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公司转型由三来一补改为独资及变更法人代表,更名后原签定的合同
公司转型由三来一补改为独资及变更法人代表，更名后原签定的合同是否有效？是否需重新签定合同，现公司要求签一张合同补充协议变更用工主体是否合理？
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最高法院案例,最高人民法院判例,最高人民法院公报_房地产判例大全房地产律师大全|房地产法律论坛首页|政策法规|法院判例|原创文章|法律论文行政审批|房产税费|杭州房地产|法律咨询【分类查询房地产案例】【房地产法案例分析摘选】公报建筑工程判例】【历年房地产大案研究汇编】&&&&&&&&|&&&&&&&&合同范本&&&&&&&&|&&&&&&&&名词解释&&&&&&&&|&&&&&&&&规范标准&&&&&&&&|&&&&&&&&【最高法院审结房地产判例】【媒体报道房产案例】&&&&&&&&【最高法院&&&&&&&&=最高人民法院判例查阅=本栏目刊登大陆最高人民法院已审结判例仅供参考。本站不保证时效性、完整性和准确性。刊载内容以共享和学术研究为目的，刊登对象如有异议请联系我们。尤其注意：如案例中有律师或专业人士意见点评，并非所有的都是正确或适用，请慎重考虑，有时会因法律的更替而使得相同案例产生完全相反的结论。我们致力于创建一个无偿、快捷、齐全、准确、精致的房地产与工程建设法律案例数据库平台，为推动中国房地产及建设行业健康发展提供优质服务。law110自2002年9月创建以来，一直处于稳定持续发展，一直在朝目标前进，这一切离不开广大网友支持与理解。&&&&&&&&【特别提示】我国法院审理案件时以法律、行政法规、法律解释为依据，而不采用已审结的判例作为审理依据，因此，存在不同地方法院对类似的案件有不同的裁判。当然，最高人民法院的判例一经公报，对各地方法院的审判有指导意义。因此，本栏目提供的法院判例仅供你个人私下研究，不宜引用作为你诉讼时候的观点或依据，也不作任何学术引用之依据。=本站精选的最高人民法院审理和公报的房地产判例=(对各地区法院审理具有指导意义,2008年新增设栏目)&&&&&&&&审结时间006/12/////////////////12&&&&&&&&判例名称雷远城与厦门王将房地产发展有限公司、远东房地产发展有限公司财产权属纠纷案大庆市振富房地产开发有限公司与大庆市人民政府债务纠纷案长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案赢嘉置业发展有限公司与中信嘉华银行有限公司借款合同及担保合同纠纷管辖权异议案鸿润锦源(厦门)房地产开发有限公司与彭雄浑、鸿润集团房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷案广西北生集团有限责任公司与北海市威豪房地产开发公司、广西壮族自治区畜产进出口北海公司土地使用权转让合同纠纷案大连远东房屋开发有限公司与辽宁金利房屋实业公司、辽宁澳金利房地产开发有限公司国有土地使用权转让合同纠纷案德国亚欧交流有限责任公司与绥芬河市青云经贸有限公司合作协议纠纷案徐州市路保交通设施制造有限公司与徐州市华建房地产开发有限公司、第三人尤安庆房屋买卖合同纠纷案锦宫公司与广发公司商品房买卖合同纠纷管辖权异议案星花投资服务有限公司、杭州金马房地产有限公司、杭州未来世界游乐有限公司债务及担保合同纠纷案崂山国土局与南太置业公司国有土地使用权出让合同纠纷案世纪证券有限责任公司与天津市住房公积金管理中心、世纪证券有限责任公司天津世纪大道营业部、中国旅游国际信托投资有限公司天津证券交易营业部、中国旅游国际信托投资有限公司侵权纠纷案威海鲲鹏投资有限公司与威海西港房地产开发有限公司、山东省重点建设实业有限公司土地使用权纠纷管辖权异议案跃恒发展有限公司诉深圳市建瓴投资发展有限公司合作建房合同纠纷案重庆台华房地产开发有限公司与重庆晨光实业发展(集团)有限责任公司、重庆晨光百货有限责任公司、重庆晨光大酒店有限责任公司房屋搬迁纠纷案厦门东方设计装修工程有限公司与福建省实华房地产开发有限公司商品房包销合同纠纷案北京新中实经济发展有限责任公司、海南中实(集团)有限公司与华润置地(北京)股份有限公司房地产&&&&第1页共262页&&&&&&&&&&&&005/04//////////////////////////////////////////20&&&&&&&&项目权益纠纷案福建三木集团股份有限公司与福建省泉州市煌星房地产发展有限公司商品房预售合同纠纷案洞头县机械电器成套工程公司诉上海浦东新区房地产实业总公司合资、合作开发房地产纠纷案益民公司诉河南省周口市政府等行政行为违法案最高人民检察院按审判监督程序提出抗诉的成都泰华房地产开发有限公司与四川远通物业管理有限责任公司房屋租赁纠纷案最高人民检察院按照审判监督程序提出抗诉的海南金岗实业投资公司诉吉林省国土资源开发实业总公司合作开发地产项目合同纠纷案李显志诉长春建工集团界定产权、返还财产纠纷案乌鲁木齐市鑫恒基实业发展有限公司与中川发展有限公司联建合同纠纷上诉案哈尔滨永华公共设施有限公司与永华(中国)投资有限公司中外合作经营合同、股东权益及损害公司权益纠纷上诉案桂馨源公司诉全威公司等土地使用权转让合同纠纷案成都明都大厦物业有限公司等诉广州白马服装市场有限公司联营合同纠纷案时间集团公司诉浙江省玉环县国土局土地使用权出让合同纠纷案万顺公司诉永新公司等合作开发协议纠纷案三门峡水利管理局诉郑州市配套建设公司房屋买卖合同纠纷案中国银行江西分行诉南昌市房管局违法办理抵押登记案北沙坡村村委会诉西安市高新技术产业开发区东区管委会等拖欠征地款纠纷案李法新诉济南市历下区姚家镇贤文庄村民委员会土地租赁合同苗木补偿纠纷抗诉案海军航空兵海南办事处诉深圳市三九旅游酒店有限公司等房屋租赁合同纠纷上诉案肖玉梅与徐理文等房屋买卖纠纷案吴翠华等与中国人民政治协商会议内蒙古自治区委员会等房屋预售合同纠纷申诉案广州威龙房地产开发公司诉中国银行重庆市分行、重庆染料进出口联合公司长化分公司、重庆富隆实业有限公司等信用证垫款及担保纠纷上诉案最高人民法院关于潮阳市光大伟联房产开发有限公司与广东骏业(集团)有限公司的判决书天津市南华劳保皮件有限公司与天津市隆庆集团有限公司等拆迁纠纷申诉案贵阳市南明区农村信用合作社联合社与贵州省中钰房地产开发公司借款担保合同纠纷上诉案重庆市铜梁县安居镇淘河村第五生产合作社诉重庆市人民政府、重庆龙珠电力股份有限公司不予受理行政复议上诉案陕西省明德物业管理有限责任公司诉陕西省西安市人民政府、西安市房地产开发总公司行政赔偿上诉案上海仲义建设实业总公司与上海黄浦投资发展总公司房屋联建纠纷案中国建筑第二工程局诉河南裕达置业有限公司拖欠工程款纠纷上诉案安徽合肥东方房地产开发有限公司诉江苏江鸿国际集团土产进出口股份有限公司等债转让、商品房预售合同纠纷上诉案上海虹城房地产有限公司诉上海市房屋土地资源管理局土地使用权出让合同纠纷上诉案广东汕头经济特区启华厂房开发有限公司诉赖恰蓬购房合同纠纷申诉案天津市运通房地产建设开发公司与天津市河东区王串场十七段翻建工程指挥部联建纠纷上诉案辽宁省海城市西柳镇人民政府与辽宁省海城市诚信房屋开发总公司土地使用权转让、侵权赔偿纠纷上诉案广东深圳深大电话有限公司等与广东省深圳市鹏基物业发展公司等房屋买卖合同纠纷上诉案新疆维吾尔自治区建筑木材加工总厂与中国民主同盟新疆实业发展总公司房屋租赁纠纷上诉案中国人民保险公司乌鲁木齐市分公司与李会同、徐新等120名购房户等还本售房合同纠纷上诉案海南省海口市滨海娱乐有限公司与海南华信物业公司房屋买卖合同纠纷上诉案何晓明、梁安国等48户香港业主等与香港融系发展有限公司等商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷上诉案商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷上诉案湖北武汉泰合房地产开发有限公司与广东省中振投资有限公司等预售商品房纠纷上诉案广东省信托房产开发公司与广东省广州市恒利房地产开发有限公司房地产转让合同纠纷上诉案中国银行山东省分行与山东天马房地产开发总公司委托代建合同纠纷上诉案黑龙江省哈尔滨市规划局与黑龙江汇丰实业发展有限公司行政处罚纠纷上诉案北京成铭大厦有限公司与北京红都集团公司房地产合作开发纠纷上诉案山西省太原市城市建设管理委员会等与山西凯华电脑洗车有限公司车辆清洗站建设及经营权出让纠纷上诉案&&&&第2页共262页&&&&&&&&&&&&000/04///25&&&&&&&&海南省三亚市亚龙工贸（集团）公司与海南辽经贸实业有限公司土地使用权转让纠纷上诉案福建某房地产公司与新加坡郭经纬等52人预售商品房纠纷上诉案海南中原物业代理公司诉海南龙港物业发展有限公司转手倒卖商品房买卖合同无效纠纷案何晓明、梁安国等48户香港业主等与香港融系发展有限公司等商品房预售合同纠纷、委托出租合同纠纷上诉案&&&&&&&&=本站2007年8月新增按关键词查询相关案例=地下车库架空层一房二卖经济房成本公布私卖经适房号认购书交房潜规则败诉单个业主行政诉讼双倍返还住房公摊面积物业维修资金车库层高房贷霸王条款假按揭问题房通过竣工验收借用他人名义购房业委会未备案败诉小区内丢车获赔自建房离婚按揭房产变更房屋设计赔偿承重墙裂缝房价上涨损失惩罚性赔偿购房预期利益房屋开裂赔贬值费烂尾楼购买经适房资格前期物业管理小区业主状告规划局噪音费容忍义务光污染采光权赔偿36万全国首例电磁污染索赔冒名房贷更多相关案例law110.com的房地产与建筑工程法律案例数据库免费提供你查询,希望对解决你的问题有所帮助.浙江海泰水晶饰品有限公司赞助C天下房地产法律服务网AllRightsReserved浙ICP备号&&&&&&&&安徽合肥东方房地产开发有限公司诉江苏江鸿国际集团土产进出口股份有限公司等债转让、商品房预售合同纠纷上诉案安徽合肥东方房地产开发有限公司诉江苏江鸿国际集团土产进出口股份有限公司等债转让、商品房预售合同纠纷上诉案法公布（2002）第61号&&&&&&&&中华人民共和国最高人民法院民事判决书（2002）民一终字第7号上诉人（原审被告）：合肥东方房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市琥珀山庄。