论征收房地产税对我国房价的影响:鹤立鸡群的中国房价真的登峰造极了吗?
房地产税,山雨欲来风满楼:为应对房价上涨,建立长效机制,房地产税开征的讨论日益热烈,与房地产税相关的改革政策也屡屡见诸正式文件,如党的十九大正式提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。为何要开征房地产税:上海和重庆房地产税试点效果不如人愿;“存量房时代”的到来和地方财政收入的可持续性,呼唤房地产税的开征;房地产税在保障地方财政收入、抑制房地产市场投机、完善税制改革、调节财富分配等方面意义深远。房地产税的国际经验:经济发展水平和人均国民收入越高,房地产税在财政收入中的比重越大;将土地和建筑物合成统一的不动产进行征税是发展趋势;计税依据重视房地产市场价值因素,采取“宽税基、低税率”税制原则;开征房地产税对房价的直接影响较小。开征房地产税能否起到抑制房价的作用,关键在于其能否改变市场供需关系的转变,以及对未来房价走势的预期。从需求端看,较大的城镇化提升空间仍将对房价形成需求支撑;大都市圈化的开启,城市人口密度还有较大提高空间;家庭规模变小和微型家庭增多,房产需求增加。从供给端看,房地产税的征收将增加房产的供给。房地产税对一二线和三四线城市房价的影响将出现分化。理想条件下,在供大于需的城市中,这会促使投资者抛售房产,进而促使房产价格下跌;而对于供小于需的城市,开征的房产税则会转嫁给房产需求方,房价则因为包含被转嫁的房地产税而上涨。开征房地产税对租金的影响也将出现分化:对于人口聚集型城市,租金将呈现整体上涨趋势;而对于人口外流型、经济发展较为薄弱的城市,租金并不会受到很大的影响。开征房地产税对房价的影响--以北京为例:一、新增供给:根据十九大对房地产的定位,假设人均免征面积为40、45和50平米(下同),在不同的情景假设下,存量房抛售面积占比约分别为6-19%、4-12%、1.5-4.5%;二、新增需求:如果新晋移民中购房人口比重为50-80%,那么新增住房需求面积占比约为1.2-2%;三、对有房家庭的影响:如果人均免征面积为40、45、50平米,对超出免征面积部分按照2017年前三季度的房屋实际价值的1%进行征税,那么北京市有房家庭人均年度征税额约分别为8500元、3500元、2000元;四、对北京市房价的影响:如果人均免征面积为40、45、50平米,在不同情景下,房价变动范围分别为下降11-38%、10-25%、5-12%之间。
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放水不能解决的问题：既然房价不能涨，那谁会涨？
　　智谷趋势（ID：zgtrend） | 路口大爷
　　7?31政治局会议重磅落地，这一次，最让(,)们兴奋的一句话是：
　　“坚决遏制房价上涨”。
　　不过一边给你希望，一边又让你怀疑人生――这次会议给“宽松”一锤定音，下半年确保流动性合理充裕，市场不用再天天喊渴。
　　虽说我们向来不惮以中国特色经济学抗衡西方经济规律，但此时对国家方向、对个人身家财富，仍忍不住深感迷茫：
　　既要放水又要房价不飙涨，如此高难度的动作到底要如何耍？
　　水如果不流向楼市，还能漫向哪里，是熊冠全球的大A股吗？
　　房不涨价，是不是我们的日常生活总有一种东西会被拉出来吸收这超发的货币？
　　与国运共担当，你准备好了吗？
　　从政策构想来看，高层拒绝“再提夜壶”的意志力不可低估。
　　据财新报道，“决策层已经储备了一套更为统一的地产调控政策，总体思路是不因经济增长压力频繁变更政策。”看吧，这回绝不会是那种朝令夕改的事了。
