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卖房子有贷款需要办理转按揭手续，房子首付款收款时间由按揭转移后，银行进行支付。
转按揭的流程：
1、买卖双方签订《房屋买卖合同》；
2、买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》；
3、买方交纳房屋价格30%的首付款（按交易价格与评估价格孰低的原则，一年内免评估，以原购买价为准）；
4、卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函（包括所欠资款本息、还款帐号）；
5、买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款（提出贷款申请，律师初审，银行复审）；
6、卖方向买方实际交付房屋；
7、银行复审通过后放款，向卖方的银行划款；
8、卖方收到款项后，与原贷款行解除贷款合同和抵押登记，与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行；
9、买方的贷款银行将30%的首付款付给卖方。
转按揭需要的材料：
原借款人所需资料：
1、借款人和权利共有人身份证复印件；
2、 房地产权证原件；
3、借款合同（抵押合同）原件；
4、 一期银行还款对帐单原件；
5、 还款卡或还款存折复印件；
6、房屋买卖合同。
新借款人所需资料：
1、 借款人和权利共有人身份证复印件；
2、借款人和权利共有人户口簿复印件；
3、借款人婚姻证明复印件；
4、借款人和参贷人的收入证明；
5、 首付款收据；
6、房屋估价报告；
7、房屋买卖合同；
8、 如公积金贷款另附公积金帐号；
9、 如消费贷款另附消费用途证明，水电煤帐单。
所有复印件均需统一使用A4规格纸张。
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二手房交易挺麻烦的，而且存在一定风险，建议以后自己先了解一下二手房交易的流程和注意事项，您抵押贷款这边达不到预期只能自己想办法了。
二手房交易流程及风险（附上自主交易和提供中介交易流程）
一、通过中介交易：
1、买方看房
2、双方商谈，签定《房产居间合同》买方交定金
3、申请报税、申请还款、申请公积金、商业贷款、（做资金监管）
4、权籍调查
5、银行委托评估公司现场评估
6、办理还款手续
7、领取产权证，注销抵押
8、办理过户、付首期款、交接物业
9、领取新证、出评估书
10、作抵押
11、银行放款、供房
二、自主交易流程：
（ 二手房手续繁多，自主交易各种忐忑、各种杂乱、各种心烦、各种矛盾、各种纠纷 ；
上海房产交易管理法律条文规定： 9月10日起，不允许买卖私自交易，房管局不允许受理，必须通过房产机构办理手续！）
2、产权调查
3、买卖双方商谈
4、 若房产还在抵押状态，买方可先交定金签定《定金合同》
5、业主赎楼
6、签定买卖合同、付首期款
7、买方提交资料申请贷款、 银行评估
8、等待银行同意贷款通知书
9、买方与银行签订贷款合同
10、涂销和递件
12、出新房产证
16、银行放款
17、交接物业、收房
下面是自主交易的详细流程及风险：
不多说，说多了都是泪
2、 产权调查
查册可以了解房屋的以下情况：
a、业权人的真实性
b、房产证的地址和真正的地址是否相符；
c、该物业的抵押情况；
d、该物业有否被查封。
当事人：买方
地点：房屋所在地的区属房地产交易登记所
资料/证明：①房屋的具体地址或房产证的登记字号；②查询人身份证
流程：1）取号；2）登记查询；3）交费；4）取打印的资料
费用：查看不收费，按需打印的材料收费，一般打印基本资料收取40元。如果有抵押或者查封的情况就会打印出来，没有的就不打印不收费，这几项各自费用均小于30元；
注意事项：有抵押需要赎契或转按揭才能过户，有查封必需解封过能过户。
3、买卖双方商谈
协商交易细节、价钱
4、 若房产还在抵押状态，买方可先交定金签定相关协议
如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管