法定代表人：仰融，董事长。委托代理人：宋芦生，男，汉族，日出生，住安徽省合肥市中市区红星路135号15幢302号，该公司总经理。委托代理人：李默，北京市创世律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏汇鸿国际集团土产进出口股份有限公司，住所地江苏省南京市白下路91号汇鸿大厦&&&&第3页共262页&&&&&&&&&&&&15楼。法定代表人：马驰，董事长。委托代理人：倪同木，江苏天豪律师事务所律师。委托代理人：倪明，江苏天豪律师事务所律师。原审被告：合肥华侨经济开发公司，住所地安徽省合肥市天长路70号。法定代表人：丁华荣，总经理。原审被告：合肥华华丰畜禽经济开发有限责任公司，住所地安徽省合肥市合六路291号西郊井岗铺。法定代表人：崔建望，董事长。委托代理人：丁华荣，男，汉族，日出生，住安徽省合肥市西市区芜湖路31号515室，该公司董事。上诉人合肥东方房地产开发有限公司（以下简称东方公司）为与被上诉人江苏汇鸿国际集团土产进出口股份有限公司（以下简称汇鸿公司）、原审被告合肥华侨经济开发公司（以下简称华侨公司）和合肥华丰畜禽经济开发有限责任公司（以下简称华丰公司）债务转让、商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省高级人民法院（2001）皖民一初字第02号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经审理查明：日，东方公司与合肥合利物业发展有限公司（以下简称合利公司）签订《翠竹园小区整体转让协议书》，约定东方公司将小区以1.5亿元人民币转让给合利公司。合利公司根据东方公司的全权委托书组建经营、管理、销售、财务机构，保证翠竹园项目的交接。移交后小区项目所发生的债权债务由合利公司负责。协议书签订之日起，东方公司向合利公司移交土地证、规划许可证、建筑执照、施工图纸及相关技术资料、东方公司总经理给合利公司的全权委托书，此外还有东方公司的公章、财务专用章、合同专用章及有关法律文件等。日，东方公司总经理宋芦生出具《委托书》一份，内容是：根据东方公司业务发展需要，即日起授权丁华荣全权负责经营有关公司业务。该《委托书》上有宋芦生的签名和东方公司章。丁华荣时任合利公司副总经理、华侨公司副总经理、华丰公司董事。日，华侨公司向江苏省土产进出口集团股份有限公司（以下简称土产公司）出具盖有公司章和法定代表人名章的文件一份，内容是：经97年6月25日土产公司与华侨公司核对往来帐项，截止日华侨公司尚欠土产公司元，华侨公司确认上述债务无误。日，丁华荣用华侨公司的信函纸出具“收条”一张，内容是：今收到东方公司公章、财务专用章、营业执照副本、贷款证。“即日起如发生有关一切问题由我负责全权处理并承担一切法律责任。”同年7月15日，东方公司致函给合利公司、华侨公司、华丰公司法定代表人丁华俊和合利公司副总经理丁华荣，称因合利公司没有履行完毕《翠竹园小区整体转让协议书》中约定的有关付款的协议内容，同时获如合利公司用东方公司印章和土地证在银行签订贷款抵押担保合同书，因此东方公司决定收回其公司印章并取消对丁华荣的《委托书》月19日，华侨公司致函东方公司总经理宋芦生，称15日来函收悉，“我方所拿贵公司印章仅为输。7土地变更之用，在办理完土地变更手续后印章完好交还贵司”。但直至1998年10月，东方公司印章仍未收回。日，丁华荣代表东方公司与土产公司、华侨公司签订《翠竹园小区商品房预售（购）合同》一份，合同约定：土产公司向东方公司预购工程编号为A114、B110、B111、B113、B114、B116栋，建筑面积20155.28平方米的住宅房屋，售价每平方米2425元，购房款合计元。第3条约定，土产公司以华侨公司出具的“债务确认书”载明的债权中相当于购房款的部分全额充抵其应付的购房款，1元债权充抵1元购房款。合同一经签订，土产公司对华侨公司的债权中相当于购房款的部分即转让给东方公司。对剩余部分债权土产公司保留对华侨公司的追索权，但此时应视同土产公司已向东方公司全额支付购房款，工方公司应立即向土产公司开具已收到全额购房款的收款收据。东方公司向华侨公司主张债权的时间和方式由双方另行协商，但不影响东方公司和土产公司双方的权利义务。东方公司应于日前将房屋交付土产公司，否则除非土产公司同意，土产公司有权随时解除合同，东方公司向土产公司支付购房款总额10%的违约金。合同解除后，三方的债权债务转让关系随之解除，土产公司有权依华侨公司出具的债务确认书向华侨公司主张债权。该合同盖有东方公司、华侨公司、土产公司的印章，丁华荣代表东方公司签名，丁华俊代表华侨公司签章，张云龙代表土产公司签名。合同签订当天，丁华荣向土产公司出具了其为经办人并签字的总计元的购房款收据，加盖了东方公司的财务专用章，但财务主管、记帐、出纳、审核各项皆为空白。东方公司没有收到汇鸿公司实际的购房款。另查明，土产公司于1998年1月更名为江苏汇鸿国际集团土产进出口股份有限公司。翠竹园小区B区房屋没有取得《商品房预售许可证》。日，东方公司、华侨公司、华丰公司与汇鸿公司签订《协议书》一份，载明：东方公司要求延迟交付汇鸿公司购买的翠竹园住宅小区6栋房屋。由于东方公司不能按期交房构成违约，应于日前支付给汇鸿公司购房款10%的违约金。汇鸿公司同意东方公司在日前向汇鸿公司交付房屋。华侨公司、华丰公司为东方公司延迟履行交房义务提供保证并愿意对东方公司交付房屋及支付违约金承担连带责任。合同盖有东方公司、华侨公司、华丰公司的印章，丁华荣代表东方公司、华侨公司、华丰公司三家在合同上签字。&&&&第4页共262页&&&&&&&&&&&&再查明，东方公司与合利公司签订的《翠竹园小区整体转让协议书》，因合利公司的法定代表人丁华俊被举被涉嫌诈骗被捕，合同没有得到全部履行。日，汇鸿公司向安徽省高级人民法院起诉，请求被告东方公司、华侨公司、华丰公司履行交付房屋的义务并支付违约金8455643元。一审法院认为：东方公司出具委托书、公章及翠竹园小区的开发资料的真实意思是为办理翠竹园小区转让手续。丁华荣以东方公司名义与汇鸿公司签订商品房预售合同，没有东方公司的追认，丁华荣的行为应属无权代理行为。但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。丁华荣以东方公司名义签订商品房预售合同时，出具了东方公司的授权委托书、公司公章、财务专用章、营业执照副本和翠竹园小区的相关开发资料，客观上形成了丁华荣有签订商品房预售合同的代理权的表象。尽管东方公司曾函告丁华俊和丁华荣收回其授权委托，丁华俊也回函称东方公司印章仅为办理土地使用权变更手续之用，但此函件没有对外公示，东方公司未能收回其公章，因此汇鸿公司有理由相信丁华荣有代理权。丁华荣代表东方公司与汇鸿公司签订商品房预售合同所产生的法律后果应由东方公司承担。在日的《协议书》中，丁华荣虽然代表东方公司、华侨公司、华丰公司三家签字，但系代表合同一方为保证汇鸿公司债权实现所为，不符合双方代理的特征。华侨公司对其日向汇鸿公司出具的债务确认书当庭表示对其真实性不持异议，因此对华侨公司要求汇鸿公司举证说明债务形成过程的答辩意见不予支持。由于翠竹园小区B区没有取得商品房预售许可证，因此根据《中华人民共和国房地产管理法》的规定，汇鸿公司与东方公司签订的商品房预售合同中关于B区五幢房屋的预售部分无效。东方公司应履行向汇鸿公司交付A114幢房屋的义务并支付延迟交付的违约金。翠竹园小区A114幢房屋已经出售36套，绝大部分购房户已经入住，因此东方公司还应向汇鸿公司交付与A114幢已出售房屋面积和楼层相同的房屋。由于合同双方对不能交付合同约定的房屋的违约责任未作约定，因此对东方公司不能全部交付A114幢房屋的责任问题不予处理。东方公司虽然没有收到汇鸿公司的购房款，但根据合同约定，汇鸿公司对华侨公司的债权转移给东方公司并以此购买商品房，东方公司出具了收款收据，证明东方公司同意代华侨公司承担对汇鸿公司的债务。翠竹园B区五幢房屋的预售被确认无效后，东方公司应按合同约定的价格向汇鸿公司返还购房款。华侨公司、华丰公司应对东方公司未履行交付房屋的义务及东方公司逾期交房的违约金承担连带责任。《中华人民共和国合同法》依照第四十九条、《中华人民共和国房地产管理法》第四十四条第一款第（四）项、《中华人民共和国担保法》第十八条、最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（一）》第一条、《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第八条之规定，该院判决：一、汇鸿公司与东方公司、华侨公司签订的《翠竹园小区商品房预售（购）合同》及《协议书》中关于B110、B111、B113、B114、B116五幢房屋的预售部分无效，其余部分有效；二、东方公司于判决生效后30日内向汇鸿公司交付翠竹园小区A114幢203、204、206、403、405、406、504、505、603、604、605、608室共12套房屋及翠竹园小区内面积为1124平方米的房屋（与A114幢已经出售的36套房屋面积相同、楼层相同）三、；东方公司于判决生效后30日内向汇鸿公司交付延迟交房违约金元，华侨公司、华丰公司承担连带责任；四、东方公司于判决生效后30日内返还汇鸿公司购房款元；五、驳回汇鸿公司其它诉讼请求。一审案件受理费252288元，由东方公司负担元，汇鸿公司负担50457.6元，华侨公司、华丰公司负担25228.8元。财产保全费211030元，由东方公司负担147721元，汇鸿公司负担42206元，华侨公司、华丰公司负担21103元。东方公司不服一审判决向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回汇鸿公司的诉讼请求。理由是：1、一审法院关于表见代理的认定是错误的。汇鸿公司对丁华荣的代理权未尽必要的审查义务，不能仅凭东方公司总经理开具的授权范围为“经营”的委托书就认定丁华荣享有代理权。本案名为商品房预售，实为债务转让，即由东方公司承担华侨公司对汇鸿公司的全部近5000万元的债务，而东方公司营业执照的注册资金仅为2000万元，对此公司总经理宋芦生无权决定。丁华荣的无权代理行为不具有代东方公司承担华侨公司债务的代理权客观表象，汇鸿公司完全能够推断出丁华荣所获授权为有限授权，汇鸿公司认定丁华荣为有权代理，在主观上存在恶意或重大过失。