目前市场频现将公共设施放入经营性用地中捆绑出让
　　具体执行面临诸多不确定因素
　　　　徐健 柳九邦
　　取消土地双轨制，对上海商品住宅市场的影响或十分有限。同时，具体执行层面也还存在诸多不确定因素。多位业内人士在接受《第一财经日报》记者采访时做出上述表示。
　　中国土地估价师协会副秘书长、中国人民大学商学院副教授俞明轩指出，此消息意味着，以后政府行政办公用地，能源、电力等行业用地，学校、医院、博物馆等使用土地也要通过招拍挂形式有偿出让。
　　不过，沪上有开发商代表认为，对于开发商来说，参与竞拍的经营性用地几乎都是招拍挂形式，因此判断取消双轨制对市场影响应该不大。
　　同策咨询研究部总监张宏伟认为，未来如果取消了双轨制，对商品住宅市场的影响可能不会太大。“对于地价来说，则要和整个市场的供应形势联系起来。”他指出，目前土地新增供应依旧从紧，供求关系导致地价还维持一个比较高的水平。因此即使取消双轨制，由于增量土地数量有限，对地价影响也不会很大。
　　中国指数研究院副院长陈晟认为，政策的初衷应该是为了减少特权促进公平，更多强调发挥土地的效益。“可能会有增加土地财政的考虑，但是这个肯定不是政策初衷。”
　　而对于政策的具体执行层面，业内人士普遍表示，还存在诸多不确定性因素。
　　陈晟认为，取消双轨制以后，针对商业性用地和公共设施用地应该还有不同的处理方式，具体的方式方法还是不明确，都还有可以探讨和优化的空间。“扩大有偿使用可能更多的还是体现尊重土地价值的原则，使得整个土地的供应和调控的能力都加强。我觉得总体的原则是没有错的，但要实现还需要一个长期的过程。”
　　上海中原地产研究咨询部总监宋会雍预计，取消免费划拨是第一步，但并不见得马上就市场化。
　　目前来看，市场中有一种出现颇多的操作形式，即是将公共设施放入经营性用地中捆绑出让。以去年9月出让而长风11号西北地块为例，在早前的土地出让书就要求，竞得人在地块内6785.3平方米的教育用地上代建幼儿园，建筑面积约6030平方米，建成后由政府无偿收回土地使用权和地上建筑物。
进口商品吸收国内“纯购买力”，恰恰有利于抑制通胀。
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&&&城市用地分类与规划建设用地标准
城市用地分类与规划建设用地标准
&依据《中华人民共和国城乡规划法》，为统筹城乡发展，集约节约、科学合理地利用土地资源，制定本标准。
1.0.1&&&&&&&&&&&&& 依据《中华人民共和国城乡规划法》，为统筹城乡发展，集约节约、科学合理地利用土地资源，制定本标准。
1.0.2&&&&&&&&&&&&& 本标准适用于城市、县人民政府所在地镇和其它具备条件的镇的总体规划和控制性详细规划的编制、用地统计和用地管理工作。
1.0.3&&&&&&&&&&&&& 编制城市（镇）总体规划和控制性详细规划除应符合本标准外，尚应符合国家现行有关标准的规定。
&2&&术& 语
2.0.1&&&&&&&&&&&&& 城乡用地 town and country land
指市（县、镇）域范围内所有土地，包括建设用地（development
land）与非建设用地（non-development
land）。建设用地包括城乡居民点建设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地以及其它建设用地，非建设用地包括水域、农林用地以及其它非建设用地。城乡用地内各类用地的术语见本标准表3.2.2。 & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & & &&2.0.2&&&&&&&&&&&&& 城市建设用地 urban development
指城市（镇）内居住用地（residential）、公共管理与公共服务设施用地（administration
and public services）、商业服务业设施用地（commercial
and business）、工业用地（industrial,
manufacturing）、物流仓储用地（logistics
