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法院查封的房产如何处理？有谁晓得？
房产权永远是属于购房人的，70年只是指房产座落的土地使用期，作用期满后如何处理现行未有实际规定性。
其他回答(共4条)
不仅是购房贷款，在很多消费贷款和经营性贷款中，银行也会要求借款人用房产抵押。那当借款人到期无法还款时，银行会如何处理抵押的房产呢？当借款人未按期偿还贷款时，银行通常会先进行电话催收甚至上门催收，在催收未果的情况下，银行会向法院申请冻结该房产，然后启动拍卖程序。银行合法拍卖抵押房产后，会从拍卖款中扣除借款人所欠的贷款本息、罚息以及诉讼等相关费用，余款会返还给借款人。假如在处置过程中，借款人不予配合，银行可向法院申请强制执行。
法院对小产权房不查封的，法院查封的是真正合法有效的产权证，而小产权房不是合法有效的产权证。首先需要了解小产权房的概念。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，叫做“乡产权房”，又叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。依照现行相关法律规定，通常是在提起财产保全或强制执行的程序时，人民法院将有可能对房产进行查封。手续有这些：1、法院向国土房产部门发出《协助执行通知书》及附带的法律文书；2、办案人员向国土房产部门出示法院工作证，并分下列不同情形办理查封手续：（1）被查封的标的物已核发房地产证的，应提交国土房产局档案室出具的查册表；（2）被查封的标的物是预售的，应提交房地产交易所出具的该预售商品房的交易情况表或该楼盘的明细表；（3）被查封的标的物是土地的，应先到国土房产局档案室查清该土地权属情况，并提交查册的书面结果。3、国土房产部门依照法院提交的资料，进行查封处理。
法院查封房产后，房产不能转让和抵押。被告有权利不到现场处理，不过法院假如最后出对被告不利的判决，可能会涉及到依法拍卖被查封财产的风险。积极履行法院判决，由于现在出台了拒不履行判决罪！法院查封房产的法律依据：&&一、人民法院在办理案件时，需要国土资源、房地产管理部门协助执行的，国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书和协助执行通知书办理协助执行事项。&&国土资源、房地产管理部门依法协助人民法院执行时，除复制有关材料所必需的工本费外，不得向人民法院收取费用。登记过户的费用按照国家有关规定收取。&&二、人民法院对土地使用权、房屋实施查封或者进行实体处理前，应当向国土资源、房地产管理部门查询该土地、房屋的权属。&&人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门查询土地、房屋权属情况时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具协助查询通知书。&&人民法院执行人员到国土资源、房地产管理部门办理土地使用权或者房屋查封、预查封登记手续时，应当出示本人工作证和执行公务证，并出具查封、预查封裁定书和协助执行通知书。&&三、对人民法院查封或者预查封的土地使用权、房屋，国土资源、房地产管理部门应当及时办理查封或者预查封登记。&&国土资源、房地产管理部门在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、房地产管理部门认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。&&四、人民法院在国土资源、房地产管理部门查询并复制或者抄录的书面材料，由土地、房屋权属的登记机构或者其所属的档案室(馆)加盖印章。无法查询或者查询无结果的，国土资源、房地产管理部门应当书面告知人民法院。&&五、人民法院查封时，土地、房屋权属的确认以国土资源、房地产管理部门的登记或者出具的权属证明为准。