房地产去库存的真实目的&&&&明年房价会涨吗？
房地产去库存的真实目的&&&
明年房价会涨吗？
这几天，中央经济工作会议和城市建设工作会议后，谈论最多的两个话题就是明年的房地产去库存和A股股市。去库存是怎么回事儿？明年房价会涨吗？明年股市将如何？今天先说说房地产。
经济工作会议定调明年把房地产去库存作为主要任务之一，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。为什么呢？经济下滑面临硬着陆无疑是原因之一，我们知道，经过近2年的放水，经济增长仍然不断下滑，现在官方数据已经跌破7，实际情况估计大家心里都有数。房地产作为中国经济的顶梁柱，关联着近100个相关产业。虽然房地产目前对经济的增长的贡献很小了：商品住房投资增速从2014年的9.2%下降到月份的1.3%，房地产投资对经济增长直接贡献几乎为零，但如果房地产泡沫破掉，就会拖累中国经济硬着陆，所以才要保房地产泡沫不要破掉，所以才要“稳定房地产市场”。
社科院研究报告指出，商品住房过剩库存高达21亿。其中，现房过剩1亿(超过18个月外)；期房过剩19.923亿(超过两年外)；总库存：39.96亿。其中，待售现房库存4.2585亿(去化期23个月)；待售期房库存35.7亿(库存=施工面积51.48—两年销售15.78亿)(去化期4.5年)。房地产投资增速呈现俯冲式下降。国家统计局数据显示，截至11月末，我国待售面积69637万平方米，比10月末增加1004万平方米。即便库存仍在增加，今年前11月，我国还新开工房屋140569万平方米。这意味着新房仍将源源不断涌向市场。所以社科院才得出了明年房价可能出现断崖式下跌的结论。
保增长之外，去库存还有什么更真实的目的吗？是为了缓解地方财政？不像。去库存并不会对地方政府卖地起到立竿见影的效果，我们知道，房地产库存巨大，可是待建土地的库存也不小，而刺激卖地的条件是房价持续上涨，房地产销售情况良好。相反，去库存反而会增加地方财政的支出，最近很多地方都开始了对房地产的优惠补贴政策【房地产去库存动真格：有地方政府补贴80万】。还有就是最近已经提出来政府回购存量房用于住房保障。这些都与短期增加地方财政收入、缓解财政压力没多大关系。
地方政府财政压力已经很严重了，借旧还新也难以支撑，明年至少还有5万亿的地方债置换，最近又解禁了城投融资，但仍然难以维持明年的财政窘境，所以，只好继续吹大债务泡沫，扩大财政赤字、突破财政赤字上限成为必然。财政部副部长朱光耀公开表示，当前全球经济面临2009年以来最为严峻复杂的形势。“从金融危机的教训中，需要考虑传统的经济学理论是否要做调整，3%的赤字率红线、60%的负债率红线是否可以反思调整”。中国2015年财政赤字的比例已从2014年的2.1%上调到2.3%，但仍低于3%的国际警戒水平。有人提出明年要扩大财政赤字，是不是会促使地方政府增加对房地产的投入？会不会导致房价上涨？答案是否定的，扩大财政上限至3%，明年财政赤字将突破2万亿元，与2015年相比增加数千亿元，可是，明年减税规模将超7000亿。
所以，为去库存而出台的各种超预期的保房地产政策，仅仅是为消化房地产存量，延缓房地产泡沫，避免房地产价格出现暴跌。相反，现在政府还在号召房地产商降价去库存。房地产去库存在政策扶持下不是春天来了、房价要涨了，而仅仅是迟滞冬日的临近。(股事微信公众号：gushi2015)
那么，把房地产去库存放到明年最重要的任务之一其主要目的是什么呢？答案是为了保金融！是为了避免金融危机，是为了避免因房地产暴跌而引发的债务大面积违约，银行呆坏账大幅飙升，以至于银行系统出现危机。这也就是中央反复警示的“防止发生系统性金融风险”的目的。
