日常物业管理中的风险主要包括哪些方面？_百度知道
日常物业管理中的风险主要包括哪些方面？
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　　一、概念：物业管理风险是指物业服务企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业服务企业承担的意外损失。　　二、分类：物业管理的风险包括早期介入的风险、前期物业管理的风险和日常管理的风险。　　(一)早期介入的风险　　早期介入的风险主要包括项目接管的不确定性带来的风险和专业服务咨询的风险。　　1．项目接管的不确定性带来的风险　　有的物业服务企业在还没有确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业服务企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。　　2．专业服务咨询的风险　　早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业服务企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。此外，如果不能与建设、施工和监理单位良好地沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。以上两个方面都有可能导致物业建成后管理运作中的一定风险。　　(二)前期物业管理的风险　　前期物业管理的风险有许多方面，但最主要的是合同风险。合同风险具体包括三个方面。　　1．合同期限　　《合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”前期物业服务合同是附解除条件的合同的，《物业管理条例》第二十六条规定：“期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，前期物业管理合同的期限具有不确定性，物业服务企业随时有可能被业主大会解聘。一旦被提前解约，企业对物业管理项目的长期规划和各种投入将付诸东流，企业将蒙受损失。但如果企业过多局限于这一因素，致使前期的规划和投入不到位，可能会带来操作上的短期行为，也会引发业主(或物业使用人)与物业服务企业的矛盾和冲突。　　2．合同订立的风险　　在订立前期物业服务合同时，物业建设单位居于主导方面。而且物业相关资料的移交，物业管理用房、商业经营用房的移交，空置房管理费缴纳等均需要物业建设单位的支持与配合。因此，建设单位在与物业服务企业订立前期物业服务合同时，可能会将本不该由物业服务企业承担的风险转嫁给物业服务企业。此外，一些物业服务企业为了取得项目管理权，在签订合同时盲目压低管理费用，这将影响到接管项目后正常经营的维持；一些物业服务企业在签订合同时没有清晰约定有关责任，或忽视免责条款，甚至作出一些难以实现的承诺，致使在接管后发生不测事件(家中财产被盗、人员伤亡等)时，处于被动局面。在合同内容上的疏忽有可能成为业主向物业服务企业索赔的理由。　　3．合同执行的风险　　前期物业服务合同是具有委托性质的集体合同，由建设单位代表全体业主与物业服务企业签订。虽然这种合同订立行为是法规规制的结果，但在业主人住和合同执行的过程中，由于缺乏相应法规知识或其他原因，可能会发生对前期物业服务合同的订立方式、合同部分条款和内容不认同、不执行，从而引发业主与物业服务企业之间的纠纷。　　前期物业服务阶段处于各种矛盾交织的特殊时期，工程遗留的质量问题、设施设备调试中未妥善解决等问题，都会影响业主正常生活。由此引发的对前期合同的争议和纠纷，若处理不当，将会诱发管理风险。　　(三)日常物业管理的风险　　日常物业管理的风险包括两个方面：一是业主(或物业使用人)在使用物业和接受物业服务过程中存在的风险；二是物业管理日常运作过程中存在的风险。　　1．业主使用物业、接受服务中发生的风险　　(1)物业违规装饰装修带来的风险。　　业主(或物业使用人)违规装饰装修，不仅会造成物业共用部位损坏、安全隐患、邻里纠纷等，增加物业管理的运行、维修、维护成本，还会使物业服务企业承担一定的物业装饰装修管理责任。　　(2)物业使用带来的风险。　　