　　昨天会议还没结束，深圳就第一时间升级了楼市调控，给公司买房按下暂停键，住宅限售3年，严控离婚买房。总之一句话，把投机苗头紧紧扼住。
　　作为楼市调控风向标的北京，此前则明确表示要控土地热度，未来五年住宅供地结构保持普通商品房、共有产权房、安置房、租赁住房4:2:2:2结构。
　　目前来看，调控的方式是人为拉长交易周期，让你难进也难出，让投机者讨不到好处。
　　这次直接说遏制上涨，更是决策思路的根本转变。房价未来只能稳了，至少在官方统计数据中会非常的稳当，而在人口规模控得死死的一线甚至可能会阴跌。
　　既然房价不能涨，那谁会涨？说实话，相比房价上涨，我们更希望看到的是物价上涨。
　　物价涨了房价没涨，至少证明钱不是在虚拟经济里空转，制造泡沫，挤压实体的生存空间，而是有一部分水真正抵达实体经济，实业扩大规模，进而传导到地租、利息和众人的工资表上。
　　只要不发生恶性通货膨胀，涨物价就是钝刀子割肉温水煮青蛙，麻木的人不会觉得痛，既然买不起房，那就把钱包慢慢的掏给消费品。还有一个油价带来的输入性通胀，油价目前处于上升通道，很多工业品的成本也被动往上抬。物价涨一波，扩大内需了解一下。
　　以上，纯属期望。
　　从历史经验来看，“放水”二字实在让人心有余悸，它可不就是这十年来房价上涨的直接推手嘛。
　　08年底以及12年大放水期间，一线城市的房价都是翻倍上涨，15年的政策转向更是让全国楼市体验了一把恐慌与狂欢并存的滋味，离婚、摇号、抢房，乱象惊人，住房梦总算是沉甸甸地压在了每个普通人肩上，连三四线也装不下你的肉体。
历史上三轮大放水都直接刺激房价飙涨
　　一放水房价就猛涨的逻辑并不难理解，因为这么多年来，中国只挖出了这么一个蓄水池。
　　到目前为止，没有哪一项资产的收益率能跑赢房地产，北京在过去十年房价涨幅至少达到435%，上海至少达到224%。钱是聪明钱，是有温度的热钱，当然知道要向哪里跑。大家都在转得风生水起，只有我逆流而上脱虚向实，岂不是傻得可爱？
　　时至今日，中国房地产总市值超过400万亿，而股市总市值不足60万亿。在资本市场里被割了一茬又一茬之后，老百姓们更加坚信看得见的房子才是真爱。有毒的股市当不了吸水的海绵，实体很难受益于放水。
　　昨天智谷趋势在《读懂今天政治局会议：最重要的一只靴子落地，政策转向得以确认》一文中提到的“钱能解决的问题都不是问题”，有一些读者感到困惑。
　　很简单，如果印钞就能解救制造业，中国的实体经济也不至于到今天这种地步。
　　即便央行有心要疏通货币传导机制，也很难摁住水向房地产蔓延的冲动。
　　解救实体，光放水是不行的。
　　钱不能解决的问题，还有很多。
　　刺激、基建、政策托底……这些词每次听起来都是满满的熟悉感和依赖感，但也让人忧心忡忡。
　　历史的经验早已证明，大放水的边际刺激作用正在明显减弱，基建的投资收益越来越小。
　　在中指出，宽松带来的经济反弹效果已越来越弱，反应也越来越迟钝：
　　2008年第一轮宽松，2个季度见效，反弹5.8%，持续4个季度。
　　2011年第二轮宽松，5个季度见效，反弹0.6%，持续2个季度。
　　2014年上一轮宽松，8个季度才见效，反弹0.2%，持续2个季度。
　　姜超则认为，大放水并没有改变中国经济增速下行的趋势：
　　第一轮：中国经济增速从08年的9.7%降至11年的9.5%；
　　第二轮：中国经济增速从11年的9.5%降至14年的7.3%；
　　第三轮：中国经济增速从14年的7.3%降至17年的6.9%。
　　要经济平稳增长，不是放点钱出来刺激一下就能解决的问题。