权属证明与权属登记不一致的，以权属登记为准。&&在执行人民法院确认土地、房屋权属的生效法律文书时，应当按照人民法院生效法律文书所确认的权利人办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。&&六、土地使用权和房屋所有权归属同一权利人的，人民法院应当同时查封;土地使用权和房屋所有权归属不一致的，查封被执行人名下的土地使用权或者房屋。&&七、登记在案外人名下的土地使用权、房屋，登记名义人(案外人)书面认可该土地、房屋实际属于被执行人时，执行法院可以采取查封措施。&&假如登记名义人否认该土地、房屋属于被执行人，而执行法院、申请执行人认为登记为虚假时，须经当事人另行提起诉讼或者通过其他程序，撤销该登记并登记在被执行人名下之后，才可以采取查封措施。&&八、对被执行人因继承、判决或者强制执行取得，但尚未办理过户登记的土地使用权、房屋的查封，执行法院应当向国土资源、房地产管理部门提交被执行人取得财产所依据的继承证明、生效判决书或者执行裁定书及协助执行通知书，由国土资源、房地产管理部门办理过户登记手续后，办理查封登记。&&九、对国土资源、房地产管理部门已经受理被执行人转让土地使用权、房屋的过户登记申请，尚未核准登记的，人民法院可以进行查封，已核准登记的，不得进行查封。&&十、人民法院对可以分割处分的房屋应当在执行标的额的范围内分割查封，不可分割的房屋可以整体查封。&&分割查封的，应当在协助执行通知书中明确查封房屋的实际部位。&&十一、人民法院对土地使用权、房屋的查封期限不得超过二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作查封裁定书和协助执行通知书，续封的期限不得超过一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。&&查封期限届满，人民法院未办理继续查封手续的，查封的效力消灭。&&十二、人民法院在案件执行完毕后，对未处理的土地使用权、房屋需要解除查封的，应当及时作出裁定解除查封，并将解除查封裁定书和协助执行通知书送达国土资源、房地产管理部门。&&十三、被执行人全部缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，人民法院可以对该土地使用权进行预查封。&&十四、被执行人部分缴纳土地使用权出让金但尚未办理土地使用权登记的，对可以分割的土地使用权，按已缴付的土地使用权出让金，由国土资源管理部门确认被执行人的土地使用权，人民法院可以对确认后的土地使用权裁定预查封。对不可以分割的土地使用权，可以全部进行预查封。&&被执行人在规定的期限内仍未全部缴纳土地出让金的，在人民政府收回土地使用权的同时，应当将被执行人缴纳的按照有关规定应当退还的土地出让金交由人民法院处理，预查封自动解除。&&十五、下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：&&(一)作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;&&(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;&&(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。&&十六、国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。&&十七、预查封的期限为二年。期限届满可以续封一次，续封时应当重新制作预查封裁定书和协助执行通知书，预查封的续封期限为一年。确有特殊情况需要再续封的，应当经过所属高级人民法院批准，且每次再续封的期限不得超过一年。&&十八、预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。