在物业日常使用过程中，业主(或物业使用人)对物业使用出现不当行为和不当使用的情况，如高空抛物、改变物业使用功能、堵塞消防通道、损毁共用设备设施和场地等，是难以确定责任人的；或业主(或物业使用人)因物业的“瑕疵或当事人的疏忽”而发生意外事故，造成他人人身伤害或财产损失的情况下，物业服务企业就要承担一定的法律责任风险。　　(3)法律概念不清导致的风险。　　在公共安全、人身财产的保险、保管方面，业主(或物业使用人)往往对物业管理安全防范主体的责任认识不清，误将本应由公安机关或业主自身承担的安全防范责任强加给物业服务企业，导致物业服务企业与业主(或物业使用人)纠纷增加，物业服务企业为此投入大量的人力、物力、精力，造成不必要的消耗，承担额外责任。　　2．物业管理日常运作过程中存在的风险　　(1)管理费收缴风险。　　业主(或物业使用人)由于各种原因缓交、少交或拒交管理费，是物业服务活动中比较突出的问题。由于物业服务企业普遍缺乏有效追缴手段，收费风险是物业日常管理服务常见的风险之一。物业项目分期开发，业主分期分批人住，物业项目业主人住率低，管理费收缴率低，导致项目存在亏损的风险。　　(2)替公用事业费用代收代缴费用存在的风险。　　在公用事业费用(如水电费等)的代收代缴以及公共水电费分摊中，物业管理单位居于收取和缴纳的中间环节，如业主(或物业使用人)不及时、不足额缴纳相应费用，势必导致物业服务企业蒙受经济损失，承担不应有的风险。　　(3)管理项目外包存在的风险。　　物业管理服务项目外包是物业管理运作中常见的现象。在对项目外包单位的选择，以及合同订立、实施管理的诸多环节中，物业服务企业虽然可采取多种手段加以控制，但潜在和不确定的因素依然存在。如选择的专业公司履约时，专业服务行为不符合物业管理服务要求，虽然物业服务企业可通过要求整改予以解决，但其后果往往是业主(或物业使用人)仍将责任归咎于物业服务企业。　　(4)物业服务员工服务存在的风险。　　物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，要承担相应的法律责任。由于员工违规操作引发的问题，按照法律上称为的“雇主责任”，物业服务企业也将承担其属下员工不当作为的赔偿责任。　　(5)公共媒体在宣传报道中的舆论风险。　　在物业管理操作中，由于物业管理服务不到位、矛盾化解不及时、投诉处理不当、与各方沟通不及时等，均有可能导致物业管理的舆论风险。舆论风险不仅会影响物业服务企业的品牌形象，而且会给物业服务企业带来经济上的损失。　　(6)公用、共用设施设备风险，包括消防风险等。　　物业公用、共用设施设备本身隐患及公共设备和设施的管理不善都有可能导致业主或非业主使用人的人身和财产安全，由于物业内公共设备设施的多样性和分布分散性，随之而来的风险频频发生。物业服务企业面临如此的风险不仅要承担经济赔偿的民事法律责任，直接责任人和企业主要负责人还可能因此而承担刑事法律责任。
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由于各类小区和大厦有着各自不同的特点，因此物业管理企业可能产生的风险也有所不同，根据管理服务的具体义务内容划分，主要有以下几个方面：
人身、财产安全风险，
停车场责任风险，
消防事故及隐患风险，
物业主体及公共设施设备造成的风险，
公共环境不安全因素造成的风险。
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物业管理行业作为我国市场经济和城市管理发展的产物，经历了二十年的发展壮大，如今已成为我国经济社会中一个新兴的朝阳产业。国家《物业管理条例》的颁布和实施，以及相关配套法规的出台，使物业管理行业迎来了快速、健康发展的时代。随着国内物业管理行业向专业化、规
