为办入学手续，“房屋租赁登记备案”造假不在少数 租房和纳税，能否不挂钩？
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　眼下，申城小学入学信息登记已进入尾声。街道工作人员包先生反映：在收到办理人户分离的材料中，竟发现了假的租房证明，即假的《上海市居住房屋租赁合同登记备案通知书》（下简称《通知书》）。假到什么程度？核对发现，这份备案通知书完全为个人自己排版、私刻公章制成。
　　一纸租房证明，至于要找“萝卜章”吗？不少人反映，这份证明确实不好办。但记者调查后发现，办租房登记备案本身并不难；难的是，在实际操作中，租房登记备案往往和缴纳房屋租赁税挂上了钩。房东不愿缴税，房客就办不出证。
　　无奈之下，“造假”成了不少人选择的“捷径”，还因此催生出一条“造假”产业链……
　　■本报记者　毛锦伟
　　一张证明，难倒了不少人
　　4月20日，租住在浦东新区的许先生在网上发了一条消息，称小孩念书，需要《通知书》办理报名手续。办这张租房证明，除了需要租房合同外，还需要房东配合，提供房产证、身份证等一系列证件。但房东告知，他租住的房屋没房产证，没法办理。临时换房来不及，不得已，他出价500元，求一位“热心人”帮他解决困境……
　　一样的麻烦，并不会因为租到了有产证的房子就化解。更多的租户，办不出租房证明，是因为遇到了“抠门”的房东。
　　租住在闸北区永和一村的赵先生，落户社区公共户也需要提供《通知书》。他和房东提了好几次，希望对方配合，帮他一起办理；但房东一口回绝，理由是：房东没有义务帮他去办。商量来商量去，房东这才说了实话，不愿备案，主要是担心被征收“房屋租赁税”。
　　原来，依照本市相关规定，租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理中心办理租赁合同登记备案；　出租人也应当依法办理纳税申报，税率为租金收入的5%。据记者了解，在实际操作中，办理租房证明时，通常就已需要出示租赁税的完税证明；即便办理租房证明时不需要完税证明，后续办理业务时也需要出示。总之，5%的租赁税“逃不掉”。
　　于是，大多数房东都认为，出租房屋如果不“惊动”相关部门，“租赁税”就能省下来。因此，愿意配合房客办理备案登记的房东，少之又少。
　　办证刚需，催生“造假”链
　　巧的是，这张证明用处还特别大。不管是外来人口，或者是上海市民，但凡是租房住，小到办居住证，大到办人户分离、孩子入学甚至户口落户，都需要提供这张证明。可事实情况是，房东拒税，耽误了不少房客办证。
　　“刚需”得不到满足，“造假”市场便应运而生。自己排版“炮制”当然是极端个案，更常见的则是由“黄牛”代为“包装”，即“黄牛”提供房源，双方签订假的租赁合同，然后再由“黄牛”提供完税证明、房产证等全套材料，帮助办理出房屋租赁登记备案证明；或者，干脆以投宿亲友的名义，假称投宿在“黄牛”处，借此得以办出具有同样作用的“寄宿证明”。
　　在一些网站上，“黄牛”更是明码标价。在“58同城”上海站，记者搜索“房屋租赁备案”，百余条信息跳了出来。通过留在页面上的电话，记者联系上了一家管理咨询有限公司的刘老师，提出希望由对方帮忙，办出一套租房证明。刘老师告诉记者，由于政策收紧，“寄宿”这条路已走不通；不过，他们可以提供闵行地区房源，帮忙办理出房屋租赁登记备案证明。刘老师称：只需要在淘宝上拍下他们的链接，随后将身份证扫描件发给他们，剩下的事就不用管了，只需耐心等待快递将租房证明送上门。整套服务，索价1500元。
　　“58同城”上，不仅有“黄牛”的身影，求助信息也随处可见，可谓供需两旺。求助者开价从400元到1000元不等，只求一张租房证明……
　　纳税捆绑办证，合理吗？
　　如果不愿意“造假”，《通知书》就办不出了吗？
　　来申城打拼多年的龚先生，前后在长宁、虹口等地租过好几套房子。他告诉记者，与几任房东接触下来，没有房东愿意出租赁税。为了能办出这份证明，几年来，他坚持一套变通方法：在租房时总事先与房东商量好，即如果产生税费，可由他来承担，但房东一定要配合他办理相关证明；并且签订合同时，双方约定价格写低一些，这样，税就交得少一些……
　　但不是每个租客都愿帮房东来承担不菲的租赁税。在“12345”市民服务热线，记者看到相关投诉并不少。租客们在办理租房证明、居住证等业务时，常因房东没有缴纳租赁税而受阻。“房东不愿缴税，那是房东的问题，凭啥卡牢租客办证呢？”租客们觉得很不合理，纷纷投诉。
　　事实上，记者查阅了办理《通知书》、居住证的相关政策，发现并没有提到办理时需要提供租赁税的完税证明这一条。市人口办亦称：办证与纳税不该捆绑在一起。在“12345”市民服务热线，记者翻阅投诉处理过程时发现，通常在投诉后，街道或居委会的相关部门会对办证“网开一面”；这也从侧面说明，纳税并非是办证的必要条件。
　　据了解，税务部门对于极度分散的房屋租赁情况无法掌握，因此将这种税金的征收任务分解给了居委会、派出所等基层部门。迫于压力，基层办事部门只能采用将办事与纳税捆绑的办法，来完成税金的收缴。但这种做法，既无政策支持，更无法律依据，显然不合理。
　　记者手记
　　愿少一些“办证难”
　　在日常生活中，每个人都时常需要证明一下自己的“户籍”，谁都避不开。租房证明便是这种“麻烦”的一种延伸物。材料繁复不说，办证还得依赖房东的守法观念、个人品德，那更是难上加难。
　　有关部门人为设“坎”，才造成了“办证难”的事实。房东不愿缴税，合理的解决方法应该是在房东的个人信用上记上一笔，或者干脆让房东付一笔偷税罚单。岂能将房东之过，强加在房客身上？一份租房合同就能证明的事，为何搞得那么复杂？
　　另一方面，都说如今是大数据时代，证明自己在哪租房，应该十分简单。记者经常与居委会打交道，不少居委会都有一本册子，登记了社区里外来人口的变动信息。这本册子上的数据，如果有一天能够数字化，并实现各个职能部门之间的共享，那么，问题不就解决了？
　　备案登记租赁合同，不仅方式原始，且易造假，是时候该改一改了！
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租房可减免税，这事你了解吗？
人民日报全媒体平台记者&吴秋余
日13:36&&来源：
月租金6500元的房子可以年节省税费逾万元
“现在租房市场都是租户缴税，减税对我这样的租户等于直接减轻了租金负担。”刚从上海到北京工作的陈洁，准备在单位附近租住一套房子，由于单位给外地来京的员工提供租房补贴，需要租房发票的她在选房时特别留意了租房交税情况。日前出台的个人出租住房税收优惠政策，让她成了直接受益者，很快选定了一套东四环附近86平方米的房子。
陈洁粗略算了一下，她租住的房子每月租金6500元，按照新政策规定，增值税将由原来的约320元减为约95元，月节省225元，城建税、教育费附加等各种附征税费也从原来的约40元减少到12元，在明年底前，她的增值税及附征税费都将减免。此外，个人所得税减半征收后，她租房时缴纳的个税也将由原来的约1040元减到约520元。这样算下来，目前她每月可以节省支出近900元，年减免税费可超过万元。
今年5月1日起营改增试点全面推开，个人房屋租赁也相应改为缴纳增值税。个人租房该如何缴税？原有的税收优惠政策能否继续执行？这成为社会关注的焦点。国务院办公厅最近印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，将营改增前的营业税优惠政策，延续到了营改增后的增值税中，让租房者继续享受应有的税收优惠，并对具体规定进一步细化，给租房市场吃了一颗“定心丸”。
山东肥城的张女士在该市清华园小区有一套120平方米的房子，由于地理位置优越，周边配套了幼儿园、小学和初高中，是该市典型的学区房，住房出租市场火爆且价格较高。张女士的房子每月能够租到1600元，年租金收入19200元。经过税务部门核算，实施此次优惠政策后，她的房子每年缴纳的增值税和个人所得税将分别减免1033元和868.57元，合计占到整体房租的近10%。
“租我房子的人很多都是冲着周边学校去的，但在这儿读书就要提供租房发票证明，所以很多人租房时都会谈到缴税问题，税费节省了，双方对租金的商量余地就更大一些。”张女士说。
据了解，因为三四线城市房租普遍较低，月租金收入3万元的起征点对大部分租房者来说都能适用。租房市场活跃了，就会进一步拉动房地产销售，租售并举更有利于房地产去库存。
“根据今年前5月的数据，我们办理的所有个人出租房屋月租金额均小于3万元，这意味着新政策实施后，增值税的免税面将达到100%。”淄博市沂源县国地税联合办税厅负责人崔爱珍说。
目前租房实际缴税比例不到10%
尽管新政策给出了比较大的税收优惠，但目前个人房屋租赁市场的实际状况，使税收优惠政策很难影响到租房市场和租金水平。
“我接触的房东一般很少关心交税的事，租客倒是偶尔会问起来，我们也就是帮着提供一下房东的复印件之类，真正交税都是个别有特定需要的租客自己去交。”北京市朝阳区青年路附近一家房屋中介业务员李飞告诉记者，房东提出的报价都是净收入，不包含任何税费，虽然中介提供的格式合同里也会规定谁缴纳税费，但最终是否缴税，主要看租客的需求，房东并不会主动去缴税。
记者以租房者身份打电话咨询了一些房屋中介，谈到租房缴税问题时，中介一致的说法都是他们和房主只配合提供缴税的相关资料，税费还是需要租房者自己缴纳。
“这也公平合理，因为需要开发票的人很少，如果提前把税费加到租金里，算起来很麻烦，而且如果房主不配合缴纳，会影响你开票，不如你自己去缴税，里外里也是一笔账。”一位中介业务员告诉记者。
一些提供房屋直接租赁业务的中介平台，也都采取了税费由租户自理的方式。在网上租房平台自如网，记者咨询业务人员：“租房能否提供发票？”业务人员表示，目前需要发票的租客很少见，如果要开票，他们会提供房屋的相关信息，由租户自己去当地街道办或地税局开具发票，具体开多少钱也由租客根据自己需要决定，至于以后能不能由平台直接提供发票，还要看新政策实施后的具体规定。
中原地产的一份调查显示，目前在所有租房者中，实际缴纳税费的比例不到10%，这部分人主要是出于提取公积金、子女入学、报销房租等必须取得发票的原因。而我国目前租房市场还是以个人私下交易和现金交易为主，很少执行租房备案的程序，税务部门无法对每一笔租房业务进行核实，租房交税的政策也就难以严格执行。
中原地产首席分析师张大伟认为，新政策体现了国家对租房市场的支持，但税收减免更多的还停留在局部和表面，受益面比较小，难以从根本上改变租房市场现状、减轻租房者负担、真正激活租房市场。与此次开始实施的增值税减免、个税减半征收政策相比，市场更关注政策提到的个税改革，如果未来租金能抵扣个税，将在很大程度上扩大税收优惠政策对租房市场的支持力度。进一步减轻租房者压力的同时，也让个税制度更加公平合理。（本文刊发于《人民日报》日18 版财经纵横版）
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(责编：袁勃)
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有人遇到过这种事么，该怎么办？关于流动人口登记
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回复到本帖
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我4月底签的合同，通过中介出租了房子。后来租户想提取住房公积金，所以又带上房本陪租户去税务局办了一次手续，交了税。签合同的时候双方说好房租是净价，所以税是租户出的。因为lg单位离的近，所以老公去陪他办的。
& && & 上上周末一大早我被电话吵醒了，一个听起来像是五六十岁的大妈的声音，在电话里问我，是不是XX，XX小区X门X号的房子是不是我的，是不是出租了一年，从X年X月X日到X年X月X日。我一听知道的这么仔细，应该已经“掌握证据”了，就承认了。大妈说是那片流动人口管理处的，让我去做流动人口登记，签一个什么责任书，并且交税。我告诉她税交过了。大妈问我哪交的，我说税务局。大妈很不高兴，说你应该到我们这来交。那你一周之内来签责任书，还得把交税的发票带个复印件过来让我们验一下。