and warehouse）、道路与交通设施用地（road,
street and transportation）、公用设施用地（public
utilities）、绿地与广场用地（green
space and square）的统称。城市建设用地内各类用地的术语见本标准表3.3.2。城市建设用地规模指上述用地之和，单位为hm2。
2.0.3&&&&&&&&&&&&& 人口规模 population
人口规模分为现状人口规模与规划人口规模，人口规模应按常住人口进行统计。常住人口指户籍人口数量与半年以上的暂住人口数量之和，单位为万人。
2.0.4&&&&&&&&&&&&& 人均城市建设用地面积urban development land
area per capita
指城市（镇）内的城市建设用地面积除以该范围内的常住人口数量，单位为m2/人。
2.0.5&&&&&&&&&&&&& 人均单项城市建设用地面积 single-category urban
development land area per capita
指城市（镇）内的居住用地、公共管理与公共服务设施用地、道路与交通设施用地以及绿地与广场用地等单项用地面积除以城市建设用地范围内的常住人口数量，单位为m2/人。
2.0.6&&&&&&&&&&&&& 人均居住用地面积 residential land area
per capita
指城市（镇）内的居住用地面积除以城市建设用地内的常住人口数量，单位为m2/人。
2.0.7&&&&&&&&&&&&& 人均公共管理与公共服务设施用地面积
administration
and public services land area per capita
指城市（镇）内的公共管理与公共服务设施用地面积除以城市建设用地范围内的常住人口数量，单位为m2/人。
2.0.8&&&&&&&&&&&&& 人均道路与交通设施用地面积road,
street and transportation land area per capita
指城市（镇）内的道路与交通设施用地面积除以城市建设用地范围内的常住人口数量，单位为m2/人。
2.0.9&&&&&&&&&&&&& 人均绿地与广场用地面积 green
space and square area per capita
指城市（镇）内的绿地与广场用地面积除以城市建设用地范围内的常住人口数量，单位为m2/人。
2.0.10&&&&&&&&& 人均公园绿地面积 park land area per
指城市（镇）内的公园绿地面积除以城市建设用地范围内的常住人口数量，单位为m2/人。
2.0.11&&&&&&&&& 城市建设用地结构 composition of urban
development land
指城市（镇）内的居住用地、公共管理与公共服务设施用地、工业用地、道路与交通设施用地以及绿地与广场用地等单项用地面积除以城市建设用地面积得出的比重，单位为%。
2.0.12&&&&&&&&& 气候区 climate zone
指根据《建筑气候区划标准》GB 50178-93，以1月平均气温、7月平均气温、7月平均相对湿度为主要指标，以年降水量、年日平均气温低于或等于5℃的日数和年日平均气温高于或等于25℃的日数为辅助指标而划分的七个一级区。
3&用地分类
&3.1&&&&&&& 一般规定
3.1.1&&&&&&&&&&&&& 用地分类包括城乡用地分类、城市建设用地分类两部分，应按土地使用的主要性质进行划分。
3.1.2&&&&&&&&&&&&& 用地分类采用大类、中类和小类3级分类体系。大类应采用英文字母表示，中类和小类应采用英文字母和阿拉伯数字组合表示。
3.1.3&&&&&&&&&&&&& 使用本分类时，可根据工作性质、工作内容及工作深度的不同要求，采用本分类的全部或部分类别。
&3.2&&&&&&& 城乡用地分类
3.2.1&&&&&&&&&&&&& 城乡用地共分为2大类、9中类、14小类。
3.2.2&&&&&&&&&&&&& 城乡用地分类和代码应符合表3.2.2的规定。
表3.2.2城乡用地分类和代码