&&十九、两个以上人民法院对同一宗土地使用权、房屋进行查封的，国土资源、房地产管理部门为首先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记手续后，对后来办理查封登记的人民法院作轮候查封登记，并书面告知该土地使用权、房屋已被其他人民法院查封的事实及查封的有关情况。&&二十、轮候查封登记的顺序按照人民法院送达协助执行通知书的时间先后进行排列。查封法院依法解除查封的，排列在先的轮候查封自动转为查封;查封法院对查封的土地使用权、房屋全部处理的，排列在后的轮候查封自动失效;查封法院对查封的土地使用权、房屋部分处理的，对剩余部分，排列在后的轮侯查封自动转为查封。&&预查封的轮侯登记参照第十九条和本条第一款的规定办理。&&二十一、已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任。国土资源、房地产管理部门应当按照人民法院的生效法律文书撤销不合法的抵押、转让等登记，并注销所颁发的证照。&&二十二、国土资源、房地产管理部门对被人民法院依法查封、预查封的土地使用权、房屋，在查封、预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续。&&国土资源、房地产管理部门明知土地使用权、房屋已被人民法院查封、预查封，仍然办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续的，对有关的国土资源、房地产管理部门和直接责任人可以依照民事诉讼法第一百零二条的规定处理。&&二十三、在变价处理土地使用权、房屋时，土地使用权、房屋所有权同时转移;土地使用权与房屋所有权归属不一致的，受让人继受原权利人的合法权利。&&二十四、人民法院执行集体土地使用权时，经与国土资源管理部门取得一致意见后，可以裁定予以处理，但应当告知权利受让人到国土资源管理部门办理土地征用和国有土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金及有关税费。&&对处理农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门商榷确定后再行处理。&&二十五、人民法院执行土地使用权时，不得改变原土地用途和出让年限。&&二十六、经申请执行人和被执行人协商同意，可以不经拍卖、变卖，直接裁定将被执行人以出让方式取得的国有土地使用权及其地上房屋经评估作价后交由申请执行人抵偿债务，但应当依法向国土资源和房地产管理部门办理土地、房屋权属变更、转移登记手续。&&二十七、人民法院制作的土地使用权、房屋所有权转移裁定送达权利受让人时即发生法律效力，人民法院应当明确告知权利受让人及时到国土资源、房地产管理部门申请土地、房屋权属变更、转移登记。&&国土资源、房地产管理部门依据生效法律文书进行权属登记时，当事人的土地、房屋权利应当追溯到相关法律文书生效之时。
假如房子没过户或没办房产证,就还是的房子,法院可以查封。
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陈某就公证债权文书申请强制执行，某基层法院查封了债务人李某名下的房产。执行过程中，案外人王某提出异议，认为李某名下的房产有一半属于王某，法院中止执行。后王某向中级法院提起行政诉讼，请求撤销李某的房屋所有权证，中院支持王某的诉讼请求，王某胜诉。问：在房产局就该房屋重新颁证之前，基层法院是否可以继续执行该房产？陈某该如何维护自己的权益？（李某除该房产之外无其他财产可供执行）
09-10-13 &匿名提问
