买的二手房，入住之后发现原房主拖欠物业费，我该怎么办？
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买的二手房，入住之后发现原房主拖欠物业费，我该怎么办？
几个月前通过中介购买了一套二手房，入住还没一个月呢，就发现原业主有遗留的物业欠费，原房主我现在也联系不上了，请问该怎么办？
提问者：安曼珠|
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购买二手房，遇到原房主拖欠物业费，首先要检查签合同的时候有没有留物业保证金。如果留了，可以直接从里面扣除。如果没有留物业保证金，也不需要现业主缴纳。 1.签合同的时候，如果将物业保证金写进了合同，那么日后如果买方遇到恶意拖欠物业费的原业主，可以直接用物业交割保证金支付物业欠费。 注：为了避免原房主拖欠物业费产生纠纷，买方在办理过户之前就应该让卖方结清所有的费用，交接之前的一切费用都由卖方承担，还要记得将此写进合同。 2.如果没有留物业保证金，买方可以找中介也可依法拒绝缴纳。中介会先行垫付并去找原房主追缴物业费，但是目前只有极少数中介可以做到，比如的八大安心承诺就有关于物业欠费的先行垫付内容。《物业服务收费管理办法》第十五条规定：“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金”。也就是说，如果这笔费用，买卖双方没有在合同或补充协议中说明，是由原业主承担，物业公司追缴也应当向原业主追缴。 购买二手房，为了防止原业主拖欠物业费，最好在签合同之前把该约定的都写进合同，这样就可以避免很多麻烦。实在没有约定的，也可以依法拒绝缴纳。资料来源：《物业服务收费管理办法》二手房原房主拖欠了物业费怎么办？教你两招
物业欠费的风险会有延迟性，很多人在买了房入住后很长一段时间，被限制享受某些服务了，才会发现房子有原房主遗留的欠费。这个时候不仅很难找到原房主，找到了也多半不愿意支付。原房主拖欠物业费?购房指南教你两招让你不花钱就办事儿!
买二手房，遇到原房主拖欠物业费，这个时候首先应该检查一下在签合同的时候有没有留存物业保证金。如果留了，原房主拖欠物业费并且赖账，直接从里面扣。如果没有留物业保证金，这笔钱也不应该是现业主缴纳，这是有法可依的。
二手房原房主拖欠了物业费怎么办？教你两招
1、付房款时留物业交割保证金
为了避免原房主拖欠物业费赖账而产生纠纷，建议买方在办理过户前就要求卖方结清所有的费用，交接之前的一切费用由卖方承担，并且将这一条款写进合同。并且可以在付房款的时候留出部分尾款，作为物业交割保证金，在北京一般是2万。直到买卖双方物业交割顺利完成，买方才把这笔钱交付给卖方。若卖方恶意拖欠物业费，可直接用物业交割保证金支付物业欠费，这样可以大大降低买方承担物业欠费经济损失的风险。
2、没留物业保证金这么做
如果房屋是通过中介交易的，可以先行找中介垫付，让中介去找原房主追缴物业费，但是只要极少数中介公司可以做到，能不能找回还要看你找的是否是靠谱中介。
(2)依法拒绝缴纳
《物业服务收费管理办法》第十五条的规定："物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。"因此，对于这部分费用的，如果买卖双方在《房屋买卖合同》或补充协议中没有特别约定，应当由原业主承担。
物业与新业主之间形成新的物业服务合同关系，对于原业主拖欠的物业费,，物业公司应向原业主追缴，新业主对此不承担任何责任。因此物业公司现向新业主追缴拖欠的物业费是没有法律依据的。
买二手房，原房主拖欠物业费而产生纠纷的问题其实在签合同前就可以避免，即使住进去之后才发现原房主物业欠费，只要记住物业公司是没有法律依据向现业主追缴的就够了。
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物业欠费的风险会有延迟性，很多人在买了房入住后很长一段时间，被限制享受某些服务了，才会发现房子有原房主遗留的欠费。这个时候不仅很难找到原房主，找到了也多半不愿意支付。原房主拖欠物业费，教你两招一一击破！1、付房款时留物业交割保证金为了避免原房主拖欠物业费赖账而产生纠纷，建议买方在办理过户前就要求卖方结清所有的费用，交接之前的一切费用由卖方承担，并且将这一条款写进合同。并且可以在付房款的时候留出部分尾款，作为物业交割保证金，在北京一般是2万。直到买卖双方物业交割顺利完成，买方才把这笔钱交付给卖方。若卖方恶意拖欠物业费，可直接用物业交割保证金支付物业欠费，这样可以大大降低买方承担物业欠费经济损失的风险。2、没留物业保证金这么做（1）找中介。如果房屋是通过中介交易的，可以先行找中介垫付，让中介去找原房主追缴物业费，但是只要极少数中介公司可以做到。