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高层住宅外墙渗漏是一种经常发生又难以彻底根治的工程质量通病。我省地处东南沿海，年降水量大，每当雨季及台风暴雨来临，高层住宅外墙渗漏水现象就特别严重，住户对渗漏水的投诉也最多。在质量回访中发现，随着室内装饰装修的高档化，因外墙渗漏所造成的损失及后果越来越严重，而且外墙渗漏水也会使结构材料损坏、墙体开裂，给结构的稳定带来隐患，同时高层住宅外墙渗漏维修较难，其费用也大；因此，分析高层住宅外墙渗漏水的原因并对其加以防治十分重要。本人在负责南京某小区1＃～3＃高层住宅楼（19～24层框剪，建筑面积50904m2）施工中，组织项目部成员预先对外墙渗漏这一顽症进行调研，并有针对性地制定了防治措施，取得了较好的效果，下面是笔者在施工中的一点体会。 　　
1以往外墙渗漏分布规律及产生原因 　　
（1）各层钢筋砼框架梁与砌体结合处的外墙面呈现水平裂缝渗水。框架结构填充墙砌筑时没有按照规范规定操作，砌筑时一次到顶，造成墙体对砂浆层压缩值增大，砂浆收缩后墙顶结合部形成水平裂缝。 　　
（2）现浇框架墙柱与砌体竖向结合处的外墙面呈现局部竖向裂缝渗漏。由于框架结构外墙柱与砌体连接处漏埋拉结筋或拉结筋设置不牢，拉结筋间距、数量、长度不符合要求，由于温度膨胀系数差异，导致连接处开裂，是渗漏水的多发部位。 　　
（3）外墙抹灰前，外墙空洞堵抹不严或堵抹的方法不正确，造成空洞处抹灰层空鼓、裂缝、引起渗漏。 　　
（4）外墙窗边缝渗漏，窗框与墙体间隙填嵌不规范，嵌缝膏及防水胶不密封。 　　
（5）外墙面层、涂层空鼓、龟裂，引起渗漏。水泥砂浆面层及涂料施工不规范，造成局部不规则的龟裂，引起渗水。 　　
（6）外墙细部构造，如窗台坡度、鹰嘴、滴水线（槽）等未处理好，造成雨水渗漏。 　　
2外墙渗漏的防治措施 　　
2．1确保砼小型空心砌块填充墙的施工质量 　　（l）砌体的材料要求：我们对进场的砌块及其它原材料都按照规定的质量标准以及产品质量说明书进行验收，进入施工现场的砌体在厂家的养护期都不少于28d。砌筑前，对砌块表面污物及底部毛边进行清理，断裂和有小裂纹的砌块坚决不用于外墙。砌筑期间因气候比较干燥，砌筑前对砌块稍加洒水湿润，待表干后才上墙砌筑。 　　
（2）砌体质量是外墙防水的先决条件，砌体的水平灰缝、竖缝砂浆饱满度对防止墙体裂缝和渗水至关重要，现行省标DBJ13 －38 －2006规定：竖缝饱满度不低于80％，水平灰缝饱满度不低于90％。施工过程中，项目部多次组织自检，竖缝及水平灰缝饱满度均在95％以上，确保砌块间有良好的粘结力，使砌体在外力影响下不会产生裂缝。 　　（3）砌筑砂浆配合比经试验确定，拌合时各种材料均有计量，砂浆采用机械搅拌，随拌随用，拌合时间自投料完算起不少于2min，拌好的砂浆都在初凝前使用完毕。 　　
（4）严格控制填充墙的沉缩裂缝。根据不同情况控制好砌筑高度，常温条件下日砌高度一般控制在1．5m以内，雨季施工，日砌高度控制在1．0m以内。填充墙砌体砌至接近梁板底时，留出一定空隙，待砌体收缩稳定后（至少应停歇2～3天）再砌筑，最上一皮应注意不能采用红砖斜砌的方法处理，应采用配套的砼实心砌块斜砌楔紧，其倾斜度宜为60°左右，并用比砌体砂浆高一级的砂浆灌实。 　　
（5）为了保证砌体拉结筋起到拉结作用，防止砼墙柱与砌体交接处出现裂缝，砌筑期间由项目部质检员负责逐条检查，并做好隐蔽记录，对个别遗漏和错位的，采用植筋进行补救；对个别长度不足的，采用电焊补足；所有拉结筋均符合设计要求，沿墙的高度每500mm设置2Ф6钢筋，埋入砌体长度不小于1000mm。 　　
