稳中求变碧桂园经营模式暗调
日 14:49来源：
3月1日，控股有限公司（碧桂园，2007.HK）宣布以先旧后新方式配售6.77亿股，每股作价3.23元，集资净额约21.4亿元。
分析人士认为，这是碧桂园确定2012年销售额“零增长”的情况下，利用融资窗口期缓解其资金压力之举。
在该配售事项的前两天，碧桂园发布2011年全年业绩，并公布了2012年经营计划。碧桂园总裁莫斌在发布会上表示，确保公司完成不低于去年432亿元的销售额。
而在此之前，碧桂园一直保持着每年30%的递增。
“暂缓增长、资金链求稳是大多数房企制定今年经营计划的主基调，而碧桂园在市况不佳时正在悄然进行着经营模式的转变，由大盘模式调整为高周转模式。”上述分析人士说。
“量入为出”
碧桂园于2月28日公布了2011年全年业绩：共实现合同销售金额约432亿元，合同销售建筑面积约687万平方米，同比分别增长约31%及15%，超额完成了全年430亿元的合同销售目标。
值得注意的是，一向以低负债率著称的碧桂园，在2011年却“激进”了一把。截至日，碧桂园负债率为63.3%，相较%的负债率上升了15%。
按照碧桂园首席财务官伍绮琴的解释，负债率上升，主要是由于公司去年购置土地较多，而且提前支付了较大比例的土地款。“去年我们的购地款大概是98亿元，按照惯例，在当年只需支付一半的地价。但公司为了提高开发速度，相应加快了土地款的支付速度。”伍绮琴表示，过去碧桂园的负债率一直低于行业平均水平，目前也仅是达到行业平均水平。“未来希望控制在60%左右。”现金流方面，碧桂园今年将更加强调“量入为出”的原则。截至日，碧桂园的现金及银行存款共约124亿元，总借贷余额约为290亿元，其中银行借款为139亿元，可换股债券负债部分约8.8亿元，优先票据约142亿元。
伍绮琴透露，2012年碧桂园还有27亿元的未付土地款，以及约200亿元的建筑费用需支出，公司将按照“量入为出”的原则维持资金的收支平衡。“预计至今年年底，公司的现金不会少于去年。”
经营模式之变
即便在深度调控的2011年，碧桂园照样实现了同比31%的增长，净利润等指标也创下了上市以来的新高。但这种增长惯性并未能延续。
莫斌表示，今年的房地产市场形势将依然严峻，2012年，碧桂园将采取进可攻退可守的经营策略。“根据市场形势和国家对房地产的宏观调控，我们希望在维持去年水平的基础上能有所增加。”也就是说，在销售额方面，碧桂园给自己制定了“零增长”的目标。
前瞻性的“以价换量”策略被认为是碧桂园超额完成2011年销售目标的重要因素，但2012年，保利、万科、恒大、中海等品牌房企已经抢先开展了新一轮的价格调整。在此背景下，碧桂园的价格优势已有缩小趋势。
实际上，除了更为灵活的价格策略，碧桂园也在进行着经营模式的调整。以往碧桂园一直强调的运营模式是“大规模、低成本、高速度”，去年，这一思路已经悄然转变为“低成本、高速度、精品质”。
有研究机构指出，虽然高周转一直是碧桂园强调的核心竞争力，但受“大规模”的制约，碧桂园的周转率在某些阶段要低于其他大型房企。比如2010年，碧桂园周转速度维持在0.5倍水平，而万科和恒大则分别达到了0.79倍和0.8倍。
“近两年，碧桂园已经在逐渐淡化对规模的要求，转而加强对产品品质和周转速度的要求，这有助于其保持业绩的稳定性和提高企业应对行业周期波动的抗风险能力。”上述分析人士表示。
免责声明：本文仅代表作者个人观点，与凤凰网无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实，对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺，请读者仅作参考，并请自行核实相关内容。
[责任编辑：robot]
标签：&&&&
用手机随时随地看新闻
社会娱乐生活探索
04/21 07:02
04/21 07:02
04/21 07:02
04/21 06:49
04/21 11:28
03/09 16:46
02/24 09:56
03/09 16:45
03/09 16:45
