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营改增对房地产企业会计核算的影响
摘要：“营改增”政策在我国实施多年，实践证明，这种方式对我国企业的发展具有积极作用。对建筑企业而言，财务管理十分复杂，只有适应财务管理策略，才能确保其积极发展。笔者就“营改增”给现代房地产企业会计核算带来的影响分析了具体的解决策略。
关键词：营改增；房地产企业；会计核算
“营改增”政策使得整个房地产行业的会计职能和管理方案发生了变化，要求企业快速适应这一变化，随着政策的发展对其内部财务管理作出适当的调整。
一、“营改增”对房地产企业会计核算的影响
(一)改变了税费的抵扣形式
营改增改变了以往的企业税收抵扣方式，采用增值税发票抵扣后，企业的固定资产可以用于税收抵扣项目，从而大大降到了企业的缴税额，降低了其负债率。以往的会计核算是将建筑工程造价与利润列入营业税范围内，存在重复缴税现象。而随着营改增的出现，增值税变成了价外税，但是企业要重视增值税发票的获得，一些企业在工程施工过程中忽视了增值税的作用，反而增加了企业的税收缴纳，影响学习效果。
(二)对会计人员的核算提出了新的要求
以往的会计管理制度与现代制度不同，“营改增”优化了会计职能，要求企业会计从业人员正确了解会计账目，正确核算企业项目，使其抵扣方式与经济发展相适应。企业还应组织财务管理人员进行培训，使其能够更深刻的了解会计核算，掌握会计核算的方法，降低企业的成本。尤其是对建筑企业而言，涉及项目之多，涉及范围之广，都对企业的财务管理效果和发展造成影响。营改增政策实施后，企业应顺应这一政策。
(三)影响了企业现金流的分配
随着“营改增”政策的实施，我国企业的现金流分配发生了变化，建筑企业也不例外，对于房地产企业而言，经济效益与成本之间的关系发生变化，这是由于营业税的计算方式发生变化。在以往的营业税征收中，多采用预交制度，并且根据企业营业额统计缴纳，导致很多企业的资金短缺，无法满足继续经营的需求。按照进度百分比来缴纳税费将给企业带来严重的影响。资金无法跟上必然影响施工效率。营改增改变了税收模式，增加了缴税样式，可以按照企业需求根据百分比来确定收入，并且开具相关的发票，这使得企业的资金压力降低。另外，“营改增”对于企业的税收抵扣进项税额造成了较大的影响，一般采用确认收入与抵扣当地的进项税额，确保现金流量的增加。最后，企业财务管理部门并不是独立存在的，会计核算核算人员应与企业采购人员、技术人员联系，掌握最新的市场动态，对资金进行合理的分配，在企业所需材料的购进上，财务部门应对资金支出进行把控。在满足质量的基本要求的前提下，考虑价格问题，选择具有优势的材料完成施工，促进建筑企业的发展。
二、“营改增”政策后房地产企业会计核算策略
上文我们分析了营改增政策给我国企业税收、财务管理带来的影响，在这一背景下，企业应采取必要的应对策略。具体包括以下几个方面。
(一)完善会计管理制度
“营改增”对建筑企业的财务管理造成了较大的影响，传统的财务管理漏洞明显的体现出来。要确保企业财务管理的高效性，要对其进行制度的完善，建立建筑企业财务管理的体系，对增值税的相关科目和要求进行全面的分析，并制定与之相对应的会计管理制度，并且将责任进行划分与细化。对以往财务管理的可行性进行分析，经过敲定后对其进行修改，监督现行的财务管理制度，由会计主管和财务总监对可行性进行研究，及时发现财务管理中存在的问题，并对其进行强化。
(二)优化方式，确保会计核算的高效性
要确保企业财务管理的效率，适应营改增的政策的发展，就要从对以往的财务管理方式进行优化，首先，企业管理核算一个从整体上转移到单独性管理上。组织企业人员对营改增理念和流程进行学习，确保员工的专业性，在日后的工作中做到以政策为前提，减少企业赋税。另外，企业应及时与税务部门进行沟通，更快的了解机制的改变，第一时间对企业管理制度进行调整。
(三)积极应对，适应经济市场发展
企业要持可持续发展理念，根据营改增的政策特点，改善企业的管理方式，面对压力也充分利用优势。营改增所涉及的是国家与企业之间的政策，其目的是降低企业税收，减少企业压力。但是如果企业的政策不能与之相对应，企业产品质量不能满足要求，就会造成相反的效果。因此对于现代企业而言，应尊重营改增政策，并且充分利用，积极应对，及时了解市场的变化机制。
总之，我们已经实现了企业的“营改增”策略，这对于建筑业的发展来说具有积极意义，能够减少企业的税收。当然，这一政策也给企业带来了新的任务和挑战，传统的会计核算政策与现代政策不符，要求企业进行改革，只有根据需求进行必要的调整，才能与之相适应。可见，我国企业正处于转型期，转型成功需要企业内部的共同努力。
参考文献：
[1]刘茹.探讨“营改增”对建筑企业会计核算的影响[J].管理观察，2015(01).