如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，约定赎楼完毕之后给定金卖方，需注明交给监管第三方则视为卖家收讫，卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的，视为违约
如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管具体做法是：买卖双方到银行去签一份监管协议即可，约定在交易中心完成递件手续后，划拨到卖家账户上
一般来说，在交定金的时候会签一份预约买卖合同，合同至少需要约定物业地址成交金额交楼时间违约金和违约责任等
风险提示：
a、当下楼价上涨，买家如想防止卖家毁约不卖，可交足额定金或约定高额违约金，提高违约成本但定金或违约金不得高于成交金额的20%;
b、卖家有可能以定金在监管未拿到手为由毁约卖楼，所以预约买卖合同中应注明交由第三方监管即视为卖方收讫;
c、为避免交楼前业主存在拖欠费用等现象，你需要签一份交房保证金协议，约定从定金中扣除1万元左右的保证金在查验家具电器完好，水电物管等费用缴清，钥匙交接完毕之后，再退还保证金
5、业主赎楼
一般来说，赎楼是业主方的责任，针对业主房贷没有还完的情况赎楼有两种操作方式：
其一，业主通过担保公司，向银行借款赎楼，产生的是0.8%的担保费用，以及0 .4%的短期赎楼利息，等买家房产证出来之后，再到银行做按揭;
其二，买家通过担保公司向银行做按揭，银行再将赎楼款打给卖家，其中只需要产生担保费，但买家需要提前供楼
风险提示：
因赎楼产生的风险，为此环节中最大买家拿现金赎楼是不可取的方法如果发生交易因意外原因终止房屋被查封等问题，买家会冒风险
赎楼流程赎楼流程
6、签定买卖合同、付首期款
卖方提供了房屋的合法证件，买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)买卖双方通过协商，对房屋坐落位置产权状况及成交价格房屋交付时间房屋交付产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式
三份的房屋买卖合同
其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担日期也是非常重要，像交定金过户交楼时间，确定日期才能够保证交易顺利进行买卖双方可以到房管部门相关网站上下载格式化合同文本，也可以
去中介公司索要合同文本
风险提示：
a、如果房产有共有权人，要让共有权人一同签字，避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能
b、如果有租约的，应该让租客签订放弃优先购买权的证明，避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败
c、如果房产有较为贵重的家私家电，最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述，例如家具家电的品牌新旧程度等，有必要的话还可以附上家具家电的照片，以防交房时出现货不对板的情况
d、如果该房产附有户口，要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件
e、要明确违约责任，特别是在目前房价上涨的情况下，业主违约的几率增大，明确违约责任才能保障自己的
7、买方提交资料申请贷款、银行评估
如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场， 根据各贷款银行的要求提供相关资料。
1、贷款预批材料
a、存量房交易合同或网签合同；
b、买卖双方的银行卡和复印件；
c、买卖双方身份证，户口簿，婚姻证明（验原件收复印件）；
d、买方及配偶的收入证明原件；
e、卖方的房屋所有权证（验原件收复印件）；
f、其他资料（根据各贷款银行的要求提供）。
提醒：需买方卖方夫妻双方本人到场
2、抵押登记材料
a、买方的房屋所有权证；
b、夫妻双方身份证、户口本、婚姻证明（或单身证明）。
3、卖方取款材料
a、资金监管协议
评估价影响银行贷款金额，如评估价低于成交价，贷款以评估价来计算贷款金额。
风险提示：