02/27 16:10
03/13 08:17
03/12 08:43
03/12 07:22
03/12 07:57
03/20 09:48
09/07 09:38
09/07 09:38
09/07 09:39
09/07 09:39
09/07 09:39
单日流入资金最多个股
明星分析师荐股
@/data/finance/htmlcron3/projects/other/article_zjlr.html
48小时点击排行
财经 · 房产
娱乐 · 时尚
汽车 · 旅游
科技 · 健康快 好，碧桂园开发模式最新解读
我的图书馆
快 好，碧桂园开发模式最新解读
“快+好”碧桂园开发揭秘碧桂园的开发模式核心：快和好。快就是要快速开工、快速开盘、快速资金回笼；好就是要完美开放、完美开盘和完美交楼。核心抓手：聚焦展示区，提前每一天！01一.碧桂园快速开工指引碧桂园实现摘牌即开工必须要做的8项工作：Section 1： 做好前期策划Section 2： 规划设计前置Section 3： 强势推进收地Section 4： 勘探先行进场1、参考周边地质情况了解目标地块的地质情况，尽可能取得周边地质勘查资料及相关工程资料。2、提前进入地块勘探提前进入地块内进行详细勘察以取得勘察报告；对目标地块的地质报告进行分析，将地质勘查报告第一时间提供给予设计院，出桩基图。按先售楼部、后展示区，最后货量区的原则完成地勘。Section 5： 提前开展招标Section 6： 重视临设先行Section 7： 政府关系维护Section 8： 摘牌即是开工碧桂园开发模式及开发流程图：02二.碧桂园快速开盘指引碧桂园快速开盘的目标——聚焦展示区域，确保完美开盘碧桂园实现完美开盘必须要做的10项工作：Section 1： 计划管理严谨Section 2： 设计合理出图根据“先展示区，后货量区；先管线，后主体；先基础、后上部；装修、机电、绿化同步”的原则出具图纸，第一时间内给予项目施工队图纸支撑。Section 3： 重点抢展示区Section 4： 施工组织科学按照“整体市政管网先行，单体结构与砌体同步，机电、装修、园艺绿化穿插进行”来组织施工计划。综合布置售楼部、板房区和货量区的施工场地和临时道路，在主体工程施工的同时能保证与主体结构施工不冲突的位置可以同步施工室外工程、市政工程和绿化工程（尤其是大树种植）。采取流水、穿插施工，前工序给后工序预留工作面，确保分部分层交接场地；上下工序按确保的节点按时验收、交接合理；主体周边水景、道路管网的施工，在主体脚手架未落的条件下，采用局部拆除、部分加固悬挑脚手架的方案同步推进室外各项工程的施工。必须保证关键线路中施工资源配置，如：施工道路的畅顺、桩基施工机械数量、土方机械数量、模板周转套数、垂直运输机械的运力、备用发电机、夜间施工照明等及合理提前安装时间。Section 5： 装修突击管理Section 6： 重视采购下单Section 7：园林绿化穿插Section 8：轻装修、重摆设要按照“轻装修、重摆设”的原则，控制好装修成本，让利于客户，以最丰富的软装设计展现生活情趣和功能体验，让客户感受“入住式的体验营销”，使客户走进板房就有购买的冲动。同时特别注意要做好室内阴生植物的养护。Section 9：加强联合验收Section 10：确保完美开盘项目奠基开工后，营销团队面向目标客群进行推广宣传、客户拓展及圈层营销等，期间项目部与营销团队密切沟通，既保证营销推广节点与工期相匹配，也能及时确认相关利好卖点输出，以实现按时（或提前）供货，确保销售。7、8、9开盘去化要求：开盘首期推出货量达到总货量的8成，开盘一周内销售首期推出货量的7成，开盘一个月内销售首期推出货量的9成。示范区建设管控节点03三.碧桂园开发模式的保障措施碧桂园标准化体系保障为了保障又快又好的开发，碧桂园形成了一整套的标准化体系来支撑，通过标准化、流水线式的作业有效地提升开发能力，实现高效运营。①碧桂园产品标准化的原则：保障质量，提高速度，降低成本。