行业作为我国市场经济和城市管理发展的产物，经历了二十年的发展壮大，如今已成为我国经济社会中一个新兴的朝阳产业。国家《》的颁布和实施，以及相关配套法规的出台，使物业管理行业迎来了快速、健康发展的时代。随着国内物业管理行业向专业化、规范化、市场化迈进的同时，物业管理行业也逐步跨入了一个高风险行业之中。所谓\"风险\"，单从字面上解释是喻指可能发生的危险和灾祸。美国著名经济学家弗兰克\"奈特在《风险，不确定性和利润》一书中对风险作了一个极为经典的定义。他认为:风险就是“可测定的不确定性”，它为风险的客观存在作了一个很好的诠释。　　我们都清楚知道在人类的社会活动中风险普遍存在，它一般是指某种事件发生的不确定性。本文就物业管理活动中存在的风险及如何去防范(规避)风险，浅谈一下自己的看法和建议。　　一、物业管理中的风险理解物业管理中的风险定义在物业管理企业签订了以后，在合同约定、特定的管理期间和范围之内，对业主的物业以及相关的服务承担相应的。由于服务过程中出现的不可控因素、不确定因导致的风险，称之为物业管理中的风险。　　物业管理中的风险是指物业风险和物业管理企业运营风险的总称。　　1、物业风险　　物业风险是指物业在特定客观条件下，在特定期间内，由于未来灾害的不确定性而造成物业财产损失的可能性。其中，“财产损失”有两方面直接和间接损失。直接损失是指物业本身被损坏，如房屋门窗被毁坏，设施设备不能正常运行等；间接损失是指由于物业的直接损失而引起的未毁物业价值或收益的降低，如在修理被损的经营性物业时，正常经营将被中断，相邻的未损物业同样也不能正常使用，导致物业的出租权利益、营业利润受损等。　　2、物业管理企业运营风险物业管理企业运营风险是指物业管理企业在物业管理活动过程中，由于企业内部和外部的多种不确定因素而造成的物业财产、人身伤害等无法弥补损失的可能性。在物业服务与管理中，风险无时不有，无处不在，\"不确定性\"是它的根本特征，包括时间、地点不确定，性质危害不确定。这些不确定性又源自人们对风险认识的有限性和对风险控制防范的难度等因素。所以，认真研究物业管理企业在物业管理服务中出现的各种风险，积极防范风险，最大限度地降低企业损失，已成为物业管理企业面临的工作重点和难点。　　二、物业管理风险在物业管理中体现的主要方面物业管理是一项系统工程，它是城市管理的重要组成部份。物业管理涉及房屋、设备设施、环境卫生、治安保卫、绿化等五大管理。另外，公共、专项和特约三大服务，又涉及到供水、供电、燃气、规划、消防、环卫绿化等相关部门，也涉及与工商、税务、物价、城建、公安等政府相关部门的关系。如今，小区业主和有关部门，凡事就找物业管理公司，解决不了就是管理不好，业主动辄就以不交物业管理费相威胁，出了事故不问青红皂白就向物业管理公司索赔，这是物业管理整个行业所面临的风险。物业管理风险在物业管理中主要体现在以下四个方面：(一)接管新建物业项目存在的风险主要包括：1、接管新建物业报建手续不完善；2、开发商前期物业中遗留问题，由于承接验收不到位；3、装修管理中的安全隐患使物管公司难以监控到位;4、开发商在建设和销售中的盲目承诺;5、物管公司之间存在恶性竞争
A并购战略风险：
(一)企业并购实施前的决策风险
1、并购动机不明确而产生的风险
2、盲目自信夸大自我并购能力而产生的风险
(二)企业并购实施过程中的操作风险
1、信息不对称风险
2、资金财务风险
(三)企业并购后整合过程中的"不协同"风险
1、管理风险
2、规模经济风险
3、企业文化风险
4、经营风险
企业可以采取以下具有针对性的措施加以有效的控制:
1、从增强企业核心竞争力这一战略为出发点选择是否并购和目标企业
2、全面搜索和分析目标企业信息
3、对并购活动中可能出现的资金财务风险，企业可以采取措施加以控制
4、对于并购后的整合风险的控制，企业除明确整合的内容和对象外，还要注意时间进度的控制和方法选择的恰当
总之，并购企业要本着战略为根、严控为基、细节至上的原则，从企业的核心竞争力、执行力的角度来理解并购，在认真分析并购风险的基础上对其加以控制。
A一、企业并购过程中存在的风险
⑴信息不对称引发的法律风险，指交易双方在并购前隐瞒一些不利因素，待并购完成后给对方或目标公司造成不利后果。现实中比较多的是被收购一方隐瞒一些影响交易谈判和价格的不利信息，比如对外担保、对外债务、应收账款实际无法收回等，等完成并购后，给目标公司埋下巨大潜伏债务，使得并购公司代价惨重。
⑵违反法律规定的法律风险
作为为并购提供法律服务的专业人士，律师要注意使并购中尽量不要违反法律规定，这突出的表现在信息披露、强制收购、程序合法、一致行动等方面导致收购失败。如在上市公司收购中，董事会没有就收购事宜可能对公司产生的影响发表意见，或者独立董事没有单独发表意见，导致程序不合法。
⑶反收购风险
由于有些并购并不是两相情愿，目标公司在面临敌意收购时，为了争夺公司控制权，董事会必然会采取一些反并购措施。有些反收购措施带有严重的自残性，过分关注管理层的利益，有的与法律冲突，在很大程度上危害了本公司股东的利益，导致并购两败俱伤。