房地产已经绑架了中国经济，在美国次贷危机时通过“4万亿”拯救美国于水火，而把中国的房地产泡沫吹大到史无前例的地步，房地产已经从各个角度关联到银行金融系统的贷款，房地产巨大库存几乎全都关联着银行的生死，有人说房子卖不出去应该是开发商发愁，巨大库存应该是开发商睡不着觉。其实，真正发愁睡不着觉的是银行！房地产库存有的是被开发商虚假按揭已经变相卖给了银行，大多数则是开发商、建筑承包商、和材料供应商的银行贷款，我们都知道，中国的地产开发商开发房地产自有资金很有限，占开发成本极小的比例，绝大多数都是银行贷款，建筑施工则包给建筑施工单位，材料也大多数是建筑单位垫付，建筑施工单位则再向建材单位赊欠，这些建材和原材料、矿产企业，目前因房地产低迷和大宗的下跌而大面积亏损破产，负债急剧攀升，这是现阶段银行呆坏账上升的主要原因。一级一级向上最后都上推到银行贷款，所以，中国的巨大房地产库存和银行（尤其是4大行）已经是绑在一条绳子上的蚂蚱了，巨大的库存去不了，银行的呆坏账就会飞上天，史上最严重的金融危机必然爆发。
更为可怕的是，如果房地产库存去不掉，则随着呆坏账的上升，房产抛售潮就会来临，房地产就会崩盘，那时天量的按揭已售楼盘有些也要违约了，银行就会出大事。所以，必须通过去库存，通过政策引导，找到接盘者，来化解这个史无前例的泡沫，保住银行系统不出事，要知道，不是到了最危险的时候，管理层是不会下如此大力气，出台如此极端的扶持政策，不会把房地产去库存放到如此的高度来重视。问题已经很严重了，银行已经快挺不住了，银行呆坏账2来年一直在持续上升，在美联储加息的背景下，这种趋势更加严重，而压在银行金融系统头上的这块房地产库存的巨石，随时会随着房价的下跌而压垮中国的银行业。
24日，十二届全国人大常委会第十八次会议一些常委会组成人员发出了当前必须高度关注地方政府债务风险问题的警示。针对不少委员提及有的省、地区负债率超过100%，100多个市本级、400多个县级的债务率超过100%问题，陈竺副委员长说，随着经济下行压力的加大和财政收入增速的放缓，未来是否可能出现一些地方政府事实上的“破产”问题应值得警惕。地方债务也在给银行施加越来越大的压力。
怎么办呢？中国历来解决问题的办法就是找老百姓承担，吹大的泡沫最终还得老百姓了买单，这次去库存也不例外，仍然是驱赶民众接盘，权贵们和利益集团们早就在13-14年把房产抛的差不多了，他们会进来接盘吗？*家人会来接盘吗？不会！而现有城镇居民大多数购买力已经被透支，有些是几代人的购买力被透支，用于按揭买房了，现在可以挖掘的力量就是农民，通过土地流转使得农民手里有了卖地的钱，然后通过城镇化驱赶农民进城买房，(股事微信公众号：gushi2015)这就是最近不断出台户籍制度改革和土地流转政策的原因，让农民把土地交出去，到城里买房，消化房地产库存。
大家想想，这是什么样的节奏？？？把老百姓的最后购买力透支完，把最后的购买力变成砖头水泥，中国的经济将如何？？？中国还有什么资本来应对经济的下滑？还有什么内需可促经济增长？即使是房地产去库存取得成效，也最终改变不了银行业因呆坏账而出大问题的宿命，只是推迟而已，只是把泡沫搞得更大而已，改变不了爆发金融危机的结果，这是必然要发生的，利益集团们通过房地产而享乐的饕餮盛宴，迟早要还的，只不过需要通过金融危机和经济危机由老百姓来还而已。
2016年，去库存将是政府最大的任务，接下来各种超常规的刺激楼市政策会相继出台，同样土地流转和城镇化的各种政策也会不断出台和落实，农民通过城镇化运动进城务工，城里的企业将因去僵尸企业而大规模下岗，城镇居民包括新进城居民将在今后生计就业更加困难。2016年将是政府赤字创新高的一年，是政府负债创新高的一年，是债务泡沫继续吹大的一年，也是泡沫濒于破灭的一年。
2016年的房地产去库存不会导致房价上涨，房地产泡沫即使是在管理层的极力“保”下也未必就会延续多久，一切都最终以一个结果来结束。
“防范化解金融风险，着力防控政府债务风险”，是中央经济工作会议提出的重要任务。“防范金融风险，守住不发生系统性和区域性风险的底线”，去库存就是守底线的举措之一。
综上，房地产去库存的真实目的主要是为了缓解银行业呆坏账压力，是为了避免或延缓银行业因房地产而发生危机，是为了保障金融安全，是为了避免或延缓中国爆发金融危机。
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(股事微信公众号：gushi2015)&