如果贷款额度达不到预期，买家需要做好支付更多首期款的准备，否则交易不成将造成违约。
目前二套房贷有收紧趋势，有可能出现贷款批不下来的情况，那么为预防该情况发生后双方发生纠纷，可以在合同中约定解决方法，例如是解除合同还是赔偿违约金等。
8、等待银行同意贷款通知书
静静等待银行审批，10~15个工作日，审批通过1工作日出同贷书
9、买方与银行签订贷款合同
银行内部各级对申贷人审核后会二手房按揭贷款审批书，写明同意贷款的金额、期限、利率。
注意事项：部分银行同贷书上不写贷款利率，以放款时利率执行；除同贷书同意贷款金额剩余是首期款。
商业贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)
转按揭手续费：1200元/单（办理转按揭才收取,具体按各按揭公司收费）
注意事项：楼龄加借款期限不能超过30年；贷款成数不得超过房价七成；利息较高；选择性大；流程快。
公积金贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1.0%(具体按各按揭公司收费)
保险费：贷款额×0.1%×按揭年限×折扣
注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成(首次购买房产小于90平方纯公积金贷款优质客户可以申请8成)公积金个人最高贷款额度为50万元，两个人以上共同购买空卖空同一住房最高
贷款额度不得超过80万元；公积金贷款流程慢，利息低。
组合贷款贷款费用：
按揭手续费：贷款额x1%(具体按各按揭公司收费)
保险费：个人公积金贷款的保险计算公式=贷款额×0．2‰×年限 贷款50万保险费2000；提前还款可以申请退部分。
注意事项：借款期限不能超过20年；贷款成数不得超过房价七成；公积金贷款流程慢，利息低。
10、涂销和递件
业主申请涂销抵押，涂销需7个工作日，可与递件一齐办理。
递件，就是把买卖双方资料交给房地产交易所审核，领取回执，凭回执再完税，再出新的 房产证。
交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场;如果是业主实收，就只需要买家到场。
12、出新房产证
买家拿身份证，受理回执 领取新房产证
交易登记部门把档案送达市房地产档案馆归档，归档完毕并提供档案利用
将房产证抵押给银行，银行会出一个它项权利证，在你还不起贷款式，它有权利收回处理你的房子
出押其实就是出一本新的的证叫房产他项权证，是银行留存的，上面写着在哪家银行贷了多少款。
他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。
16、银行放款
17、交接物业、收房
卖买双方交接房屋；包括合约附带家私家电维修基金等；办理附属房屋包括有水费，电费，煤气有线电视，管理费过户及银行划扣帐号变更及费用结算。
a、验收房屋设施
对照合同约定查看房屋、装修和设施等。
b、办理户口迁移
携带相关证件提前去房屋对应的派出所或公安局办理落户手续
c、结清相关费用
水、电、燃气、宽带、电话、有线电视、物业费、其他费用
d、办理相关过户
水、电、燃气、宽带、电话、有线电视等过户
e、房屋尾款交接
注意保留收据，防止以后不时之需。
请中介、按揭公司还是自行办理各有优势，归根到底就是一个省钱还是省心的选择，有的选择省心，有魄力的选择省钱，如此简单而已。
（文章仅供参考）
一般请假三日办理事务即可。
购买二手单位集资房需要注意的事项：
一、产权清晰
产权证上的房主与卖房者是否一致；搞清楚所卖房屋的性质；
产权证上所确认的面积与实际面积是否相符；验证产权证的合法性与真实性；
二、产权的完整性
确认产权的完整性就是要判断其房产有没有抵押，包括私下抵押？共有人等。以避免在过户后出现不必要的争议与纠纷；
三、房屋质量
观察房屋的结构，建筑与装修材料。看房屋的内外部结构是否被改动过；是否有私建部分；是否有占用走廊或阳台等；牵涉到阳台的面积怎么算的问题；
四、居住空间
观察房屋的内部结构是否合理；是否适合居住；活动空间大小等；
五、装修配置
看原房屋装修的水平、程度如何；确认房子的供电设施、供气管道、水管等是否有老化现象；电话线、宽带的安装是否完备等；
