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经营好一家民宿或客栈，从一开始就显得非常重要，选址、政策风险评估、设计风格定位、规模、客户定位、营销、服务……
客栈与民宿这种小微住宿形态在最近两年以迅猛之势崛起，越来越多的人接受并且喜欢上这种住宿形态，或者说是旅行方式。客栈与民宿在旅游产业体系里开始扮演起举足轻重的角色，也成为越来越的人投资和生活方式的选择。
当然，随着行业发展，客栈与民宿的作为投资品，其风险也在增加，一方面源于物业成本和运营成本在增加，另一方面;经营竞争的加剧也是现实的问题。因此，经营好一家民宿或客栈，从一开始就显得非常重要，选址、政策风险评估、设计风格定位、规模、客户定位、营销、服务…… 在这个行业里的成功，不再是轻易出现的偶然情况。
我们今天就从选址这一点切入，从选址的客观条件分析入手，考虑影响客栈及民宿成败的几个关键要素，进而把这个要素综合到全国的情况，分析归纳出十一个目前及未来可能客栈与民宿的热点投资区块，并分析每个区块的优缺点，并给予中肯的建议。
由于客栈和民宿在大陆本身是非常新的业态;因此我们无法做到数字化的精准分析，只是希望通过这样的介绍，让感兴趣的朋友，对客栈民宿在中国大陆的发展有一个宏观的了解，并且在考虑进入的时候，能够有对应的参考标准，降低因信息不对称而拉高投资风险。
以下是我总结出的关于客栈民宿选址的十个参考项，十个参考项的重要程度不分轻重，可以根据具体的案例，进行综合考量：
度假指向的客栈民宿产品，气候是一个重要条件，而且在所有条件中，也最稳定的一个要素，长时段内不会发生剧烈变化。常年温度的宜人，光照及降水的适度，不会出现长时段的极端天气，都是通行的前提。例如中国北方的大部分区域，属于季风性气候，夏天炎热，冬天寒冷，还有青藏高原地区，自然条件较为恶劣，适合营业的日期较为有限，都难以形成全国性大规模客栈集群。
交通通达性
作为一个需要消费者到达消费的行业，消费者到达的便利性是尤其重要的因素。距离市场的远近决定了投资客栈民宿潜在客群的规模。随着中国各种交通网络布点的完善，特别是高铁和机场建设的推进，时间距离成为和物理距离同样重要影响消费者的参考项。
因为客栈民宿属于休闲旅游的范畴，消费群体大多来自于城市，一定意义上，他们是希望对日常生活的一种转换;因此所处区域的生态环境好坏是客户进行选择的重要参考项，空气、水体干净;周遭环境无破坏，无过多违和建筑，保持一种原生态是最理想的情况。
区域景观独特性
客栈民宿其实是游客出行的集成点，客栈的选择其实是综合了旅行度假的综合诉求。或者说，一个区域民宿客栈的客户来源，很大一块是对于旅行度假住宿群体的配套。因此，所处区域景观的独特性就显得尤为重要，景观的独特性意味着带来的客群流量。如果所处区域有一个5A的景区，或者有一个世遗景点，那对应的流量就比普通的区域会有竞争优势。
区域基础配套条件
客栈民宿体量较小，在布局上具备灵活性，可以在其他建筑功能区能伴生，也可以作为独立的个体进行运营，但无论是混居还是独立运营，作为经营主体所需要的水、电、排污、消防等诉求都需要考虑;所在地如果基础配套不全面，就会导致整体的建设运营成本偏高。特别是在一些风景区内，排污管网设施，水电通路，都要做系统的考虑。
获取物业及建设成本
除非是自有物业，只要是租赁或购买的物业，都会成为做这个行业的一个重要支出，作为一个投资的项目，是最大的一项固定成本支出;因此是需要做提前的考察。
运营及管理成本
建成后，是否易于运营，适合的工作人员是否容易获得，当地人工成本的高低，物价的高低，日常变动成本的考量也是非常重要的条件。
区域政策风险
这是这个行业最不可控一个因素，因为新，所以很多政策法规不甚明朗，不同区域的地方政府对该行业所抱持的态度也不一样。运营所需证件办理的难以程度，遇到一些政策性的利好或利空，甚至都有可能对投资项目造成颠覆性的影响。
区域客流稳定性(季节性)
客栈民宿这种的住宿形态，规模小，运营灵活，但同样存在规模不经济的状况。特别是对于一些高端客栈民宿，配套人员较多，季节性的客流变动会对收益造成较大的干扰。一个区域是否能形成客栈民宿的集群，稳定的客流是一个重要的前提。
区域文化氛围，民情
客栈民宿除了投资属性， 其本身还带有文化属性，因为其驱动力来源于大家对于这种生活状态的向往，并希望以运营的客栈民宿的形式去实现。对于消费这种住宿形态的群体，也是冲着这种生活方式前来。因此区域文化氛围是非常重要的要素;也是一个地方能不能吸引很多有这种共同志趣的人前来投资客栈民宿并形成集群的要素。而所在地的民情，是否让人生活其中愉悦，旅行过程中不产生额外的负担，是一种无形的力量，无论对于客栈民宿投资者，还是消费者，都是一个重要的选项。
客栈民宿分布区域，大部分是城市的对立面，及大型城市点之外的乡村地区，是整体经济相对落后的地区，却成为客栈民宿行业发展的新方向。这也就是所谓后发优势。