目前链家八大安心承诺中就有物业欠费先行垫付的内容。（2）依法拒绝缴纳。《物业服务收费管理办法》第十五条的规定：“物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。”因此，对于这部分费用的，如果买卖双方在《房屋买卖合同》或补充协议中没有特别约定，应当由原业主承担。物业与新业主之间形成新的物业服务合同关系，对于原业主拖欠的物业费,，物业公司应向原业主追缴，新业主对此不承担任何责任。因此物业公司现向新业主追缴拖欠的物业费是没有法律依据的。买二手房，原房主拖欠物业费而产生纠纷的问题其实在签合同前就可以避免，即使住进去之后才发现原房主物业欠费，只要记住物业公司是没有法律依据向现业主追缴的就够了。该内容仅在北京适用
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第A10版：深度报道
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原房主欠费，新房主该不该承担
搬进所买的二手房后，却发现原房主拖欠物业费和取暖费一万多元，这笔钱谁来交，各方观点大相径庭 稿件来源：&&&&
　　这份房屋买卖合同对原房主应承担的责任约定得很明确。
　　小闫几个月前买了一套二手房，入住后才发现原房主拖欠物业费和取暖费共一万多元。物业公司说先交清原房主的欠费，才会收小闫的物业费和取暖费。而原房主则称自己曾与物业有纠纷，这笔钱用来赔偿他的损失了，他没有欠费。取暖期已到，小闫家的暖气却依然冰冷。　　新业主小闫应该承担连带责任吗？对此，一些律师的观点大相径庭。　　入住后发现原房主欠费　　11月17日，是供暖第3天，小闫家的暖气还是冷冰冰的。物业拒收她的取暖费，让她这个刚入住几个月的新业主很是无奈。　　今年3月，小闫通过房产中介“河北顺驰不动产网络有限公司”，买下了一套国际城小区的二手房，房价是90万元，中介费花了1.8万元。在这家中介的主持下，小闫与原房主董先生签订了买卖合同，付了30万元现金，通过银行贷款支付了60万元。随后，买卖双方和中介的业务员到房管局办了过户手续。原房主提出想在这套房子里再住一段时间，小闫答应了。4月20日原房主搬走时，小闫和原房主对房屋的水电费等进行了交接。　　“我是第一次买房，对于各项程序都不太清楚。当时我想，手续该怎么办听中介的就行了，根本没去考虑有哪些需要注意的地方。”小闫说，都交接完以后，她去物业公司查询物业费，才发现原房主欠了六千多元物业费和三千多元取暖费。小闫赶紧给原房主打电话，让他抽空把这些欠费交上，原房主答应了。　　原房主不肯补交欠费　　但是，原房主迟迟没有补交这笔欠费。今年10月底，物业贴出了催缴物业费和缴纳取暖费的通知。小闫看到通知后，从银行取出钱打算去交费。可是，物业公司的工作人员却告诉她，原房主董先生欠的费用不结清，物业公司就不收小闫的物业费和取暖费。　　“物业公司说他们只对房，不对人，现在我是业主，他们就向我催缴欠费。可是，我没义务替原来的房主还债啊！”小闫又把电话打到董先生那里。这次，董先生说他和物业有过纠纷，当时物业的一个负责人曾答应用他的物业费来赔偿损失。　　小闫几次给董先生打电话，始终没有结果。让小闫更加气愤的是，原房主的户口至今还没有迁走，几次催促都没用，导致小闫和家人的户口没法落户。无奈之下，小闫把国际城小区的物业公司告上了法庭，把原房主董先生作为第三人。小闫请求法院判令该物业公司为她提供服务，及时供暖，判令董先生解决好其与物业公司的纠纷，立即将户口迁出该房产。　　原房主：我与物业曾有纠纷　　记者在小闫买房时签订的房屋买卖合同上看到，董先生应当在日腾空房屋，并将水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理及户口迁移手续及相关费用结清。然而，时至今日，物业管理和户口问题却依然没解决。　　原房主董先生11月3日说，2004年，物业测试中水却没有事先通知，导致他家的水管跑水，把计算机、家具、地板都泡坏了，损失约有3万元。“当时我还起诉了这家物业，后来不想把关系闹僵，就改为庭外调解。”董先生说，物业一位女负责人曾说给他的赔偿可以用物业费来抵，但是他不知道那个人姓什么，也没有形成书面的东西。　　董先生说，这几年里，物业公司没有上门向他催缴欠费，而他家每年都有暖气。　　物业：我们只对房子不对人　　11月13日，这家物业公司一位姓李的负责人对记者说，2004年，原房主的确与物业有过纠纷，听说当时物业公司提出赔偿董先生1000元钱，但是董先生不同意。这几年来，董先生一直没交物业费和取暖费，他自己以为这些费用就与他的损失相抵了，但是物业并不承认这一点。