　　虽然我们的设想是要相机微调、预调、定向调控，但(,)发出这样一个提醒：三季度指数有可能再次探底，当政策托底不达预数，宽松政策可能更为激进，或由结构性宽松转向全面宽松。一股满满的死循环味道。
　　外部环境的问题也不外乎如是。
　　中美之间的矛盾，已经不是简单的巨额贸易逆差。冲突从贸易领域不断向科技、货币、意识形态领域蔓延，今天调高关税征收比例，明天又技术封锁你多少家企业，后天再悔恨当初为什么要让你入世……越来越有冷战态势。
　　上周末华尔街日报(,)发了一篇长文《When
the World Opened the Gates of China》，提到当初支持中国入世时，是希望将中国纳入西方经济体系中，同时消减保守力量的控制力：
　　“中国入世，不只是简单地让他们同意进口西方产品，也代表他们同意进口民主政治珍视的一个价值观――经济自由。当个体拥有不止是梦想还有实现梦想的权力时，他们会诉诸更大的发言权。”
　　国运走到今天这一步，中国再也不能像往常那样，洒下重金买入多少大豆、飞机就能让“闭嘴”。
　　底色不足，才是中国亟待攻克的难关。
　　今天的中国，稳中有“变”，内外乏力，钱统统解决不了这些问题。
　　控制型政府的优势成就了中国经济奇迹，但其后发劣势也制约了经济的升级换代。
　　最近看到两个段子：
　　1、一家工业制造公司年收入200万，税后到手2.14万，后来专家说，账不能这么算，重新核定之后，利润应该是3.62万。
　　2、有人拿了中美县级政府人员配置做对比，美国县级机构一共18个，中国数得出来的就有196个，最后一个还叫机构精简办。
　　“改革”这个词现在越来越难让人为之振奋。像减税就变成一场文字游戏，每次都是毛毛雨，政府税收年年上涨，实体税负重重。地方财政困难，却动不了裁撤冗员、精简机构的决心，运动式政策来临之时还指望着他们。
　　如果一场伟大的改革走到今天成了“国进民退”的局面，实在是让人痛心不已。
　　眼下真正需要的，不是放水，而是迎难而上完成一场变革，对资源配置方式的变革，对权利的再分配；真正需要的，是激活民间活力，而不是让困惑、沮丧、迷惘、恐慌的情绪蔓延。
　　教授曾说过，眼下中国社会最现实、最迫切需要改革来解决问题有三个：
　　国家的方向感，精英和上层的安全感，老百姓的希望感。
　　深以为然。
本文首发于微信公众号：智谷趋势。文章内容属作者个人观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。
（责任编辑：崔晨 HX015）
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监管重压、央媒“痛批”，房价这是要凉？
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本轮调控周期之长、深度之深、态度之坚决都超过以往
重压之下，房地产调控看不到一丝放松的迹象。
不仅如此，7月31日召开的中央政治局会议又“加压”了：“坚决遏制房价上涨。”
细心的投资者发现，之前的提法是“防止房价过快上涨”，按照现在的意思，房价根本就不能上涨了。
新表述的威力在于，它彻底击溃了购房者对房价上涨的预期，预期没了，会有更多的人不相信“房价永远上涨”，这意味着房价离下降可能不远了。
此外，从目前的市场来看，支撑房价继续上涨的因素也没那么充足了，反而出现了一些“不详”的信号。
比如，央行虽然放水了，但流入房地产的通道被堵；又比如，新华社连发5篇社论，“痛批”房地产市场乱象；再比如，深圳宣布房地产3年禁售……
所以，不管从高层表态，还是有关部门的配合来看，高层打压房价上涨的决心比以往更坚定，房价可能要凉！
上述消息已经反映在股市上了，昨天收盘，房地产板块重挫，下跌2.07%，其余个股都出现了不同程度的下跌。