1、滇西北客栈群
区域描述：该区位于北纬25°-北纬28°，高原气候，冬半年干燥，空气能见度高，光照足够;夏天气温不高，一年适宜游玩天气多;区域内自然景观奇异性和独特性高，少数民族文化斑斓多姿，拥有一个世界自然遗产(三江并流)，一个世界文化遗产(丽江古城)，一个世界地质公园(大理苍山)。这个区域，是大陆客栈和民宿发展最早，发展较成熟的区域之一，也是客栈投资最炙手可热的区域。
区域劣势：
1、偏居中国西南边疆，交通对于市场人群而言还较为不变;
2、缺乏规范，部分区域出现过饱和状况，带来系列问题，影响旅行体验;
3、政府对于行业的处置应对水平较为低下，产权问题突出;
4、污染问题(如洱海出现的水体富营养化问题)
发展前景：
1、交通配套提速，缩短市场与区域目的地的时间距离，降低交通到达成本，前景利好;具体包括：沪昆高铁通车，昆明-大理-腾冲快速铁路修建、泸沽湖机场通航、腾冲机场升级、大理机场未来迁址改建。从区域节点到景点的道路建设也升级。
2、大量酒店资金进入，不同档次及体量的酒店修建，让区域知名度不断提升;
3、关于客栈及民宿运营整体水平也在提升;可以期待作为中国最知名的休闲度假区和客栈行业最发达的区域。
具体点位：
大理(双廊在内的洱海周边区域、大理古城及周边、沙溪、诺邓、巍山古城)
丽江(大研古城、束河、拉市海、玉龙雪山下白沙镇、泸沽湖区域)
香格里拉(独克宗古城、松赞林寺周边、纳帕海周边、德钦梅里雪山周边飞来寺)
怒江州：六库、丙中洛
保山市：腾冲和顺古镇
此外，澜沧江谷地(如茨中)、怒江谷地(如丙中洛)、金沙江(如虎跳峡)也会点状出现以目的地为中心的民宿客栈。
2、川藏线客栈带(成都-拉萨318、317川西、藏东地区)
区域描述：该区域覆盖从成都平原经横断山区进入传统藏地的广大区域;大山大河紧邻，地貌变化巨大，藏民族风情多元精彩，同时作为进西藏的重要通道，是中国自驾游最繁忙的一条世界级的景观大道。而且区域一个端口连着成都这个重要的市场来源地和客源窗口(成都机场客流量超过2000万)，目前客栈和民宿主要沿着317、318国道分布，主要集中在几个市镇上，中低端为主，满足接待季节性自驾和骑行游客为主。
区域劣势：
1、区域间低海拔河谷地带纵深狭窄，视野受限;高海拔高原平面，景观优美，但多是会产生高原反应的区域，人群适应受限，而且适宜旅游的季节只有4个月。
2、交通通达还是太差，受限于两条进藏国道，旺季及雨季期间经常出现拥堵和中断;
3、旅行淡旺季落差太大，酒店旺季房间一房难求，淡季难以支撑运营;
4、区域藏族民风剽悍，外来投资者需要了解当地文化才好介入。
具体点位：
四川甘孜州：塔公、康定、新都桥、理塘、稻城、亚丁、丹巴
四川阿坝州：九寨沟、松潘、桃坪羌寨、米亚罗
西藏昌都：昌都、八宿
西藏林芝：八一、波密、朗县、工布江达、然乌
拉萨：拉萨
日喀则：江孜、日喀则
3、湘黔桂客栈群
区域描述：湖南、贵州、广西三省交界处，也是中国第二阶梯云贵高，下到海拔更低的第三阶梯的交界处，区域沿着雪峰山及武陵山、苗岭一线分布;山水相交，景色绝美，同时这里也是多民族聚合交融，和谐共处之地。区域内有包括桂林山水、崀山丹霞地貌、喀斯特地貌等世界级的景观;从区位上看，该地区与珠三角、川渝、华中城市群落等来客市场有近便的交通干道，通达性好，也是东部地区去往西南陆路交通的必经之地。
区域劣势：
1、毗连区内部的经济条件较差，对外部客源的依赖性过高，因此导致旅游淡旺季明显;
2、从大交通节点，到终端的交通条件有待改善，因此从时间距离来衡量，还是离市场目的地远;
3、东部往西部过路游客居多，停留天数少
具体点位：
贵州：镇远古城，西江千户苗寨，肇兴侗寨
湖南：凤凰古城
广西：三江县、龙胜梯田区域、桂林、阳朔漓江一线
4、海南岛客栈群
区域描述：纬度决定了海南岛在中国旅游版图中的重要角色;充足的阳光和没有低温的气候;加上作为海岛的热带景观;成就了它长盛不衰的美名。作为中国的第二大岛，拥有漫长的海岸线，环境及区域经济的承载能力高，发展旅游的历史较为悠久，区域内海口和三亚作为游客来海南的重要航空枢纽，环岛高铁和高速也都齐备，交通配套成熟。
区域劣势：
1、旅游业发展较为充分，做客栈及民宿好的区位及性价比高的物业较为难得;
2、旅游区商业化气息浓厚，难以凝聚客栈的文化氛围;
3、知名度过高，区域旅游发展中负面新闻给民宿发展带来影响;
4、豪华星级酒店及连锁酒店等其他替代住宿形态对民宿及客栈的发展的冲击较大;
著名点位：三亚、东方、陵水
5、浙南闽北客栈群
区域描述：闽浙交界地带，仙霞岭、武夷山、鹫峰山系纵向分布，山岭之间有河川谷地，绿化率达到80%以上，生态环境极佳。落于山岭之间的古村落，有着悠久的历史，不少还保持着和周边环境和谐共处的美好状态，区域内有世界自然和文化遗产武夷山，世界自然遗产泰宁丹霞浙江江郎山，世界地质公园太姥山等世界级的景区，随着高铁及高速路网在本区域的布局完善，从本区域往周边客源地的通路已经成熟，有望成为周边城市度假休闲的长时段目的地。而且客栈民宿属于刚刚发端的阶段，物业成本相对较低。