[2]何美霞.浅议“营改增”对建筑企业会计核算的影响及其完善[J].中小企业管理与科技(下旬刊)，2015(03).
作者：周银燕 单位：中国第四冶金建设贡献责任公司
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营改增后建安被挂靠的企业该怎么做账呀？
首先你公司是被挂靠企业。将挂靠方以你公司的名义开具的发票视同你公司的收入，发生的税金视同你公司的税金，在税务账上处理就是了。
挂靠企业向你公司支付的管理费、税款的税点、等费用在小金库账上反映。
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一、挂靠经营概述
　　挂靠就是没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义，或者是低资质的建筑企业借用高资质企业的名义签订建设工程合同，进行施工的违法行为。挂靠一般具有如下特点：挂靠人没有施工资质，或者不具备与建设项目要求相适应的资质等级;被挂靠的施工企业具有与建设项目的要求相适应的资质等级证书，但缺乏承揽工程项目的手段和能力;挂靠人向被挂靠的施工企业交纳一定数额的 “ 管理费 ” ，而被挂靠的企业也只是以企业的名义，代为办理招投标手续、签订施工合同。
　　挂靠经营使得被挂靠企业存在下面的风险：出借资质企业面临承担建设工程施工合同内的风险。，一旦挂靠单位出现合同违约，比如，工程质量问题，工期延误问题等，被挂靠企业要首先向发包方承担违约责任;出借资质企业面临承担实际施工人所拖欠人工费、材料款和机械设备租赁费的风险;一旦发包方得知工程不是承包人实际施工，而工程实际施工人没有资质，或者资质不符，可以请求法院按照实际施工人的资质取费，结算工程款;如果实际施工人没有资质，发包方可以请求仅支付工程价款的直接费;如果合同中约定了非法转包、违法分包的违约责任，发包方当然可以依约主张权利;如果挂靠纠纷诉至法院，挂靠协议中约定的挂靠费，依法应当罚没。建设行政主管部门还可以对出借资质的企业进行罚款，降低直至取消资质的行政处罚。
　　尽管目前的法律规定建筑施工企业挂靠经营是一种违法的行为，对于被挂靠企业存在非常大的风险，但是在激烈的市场竞争中，工程招投标等不规范现象还比较多，企业为了生存，使得建筑施工企业挂靠经营是现阶段建筑业市场的一种普遍存在的现象，本文的目的不是讨论这种经营活动的违法性问题，主要是探讨挂靠经营的会计处理问题。
　　二、挂靠经营的会计处理
　　值得说明的是，对于挂靠经营的企业，存在着挂靠企业以现金形式向被挂靠企业支付挂靠管理费的方式，被挂靠企业将收到的挂靠管理费作为小金库管理，不进行相应的会计处理，这种形式不在本文的讨论范围之内。
　　对于挂靠经营的会计处理分两部分考虑：通常的挂靠形式按照被挂靠人的不同分为两类，一类是个人挂靠有资质的施工企业，另一类是没有资质的或者资质较低的企业挂靠有资质的企业的，本为针对这两种情况探讨会计处理的方法。
　　第一类：个人挂靠有资质的施工企业
　　这种情况只能将个人作为企业的内部承包来处理，即不违反建筑法，也避免了涉税风险。
　　挂靠人一般只缴管理费，其他的问题全部由挂靠人自己承担(包含企业所得税)。挂靠的收费方式有以下几种：1、按照合同价款提取百分点;2、按合同价款提取百分点后，还要按照结算价高出合同价款的部分再提取一个百分点;3、按照挂靠一次收取一定的固定费用。
　　在会计处理过程中要注意三个方面的问题，一是甲方划款以后，才能再次划款给挂靠人;二是每次划款均必须由挂靠人提供发票;三是工程结算后挂靠人，必须向税务缴税的税票必须返回原件。
　　例：张某以某省路桥工程公司的名义，与甲方(建设方)签订了建筑施工合同，合同总价2000万。张某与某省路桥工程公司挂靠协议约定，张某按合同总价的3%支付省路桥工程公司挂靠费60万元，相关营业税金及附加由张某自行负担，以某省路桥工程公司名义缴纳。
　　某省路桥工程公司的会计处理如下：
　　1、收到甲方拨款：
　　借：银行存款 2000
　　贷：应收帐款--甲方 2000
　　2、拨付挂靠单位工程款时：
　　借：内部往来 --某某项目 1940
　　贷：现金(银行存款) 1940
　　3、挂靠方提供发票时：
　　(1)材料、设备、其他直接费、间接费发票时
　　借：工程施工--某某项目 1000
　　贷：内部往来 1000
　　(2)工资表
　　借：工程施工--某某项目 (直接人工费) 500
　　工程施工--某某项目 (间接人工费) 100
　　贷：应付工资 600
　　同时： 借：应付工资 600
　　贷： 内部往来 600
　　(3)、税票：