2、合同签订过程中存在双方代理甚至三方代理的行为，违反相关的法律规定。B区房屋没有取得预售许可证，3、本案合同标的在法律上明显履行不能，汇鸿公司对此明显疏忽。4、《翠竹园小区商品房预售（购）合同》及《协议书》中俣同当事人之间不平等，东方公司的利益没有得到保护。东方公司没有收到预售房款，汇鸿公司与丁华荣竟合谋开具收款收据，其目的就是让东方公司为华侨公司承担债务。汇鸿公司长期以来也一直没有要求东方公司将收款收据更换为正式发票。购房款收据没有相应的基础关系支持，不能适用票据无因性理论。丁华荣以东方公司名义对华侨公司承诺担债务属自己代理和双方代理。对此，汇鸿公司应为明知。5、按照房地产管理法第44条和建设部《城市商品房预售管理方法》第十条的规定，商品房预售所得款项必须用于有关的工程建设，预售合同应报县级以上人民政府房地产主管部门和土地管理部门登记备案。汇鸿公司回避并违反了法律规定。6、自预售合同签订后，即使合同已经延迟履行，汇鸿公司也没有向东方公司主张过债权。7、对于合同无效，东方公司没有主观过错，亦未因该合同无效造成任何经济损失，因此东方公司不应承担任何责任。8、东方公司对于消除丁华荣非法代理权的不良影响已尽勤勉义务，包括去函取消对丁华荣的委托并请求安徽省高级人民法院在1998年8月当庭收缴合利公司持有的东方公司印章。9、《协议书》中载明，华侨公司和华丰公司对东方公司交&&&&第5页共262页&&&&&&&&&&&&付房屋及支付违约金承担连带责任，一审法院仅让华侨公司、华丰公司就违约金承担连带责任，一审法院仅让华侨公司、华丰公司就违约金承担连带责任不妥。10、一审法院认定B区房屋的预售行为无效，同时却判令东方公司返还元的购房款，是将无效合同按有效处理，没有法律和合同依据。房屋预售合同中约定，如东方公司不能履行交房义务，合同解除后，汇鸿公司仍向华侨公司主张债权。丁华荣开具收款收据时欠缺相应的代理权和民事行为能力。国家税务局《关于对外商投资企业和外国企业发票管理的暂行规定》第十四条规定：任何单位和个人未经税务机关批准不得用白条或其他收款凭证代替发票。东方公司是中外合资企业，丁华荣开具收款收据的行为无效。汇鸿公司答辩称：签订合同时，汇鸿公司尽到了合理的审查义务，聘请了律师参与订立合同。汇鸿公司没有见过合利公司与东方公司之间的《翠竹园小区整体转让协议书》。东方公司的委托书中没有限定丁华荣的权限，也没有及时对外公示撤销授权或向善意第三方通知情况。认为丁华荣在汇鸿公司签订商品房预售合同时是有权代理。请求维持一审判决。丁华荣代理华丰公司、华侨公司发表代理意见称：华侨公司与土产公司之间债务的形成是十几年的交易中产生的。华侨公司提出以合利公司收购的翠竹园小区在建房屋以预售的方式冲抵该笔债务，土产公司对合利公民事与东方公司之间的《翠竹园小区整体转让协议书》是明知的，在签订商品房预售合同时丁华荣向汇鸿公司提供了这份合利公司与东方公司之间的《翠竹园小区整体转让协议书》。合利公司与东方公司之间的账目已经进行清理。丁华荣应土产公司要求开具的收款收据时汇鸿公司实际上并未付款。本院认为：丁华荣作为合利公司和华侨公司的副总经理，在日代表东方公司与土产公司、华侨公司签订《翠竹园小区商品房预售（购）合同》时明知东方公司总经理《委托书》的授权目的和范围，在东方公司已取消对其的委托授权的情况下，却仍代表东方公司与汇鸿公司签订与《翠竹园小区整体转让协议书》无关的商品房预售合同，是没有代理权的行为。《翠竹园小区商品房预售（购）合同》的内容本身不是单纯的商品房预售，该合同的目的就是为了使汇鸿公司实现其对华侨公司的债权，其实质是华侨公司以东方公司的房屋向汇鸿公司抵偿其债务，商品房预售只是以上目的的表现形式。对于以东方公司的房屋抵偿华侨公司的债务，丁华荣没有东方公司任何形式上的授权，汇鸿公司也没有理由相信丁华荣有代理权。一审法院认定本案中表现代理成立不当。丁华荣身为华侨公司副总经理代理东方公司表示以其房产为华侨公司偿债，属于自己代理的行为，该代理行为不发生法律效力。因此，《翠竹园小区商品房预售（购）合同》第3条关于汇鸿公司付款行为的约定是无效的。一审法院认为丁华荣开具的收款收据表明东方公司同意代华侨公司承担对汇鸿公司的债务的认定是没有依据的。丁华荣的签订该合同时代理东方公司的行为明显损害东方公司的权益，汇鸿公司明知丁华荣的身份，在签订《翠竹园小区商品房预售（购）合同》时未尽合理的审查义务，存在疏忽和懈怠，对该代理行为无效负有过错。丁华荣以东方公司名义向汇鸿公司开具收款收据的代理行为，也是不发生法律效力的。汇鸿公司未支付购房款，一审法院认定翠竹园小区B区预售合同因未取得预售许可证而无效，却判决东方公司向汇鸿公司返还购房款，系适用法律错误。综上，本院对汇鸿公司起诉要求东方公司、华侨公司、华丰公司交付房屋的诉讼请求不予支持，根据《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项和第（三）项的规定，判决如下：一、撤销安徽省高级人民法院（2001）皖民一初字第02号民事判决；二、驳回汇鸿公司的诉讼请求。一审案件受理费252288元，财产保全费211030元，二审案件受理费252288元，均由汇鸿公司负担。本判决为终审判决。审判长胡仕浩审判员张雅芬代理审判员杨兴业二○○二年七月三十一日书记员王冬颖【关闭此窗口】&&&&&&&&天下房地产法律服务网免费为大家提供房产方面的法律咨询服务,供访问者参考.http://www.law110.com北京成铭大厦有限公司与北京红都集团公司房地产合作开发纠纷上诉案设为首页┊收藏本站┊政策法规┊理论研究┊合同参考┊名词解释┊问题咨询&&&&&&&&第6页共262页&&&&&&&&&&&&【&&&&&&&&案例名称】北京成铭大厦有限公司与北京红都集团公司房地产合作开发纠纷上诉案&&&&&&&&【&&&&&&&&审结日期】审理法院】(2000)民终字第64号【来源日期】【&&&&&&&&法公布(2001)第6号中华人民共和国最高人民法院民事判决书&&&&&&&&上诉人（原审被告)：北京成铭大厦有限公司，住所地北京市崇文区东长市北里中区10号丙楼。法定代表人：樊思澄，该公司董事长。委托代理人：刘敬华，北京市京融律师事务所律师。委托代理人：郑红，北京市京融律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京红都集团公司，住所地北京市东城区东交民巷28号。法定代表人：张清云，该公司总经理。委托代理人：王冬梅，北京市博景泓律师事务所律师。委托代理人：田永卫，北京市博景泓律师事务所律师。上诉人北京成铭大厦有限公司（以下简称成铭公司）为与被上诉人北京红都集团公司（以下简称红都公司）房地产合作开发纠纷一案，不服北京市高级人民法院（2000）高民初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经审理查明：讼争土地座落在北京市西直门立交桥东南侧的北大安胡同8号，原系红都公司所属的西直门纺织品批发部，有办公及营业用房建筑面积1992．2平方米，总占地面积2952．8平方米，是国家划拨的商业用地，红都公司享有该土地的使用权及地上房屋的所有权。红都公司与北京市房地产开发经营总公司（以下简称开发总公司）经多次协商达成一致，由双方在讼争土地上联建“红都大厦”。日，红都公司向北京市有关领导递交了《关于划拨建设用地的请示》。此后，红都公司及开发总公司就项目进行报批，经首都规划建设委员会、北京市计划委员会、北京市城乡建设委员会、北京市城市规划管理局等有关部门批准，开发总公司取得了该项目的开发权。日，红都公司与开发总公司签订《合作开发意向书》约定，双方合作开发建设“红都大厦”。日，开发总公司领取了《建设用地规划许可证》。日，北京市城市规划管理局批复红都公司、开发总公司，同意项目名称由“红都大厦”变更为“国英二期住宅和商业楼”。开发总公司指定所属企业北京华德房地产有限公司与香港捷铭有限公司合资成立成铭公司，日领取企业法人营业于执照。日，北京市计划委员会批复同意成铭公司继续对该项目进行开发建设。此后，该建设项目名称变更为“成铭大厦”。在设立成铭公司的合同和章程中均明确规定，合作公司除还建红都公司1万平方米物业外，其余全部物业由合资双方按注册资本比例进行分配。1995年11月，红都公司与成铭公司签订《协议书》及附件约定，红都公司将西直门北大安胡同8号产权交成铭公司，并将全部房屋及地上物于日前搬迁并腾清现场由成铭公司拆除。成铭公司在成铭大厦商业楼内以建筑面积9000平方米安置红都公司作为拆除面积的补偿，并补助红都公司拆迁费160万元。还建面积于工程竣工后交付全部产权归红都公司所有并管理使用。&&&&第7页共262页&&&&&&&&&&&&属于红都公司的物业，成铭公司协助红都公司向政府产权管理部门登记，并办理产权证明。工程自开工之日起三年内完成，还建面积作法标准及设备选型见附件。1997年12月，红都公司与成铭公司签订《协议书补充条款》，确定还建面积为9013．86平方米，标明具体位置及数量为：零米以下部分一层1561．43平方米，二层790．99平方米，三层477．70平方米，四层10．50平方米；零米以上部分一层1503．83平方米，二层2279．83平方米，三层2352．09平方米，夹层19．60平方米，四层17．89平方米。双方还约定成铭公司按图纸要求完成结构和初装修后移交红都公司。另查明：日，开发总公司与北京市房地产管理局签订《北京市城镇国有土地使用权出让合同》并交纳了土地出让金。日，开发总公司取得房屋拆迁许可证。日，成铭公司取得建设工程开工证。日，成铭公司领取成铭大厦加层1532平方米的建设工程规划许可证。成铭大厦总建筑面积为85331．7平方米。日，开发总公司、成铭公司与北京市房屋土地管理局签订《补充协议》约定，土地受让方由开发总公司变更为成铭公司，开发总公司的权利义务随之转移。1999年12月，成铭公司取得成铭大厦商品房外销许可证。一审法院在审理期间，日裁定查封成铭大厦建筑面于积9013．86平方米房屋。一审法院审理认为，成铭大厦是经红都公司与开发总公司共同申报并确定给开发总公司由其与红都公司联建的建设项目。成铭公司作为项目公司沿用原审批项目进行开发建设。成铭公司与红都公司签订的补偿还建面积协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。