区域劣势：
1、刚刚发端的市场，属于客栈民宿的“生地”，进入的不确定性因素较多;
2、周边包围的客栈群落具有强替代性，竞争激烈
3、部分从交通干道到景区村落的衔接交通还是不易。
具体点位：
浙南：泰顺、江山市(仙霞岭)丽水、松阳
福建：泰宁(古城)、大金湖周边丹霞地貌带、武夷山(下梅村、保护区毗连区村落)，屏南(白水洋周边及古村落)、周宁(古村落)、福安
6、徽文化圈客栈群
区域描述：传统徽文化区以安徽黄山市所辖县市及江西婺源市组成，其历史文化传承对于皖、赣、浙辐射影响巨大，特别是在建筑文化形态上，徽派建筑文化誉满中国。该区域内也是自然和文化景观多重丰富;除了西递、宏村世界文化遗产、黄山世界文化与自然遗产、三清山自然文化遗产等，景色独特性和美誉度高。同时该区域距离经济发达的长三角区域非常近便，高铁和高速路网对区域基本实现了覆盖，区域条件优越。
区域劣势：
1、气候在冬半年积温低，影响度假人群的进入;
2、部分作为世界文化遗产地毗连区，限制性条件多;
3、内部的村落密度高，容易陷入同质化竞争;
具体点位：
安徽：黄山市域范围内的徽派村落，例如黟县的西递、宏村、关麓、南屏及周边的村落;黄山景区周边，齐云山景区周边。
江西：上饶三清山景区周边，婺源的徽派村落。
7、客家文化圈客栈群
区域描述：客家民系作为中国重要的民系依然在区域文化发挥着巨大的影响力，位于赣南、闽西、粤东的这块区域，是传统客家文化的核心区块。三省以赣州、汀州(长汀)、梅州为核心，对客家语言及文化进行传承。客家民系由于其在中国历史中带有“流亡”的状态，因此整体带有保守的属性，内部凝聚力强，宗族观念强烈;对外则带戒备的意味，直观的反映就是大量存留的土楼、围屋、土堡等带防御性功能的建筑和村落。这些建筑和村落是开展民宿及客栈的极佳载体，而客家文化的精彩多元，也是能让来客开展深度游玩度假的条件。该区块离珠三角及福建沿海经济发达区域近便，高铁和高速网络也覆盖到位，发展前景良好。
区域劣势：
1、区域内部的整合度有待提高;
2、目前开展的民宿客栈整体水平有待提高，缺乏高端产品，市场认知度低;
3、老民居的物业较为分散，产权比较复杂;
4、知名景区的环境的原生态性欠理想，植被以次生林为主。
具体点位：
福建：长汀(汀州古城)、连城(冠豸山，培田古村落)、永定(高头乡土楼区)，南靖土楼区(非客家民系土楼)
江西：龙南县围屋区，会昌县的古村落、石城县的围屋区
广东：梅县，大埔县的客家村落
8、京津毗连区客栈群
区域介绍：所谓毗连区则是以市域范围为核心，往外周延展的有限部分;我们设定为从主城区出发，正常自驾汽车以2小时抵达的区域范围。北京作为国都，是政治、经济、文化地区，天津作为直辖市，是中国重要的海港城市及工业城市;京津二城生活着近5000万的人口，是中国人口最密集的地区之一。由于交通拥堵、空气污染、生活节奏快，生活其中的居民对于客栈民宿具有强烈的需求，这种需求不仅表现在去消费，还表现在去投资打造，基于该区域居民强劲的投资能力，北京周边环境良好的区域都成为抢手货。
区域劣势：
1、物业成本持续走高;
2、经营淡旺季匹配的是周末规律，周五和周六的生意爆棚，工作日则淡;
3、气候的缘故，冬半年的经营状况明显要差;
区域点位：
北京：昌平区、怀柔区、密云县、延庆县、房山区、门头沟区、平谷区
河北：承德、张家口、北戴河
9、珠三角毗连区客栈群
区域介绍：珠三角也是中国经济最早开放的区域，其经济体量巨大，居民消费能力强，珠三角城市群的人口数量也接近5000万的人口，是中国人口最密集的地区之一。由于交通拥堵、空气污染、生活节奏快，生活其中的居民对于客栈民宿具有强烈的需求，而广东位于亚热带和热带地区，客栈及民宿受气候的影响小，珠三角周边海拔稍高，生态环境宜人的区域成为大众度假休闲的重要选择。
区域劣势：
1、物业成本走高;
2、经营淡旺季匹配的是周末规律，周五和周六的生意爆棚，工作日则淡;
3、停留天数低，以周末客为主，该区域居民稍有长时段的假期，会选择更远距离，环境更宜人的区域去度假。
区域点位：
清远、肇庆、河源、云浮、韶关
10、长三角毗连区客栈群
区域介绍：以上海为中心的长三角，是中国经济最活跃、经济体量最大的区块，也是中国城市化水平最高的地区。“逆城市化”的效应也在该区域显现，因此长三角毗连区的农村现代化程度非常高，这就为客栈民宿的发展提供了很好的基础条件。以莫干山为代表的客栈民宿集群，是大陆目前发展最成熟的典型范例。虽然发展较早，基于强劲的市场需求，长三角毗连区的机会非常突出。
区域劣势：
1、经营淡旺季匹配的是周末规律，周五和周六的生意爆棚，工作日则淡;
2、区域内同质化较为严重，内部竞争开始显现，在县域层面的营销显得尤为重要;