⑷认清并购可能产生的纠纷，分析其法律风险
公司并购产生的纠纷主要有：产权不明、主体不具备资格导致的纠纷;行政干预纠纷;利用并购进行欺诈的纠纷;员工安置纠纷等。
二、如何防范并购中的风险
应当根据具体交易的性质、委托人的具体交易目的、交易时间表、工作成本、对被调查对象的熟悉程度等具体个案因素，与委托人共同协商明确调查范围，并在律师聘用委托协议书中约定调查范围、委托目的、工作时间、委托事项或调查范围变更等内容。
⑴严防尽职调查中的陷阱
信息陷阱，要通过合法高效的方法获取真实的、全面的信息，排除错误的、虚假的信息，修正片面的、产生偏差的信息。
同业竞争陷阱，例如目标公司在一定年限内、市场范围内不得从事相同品牌产品经营，目标公司高管不得在兼任或辞职后一定年限内担任其同业公司的高级职员，对技术人员通过劳动合同或其他形式进行明确限定等等。
负债陷阱，如行政、工商、税收、土地、环保等各种行政机关的规费和税收，水费、电费、煤气费、电话费等账上都没有的欠费也会出现。
⑵明确尽职调查中的风险点
目标公司自身可能因为注册资金不足、批准手续不全、年检中断等原因而存在合法性问题;并购合同的签订人是否是真正的交易主体和其合法代表人。
重大债权债务调查应特别关注目标公司对外担保的风险、应收款的诉讼时效以及实现的可能性，目标公司是否存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件，尤其是目标公司与其控股股东或主要股东存在尚未了结的或可预见的重大诉讼、仲裁及行政处罚案件，避免因遗漏而增加隐形收购成本。
充分考虑职工的安置问题是尽职调查必须关注的风险领域。在国有公司，历史上存在公司办社会的国情，在当前社会保障机制不完善的情况下，对于下岗人员的安置，处理不好就会引起一系列矛盾。职工的安置问题，在我国已超越经济问题，处理不当，可能额外增加并购成本，甚至遭到政府的干预，影响并购的进程。
企业并购是属于企业重组的一种方式之一，并购包括了企业兼并和收购两种方式，这也是公司进行公司经营运作的一种方式，在并购过程中需要注意并购可能存在的风险，并且加以防范
A限制股上市新规是这样的：
新上市公司供给的本钱原值材料和鉴证陈述中应包含但不限于以下内容：证券持有人称号、有用身份证照号码、证券账户号码、新上市公司全称、持有新上市公司限售股数量、持有新上市公司限售股每股本钱原值等。
　　新上市公司每位持有限售股的个人股东应仅申报一个本钱原值。个人获得的限售股有不同本钱的，应对所持限售股以每次获得股份数量为权重进行本钱加权平均以计算出每股的本钱原值。
A协商不成的，应当通过报案解决的。
A你好，我们一般可以认为，只要夫妻一方所有财产的取得时间是在结婚之前，或虽在结婚之后取得，但结婚前已明确可以取得的，应当认定为夫妻一方的婚前个人财产。其次结婚之前已实际取得的财产，如夫妻一方婚前取得的劳动报酬、投资经营所得受益、接受他人赠与或继承所得的财产等，只要是在夫妻双方办理结婚登记之前取得的，应当认定为婚前财产。最后结婚之前虽未实际获得财产，但结婚之前已经明确可以取得的，如夫妻一方在婚前已经明确可以继承的财产，而在结婚之后才分割取得上述遗产份额，此时夫妻一方继承的财产亦应当认定为婚前财产
A20世纪90年代以来，基于internet的电子商务(以下简称电子商务)迅速发展起来，这种新经济模式一开始就预示出巨大的商业利润，促使世界各国纷纷全力发展本国的电子商务，我国也十分重视电子商务建设，但是，电子商务发展毕竟发展时间很短，在技术、管理、法律规范等方面远没有成熟，存在很多阻碍电子商务发展的因素，其中包括电子商务领域计算机犯罪。
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物业管理的风险分很多种，从管理阶段来说分为前期介入接管风险和日常物业管理的风险，有效的降低前期介入接管的风险为是降低日常物业管理的风险，有效的降低日常物业管理的风险为了物业公司长期的稳定发展。
说起来容易，做起来难。还是很难很难......不过学了总比没学好，提前做一手准备也比遇见突发情况束手无策要来得好，一起来看看物业管理过程中常见的十大风险及规避措施吧！
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