（6）对设计规定和施工所需的孔洞、管道、沟漕和预埋件等，必须在砌筑时预留、预埋，不得在已砌筑的墙体上打洞和凿槽，填充墙砌体应采用双排外脚手架或里脚手架进行施工，外墙砌体不得设置脚手眼，水电管线的敷设安装应按小砌块排块图的要求与土建施工进度密切配合，不得事后凿槽打洞。 　　
（7）砌体中留置的临时施工洞口，其侧边距离交接处的墙面应大于600mm，并在顶部设过梁，填砌施工洞的砂浆强度等级应提高一级，洞口两侧应留设2Ф6＠600拉结筋。 　　
2．2堵塞外墙结构一切渗漏水通道 　　（1）堵塞墙体的空头缝、孔洞和砌体之间的缝隙，必须清除空头缝中酥松的砂浆，瞎缝要剔凿，宽度大于8mm，深度大于30mm，对砌筑不密实或砌块被碰撞使灰缝开裂的砌体应重新砌筑。 　　（2）砌体墙面均用原浆做勾缝处理，外墙面采用1：2水泥砂浆掺5％的防水粉勾缝，使缝隙严密，起到止水作用；缺灰处应补浆压实，并做成凹缝，凹进墙面不少于2mm，勾缝完毕，要及时清理砌体浮灰杂物，以便下一道工序施工。 　　（3）对砼剪力墙上的螺杆孔严格封堵，孔洞两侧需凿成喇叭口，孔洞内用膨胀水泥砂浆塞满，然后在两侧喇叭口用防水砂浆封口严密，并加强检查防止遗漏。 　　2．3外墙塑钢窗安装及填缝 　　（1）安装前要对窗洞口尺寸进行检查，对尺寸偏差较大的要进行处理，以免因窗框周边缝过大或过小而影响塞缝质量，一般要求框边与洞口之间缝宽约20mm，塑钢窗框与小砌块墙体两侧连接处的上、中、下部位在施工砌体时已砌入埋有沥青木砖的实心小砌块，应采用射钉进行固定。 　　（2）窗框固定好后，要清扫窗框周边及接触处墙体，并及时在窗框与砌体之间的缝隙内腔分层填入发泡剂，填塞不宜过紧，接着用掺10％UEA膨胀剂的1：2．5水泥砂浆分二次嵌缝，嵌好后外留5mm深的凹槽，待外装修完成后，凹槽内嵌防水密封胶。 　　2．4确保细部构造处理的质量 　　在檐口、窗台、窗楣、雨篷、阳台、压顶和突出墙面等部位，上面应做流水坡度，下面应做滴水线（槽），内窗台要高于外窗台20mm左右，滴水线（槽）深度不小于12mm，宽度为10mm～15mm，整齐顺直，内高外低。 　　2．5基层抹灰施工技术措施 　　
（1）对抹灰基层的砼与砌体表面进行清理，不留有影响粉刷层与基层间粘附的杂物。砼构件表面刷一道界面剂，再用粗砂水泥砂浆进行表面刮粗处理，以利抹灰砂浆与基层粘结牢固。 　　
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泸州现在时
[导读]今天，市民李先生打进我们的热线反映，称自己居住的波士顿景上小区墙面严重脱落，威胁到了小区居民们的安全，记者立即赶到现场了解情况。记者一走进李先生所居住的波士顿景上小区，便看到位于三号楼顶楼三十二层的部位有大片墙面脱落的痕迹。随后李先生带记者来到自己居住的32层的房子，在阳台上我们能明显看到墙面掉落的痕迹。李先生告诉记者，正是前几天下雨和太阳暴晒后，墙面就出现了这种情况。自己先后找到波士顿景上小区的开发商向阳集团和小区物业成都悦华置地泸州分公司要求修复小区外墙，但是却没有得到解决。李先生说，因为三十几楼掉一块下去。一个小小的水泥块可能就会把人砸死，到时候再来追究责任就没有办法了。记者在现场发现，外墙脱落的地方有修补过的痕迹，为此，记者找到了小区的物业公司，想要了解其中的情况。小区物业公司王经理告诉记者，小区的外墙修补应该属于开发商负责。而且在一年多前，小区的外墙就出现过一次脱落的情况，当时开发商也做出了及时地修补。那为什么，一年多后，墙面再次脱落，开发商就不愿意进行修补了呢?王经理表示，开发商说现在外墙质保期已经过了，他们不负责了。王经理表示，现在这种情况下，想要维修小区外墙，就只能动用小区的维修基金，但是动用维修基金并不是那么简单的事情。王经理说，如果要动用维修基金。就必须要75%的业主全部签字。但是他的情况有点特殊，因为顶楼脱落的外墙属于在家里面的内花园，肯定其他业主是不愿意出这个钱的，所以肯定批准不下来。在这种情况下，物业也没有办法。看到自己家阳台掉落的墙面，李先生表示很无奈。目前，李先生正在与物管、开发商积极磋商，寻求解决问题的办法，早日消除安全隐患。(记者 陶颖 詹奎)近期活动推荐：