3、客栈民宿的投资初步展现出泡沫的景象，投资更需谨慎。
区域点位：
苏南：苏州、无锡、宜兴
浙江：杭州(西湖周边及后山)、德清(莫干山)、乌镇、西塘等江南水乡、安吉、桐庐、淳安
11、浙闽粤海岸客栈带
区域描述：如果可以借到开阔的海景，客栈和民宿是不是就已经成功了一半?中国漫长的海岸线，除了海南岛之外，是否还有更多值得人期待的地方。答案是显而易见的。浙江、福建、广东这三省海岸线曲折，半岛、海湾众多，三省海岸线总长度超过中国大陆海岸线的一半，三省的海岛数量则超过全国的80%。沿线的渔村和其他形态的民居聚落，是发展客栈民宿的上佳处所。该区南北连接着长三角和珠三角两块中国经济最发达的区域，沿着该岸线，配套了动车线路及完善的沿海高速公路网来衔接这两块发达区域;同时，本区域县域经济发展水平非常高，消费能力强，这些都是很多其他区域难以匹比的。
区域劣势：
1、缺乏提前的规划安排，沿线人口密度大，自发的生产建设活动，对自然景观破坏较为严重，而且近岸的海水污染较为严重;
2、季风气候带，夏季台风是干扰项，冬季三个月的冬季风则过于凌冽，不适应旅游活动;
3、一些风景优美的岛屿，与大陆的交通通勤条件还较为不方便。
具体点位：
浙江：苍南、洞头县、南麂列岛、玉环县、象山县、宁波、舟山岛
福建：厦门(鼓浪屿、曾厝垵)、漳浦、泉州、平潭岛、连江黄岐半岛、霞浦东冲半岛、嵛山岛、浮鹰岛;福鼎台山列岛
广东：南澳岛
此外其他几个可能发展起来的区块，在这里就不做展：
陕西关中谷地区块
陕南鄂北秦巴谷地
山东半岛海岸沿
调研是开客栈民宿前必不可少的一个过程，只有通过调研，了解客栈民宿的行业讯息，才能在投资的时候做到心中有数。
调研内容：定位分析、市场前景、风险控制、产权属性、当地政策等。
一 为什么要开客栈民宿？
首先要清楚自己为什么要开客栈民宿，不忘初心，方得始终。
1 纯粹作为一种投资行为 ，把开客栈民宿作为一个商业项目。2 情怀驱使，想要体验另一种生活。3 介于二者之间，投资和情怀各占一半。
在运营管理过程中，可能会出现迷茫，不知道自己当初开客栈民宿是为了什么。本来是受情怀驱使，厌倦了都市朝九晚五的单调工作，来到一处美美的地方。开一家有情调的店，每天睡到自然醒，不用担心迟到，和远道而来的客人聊聊天。结果开了一段时间，却发现，现实情况和理想偏差太多，每天被一些琐事困扰，既要接待客人，还要打扫卫生，碰到刁钻客人，还要赔笑脸，比以前的工作还要累。这时候，很容易发生迷茫，这就是我想要的生活吗？很多开着的客栈民宿老板会遇到这样的事情，所以开之前一定要明白自己的初心。
二 客栈、民宿定位思考
① 地域定位：客栈、民宿投资地域选择。地域定位中，有大地域定位和小区域定位两种。大地域就是某一个省份、城市、县镇、乡村的定位。小区域就是在这些大地域里的某一个区域。
以大理为例，选择大理就是大地域定位。选择大理古城、洱海边、苍山下、沙溪古镇、诺邓这些区域，就是小区域定位。
②客栈、民宿市场定位：客栈、民宿要做低端市场、中端市场、还是高端市场。对客户市场的细分有了清晰明确定位，才能在客栈民宿建设、经营、营销推广过程中做到有的放矢。
③客栈、民宿设计装修风格定位（田园自然风格、古典风格、地中海风格、欧式风格、当地建筑风格等）。客栈设计、装修风格的定位一方面承载着业主的品味、格调、情怀，另一方面也是对客户市场的一个细分。
④ 目标客户定位：年龄层次、收入水平、职业状况、客源地。
关于客栈民宿定位，后面会有篇幅详细分析。
三 当地政策：当地政府的态度决定着客栈民宿能否健康持续发展。由于每个地方的政策不同，前期对当地政策的调研，了解当地政府对客栈民宿态度，是积极支持引导还是放任不管、打压整改。
1当地政府有无对客栈民宿管理条例。2关于办理各种证照的流程及难度。3道路、排污、路灯、标示牌等公共基础设施配套是否完善。
四 市场前景：关于对市场前景的调研，应该从宏观和微观两个方面调查。
宏观方面可以从国家经济形势及客栈民宿行业发展形势洞见分析。
微观从所在地的客栈民宿行业形势及竞争。
1 利用Pest分析法分析。P→政治（Politics)，E→经济（Economic)，S→社会（Society)，T→（Technology)。
政治分析：国家及地方政府对客栈民宿的政策。2015年以来，多部法律及指导意见的颁发，为客栈民宿行业提供了良好得到政策环境。
经济分析：随着国民可支配收入的提高及消费升级，未来旅游业还会一直持续增长。
社会分析：分享经济下闲置房产资源的利用及客人对个性化住宿的需求，客栈民宿行业增长空间很大。
技术分析：互联网技术的发展为预定、支付提供了诸多便捷。
① 线上预定渠道多样化。
② 智能化系统的发展，为客栈民宿带来智能化管理、智能化设备。如智能管理系统、智能门锁。
③ 线上预定、支付技术的发展。
2微观地区客栈行业调研