& && & 后来跟lg说这事，才知道租户可能为了少交点钱，当时给税务局出示租房合同时自己把合同改成半年的了，税也交的半年的税。老公当时去陪租户办的，我也没多问，不知道，以为他交了一年的，所以大妈在电话里问我也没否认。租户上周出差回来，把发票传真给我了，确实也是半年的发票。
& && & 现在我有点犯愁，该不该去这个流动人口管理处登记？去的话，估计肯定让补全一年的税。就算不是我出钱，也还得再跟租户说，还不知道租户肯不肯交。不去的话，我出租房屋的信息他们都掌握了。这个不办不知道会不会有什么问题？有没有人遇到过这种情况的？？？
& && & 我的租户老出差，上周回来给我传真了发票，所以其实已经超过大妈让我一周之内去的时间了，到目前为止，他们倒是还没有再找过我。
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☆◇※↙∞♀
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大学二年级
哦，补充一下，那天临挂电话的时候我问大妈了，从哪知道我的出租信息的。她刚给我打通电话的时候，我以为是税务局给她的我的资料，因为之前去税务局交税，要出示房本、合同什么的，估计税务局要留资料。结果大妈告诉我是建委给的他们资料，中介公司要上报给建委，然后建委再给了他们。
大学二年级
引用:原帖由 marieguo 于
13:25 发表
不理她，装不知道，电话不接。没交税的都不怕，你这交过的更没事了。估计她是代收房屋出租税的，不是什么正经机构 :呵呵，自沙未遂……谢谢MM回复。我听到后来也觉得有点不对，因为大妈一听我交了税了，而且是去税务局交的，很不高兴。估计从大妈这交的话，他们有提成。那天大妈告诉我他们的办公地址，我问他们都什么时候在，结果告诉我的办公时间也就一天3、4个小时~~~大妈说其他时间他们要出去~~~不知是不是出去查谁家在出租房屋，好收税。
大学二年级
我再发散一下，胡扯一句，说的不对大家轻拍。以前很多筒子们说，出租不出租查不出来，有人上门来查了就说是亲戚或者就是自己的房子。如果将来管的严了，中介的每一笔交易都要上报给建委了，估计就不好瞒了。也许那时候大家不通过中介成交的意愿会比现在更强烈吧。
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赵漾&br&&br&对于住宅和商业来讲，商住房似乎永远是个中间产品。&br&&br&论居住属性不如住宅，论办公属性不如写字楼。自打这种产品诞生，就一直摆脱不了“千年老二”的地位。&br&买商住的人大多报以“先凑合住着”、“以后再换”、“过渡一下”、“投资出租”这样的心态。&br&商住房高不成低不就，成交总也跑不过住宅，价格总也涨不过住宅。&br&然而，今年3月始，商住房逆袭了。&br&先是通州商住要限购的消息推高了成交量，4月单月成交9754套。后是全市“限购消息”不胫而走，导致今年端午节单日成交2672套。&br&商住房成交量首次超过住宅，价格涨势迅速，扬眉吐气！房小谋和度小断走访了几个近期“签约签到手软”的商住项目，发现虽然网签停止后现场不再热闹喧沸（走访当日，北京部分地区商住房已停止网签。），但追涨预期所营造的美好氛围仍在弥漫。&br&&strong&在售盘 暗藏的热度仍然澎湃&/strong&&br&&strong&顺义 · 空港国际&/strong&更接近于住宅的设计让空港国际炙手可热，一度遭遇疯抢，小户型已售罄，大户型消化也比较迅速。LOFT价格在2.7万/平左右。房小谋与度小断去的时候正好赶上样板间整修不开放，即便如此，访客仍络绎不绝。&br&&strong&顺义 · 金地未未来&/strong&主打40平米左右小户型，LOFT精装修，低总价。虽不是周末，来访者也是不断。销售人员介绍，去年12月份，其均价约2.5万/平米—2.6万/平米。当下蓄客的销售楼栋均价在2.8万/平米—2.9万/平米。明年预计开盘价格要上3万/平米。&br&&strong&房山 · 万科中央城&/strong&物业费7.5元的商住房，仍是高居成交排行榜前列。&br&不管田小姐闹哪样，万科还是万科。即便单价3-3.2万元左右比肩当地70年住宅（当地住宅项目建邦华庭东区6月成交均价3.27万元），仍然被疯抢，60平以下小户型已售罄。&br&&strong&房山 · 首开熙悦湾&/strong&与万科中央城一桥之隔，soho街区式开放布局，50平米左右LOFT为主力户型。销售人员介绍，单价从去年7月的1.7万/平米，涨到现在2.2万/平米。因需求量大，开发商临时加推两个楼栋。并表示：“购房者热情还是很高，如果网签放开，肯定又是一个高潮。”&strong&虽然部分地区已经停止网签，房小谋和度小断仍切身感受到商住房市场“暗藏的热度”。&/strong&&br&这轮波峰之后，“千年老二”能否翻身？&br&&h2&&b&昔日老盘，回报几何&/b&&/h2& 凡事放在历史的长河里，就特别容易对比出结果。虽然很多事情，并不是由个例或者某些经验来决定的。但是，那些年，我们“亲历“过的商住房，还是可以给当下游弋于商住房市场里的准买家们做个参照。 举三个栗子。&strong&名噪一时地铁大盘，涨势紧跟住宅脚步——&/strong&&strong&中弘·北京像素&/strong&区位：常营板块，6号线草房站回望周期：6年（）&strong&栗子：&/strong&2010年，曾经有一个很火的商住大盘摆在J先生面前，他抢了。5年半以后，他还住在这，很想换套住着更舒服的房子。J先生目前自住50平米LOFT，层高4.75米。2010年购入，1.8万元/平米，总价90万元。2016年7月，咨询中介，带公司注册名额出租，房屋租金5500元/月。挂牌售卖价格近185万—200万，约3.7万/平米。&strong&6年，价格基本翻了一倍，涨幅约100%。&/strong&&strong&对比周边&/strong&房价：虽然周边住宅较多，但是多为保障房。以常营附近的商品房二手房住宅“万象新天一区”为例，其2016年6月二手房成交均价约为4.3万/平米，比起2010年的1.8万/平米元左右，涨了约2.5万/平米，涨幅约138%。&br&&strong&中弘·北京像素6年上涨了约1.9万/平米左右，比周边二手住宅（保障房除外）少涨了6000元/平米。&/strong&&br&租金：
（截图来源于链家网）房小谋没有找到租金官方统计数据，不过从链家网上提供的租房信息个案判断，&strong&中弘北京像素的租金略高于周边住宅租金。&/strong&&br&&strong&现状评析&/strong&&strong&优势是两个字：方便&/strong&●
那不是“楼书上的5分钟，现实里的15分钟”，而是真正的地铁大盘，楼下就是地铁站。●
开车5分钟就到长楹天街，商超配套近在咫尺，从地摊到小资皆有可选。●
小户型、总价低、不限购，民水民电有燃气。商住性质还可注册公司。&br&&strong&劣势一个字：乱。&/strong&●
地铁大动脉，停车乱。●
办公、商业、居住混杂，密度大，流动人员多。 办公居住功能混杂，密度大。楼宇环境脏乱差，物业管理乏力。广场舞可见，小区people mountain people sea。&strong&中弘·北京像素这6年总体表现：&/strong&&strong&房价上涨速度比住宅略慢。&/strong&&strong&租金水平不低于住宅。&/strong&&strong&不适合自住。&/strong&&strong&超低门槛曾热销 ，区位孤立难提速 ——&/strong&&strong&东亚首航国际&/strong&&br&区位：地铁顺义线南法信站周边回望周期：4年（）&strong&栗子：&/strong&Z小姐，2012年6月购买东亚首航国际一套小户型，约1万/平米，平层公寓，近41平米，总价约40万。2016年6月，该项目二手房成交均价约1.65万/平米，租金约2300元/月，总价约68万。&strong&4年，价格约涨了6500元/平米。涨幅65%。&/strong&&strong&对比周边&/strong&房价：周边被物流园等产业园区包围，没有住宅可比较，只有北京新干线和旭辉26街区两个新入市的商住项目，均价都在3万/平米以上。东亚首航国际门口，林立一些租售牌子，这样的价格一度让房小谋误以为身处北三县，忘了这仅仅是地铁沿线的顺义。&br&&strong&东亚首航国际4年上涨了约6500元/平，区域内其他新开盘商住房价格几乎是东亚首航国际的两倍。&/strong&&br&租金：据小区内某中介介绍，&strong&首航国际的租金水平元/月左右，在该地区并不算低，&/strong&承租需求也比较旺盛。&br&&br&&strong&现状评析&/strong&&strong&1、在物流园包围圈里孤立存在&/strong&&br&项目近距离四周基本为产业园区，步程10分钟内难见配套，比起金地未未来、空港国际能够共享顺义城区商业的优势，更显短板。无任何休闲娱乐生活配套。（房谋度断制图）虽然看似比邻南法信地铁站，但是走到地铁口约有1.3公里，通常需要坐公交车或打车摆渡一下。&br&&strong&2、纯写字楼外观
户型较小&/strong&项目为纯写字楼外观，大部分户型均为40-60平米平层小开间，加之商住楼不高的得房率，套内面积多数在20-40平米以内，这么小的面积只能解决住户特定时期的特定需求，所对应的需求群体实在有限。&strong&东亚首航国际这4年总体表现：&/strong&&strong&低开低走 房价涨得较慢。&/strong&&strong&租金水平尚可。&/strong&&strong&不适合自住。&/strong&&strong&内城黄金地段
看上去很美——&/strong&&strong&复地国际公寓&/strong&区位：三环呼家楼桥西侧、6号线沿线回望周期：6年（）&strong&栗子：&/strong&y小姐，2010年以3万/平米购买了一套55平米公寓，总价165万，曾买卖过几套住宅的y小姐深知地段的重要性，觉得这里是黄金地段，肯定涨速不落大势。2016年6月，复地国际公寓二手房成交均价约4.7万/平米。Y小姐计划以258万出手，套现出来去买住宅。&strong&6年，复地国际公寓涨了1.7万元/平米，涨幅56%。&/strong&&strong&对比周边&/strong&房价：2016年6月东大桥区域二手房成交均价约6.3万/平米，6年大约翻了3倍。涨幅200%。
（截图来源于链家）&strong&复地国际公寓6年来约涨了1.7万/平米，比同区域住宅少涨了2.5万/平米。&/strong&&br&租金：