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以上网友发言只代表其个人观点，不代表新浪网的观点或立场。去库存，为什么房价会疯狂上涨去库存，为什么房价会疯狂上涨动如参或商百家号今年一季度房地产数据公布，在全国70个大中城市中，有55座城市房价是上涨的，占比高达八成。唯一能令人感到欣慰的是，不管从同比还是环比来看，一季度房价上涨城市的涨幅有所收敛，说明一季度房价上涨城市的做多动能有所衰竭。但是还是有一些网友想不通，明明说好的是去库存，为啥房价还是出现趋势性大涨？自从2016年开始，国家就允许一些地方政府通过降价销售和提供补贴来去商品库存，因为当时部分城市去库存的压力很大，但是，放开去库存的结果却带来了很多城市房价涨幅甚至超过了50%以上。那么为啥会出现越是去库存，而房价越是还疯狂上涨呢？首先，国民投资产品的严重匮乏。把钱存银行，结果肯定是货币的购买力大幅缩水；拿钱去抄股票么，A股指数老是徘徊在3100点左右，上下两难，没啥赚钱效应。
似乎也只有房子才是最保值增值的最佳投资品。既然国家号召三四线城市去库存，那就会激发大量投资者涌向三四线城市购置房产。当然，这些购置房产的人不是自住，而是投机的。再者，三四线城市为了能更好的“去库存，稳经济”，所以，对房地产调控政策比较松懈。目前，考核地方政府的指标只有经济指标，所以各地政府为了不做排名靠后的城市，都对房地产格外青睐，俨然房地产和土地财政才是拯救地方经济的救命稻草。
最后，各地推进行棚户区改造，每年会有大量的危棚简屋居民拿着政府给的安置费在周边购置房产。正是有了投资渠道匮乏、房地产调控松懈、棚户区改造货币化安置，才使得部分三四线城市出现房价大涨情况。
第一，房地产调控已经由一二线城市向三四线城市转变的趋势。今年前3个月，全国主要城市发布房地产调控已经超过了76次，再加上4月份青岛、海南等地的调控措施，年内各地累计出台的楼市调控措施已经超过80次。而鉴于很多城市目前去库存工作已经完成，很多三四线城市的库存都回落到12个月左右。所以，后续这些城市将会重新严格执行房地产调控政策。从目前情况看，一些三四线城市的调控政策由原来的分城施策，变为分区调控，更有针对性，更加精细化。
第二，对于三四线城市来说，今年棚户区改造还会有很多，这也是惠及民生的善举，但并不一定会进行货币化安置，因为现在看来，货币化安置只会推高当地房价。而本地房价不断被推高，地方政府又要向国开行借更多的货币化安置的资金，这不是恶性循环吗？所以，地方政府今年将会拿出更多库存房源，给棚户区居民对口安置，这样既可以消化库存，又可以减少房价上涨动力，何乐而不为呢？第三，推动房价上涨的高杠杆正在辙去。目前各地初次购房也要首付3成，而且银行的房贷利率也在大幅上升。由去年同期的八五折，连续5连升，到现在的基准利率上浮20%甚至30%。 此外，从去年下半年开始，监管部门加强了对银行表内资金（消费贷、过桥贷等）流向房地产的监管，同时，还将银行表外业务移至表内，这等于封杀了表外的委托贷款、信托、理财进入房地产的通道。明明是在去库存，房价却为何还要飞涨？这主要是部分三四线城市在经济上对房地产过于依赖，在房地产调控上较为松懈，同时又推进了棚户区货币化安置，在这样的背景下，三四线房价不可能不涨。而现在由于前期上涨幅度过大，各地都在着手加大调控力度，还有去杠杆力度空前加大。所以，三四线城市房价上涨趋势不可持续。本文由百家号作者上传并发布，百家号仅提供信息发布平台。文章仅代表作者个人观点，不代表百度立场。未经作者许可，不得转载。动如参或商百家号最近更新：简介:有房才会有家，家是温暖的，是安定的相关文章尽快退出房地产去库存政策|房地产市场_新浪财经_新浪网
尽快退出房地产去库存政策
尽快退出房地产去库存政策
尹中立2015年以来，在房地产去库存政策刺激下，房价轮番出现上涨，有效扭转了2014年前后房价持续下跌的趋势。但房地产市场的特点决定了房地产去库存政策只能是短期的权宜之计，不宜长期使用，现在应该逐步退出。一、房地产市场波动规律：没有均衡点房地产市场不同于一般消费品市场的价格波动规律。对于一般消费品而言，其市场波动存在一般均衡，市场存在一个均衡点，当价格趋近该均衡点，市场的供给和需求可以匹配。当市场供过于求时，可以通过市场自发的途径（即价格下跌，供给减少）来使市场恢复均衡，也可以通过刺激需求来使得市场恢复均衡。因此，在一般消费品市场去库存政策手段是有效的。