议，虽交了钱等同于购房合同，但扔不能真正拥有这套房子。
我国相关法律有这样的规定：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条 商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、第二十七条房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示商品房预售许可证明。房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。《城市商品房预售管理办法》第十条“开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。”
从这些法条中我们不难看出，我国法律及相关法规中规定了商品房预售登记制度，且均规定商品房预售需向县以上相关行政部门进行登记备案，证实登记备案制度是一种行政管理行为，而非确权行为。也就是说根本不牵扯权属的事。
在审判实践中，众多判例都认为，预售登记是是为保全将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权，因预售登记时物权尚不存在，故所登记的仍是一种请求权，且在《中华人民共和国物权法》中，没有规定备案登记制度，根据物权法定原则，备案登记不具有物权的效力，案涉房屋的所有权人仍为该房地产公司。
因此，网签备案合同不能对抗法院的查封和强制执行。
对于网签过的房产的处置，最高院也有明确的规定，先看下下面的法条： 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人（也即卖方）将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人（也即买方），第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。
据此规定我们不难看出，在处置网签过的房产时，如果买方已经支付部分或全部价款并实际占有房屋，即便还没有过户登记，只要买方对此没有过错，就可以向法院提出执行异议，要求解除对房屋查封措施。
也就是说，比网签备案更有效的拥有房产的方法是：占有。注意：仅仅是签订房产买卖合同并网签，即使支付全部房款也不能对抗法院的查封。本案中，购房者所签订的认购协议不是备案合同，所以即使住进去了，也不能对抗法院的查封和处理。
原题《买房误区：签订商品房认购协议并支付房款房子也不一定是你的》
转自“微法官 ”今日头条号
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买房子用朋友名字,购房合同可以是我俩人名字吗?房款我一人付清后出房产证时能否改为我一人名字?
我朋友是房产公司，我在他们楼盘买套房子因为某些原因我用的朋友名字，但是首付及按揭贷款都是我来付，购买合同可以写我们两人名字吗？我俩私下拟一份房产合同，到时候交房偿缉稗垦织旧半驯报沫后房产证还能改成我自己名字吗？
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你好,建议购买合同写你自己的名字,最后办理房产证时一定要是你自己的名字,不然的话,如果房子登记的是你俩的名字,那么对方也是有份的,私下写的协议不一定有法律效力。
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根据我国物权法的规定,最后办房产证是谁的偿缉稗垦织旧半驯报沫名字就是谁的房子,私底下签的协议,规定房子是谁的,这是没有法律效力的。如果有问题还可以追问。如果有用就采纳一下吧。
私下签订的那个合同书 ,没有房产证的偿缉稗垦织旧半驯报沫法律效力大 ,如果你的朋友十分可靠 ,那就没有问题 ,。房产证改名字只有一条路 ,买卖交易过户 ,其他说法都做不了的
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违法信息举报邮箱：小产权房、抵押房、查封房、回迁房、顶账房……！买房时你要注意哪些＂坑＂？如何发现和规避？（案例＋法官支招）小产权房、抵押房、查封房、回迁房、顶账房……！买房时你要注意哪些＂坑＂？如何发现和规避？（案例＋法官支招）财硕地产百家号发布：济南中院新闻中心转自：威海法院在房屋买卖过程中，你是不是总是提心吊胆、如履薄冰，害怕一不小心就被坑了呢？我们一般会遇到什么样的“坑”？又该如何发现并规避这些“坑”？今天的法官说法，为大家讲讲买卖房屋过程中那些应当注意的“坑”。第一个“坑”房子涨价了，房主毁约了▼《合同法》规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”所以说，即使房价上涨，卖方也不可未经协商擅自违约，咱老百姓有权依法维护自身的合法权益。案例外地人张某委托父亲的同学徐某，代为出售位于经区的一处房产，之后，徐某又委托中介机构居间出售，张某对此知情并认可。在征得徐某同意的情况下，中介机构代张某与辛某签订定房协议书，房屋价格为70万元，辛某向中介机构支付了定金2万元，购房款2万元。之后，辛某、张某虽未就付款、过户的时间另行签订书面购房合同，但张某在微信聊天记录中对该定房协议书及价格表示认可，并在日到达威海，准备收取首付款并配合办理过户、贷款手续。