包括城乡居民点建设用地、区域交通设施用地、区域公用设施用地、特殊用地、采矿用地及其它建设用地等
城乡居民点建设用地
城市、镇、乡、村庄建设用地
城市建设用地
城市内的居住用地、公共管理与公共服务设施用地、商业服务业设施用地、工业用地、物流仓储用地、道路与交通设施用地、公用设施用地、绿地与广场用地
镇建设用地
镇人民政府驻地的建设用地
乡建设用地
乡人民政府驻地的建设用地
村庄建设用地
农村居民点的建设用地
区域交通设施用地
铁路、公路、港口、机场和管道运输等区域交通运输及其附属设施用地，不包括城市建设用地范围内的铁路客货运站、公路长途客货运站以及港口客运码头
铁路编组站、线路等用地
国道、省道、县道和乡道用地及附属设施用地
海港和河港的陆域部分，包括码头作业区、辅助生产区等用地
民用及军民合用的机场用地，包括飞行区、航站区等用地，不包括净空控制范围用地
管道运输用地
运输煤炭、石油和天然气等地面管道运输用地，地下管道运输规定的地面控制范围内的用地应按其地面实际用途归类
区域公用设施用地
为区域服务的公用设施用地，包括区域性能源设施、水工设施、通信设施、广播电视设施、殡葬设施、环卫设施、排水设施等用地
特殊性质的用地
专门用于军事目的的设施用地，不包括部队家属生活区和军民共用设施等用地
监狱、拘留所、劳改场所和安全保卫设施等用地，不包括公安局用地
采矿、采石、采沙、盐田、砖瓦窑等地面生产用地及尾矿堆放地
其它建设用地
除以上之外的建设用地，包括边境口岸和风景名胜区、森林公园等的管理及服务设施等用地
非建设用地
水域、农林用地及其它非建设用地等
河流、湖泊、水库、坑塘、沟渠、滩涂、冰川及永久积雪
河流、湖泊、滩涂、冰川及永久积雪
人工拦截汇集而成的总库容不小于10万m3的水库正常蓄水位岸线所围成的水面
蓄水量小于10万m3的坑塘水面和人工修建用于引、排、灌的渠道
耕地、园地、林地、牧草地、设施农用地、田坎、农村道路等用地
其它非建设用地
空闲地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸地、不用于畜牧业的草地等用地
& 3.3&&&&&&& 城市建设用地分类
3.3.1&&&&&&&&&&&&& 城市建设用地共分为8大类、35中类、42小类。
3.3.2&&&&&&&&&&&&& 城市建设用地分类和代码应符合表3.3.2的规定。
表3.3.2 城市建设用地分类和代码
住宅和相应服务设施的用地
一类居住用地
设施齐全、环境良好，以低层住宅为主的用地
住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地
服务设施用地
居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地
二类居住用地
设施较齐全、环境良好，以多、中、高层住宅为主的用地
住宅建筑用地（含保障性住宅用地）及其附属道路、停车场、小游园等用地
服务设施用地
居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地
三类居住用地
设施较欠缺、环境较差，以需要加以改造的简陋住宅为主的用地，包括危房、棚户区、临时住宅等用地
住宅建筑用地及其附属道路、停车场、小游园等用地
服务设施用地
居住小区及小区级以下的幼托、文化、体育、商业、卫生服务、养老助残设施等用地，不包括中小学用地
公共管理与公共服务设施用地
行政、文化、教育、体育、卫生等机构和设施的用地，不包括居住用地中的服务设施用地
行政办公用地
党政机关、社会团体、事业单位等办公机构及其相关设施用地
文化设施用地
图书、展览等公共文化活动设施用地
图书展览用地
公共图书馆、博物馆、档案馆、科技馆、纪念馆、美术馆和展览馆、会展中心等设施用地
文化活动用地
综合文化活动中心、文化馆、青少年宫、儿童活动中心、老年活动中心等设施用地
教育科研用地
高等院校、中等专业学校、中学、小学、科研事业单位及其附属设施用地，包括为学校配建的独立地段的学生生活用地
高等院校用地
大学、学院、专科学校、研究生院、电视大学、党校、干部学校及其附属设施用地，包括军事院校用地
中等专业学校用地