对于房地产市场而言，它既有一般消费品的特点，还有投资品的特点。投资品市场的特点是不存在一般均衡，市场没有均衡点，当然也不存均衡价格。当价格上涨，会刺激需求，需求增加；价格下跌，需求下跌，供给也下跌。因此，投资品的价格和需求之间是正相关关系。这就是投资品市场的趋势波动规律，当资产价格上涨或下跌的趋势一旦形成，就会自我强化，直到有外力干预形成新的趋势。因此，当房地产市场形成了价格下跌趋势，适度刺激一下需求可以有效阻止市场惯性下跌，缓解市场供过于求的关系，但该政策不宜长期坚持，一旦形成新的价格上涨趋势，则供给会增加，不仅无助于去库存，而且还会产生其他副作用。二、房地产去库存政策的负面作用正在显现1、去库存政策强化了“土地财政”预期中国的土地制度决定了地方政府在土地定价方面的主导地位，地方政府一直谋求通过土地来获得大量财政资金。土地财政虽然早已经是事实，但并没有获得中央政府的背书，房地产去库存政策在一定程度上迎合了土地财政的需要，为地方政府的土地财政找到了合法的政策依据，这是房地产去库存政策出台以来一线城市、二线城市、三四城市房价轮番暴涨的制度基础。在房地产去库存政策工具中，拆迁的货币化补偿最受地方政府欢迎，该政策对三四线城市的房价上涨作用最大。2015年至2017年每年的棚户区改造计划都在600万套左右，但货币化安置比例逐步提高，2015年全国各类棚户区改造的货币化安置比例为29.9%；2016的货币化安置比例迅速上升到48.5%；2017年棚户区改造的货币化安置比例应该在60%左右。有些城市的房价已经出现大幅度上涨，但拆迁的货币补偿政策仍然在使用。背后的财政动机十分明显。有些地方政府还利用棚改的货币化安置政策进行财政融资，其做法是“如果居民延后1年兑现棚改的货币化安置，可以获得10%的补贴”，其本质是以10%的利率向居民进行融资，加大了地方政府的财政风险。对于买房者而言，房地产去库存及由此导致的房价上涨让他们等待房价回归的希望彻底破灭，他们的应对之策必然是想尽一切办法购买住房。所谓的“首付贷”等需求就是在这种背景下应运而生。对于房地产开发商而言，房地产去库存政策不仅让它们获利丰厚而且让它们更加相信宏观经济对房地产的依赖是不可取代的。尽管一线城市和大部分二线城市在2016年底之后相继启动了限购、限贷甚至是限售措施，房地产去库存政策事实上已经在这些城市退出，但曾经的去库存政策让开发商们相信各种限制措施都是暂时的，因此，一线城市的房价回落也必将是暂时的。开发商对未来房地产市场的预期可以从土地市场看出来。尽管2017年房价统计数据表现平稳，一线城市房价还出现连续多月份下跌，但开发商拿地热情高涨。2017年以来，全国300个城市各类用地共成交14.5亿平方米，同比增长11.0%，其中住宅用地成交6.9亿平方米，同比增长21.1%。一线城市住宅用地成交同比增长89.3%，在各线城市中增幅最大；二线城市同比增长9.8%，三四线城市同比增长28.1%。有很多土地是高价成交，说明开发商对房地产市场的预期是十分乐观的。2、房地产广义库存增加，尤其是高价土地风险隐现随着房价的上涨，开发商购置土地的积极性增加，新增土地储备面积大于商品房销售面积，库存不仅没有减少，反而增加。统计数据显示，2017年商品房销售总量是16.9亿平方米，而全国土地共成交17.3亿平方米，可见，新增加的土地面积大于销售的面积，库存是增加。从地方财政的角度看，当前的由棚改货币化安置带来的压力必然转嫁给未来的土地市场，在财政的压力下土地出让必然会增加，因此，房地产去库存在短期内可能是有效的，但中长期的结果可能与政策初衷是背道而驰的。不仅库存增加，更要关注高价土地存在的风险。2017年高总价、高溢价土地成交429宗，成交金额为12331亿元。从高价土地各线城市分布来看，一线城市成交高价地74宗，总成交金额3159亿元，较2016年增长48.7%；二线城市成交234宗，较2016年大幅减少61宗；三四线城市成交高价地121宗，较2016年增加79宗，成交面积2971万平方米，较2016年增长219.1%。尤其是三四线城市的高价土地最值得关注。