调研内容；区域内客栈民宿数量、档次及价格、区域内选址地点。这些数据信息可以从各大OTA网站上查询。统计低、中、高端数量集中情况。
周边环境：1周边基础设施是否完善，水电网、道路、路灯、排水系统、防灾设施等。
2 周边配套设施：超市、餐饮、交通、银行、娱乐设施配套是否齐全等。
3 区域内成本：人工成本（建设人工成本及管理人工成本）、建材成本、水电网成本等。
4 区域内租金水平及房东诚信情况。租金水平直接影响着投资回报速度。选好区域后，在和房东签订合同时，要先考察房东人品及诚信情况，一个好的房东有助于客栈民宿以后更好地发展。
5 区域内客流量：区域内流量一年大约为多少，和往年相比较，流量是处于上升阶段还是平稳阶段还是处于下滑水平，数据可以从地方旅游局发布信息获取。调研客流量分布情况、客人滞留天数、客流量月份分布、客源地情况、客流量年增幅情况等。
6 区域周边依附城市。依附城市的数量有多少，经济水平如何，是否有出行旅游习惯。很大一部分客流是区域周边的城市过来的。
7 区域内交通达性如何。交通网络辐射度及交通工具体系是否完善。如有机场，可以直飞哪些成城市。从周边城市过来最多需要多少个小时的车程，客人出去游玩，交通成本（包括费用及时间）是其考虑的一个重要因素。
五 风险评估
客栈民宿属于一种投资行为，在经营过程中可能存在着各种风险，最后涉及到投资回报率、盈利状况。调研过程中要进行各种风险辨识、分析、评估，争取把风险降到最低。
法律风险：证件不全引发的风险，如缺乏特种行业许可证、消防许可证导致被政府部门罚款、整顿、取缔，直接导致经济损失。
盈利风险:由于竞争激烈、经营管理不善等因素引起的收支不平衡、盈利空间窄、投资回报速度慢，从而带来在盈利上的风险。
自然灾害风险：地震、台风、泥石流、暴雨等引发的灾害。沿海一带的客栈民宿，夏季做好预防台风措施，处于山区的客栈民宿应做好泥石流防范工作。
意外事故风险：火灾、爆炸是客栈民宿面临的风险之一。一旦发生，后果严重，会给客栈民宿带来重大损失。客栈民宿要做好防火措施，备置消防器材，消除隐患。一些由木材构造的客栈民宿，客房内禁止吸烟、点蜡烛。
租赁合同风险：合同权责不明，导致双方纠纷或者单方面违约。
人身意外风险：客人、员工在客栈民宿内发生意外风险，如客人在店里摔倒、跌落、被器物砸伤等。
六 经营模式
客栈民宿经营模式类包括单体（个体）经营、合伙（家族）经营、连锁经营、加盟经营、公司经营、承包经营、转让接手经营。经营模式类型多样，根据自己实际情况选择。
关于转让准备接手经营要注意一些事项：
1 清楚业主转让真实原因：客栈民宿转让原因有几种，1 经营不善、收入支出不平衡。2 盈利空间小，回本困难。 3 业主个人原因 。4 作为一种投资行为，通过转手获取利益。 5 其他原因。
2 查看证件是否齐全。
3 网络评价情况，各大OTA网站评论数量及评分情况。
4 水电网监控等基础设施情况。
5 合同剩余年限及租金情况。
6 房东诚信情况。
七 产权属性：自有、租赁、购买。
客栈民宿前期调研可以自己去亲自调研，
1 在网上查找相关资料及数据。
2 通过入住区域内客栈或者民宿，通过和老板聊天获取有益信息。
另外还可以从专门的客栈民宿管理公司购买调研报告，根据自己的需求，如需要调研的内容，让他们去做。
所谓定位，在对本产品和竞争产品进行深入分析，对消费者的需求进行准确判断的基础上，确定产品与众不同的优势及与此相联系的在消费者心中的独特地位，并将它们传达给目标消费者的动态过程。---《定位》艾·里斯和杰克·特劳特。
这是定位之父艾·里斯和杰克·特劳特对定位做出的一个阐释。在客栈民宿中，可以这样概括：我要做一个XX客栈民宿（品牌及市场定位），我的客户是XX（目标客户群定位），我通过XX渠道、策略来找到我的客户（渠道及营销策略定位）。
客户：出去旅游选择住客栈民宿，我要预定XX客栈民宿，因为它XX（品牌及曝光给客户心智中的印象）。
“定位定位，定的是生死。”可见定位在经营中的重要性。目前很多客栈民宿关于定位存在以下几个问题：
1没有定位：有人住就行，没有精准目标客户群概念。
2定位错误：预期定位与实际状况产生偏差。
3定位未能够跟上市场变化，与市场脱节。
一 客栈民宿怎样定位？
1 前期调研分析
调研分析选址周边区域及所在区域的客栈民宿，确定区域内竞争对手是谁，有哪些方面做得好，核心竞争力是什么，存在哪些不足。通过分析比较，形成一个较明确的概念。
2 寻找空位
利用差异化思维，从用户、场景、产品（档次规模）三个角度去分析，稀缺的市场更容易成为突破口。如果一个区域普遍是比较低端的客栈，放假100-200左右，那么中高端市场就是一个空位。在目前的投资环境中，更多的资金流向了高端市场，动辄投资百万千万去建设一个客栈民宿比比皆是。档次空位越来越少，细分用户市场及创建多元场景是未来定位方向。
3 推出品类新概念