碧桂园标准化体系如下：碧桂园标准化成果审批流程：②碧桂园产品标准化运用流程：③碧桂园产品标准化成果使用建议：④碧桂园产品标准化应用价值：最优秀的产品，最成功的销售⑤碧桂园产品标准化应用价值：节省成本高效会议体系保障①碧桂园会议体系：分级管控 & 三级管理上述三个特点很好的匹配了集团高周转的运作要求，以会议前置及分权为标志，背后反映的是整体运营能力质的突破。②会议体系：抓大放小 & 抓重点攻难点针对会议决策点做了大幅简化聚焦，主要关注交底会、预备会、启动会、开盘会、交楼会和分期总结会这6个会③上述六个会议核心的目标是：④会议管控要点：主抓关键节点碧桂园明确了各会议的关键决策点、时间及目标。下面仅针对里程碑会议就关键内容进行阐述（共六项）：⑤运营会议体系图在支付首笔土地款之前会议决策▼开发全程监控信息系统碧桂园三级计划体系①实行三级计划体系进行过程管理：②采取分层分级管理模式抓一级、控一级、看一级项目三级计划根据项目二级计划的时间节点进行分解；项目二级计划根据项目一级计划时间节点进行分解，且不得超出上一级计划节点工期。项目开发计划管理体系如下表所示：③计划管理的跟踪与监控：04五.碧桂园开发计划考核措施①碧桂园开发计划考核原则：②开发计划区域排名及奖罚原则：1、奖多罚少的原则。2、排名看表现，奖励看贡献的原则。③奖金分配比例及金额计算方法：④排名后三名区域罚金的计算：⑤区域考核期内奖罚计算的相关规定
喜欢该文的人也喜欢解读碧桂园的万亩大盘运作模式_网易新闻
解读碧桂园的万亩大盘运作模式
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
项目开盘客户靠飞机拉、最大项目体量超过3万亩、操盘周期超过十年等等一系列让人震惊的数字背后是碧桂园独特的运作模式。日前记者身临广州多地实地探访这种国内独一无二的开发模式。
刚进碧桂园假日半岛就被眼前自然生长的千亩园林和碧波荡漾的水库景色所震惊，这很难让人跟一个社区联系起来。
该项目位于广州与清远交界处，拥有27洞国际标准高尔夫球场、五星级度假酒店、大型岭南文化主题乐园、中英文国际学校等。在广州增城区碧桂园凤凰城项目，刚踏入营销中心，所有人便被眼前的巨型沙盘所震惊，更有人当场惊呼：“难道这是传说中全世界最大的单体项目沙盘？”据了解，作为南中国居住人口最多的小区，广州凤凰城项目的社区配套堪称完美，其自有的交通中心每天有400余班车次往返项目与广州市区各地，并可直达香港及澳门等地，而大润发、吉之岛、麦当劳等国际级生活配套的落户让这里成为新兴的商业中心。
在碧桂园集团的发祥之地—顺德碧桂园，这个率先构建了“五星级会所+社区学校+五星级社区生活+住宅”=“五星级的家”的家园生活模式的社区，是碧桂园集团创造“五星级家园”诚意与实力的起点。同时记者在此参观了碧桂园集团创始人杨国强个人捐资2.6亿元创办的国内惟一一所纯慈善、全免费高中—国华纪念中学。
作为南派代表开发商碧桂园首个位于北京附近的涞水九龙湾项目预计10月入市，碧桂园九龙湾位于河北涞水县一渡镇，紧邻北京房山张坊镇，地处十渡景区内，临拒马河而建。京石第二高速通车后从该项目到北京城区只需50分钟。
据碧桂园集团江中区域涞水项目总经理白全胜介绍，项目远期规划将达8000亩，一期已取得了326亩用地进行开发。首期产品主要是带精装修的洋房、别墅，首期配套8000多平方米的商业街。其中，别墅产品包括97-143平方米的联排别墅及173、243平方米的双拼别墅；高层洋房涵盖50-113平方米的1-3居室。
北京商报记者 赖大臣
本文来源：北京商报
责任编辑：王晓易_NE0011
用微信扫码二维码
分享至好友和朋友圈
加载更多新闻
热门产品:　　　
:　　　　　　　　
:　　　　　　　　　
热门影院：
阅读下一篇
用微信扫描二维码
分享至好友和朋友圈碧桂园公益模式解析
腾讯房产南宁站