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Copyright & 1998 - 2018 Tencent. All Rights Reserved关于高层建筑外墙防水技术、材料的实例分析
摘& 要：本文就科学城辖区内高层住宅近些年出现的外墙渗漏这一质量通病，在防水技术、材料方面结合实例进行了浅析。同时，对一些防水材料的使用性能进行了阐述。
关键词：建筑 防水 技术 材料
一、科学城高层建筑外墙渗漏概况
&&& 自上世纪九十年代至今，科学城辖区已修建了76栋高层住宅楼。其中：三区3栋、四区3栋、五区4栋、新七区24栋、新八区13栋、九区29栋。通过对近年来各区高层住宅外墙渗漏情况进行分析，出现外墙渗漏问题主要集中在新七区、新八区及九区的66栋高层住宅。在2007年10月，经历了连续两周的阴雨后，上述66栋高层住宅中约500余户住宅出现了外墙渗漏的情况。在2008年5月，汶川大地震发生后，受地震影响出现了350余户住宅外墙渗漏的情况。而在各区住宅外墙渗漏维修工程质保期满的近两年，仍出现了200余户住宅外墙渗漏的情况。
&&& 而三区、四区及五区的10栋高层住宅在近6年的时间内，出现外墙渗漏的情况较少。即使受2008年地震影响，在上述10栋高层住宅也仅有约80户住宅出现了较为轻微的外墙渗漏。
虽然，外墙渗漏问题是建筑施工中常见的质量通病，但通过对上述区域高层住宅外墙渗漏情况的对比，不难看出依据新标准修建的新七区、八区及九区高层住宅，出现外墙渗漏的情况远多于三区、四区及五区的高层住宅。
二、外墙材料、渗漏情况及维修措施的对比分析
&&& 以三区B栋单身楼和七区72#号住宅楼为例，进行外墙材料的对比分析：
1、三区B栋单身楼，外墙填充材料为炉渣空心砖（整体为孔隙状），自身强度较低，在与砂浆的粘接面有较多的气孔，砂浆凝固后渗透至炉渣空心砖10-15mm，与抹灰层的粘接较为牢固，外墙材料为白色水刷石。
2、七区72#号住宅楼，外墙填充材料为页岩空心砖，自身强度较高，砖体中心六个竖向通孔，与砂浆的粘接面为竖向棱状粘接槽，与砂浆的粘接强度较弱，外墙保温材料为珍珠岩保温颗粒，外立面刷涂防水腻子及紫色外墙乳胶漆。
外墙渗漏及维修的对比分析：
1、三区B栋单身楼在出现外墙渗漏时，在外墙内立面反映出的渗漏点，多与外墙水刷石面层开裂点成一一对应关系。且雨水渗透至外墙内立面呈现较为明显的环状扩散。
在外墙渗漏维修时，由于表层的水刷石，受温度应力影响较小，在水刷石开裂裂缝处，采用水玻璃等柔性防水材料进行灌注后，不容易出现新的裂缝，故能起到较好的维修效果，且工程造价较为低廉。2008年汶川地震发生后，由于该建筑山墙面水刷石面层出现较多的开裂裂缝，在院科研生产能力灾后恢复加固项目中对该楼进行改造，在山墙面刷涂沥青防水涂料、腻子及紫色外墙漆，也取得了较好的外墙防水效果。
2、七区72#号住宅楼，其2单元402至702住户在2007年10月连续阴雨后，外墙均出现了不同程度的渗漏。尤其在外墙分割线高度（距楼面高度2.8米处）渗漏情况较为严重，但与户内所反映出的渗漏点鲜有一一对应关系，主要是因为雨水在风荷载作用下，渗入温度应力裂缝进入保温层及填充墙空心砖内，雨水会顺着页岩空心砖内的竖向通缝流动，在外墙的内立面反映出渗漏，渗漏点呈水滴状或不规则云团状。
