在国内,几乎每个人都要面对的国情就是:想要买套房,经常是一代人甚至是两代人毕生的积蓄才能买一套。仅靠年轻人自己工作几年,想买房不说不可能,是真的非常困难。所以在越来越贵的房价面前,很多人将买房目光转向了&&。那什么是&小产权房&?&小产权房&到底能不能买?买了又有什么风险?
一、什么是&小产权房&?
通俗点说,国家发产权证、能交易买卖的叫大产权房,平时我们能买到的普通都属于大产权房,其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。而国家不发产权证的叫小产权房。
&小产权房&的性质有三种:一种是在集体上建成的,即上建成的房子,只属于该农村的集体所有者,外村农民不能购买;另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子。最后一种是各类农业园或养老院的别墅:这类房屋一旦发生纠纷,购房者将无法得到赔偿,因为作为前提的买卖合同是无效的。
二、买&小产权房&有什么风险?
1、无法办理房产证、产权证
小产权房,&小产权&的表述其实是一个民间说法。从法律层面,它其实是没有产权的,因为这类房子是没有国家颁发的和预售许可证,当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规,有效的房产证。这是小产权房最大最严重的问题。
此外,办理产权证,需要五证具备,即使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。因小产权房的开发者不具备五证,那么小产权房购买者无法到房管部门办理相关房屋产权证,导致小产权房只具备普通商品房的使用性质。
2、无法进行银行贷款和
购买小产权房没有房产证,没有经过备案,就不能去银行做贷款,只能一次交清房款。对于购房者来说其实压力也很大。而且现在不能去银行做贷款,同理未来也不能拿这个房子去银行做抵押,再者买卖的时候可能也有很多的风险和坑。
3、小产权房交易难
小产权房若向非集体成员的第三人出售,因其没有房产证而无法完成产权过户,小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订协议,达到一房二卖或是多卖的目的,第三人的利益将得不到保证。
4、难,质量没保证
因不是房屋合法所有人,无法对抗国家的征地和拆迁,购房者将来遇到拆迁,将很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆,购房人可能面临既无法取得房屋,又不能索回房款的尴尬局面。
另外在建设小产权房屋时,为赚钱可能会偷工减料,加上职能部门监管不力,存在严重安全隐患,在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题,更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷,购房者维权难,最终只能自行承担损失。
因此,如果不是真的出于无奈,对于小产权房,我们的态度应该是谨慎谨慎再谨慎,能不买就尽量不买,虽然小产权房价格相对便宜,没有交易流程的税费,但是要充分考虑购买小产权房的风险啊。
补偿不合理，提高拆迁补偿，请拨打全国征地拆迁法律咨询热线:热门推荐：分享到：129人有用157人有用622人有用425人有用近日，湘潭市人民政府印发《湘潭市集体土地征收与房屋拆迁补偿安置暂行办法》，对征地补偿、房屋拆迁补偿、《军人抚恤优待条例》是为保障国家对军人的抚恤优待，激励军人保卫祖国、建设祖国的献身精神。近日国家上调房屋买卖，小产权房究竟能不能交易？作者：刘向宇来源：链家网原创文章摘要：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。“小产权房”，并不是一个法律上的概念，只是人们在实践过程中约定俗成的称呼。具体是指在农村集体土地上建设的房屋，房产证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，也称“乡产权房”。
一、什么是“小产权房”？
“小产权”其实就是“乡产权”、“集体产权”，它并不真正构成严格法律意义上的产权。“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
2011年11月，《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》政策（2011年国土资发178号）发布，明确指出小产权房不得登记发证。总结来说，“小产权房”就是三无产品：
1.没有国家发放的土地使用证和预售许可证，买卖合同的效力一般认定为无效。
2.购房合同在国土房管局不会给予备案。
3.只有使用权，没有所有权。所谓的房产证也不是真正合法有效的房产证。
二、“小产权房”有什么缺点？
小产权房交易不受法律保护，同时在转让等方面有很大的限制。