最高人民法院、司法部关于公证机关赋予　强制执行效力的债权文书执行有关问题的联合通知　（日）　　为了贯彻《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国公证暂行条例》的有关规定，规范赋予强制执行效力债权文书的公证和执行行为，现就有关问题通知如下：　　一、公证机关赋予强制执行效力的债权文书应当具备以下条件：　　（一）债权文书具有给付货币、物品、有价证券的内容；　 （二）债权债务关系明确，债权人和债务人对债权文书有关给付内容无疑义；　　（三）债权文书中载明债务人不履行义务或不完全履行义务时，债务人愿意接受依法强制执行的承诺。　　二、公证机关赋予强制执行效力的债权文书的范围：　　（一）借款合同、借用合同、无财产担保的租赁合同；　　（二）赊欠货物的债权文书；　　（三）各种借据、欠单；　　（四）还款（物）协议；　　（五）以给付赡养费、扶养费、抚育费、学费、赔（补）偿金为内容的协议；　　（六）符合赋予强制执行效力条件的其他债权文书。　　三、公证机关在办理符合赋予强制执行的条件和范围的合同、协议、借据、欠单等债权文书公证时，应当依法赋予该债权文书具有强制执行效力。　 未经公证的符合本通知第二条规定的合同、协议、借据、欠单等债权文书，在履行过程中，债权人申请公证机关赋予强制执行效力的，公证机关必须征求债务人的意见；如债务人同意公证并愿意接受强制执行的，公证机关可以依法赋予该债权文书强制执行效力。　　四、债务人不履行或不完全履行公证机关赋予强制执行效力的债权文书的，债权人可以向原公证机关申请执行证书。　　五、公证机关签发执行证书应当注意审查以下内容：　 （一）不履行或不完全履行的事实确实发生；　　（二）债权人履行合同义务的事实和证据，债务人依照债权文书已经部分履行的事实；　 （三）债务人对债权文书规定的履行义务有无疑义。　　六、公证机关签发执行证书应当注明被执行人、执行标的和申请执行的期限。债务人已经履行的部分，在执行证书中予以扣除。因债务人不履行或不完全履行而发生的违约金、利息、滞纳金等，可以列入执行标的。　　七、债权人凭原公证书及执行证书可以向有管辖权的人民法院申请执行。　　八、人民法院接到申请执行书，应当依法按规定程序办理。必要时，可以向公证机关调阅公证卷宗，公证机关应当提供。案件执行完毕后，由人民法院在十五日内将公证卷宗附结案通知退回公证机关。　　九、最高人民法院、司法部《关于执行〈民事诉讼法（试行）〉中涉及公证条款的几个问题的通知》和《关于已公证的债权文书依法强制执行问题的答复》自本联合通知发布之日起废止。发布部门：最高人民法院/司法部　发布日期：日　实施日期：日　(中央法规)
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是，你说得不错，虽然房子不是被告的，法院确实不能查封。但是该房屋的租金，是被执行人的合法债权，对此合法债权，你还是可以申请执行，人民法院应该依法执行的。以下便是相关的法律依据：最高人民法院《关于人民法院执行工作若干问题的规定》６１．被执行人不能清偿债务，但对本案以外的第三人享有到期债权的，人民法院可以依申请执行人或被执行人的申请，向第三人发出履行到期债务的通知（以下简称履行通知）。履行通知必须直接送达第三人。６６．被执行人收到人民法院履行通知后，放弃其对第三人的债权或延缓第三人履行期限的行为无效，人民法院仍可在第三人无异议又不履行的情况下予以强制执行。６７．第三人收到人民法院要求其履行到期债务的通知后，擅自向被执行人履行，造成已向被执行人履行的财产不能追回的，除在已履行的财产范围内与被执行人承担连带清偿责任外，可以追究其妨害执行的责任。若还有疑问，继续询问。
执行庭说得没错, 不是被执行人的所有权的房屋是不能查封的。以租金执行确实要承租人的配合，承租人不被执行人，不能强制。但承租人如果配合，分期执行租金是可以的。评估后可以拍卖将出租权是可以的，也是本案的最佳执行方案，建议不要错过机会。拍卖出租权是使用权，查封房子是所有权，这不该糊涂。你这糊涂是会坑了你自己。还是清楚一下好。在钱的面前糊涂不得，只要法院能把钱给你要来，他用什么办法你都应该同意对错是他的事，你不要管，何况并不错呢。