在因城施策的政策下，2017年房地产去库存的政策重点是三四线城市，不少三四线城市的房价出现大幅度上涨，受此影响，刺激了这些城市的土地市场繁荣，2017年三四线城市的土地出让面积增加了两倍多。这有可能导致土地资源的错配，因为人口是向中型和大城市流动的，三四线城市的人口是流出的，土地的大量增加不利于房地产市场的健康发展。部分地块成交楼面价已经接近或超过限价及周边房价，未来去化可能存在风险。如北京2017年4月在朝阳及大兴区成交的两宗地块，未来销售限价均为2.9万元/平方米，但成交楼面价均超过3万/平方米；南京日成交的栖霞区地块，成交楼面均价为23800元/平方米，而周边项目在“限价”政策下开盘均价仅为25800元/平方米，2016年5月建邺区成交地块楼面价甚至达周边项目开盘均价1.4倍，未来项目去化难度较大。从高价地开盘情况看，2016年以来，热点城市成交了770余宗高价地块，截至目前已开盘项目约为30个。2017年由于部分城市严格执行限价政策，一些高价地块未来将存在一定风险。3、去库存导致房地产市场透支未来棚户区改造项目的货币化安置大大提高了居民的住房购买能力，提高了普通居民的居住水平，但其中蕴含的金融风险是不可忽视的。从金融的角度看，棚改的货币化是让支付能力低的居民获得了按揭贷款的机会，很多居民的按揭首付正是来源于棚改的货币化安置。正因为如此，居民的按揭贷款快速增加，在2016年的有些月度，新增加的贷款中按揭贷款占据了80%以上，2017年度新增贷款中居民贷款占53%，超过了企业贷款。在人均可支配收入增速逐年下滑背景下，居民金融杠杆的快速上升透支了未来的需求。三四线城市的居民收入水平低，用去库存的手段刺激购房，金融风险已经隐现。根据去库存政策，三四线城市的首付比例只有20%，有些城市还有一次性财政补贴，如果剔除财政补贴，首付比例不到20%。在这些城市的购房者中有不少是农村居民和工矿企业的职工，他们的收入水平较低且不稳定，贷款的偿还能力存在一定不确定性。三、政策建议两年多的房地产去库存政策已经成功扭转了房价下行的趋势，基本达到了预期的目的。房地产去库存政策事实上已经从一线城市和大部分二线城市退出，我们建议三四线城市也应该逐步停止实施房地产去库存政策。对于房价涨幅居前的三四线城市，应该停止土地拆迁的货币化补偿政策，减少或停止棚户区改造的货币化安置。对于住房市场平稳的城市，可以采取逐步退出房地产去库存政策的方式。应该采取严厉措施禁止金融机构或房地产开发商从事“首付贷”业务。对利用棚改政策变相向居民进行财政融资的行为也应该禁止。（作者系中国社会科学院金融所金融市场研究室副主任）
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视频直播间为什么房地产去库存, 房价会上涨而不是下跌?
去库存，尤其三四线城市的楼市库存量巨大，在2015年去库正式开始之前，全国各地楼市平稳，房价不高，但是鲜有人买。
紧接着去库存开始后，先在一二线城市火的一塌糊涂，一二线城市房价暴涨，当然了一线城市本身库存量就小，需求旺盛，如何让三四线城市库存降低才是真正的目的。
当一二线城市库存去的差不多之后，一二线城市由于供需热度高涨，于是开始限购。人为的把一些有购房需求的人挤出到三四线城市购房。
这样三四线城市买房的人一下子多了，但距离去库存的目标还有很大差距。
于是棚改货币化安置，应运而生。
其目的就是改变城市面貌，让人们住进环境质量更好的新房子里去，而上面实施政策的意图是好的，却产生了城市管理者与开发商之间的纠葛，房价在巨大的需求下，反而变得越来越高。
我家乡是个小县城，房价一直在三四千左右，去库存棚改以来，房价一度涨到了现在的八九千，这与当地的实际需求和居民收入差距甚大。
看到利好，大型房企纷纷布局三四线城市，三四线城市由于棚改造就了许多手握现金的刚需买房者，你房子贵一点对他们影响不大，该买还是买。
于是地价越卖越贵，房价越来越高。
“买涨不买跌”的心理在作怪，曾经房价平稳而便宜的时候，没有多少人买，反而是房价开始上涨后，人们借钱都要买，想着现在不买以后买不起，买了就是赚到了。
开发商等营销者刚好利用这个心态，把房价炒热，制造一种需求旺盛的假象，人人抢房，“全民炒房”，于是出现了现在的三四线城市楼市混乱的局面。