（截图来源于链家网）&br&&br&&strong&复地国际公寓的租价高于当地较老的普通住宅，比世界城、新城国际等高档住宅略低。&/strong&&br&&strong&现状评析&/strong&&strong&1、区位优势明显&/strong&复地国际公寓，位于呼家楼桥西侧，6号线沿线。大品牌高端商住公寓，周边高档住宅林立、高端写字楼云集，商务氛围浓厚，居住配套齐全，是名副其实的黄金地段。&br&&strong&2、内环境商住混杂&/strong&复地国际公寓内部有酒店运营，居住者从酒店客人到办公租户、到居住型租客，各类人员混杂。大堂及楼栋布局偏于酒店化。整体档次和物业服务水准比新城国际、圣世一品等高端住宅区显得偏低。&br&&strong&复地国际公寓这6年总体表现：&/strong&&strong&房价涨价速度非常慢。&/strong&&strong&租金水平尚可。&/strong&&strong&不适合自住。&/strong&&br&&br&&strong&小结：老商住房项目，有个统一的特点，就是涨得比住宅慢。至于慢多少，就看商住项目自己的综合水准了。&/strong&&br&&br&&h2&&strong&房谋策略&/strong&&/h2&&br&虽然，商住房的老二身份一度尴尬，但是在当下，五环之内无刚需的尴尬局面下，商住房的低总价，确实承接了部分刚需需求，且租金可期。&br&1 &strong&越像住宅的商住房相对靠谱。&/strong&当商住房建造得和住宅越接近，就会有更大几率将住宅的用户拉拢过来。&br&&br&以上列举过，如空港国际，这个楼盘设计60-90平米LOFT，可满足客户一定周期的居住诉求。且4梯11户，在住宅领域也算低密。且商水、民电、有燃气（非官方消息，需核实），增强了产品的居住属性。&br&中弘北京像素也是民水民电有燃气，户型从30-60平米的LOFT皆有，且有5.48米层高的产品，亦能吸引大量自住客户。&br&前面说到的东亚首航国际，户型较小，类型单一，对应群体受限，需求受到影响，也造成价格难以提速增长。&br&东大桥附近都是高档住宅和学区房，虽然地段不错，但复地国际公寓定位较为尴尬，够不着高端，也难接地气，而且也难以承接自住需求，面向人群有限，对价值造成影响。&br&对购房越来越理性的客户，买有人愿意住的房子，意味着未来会有较大的刚需需求接盘。房子的保值增值性也会更强。&br&2 &strong&大配套越全面，商住房价值越稳固&/strong&对于商住房来讲，有利的区位、便利的交通、完善的配套和一定数量的故居人口支撑，一样也不能少。&br&&br&首航国际的涨幅慢，与配套差无法激活社区生活有一定关系。房山长阳首开熙悦湾和万科中央城的热销，则非常明显的显示了交通配套和商业对楼盘的支撑作用。&br&比如万科和首开房山项目，直接围绕长阳地铁枢纽，周边的商业购物中心相对完善。值得注意的是，地区有一定的固居人口的地段，更加支持商住房的租赁和换手。&br&中弘北京像素，出租活跃度和换手率都较高，需求旺盛，正是源于便利的交通和区位优势。&br&商住房后期自住性普遍较差，所以外部条件更加重要，优质的配套能够支撑需求多元化，拉升自住性差带来的价值缺失。&br&3 &strong&住宅在乎的配套商住也在乎&/strong&&strong&比如板块，&/strong&核心板块概念对于商住房价值有提升和支撑作用。&br&如首开熙悦湾和万科中央城，都是房山CSD整体规划下的核心地段项目，有板块价值坐镇，相当于站在巨人的肩膀上起跑。&br&而近年顺义整体涨势较颓，在空港国际区域以及马坡板块被翻炒过后，缺乏新概念。首航国际所在地无板块概念支撑，难以借势板块升值。&br&&strong&比如学区和医院。&/strong&（这跟商住有什么关系？）&br&学区虽然跟商住没有直接关系，但是优质学区会催生一些校园商业，如培训班、辅导班等，带来一定的租赁需求，盘活商住房价值。&br&医院也如是，作为稀缺资源，医院周边一切物业都会受到影响，医院能够拉升大量的租赁、居住和商业需求。&br&&strong&买商住房必须知道的事&/strong&&br&&strong&1、 居住成本高&/strong&水、电、采暖都按商用收，比普通住宅贵一倍。物业费偏高，基本都在4元以上。公摊面积大，面积使用率大多数60%-65%，同样的建筑面积，使用面积要比住宅少15%左右。&strong&2、 居住功能不全&/strong&不能落户、不能上学。大部分商住没有燃气没有烟道无法做饭。&strong&3、 居住氛围差&/strong&商住基本为一条楼道几十户，一个电梯对应十户左右，高密度，上下班高峰等电梯成问题。人员混杂。有居住的，有办公的，有做小生意的……&strong&4、 产权年限短&/strong&有的二手商住只剩下20多年了，这个在此不多赘述。&strong&5、 转手费用更高&/strong&税费比住宅更高，贷款年限短（10年），贷款成数低（最高5成）。&br&&br&&strong&冲破逢限必涨的吊诡规律&/strong&&strong&从更长周期考虑其持有价值&/strong&&br&&br&END本文所有案例均为真实案例。本文所有地图均采自百度地图。本文所有标水印图片均为原创拍摄。本文所有二手房成交均价数据均来源于链家网。本文新盘成交价格数据来源于搜狐焦点、房天下、新浪乐居。本文所有数据仅为参考，所有制图仅为示意而非精准尺度，读者欲采纳采信仍需核实，以数据主体实时公布为准。本文观点仅为一家之言，致力于帮助购房者做出最正确的选择，欢迎探讨、评论及内容勘误。&br&&br&&p&&strong&未经授权
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回看一下曾经被追逐过的商住房当下的价值表现，应该有助于判断该不该出手抢购。 文/摄 十文 赵漾 对于住宅和商业来讲，商住房似乎永远是个中间产品。 论居住属性不如住宅，论办公属性不如写字楼。自打这种产品诞生，就一直摆脱不了“千年老二”的地位。 买…
&p&房产税占美国地方税收收入的30%，也很可能将成为我国地方政府的一大新粮仓。&/p&&p&当然，对于房产税初期来说，免征的面积不会低，也就是说，绝大部分城镇家庭，至少现在还不至于需要缴纳房地产税。至于说人口老龄化，未来继承爸妈、外公外婆、爷爷奶奶后的房产瞬间增多，那基本是未来的事情。&/p&&p&这样，最近几年房产税的开征不会遭遇太大面积的民意阻扰。说直白点，目前来说，房产税在中国等于是富人税。&/p&&p&向富人征税，这一点只要相关部门说清楚了，举双手赞成人的多的是，大众的仇富心理将成为最好的“民意基础”。&/p&&p&而一旦这种税普遍上马了，就很难停下来了，你见过全世界有几个国家减税容易的。未来，房地产税也就会普及化，加上财税教育、社会发展的洗礼，大部分公众也就慢慢适应了。&/p&&p&如果你把这称作温水煮青蛙，倒还是挺贴切的。最后你会发现，房产税在中国就是土地财政的进阶，不卖地了，那就收税，非常简单的逻辑。&/p&&p&当然，哪个发达国家的不动产税开征都不容易，都经历过漫长的博弈和斗争，有的甚至引发过战争。但最终，人类的不动产税都走向了一个终点，非征不可。&/p&&p&不管什么土地制度，不管什么体制，现代国家政府的主要来源都是税。越发达、福利越进步，税往往越高。这是人类的进步，也是人类的困境。&/p&&p&当一个社会实现了较高的城镇化后，不动产这是多大一笔资产啊！彼时，除了正常的工商业外，哪有比房产税税基更大，收入更多的税种呢？政府自身要花钱，民生要花钱，各项社会保障和福利也要大把花钱。维护安全与和平的安保需要钱，今天人类的恐怖主义威胁达到二战后又一新高，要钱的地方多得很，不收房产税才奇怪。&/p&&p&这是国外的现实，未来，也注定是我国的现实。幻想迎来的必然是幻灭，只要你还不太老，我们这一生注定要迎来房产税，而这也就是地方政府心心念念的新粮仓。&/p&&p&&/p&&p&&/p&&p&&/p&
房产税占美国地方税收收入的30%，也很可能将成为我国地方政府的一大新粮仓。当然，对于房产税初期来说，免征的面积不会低，也就是说，绝大部分城镇家庭，至少现在还不至于需要缴纳房地产税。至于说人口老龄化，未来继承爸妈、外公外婆、爷爷奶奶后的房产瞬…
先下结论：日本。原因苏菲总结得很到位，移民日本不需要你家财万贯，也不需要你有过人的能力。下面评论的调侃其实也没错，您要是能外地人折腾出个北京上海户口，那移民日本难度小多了……&br&&br&下面两张纸上的条款是你全家移民日本所需的全部条件。中国人大致能蒙8，9不离10吧？我解释一下具体执行标准。&br&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/22e5ab6fe95de_b.jpg& data-rawwidth=&1700& data-rawheight=&2338& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1700& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/22e5ab6fe95de_r.jpg&&&/figure&&br&首先是全家可以一起申请。您的家人按照配偶，子女条件申请并不要求您先取得日本国籍。一起申请可以省去很多表格工作。其中一人为主，男女不限，通常是家里收入最高的那个。这个人入籍的条件如下：&br&&br&1）在日本连续居住满5年。&br&&br&具体执行中，通常要求这五年中工作（其实是纳税）有3年或者以上。最常见的情况是先过来读书，语言学校或者别的什么学校都行，读完了有个工作3年就满足条件了。对于“连续”的把握，是要求一年回国的时间少于3个月，有正当理由的除外，其中，生孩子，出差，家人生病都视为正当理由，超过了3个月也不要紧，说真的，但凡在日本有点正经事的，读书也好工作也罢，没什么大事一年回国玩3个月，还真不太容易。&br&&br&2）20岁以上，有行为能力。（这是废话，家里的主要收入来源没行为能力？）&br&&br&3）平素善良。&br&&br&这个条件也......具体执行中是不要有违法犯罪记录，不要有重大交通违章，交通事故（扣2分以下小违章没事）。&br&&br&4）自己或者配偶或者其它亲属让您有谋生的资产或者技能。&br&&br&日本不存在严格意义上的投资签证，他们的投资签证其实是“投资经营签证”，是劳务签证的下属小分类，重在经营。比如您如果是微软派来管理日本分公司的，那么您无需投资，因为您在经营。而一般人，则要求投资的公司每年流水在500万日元以上，最常见的做法是买下一栋房子出租，每年的租金大约是房价的10%，税务负担不重问题是您还是得5年之后申请入籍，所以对想花钱走捷径的人来说，日本不合适。&br&&br&对于是否有谋生技能的判定，重点在于工作是否稳定，收入是否稳定，有没有及时缴纳税款各种保险什么的。稍微正式一点的工作这些都不是问题，税金保险和国内一样单位先就扣好了。&br&&br&日本劳务签证种类及标准见&a href=&//link.zhihu.com/?target=http%3A//www.shigyo.co.jp/visa_kika/chinese-visa/chinese-labo.html& class=& external& target=&_blank& rel=&nofollow noreferrer&&&span class=&invisible&&http://www.&/span&&span class=&visible&&shigyo.co.jp/visa_kika/&/span&&span class=&invisible&&chinese-visa/chinese-labo.html&/span&&span class=&ellipsis&&&/span&&/a&，家里一个人来日本工作，如果收入稳定，配偶和孩子可以以家属身份来日本生活，其健康保险，养老保险和一般日本人一致，如果回国不再来日本，可以申请退还保险。&br&&br&在日期间生产，新生儿并不当然拥有日本国籍，但儿童补助等同日本儿童。&br&&br&5）放弃他国国籍。日本不承认双重国籍。&br&&br&6）遵守日本宪法不谋求推翻日本政府吧啦吧啦。&br&&br&&br&全部加起来其实是两条，第一，您不是坏人，第二，您在日本能生存下来，至于是您是靠打工还是种地生存下来的不论。日本目前老龄化，少子化加上除了几个大城市人口过疏化，老年人看护，建筑工人渔民农民码农什么人都缺，您老实肯干找个工作并没有多难，收入也不少，最怕的是心比天高命比纸薄，一心想要又在大城市又工作轻松又收入高，自己的实力又不够，这就真拿您没法了。&br&&br&日语能力不需要考试，实际掌握标准为有日本小学生日语能力，会写几百个汉字，能简单听说。中国人不难，但印度人菲律宾人阿拉伯人什么的，学汉字比绣花难多了……&br&&br&您的家人移民其实是跟您来的，妻子要求是在日本住了3年，租房还是买房不论。孩子是您亲生的就行，不是您亲生的得是您老婆的孩子（不要求您老婆亲生，这是什么事）。&br&&br&请注意，根据题意我说的是入日本国籍，而不是永住（类似美国绿卡），永住您仍然持有中国护照，在日本是不需要经常去办签证了，但去其他国家您还是中国人，一样办签证，日本护照免签国家多少和您无关。同时日本是入国籍简单，永住难的（永住需要住满10年）。也给爱国青年放个心，第一，入籍日本现在不需要改姓名（很久以前要），但您一家要一个姓，男跟女女跟男都行，这是您家内政日本政府不管，而且改了姓的那个可以把原来的姓名做曾用名登记，生活和法律上都没有问题。另外，因为有宪法第九条的缘故，不要求像美国似的宣誓战争时保卫国籍国，只宣誓*我要做个好人，做个好人”吧啦吧啦的。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/627547ede73e5c89a7a333edd6c39b74_b.jpg& data-rawwidth=&1700& data-rawheight=&2338& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1700& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/627547ede73e5c89a7a333edd6c39b74_r.jpg&&&/figure&&br&&br&&br&至于护照，嗯，美国三个月英国半年免签。