1.法律效力
“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况：
（1）对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效；
（2）对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。
2.房产转让
“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。
3.政策风险
购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
三、怎样鉴别小产权房？
鉴别是不是小产权房，可以从是不是有房产证，房产证是不是房屋所有权证或者不动产权证两个角度来看。
1.看有无房本
很多小产权房房是没有房产证的。不管是小产权房，还是没办理下房本的房子，建议不要交易。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条：下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
2.看是不是房屋所有权证或者不动产权证
合法且受法律保护的房屋交易，所交易的房屋必须拥有房屋所有权证或者不动产权证。
不动产权证书封面
不动产权证书封面
房屋所有权证书封面
房屋所有权证书封面
而小产权房的“房产证”，由县政府或者乡政府颁发，并非由当地不动产登记中心颁发。
某小产权房房产证封面
综上所述，小产权房可能在价格上有很大优势，但是购房者必须清楚，小产权房在法律上市明令禁止上市交易的，同样的也不能得到法律的保护。购房者切不可贪图便宜，因而造成不可挽回的损失。
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小产权房的法律风险规避方法
时间：&&|&&作者：李海夫&&|&&浏览：1869
由于有太多人咨询我关于小产权房的问题了，为了一劳永逸的回答这些疑虑，我在这里把小产权房买卖和使用中的一些法律风险规避方法进行提示如下：
由于有太多人咨询我关于的问题了，为了一劳永逸的回答这些疑虑，我在这里把小产权房买卖和使用中的一些法律风险规避方法进行提示如下：第一，怎么判断小产权房。最重要的判断依据就是是否能办理产权证件，也就是通常说的两证--土地使用权证和房屋所有权证。能够正常登记交易的房屋都是要两证齐全的，而小产权房一般都没有土地证，至于是否有，要看具体情况。当然，如果连房产证都没有，那更是要警惕了。建议购房者在购屋前对该房屋的权属性质进行查询，具体查询方式可以是委托律师(这个最便捷)。只要在房产局查询并核实了房屋的真实权属状况，就可以放心交易了。委托律师查询房产的费用很少，一般只要几百块钱而已。买房毕竟是大事，为了确保自己以后利益不受损，这几百块钱还是应该花的。第二，是否要买小产权房。如果经济条件所限，明知是小产权房而需要购买的，也要慎重。有的小产权房属于政府明令要拆除的范围，如果购买后没过多久就被拆除，则购房者就“赔了夫人又折兵”。有的小产权房是农村后还建的，部分手续可能不全，有产权争议的隐患。这种房子，即使买了，因为没有办法办理过户，其他权利人只要一起诉，就可能无法适用“善意取得”，也就不能保证自己的权利了。本律师曾经接触过这样一个案子：在某地的拆迁过程中，哥哥趁弟弟不在家，采取不正当手段，将父母亲留下的房产全部登记到哥哥名下，还建房自然也登记在哥哥名下了。后来哥哥怕事情败露，就以较低的价格将该房转让给了买主。由于是小产权房，无法办理登记过户，因此买主只能是签了合同后直接入住。后来弟弟回来后得知此事，直接将哥哥告上法庭，而买主也作为第三人参加诉讼。由于哥哥一直不露面解决问题，弟弟就跑到房子那里天天骚扰买主，搞得买主苦不堪言。因此，建议购房者在购买小产权房之前，聘请律师去调查一下房屋的情况，尽量避免存在产权争议，或者说，至少要保证自己对该房屋的占有不受影响。第三，由于小产权房的性质特殊，买卖小产权房的协议一般都会认定为无效，可以考虑不签订买卖合同，而是签订租赁合同。由于小产权房虽然无法办理买卖的登记过户，但是并不禁止对该房屋的租赁。但是租赁的时间有限制，很多权利义务也和所谓的买卖不一样，需要精心设计后尽最大程度规避风险。虽然国家禁止这种形式的以租代买，但是对于小产权房来说，无法办理过户的话，和租赁也没什么区别了。另外，由于小产权房不受法律认可，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径也非常有限。在租赁关系下，这些问题可以解决，但是对于购房者来说，无法获得房屋的所有权，始终是最大的心病。本律师认为，要规避买卖小产权房的风险，最好的办法就是不买。在现在房屋租赁业发达的情况下，租房或许是更好的选择。只要租赁协议签得好，权益一样可以得到保障。本文为李海夫律师原创，如需引用或转载，请注明出处。谢谢!