物业费是业主享受物业服务应该缴纳的费用，不可能用来抵偿损失。　　这位负责人说，他来这家公司时间不长，这几年来公司的人也已经换过好几拨了。所以具体的细节他并不知情。但是，这几年来，物业公司一直向董先生催缴物业费是事实，也上门催缴过，但始终没有效果。因为董先生也没交取暖费，所以这几年没有给他家供暖。　　“现在董先生已经将这套房子卖给了小闫，我们与董先生就没有关系了，我们只能向新业主小闫催缴欠费，对房不对人。”这位负责人说，先结清原业主的欠费，他们才会收小闫的物业和取暖费。　　中介：石家庄的“顺驰”已撤走　　11月14日，记者联系到当时顺驰的业务员小李。小李说，当时小闫买这套房子是他经手的，后来听说原房主欠费，他还给原房主打电话催缴过。现在石家庄已经没有“顺驰”了，当初买房时的相关单据已经找不到了，而他自己也已经去了别的单位。“不行的话就去天津找顺驰的总部。”　　此类事件每年至少十几起　　小闫的遭遇不是个案，记者在网上搜索得知，这类事件在全国很多地方都发生过。由于原房主拖欠水电费、物业费、暖气费等费用，导致新房主被停水停电，或者不能享受供暖，甚至在物业的阻拦下无法入住。而这些问题很多都是因为在购买二手房时交接不清，因而造成欠费等“遗留问题”。&&&&　　这类事件在石家庄也不少见。据石家庄市物业管理协会会长武建章介绍，仅物业协会出面协调的，每年就有十几起。有的是原业主欠费数额比较少，新业主一般也就自认倒霉了；有的欠费数额较大，新业主只好找有关部门协调，或者诉诸法律；还有的房子是用来抵押贷款的，甚至贷款还没有还清，新业主的权益就可能会受到影响。　　物业公司向新业主追缴欠费合适吗？对于原业主的欠费问题，新业主应该承担连带责任吗？对此，记者采访了石家庄市物业管理协会及几位律师，他们的观点不尽相同。　　观点一：　　新房主应承担连带责任　　石家庄市物业管理协会会长武建章认为，新业主买房时与原业主交接不清，对于原业主欠下的物业费等费用，应承担连带责任。　　根据《石家庄市物业管理服务收费暂行办法》和《石家庄市物业管理条例》的相关规定，物业发生产权转移时，业主应当结清物业服务费用，如果没有结清，新业主承担连带责任。因此，物业公司向新业主追缴原业主的欠费是有依据的。对于物业公司来说，所欠费用就是该房产的业主欠下的，至于新业主与原业主买卖房屋时交接不清的问题，那就是两位业主之间的事了。　　这个事件中，原房主说曾经有物业的负责人答应他用物业费来抵消其所受的损失，需要提供相关的证据才可信。　　河北北华律师事务所王全印律师认为，新业主在买房时交接不清，应承担连带责任，所以物业有权向新业主追缴欠费。但是，物业无权拒收新业主的物业费和取暖费，应向新业主提供正常的物业服务。　　观点二：　　物业应向原业主追缴欠费　　河北明杰律师事务所主任王惠民律师认为，物业拒收新业主服务费和取暖费没有法律规定。　　此事件中，因为原业主已转让了房屋并且也已迁出，物业与原业主之间的物业服务合同即告终止，物业与原业主之间仅存在债权债务关系。根据物业收费管理办法的规定，物业发生产权转移时，原业主应当结清物业服务费。　　物业与新业主之间形成新的物业服务合同关系，对于原业主欠缴的费用，物业应向原业主主张，新业主对此不承担连带责任。因此物业拒收新业主服务费和取暖费没有法律规定，尤其是其代收的取暖费更无权拒收。　　至于中介，如果原来的中介合同做了约定，中介就按约定承担责任，如果没有约定，中介就不承担。如果中介故意隐瞒欠费事实或提供虚假情况，损害买房人利益，中介应退还中介费并承担损害赔偿责任。　　徐宇律师事务所陈青律师认为，新业主购买这套房子之前，并没有享受这家物业公司的服务。原业主享受物业服务欠的费用，物业公司理应向原业主催缴。　　河北联想律师事务所陈志律师认为，原业主搬出该小区时，物业公司应向其核实其物业费等费用是否已经结清，这是物业公司的职责所在。但是物业公司并没有这样做，而是让原业主在欠费的情况下“脱身”了。物业公司应该向原业主催缴欠费。现实中，有些物业也遇到类似的情况，就是欠费的业主搬走了，物业根本找不到人，就只能通过法律途径解决问题。新业主可以帮助物业公司寻找原业主催缴欠费，但是没有义务垫付费用。物业费是基于物业公司与业主之间的合同而产生的费用，物业公司不应该把原业主的欠费转嫁到新业主身上。　　买二手房一定要注意是否结清欠费　　王惠民律师提醒购房者，尤其是二手房的买房者，在办理产权过户时，一定要结清以前所欠的水、电、气、暖费及物业费等，把房屋的附属设施如小房、地下室等约定明确，以防发生纠纷。如果通过中介买卖，可要求中介对相关事项予以担保，以确保不受损失。支付购房款时可以预留一定数量的售房保证金，等入住后确定没有“遗留问题”了，再把房款结清。
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