要不您还是自己看图吧，您猜哪个是中国哪个是日本免签国？&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/b8a9e053160bffc32868_b.jpg& data-rawwidth=&873& data-rawheight=&372& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&873& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/b8a9e053160bffc32868_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/3e11fbce622eee_b.jpg& data-rawwidth=&801& data-rawheight=&358& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&801& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/3e11fbce622eee_r.jpg&&&/figure&说白了，日本不免签的基本是非洲，南美，原苏联等欠发达地区。中国算是免签里面时间最短的了，15天，但你但凡能忍住中国大使馆人民公仆的那口闲气，去申请长期签证没有不允许的。&br&&br&我的堂弟移民美国，堂妹移民澳大利亚，表妹移民加拿大，我移民日本，自己家人的QQ群总是开玩笑，今儿G8开会。应该说移民各国的好处和不好我基本有数。在我看来，移民日本的明显好处是：&br&&br&第一，安全。这得分几个方面说了，首先是治安好，人身安全。日本能有多安全？您要是在地铁，公园丢了钱包手机，多半能找回来。来日本我至少3次看见别人的iphone钱包什么的掉地铁座位上了，被人捡起来放在显眼处等失主回来找。一天地铁得多少人，这是什么素质？超市自助刷条码自助交钱的多得是，我楼下就有一个。孩子从小学一年级起自己走路上学，放心，没人拐卖，您孩子真找不到家了一哭，不出10分钟一定有人出来管闲事。而且和美国加拿大澳洲最大的不一样是，这几个国家安全与否取决于你住的街区，贵的高级住宅安全，旁边说不定就是你回家要绕着走的街区，日本不存在这个问题，没有治安奇差的黑人区什么的。&br&&br&其次的安全包括环境安全和食品安全。空气？我女儿pm2.5超过70学校停户外活动和体育课，最近三年有过一次。水质？自来水直接饮用。我家离东京湾不到5公里，夏天我女儿最喜欢的娱乐是去东京湾抓小鱼小虾，小鱼多得能让密集恐怖症患者发病。食物？我不认为我会在日本吃到拉肚子，不，这种事情不可能，最多的食品安全问题是，黑心的老板把澳洲牛肉假装日本牛肉，中国大米假装日本大米卖，在日本这就是够上NHK的大事件了。&br&&br&在美国，澳大利亚，加拿大，欧洲，日本等主要发达国家中，日本是环境卫生最好的一个，没有之一，地铁绝无欧洲美国的乱涂乱画，20年前的车皮还跟新的一样。烟火大会几十万人坐地上不觉得有什么问题。&br&&br&第二，相对完善的社会保障。医疗方面孩子定额制度，老人自付10%，算是我们中间的最惨，国家只报70%，但注意，每月超过一定数额了（根据您收入定，收入高的高点低的低点）国家全包，还有，您可以选择别国（比如回国）看病生孩子，一样报销。&br&&br&孩子定额制度是这样的，看门诊一次或者住院一天，医药费全包是一个固定额。留学生生孩子了一般是0，您可以不带现金去，医院或者诊所直接找国民保险部门结算，和您无关。有工作了得要1百，2百日元，具体也是根据收入来。1，200日元便宜到比停车费都便宜的程度了。至于生孩子，日本鼓励， &a data-hash=&acb05f758cd8aac2fe2aee6& href=&//www.zhihu.com/people/acb05f758cd8aac2fe2aee6& class=&member_mention& data-editable=&true& data-title=&@苏菲& data-tip=&p$b$acb05f758cd8aac2fe2aee6& data-hovercard=&p$b$acb05f758cd8aac2fe2aee6&&@苏菲&/a& 计算过了，生孩子在日本最多能拿到200万日元（12万人民币）前后的补助，我承认这是事实，而且只是第一个孩子，后面的还会再多一点。不过我也得加一句，以前到手的补助，现在我家收入一高，又都交回去了……日本是这样的，收入越高税越重，劫富济贫……&br&&br&伤残等原因需要国家救济的，每月16万日元前后，这肯定不算富裕了，但是，日子能过下去……&br&&br&第三，清廉的政府，明确的社会规则。您一旦申请入籍，就会有一个全面负责的官员，从您个人信息的核实到走访住处工作单位都是同一个人，而且您知道他是谁。&b&他有一个走访您家的程序，看看您生活的基本状况，&/b&&b&千万别来中国人那一套。千万千万！！！！他连水都不会喝您的，因为接受超过300日元以上的礼物他必须报告单位，否则您可以告他，在日本，这就是2，3瓶矿泉水的价。&/b&&br&&br&我觉得没必要用其它证据证明政府清廉了。我承认做为外国人生存是比本国人费劲，语言您就得花不少功夫，但是，日本人遵守规则，比如您是科研的，您能发5分的论文和您一个年资的日本人只能发3分，那您就是科研经费比日本人充裕，工资就是比日本人高，但是如果您论文分数比日本人低，您还觉得日本人欺负 您，那您当我什么也没说好了……&br&&br&第四，工作较欧美相对稳定，老年人相对有钱。这个我就不多解释了，东方国家人情社会，不像欧美那样没人情味，工资跟着年龄涨，如果是正式职工又工作年限长，一次性退休金能有人民币上百万，相比之下，欧美老人要可怜些，当然这看您怎么理解，年轻人的话又是在欧美收入高了。&br&&br&好吧，我再说些移民日本的不好：&br&&br&最大的不好是，日本不合适希望一夜暴富出人头地的人。发达国家法律制度什么都比较规范了，这样的机会很少。如果您需要的是出人头地什么都高人一等，那您还是留在国内机会多一些。如果您只是希望一栋房子，一辆车，和家人有个安静不受打扰的周末，那么日本合适你。&br&&br&其次，移民日本不支持父母。您的妻子孩子理所当然和你在一起，父母别人不管。唯一例外是您先申请高度人才，入籍前把父母接过来，具体条款参照日本法务省规定。政治经济文化都有高度人才，不过最常见的还是有博士文凭，发了SCI论文，打工做体力活的就真没办法了………&br&&br&再其次，楼下评论我觉得说得对，日本人口密度高，空间格局不大；日本服务高度程序化，其实是什么都高度程序化，生活既没什么意外发生，也不会有惊喜可言，这看您怎么认为了。&br&&br&最后，最爱国的是您的胃……这个就不多说了，说多了都是泪。至于国籍，我认为没必要考虑太多，出入境海关官员问我什么国籍我按照护照答，其他时候我都说自己中国人，我没觉得有什么不对，换了一张纸而已……&br&&br&至于日本排外，我相信是真的，但是可能我家整个是超出日本同事实力一截的状态，所以没什么深刻体会，这个可能别人来谈比我生动些……&br&&br&&br&附录：家族入籍需要材料一览&br&&br&说明，所有文件原件复印件各一。中文需翻译成日语，可以自己翻译。其中第八项是针对家里父母有人死亡的情况。12项申诉书是指你母亲签一个文件，说你是她和你父亲的子女。放弃中国国籍去中国大使馆办理，如果入籍日本不成功，可以恢复中国国籍。难度是在红色中国部分，本人出生公证，父母兄弟亲属关系公证什么的，特别是离家久了户口没你名字了有点麻烦。日本需要的文件很简单，几天就可以都办好。&br&&br&不动产证书，技能资格证书不是必须。有就给没有就不给。&br&&br&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/bbe7cb3e2b7cacd_b.jpg& data-rawwidth=&193& data-rawheight=&594& class=&content_image& width=&193&&&/figure&&br&
最后说一条，您能准备齐上述材料，日本各地方法务局接了，通过率超过95%……
先下结论：日本。原因苏菲总结得很到位，移民日本不需要你家财万贯，也不需要你有过人的能力。下面评论的调侃其实也没错，您要是能外地人折腾出个北京上海户口，那移民日本难度小多了…… 下面两张纸上的条款是你全家移民日本所需的全部条件。中国人大致能…
&p&坐标广州。我11年买的60平房子，95万，现在200万。我隔壁的房子11年100平两百万，现在600万。&/p&&p&我把我的小破房租了3800，然后花了6500租了隔壁的房子，每个月多付2700就享受了差价400万的房子。事实上，我还可以选择每个月多付6000，享受差价800万的房子。如果我要买下租的房子，我得最少每个月多付两万以上的房贷，是我现在多付的房租的10倍。&/p&&p&有的人会说，买的房子会增值啊，租房的钱都白给了。可是，如果你不是打算卖了房子套现出国，那么你卖房子的钱多半又是投入了下一套更好的房子，享受着房子的账面价值不断升值后，背更多的银行债务。&/p&&p&中国的房产问题，总是容易极左或极右。多军说永远不会跌，空军说马上要崩盘。这就跟炒股票一样，涨的时候觉得永远不会跌，跌的时候觉得日子永远没完没了。所以，股市赚钱的人。手段高技术好的人可以涨停板敢死队，而普通小散就选好一只股乖乖待着就好了。&/p&&p&同理，房产也是，如果你不是投资客，其实根本不用那么焦虑，有能力就上车，实在买不到就力所能及范围之内改善居住条件。国家都不让有钱人轻易跑路了，谁又知道房产上面的钱还能不能最终套现？&/p&&p&还有人说户口制度，上学问题。我好像觉着，现在明星名流的小孩都是选择私立学校？虽然普通人没法跟明星看齐，但是起码反应了一个社会潮流，就是教育资源正在逐步脱离产权化配置，走向经济化配置。你如果能支付起一年四五万的学费的私立学校，其实并不会比一个五百万学位房的公立学校差，甚至更好，因为家长的收入不能太低，起码筛选掉了一批只有房而无其他的原著民。&/p&&p&户籍制度也是如此，北京或许很难，但其他城市并非只有房子一条路径。我的朋友们有从广州到上海，到深圳，到武汉，到南京的，基本都有公司的集体户口提供。关键在于，如果你是个人才，自然有公司愿意为了留下你而想办法。&/p&&p&综上所述，我没有那么多大理论大格局，我只是觉得，年轻人的一辈子还很长，我们只用十年的时间，就见证了支付宝，微信，无人机，高铁，共享经济……的从无到有，生活发生了翻天覆地的变化，又有谁能知道未来会怎样？中国的房地产像一列不知开往何处的列车，从启动到加速到300公里只用10秒，快的让很多人觉得赶不上。可是，列车再快也得靠站，也得加油加电加其他，没上车的人不必恐慌，因为它不是诺亚方舟，不上就得挂；上了车的人也不必太骄傲，因为你总得下。把生活的快乐与悲哀全部建立在房子的增贬值上，不值得。只有我们一代代的人改变观念，学会享受当下的幸福而不是倾尽上下几代人的身家，透支未来几十年的收入，中国这种畸形的房产现象才能缓解。&/p&&p&&br&&/p&&p&~~~~~~~~~~~~~~~~我是看了评论想要叨几句的分割线~~~~~~~~~~~~~~~&/p&&p&没想到在知乎的首答有这么多争论，我只是想分享下观点，并不代表我要强行灌输我的价值观。同理，评论里面很多感同身受，也有很多不以为然，甚至很多嗤之以鼻的，说穿了，都是价值观的不同。&/p&&p&争论一，不买房过不了丈母娘那关。我在其他回答里有说过，至少我身边的朋友没有出现过没房就被强拆姻缘的。知乎里之前甚至还有个帖子，什么白领被相亲水泥工的，里面也没看到丈母娘要求的有房，更多的是丈母娘对大龄女儿没结婚的焦虑。我不认为大龄就得低嫁，但说实话，没房就不能结婚不是法律，只是人情。如果你足够优秀，我相信一定会有识货的姑娘嫁给你，但如果真的房子代表你的繁衍机会，那就不要在这里看我瞎比比了。