红都公司按协议迁出建设范围，已履行合同义务，成铭公司亦应履行协议。红都公司关于与成铭公司在协议约定的还建面积到期给付之主张，应予支持。成铭公司主张按拆迁法对红都公司予以补偿，不符合双方签约时的实际情况和当事人的真实意思。成铭大厦是商业性开发，双方协议不具有拆迁性质，亦未履行拆迁程序。建设项目系红都公司参与合作，故成铭公司的主张与事实不符，其抗辩理由不能成立。成铭公司对成铭大厦工程超建部分已取得合法手续，对增建部分双方并未以协议的方式予以约定，故红都公司对超建面积主张权利，缺乏依据，不予支持。据此，判决：一、红都公司与成铭公司继续履行双方所签协议书、附件及协议书补充条款；二、成铭公司于成铭大厦竣工后15日内将双方在协议中约定的建筑面积9013．86平方米交付红都公司，并协助红都公司办理产权手续（建筑面积的具体位置、数量分布见判决书附件）；三、驳回双方其他诉讼请求。案件受理费510010元，由红都公司负担10010元，由成铭公司负担500000元；诉讼保全费500520元，由成铭公司负担。成铭公司不服一审判决，向本院上诉称：本案是拆迁补偿安置纠纷不是合作开发纠纷。红都公司只是与开发总公司签订开发意向书，未签订合作协议书。红都公司未能筹足合作开发资金，故放弃合作开发意向。红都公司仅参与申报建设项目，未实际参与合作开发。从双方签订协议书的内容来看，其性质为拆迁安置补偿协议且履行了拆迁程序。由于红都公司提供的拆迁占地面积不实，协议中关于安置面积的约定无效。成铭公司依法只能安置红都公司1992．2平方米建筑面积。请求二审法院依法改判。红都公司答辩称：红都公司是讼争土地的使用权人，成铭大厦是以红都公司为主申请立项的开发项目。红都公司将土地及地上设施投入该项目，不仅没有放弃合作开发意向，且实际参与了合作开发。红都公司参与项目的申报，亦是合作开发行为。双方协议的性质为合作开发，并非拆迁安置补偿性质，且协议合法有效。成铭公司应履行协议约定内容。请求驳回上诉，维持原判。本院认为，红都公司与开发总公司经协商约定，双方合作开发“红都大厦”，由红都公司出地，开发总公司出资，并就此项目共同申报。经有关部门批准，项目开发权办到开发总公司名下。后因资金困难引资成立项目公司，即成铭公司，并沿用原审批项目进行开发建设。在成立成铭公司的章程及合同中均明确约定，成铭公司还建红都公司10000平方米的房屋产权。红都公司与成铭公司签订的补偿还建面积协议、附件及补充协议，双方意思表示真实，内容合法，应为有效。成铭大厦为商业性开发，成铭公司主张双方系拆迁安置补偿纠纷，依据不足，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费510010元，由成铭公司负担。本判决为终审判决。&&&&&&&&审&&&&&&&&判长&&&&&&&&郭彦祯杨兴业&&&&第8页共262页&&&&&&&&代理审判员&&&&&&&&&&&&代理审判员&&&&&&&&贾劲松&&&&&&&&二○○○年十月十三日书记员关丽&&&&&&&&浙ICP备号┊关于本站┊请您留言&&&&&&&&┊律师服务┊违法和不良信息举报中心&&&&&&&&北京新中实经济发展有限责任公司、海南中实(集团)有限公司与华润置地(北京)股份有限公司房地产项目权益纠纷案设为首页┊收藏本站┊政策法规┊理论研究┊合同参考┊名词解释┊问题咨询&&&&&&&&【案例名称】北京新中实经济发展有限责任公司、海南中实(集团)有限公司与华润置地(北京)股份有限公司房地产项目权益纠纷案&&&&&&&&【&&&&&&&&审结日期】审理法院】来源日期】【【&&&&&&&&【案件字号】(2004)民一终字第107号【审结日期】中华人民共和国最高人民法院民事裁定书(2004)民一终字第107号&&&&&&&&上诉人(原审被告)：北京新中实经济发展有限责任公司，住×××。法定代表人：王天怡，该公司董事长。委托代理人：张玮，该公司法律顾问。委托代理人：党继军，北京市大都律师事务所律师。&&&&第9页共262页&&&&&&&&&&&&上诉人(原审被告)：海南中实(集团)有限公司，住×××。法定代表人：王天怡，该公司董事长。委托代理人：张玮，该公司法律顾问。委托代理人：党继军，北京市大都律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：华润置地(北京)股份有限公司，住×××。法定代表人：王印，该公司董事长。委托代理人：付朝晖，北京市颐合律师事务所律师。委托代理人：呼爱军，北京市颐合律师事务所律师。上诉人北京新中实经济发展有限责任公司(以下简称新中实公司)和上诉人海南中实(集团)有限公司(以下简称海南中实公司)与被上诉人华润置地(北京)股份有限公司(以下简称华润公司)房地产项目权益纠纷一案，北京市高级人民法院于日作出(2003)高民初字第715号民事判决。新中实公司和海南中实公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭于日、3月4日开庭审理了本案，新中实公司和海南中实公司的委托代理人张玮、党继军，华润公司的委托代理人付朝晖、呼爱军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审查，日，华润公司向一审法院起诉称，日，海南中实企业有限公司(海南中实公司前身)与北京市西城区华远建设开发公司(华润公司前身，以下简称华远公司)签订合作开发北京市西城区阜外大街危改区房地产项目协议约定，华远公司负责项目三通一平及工程建设的各种手续，分得房屋售后利润的20％，海南中实公司负责资金安排，分得利润的80％。同年9月19日，双方签订补充协议，进一步明确分工，约定华润公司利润扩大到25％。日，双方签订危改公建工程补充合同，约定将补充协议中的利润分成改为一次性包死，由海南中实公司支付5000万元并交付5000平方米的房产。华远公司出具委托书，全权委托海南中实公司开发项目。日，新中实公司承诺代为履行上述协议项下应由海南中实公司履行的全部义务。日，华远公司与新中实公司签订了双方分配股利和利润的补充协议，将原约定交付5000平方米房屋改为支付现金方式。新中实公司于日及日分别支付了1000万元利润和200万元逾期付款的利息后，未再付款。故要求新中实公司支付项目转让费9000万元、违约金4579万元(截止到日止)并承担诉讼费用。新中实公司和海南中实公司辩称，华润公司提出支付项目转让费9000万元及违约金的要求，缺乏事实及法律依据，不应得到保护和支持，请求依法驳回华润公司的诉讼请求。一审法院经审理查明：1992年5月，北京市西城区计划经济委员会、北京市西城区城市建设管理委员会对华远公司关于阜外大街危旧房改造可行性研究报告批复，同意华远公司对阜外大街破旧危房进行改造；总占地约8．3公顷、代征地6公顷、规划用地2．3公顷；小区危房改造按照北京市建设总体规划要求，以商业办公及相应配套设施建设为主，拆除危旧房面积52042平方米，新建房屋面积15万平方米；总投资7．0838亿元，其中拆迁费3．3560亿元、建设费3．7278亿元，建设资金通过房改和房地产开发筹措，做到资金平衡并有节余；要求据此同有关部门进行拨地、拆迁、规划设计等前期准备工作。同年5月，华远公司取得了北京市城市规划管理局同意对北京市西城区阜外大街进行危房改造(建筑面积待定)的规划设计条件通知书。日，华远公司与海南中实公司签订合作开发北京市西城区阜外大街危改项目协议书约定，合作开发危改区地上面积4．79万平方米，地下面积1万平方米，占地约2万平方米(含市政分摊部分)；总投资3．0309亿元，单方造价5229元／平方米，其中三通一平以前的总投资1．7558亿元，预计工程建设投资1．1591亿元，四源费、电贴等1160万元；预计全部外售后回收资金4．64亿元(单方售价8000元／平方米)，总利润为1．6091亿元；华远公司负责办理项目三通一平前的所有手续及拆迁安置工作，如立项、拨地、拆迁等；负责工程建设期内的各种手续；协助海南中实公司组织设计、施工监理、组织竣工验收；提供前期的工作计划、拆迁进度、使用资金计划等，海南中实公司根据计划安排资金，及时支付各类款项，按房屋售后利润的20％(扣除前期费用)一次性付给华远公司；海南中实公司得80％，其中包括协助海南中实公司组织资金和销售的香港大通有限公司应获的20％的利润；双方组成联合办公室，对外以华远公司名义开发组织资金，对内为华远公司的一个业务部等。同年9月，华远公司取得了北京市城市规划管理局颁发的项目建设用地规划许可证，确认阜外大街危改项目用地面积约7．3公顷。日，华远公司与海南中实公司签订补充协议约定，海南中实公司组织全部资金，双方按华远公司25％和海南中实公司75％利润分成；组成指挥部，华远公司负责立项、规划批文、报建、办理土地使用批文、开工证等手续和组织拆迁；海南中实公司负责资金、设计、施工、装修等；双方成立合资公司；本协议签订后，华远公司提供给海南中实公司红线图批文、土地证等全部正式、合法、有效批准文件复印件，待海南中实公司支付第一笔拆迁费4000万元，华远公司用该款所购房屋合同或土地证进行抵押，待合资公司成立后，由海南中实公司转给合资公&&&&第10页共262页&&&&&&&&&&&&司，同时华远公司将全部批文正本提供给海南中实公司，以后转给合资公司；在搬迁费中扣除前期工作中的海南中实公司支付的1180万元前期费用；工程分：一期6万平方米定名为富豪公寓，二期为该公寓东侧，三期为该公寓西侧；本协议与日协议有抵触以补充协议为准；海南中实公司支付定金50万元等。同年12月，北京市城市规划管理局下发审定设计方案通知书，确定危改小区占地面积7．3公顷，其中规划用地4．17公顷，规划建筑性质为商业办公、写字楼。日，华远公司与海南中实公司签订危改区公建工程补充合同，就合作开发事宜双方约定：合作开发项目总用地约8．3公顷，其中代征地约6公顷，规划用地2．3公顷左右，规划审定总面积为20万平方米左右(含地下)；该项目要求建成现代化地区级综合业务用房、大型公建配套、商住、公寓及市区干道，并配置7条大市政管线；合作方式：(一)资金投入，项目全部投资由海南中实公司负责筹措；(二)利润分成，双方将日签订的合作协议25％和75％分成修改为，华远公司分成利润一次性包死，在保证华远公司提供规划批准图上面积情况下，海南中实公司向华远公司支付5000万元及交付该项目中5000平方米商业及办公用房，其余利润统归海南中实公司所有；华远公司除提供项目已获批准规划方案及各种批件．