具体问题一种方式是让法院扣留其出租的收益。同时可以要求法院拍卖出租权。查封房子肯定是不行的。具体问题还是找个律师介入帮助下为好。执行也没有具体的法律规定来支持。
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龙湾盛景楼盘的查封拍卖是否合法合理合情？
来源： 民主与法制网
因两家企业之间的购房纠纷，河南宜阳龙湾盛景项目部分楼盘被洛阳市中级人民法院查封、评估、拍卖，其中是否存在超标的查封、未依法依程序评估、拍卖标的物未实现价值最大化问题，请听听权威专家学者的相关说法&&
□本社记者 &李蒙
融展公司与前进公司的购房纠纷
经河南省宜阳县政府招商，2012年6月河南南阳人李鸿展等携款来到宜阳县投资开发房地产项目，并于2012年10月投资成立了河南省宜阳县融展置业有限公司（下称&融展公司&），在县政府的支持下购地开发&龙湾盛景（教师新村）住宅项目&。该项目是2012年宜阳县重点工程，实际占地面积110亩，规划建筑面积25万平方米，主要解决全县教师住房困难问题。项目地块的位置、房屋设计和工程质量，在该县均首屈一指。
项目建设自2013年6月开工至2014年12月，一、二期主体工程完成15万余平方米，已经实际投入资金两亿余元。目前，该公司名下的所有资产为宜国用（2013）第14号（净地）、15号土地使用权（110亩）和宜国用（2013）第15号土地上的7号至19号楼，总计13栋楼。
2013年8月，河南省前进化工科技集团股份有限公司（下称&前进公司&）与融展公司签订《宜阳县&龙湾盛景&住宅项目定向开发协议书》。前进公司在征求职工意见的基础上，确定由融展公司按照双方商定的建设方案和条件，定向为前进公司开发建设商品房住宅项目，建设后由前进公司统一认购。根据协议，前进公司以保密价格认购了&龙湾盛景&住宅小区一、二期楼宇共11栋400余套房屋。
根据约定，前进公司应当在协议签订后三日内预付5000万元，协议签订后50日内累计付款额达到建设资金总额的60%，即10699万余元。而前进公司第一期应付款5000万元于日才支付完毕；截至日第二期仅支付至9000万元，少支付1699万余元。融展公司没有对前进公司的这些违约行为进行追究，还在日至20日之间，与444户购房户签订了《商品房订购协议书》，约定各购房户应当在日之前，向融展公司交纳30%的首付款。
融展公司称，在2014年4月该项目取得《商品房预售许可证》后，融展公司书面通知了符合条件的购房户交纳订购协议书约定的首付款并签订《商品房买卖合同》，但无人前来交纳首付款、签订合同，导致融展公司的房屋开发陷入困境。由于缺乏建设资金，项目被迫停滞至今。融展公司认为，购房户全部都是前进公司职工，为何如此步调统一地不来交纳首付款、签订合同？
而前进公司后来在诉讼时称，协议签订后，前进公司前期已经向融展公司支付9000万余元建设资金，其中公司购房职工交纳购房定金444万元。融展公司施工缓慢，工程严重滞后，未如期办理定向项目所有房屋的预售许可证，并在收到前进公司巨额资金后明确表示不再履行合同，才是双方发生纠纷的起因。
日，融展公司向前进公司发出了《解除协议通知书》，要求解除与前进公司签订的定向开发协议书。前进公司于日向宜阳县法院提起诉讼，要求确认《解除协议通知书》无效，同时根据其申请，宜阳县法院将融展公司的7号、8号、9号、10号、11号、12号、13号、14号、15号、16号、19号楼所有房屋进行了查封。融展公司对该案的管辖权和诉讼保全裁定不服，提出了异议和复议，后法院解除了对上述房屋的查封，融展公司提出的管辖权异议经调解撤回。
日，宜阳县法院判决确认《解除协议通知书》无效，双方继续履行原协议。融展公司称，在该判决生效后，前进公司仍未履行原协议、拒不付款，反而向融展公司提出把整个项目低价卖给他们。由于出价太低，融展公司无法同意。
日，前进公司向洛阳市中院提起诉讼，要求解除与融展公司签订的定向开发协议书，返还其已支付的建设资金9000万元和违约金954万元，共计9954万元。