作者： [湖北-武汉]专长：合同纠纷 债权债务 房产纠纷 劳动纠纷 交通事故 律所：湖北金卫律师事务所31211积分 | 帮助17909人 | 897个好评电话:
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来源：中国法院网祁东法院
作者：曾辉
　　“小产权房”其实并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。“小产权房”是指一些村集体组织或者开发商出售的建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
　　根据我国现行法律规定，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋。因此，小产权房的交易是违反国家法律的强制性规定的，这类房屋买卖的合同本身是违法也是无效的。目前因农村小产权房交易引发的民事纠纷正在逐年递增，笔者所在的人民法庭上个月就受理了两起类似案件。因此，正确认识小产权房交易的风险对于防范房屋交易风险和化解社会矛盾都具有非常重要的现实意义。
　　购买小产权房在现实中主要存在以下四方面的风险：一是办不了房产证，这类房屋是建在集体土地上，根据法律规定是不允许对外销售的，购买这样的房屋在没有改变土地性质的情况下是不能办理房产证的，没有房产证的房屋在法律意义上是不受保护的，同时，这类房屋在再次转让及遗赠、继承等方面都会面临困难；二是违约风险，由于小产权房交易违反了国家法律的强制性规定，其买卖合同是违法的，也是自始无效的，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房，在实践中，很多卖方都是抓住这一点搞一房二卖或者进行其他的违约行为；三是拆迁难补偿，购房者虽然双方签有购房合同，但却属无效合同，小产权房除了不能办理房产证外，大多还是违章建筑，有被拆除的危险，业主也不能因为拆迁而得到安置补偿；四是房屋质量没有保证，小产权房不是商品房，出售方不是合法的开发公司，购买后不能享受到《建设工程质量管理条例》规定的售后保修服务，发生质量问题往往只能自行承担。
　　笔者在办理此类案件过程中，针对农村小产权房交易的特点总结了三点防范意见：第一是要提前认识到小产权房交易的风险，最好是不要购买这种农村小产权房，也就避免了购买小产权房而引发的一切风险；第二是已经购买了这种小产权房的业主，要积极找到出卖方协商，尽可能地通过补交土地出让金，转变土地性质，从而使小产权房变成能够办理房产证的商品房，从而使自己的权利受到法律的保护；第三是在与出卖方协商未果的情况下，可以起诉至法院，请求法院确认此类房屋买卖合同无效，实现退房退款的目的，如果购买方是在不明知所购买的房屋属于小产权房的，卖方在签订合同时也未尽到告知义务的，购买方还可以依法追究卖方的缔约过失责任。
责任编辑：陈思
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& & 参加十三届全国人大一次会议的全国人大代表，今天（7日）审议《中华人民共和国宪法修正案（草案）》。
&...&&nbsp浅析农村小产权房交易的风险及防范
“小产权房”其实并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。“小产权房”是指一些村集体组织或者开发商出售的建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
根据我国现行法律规定，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上建设的房屋。因此，小产权房的交易是违反国家法律的强制性规定的，这类房屋买卖的合同本身是违法也是无效的。目前因农村小产权房交易引发的民事纠纷正在逐年递增，笔者所在的人民法庭上个月就受理了两起类似案件。因此，正确认识小产权房交易的风险对于防范房屋交易风险和化解社会矛盾都具有非常重要的现实意义。
购买小产权房在现实中主要存在以下四方面的风险：一是办不了房产证，这类房屋是建在集体土地上，根据法律规定是不允许对外销售的，购买这样的房屋在没有改变土地性质的情况下是不能办理房产证的，没有房产证的房屋在法律意义上是不受保护的，同时，这类房屋在再次转让及遗赠、继承等方面都会面临困难;二是违约风险，由于小产权房交易违反了国家法律的强制性规定，其买卖合同是违法的，也是自始无效的，一旦某一方反悔并诉至法院，法院将判决退款退房，在实践中，很多卖方都是抓住这一点搞一房二卖或者进行其他的违约行为;三是拆迁难补偿，购房者虽然双方签有购房合同，但却属无效合同，小产权房除了不能办理房产证外，大多还是违章建筑，有被拆除的危险，业主也不能因为拆迁而得到安置补偿;四是房屋质量没有保证，小产权房不是商品房，出售方不是合法的开发公司，购买后不能享受到《建设工程质量管理条例》规定的售后保修服务，发生质量问题往往只能自行承担。
笔者在办理此类案件过程中，针对农村小产权房交易的特点总结了三点防范意见：第一是要提前认识到小产权房交易的风险，最好是不要购买这种农村小产权房，也就避免了购买小产权房而引发的一切风险;第二是已经购买了这种小产权房的业主，要积极找到出卖方协商，尽可能地通过补交土地出让金，转变土地性质，从而使小产权房变成能够办理房产证的商品房，从而使自己的权利受到法律的保护;第三是在与出卖方协商未果的情况下，可以起诉至法院，请求法院确认此类房屋买卖合同无效，实现退房退款的目的，如果购买方是在不明知所购买的房屋属于小产权房的，卖方在签订合同时也未尽到告知义务的，购买方还可以依法追究卖方的缔约过失责任。
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