&/p&&p&争论二，租房的不确定性。房子的质量和房东的质量都跟房租成正比，房租确实一直在涨，我租了3年从6300涨到6800，可是500元的涨幅我觉得没有问题很合理，房价都在涨，为什么房租不能涨？如果房东不合理的涨价，我就可以趁此换个房住。周边的楼盘有很多，房东间的竞争同样很激烈。越贵的房子租售比越低，住过你就知道，好房子带来舒适度远大过小破房的产权带来的满足度。所以，明年的目标是换个房租一万的房子。至于好些人担心我钱都给了房东自己所剩无己。说实话，房租的支出只是我家庭收入的十几分之一，我只是没有把所有的收入都压在房产上，可能会错过账面财富的增值，但我并不后悔。如果家庭资产百分七八十，甚至百分百都是房子，不是才最可怕吗。今年知乎上好多问题，都是关于房价会不会崩，密度比以前大很多。这恰恰反应了越来愈多人对于资产泡沫的担心。&/p&&p&争论三，学区房和私立的优劣。这个是争议最大的。说实话，这个很难比较，两种模式既然存在，自然有他的合理性。我无法说哪个更好，只是选择更适合自己的方式。但是，我要反驳一种观点，就是所谓的学区房一劳永逸。说的好像读公立的就没有差生，每个都可以清华北大，朋友圈子都是二代似的。教育的投入是持续的，不管是公立还是私立，最终的结局不都是学而思和兴趣班吗。我不想让学区房透支我的消费能力，而把有限的资源放到培养孩子的综合能力上，我相信这样给孩子带来的眼界和充实会更有效。另外，我还想要申明一点，教育的意义到底是什么。教育的意义是让孩子学会谋生的技巧和本事，再带着健全的人格去未来的世界拼搏，所以父母的眼界和水平，才是孩子教育的底线。我的孩子大概率就是我的复盘，我都没有读清北，我又凭什么要求或者奢望我的孩子读清北。至于私立学校的选择，抛开定位都是耍流氓。我在广州，据我所知，中大附小，华师附小，广外附小，执信附小等等都是非常不错的私立学校，教育体系跟国内接轨，学费也就是一年几万不等，远非大多数人心里的贵族学校。当然啦，如果你一定要跟所谓的东风东这样的顶级名校比，就没有意义。量入而出，提供超出自身能力的供给，对自己和孩子都不见得是好事。&/p&&p&最后，我想着重说一下我的主旨，我并没有号召大家不买房或者一定要租房。恰恰相反，我所提倡的，是在能力范围之内改善生活，而不是被房价的涨跌绑架生活。&/p&&p&房价涨的逻辑其实很简单，有人愿意接盘就会涨。70后买的房，80后接盘，80后买房，90后解盘……。随着中国人口生育率的大幅度下降，必然面临接盘人数越来越少的事实。所以我们现在的房子，必然面临十年后二十年后无人可接的局面。看到这里你就会明白，你现在所在意的房价价值，一二十年后必然瓦解。你现在所谓的豪宅，二十年后必然是老破房。所以，如果你已经错过了靠前面二十年房价的暴涨实现财富兑现的机会，那么，就更应该守好自己和家人的六个钱包，把有限的金钱花在提升生活质量的事情上来。&/p&
坐标广州。我11年买的60平房子，95万，现在200万。我隔壁的房子11年100平两百万，现在600万。我把我的小破房租了3800，然后花了6500租了隔壁的房子，每个月多付2700就享受了差价400万的房子。事实上，我还可以选择每个月多付6000，享受差价800万的房子。如…
&p&大部分人可能花了几十万到百万去买了这一套房子，然而却在装修时或者入住时发现了这样或是那样的质量问题，这就是为什么近年来一直在强调专业验房的必要性。其实验房就是在用专业、全面的服务帮助业主&b&及时检查房屋质量问题，减少日后发生隐患的机率&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&而在进行具体验房介绍前，其实就有一些你需要注意的地方了。&/p&&h2&&b&验房前&/b&&/h2&&p&&b&1.验房前要求开发商出示“三书一证一表”。&/b&&/p&&p&包括《建设工程质量认定证书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》，《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》，《竣工验收备案表》。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-8baf6c43af117ffcce384b0_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&430& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-8baf6c43af117ffcce384b0_r.jpg&&&/figure&&p&▲ 三书一证一表具体图示&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&2.先验房后缴费、签文件才合理。&/b&&/p&&p&但是大多数开发商会要求先缴费，签文件，这样业主就会变得很被动，实在要是照这个流程走的话，则可在收房文件中注明“未验房”等字样，验房时如出现情况，也可与开发商进行谈判。&/p&&p&&b&3.验房前调整好心态。&/b&&/p&&p&要告诉自己万万不能随便和心软。一些开发商总会表示业主在验房时发现的毛病只是小问题，想方设法不让业主将问题列进验收文件里。其实不论大小，你都应该记录下来。 &/p&&p&&b&在验房前抓好这些问题，其实也就是把主动性握在了自己的手中。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&h2&&b&验房工具&/b&&/h2&&p&而像是裂缝、或是非常明显的漏水现象一般大家都可以分辨的出来,但是房屋会产生问题的远远不止表面的几处。&b&有很多双眼无法看到的东西需要使用专业验房工具才能清楚地分辨。&/b&&/p&&p&&b&响鼓锤&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-966f937ca6f79e895bd5d7e_b.jpg& data-rawwidth=&500& data-rawheight=&445& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&500& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-966f937ca6f79e895bd5d7e_r.jpg&&&/figure&&p&一般用来检验墙、地面的空鼓问题，使用响鼓锤轻敲墙壁，听到“空空”的声音，说明此处可能存在空鼓问题；如果听到声音比较沉闷，则说明是正常。&/p&&p&&b&电笔&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-df9fa90bc5b_b.jpg& data-rawwidth=&400& data-rawheight=&400& class=&content_image& width=&400&&&/figure&&p&可以使用电笔插入预留电源插座内，检查插座是否有电。&b&卷尺&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-e485d0fc0a4b0bf5ce6514_b.jpg& data-rawwidth=&609& data-rawheight=&484& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&609& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-e485d0fc0a4b0bf5ce6514_r.jpg&&&/figure&&p&测量顶梁、窗框、卫生间高差、层高以及房屋的面积是否符合交房条件。&/p&&p&&b&手电筒&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-beef2c7deb2b8_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-beef2c7deb2b8_r.jpg&&&/figure&&p&有一种说法是，用手电抵住墙壁底部，往上照去，出现阴影的地方就是有问题的地方，同时也可以在烟道、通风口中使用手电查看是否存在建筑垃圾。&/p&&p&其实以上列出来的这些只是比较基础简单的工具，&b&专业验房使用的工具更加专业，测量结果也相应的准确性更高。&/b&&/p&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-55bc1a628be2cb27a0506a_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&436& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-55bc1a628be2cb27a0506a_r.jpg&&&/figure&&p&▲ &b&其他专业验房 &/b&工具&/p&&h2&&b&验房到底要验哪些？&/b&&/h2&&p&验房不是漫无目的在新房走上一圈就结束了的，&b&一般专业的验房师都会严格按照国家验收标准逐一检验墙、顶、地、电气、水。&/b&&/p&&p&不同的房屋类型有不同的重点监测项目，像毛坯房和精装房就会在验房时有非常大的不同。&/p&&p&&b&毛坯房验收&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a8dd3af1187_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&471& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-a8dd3af1187_r.jpg&&&/figure&&p&▲毛坯房验收项&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&01 门窗&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&?入户门&/b& 检查是否有划痕，施工时如果没有保护好，就会导致材料进场时划伤入户门。&/p&&p&&b&?门框 &/b&检查平整度是否合格，门的开关阻力是否过大，门框与墙间的缝隙是否填充耐候密封胶。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-317dcf8b46c0e05d202df_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&600& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-317dcf8b46c0e05d202df_r.jpg&&&/figure&&p&▲ 窗、门有问题&/p&&p&&b&?窗户 &/b&检查玻璃质量是否合格，是否设有排水洞。同时检测排水洞是否封堵，轨道等开启方式是否流畅。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&02 水电&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&?防水 &/b&开发商一般都会做刚性防水或者卷材防水，我们在收房的时候把地漏堵上蓄水48小时然后到楼下去观察有没有漏水就好了。&/p&&p&但是在我们做完防水之后我们也要看防水层有没有开裂，起砂等。可能我们刚做完防水没有出现这些问题，但是时间一长问题可能就会发生。所以我们要隔几天再看一次。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-2ff2f97b8bdc529b98dd2a8_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&450& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-2ff2f97b8bdc529b98dd2a8_r.jpg&&&/figure&&p&▲ 防水试验&/p&&p&&b&?