在客栈民宿这个非标准住宿类别中，推出新品类，如集装箱住宿、帐篷住宿、木屋住宿等品类。除去新品类，还可以在以前的品类中推出一种新概念。以大理洱海边的海景房客栈位例，“海景房”就是一个新的品类概念。还有诸如轻奢、野奢、唯美人文概念性精品客栈民宿品类概念的推出。
二 市场定位
这里讲的市场定位是一个比较宏观的概念，是关于在住宿行业里定位。客栈民宿属于住宿行业里的非标准住宿，在进行定位时候，要先对以下两个要素进行抉择。
①地域定位：客栈、民宿投资地域的选择。地域定位中，有大地域定位和小区域定位两种。大地域就是某一个省份、城市、县镇、乡村的定位。小区域就是在这些大地域里的某一个区域。以大理为例，选择大理就是大地域定位。选择大理古城、洱海边、苍山下、沙溪古镇、诺邓这些区域，就是小区域定位。
②客栈、民宿档次定位：客栈、民宿要做低端市场、中端市场、还是高端市场。对客户市场的细分有了清晰明确定位，才能在客栈民宿建设、经营、营销推广过程中做到有的放矢。
三 目标客户定位
目标客户定位是对市场的的一个细分，在细分市场里找蓝海。能够精确知道我的客人是谁，这一类客人有什么特征，消费习惯是什么样子的。如主题类客栈民宿，这类客栈民宿目标客户是一群喜欢这种主题的人群，诸如动漫主题、茶文化、摄影主题、禅文化主题客栈。他们的目标客户很精确，沉淀后会形成了自己的圈层客户。
描摹客户画像
描摹客户画像是对客户标签化及整体化的一个系统性概括，客户画像可以从以下几个方面概括。
1客户自然特征：性别、年龄、教育程度、职业、地域、社交偏好。
2客户的兴趣爱好特征：兴趣爱好及消费习惯等。
3客户社会特征：社交偏好及获取信息渠道偏好等。
4客户来源结构：①地域上来源：本地客户、就近周边客户、外地客户、外籍客户。②渠道来源：线上、线下、熟客介绍、团客（旅行团、商务会议团、培训学习团、活动团）等。
案例：由一些具有历史文化的老建筑改建修缮而成的客栈民宿，那么它的客户目标简单画像是这样的。年龄：35岁以上，接受交教育程度较高，有一定消费能力的人。行为爱好：对历史文化及当地人文层面的东西比较爱好。性别：男性客户可能居多。入住时间：2-3天左右。
定位好目标客户群后，才能更好地对客栈民宿的房型、价格、营销策略、渠道等进行定位梳理。知道了我的客户是谁，有什么行为爱好，才能够更好地为这一类人进行有针对性的服务。
目标客户群细分
客栈民宿的客户可以粗略分为以下两大类类：
1 假期旅游度假人群2 周末休闲人群
如大理、丽江为代表的旅游目的地客户一般是旅游度假休闲人群。而诸如莫干山、杭州的民宿市场，客人一般是来自长三角地区的周末休闲人群。不同于酒店，商务会议人群在客栈民宿中的占比很小，不过这是一个细分人群市场。未来话，商务会议选择地将会倾向客栈民宿聚集地，一边度假旅游一边开会。
在旅游度假人群中，又可以细分好多类。
①国籍：中国旅游人群及外国旅游人群。
②出行目的：毕业旅行、蜜月旅行、假日旅行、商务旅行、周末游玩等等。
③出行人群：情侣、闺蜜、夫妻、朋友、家庭、个人、团体。
④出行方式：如自驾人群。
⑤出行时间：假期游（寒暑假、国庆、春节、公司假期等）、周末游等。
客栈民宿为什么要精准目标客户群细分？
1市场竞争的需求：近几年，客栈民宿投资大火，各种资本介入，新增客栈民宿以一定数量快速增长。在这种情况下，供给量明显已经大于需求量。客栈民宿一般位于旅游目的地，尤其在淡季，这种供需不平衡显得更加突出。基于这种情况，客栈民宿必须要做好定位，清楚自己的客人是谁、在哪、喜欢什么，才能在运营上做到对目标人群精准狙击，从而获得市场份额。
2匹配需求：客栈民宿的体量小决定了它能够挑客人，由客人挑选客栈民宿正在慢慢进入到一个客栈民宿挑选客人的过程。
客栈民宿是个性化很强的住宿形态，并且带有强烈的主人化色彩。在设计、经营上有浓烈的主人特征。如民宿主人是一位60后，那么在他的店中，会有很强的属于这一年代的印记。如果主人是一个文物迷，那么在设计中，他会把收藏的文物放在店内，喜欢他店的也是同样喜欢文物的这一群人。人以类聚，物以群分，主人的存在也是对客群的一个筛选细分。
在这种情况下，并不是每一个客人都会接受认同喜欢其所表现出来的形态及状态。如果二者相互不匹配，客人不认同客栈民宿，客栈民宿不认同客人，就会造成误解。喜欢的人特别喜欢，不喜欢的人特别不喜欢，可能由此造成两极分化。
A价格匹配：价格匹配指的是房间价格在客人的心理预期内，客人能够承担起价格。
B调性匹配：这里的调性不是音乐上的所说的调性，而是客栈民宿品牌传递出的一种综合信息，如设计风格理念、运营理念，主人的状态等，客人能够很认同并且喜欢。
案例：某连锁品牌客栈，定位泛蜜月，描摹的客群兴趣爱好特征是一群对浪漫有追求的人，如新婚夫妇、热恋情侣等。在泛旅游人群中通过梳理筛选，细分出这样一个小众人群。
人群细分后的关联性需求延伸