中等专业学校、技工学校、职业学校等用地，不包括附属于普通中学内的职业高中用地
中小学用地
中学、小学用地
特殊教育用地
聋、哑、盲人学校及工读学校等用地
科研事业单位用地
体育场馆和体育训练基地等用地，不包括学校等机构专用的体育设施用地
体育场馆用地
室内外体育运动用地，包括体育场馆、游泳场馆、各类球场及其附属的业余体校等用地
体育训练用地
为体育运动专设的训练基地用地
医疗卫生用地
医疗、保健、卫生、防疫、康复和急救设施等用地
综合医院、专科医院、社区卫生服务中心等用地
卫生防疫用地
卫生防疫站、专科防治所、检验中心和动物检疫站等用地
特殊医疗用地
对环境有特殊要求的传染病、精神病等专科医院用地
其它医疗卫生用地
急救中心、血库等用地
社会福利用地
为社会提供福利和慈善服务的设施及其附属设施用地，包括福利院、养老院、孤儿院等用地
文物古迹用地
具有保护价值的古遗址、古墓葬、古建筑、石窟寺、近代代表性建筑、革命纪念建筑等用地。不包括已作其它用途的文物古迹用地
外国驻华使馆、领事馆、国际机构及其生活设施等用地
宗教活动场所用地
商业服务业设施用地
商业、商务、娱乐康体等设施用地，不包括居住用地中的服务设施用地
商业及餐饮、旅馆等服务业用地
零售商业用地
以零售功能为主的商铺、商场、超市、市场等用地
批发市场用地
以批发功能为主的市场用地
饭店、餐厅、酒吧等用地
宾馆、旅馆、招待所、服务型公寓、度假村等用地
金融保险、艺术传媒、技术服务等综合性办公用地
金融保险用地
银行、证券期货交易所、保险公司等用地
艺术传媒用地
文艺团体、影视制作、广告传媒等用地
其它商务用地
贸易、设计、咨询等技术服务办公用地
娱乐康体用地
娱乐、康体等设施用地
剧院、音乐厅、电影院、歌舞厅、网吧以及绿地率小于65%的大型游乐等设施用地
赛马场、高尔夫、溜冰场、跳伞场、摩托车场、射击场，以及通用航空、水上运动的陆域部分等用地
公用设施营业网点用地
零售加油、加气、电信、邮政等公用设施营业网点用地
加油加气站用地
零售加油、加气、充电站等用地
其它公用设施营业网点用地
独立地段的电信、邮政、供水、燃气、供电、供热等其它公用设施营业网点用地
其它服务设施用地
业余学校、民营培训机构、私人诊所、殡葬、宠物医院、汽车维修站等其它服务设施用地
工矿企业的生产车间、库房及其附属设施用地，包括专用铁路、码头和附属道路、停车场等用地，不包括露天矿用地
一类工业用地
对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的工业用地
二类工业用地
对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的工业用地
三类工业用地
对居住和公共环境有严重干扰、污染和安全隐患的工业用地
物流仓储用地
物资储备、中转、配送等用地，包括附属道路、停车场以及货运公司车队的站场等用地
一类物流仓储用地
对居住和公共环境基本无干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地
二类物流仓储用地
对居住和公共环境有一定干扰、污染和安全隐患的物流仓储用地
三类物流仓储用地
易燃、易爆和剧毒等危险品的专用物流仓储用地
道路与交通设施用地
城市道路、交通设施等用地，不包括居住用地、工业用地等内部的道路、停车场等用地
城市道路用地
快速路、主干路、次干路和支路等用地，包括其交叉口用地，
城市轨道交通用地
独立地段的城市轨道交通地面以上部分的线路、站点用地
交通枢纽用地
铁路客货运站、公路长途客运站、港口客运码头、公交枢纽及其附属设施用地
交通场站用地
交通服务设施用地，不包括交通指挥中心、交通队用地
公共交通场站用地
城市轨道交通车辆基地及附属设施，公共汽（电）车首末站、停车场（库）、保养场，出租汽车场站设施等用地，以及轮渡、缆车、索道等的地面部分及其附属设施用地
社会停车场用地
独立地段的公共停车场和停车库用地，不包括其它各类用地配建的停车场和停车库用地
其它交通设施用地
除以上之外的交通设施用地，包括教练场等用地
公用设施用地
供应、环境、安全等设施用地
供应设施用地