电器 &/b&首先检查配电箱是否是新的，另外我们也会用相位检测仪去检查开关插座是不是正常，弱点系统是不是正常，等等。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&03 墙地顶&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&?墙面 &/b&首先是平整度检查。另外我们也要检测墙面是否空鼓，但是大家对墙面空鼓也不要太担心，一些小空鼓其实不用维修，属于水泥墙的正常现象。&/p&&p&还有就是我们说的墙面裂缝，有些裂缝是因为混凝土搅拌不均匀导致比较好维修。但如果出现贯通性裂缝，那么这个住宅就比较危险。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-be0e534344_b.jpg& data-rawwidth=&600& data-rawheight=&599& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&600& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-be0e534344_r.jpg&&&/figure&&p&▲ “k”表示空鼓&/p&&p&&b&?地面 &/b&&/p&&p&铺地板对地面平整度要求在正负5以内，如果没有满足标准，可以在收房前要求物业免费维修。&/p&&p&此外还要检查地面是否有空鼓，裂缝。有裂缝的话还要看这个裂缝是不是贯通性的，特别是出现在梁的位置。如果在梁的位置出现贯通性裂缝，问题往往是楼板出现了偏差。&/p&&p&&b&?顶面 &/b&首先检查抹灰。有些房子的顶面高差非常明显，黑心一点的开发商直接用抹灰抹掉，到后面做吊顶时候就非常麻烦。所以前期发现这种问题就要让开发商用水泥砂浆抹平。另外我们也要看顶面是不是有裂缝和水印。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&04 给排水&/b& &/p&&p&&b&?排水&/b& 在验房的时候要对每一个地漏做通水测试，如果不通的话要马上整改。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&05 消防&/b& &/p&&p&火灾最近常有发生，所以务必还是要重视消防安全。&/p&&p&首先我们检查管道是不是有阻火圈，阻火圈直径是不是满足要求，通气管是否能通到屋面上。阻火圈的作用就是在发生火灾时自动膨胀，把管道堵死，不让火焰窜上来。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-b5067dad920a70e9e09d5_b.jpg& data-rawwidth=&293& data-rawheight=&220& class=&content_image& width=&293&&&/figure&&p&▲ 阻火圈&/p&&p&二手房的验收其实与毛坯房类似，把墙面拆除后，直接按照毛坯房的验收标准来操作就可以了。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&精装房验收&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-78b40e9d0f4a355bb5afaa_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&741& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-78b40e9d0f4a355bb5afaa_r.jpg&&&/figure&&p&▲ 精装房验收&/p&&p&精装房的验房也叫全装修验房，因为已经装修完成了，因此验收的项目更多，时间也更长。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&01 门窗&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&?入户门&/b& 验收跟毛坯房差不多，但是要额外看一下门套的位置收口是否合理，有些门套没有装好的话开关的时候会有声响。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-db2c65993a8edef7b2be_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&443& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-db2c65993a8edef7b2be_r.jpg&&&/figure&&p&▲ 关门有刮擦&/p&&p&&b&?户内门 &/b&户内门跟地面的留缝，跟侧面的留缝，高度差等等都要检查。还有表面光泽度，五金配件，特别是检查在关门或开门的时候把手跟墙之间的距离是不是满足要求。&/p&&p&&b&?移门 &/b&检查开启是不是顺畅，铝合金和墙之间用耐候密封胶填起来，防止水、湿气这些东西渗透进来。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&02 水电&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&?养水测试 &/b&就算贴了瓷砖也可以做，先把排水口堵上，蓄好水后过把排水口拔开，测试通水是不是正常。&/p&&p&&b&?卫生间金属 &/b&检查是否接了等电位。等电位其实是一根线，直接接到等电位箱。我们在毛坯房的时候也会去查看是不是有等电位箱，它在装修的时候是不能够封死的。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3fc854e083a005d25b7b5_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&524& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-3fc854e083a005d25b7b5_r.jpg&&&/figure&&p&▲ 插座无空气&/p&&p&?&b&电器工程&/b& 检查插座开关质量是否合格，另外特别重要的一点就是我们要做短路测试，看看能不能正常跳闸。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&03 墙地顶&/b& &/p&&p&&br&&/p&&p&&b&?墙面&/b& 瓷砖墙面主要看空鼓，接缝，垂直度。直观的讲，一眼看去如果光泽度有问题或着整体不协调，那肯定不合格。细节上面我们会有游标卡尺、塞尺等进行测量。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-df47cbb94c1fb64990ce9_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&542& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-df47cbb94c1fb64990ce9_r.jpg&&&/figure&&p&▲ 墙面裂缝&/p&&p&乳胶漆墙面看主要看裂缝，如果是乳胶漆的裂缝就比较好修补，涂一遍就好了。如果是基层的裂缝就很麻烦，要根据现场的具体情况处理。&/p&&p&壁纸检查拼花，接缝，收口是否美观，工艺是否达标。我们不仅要对现在的质量进行检查，也要考核以后会出现什么问题，质量能保证多久。&/p&&p&&b&?地面 &/b&&/p&&p&重点检查空鼓，地面如果空鼓的话，我们铺了瓷砖或者地板踩过去就直接裂掉了。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f1a1ffefb3bb_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&432& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f1a1ffefb3bb_r.jpg&&&/figure&&p&▲ 瓷砖空鼓&/p&&p&地板检查平整度，高低接缝差是否达标，重点检查踢脚线直不直，这个其实一眼就能看出来，要注意踢脚跟地板之间应该留一些缝，一般2mm即可。&/p&&p&&b&?顶面&/b& 吊顶第一个看缝隙，重点看转角处，大部分石膏板吊顶都会出现裂缝的情况。一旦发现有修补痕迹，就要注意如果是乳胶漆的问题，那么简单修补是可以的。但是如果是基层的问题，那么这种修补治标不治本。还有就是铝扣板，划痕折边这类问题相对比较容易发现，还有一些垂直度，偏差，接缝，压条等需要专业的尺子来测量。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&03 其他&/b& &/p&&p&&b&?柜子 &/b&对于现场做的柜子比如橱柜、玄关柜、衣帽柜等。检测外形，表面，毛刺等等这些是否合格。&/p&&p&&b&?洗手台和坐便器&/b& 检测排污性能是不是能符合我们的要求。&/p&&p&&br&&/p&&p&???-------------------------------------???&/p&&p&我是阿苏，室内设计师一枚。&/p&&p&&b&看过无数房子，从无到有，&/b&&/p&&p&&b&直至称其为“家”，惊喜而感动。&/b&&/p&&p&更多的原创家装内容欢迎&b&关注我们的公众号：装修设计Pro（微信号：zhuangxiushejipro）&/b&查看&/p&&p&&/p&
大部分人可能花了几十万到百万去买了这一套房子，然而却在装修时或者入住时发现了这样或是那样的质量问题，这就是为什么近年来一直在强调专业验房的必要性。其实验房就是在用专业、全面的服务帮助业主及时检查房屋质量问题，减少日后发生隐患的机率。 而在…
&p&收房验房怎么避免被坑？？这是两个不同的问题！&b&一个是收房怎么避免被坑？另一个是验房怎么避免被坑？&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&要知道无良开发商越来越多，偷工减料，房屋空鼓，楼板高矮偏差、墙体歪斜、楼板裂缝，水电不畅通，门窗卡位、无渗水等等，只有你想不到没有不可能的问题，都有可能发生在你花光可所有积蓄买的“家”。&b&毕竟之前也见识过更奇葩的开发商要求“先交房后验房”！！&/b&（这一定是我见过最傲娇的开发商了）出了问题，谁担责？所以，&b&如何避免收房被坑？前提就是进行验房操作！&/b&&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&其次，万一遇到歪的验房机构咋整？&/b&正在交房或者已经交房的小伙伴一定有这样的经历：无论是业主群还是手机短信、电话，有无数的人告诉你免费验房、免费量房，其实正儿八经验房的时候才发现，全都是“泡沫”~一群“居心不良”的装修公司浑水摸鱼，草草了事，借此获取业主信息。所以，验房还是要找“正经”的验房机构（所谓全免的，还是打消这个念头吧~这么热的天，别人不喝水，不养家的哦~~）&/p&&p&以下是本人在知乎上的另一个回答，感觉也适用于这个问题，于是搬过来(⊙o⊙)…&/p&&p&&br&&/p&&p&-----------------------------------------验房收房怎么避免被坑？----------------------------------------&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&验房，是房子交付的前提和保障。&/b&验房是法律赋予业主的神圣权利。法律规定，新房如果出现质量问题，由开发商负责整改维修；开发商为了获取最大的利益，无底线的降低房屋质量，一旦收房就代表业主认可房屋质量，之后发现问题由业主承担！