在外墙渗漏维修时，由于户内渗漏点与外墙开裂处不呈对应关系，施工时为节约维修费用，施工方多采用雇用蜘蛛人，对外墙开裂裂缝处进行大范围的防水堵漏灵刷涂，同时将外墙分隔缝内的橡胶条取出，用防水砂浆进行封堵。但由于在外墙面，页岩空心砖、保温层及抹灰层的热膨胀系数差异较大，在刷涂了堵漏灵后外墙面受温度应力影响在3至6个月后，仍会产生新的裂缝。故维修效果很不理想。
三、防水材料的分析
自2007年大范围的高层住宅外墙补漏开始，各施工方为处理外墙渗漏这一质量通病，已使用了十余种不同的防水材料，防水效果亦参差不齐。将其中防水效果较好的代表性材料进行对比分析：
1、防水抗裂砂浆配合JS柔性防水腻子
2006年6月，七区72#楼1单元1101户在书房、卫生间及主卧室均出现了较为明显的外墙渗漏痕迹，其渗漏点有5处，且分布高度不一致，是较为典型的空心砖内窜水渗漏。以常规堵漏灵的方式维修多次，均不能较好的解决外墙渗漏问题。
后采用防水抗裂砂浆配合JS柔性防水腻子对该户外墙面进行了全面处理，由于JS柔性防水腻子具有较强的延展性，能克服较大程度的温度应力，故取得了较为理想的防水效果。但该施工方法，工程造价较高（该户施工费用约2万元），故在当时仅为一特例，未进行推广。
2、沥青防水涂料
2009年在三区A栋、B栋单身楼改造工程中采用，应用于两栋高层住宅的山墙面。由于该住宅楼外墙水刷石粘接层与炉渣空心砖粘接的较为牢固，无法进行剔除，故直接将该防水涂料刷涂在水刷石面层，凝固后刷涂腻子及外墙乳胶漆。
由于该材料是以沥青为基料，配以石灰膏为分散剂，石棉绒为填充料的一种冷沥青悬乳液，具有一定的渗透性，在较为粗糙的水刷石表面起到了较好的隔绝效果，故在施工后，防水效果较为理想，且工程造价适中，施工后仅有B栋单身楼1层山墙处出现二次渗漏。
3、仿生荷叶漆
做为一种2005年德国研发的防水材料新产品，近年才在我国得到推广，该材料是一种具有持久憎水性的少乳化剂有机硅乳液，能达到拒水保洁的功能。在A栋单身楼渗漏维修时首次试用，该涂料凝固后会在表面形成透明的凝胶层，由于其具有的憎水性，雨水在其表面不会被存留吸收，故其防水性能极佳。
由于该防水材料多使用乙醇为溶剂，施工过程中会产生一定的乙醇挥发蒸汽，易发生火灾事故，故其施工作业环境不能出现明火。而近年来随着其逐渐的得到推广使用，同时不断的改良，其价格也有所下降。该防水材料因其优异的仿生学特性，其使用范围会逐渐的扩大。
&&& 建筑抗渗防水工程量大，范围广，环节多，技术要求高，涉及建筑施工的各个方面，其中的防水材料更是保证施工质量的基本要素。所以，对于施工流程、防水材料的性能及应用，需要我们工程管理人员不断的学习、掌握。同时，要开阔眼界，及时的了解新材料与新工艺，勇于进行试验，才能将防水工程做的更好。&
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 市政工程分公司 杨珉
&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&&& 二一三年五月八日
我来说两句 ()
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MSN: civilcn#163.com E-mail: 手机：高层住宅外墙渗水多年，物业已刷过外墙防水，家里也从新做了防水，没效果，请问该
这是外墙防水没有做好，您家里再好也没用，您去和物业恰谈要求物业重新做过
采纳后不可撤销，确定采纳？
这是外墙防水没有做好，您家里再好也没用，您去和物业恰谈要求物业重新做过
防水涂料是没有多大用的，必须从新粉刷外墙，在刷防水涂料，渗水有很多原因的，外墙有可能有裂缝
采纳后不可撤销，确定采纳？
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