到威海后，张某发现房屋涨价，便拒绝继续履行合同，要求辛某加价10万元。双方协商不成，辛某向法院起诉，要求张某继续履行房屋买卖合同，并协助辛某办理案涉房屋的过户手续。法院审理认为，双方订立了房屋买卖合同，辛某诉前支付了定金2万元、购房款2万元，诉讼过程中又向法院指定账户缴纳了剩余购房款66万元，已完全履行了合同义务，其要求张某继续履行办理过户手续的义务，理由正当，予以支持。法官说法那么真遇到因涨价卖方反悔的，买方又应如何保障自己的合法权益呢？首先，在房子不存在权利瑕疵影响过户的情况下，买方可以要求卖方继续履行房屋买卖合同，经法院判决后强制过户；其次，买方可以要求解除合同、由卖方返还已付购房款，符合法律规定的情形下，买方可要求卖方赔偿因房屋增值而造成的实际损失；第三，如果缴纳了定金，买方还可以要求解除合同，并由卖方双倍返还定金。同时，也提醒大家，在民事诉讼中，电子邮件、微信、qq聊天记录等数据电文，可以作为合同订立的证据，房屋买卖合同双方当事人应当注意保存，以便产生纠纷时向法庭提供。第二个“坑”小产权房、抵押房、查封房、回迁房、顶账房等“权利瑕疵房”▼在房屋买卖过程中，不要盲目相信卖方的虚假宣传或口头承诺，一不小心就购买了小产权房、抵押房、查封房、回迁房、顶账房等“权利瑕疵房”，导致房屋无法过户甚至无法取得房屋，如果卖方“人间蒸发”或无力返还房款，更会造成买方“房财两空”。案例陈某以贷款方式从销售商乙房地产公司处购买了一处房屋，并与开发商甲房地产公司签订了商品房预售合同，房屋同时抵押给银行。后因无力偿还贷款，陈某委托乙房地产公司办理解除购买房屋合同的手续，但是乙房地产公司并没有办理相关手续，而是一直代陈某偿还银行借款本息共计20余万元。后来，倪某听丙建筑公司负责人王某说，在乙房地产公司处有顶账房，就在王某的介绍下与乙房地产公司签订了房屋买卖合同，向丙建筑公司负责人王某付款，购买了“陈某的房子”并实际入住，但一直未能办理过户手续。因乙房地产公司无力继续替陈某偿还借款，银行向法院起诉，要求陈某偿还贷款，并查封了案涉房屋。但倪某认为自己已经购买了涉案房屋，要求法院停止执行并解除查封。法院审理认为，涉案房屋上已设定抵押并被查封，两者均未解除，当事人对该房屋的处分权受限，即使倪某已经付款且实际入住，但其对该房屋不享有合法的物权期待权，即倪某对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。因此，法院驳回了倪某的诉讼请求，并向倪某释明就其损失可向王某及乙房地产公司另行主张权利。法官说法购买房屋时，我们应尽量选择资质和信用良好的开发商所开发的楼盘，并仔细审查拟购房屋或预购房屋的产权证件及权利状况，确定是否有抵押、查封等权利限制，不能贪图一时便宜，掉入“权利瑕疵房”的“坑”。对于市场上较常见的顶账房，不能仅凭顶账方的口头承诺，认定其对房屋有处分权，必须要由开发商盖章认可，或与开发商直接签订房屋买卖合同后，才可以向顶账方付款；对于无法提供权利证书的房屋，在购买时要格外警惕，必须在确保权属清楚无误后付款，对于卖方“付款后马上办证、协助更名、解除抵押或查封”等口头承诺不能轻信，如需付款务必要卖方提供切实可信的足额担保。第三个“坑”车位、储藏室、装饰装修、家具家电、室内设施等房屋附属物品约定不明▼在房屋买卖过程中，相对于老百姓对房屋本身的重视，对于车位、储藏室、装饰装修、室内设施物品等房屋附属物品，在合同中经常出现没有约定或约定不明的情形，履行过程中时常引发争议。这些“坑”虽不大，但一旦踩坑，也够闹心的。案例刘某从孔某处购得一套二手房，该房屋附带一个储藏室，双方签订的《不动产产权转让合同》中和刘某取得的房产证上储藏室面积均为28.31㎡，但后来刘某发现自己的储藏室面积实际只有不到15㎡。刘某找到孔某了解才知道，原来，孔某曾与邻居梁某互换了储藏室，孔某将自己面积为28.31㎡的大储藏室与梁某的面积为14.25㎡的小储藏室互换，但因为储藏室无独立产权，双方未能变更储藏室的产权登记，而双方交易过程中孔某也未告知刘某。之后，刘某向梁某索要大储藏室，但遭梁某拒绝，孔某便向法院起诉，请求梁某向其交付大储藏室。法院审理认为，孔某与梁某互换储藏室的行为合法有效，虽未办理变更登记，但大储藏室应归梁某，小储藏室应归孔某。同时，在购买案涉房屋前，刘某实地查看的是小储藏室，并非是梁某使用的大储藏室。因此，法院认定刘某从孔某处购买的储藏室就是小储藏室，至于《不动产产权转让合同》约定和房产证上记载的仍是大储藏室，属刘某与孔某之间的房屋买卖合同纠纷，与本案不属于同一法律关系，刘某仅依据《不动产产权转让合同》和房产证的记载主张大储藏室系其所有的理由不当，法院不予支持。不过，刘某可与孔某就合同中储藏室约定面积与实际不一致的情况另行协商解决。法官说法在房屋买卖过程中，如果房屋有附属的储藏室、车库、车位、装饰装修、家具家电、室内设施等，一定注意要在房屋买卖合同中写明相关情况。比如在新房买卖中，对储藏室、车库、车位不仅要写明编号，最好还要写明面积并附位置平面图；在二手房买卖中，对装饰装修、家具家电、室内设施不仅要写清楚名称、品牌、数量，最好还要标明价值并附照片。在不了解对方的情况下，不要轻信别人，也不要嫌麻烦而不保存相关证据，否则有可能被不诚信的商家或人钻空子，给自己造成不必要的麻烦。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。财硕地产百家号最近更新：简介:分享前沿房地产理论知识、传递最新行业动态作者最新文章相关文章