&/p&&p&当然，某些小问题，装修公司可以直接解决。所以，装修中如果施工队有了一份可以参照的验房报告，可以较全面地掌握房子的质量状况。在设计图纸的时候，设计师也可以结合验房报告，对房子有问题的地方有针对性地设计补救。这样就可以保证施工质量和安心入住上面来了个双保险。&/p&&p&&br&&/p&&p&附上几张验房过程中发现比较严重的问题图&/p&&p&▼&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-5a170fc93fbf386f561364a_b.jpg& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&560& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-5a170fc93fbf386f561364a_r.jpg&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ccdc21d7d84c06e4ff5f02d2e18f5c0b_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-ccdc21d7d84c06e4ff5f02d2e18f5c0b_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-1ef7dcaea1c34_b.jpg& data-rawwidth=&960& data-rawheight=&1280& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&960& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-1ef7dcaea1c34_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-cce0ffdbeeb_b.jpg& data-rawwidth=&1280& data-rawheight=&960& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&1280& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-cce0ffdbeeb_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-91d7a3ffc6508_b.jpg& data-rawwidth=&493& data-rawheight=&322& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&493& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-91d7a3ffc6508_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f94d390c40f0dd7aaff3836c_b.jpg& data-rawwidth=&563& data-rawheight=&749& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&563& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f94d390c40f0dd7aaff3836c_r.jpg&&&/figure&&p&因而，专业验房及时发现问题，&b&可最大程度降低入住后的风险&/b&，也可减少后续作业（如装饰工程）的经济投入和返工效率，避免不必要的经济损失，&b&同时也能为索赔提供强有力的证据&/b&。&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&验房包括哪些步骤和内容？（配图皆为验房实拍）&/b&&/p&&p&1、入户门&/p&&p&检查是否闭合严实，门的表面有无划痕或者撞伤。&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-adcea08f6d82c3f5012b73f_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&853& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-adcea08f6d82c3f5012b73f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&2、电源厢&/p&&p&检查边框是否松动，开关是否正常。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-cccfad5484b0_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-cccfad5484b0_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ab8f9a66cfcbdf298984d_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-ab8f9a66cfcbdf298984d_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&3、多媒体箱&/p&&p&检查是否布线充足，是否预留电源插板以及有没有支架框（以后安装路由器）。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-beda773df035de21a723cef_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-beda773df035de21a723cef_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&4、检查墙面&/p&&p&检查墙面的砂浆比例是否达标以及有无空鼓。（砂浆比例不达标：通俗的说就是最后在处理墙面的时候水泥少了沙子多了，后果是装修的时候墙面不能做漆，必须重新处理后才能进场装修。空鼓是局部的而砂浆比例不达标，通常是一面墙或者大面积，空鼓有一个在建筑上通行的施工方整改的范围&20CM*20CM ，反之小于20CM*20CM的装修时候业主可以让装修公司代为处理。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f94d390c40f0dd7aaff3836c_b.jpg& data-rawwidth=&563& data-rawheight=&749& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&563& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f94d390c40f0dd7aaff3836c_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&5、检查地面&/p&&p&地面通常是空鼓和开裂。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e8e5b7e712e76ed619e61f_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&1138& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-e8e5b7e712e76ed619e61f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-91d7a3ffc6508_b.jpg& data-rawwidth=&493& data-rawheight=&322& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&493& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-91d7a3ffc6508_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f51f9022bf5dacdddce5e9_b.jpg& data-rawwidth=&724& data-rawheight=&400& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&724& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-f51f9022bf5dacdddce5e9_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&6、检查电源&/p&&p&检查电箱是否短路、跳闸等以及火线等是否接反。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-cccfad5484b0_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-cccfad5484b0_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&7、检查窗户 &/p&&p&检查是否闭合严实，支撑有无生锈。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-06cf64c6ec383c25c8f17d224b086974_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&480& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-06cf64c6ec383c25c8f17d224b086974_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-f7ad151bb9dfa7e_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&853& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-f7ad151bb9dfa7e_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-3c7e2cd01eb4cde9e0b7e66f9da3c5e4_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&853& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-3c7e2cd01eb4cde9e0b7e66f9da3c5e4_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&8、阴阳角是否垂直&/p&&p&有一个整改范围：就是3毫米的误差。