六、物业管理
了解该区水、电、煤、暖的价格及缴费方式，是上门代收还是自己去缴；观察电梯是否可以正常使用；了解该区的停车场、小区绿化的基本情况；当地保安水平怎么样，观察一下保安是否有责任心等；
七、房屋历史
了解该房是哪年盖的，还用多久的土地使用期限；有哪些人住过，有什么用途；还有原住户在当地的信用情况；是否有欠交物业费、水电费等；
八、邻里情况
邻里关系是影响居住舒适与否的重要因素。在买房前应该要拜访上下左右的邻居，了解他们在此的居住情况；与居委会和传达室的值班人员聊天，了解情况；
九、房屋价值
通过对市场上的功放的反复比较判断房屋的价值；委托信得过的中介公司进行价值评估；银行提供按揭时会作出价值评估，这个价格可以看成房屋的最低保值价；
十、贷款条件
二手房的贷款有具体的要求。具体的要依据所在省市的相关规定；
十一、产权的交接
需要找个双方都信得过的单位，如信誉较好的担保公司，等过户完成后再将房款转入卖方账户。
首付几成不是能不能或者你们双方怎么商量的问题，这个要看每个地方的政策，政策有明确规定的，建议你还是去找家二手房中介公司代办一下吧，代办费在3000左右，过户房子办理按揭外还有其他很多手续，他们这块比较专业
二手房贷款找评估公司是一个必须的环节，具体的过程你问中介就是了，他们很专业的，评估公司是和银行挂钩的，中介当然要找评估公司了，看房直接联系中介或者你本人都可以，就是帮他开下门看房而已，然后办理过程签字什么的，就要你自己了，评估费是要你付的，和中介的中介费没任何关系，房子只有经过评估公司评估后才可以让银行审批，审批过了，你菜能贷到钱，这就是他的作用，不是随都可以去评估的。
通过中介按揭买二手房，注意不要让中介赚了差价
买房后过户后再付清全款~
如下几类不要买，
没有房权证的房屋
在城市拆迁改造范围内的房屋
没有缴纳土地出让金的房屋
产权共有人不同意的房屋
在抵押状态的房屋
不能建立楼盘编号的房房屋
姓名、地址与房权证不符的房屋
税费较重的房屋
该类房的来源往往属于赠与、析产、继承等所得，交易时税费较高~
首先，要到当地的房产交易中心查询一下该房产是否处于抵押债权状态，防止以后出现不必要的法律经济纠纷；
其次，要确认与你交易的人是否是真正的房屋产权所有人，防止有人空手套白狼；
再次，要确信你的身份证件在办理按揭过程中没有被中介挪为他用，最好是你本人全程在现场办理；
最后，要提醒的是您的首付款一定不能交由中介公司，避免出现中介一夜之间人间蒸发事件。现在各地的房产交易中心为了保护二手房交易双方的合法权益，都设立了二手房交易资金托管中心，建议LZ把首付款放在那里，掏两小钱，买个放心，毕竟首付也不是个小数目啊。
中介费是在中介公司签完居间合同的时候就要收取的，中介已经完成了居间服务，促成了这一笔交易，有权收取中介费了。贷款，过户是这笔交易的延伸服务。你可以这样操作，签完合同付一半中介费，过户当天再付另一半中介费。大多数交易就是这么做的。今日律师风向标：
您好，我在北京没有买房权限，就买了一个不限购的房子，首付款和中介费都交了，但是由于房价上涨，房东不想卖房子啦，我现在应该怎么处理？如果我现在还想合同价买房子怎么操作？或者他实在不想卖，违约金
您好，我在北京没有买房权限，就买了一个不限购的房子，首付款和中介费都交了，但是由于房价上涨，房东不想卖房子啦，我现在应该怎么处理？如果我现在还想合同价买房子怎么操作？或者他实在不想卖，违约金怎么算？我看到别人说是不是还可以由于房价上涨给买房人一定的赔偿，这个又怎么算？谢谢
wl9865mrsi
律师回复区
你好，需要按照合同约定处理， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务 的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。双方协商不成，可诉讼处理。
你好，如果协商不成，起诉解决
你好，根据合同约定处理解决
您好，起诉解决
您好，需要按照合同上的违约金进行赔偿，如果您有法律问题需要帮助，可以电话与我联系。
可以主张对方违约
您好，按照合同约定的履行
可以要求对方履行或支付违约赔偿
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