供水、供电、供燃气和供热等设施用地
城市取水设施、自来水厂、再生水厂、加压泵站、高位水池等设施用地
变电站、开闭所、变配电所等设施用地，不包括电厂用地。高压走廊下规定的控制范围内的用地应按其地面实际用途归类
供燃气用地
分输站、门站、储气站、加气母站、液化石油气储配站、灌瓶站和地面输气管廊等设施用地，不包括制气厂用地
集中供热锅炉房、热力站、换热站和地面输热管廊等设施用地
邮政中心局、邮政支局、邮件处理中心、电信局、移动基站、微波站等设施用地
广播电视用地
广播电视的发射、传输和监测设施用地，包括无线电收信区、发信区以及广播电视发射台、转播台、差转台、监测站等设施用地
环境设施用地
雨水、污水、固体废物处理等环境保护设施及其附属设施用地
雨水泵站、污水泵站、污水处理、污泥处理厂等设施及其附属的构筑物用地，不包括排水河渠用地
生活垃圾、医疗垃圾、危险废物处理（置），以及垃圾转运、公厕、车辆清洗、环卫车辆停放修理等设施用地
安全设施用地
消防、防洪等保卫城市安全的公用设施及其附属设施用地
消防站、消防通信及指挥训练中心等设施用地
防洪堤、防洪枢纽、排洪沟渠等设施用地
其它公用设施用地
除以上之外的公用设施用地，包括施工、养护、维修等设施用地
绿地与广场用地
公园绿地、防护绿地、广场等公共开放空间用地
向公众开放，以游憩为主要功能，兼具生态、美化、防灾等作用的绿地
具有卫生、隔离和安全防护功能的绿地
以游憩、纪念、集会和避险等功能为主的城市公共活动场地
4&规划建设用地标准
&4.1&&&&&&& 一般规定
4.1.1&&&&&&&&&&&&& 用地面积应按平面投影计算。每块用地只可计算一次，不得重复。
4.1.2&&&&&&&&&&&&& 城市（镇）总体规划宜采用1/10比例尺的图纸进行建设用地分类计算，控制性详细规划宜采用1/0比例尺的图纸进行用地分类计算。现状和规划的用地分类计算应采用同一比例尺。
4.1.3&&&&&&&&&&&&& 用地的计量单位应为万平方米（公顷），代码为“hm2”。数字统计精度应根据图纸比例尺确定，1/10000图纸应精确至个位，1/5000图纸应精确至小数点后一位，1/0图纸应精确至小数点后两位。
4.1.4&&&&&&&&&&&&& 城市建设用地统计范围与人口统计范围必须一致，人口规模应按常住人口进行统计。
4.1.5&&&&&&&&&&&&& 城市（镇）总体规划应统一按附录A附表的格式进行用地汇总。
4.1.6&&&&&&&&&&&&& 规划建设用地标准应包括规划人均城市建设用地面积标准、规划人均单项城市建设用地面积标准和规划城市建设用地结构三部分。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
4.2&&&&&&& 规划人均城市建设用地面积标准
4.2.1&&&&&&&&&&&&& 规划人均城市建设用地面积指标应根据现状人均城市建设用地面积指标、城市（镇）所在的气候区以及规划人口规模，按表4.2.1的规定综合确定，并应同时符合表中允许采用的规划人均城市建设用地面积指标和允许调整幅度双因子的限制要求。
表4.2.1 规划人均城市建设用地面积指标（m2 /人）
现状人均城市建设用地面积指标
允许采用的规划人均城市建设用地面积指标
允许调整幅度
规划人口规模
≤20.0万人
规划人口规模
~ 50.0万人
规划人口规模
＞50.0万人
Ⅰ、Ⅱ、Ⅵ、Ⅶ
Ⅲ、Ⅳ、Ⅴ
注：（1）气候区应符合《建筑气候区划标准（GB50178-93）》的规定，具体应按本标准附录B图B执行。
（2）新建城市（镇）、首都的规划人均城市建设用地面积指标不适用本条文。
4.2.2&&&&&&&&&&&&& 新建城市（镇）的规划人均城市建设用地面积指标应在（85.1 ~ 105.0） m2/人内确定。
4.2.3&&&&&&&&&&&&& 首都的规划人均城市建设用地面积指标应在（105.1 ~ 115.0） m2 /人内确定。
4.2.4&&&&&&&&&&&&& 边远地区、少数民族地区城市（镇），以及部分山地城市（镇）、人口较少的工矿业城市（镇）、风景旅游城市（镇）等，不符合表4.2.1规定时，应专门论证确定规划人均城市建设用地面积指标，且上限不得大于150.0m2/人。