去库存之初，国家降低利率，降低首付款等手段，目的是让更多的人买到房子，可是人们买了一套还再买一套，买了两套，还想买第三套。
这样给人的感觉就是需求旺盛，但好多人都囤房坐等升值。
这是一种极其不好的现状。
看看最近发布的“棚改新政”，货币化安置审批归国开行，未来收紧或者实物化安置将回归，热闹的三四线城市楼市也将迎来降温。
本意是去库存，没想到如今老库存去掉了，成本更高的新库存又迎来了，现在房子越盖越高，也就意味着未来的库存量越来越大，三四线城市人口外流，没有接盘侠，何去何从？
综上所述，房地产去库存，房价越来越高也就不足为奇了。
（文/阿冰，每天解读城市、楼市消息，欢迎点赞关注。原创文章，侵权必究！）
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今日搜狐热点房地产去库存：房价是涨是跌？ 专家：下跌压力大-中国农业新闻网
房地产去库存：房价是涨是跌？ 专家：下跌压力大
15:00|作者：|来源：新京报
　　全国政协委员，住建部专家委员会成员
　　张鸿铭
　　全国政协委员、南京大学教授
　　刘志彪
　　全国人大代表、清华大学政治经济学研究中心主任
　　蔡继明
　　全国人大代表　娃哈哈集团董事长 宗庆后
　　新京报：对于当前的房地产库存现状，你是否做过这方面的测算？
　　张鸿铭：根据我的估算，中国的库存规模约为66.72亿平方米，按照当前的消化速度，大约需要5.19年的消化周期。
　　新京报：高库存对金融体系又会带来哪些影响？
　　张鸿铭：我做过一个测算。我国现有的66.72亿平方米的库存，占用的资金规模约为40万亿。在这40万亿资金中，约有1/3为房地产开发商的自有资金，另外超过2/3部分为“债务”。
　　新京报：现有的库存中，有哪些属于“难啃的骨头”？
　　张鸿铭：现有库存有两个难点。一是非住宅库存。2011年我国全面实施“限购令”后，房地产企业大量向非住宅（写字楼、商业）进行投资。对于地方政府来说，商业类的项目也有利于提升城市形象，因此对非住宅项目的批地和建设也十分支持。如今，这部分非住宅项目的土地性质难以转化，并出现严重的积压。据估算，非住宅库存占用的资金规模约有十几万亿。
　　二是三四线城市库存。2015年下半年以来，一线城市房地产市场明显升温，并传递到部分二线城市，但难以从二线城市进一步向三、四线城市和小城镇传递。这部分库存的问题，是简单的降价所无法解决的。
　　新京报：近年来，我国出台一些政策，鼓励农民工进入小城市购房。这种措施能起到多大的作用？
　　张鸿铭：呼吁农民进城买房，对于“去库存”有一定的正面效应，但总体作用有限。我们通常讲到的城镇化，其背后必然是产业和就业的聚集，只有在这个基础上，才能将人口留在城市，“去库存”才会有实质性的效果。
　　呼吁农民进城买房，对于“去库存”有一定的正面效应，但总体作用有限。城镇化背后是产业和就业的聚集，只有在这个基础上，才能将人口留在城市，“去库存”才会有实质性的效果。
　　房地产去库存：房价是涨是跌？&
　　“去库存”正慢慢成为中国房地产市场的热词，昔日严控的购房政策也在一点点松动。继2月2日央行降低首套房首付比例后，2月19日，财政部、国税总局、住建部联合发布了调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知，进一步为各地楼市拓宽通道。
　　与此同时，各地对楼市的态度正在变得热烈而迫切，从最初的限购松绑，到“契税补助”、“财政补贴”和“零首付”等等，刺激楼市活跃的政策此起彼伏。易居房地产研究院智库中心总监严跃进分析称：“目前绝大多数三四线城市商品房去化压力较大，房价下跌压力也大。”
　　去年底中央经济工作会议将“去库存”纳入2016年五大经济任务之一，并将农业转移人口就业地落户、鼓励各方购买库存商品房出租、鼓励房企降价及取消过时的限制性措施等手段一并推出。在业界看来，中央的表态刺激了各地楼市政策进一步加码。
　　根据媒体报道，在今年的地方“两会”上，在26个省级政府工作报告中，“去库存”共出现41次，其中，河北、山西、吉林、黑龙江、江苏、浙江、安徽、福建、湖北、贵州、云南、陕西、新疆等13个省份把去库存列入了2016年的政府工作安排之中，且大多与“去产能、去杠杆、降成本、补短板”等共同出现。