本次会议关于房价是这样表述的：“今年上半年，我国房地产市场表现总体稳定，但结构性矛盾仍突出，一些热点城市房价涨幅较高，下一步楼市调控动向备受关注。”
“会议明确提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。”
和之前“房子是用来住的，不是用来炒的”相比，这次会议的调控目标更具体，就是“遏制房价上涨”，在经济增长不太乐观的大背景下，作出这样的调控目标，实属不易。
这表明，当前关于房地产形势和问题的判断，以及解决问题的调控措施和制度机制已取得广泛共识，意味着决定房地产市场长效机制的关键性基础制度将加快出台。
此外，在过去一段时间，新华社更是5次批评楼市，指出楼市目前还存在种种乱象：
1、上半年局部房地产市场投资投机抬头的苗头，各地应严格把“房住不炒”落到实处，为“接棒”房地产长效机制创造良好市场环境。
2、部分地方政府对落实“房住不炒”要求认识仍不到位，个别城市发展理念陈旧，对于市场炒作睁一只眼闭一只眼，甚至希望炒高房价拉高地价，由此增加卖地收入推动发展。
3、不少三四线城市楼市、土地市场出现双升温苗头。在此情形下，楼市调控应从紧从严、精准出击，增强预期引导，加强秩序整顿。
4、当前三四线城市土地市场热度高企，一些热点城市高价地仍未绝迹，要控地价。
5、我国住房租赁市场还不够成熟，政府和企业需再加把劲，从制度建设、金融支持、服务保障等多方面入手，尽快补上短板。
从上面可以看出，国社这一系列报道都是“问题导向”，和以前“歌功颂德”的报道方式形成鲜明对比，目的就是指出问题，改正问题。
如是金融研究院首席经济学家管清友表示，房地产作为一个市场化产业，没有问题的时候不会进入政治局会议的讨论范围，一般政治局讨论房地产都是偏“紧”的定调。
高层定调后，深圳第一个推出“加强版”调控措施：新购房三年限售、企业限购住房、离婚后两年购房首付不低于70%。
根据以往经验，每一次货币和财政宽松，都会引发房价上涨，一般都是从一线城市开始，这次刚刚定调“坚决遏制房价上涨”，深圳立马出政策，算是立了一个投名状。
作为最具标杆性的城市，深圳此举可以看做对最新政策的响应，接下来必然会有更多城市出台更严格的政策。
过去几年，既是房地产高速发展的黄金期，更是炒房客的时代，有无数的炒房客通过集结资金，然后集中买入某个城市的多套房产，从而造成轰动效应，引来刚需族接盘。
炒房客然后通过各种造势炒作，让房价进一步上升，甚至弄出了房荒情绪，直接就一房难求了。这时，炒房客再高价抛房给刚需族，然后从容离场去下一个城市炒房。
“新购房限售”实际上是增加了炒房客的时间成本，现在经济形势不明朗，房地产调控政策也越来越密集，如果短时间不能卖出，就会增加投资风险。
除了深圳的“加强版”政策，就在昨天，住建部公布了一批各地查处的违法违规房地产开发企业和中介机构名单。
住建部这个举动一方面是对高层定调作出的响应，另一方面，也是在完善房地产调控政策，。整个房地产链条中，地方政府、地产商、中介、购房者（炒房客）都要严管。
海通宏观分析师姜超表示，房地产泡沫是中国经济最大的风险，如果放任房价上涨，那么无论居民和企业都会习惯举债投机、而失去努力奋斗的动力。
恒大首席经济学家任泽平及其研究团队最近分析称，目前房地产周期处于调控中期，未来将从短期调控转向建立长效机制。
最近，房地产销售、到位资金增速等先行指标趋于回落。7月份一些政策已释放出某些信号，去库存任务基本完成，棚改货币化比例将大幅降低，这意味着非大城市圈周边的三四线城市房价或将下行。
华安基金首席经济学家林采宜关于三四线城市房价的分析更加系统，她称：