被查封房产是否远超诉讼标的？
日，洛阳市中院将融展公司开发的龙湾盛景项目10号、12号、13号、14号、15号、18号、19号楼除商业房和6套住房外的所有房屋进行查封，同时查封了宜国用（2013）第14、15号土地使用权（110亩）。
融展公司称，被查封财产价值约两亿元，远远超过前进公司起诉的标的，属超标的查封，尤其是对第14、15号土地使用权的查封，使融展公司无法出售第15号土地上7号、8号、9号、11号、16号、17号楼，失去任何盘活自己的能力，这样的查封无法解决纠纷。融展公司在法定期限内提出了书面复议申请，洛阳市中院未予回复。
对此，中国法学会民事诉讼法学研究会副会长、中国人民大学法学院教授汤维建告诉记者，查封本身是有代价的，但如果存在超标的额查封则是错误的，民事诉讼法第102条明确规定，查封的标的额必须在本案请求的范围之内，不能超出诉讼请求标的额的范围。如果因为法院超额查封造成被执行人的损失，就涉及国家赔偿问题。是否构成超标的查封，主张者需要提供足够的证据来支持自己的主张。
中国人民大学法学院教授张新宝认为，对于已查封的房子，法院宜按套分别拍卖。拍卖出去的每一套房子，法院应当通知国土部门容许办理产权登记。同时法院应该设立专门账户，收取和处置拍卖所得价款。查封并不意味着丧失了财产所有权，只是限制了其自由转让；查封是为了执行标的请求得以实现，将查封的财产卖掉是为了还款，这是最佳处理方式，使得查封最后并不需要拍卖土地使用权。在这个案件中，拍卖土地使用权很麻烦，因为有些人已经交钱买房了，已具备了部分土地使用权，而土地使用权具有不可分割性，很难有人还会去买这块地的国有土地使用权。
第一次查封未评估，能否再次查封？
之后，融展公司不服洛阳市中院的判决提出上诉。日，在河南省高级人民法院的主持下，双方达成调解解除了合同，确定融展公司归还前进公司已付的9000余万元及利息。
但在法定期限内，融展公司未履行还款。融展公司称，因公司一期房屋的预售证被司法冻结导致不能销售，其努力寻找第三方注入资金合作，但都因诉讼等原因最终搁浅。融展公司不但无法通过销售回款归还欠款，也因公司房产和土地被司法查封无法融资，法院的调解书因此未能得到履行。
日，该案立案执行。5月22日，洛阳市中院发出公告，对前述保全查封房产予以评估、拍卖。同日，洛阳市中院出具查封公告，又查封了融展公司名下龙湾盛景项目7号、8号、9号、11号、16号、17号等6栋楼，查封期限三年。
当时融展公司委托一家评估公司作了评估报告，认为前7栋楼的总价值已经达到两个亿，并提交至洛阳市中院，但法院未予回复，也没有对已经查封的7栋楼进行评估，而径行查封了另外6栋楼。
中国法学会民事诉讼法研究会会长、清华大学法学院教授张卫平认为，从查封、拍卖来讲，必须考虑法院查封的财产价值不能大于诉讼标的物，前7栋楼没有进行评估，紧接着就把第二批6栋楼又查封了，可能存在问题。融展公司提供的评估报告不能说就是法定的，但至少是一个参照。评估结果是两个亿，远远超出债务总额九千万，这种情况下法院必须要考虑，如果这7栋楼能够满足标的物的执行，就不能再查封其他楼盘，否则便构成了超标的查封。
应当整体拍卖还是按套拍卖？
日，河南鼎坤房地产评估咨询有限公司出具《房地产司法鉴定咨询报告》，融展公司第一次被查封的房产的评估价值结果是10354万余元。12月21日，洛阳市中院作出执行裁定，拍卖上述房产。
日，洛阳市中院将上述第二次查封的房产（包括该项目的附属建筑）及分摊的土地一并委托评估，至今未出评估报告。
日，融展公司向洛阳市中院提出执行拍卖异议，要求撤回本次拍卖，终止拍卖程序，依法重新评估，理由为：一、选定的评估机构程序违法不具备司法鉴定资格，鼎坤评估公司不在《国家司法鉴定人和司法鉴定机构名册》之列。二、评估没有把地下车库及地下附属物纳入评估范围，评估价值过低，有失客观公正，损害融展公司利益。三、拍卖程序违法，体现在拍卖公告是日进行的房产状况公示，所拍卖的房产是在建工程，此后不断追加投资建设，标的物已接近成品房，与执行拍卖的真实情况严重不符。四，拍卖标的物当中有部分房屋已经出售，且购买人已提出了执行异议。