　　一组国家统计局的官方数据或许可以揭示国内楼市库存的现状，2015年末全国房地产库存待售面积高达71853万平方米，较2014年末的62169万平方米增加近亿平方米。其中住宅待售面积45248万平方米，占比约63.97%。
　　据安信证券测算，除了上述待售的商品房面积，全国尚未开工的企业拿地面积有42.3亿平方米，此外在建商品房库存约49.1亿平方米，上述三项叠加后的总面积为98.5亿平方米，完全消化至少需要10年。
　　面对如此巨大的存量，北京市房地产交易市场有限公司副总裁修大鹏指出，去库存将会是一个漫长的过程，尤其是对于三四线城市，但目前能够引起自上而下的重视，是一个好的开端。
　　★个案&
　　沈阳样本：经济疲软人员外流 如何去库存&
　　近日，在各级政府连番出台的楼市新政中，沈阳以“应届大学毕业生零首付购房”迅速占领头条，被称为“最猛新政”。虽然沈阳市官方当日澄清政策还处于调研论证阶段，暂不具备出台条件，但当地政府对于楼市去库存的迫切程度由此可见一斑。
　　近年来，东北三省经济疲软，人口外流突出，间接导致了楼市的供需关系严重失衡。沈阳也没有逃出这个怪圈，据中原地产的数据监测显示，2015年沈阳全年成交商品住宅1314.8万平方米，同比增23%。但沈阳整体的库存非常大，接近3000万平米。这使得沈阳的市场去化周期处于全国最高的少数城市行列。
　　“沈阳楼市的库存应该是目前国内城市中最高的几个之一，已经受到集团的关注，未来在拿地方面肯定会收紧。”某港资上市房企相关负责人在接受记者采访时如是说。
　　选择逃离沈阳市场的开发商在近两年持续增多。2014年开始，包括中海地产、保利地产、恒大地产、碧桂园、龙湖地产在内的品牌房企都停止在沈阳拿地，但他们还必须消化掉在沈阳市场的存量房。
　　不仅仅是新房市场销售遇阻，二手房市场似乎面临着更大的尴尬。9年前大学毕业后就离开沈阳到北京工作的王瑶，2011年在家乡一环附近的沈阳铁西区，购入了一套万达广场的房产，单价在1万元/平方米左右。“当时的想法很简单，想趁着沈阳房价便宜先买一套，等价格涨起来再卖掉，然后作为北京买房的首付。”让她没想到的是，将近四年的时间，沈阳的房子始终在原地踏步，而北京的房价越来越高不可攀。王瑶在去年初决定将手中沈阳的房产出手，按照当时周边的市价1万元/平方米挂牌，始终无人问津，经过漫长等待后，最终以9000元/平方米价格出手。“即便如此，也没什么后悔的，沈阳就是这样的市场现状。再等下去，北京的房子就更买不起了。”王瑶说。
　　“三四线楼市降价需设底线”&
　　新京报：你提出房地产去库存可采取设置降价底线促销的方式，如何依据不同城市确定不同政策？
　　刘志彪：降价措施不能针对一二线这种库存少、需求旺的城市，而是针对需求小库存大的三四线城市，降价太多肯定卖不出去，要设置一个底线，就能形成稳定一个预期，逐渐就能消除库存了。
　　新京报：底线怎么设置？如何保证不涉及以前购房者的利益？
　　刘志彪：现在是市场经济，降价政府说了不算，开发商不降价又卖不出去，现在处于两难之中。但如果不采取措施就会产生金融危机了。这里的危机主要讲三四线城市的民房贷款拖欠，还不了的问题，虽然是逐步性的，但可能带来冲击性效应，所以要设法解决。至于底线，我觉得总之要让原来买房的人不吃亏，政府卖地拿的钱和开发商赚的钱，拿出来补贴点嘛，不然怎么办？
　　新京报：在制定政策时，如何平衡去库存与抑制房价过快上涨的关系？
　　刘志彪：房地产这种特殊商品，预期起了很大作用，去库存不能在价格下跌市场实现，否则库存会越来越大，要想减少库存不能降低价格，因为人的心理预期影响会越来越大。所以降低价格不能去库存。因此价格不能维持不变，要有所增长，但是要从正常投资回报中。一方面有人买，一方面也不会涨得太快，否则房子的价格会变成危害经济金融安全因素。总体来说要用价格手段平衡关系，保持房地产价格不下跌也有所上涨，有限上涨，保持在正常投资收益效率之内，而不能有暴利，否则去库存是做不到的。
　　降价措施不能针对一二线城市，而是针对需求小库存大的三四线城市，降价太多肯定卖不出去，要设置一个底线，就能形成稳定一个预期，逐渐就能消除库存了。