1、未来三年棚改货币化资金来源受限，货币安置比例将大幅收缩，三四线房价上涨动力逐渐消解。
2018年4月财政部印发了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，鼓励地方政府通过发行专项债的方式，募集资金专门用于棚户区改造，以实现专款专用。
2018年6月开始，央行开始收紧补充抵押贷款（PSL）规模，与此同时，国开行总行上收棚改项目审查权，对于新增棚改项目审查从严，货币化安置比例将逐步减少。
未来三年，棚户区改造资金来源将受限：一方面PSL在逐步退出，另一方面在地方债务压力巨大的情形下，增发棚改专项债市场前景不容乐观。
2、三四线城市人口净流出将是常态，房价缺少长期支撑因素。
目前，三四线城市常住人口增速长期低于0.5%左右的全国人口自然增长率，人口呈净流出。
此外，我国人口老龄化加速，缺乏产业支撑、基础设施与教育医疗等水平较差的三四线城市未来难以在大都市圈战略下改变当下人口净流出的现状。
3、三四线城市住房空置率较高，未来二手房市场资产价格面临下跌风险
目前三四线城市房屋空置率约为14%，达到国际通行的空置危险区。三四线城市的住房空置率明显高于一二线城市。
根据国家电网的统计数据（一年一户用电量不超过20度定义为空置房），2017年我国大中城市房屋空置率为11.9%，小城市房屋空置率为13.9%，农村房屋空置率为14.0%。
尽管我国城镇化人口以每年新增约2000万的速度在增长，但对于三四线城市而言，随着人口整体呈净流出，住房空置率存在不断上升风险。
最近，厦门房价已经开始大跌，岛内房价普遍跌了1-1.5万/平米，岛外跌了6000-1万/平米左右。环厦门岛出桥头位置的岛外普遍也降价1万左右单价。
厦门是这两年房价大涨的热点城市之一，厦门房价的下跌，会不会预示着国内房地产市场真的开始掉头呢？
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不论是“房住不炒”的理念和发展租赁市场的举措，还是各大城市限购、限贷、限售的紧缩政策，都不及前一阵南京市河西部分新盘开售前长长的队伍吸引眼球。如此强大的购房能力，相信不少读者都关心：房价到底能不能降下来?时近年底，数据分析员小左就从大数据角度来分析一下：这一年，哪些城市的房价出现了下跌?又有哪些城市的房价还在创出新高水平?分析统计局数据：北京、天津、厦门房价跌幅大统计局每月会公布70个大中城市的新建住宅价格环比和二手住宅价格环比数据。由于各地职能部门可能会对新建住宅售价进行直接调控，比如规定新盘开盘或者二手房过户的封顶价格，所以这两个数据都不一定反映真实的市场状况。比较起来，二手住宅价格可能相对更真实一点，所以这里采用二手住宅价格数据来看2017年各城市的房价变化。下面，使用统计局的二手住宅价格数据，来看今年前10月各城市房价的变化，主要结论有：第一，北京、天津、厦门房价跌幅较大。根据各城市今年房价最高点和10月最新房价，计算各个城市的房价变化，结果显示，北京、天津、厦门三个城市的房价跌幅较大，跌幅都在2%以上(参见图1)，其中北京跌幅最大为-4.71%。第二，海口、郑州、济南等城市房价略有下跌。还有20个城市房价出现了下跌，但跌幅不足2%，这些城市以海口、郑州、济南为主(参见图2)。其中，海口、郑州、济南房价跌幅达到了1%以上，但部分城市如银川、福州、韶关、秦皇岛、安庆等城市的房价刚出现松动迹象，跌幅仅有0.1%。第三，长沙、北海、青岛等城市房价创出新高。有47个城市的房价今年不仅没有下跌，在10月还创出了房价新高水平，这些城市以长沙、北海、青岛为代表(参见图3)。