　　借：主营业务税金及附加%=67.2
　　贷：应交税金-营业税
　　应交税金-城建税60*7%=4.2
　　其他应交款-教育附加60*3%=1.8
　　其他应交款-地方教育附加60*2%=1.2
　　借：应交税金-营业税
　　应交税金-城建税60*7%=4.2
　　其他应交款-教育附加60*3%=1.8
　　其他应交款-地方教育附加60*2%=1.2
　　贷：内部往来 67.2
　　4、工程结算时：
　　借：应收帐款--甲方 2000
　　贷：工程结算 2000
　　5、结转工程结算项目：
　　借：工程结算 2000
　　贷：工程施工—毛利=0
　　贷：工程施工--成本项目 1600
　　6、结转收入成本
　　借：主营业务成本 1600
　　借：工程施工--毛利 400
　　贷：主营业务收入 2000
　　第二类：没有资质的或者资质较低的企业挂靠有资质的企业的
　　(一)、不体现管理费用的会计处理
　　例：新望建筑公司以某省路桥工程公司的名义，与甲方某某公路建设管理处签订了一条公路的建筑施工合同，合同总价5000万。新望建筑公司与某省路桥工程公司挂靠协议约定，新望建筑公司按合同总价的4.5%支付某省路桥工程公司挂靠费，相关营业税金及附加由新望建筑公司自行负担，以某省路桥工程公司名义缴纳。
　　首先说被挂靠公司-某省路桥工程公司的账务处理：
　　1、收到甲方建管处工程结算款，根据结算单、进账单据处理
　　借：银行存款 5000
　　贷：工程结算 5000
　　2、收到新望公司成本票据，比如3800，并拨付款项
　　借：工程施工-合同成本 3800
　　贷：应付账款-新望建筑公司 3800
　　借：应付账款-新望建筑公司 3800
　　贷：银行存款 3800
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小规模纳税人的
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一、挂靠经营概述
　　挂靠就是没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义，或者是低资质的建 ...
谢谢回复。可是这个（第一类：个人挂靠有资质的施工企业）里面的这个内部往来科目有余额，这个咋办呢
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里面的这个内部往来科目有余额。
该余额表示挂靠单位还应支付给你公司或你公司多收挂靠单位的款项。
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营改增后建安被挂靠的企业该怎么做账呀？
首先你公司是被挂靠企业。将挂靠方以你公司的名义开具的发票视 ...
你好，我公司是小规模纳税人，被挂靠人应该提供除8%利润的成本发票吗？如果分包的话可以吗？如何账务处理？
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会计分录：借：应收账款（银行存款）50000贷：主营业务收入
50000/（1+11）应交税费——应交增值税（销项税额）50000/（1+11）*11%
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营改增后,房租收入50000元的会计分录如下借：银行存款&&50000贷：主营业务收入&&45045.05,应交税费——应交增值税&&4954.95.一般纳税人租金税率：有形动产租赁税率是17%，不动产租赁税率是11%。《财政部 国家税务总局 关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）：附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》：第十五条 增值税税率：(二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。所以应交税费=5×0.11=4954.95元.
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2014年会计继续教育复习资料整理(营改增和小企业会计准则)-北京国家会计学院
&&2014年会计继续教育复习资料,包括两个课程《“营改增”税制改革及其影响》和《小企业会计准则》,属于北京国家会计学院的继续教育。
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