即墨开发区城中村改造陷困境 一个街道三个烂尾
城中村改造困局如何破解？如何将好事办好，让老百姓真正满意？
城中村改造，是好事。一方面，可以大大提升城市形象，另一方面，可以改善城中村居民的生活和居住条件，带动周边区域的发展。而且，城中村改造不少都由当地政府主导或参与，项目更有保障，但这样仍难摆脱城中村改造“烂尾”的命运。
就在即墨经济开发区，一个街道大小的区域上，却出现了南杨头、解家营、黄家西流三个城中村改造“焦头烂额”的问题——有的拆迁后五年多了仍没回迁，还有到现在仍是个大坑，有的，甚至直接没有开工!好事变成窝心事，的确让居民觉得很坑！
开发商资金链断裂，回迁项目一拖就是数年
2010年10月份，即墨经济开发区河南杨头村进行旧村改造，原本计划2012年12月回迁，可如今经历了五年漂泊在外的生活，回迁依旧遥遥无期。据了解，因开发商资金断裂、房地产市场等原因多次停工，目前回迁项目仍未完工。
据村民回忆当时的情景，他是这样说的，“咱们村如果没有记错的话，是从日开始拆迁的，不过一到星期全部拆完。全村除了一个钉子户之外，全部顺利搬出。咱们也够积极配合了吧，但是现在开发商怎么对的咱们，房子到现在都还没完工，交房时间也是一年拖一年，说是今年年底一定交房，但现在小区就稀稀拉拉几个工人。”
对开发商而言，房子，只是个赚钱工具，而对被拆迁老百姓而言，却是全部!记者注意到，关于河南杨头村的投诉，比比皆是，可见百姓对此已等得心慌。
据了解，河南杨头村安置区规划总用地面积85131.1平方米，规划总建筑面积约22.55万平方米，其中地上约19.52万平方米，地下约3.03万平方米，安置住宅共1737套。村庄改造后村集体可拥有商业用房约2万平方米，集体用房(含幼儿园)约3800平方米，共计23800平方米作为集体永久资产用于出租，收益主要用于农民新型养老保险、福利分红、集体公共支出等。 2011年上半年，开发区管委就组织上报改造实施方案、规划方案，同时办理了各项土地手续，安置区建设工程计划于2012年12月底前完工，到现在项目已经比预计完工时间已经晚了3年。
对于南杨头改造项目不断延期的原因，即墨经济开发区通过政府信箱等各种渠道进行回应，提及最多的原因是开发商资金链断裂，加上其它因素，导致项目难以按时完工。
其中一项目仍是大坑，不断拖延导致怨声载道
提起在外漂泊的日子，村民有苦在心里说不出。原本定的18个月回迁期，现在整整超了近两倍的时间，不仅如此，违约金也迟迟不见下发，不管是开发商还是开发区管委，至今没有给出一个明确的说法，除了南杨头村，采访中当地另一个拆迁项目黄家西流村的村民介绍，自己村子拆迁时间比南杨头村略晚，状况更糟糕，“南杨头好歹房子快完工了，可我们村到现在还是一片荒地，回迁的房子还是个大坑。”
中国自古就有落叶归根的传统，虽然不是搬的很远，但是也算是背井离乡了。现在也迟迟没有回迁的确切时间，总是一年拖延一年。村民埋怨声音四起，“咱们的要求也不高，没有像别的地方那样，狮子大开口，要这要那的条件，能够及时回迁，及时发安置费就行了，但即使这样的条件都得不到满足。”
近日，记者来到黄家西流拆迁改造项目的现场，看到原来村子依河而建，老房子都已经被清空，只剩下大片的空地和一米多高的杂草，路边的电线杆早已经东倒西歪，丝毫没了往日村子里熙熙攘攘的迹象。
靠近青威路和营上路路口的工地，围挡内仍是一个大坑，几个基坑尚未进行边坡支护，底部也未完全进行地基施工，实质性的楼体建设尚未进行，工地公示牌显示着目前该项目开发商为即墨开发区开发总公司，在建项目为黄家西流村改造项目A1#楼-A6#楼，开竣工时间为2014年11月-2016年5月，从开工到现在已一年时间，项目仍然没有实质性进展，有村民怀疑现场施工单位进驻并挖好基坑只是“做做样子”。
与大开发商合作，仍摆脱不了“被坑”的命运
今年4月30日，即墨市国土资源局决定以网上拍卖方式出让一宗商、住两用途地块，该地块实则属于即墨龙泉河西岸片区改造项目的其中一个“城中村”——黄家西流村改造项目。多年前就已经拆迁的地块怎么现在才挂牌拍卖?