4.2.5&&&&&&&&&&&&& 编制和修订城市（镇）总体规划应以本标准作为规划城市建设用地的远期控制标准。
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&
4.3&&&&&&& 规划人均单项城市建设用地面积标准
4.3.1&&&&&&&&&&&&& 规划人均居住用地面积指标应符合表4.3.1的规定。
表4.3.1人均居住用地面积指标（m2 /人）
建筑气候区划
I、II、VI、VII气候区
III、IV 、V气候区
人均居住用地面积
28.0 ~ 38.0
23.0 ~ 36.0
4.3.2&&&&&&&&&&&&& 规划人均公共管理与公共服务设施用地面积不应小于5.5m2/人。
4.3.3&&&&&&&&&&&&& 规划人均道路与交通设施用地面积不应小于12.0m2/人。
4.3.4&&&&&&&&&&&&& 规划人均绿地与广场用地面积不应小于10.0m2/人，其中人均公园绿地面积不应小于8.0m2/人。
4.3.5&&&&&&&&&&&&& 编制和修订城市（镇）总体规划应以本标准作为规划单项城市建设用地的远期控制标准。
4.4&&&&&&& 规划城市建设用地结构
4.4.1&&&&&&&&&&&&& 居住用地、公共管理与公共服务设施用地、工业用地、道路与交通设施用地和绿地与广场用地五大类主要用地规划占城市建设用地的比例宜符合表4.4.1的规定。
表4.4.1规划城市建设用地结构
占城市建设用地比例（%）
25.0 ~ 40.0
公共管理与公共服务设施用地
15.0 ~ 30.0
道路与交通设施用地
10.0 ~ 25.0
绿地与广场用地
10.0 ~ 15.0
4.4.2&&&&&&&&&&&&& 工矿城市（镇）、风景旅游城市（镇）以及其它具有特殊情况的城市（镇），其规划城市建设用地结构可根据实际情况具体确定。
附录A 城市总体规划用地统计表统一格式
A.0.1&& 城市（镇）总体规划城乡用地应按表A.0.1进行汇总。
表A.0.1城乡用地汇总表
占城乡用地比例
城乡居民点建设用地
区域交通设施用地
区域公用设施用地
其它建设用地
非建设用地
其它非建设用地
A.0.2城市（镇）总体规划城市建设用地应按表A.0.2进行平衡。
表A.0.2城市建设用地平衡表
占城市建设用地比例（%）
人均城市建设用地面积
公共管理与公共服务设施用地
行政办公用地
文化设施用地
教育科研用地
医疗卫生用地
社会福利用地
商业服务业设施用地
物流仓储用地
道路与交通设施用地
其中：城市道路用地
公用设施用地
绿地与广场用地
其中：公园绿地
城市建设用地
备注：__________年现状常住人口___________万人
__________年规划常住人口___________万人
附录B 中国建筑气候区划图
图B 中国建筑气候区划图
本标准用词说明
1）& 表示很严格，非这样做不可的用词：
正面词采用“必须”，反面词采用“严禁”；
2）& 表示严格，在正常情况均应这样做的用词：
正面词采用“应”，反面词采用“不应”或“不得”；
3）& 表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的用词：
正面词采用“宜”，反面词采用“不宜”；
4）& 表示有选择，在一定条件下可以这样做的用词，采用“可”。
2 条文中指明应按其它有关标准、规范执行的写法为：“应符合……的规定”或“应按……执行”。
引用标准名录
《建筑气候区划标准》GB 50178—93
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您好这个要看您用什么样的材料，要建成什么样的，价格都是不同的望采纳，谢谢
公共设施用地按国家出让转让条例年限一般为50年,公共设施用地按用途分类更和商业住宅接近，因此公共设施用地价格也就和商业住宅价格接近。因此公共设施用地的价格要比工业价格高许多许多。
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