日，洛阳市中院中止了本次拍卖。2月7日，洛阳市中院作出执行裁定，驳回融展公司的异议请求。融展公司向河南省高院申请复议，3月21日，河南省高院驳回融展公司的复议申请。
3月25日，洛阳市中院决定对第一次查封房产进行第二次上网公示拍卖。后融展公司把拍卖中存在的问题紧急反映到最高人民法院执行局，该局在日开拍当日发函至河南省高院、洛阳市中院，要求停止本次拍卖，理由是&标的物巨大，充分考虑双方当事人利益&。
在这两次拍卖中，洛阳市中院均对被查封的房产进行整体拍卖，不是一套一套拍卖。融展公司认为，被拍卖的房产已经取得《商品房销售许可证》，而且查封前已经售出20余套，完全可以出售，应当一套套进行拍卖，这样既能实现双方当事人的利益最大化，也有利于法院顺利解决纠纷。洛阳市中院未采纳此意见，也未说明理由。
在前述学者看来，涉及执行中价值最大化问题。法院有义务有责任使被执行的标的物价值最大化，一套一套地拍卖和整体拍卖哪个能够实现价值最大化是因案而异的，法院应当站在中立和客观立场，基于执行程序的精神和原则，从当事人利益保护出发去考虑。对此，法院有裁量决定权，依职权执行。
法院的决定是否合理，要有充分的证据进行评价。这个评价要从市场价出发，一套一套拍卖能够实现价值最大化，还是整体拍卖能够实现，是第一个考量因素。第二是拍卖成本问题，整体拍卖成本高，还是一套一套拍卖成本高。第三是可操作性问题，一套一套拍卖是否具有可行性、持续时间是否合理，整体拍卖是一次性交易，成本低，速度快，这方面法院也要加以考虑。
再次拍卖是否需要重新评估？
第二次拍卖中止后，融展公司多方筹借1522万元，于日交于洛阳市中院，申请解封部分预售楼盘，让融展公司尽快销售回款还此债务。洛阳市中院收到钱款后，于5月15日对融展公司在售楼盘13号楼8245平方米房屋作出解封裁定。
之后，融展公司积极组织销售，解封房屋预售完毕后，因土地被查封未解封，无法办理不动产登记。又因法院执行原因，多家银行不给融展公司准入、办理个人按揭贷款，导致融展公司无法正常回款，难以偿还债务。
7月9日，洛阳市中院摘除已售出的20余套房屋，第三次将第一次查封的房产挂网拍卖。
融展公司认为，此次拍卖距评估报告的价值时点是日，时隔一年有余，因所查封的楼宇一直处于施工当中，增加了大量的添附物，相比查封时已经发生了巨大变化，应当重新评估或补充评估。而且，2018年5月已解封了其中一栋楼，相对于2017年评估报告的标的，标的物的数量和价格都发生了变化，洛阳市中院并未重新进行评估，依然按原来评估的价格减去一栋楼的价格直接挂网拍卖。本次拍卖的挂网拍卖价格是万元，而宜阳县国有建设用地使用权网上挂牌出让公告显示，距涉案项目不到两公里的一宗仅103.87亩的住宅用地成交价格达29706.82万元，评估拍卖时是否应当予以参考？
前述学者认为，相对于前两次拍卖，这次拍卖标的物发生了明显变化，价值也发生了变化，因此评估要重新做。用原有的评估报告很难甚至不能够反映现在标的物的价值，将其作为现在变化了的标的物的拍卖底价，违反评估基本原则。评估要反映最新的真正价值。
经过法院介入，已摘出解封的1栋楼，还有12栋楼，是否应当重新评估？这要分两种情形：如果被摘出去的1栋和其他楼情况不一样，需要重新评估；如果完全一样，就没必要重新评估。
龙湾盛景楼盘的查封、评估、拍卖，出现了不少可以探讨争议的司法技术问题，关乎当前司法执行中普遍存在的超标的查封、未严格依法依程序评估和拍卖时未实现价值最大化等问题，足以引起媒体的普遍关注。
房子是用来住的，如何能够既充分保障债权人的利益，又充分保障被执行人的利益，如何实现标的物价值的最大化，且满足人民群众的住房需求，如何做到合法、合理、合情，是人民法院在执行中应该深刻思考的问题。
来源：民主与法制网
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