早在日，即墨经济开发区管委、黄家西流村、保利(青岛)实业有限公司三家单位就共同签署《即墨经济开发区黄家西流村合作开发框架协议》，达成合作意向。当时，黄家西流村是即墨开发区实施高品质现代化特色精品新城区建设的重点项目之一，该项目对全面推动全域城市化建设进程，实施全方位设施配套，全面提升城市特色化水平和切实提高居民生活水平具有重要意义。2013年12月底，黄家西流拆迁改造正式启动，进展比较顺利，其中373户住宅、59处非住宅均已顺利签订协议，地块内地上建筑基本拆除完毕，目前地块为“净空”状态。
但据知情人透露，在拆迁项目启动后，保利又要退出该项目的开发，而该地块多次对外拍卖，虽然是以底价起拍，仍然难以出手，甚至根本没有人愿意去接手，至今仍在撂荒。
与黄家西流村情况有些类似的是南杨头村，而该村改造项目与万科东郡项目的建设同期的，同样由于开发商搁置周边区域后期开发，导致整体规划落空。
多个项目均由当地“接盘”，资金恐难以负担
采访中，记者也针对几个城中村的改造问题也联系了即墨经济开发区，宣传委员杨莉莉告诉记者，开发区这几个改造项目问题存在多年，各部门领导都很清楚，很多在即墨多年的人也都知道。
“每个项目都有每个项目的原因，很多都是当年留下的难题。”即墨经济开发区主管城中村改造工作的张主任提及，解家营和南杨头改造项目今年年底都是要回迁的，“解家营算这几个项目中最早的，现在基本完工了，就差小区外面的施工了，南杨头也在加紧施工，开发区管委也帮助筹资推进。”
“黄家西流项目最开始是和保利合作开发，开发商的资金实力不需要担心，保利当时还缴纳了2000万保证金并做好了规划方案以及建筑图纸，但拆迁完后保利单方面要退出，后来土地多次挂拍都一直没人接手。虽然保利不参与了，但我们的设计图纸还是按照当初保利的来，不会降低品质。”即墨经济开发区杨军峰副书记介绍，“南杨头项目是配合万科的开发拆迁的，当初协议地价是非常低的，后来青岛市整体上调基准地价，远高于当初的协议价格，万科表示难以接受，因为地价纠纷不愿继续合作，设想的一揽子开发协议也落空，再加上近几年整体房地产市场不景气，导致回迁项目也进展缓慢。”
目前几个改造项目的资金缺口均需要即墨经济开发区想办法解决，而即墨经济开发区目前的财政收入哪怕全部填进去都难以弥补这个“大坑”，目前只能通过申请贷款或寻求其它资金来源的方式解决后期建设的资金问题。
他山之石：提高开发商准入门槛，或尝试先安置后拆迁
除了项目资金问题，过渡期的补偿金也让很多村民担忧，部分村民提及已有近一年没有拿到过期补偿金了。虽然改造项目一再延期存在多方面因素，但负责城中村改造中安置房建设项目的开发商却多为当地的小开发商，规模和资金实力均有限。城中村改造最大的问题就是烂尾，烂尾给有关村民和群众带来非常大的痛苦，而外地不少城市都在推行相关政策，例如珠海就明确规定城中村改造项目的企业须满足一定的条件，应当具备资金、设计、开发、市政配套等方面的综合能力，并且近五年内在本市不得存在欠缴地价、烂尾工程等不良记录。
另外青岛市内部分改造项目中也推行“先安置后拆迁”为原则，直接给予拆迁户现金补偿，让拆迁户自由选择购房区域，或整体购买有实力开发商的商品房用于安置，得到不少拆迁户的欢迎。(文/图 城市信报/信网记者)
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