对目标客户群精准细分后，有利于客栈民宿后期挖掘客户的更多价值。以目标客户为核心，围绕目标客户的特征及行为爱好、消费习惯，消费需求，展开多元化场景需求刺及满足。还以上面某连锁品牌客栈为例，在确定目标客户后，从而在后续策划举行小众婚礼等活动，由单一的住宿拓展为婚礼举办地，把举行婚礼和度蜜月相互结合。茶文化主题客栈，就可以对用户需求进行多维度拓展，如茶会、茶文化培训、采茶制茶体验等
四 房型定位：明确了客户目标群后，设置什么样的房型及各类房型比列就比较清楚了。总房间数多少，大床、标间、家庭房比列多少，哪类房型为主。客栈民宿房型一般包括：大床、圆床（适合情侣、夫妻等）、标间（适合朋友、团客）、家庭房（适合家庭人群出行）、亲子房（父母带小孩人群）、套房（适合两个家庭）。如以接待团客为主，那么房型设置以标间为主。如果主打亲子型，就以亲子房型为主。
五 价格定位：在确定了目标客户后，对其经济基础进行一定分析，及对客户的心理预期做出评判。在此基础上，对价格进行定位，做出一个价格系统。如某客栈的客户目标是以学生群体为主，那么价格区间在100-200。
六 营销策略定位：针对目标客户群的特征，在以后运营中展开相应的营销策略。
①用户在哪？用户在哪营销就去哪。这时对流量的的一个判断。如用户集中在蚂蜂窝这一类UGC旅游攻略网站，那么就去蚂蜂窝做内容营销。如果客户行为爱好喜欢动漫，那么就去类似哔哩哔哩视频网站。
②用户喜欢什么？了解熟悉用户群特征，选择和用户特征相对应的营销策略。
③什么场景下用户会选择？营造强化用户使用的场景。
开业前准备工作：
开业前事情繁琐，如果不按照一定流程来，把要做的事情一项一项列出来，很容易出现一团糟。同时，开业准备的质量也会影响到后期的一些事情。为确保开业顺利流畅，必须先做好开业前的准备工作。下面列举了十六件事情，根据客栈民宿自身来调整先后顺序。（这里讲的开业前准备时间是指软硬件基本已经配置好情况下。）
一 店内外清洁工作
1清洗客房及公共空间的玻璃2房间卫生的最后清洁打扫3地面墙壁清洁
4隐蔽角落卫生打扫5店外围的清洁。6走廊栏杆清洗。保证店内外干净整洁，物品摆放有序。
二 地图信息标注
地图信息标注一方面利于客人导航，另一方面可以显示在微信、QQ空间、微博等客户端。地图信息可以去百度地图、腾讯地图、搜狗地图、高德地图等地图进行标注认领。标注尽量要做到准确无误，也可以请专业的地图标注团队来进行标注。
三 人员招聘及培训
根据客栈民宿的档次、房间体量来确定人员配比，前台管家、客房清洁人员、兼职维修人员、厨师、帮厨、司机。人员招聘在客栈民宿正式开业前一个月前就开始着手招聘，一来熟悉客栈民宿情况，二来进行前期培训，使之熟悉工作内容。
1培训内容包括服务培训：客人接待流程培训、 服务内容培训。技能培训：OTA后台使用、房态后台使用、 POS机使用、身份证登记系统使用、 客栈民宿内设施设备使用（如智能电视额使用）、税务培训（如打印发票）。应急事件培训：如停电停水、和客人发生争议等应急事件培训处理。
2制定合理的员工薪资体系，如按照基本工资+绩效工资+年度福利等体系来确定薪资。
四 对房间进行通风处理
新开业的店一个很大问题就是房间味道太重，墙壁、家具等散发出难闻的气味。开业前很重要的事情就是对房间味道处理，尽可能减弱味道。下面就是几种处理方法。
①勤通风，每天打开门窗，让空气形成对流，保持房间畅通。
②每个房间可以放置几个菠萝，菠萝属于粗纤维类水果，既可以吸收油漆味道，又可以散发菠萝的清香。也可以利用祛味清洁剂对家具、壁纸等喷涂。
③房间一些柜子、箱子、抽屉可以放置一些活性炭，活性炭对有害气体具有坚强的吸附作用。
五 拍照：请专业的摄影师进行拍照。照片包含房间照片、公区照片、细节照片、过道照片、庭院照片、整体建筑照片、航拍照片等。拍好后，要对照片进行整理分类，以便后期持续使用。
六 房名命名：根据房间风格对房间进行命名，数字型命名或者个性化命名。后面章节会详细讲到。
七 价格制定：根据客群定位，对不同的房型进行一个合理的定价。
八 设置收款账号：实现收款方式多样化，可以设置现金、转账、刷卡、微信支付、支付宝支付等多种收款方式，设置不同的银行收款账户。制作微信、QQ、支付宝收款二维码提示牌，申请办理POS机。
九 房间测试
房间测试主要针对房间的硬件及软件，保证设施设备使用正常，处于能出售状态。
1房间硬件测试：
电器设施设备测试调控：电视、空调、热水器、电热壶、电热毯、电话、智能马桶、智能浴缸、智能窗帘等调试。洗浴系统：单间客房热水出水时间测试，全部房间热水供应时长测试。以防在房间住满情况下，出现热水不够用情况。门窗系统：门卡系统是否正常、窗子开关是否顺畅，有无损坏。灯光系统：灯具及开关是否正常、晚上灯光效果如何，光线是偏暗或者偏强。WiFi网络系统：WiFi是否正常、信号强弱。尤其对于处于边角房间的WIFI测试。
2软件测试：软件测试主要测试入住体验感如何，隔音状况是否良好、房间气味是否浓重、房间内有哪些不合理的配置及摆设。