办理手续外，委托海南中实公司全权开发项目及对外销售；海南中实公司负责项目规划审定方案批准后的全部工程前期工作、项目红线内拆迁安置和平地及项目的建设、商品房销售经营；华远公司在上述合作条件下，同意海南中实公司对该项目进行具体操作和实施；在一期工程开工后，销售部分的60％-80％海南中实公司向华远公司支付2500万元，二期工程竣工后再支付2500万元；一期工程竣工后交付5000平方米面积用房作为利润；土地使用权出让和土地使用费缴纳，在华远公司协助下由海南中实公司承担。双方日合作合同与本协议冲突部分，以本协议为准等。1993年2月，北京市经济体制改革办公室批准成立北京华远房地产股份有限公司(以下简称华远股份公司)，该公司总资本为25000万元，其中法人股为22500万元，华远公司在其中占国有法人股8703万元。1993年6月，华远公司注销工商登记。2001年12月，华远股份公司变更名称为华润公司。日，北京市城市规划管理局复函新中实公司，同意新中实公司提前施工，按设计方案先行土方工程。同年10月20日，华远股份公司与新中实公司共同向北京市西城区计划经济委员会提出立项更名申请称，双方共同承接的危改项目已经开始动迁，土地有偿出让手续正在办理，外销工作正全面展开。为便于新中实公司外销内销和回迁手续的办理，申请在不改变新中实公司与华远股份公司原有合作条件和利润分成的前提下，准许以新中实公司名义办理计委立项更名手续。同年11月6日，北京市西城区计划经济委员会、北京市西城区建设管理委员会批复华远股份公司和新中实公司，同意项目立项单位变更为新中实公司，危改任务仍按原定规划计划和改造要求由上述两单位合作承担。同年11月11日，北京市城市规划管理局批文通知，同意以(92)市建地字136号(即建设用地规划许可证)批准华远公司开发的7．3公顷用地，变更为新中实公司使用。同年11月27日，新中实公司取得了北京市西城区阜成门大街现状路北侧的国有土地使用权证。日，新中实公司致函华远股份公司称：新中实公司是海南中实公司的全资子公司，海南中实公司与华远公司签署的合作开发协议，由新中实公司代海南中实公司履行。日，华远股份公司与海南中实公司签订137号补充协议约定，双方原日合同书约定的海南中实公司应于1994年底支付华远公司5000万元，双方同意该5000万元作为海南中实公司向华远股份公司的股东贷款，借款自日起，月息12‰。当日，华远股份公司与海南中实公司签订关于137号补充协议的内部协议约定，双方签订的137号补充协议，只是海南中实公司配合华远股份公司对外融资需要，对海南中实公司没有任何法律约束力。对该内部补充协议，华润公司在庭审质证中表示不予认可。日，华远股份公司与新中实公司签订184号关于应分配股利房和利润的补充协议约定，阜外大街首期建筑已进行60％以上面积的销售工作，应向华远股份公司交付2500万元利润，该2500万元于日前实际支付给华远股份公司，同时华远股份公司将2500万元借给新中实公司作为周转金，期限半年，于日归还，贷款协议双方另签；原约定交付5000平方米用房，改为以现金方式于日前向华远股份公司支付，每平方米1万元，合计支付5000万元。该5000万元作为新中实公司贷款，期限11个月，于日前归还，贷款协议另行签订；二期工程竣工后应支付的2500万元，仍按原协议执行。同时，新中实公司与华远股份公司就上述协议内容签订了两份借款合同约定，新中实公司2500万元借款，于日(7个月借期)一次还本付息；5000万元，于日(12个月借期)一次还本付息，月息12．06‰，逾期计复利，本金按月加收10％罚息。日，华远股份公司与新中实公司签订危改工程利润分配第二补充协议约定，新中实公司同意提&&&&第11页共262页&&&&&&&&&&&&前支付华远股份公司利润，在新中实公司支付华远股份公司利润后，华远股份公司同意放弃全部项目权益。双方经协商对6月25日协议、2月8日协议、12月26日协议内容进行修改：将原合同中二期工程竣工后应支付给华远公司的2500万元利润仍按原协议执行，改为2500万元利润提前到日前支付华远股份公司；除本协议修改内容外，原协议其他内容不变。在新中实公司全部支付利润后，华远股份公司放弃原协议中项目所有权益(提供的贷款除外)，但仍承担协助完成项目的未尽事宜。同年12月20日和12月28日，华远股份公司与新中实公司分别签订借款合同约定，新中实公司向华远股份公司分别借款2500万元和6500万元，并分别于日和日偿还本息。日，新中实公司向华远股份公司出具确认书，主要内容为：根据1995年12月签署的合同，新中实公司应在1997年1月向华远股份公司支付777万元利息，由于资金紧张，不能按期如数支付，于1997年1月支付了200万元，尚欠577万元，新中实公司承诺上述欠款于日前支付。日，华远股份公司与新中实公司对阜外项目应付款及利息签订协议约定，新中实公司日前支付50万元；在新中实公司与中行北京分行、建行西四支行诉讼完成前，华远股份公司不向新中实公司提出还款要求；项目二期竣工时，支付全部尾款；新中实公司同意将国宾饭店1万平方米办公楼抵押给华远股份公司。根据双方签订的上述合作协议、补充协议约定和双方的共同申请，新中实公司陆续取得了项目的土地使用权证和建设手续，并变更了房地产项目立项人为新中实公司，对危改项目进行了开发建设。一期工程包括道路改造及公寓、酒店，项目建设在1994年开工，现该部分项目已基本完成，新中实公司称由于项目投入资金较大，且全部工程还没有完成，向银行还贷尚在进行，没有对项目进行结算，还未取得利润收益，至今二期工程没有开工建设。在此期间，在华远股份公司的催促下，新中实公司在1996年和1997年支付给华远股份公司共1000万元，双方约定的其他应付款(借款)新中实公司未向华远股份公司支付。一审庭审中，华润公司承认，其在1993年取得立项和规划用地许可证后，未对项目进行投资和办理建设用地的征地手续，也没有取得土地使用证。关于双方约定的组建项目公司和抵押财产等事项，双方没有落实办理。一审期间，一审法院通知海南中实公司参加诉讼。海南中实公司表示，海南中实公司最初与华远公司就北京市西城区阜外大街危改项目所签的一系列协议，海南中实公司均未实际履行，合同的全部权利义务均转由其所属的全资子公司新中实公司履行。海南中实公司认可并同意新中实公司替代协议中海南中实公司的合同主体地位并承担相应的权利义务。华润公司和新中实公司对此均表示认同。一审法院另查明，华润公司的前身为华远公司。新中实公司是海南中实公司的全资子公司，负责北京项目的开发建设。海南中实企业有限公司于1997年12月变更名称为海南中实公司。一审法院经审理认为，房地产的开发经营和转让应当依法进行。华润公司与海南中实公司为合作开发危改项目于1992年6月和9月签订了合作开发协议及补充协议，两份协议均是以华润公司负责立项并提供相应的建设用地手续，海南中实公司负责建设资金及建设施工，双方按照约定的比例分配利润等为主要内容，协议体现了双方真实意思，不违背法律。由此，可确认上述两份协议具有合作开发房地产项目的性质，属有效合同。在此基础上，双方于日签订补充协议，对1992年9月签订协议中华润公司利润分成部分进行修改，变为华润公司的利润分成一次性包死，但双方合作开发的性质并无改变。双方签订的该份协议仍是以合作开发为基础，具有合作的性质，双方在向政府申报立项的文件中明确，不改变原有合作条件和利润分成，准许以新中实公司的名义办理立项更名手续。政府在批准变更立项单位为新中实公司的同时，要求危改任务仍由华润公司和新中实公司合作承担。故应确认为在不改变合作关系的前提下，双方同意将项目交新中实公司开发建设，新中实公司因此取得了项目的开发建设手续，成为项目所有人也实际进行了建设。根据上述查明的事实和证据，新中实公司取得危改项目开发建设权完全是基于双方的合作关系，并非华润公司的项目权的转让。华润公司主张项目转让缺乏依据，不予确认。日，双方签订补充协议，约定华润公司将在合作项目中享有的利润分成一次性包死，由海南中实公司给付华润公司，应视为华润公司对双方合作项目中自己应获权益的转让，新中实公司和海南中实公司多次通过不同形式对华润公司应取得收益，向华润公司付款予以确认并承诺给付，但至今未向华润公司全部兑现，违背了诚信原则。故对华润公司要求新中实公司给付转让款9000万元的诉讼请求，予以支持。因海南中实公司是双方合作协议及补充协议的签约主体，其将合同权利义务转由其所属的新中实公司享有和履行，属企业内部行为，华润公司并无异议，现项目虽由新中实公司取得但不能免除海南中实公司的合同责任。因此，海南中实公司应与新中实公司共同对华润公司承担给付责任。考虑到双方对房地产项目进行合作开发，运作得不够规范，鉴于双方对华润公司所获利益的形式和条件多次进行变化，对造成现在的纠纷均有一定责任，根据本案实际情况，对新中实公司和海南中实公司未付款的行为不宜按&&&&第12页共262页&&&&&&&&&&&&违约处理。对华润公司要求支付违约金的请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十八条第一款、第一百零六条第一款的规定，判决：(一)新中实公司和海南中实公司于判决生效后三十日内给付华润公司9000万元；(二)驳回华润公司的其他诉讼请求。案件受理费688960元，由华润公司负担238960元，由新中实公司和海南中实公司负担45万元。新中实公司和海南中实公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回华润公司的全部诉讼请求，由华润公司承担诉讼费用。主要理由：1．华润公司主张双方为项目转让关系，一审法院根据已查明的事实，认为双方之间没有项目转让关系而是合作开发关系，在华润公司经释明坚持不变更诉讼请求的情况下，应驳回其诉讼请求。一审法院在对合作开发未予审理的情形下，擅自将项目转让纠纷变更为合作开发并迳行判决由新中实公司承担付款责任，属未诉而判，违反了民事诉讼法中不告不理的基本原则，剥夺了新中实公司和海南中实公司的抗辩权利。2．海南中实公司没有实际履行合同，华润公司亦没有向海南中实公司提出任何权利主张，新中实公司替代海南中实公司属合同主体变更，因此，海南中实公司不应列为原审被告，亦不应承担共同付款责任。