其中长沙今年房价上涨11%，北海、青岛、武汉房价上涨9%，另外深圳、大理、西宁、呼和浩特等城市房价涨幅较小，约在1%以上。综合统计局发布的数据显示的各城市房价变化，可见今年房价下跌的城市数量不足房价新高城市数量的一半。在70个大中城市中，房价下跌的仅有23个城市，其中3个跌幅较大，剩余47个城市10月房价创出了新高水平(参见表1)。分析中介数据：石家庄、天津、徐州房价跌幅大除了统计局的数据，还有各类中介统计的房价数据可用，包括房天下、安居客等。这类信息的问题是数据来源不能保证真实，而且从中介盈利的角度，网上房价数据相比真实价格可能会有虚高。但中介数据是参考城市房价变化的重要数据来源之一，因此这里使用安居客的49个城市房价数据来看一下房价变化情况。第一，石家庄、天津、徐州、上海、北京、杭州房价跌幅较大。根据各城市今年房价最高点和12月最新房价，计算各个城市的房价变化，结果显示：石家庄、天津、徐州、上海、北京、杭州6个城市房价跌幅较大，跌幅都在5%以上(参见图4)。其中石家庄跌幅最大为-11.38%。第二，广州、苏州、柳州等城市房价略有下跌。还有11个城市今年房价出现了下跌，但跌幅不足5%，这些城市以广州、苏州、柳州为主(参见图5)。广州、苏州、柳州的房价跌幅达到了4%以上，但部分城市如重庆、兰州、泉州、郑州、福州等城市的房价刚出现松动迹象，跌幅不足1%。第三，三亚、海口、佛山、成都等城市房价创出新高。有32个城市今年12月房价创出了新高水平，这些城市以三亚、海口、佛山、成都为代表(参见图6)。其中三亚今年房价上涨73%，海口、佛山、成都等城市全年房价涨幅在30%以上，另外珠海、大连、南昌、长春等城市房价涨幅较小，但也在5%以上。总结安居客数据显示的各城市房价变化，今年房价下跌的城市数量差不多是房价新高城市数量的一半左右。在49个大中城市中，房价下跌的仅有17个城市，其中6个跌幅较大，剩余32个城市年底房价创出了新高水平。从库存预测后市：明年哪些城市房价下跌压力大?上面用统计局和安居客的数据对今年各主要城市的房价变化进行了总结，主要结论是——主要城市的房价基本上三分之一是海水、三分之二是火焰。那么，各城市的房价变化有什么特点呢?第一，今年三四线城市涨幅高。根据49个大中城市1月房价的绝对水平和今年房价的涨幅做散点图，可以发现：今年涨幅最好的城市基本上是年初房价在1万/平米以下的三四线城市;而房价在4万/平米以上的一线城市房价涨幅就很低(参见图7)。但三四线城市的短板是它无法像一二线城市那样源源不断地吸收周边的人口涌入，意味着这些城市房地产市场的购买力池子很浅，因此预计在三四线城市刚需集中爆发后，未来几年可能会进入低迷期。第二，库存低的城市涨幅高。从三四线城市内部来看，把2016年12月的可售月数(可售量/过去半年月均销售量)和今年房价的涨幅来做散点图，可以发现：可售库存低的城市房价涨幅高，典型的城市如淮安和南宁;而可售量较充足的城市如马鞍山和赣州，房价涨幅相对就低很多(参见图8)。从目前各城市的可售量来看，上海、杭州、南京的可售月数都在6个月以下，这三个城市的房价短期可能会有一定的支撑;金华、马鞍山、赣州、东莞的可售月数都在20个月以上，明年房价调整的压力相对会比较大。虽然总体来看，今年真正实现房价下跌的城市数量不多，但相信在“房住不炒”的政策理念下，明年房价继续出现大幅上涨的概率并不大，越来越多的城市房价会进入下行周期。在这种环境下，不妨少关注实物资产，性价比更高的金融资产如股票等或许是一个不错的选择。
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