　　“不能指望农民工当‘接盘侠’”&
　　新京报：你认为应如何化解房地产库存？
　　蔡继明：曾有专家说，2014年底农民工总量2.74亿。2015年10月末商品住宅待售面积约4.4亿平方米，约440万套；商品房待售面积6.8亿平方米，折合约680万套。理论上10%的农民工实现市民化，就可以有效缓解商品住宅市场的库存压力。
　　但我认为不能指望农民工当“接盘侠”。可以算笔账，当前全国商品住房平均销售价格约为6500元/平方米，如果按照90平方米估算，加上税费、装修等费用，保守计算一套房子总费用为50万元。
　　数据显示，农民工月平均收入2864元。如果平均一个农民工家庭两个人工作，家庭年收入约为5万元，房价收入比达到10倍。30%的首付，也要拿出3年的全部家庭收入，如果考虑税费和装修等费用，负担会更大。显然，要让农民工在城市买房或租房，政府必须给予巨额补贴。
　　事实上，有数据显示2.7亿农民工及其家庭，在工作地买房的只有0.9%，在靠近原住地的县城买房的只有15%左右。
　　新京报：在接下来的房地产去库存方面，应该采取什么措施？
　　蔡继明：必须改变现行房地产市场的游戏规则，对房地产市场的供给侧进行结构性改革，重新塑造房地产价格形成机制，实现房地产市场从结构到功能的根本转变，才能使房地产行业摆脱长期低迷的困境――一边是2.7亿农民工因买不起房而不能进城落户，另一边是大量的存量房和价格高不可攀。
　　我建议开辟准商品房市场，就是只许买而在一定期限内不许卖的自住性或改善性商品房市场，只能供购买者居住，而不能进行二次交易，如果遇到特殊情况需要退房，就只能由政府按照折旧率进行回购，再由政府委托的管理公司定向销售。若住宅所有者需要进行产权交易，则必须溢价购买政府拥有的产权，并支付高额交易税金，同时城市住宅供地应以准商品房用地为主。
　　我建议开辟准商品房市场，就是只许买而在一定期限内不许卖的自住性或改善性商品房市场，只能供购买者居住，而不能进行二次交易。
　　“保障年轻人每家一套经适房”&
　　全国人大代表、娃哈哈集团董事长宗庆后针对帮助年轻一代解决住房与就业困难的问题提出了自己的建议，他建议“保障年轻人一个家庭一套经济适用房，解决其基本需求问题。”
　　宗庆后认为，按目前的收入和房价水平，很多年轻人可能一辈子都买不起房，不得不沦为“啃老族”和“房奴”，而收入再低些的年轻人，甚至连租房都租不起，因而成家立业、生儿育女都会成为问题。这些问题不解决，年轻人就无法安居乐业。
　　宗庆后建议，开发商要降低房价，设定合理利润空间，相应去库存政策号召，同时银行要促使开发商回笼资金加快还贷，这样可以推动开发商将现有空置房降价销售，降低置业者的购房压力。
　　对于房价问题，宗庆后计算得很精确：“其实现在房屋的建筑成本并不高，大约仅为每平方米2000元左右，而前几年开发商拿地的成本亦没有这几年那么高。”
　　据此，宗庆后建议，政府应当引导开发商核算一下成本，设定合理利润空间，降低房价去库存，同时银行要促使开发商回笼资金加快还贷，这样可以推动开发商将现有空置房降价销售，降低刚需人群的购房压力。
　　宗庆后分析，目前房价高还有一个很重要的原因是土地出让金比较高，而同时开发商又欠了银行大量贷款无法偿还，银行坏账风险较大。
　　因此他建议将土地出让金(楼面价)从房屋价格中剥离出来，由购房者直接与银行签订协议免息偿还冲抵开发商的相应贷款，并且可以分50年或者70年支付，这样既可以降低购房者的付款压力，银行收回贷款亦得到了保障。
　　对于无房户和刚需人群，宗庆后建议政府完全免除其购房时的税费，而开发商降价向困难人群销售房屋的，亦予以减免税费，银行则对无房户首套房降低房贷利息。
　　政府应当引导开发商核算一下成本，设定合理利润空间，降低房价去库存，同时银行要促使开发商回笼资金加快还贷，这样可以推动开发商将现有空置房降价销售，降低刚需人群的购房压力。
　　A08-A09版采写/新京报记者 李婕 黄颖 刘夏 罗超 实习生 郭锰
　　新京报制图 高俊夫
责任编辑：梁冰清
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