3．华润公司提供的其前身为华远公司的证明材料不能证明其合法的原审原告主体身份。本案已超过诉讼时效。华4．5．润公司的行为属倒卖批文，双方日的补充协议违反了国务院关于房地产公司不得转手倒卖、不得转让商品房建设计划的行政法规的强制性规定，应认定无效。所谓项目转让款亦属非法利润，不应支持。华润公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。主要理由：1．华润公司提起诉讼的依据是双方之间自愿签署若干份协议书的法律事实，非项目转让的法律关系。一审法院围绕华润公司的起诉依据进行审理，双方进行了充分的举证、质证及法庭辩论，不存在剥夺新中实公司抗辩权利的情形。2．华润公司起诉时确定的案由为房地产项目转让纠纷，一审法院通过对证据的审查，将本案案由进一步确定为房地产项目权益(转让)纠纷，并无不当。法院在结案时有权也应当依据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系确定案由。3．一审法院依职权追加海南中实公司为原审被告并进行了告知，新中实公司对此当庭表示认可。4．华润公司不仅提交了关于主体资格的相应证据，且双方签署的若干有延续性的协议亦表明新中实公司及海南中实公司对华润公司的名称变更及主体身份是认可的。5．双方就转让款的数额及支付事宜一直在进行磋商，本案债权未超过诉讼时效。6．本案协议性质为合作开发房地产项目，是双方在平等自愿基础上的真实意思表示，且不违反当时的法律规定，属有效协议。华润公司已依约履行了义务，对项目进行投资和缴纳土地出让金属新中实公司的合同义务。7．新中实公司引用的“倒卖批文”的两个规定，因不能用来调整民事法律行为及不属于法律和行政法规而不能适用于本案。本院二审查明：一审庭审结束后，一审法院经审理认为华润公司诉请主张的“房地产项目转让关系”不成立，遂向华润公司行使释明权，告知其变更诉讼请求。华润公司坚持不予变更。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实基本相同。本院认为，一审期间，华润公司在起诉状、庭审陈述及所附证据材料中，均明确表示其主张项目转让款的依据为双方之间存在房地产项目转让的法律关系。一审法院基于审理查明的事实认为，华润公司诉请主张的“项目转让关系”不能成立，遂于庭审结束后至一审判决前，多次向华润公司行使释明权，告知其变更诉讼请求，否则自行承担诉讼风险，但华润公司拒绝对诉讼请求予以变更。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，一审诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或民事行为的效力与一审法院根据案件事实作出的认定不一致，一审法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。本案中，经一审法院告知后，华润公司仍未变更诉讼请求，由于华润公司主张的法律关系性质与一审法院根据案件事实认定的不一致，一审法院不应作出实体判决，而应驳回华润公司的起诉。一审法院在华润公司经释明仍未变更诉讼请求的情形下，迳行对华润公司未予主张的法律关系予以裁判，既替行了华润公司的起诉权利，又剥夺了新中实公司和海南中实公司的抗辩权利，违反了人民法院审理民事案件的法定程序。综上，一审判决违反法定程序，应予纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第(一)项、第(三)项，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第186条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定如下：一、撤销北京市高级人民法院(2003)高民初字第715号民事判决；二、驳回华润置地(北京)股份有限公司的起诉。一审、二审案件受理费各50元，均由华润置地(北京)股份有限公司负担。本裁定为终审裁定。&&&&&&&&审判长程新文代理审判员张颖新代理审判员陈朝仑二00五年九月十二日书记员虞文君&&&&第13页共262页&&&&&&&&&&&&浙ICP备号┊关于本站┊请您留言&&&&&&&&┊律师服务┊违法和不良信息举报中心&&&&&&&&北沙坡村村委会诉西安市高新技术产业开发区东区管委会等拖欠征地款纠纷案设为首页┊收藏本站┊政策法规┊理论研究┊合同参考┊名词解释┊问题咨询&&&&&&&&【&&&&&&&&案例名称】北沙坡村村委会诉西安市高新技术产业开发区东区管委会等拖欠征地款纠纷案&&&&&&&&【&&&&&&&&审结日期】审理法院】来源日期】【【&&&&&&&&【案由】土地使用权出让合同纠纷【案件字号】(2003)民一终字第40号【审结日期】北沙坡村村委会诉西安市高新技术产业开发区东区管委会等拖欠征地款纠纷案中华人民共和国最高人民法院民事判决书(2003)民一终字第40号&&&&&&&&上诉人(原审原告)：西安市碑林区北沙坡村村民委员会，住×××。法定代表人：窦永强，该村民委员会主任。委托代理人：李长才，1940年×日出生，住××月××，该村党支部委员。委托代理人：王炳森，陕西王炳森律师事务所律师。上诉人(原审被告)：西安高新技术产业开发区东区管理委员会，住×××。法定代表人：卢渭峰，该管理委员会主任。委托代理人：李建明，1958年×日出生，住××月××，该管理委员会职员。委托代理人：黄亚英，陕西法智律师事务所律师。上诉人(原审被告)：西安高新技术产业开发区碑林科技产业园，住×××。法定代表人：卢渭峰，该科技产业园主任。&&&&第14页共262页&&&&&&&&&&&&委托代理人：李建明，1958年×日出生，住××月××，该科技产业园职员。委托代理人：黄亚英，陕西法智律师事务所律师。上诉人西安市碑林区北沙坡村村民委员会与上诉人西安高新技术产业开发区东区管理委员会、上诉人西安高新技术产业开发区碑林科技产业园拖欠征地款纠纷一案，陕西省高级人民法院于日作出(2002)陕民一初字第2号民事判决，上诉人西安市碑林区北沙坡村村民委员会和上诉人西安高新技术产业开发区东区管理委员会、上诉人西安高新技术产业开发区碑林科技产业园不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于日开庭进行了审理，上诉人西安市碑林区北沙坡村村民委员会的委托代理人李长才、王炳森，上诉人西安高新技术产业开发区东区管理委员会和上诉人西安高新技术产业开发区碑林科技产业园的委托代理人李建明、黄亚英参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：西安高新技术产业开发区东区管理委员会和西安高新技术产业开发区碑林科技产业园(以下统称碑林科技园)系一套班子，两块牌子。1991年，碑林科技园根据陕西省人民政府和陕西省西安市人民政府以及陕西省西安市碑林区人民政府有关行政文件、批复，以撤村转户的方式征用西安市碑林区北沙坡村村民委员会(以下简称北沙坡村委会)集体土地，并先期使用了北沙坡村委会土地94．532亩。日，根据北沙坡村委会不愿撤村转户的请求，陕西省西安市碑林区人民政府以碑政发(号批复，对北沙坡村委会已交给碑林科技园使用的土地补办征地手续。日，北沙坡村委会与碑林科技园签订《征地协议》，约定：……2．碑林科技园生产区征用北沙坡村委会菜子湾94．532亩，按每亩地价12．6万元计算，共计1191．10万元。3．碑林科技园负责将规划范围内生活区(位于二环路北的土地)统一征为国有土地后，除去城市绿化和道路用地外，全部返还给北沙坡村委会，并把土地证过户到北沙坡村委会所属的双环公司第二分公司名下。……5．北沙坡村委会对已付的原地面附着物给予的赔偿不再提出任何异议。6．付款办法：协议经双方签字盖章生效后，碑林科技园分四次付款，第一次在协议生效30日内付给北沙坡村委会总地价款的20％；第二次在日前付给北沙坡村委会总地价款的20％；第三次在日前付给北沙坡村委会总地价款的40％(同时扣除本合同签订前碑林科技园已支付给北沙坡村委会的征地预付款及垫付的有关费用)；剩余地价款在日前付清。碑林科技园从日起按当年中国人民银行公布的贷款利率开始计算所欠北沙坡村委会款额的利息，直到付清为止，利息当年结清。7．违约责任：碑林科技园不按规定期限向北沙坡村委会付款，每逾期一天，向北沙坡村委会交纳本合同第六条第一款所规定欠款额的干分之二违约金；北沙坡村委会应做好村民工作，不能影响碑林科技园正常施工和工作，若发生村民闹事或阻挡施工等现象，每发生一天，碑林科技园扣除本合同第六条第一款所规定欠北沙坡村委会款额的千分之二违约金。同年6月26日，双方签订《协议》约定，考虑到其他因素，碑林科技园向北沙坡村委会补偿21万元。上述协议签订前，碑林科技园支付北沙坡村委会征地款137．5616万元。协议签订后，碑林科技园自日至日先后支付北沙坡村委会征地款764万元。碑林科技园还为北沙坡村委会代付农业税7．716085万元，付给北沙坡村委会青苗及地面补偿费144．1538万元(不含1991年6月碑林科技园付给北沙坡村土地承包户青苗补偿费16．2万元)。一审庭审期间，北沙坡村委会提供其与碑林科技园日《对帐清单》载明：截至日碑林科技园尚欠北沙坡村委会征地款289．5384万元，以上数字经双方核对无误，共同予以确认。此后，碑林科技园分别于日、同年8月31日、日和9日先后付给北沙坡村委会征地款430万元。碑林科技园共付给北沙坡村委会征用土地款万元，青苗及地面补偿费144．1538万元，代付农业税7．7116085万元，以上共计万元。另，日，碑林科技园和北沙坡村委会为碑林科技园与西安环保设备厂用地进行调整，替该厂征用土地签订了两份内容相同的《征地补偿协议书》，其中一份协议对土地费用的计算明显有误，且碑林科技园已向北沙坡村委会实际支付了27．741万元土地征用费。日，北沙坡村委会诉至陕西省高级人民法院称，1990年碑林科技园在未与北沙坡村委会签订征地协议的情况下，先期使用了北沙坡村委会94．532亩土地。日，双方签订《征地协议》约定了征地亩数、地价款，其中还约定了碑林科技园负责将规划范围内生活区(位于二环路北的土地)统一征为国有土地后，除去城市绿化和道路用地外，全部返还给北沙坡村委会，把土地证过户到北沙坡村委会所属的双环公司第二分公司名下，以及征地款的支付方法、欠款利息和违约责任。