&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f7f9be0cb91b7ee7ad10ca038d0118d7_b.jpg& data-rawwidth=&530& data-rawheight=&321& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&530& data-original=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-f7f9be0cb91b7ee7ad10ca038d0118d7_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-6af900c3bbceee1c37d7d040c3107f3a_b.jpg& data-rawwidth=&301& data-rawheight=&295& class=&content_image& width=&301&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&9、测层高&/p&&p&通过层高对下一步的装修会有很大的指导意见。净高没有2.8米建议少吊顶，否则空间距很压抑，而通常不同的房间层高是不一样的，客厅相对卧室要低一点。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d59e350a58deebd336ae5f_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&853& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-d59e350a58deebd336ae5f_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&10、靠尺测墙面的平整度&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c4fa10d1fd922c12bc7cac48_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&853& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-c4fa10d1fd922c12bc7cac48_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&11、检查厨房&/p&&p&检查有无渗水的现象,若防水没有做到位会出现因为渗水造成墙面的返碱，俗称墙面长霉。&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-21c2bfd0c0a57c8dc5ac74_b.jpg& data-rawwidth=&636& data-rawheight=&699& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&636& data-original=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-21c2bfd0c0a57c8dc5ac74_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&12、检查卫生间&/p&&p&A、看淋浴的高度是否正常，通常是贴砖后再100-115CM之间是标准的；出水位是否在15CM。&/p&&p&B、下沉式的卫生间安装蹲便，量深度通常是30CM，除去下水管和沉水湾建议购买22-23CM的蹲便（避免花冤枉钱或者最后导致蹲便外露在外面而造成安全隐患）不是下沉式的卫生间通常只能安装马桶，需要量孔距，通常孔距在30CM也有在28CM或者35CM 甚至有40CM的，有了这些数据在卖马桶的时候就有参考数据（孔距是指墙面到下排管的中间点位减3CM，3CM是指贴砖的厚度）&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-98b7b4f377a4b562aa8517_b.jpg& data-rawwidth=&640& data-rawheight=&853& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&640& data-original=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-98b7b4f377a4b562aa8517_r.jpg&&&/figure&&p&&br&&/p&&p&13、装修建议&/p&&p&专业的资深的验房师通常会现场根据户型图给业主提出合理的装修方案建议&/p&&p&最后：现场填写验房报告及装修建议&/p&&p&&br&&/p&&p&&b&验房会需要到哪些工具？&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-4fcdc8c7cfeddd386cb5_b.jpg& data-rawwidth=&750& data-rawheight=&683& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&750& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-4fcdc8c7cfeddd386cb5_r.jpg&&&/figure&&p&本人从事装修行业多年，有任何验房疑问、验房需求都可以私信交流~~&/p&
收房验房怎么避免被坑？？这是两个不同的问题！一个是收房怎么避免被坑？另一个是验房怎么避免被坑？ 要知道无良开发商越来越多，偷工减料，房屋空鼓，楼板高矮偏差、墙体歪斜、楼板裂缝，水电不畅通，门窗卡位、无渗水等等，只有你想不到没有不可能的问题…
&p&现在房屋出现质量问题屡见不鲜，业主维权之路漫长而窝火，你家的新房会不会也出现种种问题?极少数人知道可以请专业验房师给新房做个“体检”。但&b&验房师是如何工作的&/b&&b&?如果自己验房，需要注意哪些地方?验房过程中常常会发现哪些质量问题&/b&&b&?&/b& 今天,就给大家分享一下从业多年来总结的毛坯房验房经验，希望对大家收房时验房有所帮助。&/p&&br&&b&毛坯房检验项目&/b&&br&&br&&p&查验合同核定面积，确认售楼合同附图与现实是否一致，结构是否和原设计图相同，房屋面积是否经过房地产部门实际测量，与合同签订面积是否有差异。查看售房合同，一般如与实际测量面积误差在3%之内，不予考虑，&b&误差超过&/b&&b&3%&/b&&b&的，以双方签订合同的赔偿约定为准&/b&。建议与开放商约定房屋面积与实际测量面积误差为2%，最好不超过5%。&/p&&p&如果开放商合同面积误差是超过5%那建议最好换个开发商选择其他楼盘。&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-16a3183acf7e06f4ded4d_b.jpg& data-rawwidth=&340& data-rawheight=&266& class=&content_image& width=&340&&&/figure&&br&&br&&p&&b&一、入户门&/b&&/p&&p&&b&关键词：表面、拉手、牢固、锁具、垂直度、密封性、猫眼、门框灌浆、国家标准&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic3.zhimg.com/50/v2-1447dccc9a4ad60bb11cf294f14a502d_b.jpg& data-rawwidth=&343& data-rawheight=&457& class=&content_image& width=&343&&&/figure&&figure&&img src=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-9f86f20e000f7130ccaac_b.jpg& data-rawwidth=&522& data-rawheight=&348& class=&origin_image zh-lightbox-thumb& width=&522& data-original=&https://pic1.zhimg.com/50/v2-9f86f20e000f7130ccaac_r.jpg&&&/figure&&p&&i&检查门的情况&/i&&/p&&p&(1)检查入户门品牌规格是否与合同约定一致；约定为防盗门的应达到防盗门国家标准;（见度娘）&/p&&p& (2)检查门扇表面是否有划痕、碰伤、锈蚀等严重影响美观的现象;&/p&&p& (3)检查门扇安装是否垂直;&/p&&p& (4)检查门框是否灌浆饱满，门框封口饰盖是否齐全;铰链有无明显锈蚀;门框安装是否垂直;(若为木门则检查门套的观感及安装质量)&/p&&p& (5)检查门开启关闭是否顺畅灵活，有无异响;关闭是否严密;&/p&&p& (6)检查锁具、执手安装是否牢固;锁舌使用功能是否正常;&/p&&p& (7)检查猫眼、门铃等配件安装是否齐全，外观使用功能是否正常;&/p&&p& (8)检查门开启时，执手是否撞墙。是否有“门打架”的现象;&/p&&br&&p&&b&二、强弱电&/b&&/p&&p&&b&关键词：等电位、插座相位、开关回路、漏电保护、电表规格、弱电进户&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic4.zhimg.com/50/v2-b45f85b49ef66bbdca70e1b31e0ffaea_b.jpg& data-rawwidth=&387& data-rawheight=&471& class=&content_image& width=&387&&&/figure&&p&&i&检查强、弱电&/i&&/p&&p&(1)检查电表是否安装到位，电表规格是否符合要求，记录电表起始度数;&/p&&p&(2)检查对讲系统线路是否到位，对讲系统功能是否正常;安装是否垂直;&/p&&p&(3)检查照明是否通电，插座是否通电，接线是否正确。&/p&&p&(4)检查配电箱盒盖外观是否完整，配件是否齐全，安装是否垂直，高度是否合理，预留空开位数是否齐全;&/p&&p&(5)检查室内有无通电;&/p&&p&(6)检查弱电箱盒盖外观是否完整，安装是否垂直，配件是否齐全，合同约定的弱电线路是否到户;&/p&&p&(7)检查电闸及电表其是否能控制室内的灯具及室内各插座，检查开关、插座的牢固程度。&/p&&p&(8)检查强电弱电垂直距离是否超过一米，否则日后会影响电视的收看效果。&/p&&p&(9)通过拉闸后户内是否完全断电，户内有分闸的，也同样分别检查。就可以知道电闸及电表其是否能完全控制室内电源。&/p&&br&&p&&b&第三、给排水&/b&&/p&&p&&b&关键词：烟道、煤气表、水表、水压测试、管道渗漏、管道坡向、地漏、阻火圈&/b&&/p&&figure&&img src=&https://pic2.zhimg.com/50/v2-f62858aafa17cd9dd49710_b.jpg& data-rawwidth=&369& data-rawheight=&478& class=&content_image& width=&369&&&/figure&&p&&i&检查厨卫、阳台排水管&/i&&/p&&p&(1)检查水表是否安装到位，水表前后接头有无渗漏现象;记录水表读数;&/p&&p&(2)测试水压大小是否合理，有无水压偏大或偏小的情况;(要求有适合上水压表的接口)&/p&&p&(3)倒水测试所有地漏是否通畅；(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。尽可能让水流大、急，看水压大小，试排水速度。&/p&&p&(4)检查厨房、卫生间、阳台的排水管是否完整，有无破损;&/p&&p&(5)检查楼上的排水管检查口封盖是否齐全，有无渗漏;&/p&&p&(6)检查给水方面的注意事项，主要是看房间的各个水管的龙头是否有水的供给，是否配套齐全，(包括楼道里的管道井中的水龙头)。&/p&&p&(7)检查厨房、卫生间排水立管是否分开设置;&/p&&br&&p&&b&第四、阳台栏杆&/b&&/p&&p&&b&关键词：高度、竖杆间距、护栏玻璃&/b&&/p&&figure&&img src=&http