通过对房间的测试，能够保证客人正常入住。
十 签约上线工作：
①房态管理软件签约：如云掌柜、番茄来了、客栈通、去呼呼等、订单来了。开通后，完善后台资料。
②其他方面签约：布草洗涤签约、客人用车签约、房间耗品、餐厅食材供应等方面的签约工作。
十一 用品购买及配置
购买用品的数量及价格要根据客栈民宿自身档次及体量来衡量。需要购买的物品如下；
1清洁用品：各种刷子、扫帚、拖把、簸萁、吸尘器、洗衣粉、清洁手套、抹布、消毒液、清洁剂、清洁袋、马桶刷、垃圾桶等。
2客房耗品：沐浴露、洗发露、护发素、润肤露、牙刷牙膏、肥皂、拖鞋（包括一次性拖鞋)、剃须刀、针线包、擦鞋布、护理袋、避孕套等。
3办公用品：贴纸、文件夹、A4纸、名片夹、中性笔、记号笔、剪刀、胶带纸、固体胶、双面胶、订书机、计算器、复印纸、税票打印机、记账本、收据单、菜单、收纳盒、夹子、支架式黑板、粉笔、U盘、POS机、二代身份证阅读器等。
4维修用品：折叠梯、手电、套装工具箱、马桶疏通器、水晶头、钻头套装、电笔、园艺剪刀、洒水壶、铲子、镰刀、铁锹等。
5日常生活用品：指甲钳、雨伞、雨鞋套、针线盒、水果刀、晾衣架、USB线、肥皂、洗衣液、啤酒启子、红酒启瓶器、红酒杯、蜡烛、打火机、医药箱、电池等。
6厨房用品：盆、盘、碗、锅、筷、调味品、各类厨具（刀、叉、夹子、铲子、勺子、砧板等）、油烟机、泔水桶、托盘、洗涤蒸煮设备等。
7通讯用品：对讲机、电话、手机、电话卡。电话号码尽量挑选一些好记顺口的号码。
8消防用品：灭火器、消火栓箱、烟雾报警器、消防水带、应急照明灯、消防面具等。
一间客房基本配置：电热壶X1、漱口杯X2、水杯X2、卫生间卷纸X1，垃圾桶X2、纸巾盒X1、衣帽架X1、浴袍X2、拖鞋X2、地巾X2、面巾X2、浴巾X2.台灯X2、牙刷牙膏X2、沐浴露X1、衣架X5、洗发露X1、浴帽X2、电视X1、空调X1、烟灰缸X1、 果盘X1、矿泉水X2、灭蚊器X1、体重秤X1、吹风机X1、茶叶袋X1、避孕套X1、浴室防滑垫X1、插线板X1等、房卡X2,钥匙X2，毯子X2、枕头X4。（每家根据具体情况斟酌）
前台基本配置：工作电脑X1、视频监控显示器X1、打印机X1、税票打印机X1、电话X1、笔筒X1、二代身份证阅读器X1、POS机X1、计算器X1、保险箱X1、对讲机X1、本子若干。（每家根据具体情况斟酌）
十二 物品归位存储：把物品进行整理归类，分别放在不同的地方，如布草间、储物间、吧台、前台等，并进行物品盘点，便于在使用时候能够迅速找到。
布草间：布草、清洁工具、客房耗品等。储物间：维修工具、杂物等。前台：小件物品（如手电筒、指甲钳等）、办公用品等。吧台：水果刀、启瓶器、各类杯子等。
十三 客栈民宿整体设施设备测试调控：
对店内的监控设备（监控设备是否使用正常、是否存在监控死角等）、音响、灯光、水泵、消防、网络等系统的测试，保证这些系统能够正常使用。
十四 制度制定：参考其他家的规章制度，结合自己店的具体情况，制定一系列的制度，保障客栈民宿正常有序运转。制度包括以下几个方面。
1前台管家工作制度，包括工作内容、工作流程、请假制度、衣着打扮要求、交接班流程等。2客房及公区清洁制度，包括客房公区打扫标准、客房检查标准等。3厨房使用制度4财务制度 5库存制度。
十五 证件办理：
硬件及软件配置好后，到最后，客栈民宿想要持续规范化发展，必须要办理一些证件。
营业执照（营业执照要有住宿，可开发住宿发票）工商局办理。
税务登记证：税务局办理。
组织机构代码证：质监局办理。开户许可证：银行办理。消防安全检查合格证：消防局办理。特种行业许可证：公安局办理。卫生许可证：卫生局办理。食品流通许可证：工商局办理。
十六:开业庆典
一切准备妥当后，要做一次开业庆典，可以邀请一些渠道商、亲朋好友、媒体人、房东等来参加，开一次小型Party。为后续的运营做好基础，同时也能够做一次开业传播。
渠道构建：在签约前，要提前完成价格制定、照片、房型、房间名字、客栈民宿文字介绍等资料。之后联系区域内OTA（携程、去哪儿、艺龙等）负责人进行签约上线。拿到OTA后台后，上传资料、图片、价格，完善在OTA的页面信息展示。
OTA渠道：携程、艺龙、美团、飞猪、去哪儿等
垂直民宿平台：airbnb、榛果民宿、小猪短租、蚂蚁短租、缤客网。
营销推广：开通及完善客栈民宿的微信、微信公众号、微博、头条号等自媒体平台，客人能够关注到民宿，一般从四个端口获取，自媒体端口(微信公众号、微博、头条号等自媒体平台）、线上销售端口（如OTA渠道）、搜索端口（百度、搜狗、360等）、社区端口（旅游社区、贴吧、豆瓣、知乎等）。怎样很好的推广自己，就要从这四个端口着手做内容。包括图文内容、点评内容、视频内容、问答内容等。没有自媒体平台，就要构建自己的自媒体矩阵。
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