协议签订后，北沙坡村委会按约履行了合同全部义务，而碑林科技园没有全面履行合同义务，给北沙坡村委会造成巨大经济损失。请求判令碑林科技园支付拖欠征地款211．9946万元及其利息81932元和违约金万元(截至日)；继续履行《征地协议》第三条约定的义务；负担诉讼费用。同年6月20日，北沙坡村委会增加诉讼请求，判令碑林科技园继续履行《征地协议》第三条约定的义务或者向北沙坡村委会支付办理国有土地使用证所需费用530万元。碑林科技园辩称，北沙坡村委会的诉讼请求缺乏事实、法律和合同依据，应予驳回。理由是：《征地协议》第三条应属无效条款。该条约定改变了陕西省人民政府征地批文中的征地用途，明显违反了《城市房地产管理法》的禁止性规定，损害了国家和社会公共利益，依据《合同法》第五十二条规定应属无效合同；碑林科技园已付款万元，不但已足额支付双方合同约定的1191．1万元，而且超付了308．531485万元；双方《征地协议》第七条第三款约定的日千分之二违约金数额明显高于同期日利息损失。请求按照最高人民法院关于逾期&&&&第15页共262页&&&&&&&&&&&&付款违约金标准日万分之四和日万分之三分段计算，本案涉及逾期付款违约金总额应为122．0266万元。欠款或逾期付款的实际损失体现为利息损失，而在支付了逾期付款违约金的情况下，再计算利息损失属重复计算。请求驳回北沙坡村委会的请求，并由其负担诉讼费用。一审法院经审理认为，碑林科技园经陕西省人民政府和陕西省西安市人民政府以及陕西省西安市碑林区人民政府批准，取得征用北沙坡村委会土地的主体资格。碑林科技园虽先期使用北沙坡村委会土地，但双方已于日签订《征地协议》和同年6月26日签订补充《协议》。该《征地协议》除第三条约定违反法律规定，损害国家利益应属无效，既计算利息又计算违约金属重复计算以及违约金计算标准过高应予变更或核减外，其他条款系双方当事人平等协商，并不违反国家法律和行政法规强制性规定，应确认有效。双方已于日对碑林科技园付款情况进行了对帐，该对帐清单所确认的付款事实予以采信。双方在对帐清单中并未对北沙坡村委会前期逾期付款违约金和利息承担进行约定，现碑林科技园已向北沙坡村委会足额支付了征地款，故北沙坡村委会请求碑林科技园继续支付征地款并承担利息和违约金的理由不能成立，本不应支持，但北沙坡村委会起诉后，碑林科技园愿意依照最高人民法院关于逾期付款违约金计算标准承担123．1311万元违约责任，予以认可。北沙坡村委会请求碑林科技园支付日《征地补偿协议》约定的征地补偿款27．72万元。双方同一日就同一宗土地签订了两份《征地补偿协议》，碑林科技园已按其中一份《征地补偿协议》支付了征地款，北沙坡村委会要求碑林科技园按另一份《征地补偿协议》支付征地款，属同一宗土地的重复补偿，故其请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第七十七条第一款、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国土地管理法》第四十七条第一款、第二款之规定，判决：(一)北沙坡村委会与碑林科技园签订的《征地协议》以及补充《协议》，除《征地协议》第三条约定无效、约定违约金标准过高应予核减外，其余协议内容合法有效；(二)判决生效之日起十日内，碑林科技园支付北沙坡村委会逾期付款违约金123．1311万元，逾期加倍支付迟延履行期间的债务利息；(三)驳回北沙坡村委会其他诉讼请求。一审案件受理费90591元，北沙坡村委会负担63414元，碑林科技园负担27177元。北沙坡村委会和碑林科技园不服一审判决，向本院提起上诉。北沙坡村委会上诉称，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院查清事实，依法改判。主要事实和理由是：(一)一审判决认定事实有误。1．认定碑林科技园已足额支付征地款不能成立。征地款的支付应当依据《征地协议》约定的付款方式计算。依据该协议第六条约定计算，碑林科技园至今仍拖欠征地款211．9946万元和利息8．1932万元。2．日双方的《对帐清单》不构成对《征地协议》违约金和利息条款的变更。如同每次对帐一样，该清单只是对碑林科技园已付款数额的确定，不涉及利息和违约金的计算。一审法院认为该《对帐清单》未约定违约金和利息，故不支持北沙坡村委会主张违约金和利息的结论不能成立。对违约金和利息的承担，双方在《征地协议》中约定得非常清楚，没有必要再约定。(二)一审判决以违反法律规定和损害国家利益为由认定《征地协议》第三条无效，但未指出违反了哪部法律规定，也未具体说明如何损害了国家利益，该条并不违反我国法律的强制性规定。(三)一审判决认为既计算利息又计算违约金属重复计算，因而利息条款无效的理由不能成立。利息条款并不是违约条款，而是支付款及其支付方式条款，碑林科技园支付利息，是履行合同义务，并非承担违约责任。既约定利息又约定违约金不是重复计算，利息和违约金是两种不同性质的规定。我国各类银行贷款都是利息和违约金并用，法律并未禁止。(四)碑林科技园违约给北沙坡村委会造成巨大损失和全村不安定因素，双方约定的违约金相对该损失并不过高。一审法院对本案违约金处理不当。《征地协议》约定碑林科技园不按规定期限付款，每逾期一天，支付欠款额的千分之二违约金，应承担违约金万元(截至日)。一审法院不应在当事人有约定违约金的情况下直接适用法定违约金。碑林科技园上诉称，一审判决第二项判令其支付北沙坡村委会违约金123．1311万元不当，请求二审法院撤销该判项，维持其他判项，由北沙坡村委会负担二审案件诉讼费用。事实和理由是：(一)一审判决在认定碑林科技园已足额和超额付款事实，并认定北沙坡村委会请求继续支付征地款并承担利息和违约金的理由不能成立之后，又判令碑林科技园再向北沙坡村委会支付违约金123．1311万元，自相矛盾。(二)一审判决关于碑林科技园愿意承担123．1311万元违约责任的认定没有事实依据，是对碑林科技园一审答辩的误解。碑林科技园在一审答辩状中明确提出，其实际付款比应付款多出308．531485万元。碑林科技园虽然同意按123．1311万元的标准计算违约金，但未承诺在已付款之外再付给北沙坡村委会123．1311万元违约金，由于多付的308．531485万元已包含并超出了应付的123．1311万元违约金，不存在再付123万余元违约金。本院二审查明：日，受碑林科技园委托，西安市勘察测绘院对《征地协议》第三条涉及的规划范围内生活区属于北沙坡村委会所有的位于陕西省西安市二环路北的土地进行了测绘，结论为土地面积共90．387亩，其中绿地11．602亩，占路面积36．937亩，余下可开发面积为41．848亩。碑林科技园未办理该部分土地征用手续，北沙坡村委会及其所属的双环公司自行开发经营该部分土地。北沙坡村委会在一审庭审中认可《征地协议》第四条有关青苗补偿费的条款中没有约定具体金额，其中一份《征地协议》文本第四条中有关青苗补偿费数额系北沙坡村委会在签订后单方填写。双方于日形成的《对帐清单》确认碑林科技园在1991年至日期间，付给北沙坡村委会的287万余元款项中，包括代付农业税、青苗及地面补偿费和征地费等。北沙坡村委会在一审起诉和二审上诉时均提出碑林科技园尚欠其征地款211．9946万元及其利息81932元，在二&&&&第16页共262页&&&&&&&&&&&&审中虽提出碑林科技园尚欠其逾期付款利息255．07万元，但未提供证据予以证明。碑林科技园举证证明其尚欠北沙坡村委会逾期付款利息为51．6289万元。北沙坡村委会主张的违约金万元中，碑林科技园经计算认为，按照《征地协议》约定标准，违约金数额为620余万元。北沙坡村委会和碑林科技园均未履行日双方签订的《协议》。北沙坡村委会在一审起诉时未涉及该《协议》内容。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，碑林科技园经有批准权的人民政府批准，依法取得征用北沙坡村委会农村集体所有土地的资格之后，与北沙坡村委会于日签订的《征地协议》，是双方在平等自愿的基础上，经协商达成的协议，意思表示真实。该《征地协议》第三条约定碑林科技园负责将规划范围内生活区的土地统一征为国有土地后，除去城市绿化和道路用地外，全部返还给北沙坡村委会，把土地证过户到北沙坡村委会所属的双环公司第二分公司名下，改变了陕西省有关人民政府征地批文中的征地用途，违反了我国土地管理法中有关国有土地用途的强制性规定，并且在没有约定取得对价的情况下，把农村集体所有的土地征为国有土地后又返还给北沙坡村委会，损害了国家和社会公共利益，违反了合同法第五十二条的规定，一审法院认定该条款无效、其他条款有效，适用法律是正确的。无效的合同条款，对当事人自始就没有法律约束力，且该条款约定的内容尚未实际履行，双方无需相互返还，北沙坡村委会自行开发经营该部分土地所需支出的费用也应由其自行承担。北沙坡村委会主张碑林科技园继续履行该《征地协议》第三条约定的义务或者承担其自行开发经营该部分土地所需支出的土地出让金等相关费用530万元，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。根据《征地协议》约定的征地亩数和单价，碑林科技园应向北沙坡村委会支付征地款1191．10万元。《征地协议》第四条中约定的青苗补偿费没有约定具体金额，双方于日形成的《对帐清单》确认碑林科技园在1991年至日期间，付给北沙坡村委会的287万余元款项中，包括代付农业税、青苗及地面补偿费和征地费等。截至日，碑林科技园共付给北沙坡村委会征地款、青苗及地面补偿费、农业税等共计万元，按照《征地协议》第六条付款办法中有关扣除碑林科技园已支付给北沙坡村委会的征地预付款及垫付的有关费用的约定，碑林科技园先期付给北沙坡村委会的征地款、青苗及地面补偿费、农业税等均属于征地预付款及垫付的有关费用，应一并计入征地款中。双方经对帐后，北沙坡村委会对碑林科技园共支付万元款项的事实予以认可。北沙坡村委会在一审起诉时和二审上诉中主张碑林科技园拖欠征地款211．9946万元和利息8．1932万元，是根据《征地协议》约定从日起碑林科技园按当年中国人民银行公布的贷款利率开始计算所欠款额的利息。碑林科技园共支付给北沙坡村委会万元，已经超额支付了按照《征地协议》约定应支付的1191．