[导读]杨国强先生在“国华纪念中学”、“仲明助学金”慈善项目上首创了“道义契约”，倡导“知识改变命运”，“扶贫”同时“扶志”，把“感恩”与“爱”的教育理念灌输于受助人。关注公益的人都知道，碧桂园在慈善公益事业上付出的努力绝非一朝一夕。碧桂园成立20年来，一直秉承“做有良心、有社会责任感的阳光企业”核心理念，把社会责任和经济效益摆在同等重要位置，致力于“帮助更多人脱离贫困、让更多人过上美好生活”。据统计，创立以来，碧桂园及其创始人在各类公益事业捐款已超过16亿元;大力支持国家教育、扶贫、医疗、救灾等公益事业。碧桂园公益模式解析碧桂园一直行走在慈善道路上，但对于碧桂园及杨国强先生来说，慈善并不是简单地捐款了事，更是投入爱心、细心和用心的过程，是一个持之以恒，精益求精的过程。在践行社会责任的同时，碧桂园创新了一套又一套适用于中国国情的慈善事业管理模式。捐赠只是慈善的一种形式，除了给那些急需帮助的群体捐赠，碧桂园在慈善上的投入更多的是人文关怀和对慈善的经营。杨国强先生的观点是“授人以鱼，不如授之以渔”，帮助贫困的最好方法是授予他们技能，授予他们摆脱贫困的方法，这才是扶贫救困的根本之道。碧桂园公益模式解析杨国强先生在“国华纪念中学”、“仲明助学金”慈善项目上首创了“道义契约”，倡导“知识改变命运”，“扶贫”同时“扶志”，把“感恩”与“爱”的教育理念灌输于受助人。在“中西部地区扶贫项目”、“雨露计划”中派专人跟进慈善事业的执行，令慈善事业不再是捐钱了事，更为重要的是让受助人明白了慈善的力量和公益的价值，并且积极地投身公益事业，以这种方式来报答社会对他们的帮助。这样的慈善管理模式，融合了马斯洛需求理论的经典观点，让受益人群“穷则独善其身，达则兼济天下”。于此，幸福得到了传递，慈善的价值实现了良性循环。杨国强先生这种对于知识和教育重视的态度令人敬佩，而这种投入所带来的社会效益更是让人欣喜，慈善需要这种精神，需要得到延续。公益，当看碧桂园。
正文已结束，您可以按alt+4进行评论
相关阅读：
看房 给你温馨的家
扫描左侧二维码即可下载“看房”手机客户端，同时支持iOS、Andriod系统；
重点城市楼盘优惠、报价、找房、参团、买房一手在握。&
在这里，熟悉房产市场
扫描左侧二维码即可添加腾讯房产南宁站官方微信；
您也可以在微信上搜索“腾讯房产微信南宁站”，获取更多房产资讯。
预约惠95折
均价：均价12000元/平方米
特色：小户型
1.2万享8万
均价：均价6200元/平方米
特色：品牌开发商
均价：均价6500元/平方米
特色：现房
均价：均价6000元/平方米
特色：水景地产
沪惊现巴比伦空中花园
古怪离奇建筑惊艳世界
Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved布局模式效果显著 碧桂园3000亿后如何发展？
[提要]&近期，碧桂园迅速增长的体量成为行业内热门话题之一。从500亿元到3000亿元级房企，碧桂园这匹黑马仅用几年时间。如今，去年首次迈过3000亿元门槛、一跃进入行业三甲的碧桂园，无论是年初销售势头还是土地市场上的表现，已然显露出问鼎“一哥”的野心。
近期，碧桂园迅速增长的体量成为行业内热门话题之一。从500亿元到3000亿元级，碧桂园这匹黑马仅用几年时间。如今，去年首次迈过3000亿元门槛、一跃进入行业三甲的碧桂园，无论是年初销售势头还是市场上的表现，已然显露出问鼎&一哥&的野心。惊叫的目标碧桂园从2015年的1401亿元到2016年的3088.4亿元，实现了业绩120%的增长。2017年碧桂园设定了一个可能让外界尖叫的销售目标，具体数额还未公布，但是据说碧桂园的内部指标很可能是&翻番&。碧桂园方面表示，本月下旬公司将发布，目前处于缄默期，按照规定，很多信息尚不方便透露。业内人士指出，碧桂园之所以在2016年如此积极扩张，一是销售高增长背后亟须补仓，二是擅长操作郊区大盘的碧桂园在三四线的布局模式效果比较显著。来自中国研究院统计显示，2016年，在国内典型40家上市企业中，碧桂园拿地规划建筑面积达到3238.12万平方米，排在首位。而碧桂园管理层也表示，2016年碧桂园3088亿元销售金额的含金量很高，无一项目亏损。同时，为了管理未来更大的&帝国&，2016年碧桂园营销首次推行了大区制，完成7个大区建设，原35个营销区域分拆裂变，新增为56个。