10万元，不欠北沙坡村委会的征地款，但根据碑林科技园举证证明计算得出其尚欠逾期付款利息51．6289万元。在未经人民法院或者仲裁机构确定违约责任、双方亦未经协商违约责任承担的情况下，碑林科技园超额支付的款项不具有违约金性质，余下292．331485万元中的一部分款项可视为对自日起碑林科技园逾期付款利息的支付，一审中碑林科技园没有提出请求北沙坡村委会返还该笔多支付的款项，二审中碑林科技园也没有提出请求返还多支付的款项，对此本院不作处理；北沙坡村委会再主张碑林科技园支付征地款211．9946万元和利息8．1932万元，缺乏事实依据，本院不予支持。双方在合同中约定逾期付款支付利息的同时约定承担违约责任，不违反法律的强制性规定。欠款或逾期付款造成接受款项一方的损失体现为利息的期待利益的丧失。北沙坡村委会没有提供有效证据证明其因碑林科技园逾期付款造成的损失超出同期贷款利息损失。按照双方在《征地协议》中约定日千分之二标准计算违约金数额，无论是北沙坡村委会主张的万元，还是碑林科技园计算的620余万元，均过分高于按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算该部分逾期付款的利息51．6289万元。如何确定过分高于损失的标准，根据合同法第一百一十四条的规定精神，应以约定的违约金数额是否过分高于违约行为所造成的损失为标准。本案中，碑林科技园以双方在合同中约定违约金数额过分高于北沙坡村委会逾期收到征地款所造成的利息损失为由，请求予以调整，符合合同法规定的条件。一审法院结合本案实际情况，基于碑林科技园愿意按照最高人民法院关于逾期付款违约金标准分段计算，确定逾期付款违约金具体数额，虽然与利息损失相比数额较高，但介于约定的违约金数额与违约行为造成的损失之间，大大低于约定的违约金数额，这是对双方约定的违约金过分高于违约行为造成的损失所进行的调整，属于人民法院依法裁量的结果，在适用法律上并无不当。在当事人对违约金有约定的情况下，一般应当适用约定违约金，但在当事人提出约定违约金过分高于造成的损失时，人民法院依法有权参照一定的计算标准予以适当调整，不是直接适用法定违约金；北沙坡村委会认为一审法院没有适用约定违约金而适用法定违约金标准应予纠正的主张，理由不成立，本院不予支持。碑林科技园没有按照《征地协议》约定的付款期限付清征地款，一审法院在认定其存在逾期付款行为需承担违约责任的基础上，基于碑林科技园的请求，针对双方在合同中约定的违约金标准过分高于逾期付款利息损失的实际情况，判令碑林科技园按照中国人民银行公布的同期逾期付款利率标准，向北沙坡村委会支付123．1311万元违约金，是根据当事人请求依法对约定违约金过分高于造成的损失进行调整的行为，并无不妥。碑林科技园上诉请求撤销一审判决相关判项的理据不足，本院不予支持；北沙坡村委会主张一审判决不应将双方约定的日千分之二违约金标准调整为中国人民银行公布的同期逾期付款利率标准，请求判令碑林科技园支付万元违约金的理由不成立，本院亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之&&&&第17页共262页&&&&&&&&&&&&规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9．0591万元，由北沙坡村委会负担4．52955万元，碑林科技园负担4．52955万元。本判决为终审判决。&&&&&&&&审判长程新文代理审判员贾劲松代理审判员关丽二00三年九月二日书记员王冬颖&&&&&&&&浙ICP备号┊关于本站┊请您留言&&&&&&&&┊律师服务┊违法和不良信息举报中心&&&&&&&&长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案设为首页┊收藏本站┊政策法规┊理论研究┊合同参考┊名词解释┊问题咨询&&&&&&&&【&&&&&&&&案例名称】长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案&&&&&&&&【&&&&&&&&审结日期】审理法院】来源日期】【【&&&&&&&&【案由】合资、合作开发房地产合同纠纷【案件字号】(2005)民一终字第60号【审结日期】【审理法院】最高人民法院长治市华茂副食果品有限公司与长治市杰昌房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案&&&&第18页共262页&&&&&&&&&&&&最高人民法院民事判决书(2005)民一终字第60号上诉人(原审原告)：长治市华茂副食果品有限公司，住×××。法定代表人：刘华川，该公司董事长。委托代理人：田锐华，北京市华茂硅谷律师事务所律师。委托代理人：韩挺，北京市汉衡律师事务所律师。上诉人(原审被告)：长治市杰昌房地产开发有限公司，住×××。法定代表人：苏福伦，该公司董事长。委托代理人：高原，北京市中瑞律师事务所律师。委托代理人：张树勤，山西双师律师事务所律师。上诉人长治市华茂副食果品有限公司(以下简称华茂公司)与上诉人长治市杰昌房地产开发有限公司(以下简称杰昌公司)合作开发房地产合同纠纷一案，山西省高级人民法院于日作出(2005)晋民初字第1号民事判决。华茂公司、杰昌公司均不服该判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于日进行了开庭审理。华茂公司的法定代表人刘华川及委托代理人田锐华、韩挺，杰昌公司的法定代表人苏福伦及委托代理人高原、张树勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：日，山西省长治市建设局根据长治市城区副食果品公司《关于华茂商业园区开发改造方案的报告》向山西省长治市人民政府请示，山西省长治市计委于日以长计投字(号批复同意长治市城区副食果品公司对华茂小区进行开发，项目总建筑面积43787平方米。日，山西省长治市建委为长治市城区副食果品公司核发建设项目选址意见书和建设用地规划许可证。日，山西省长治市人民政府办公厅以长政办发(2002)1号通知对华茂商业园区进行拆迁改造。日，长治市城区副食果品公司变更登记为长治市华茂副食果品有限公司，该公司变更登记前后的法定代表人均为刘华川。日，杰昌公司注册成立，法定代表人为刘华川。日，山西省长治市计委以长计投字(号通知同意华茂商业园区一期工程超市购物中心建设，建筑面积为28380平方米。日，华茂公司、苏福伦、香港益群企业贸易有限公司(以下简称香港益群公司)签订《协议书》约定合作开发华茂商住园，但该协议未履行。日，华茂公司、苏福伦、香港益群公司、陈培森签订合作开发华茂商业园区项目的《房地产合作开发协议书》约定，各方一致同意合作开发建设华茂商业园区项目，各方的权利和义务通过本协议予以规范。主要条款有：一是原华茂商业园区项目已经长治市长计投字(号、长建发(号、长政办发(2002)1号、长计投字(号等文件批准，并办理了选址字58号建设项目选址意见书和长投2001年编号用地66号建设用地规划许可证。现因项目建设需要，经三方友好协商，增加苏福伦、香港益群公司对该项目进行开发建设。二是项目用地范围中包括华茂公司自有出让土地，即长治国用(2001)字第044号土地使用面积15293．9平方米及长治国用(2001)字第014号土地使用面积2451．2平方米。三是开发方式为各方商定以杰昌公司作为对华茂商住步行街改造建设的项目公司；对杰昌公司的股东股权进行变更；华茂公司应配合苏福伦、香港益群公司在本协议签订后办理杰昌公司股东变更登记手续，所发生的费用，由苏福伦、香港益群公司支付。四是开发条件为根据华茂商住步行街建设规划，该项目分两期建设并由苏福伦、香港益群公司具体实施。华茂公司负责将原改造建设单位由华茂公司变更为杰昌公司改造建设经营，负责办理杰昌公司开工前政府所有批文；华茂公司长治国用(2001)字第044号土地面积15293．9平方米和长治国用(2001)字第014号土地使用面积2451．2平方米，纳入杰昌公司对华茂商住步行街整体开发建设；土地变更手续在拆迁协议签订后统一办理；华茂公司按一、二期开发进度负责该部分土地地上建筑物的拆迁补偿安置及“三通一平”，并承担由此发生的费用(拆迁保证金、搬迁、拆除、清运)；华茂公司协同办理杰昌公司的股权变更手续和办理杰昌公司房地产开发经营的资质，所需费用由苏福伦、香港益群公司承担。苏福伦、香港益群公司负责除华茂公司提供项目建设用地以外部分土地的拆迁、安置及费用，并交纳该部分所需补交的土地出让金，负责除华茂公司承担的费用之外的本项目开发建设经营所需的全部资金的投入，负责杰昌公司具体运作，并对本项目整体进行规划设计、施工、销售，负责对其费用及项目公司注册资金的投入。五是分配与销售为华茂公司分得项目总建筑面积11&&&&第19页共262页&&&&&&&&&&&&070平方米房产，其中一期为商场3700平方米[作为对华茂超市长治国用(2001)字第014号宗地及其上部建筑物的拆迁补偿安置的全部费用)、独立店面500平方米、住宅2205平方米；二期为商场1000平方米、独立店面1500平方米、住宅2165平方米；项目开始运作，拆迁公告发布时，即由杰昌公司与华茂公司按照以上条件签订拆迁安置协议，具体补偿房产的位置、层次，在项目总图中商定；除补偿华茂公司11070平方米的房产外，其余的房产全部归苏福伦、香港益群公司所有；各方所得房产相对集中、好坏搭配，并按物业管理条例由各方各自承担应交的各项费用。协议还约定了房产销售、违约责任和期限等。根据上述协议，日，杰昌公司的股东由刘华川、李钦定、李淑珍变更为刘华川、苏福伦和陈培森，法定代表人由刘华川变更为苏福伦。日，杰昌公司以出让的方式取得19983．19平方米的土地使用权。日，杰昌公司向山西省长治市城区计委申请：杰昌公司通过报名等程序取得了市政府挂牌出让华茂项目土地的开发权，与土地部门签署了国有土地使用权出让合同，交纳了土地出让金并办理了国有土地使用证；杰昌公司对项目的规划设计进行了优化调整，项目总建筑面积为74464平方米，分两期建设；……特申请变更立项，确立杰昌公司为项目开发主体，并申请将项目名称由“华茂商业园区”变更为“假日阳光广场”。日，杰昌公司与华茂公司签订《拆迁安置协议》。主要约定：根据《长治市房屋拆迁管理实施办法》的规定及《房地产合作开发协议书》第五条第一款之约定，在坚持公平、守信的原则下，双方就拆迁安置中