碧桂园总部负责做服务支撑和管控，大区精准帮扶区域平台建设，合伙人机制带来动力也持续发酵。包括碧桂园公司推行的SSGF体系也力求尽可能缩短项目的工期，从而加快项目周转速度。拿地相对论如果说&一天拿一块地&是碧桂园去年的拿地节奏，那么今年拿地节奏则必定是有过之而无不及。近日，碧桂园接连在中山、滁州、柳州等地取得土地。而年初至今，碧桂园在全国拿地已超40宗，耗资达到230亿元，在房企拿地榜单上名列前茅。善于郊区作战的碧桂园多年来一直瞄准三四线城市，也由此曾避开了激烈的土地竞争。但三四线城市乏力也是不争的事实，近年来，碧桂园调整策略，从2016年销售和拿地情况来看，碧桂园从&以三四线城市为主，同时布局二线城市近郊、一线城市周边&的整体定位，调整为&以二线城、一线城市周边&为主。在北京周边，先后布局燕郊、蓟州、霸州、武清、大厂等区域，环京项目近20个。在上海周边，碧桂园也采取&农村包围城市&的路线，先后进入苏州、太仓、启东、昆山等地。碧桂园在取得公司规模快速扩展的同时，问题却依旧存在。从近日碧桂园新增土地来看，除了上海、深圳外，碧桂园拿地相当一部分仍来自二三四线城市。其中，不乏江门、柳州、中山、滁州等三四线城市。业内人士分析，&农村包围城市&的策略有利于速度，但三四线城市产品溢价空间有限，碧桂园利润率较低与此关系紧密。有机构预计，碧桂园年的核心盈利率仍较低，为7.5%-8%，2016财年的核心利润将同比下降4%。从开发商拿地规模来看，2015年前四名分别为碧桂园、万科、保利以及万达，这四个房企总拿地规模占前100名房企拿地规模的33.56%，而碧桂园一家的拿地规模就占14.49%。去年底，碧桂园的土地成本预期已超过1000亿元，使得公司的现金流继续承压。根据《月全国重点城市房企销售》分析显示，对于一、二线重点城市，房行业发展成熟，市场化程度较高，全国性品牌企业纷纷入驻，并与区域龙头企业形成强烈的竞争，市场竞争加剧。业内人士表示，在未来形势判断各异的情况下，大多数企业还是选择了抓紧眼前的市场。随着调控深化，今年一二线城市楼市升温将受到抑制，而三四线城市的高库存依旧承压，在相当一段时间内，一些三四线城市，甚至是二线城市都曾将众多龙头房企深度套牢，这些城市将是碧桂园未来的&粮仓&还是&陷阱&都似乎充满变数。海外战略几成胜算此外，被碧桂园看做公司新利润增长点的海外项目，在取得突破的同时也暗含危机。碧桂园方面披露的信息显示，马来西亚的森林城市在2016年实现了180亿元的销售金额，净利润达20%。但随着项目的推进，众多负面新闻也不断被披露，后续销售节奏能否保持有待观察，但项目成本巨大、天价营销推广费用都为外界所诟病。其中，华侨生联考、海外资产配置、海外等概念炒作也让外界评价不高。同时，填海、淡水设施引进、网络配套设施建设、跨海大桥工程等庞杂系统性建设和20年的超长开发周期都让项目存在诸多变数，马来西亚政策的不稳定因素以及与周边其他房企海外项目的竞争，也让这个超级大盘存在诸多挑战。目前，碧桂园已在马来西亚、澳大利亚、印尼落地7个项目，同时公司还将继续拓展印度、英国、泰国、缅甸、老挝、俄罗斯、越南等市场。但海外项目究竟能给碧桂园带来多少效益，短期来看或许仍然很有限。碧桂园迈进3000亿房企以后的路将如何走？让我们拭目以待。根据北京商报、国际金融报、中国指数研究院《月全国重点城市房企销售排行榜》等综合整理
责任编辑xujing.bj
更多关于 碧桂园　布局模式　房企　的资讯
※房天下版权声明：凡本网内容注明出处为“房地产门户--房天下”的所有文字、图片和音视频稿件，版权均属房天下所有，任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转帖或以其他方式复制发表。已经本网协议授权的媒体、网站，在下载使用时必须注明“稿件来源：房地产门户--房天下”，违者本网将依法追究责任。
热词快搜：
4月楼市成交环比升同比降。CREIS中指数据显示，2018...
Copyright &
北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话：010-
举报邮箱：