任志强对中国房价的13个预判（最新）_深圳新闻网
任志强对中国房价的13个预判（最新）
13:45 来源：人工智能朗读：
任志强又赢了，他说，中国房价还会上涨，于是很多地方就开始蹭蹭上涨；他说，2018年楼市调控会夭折，于是一些地方就真的开始放松；他说，中国房地产就是一只“夜壶”，一些地方政府憋急了撑不住，一定会拿出来做财政文章，于是兰州、南京、合肥就真的开始做文章……
01房地产与城镇化
我个人觉得，中国的房地产远没到完的时候。我们现在大概220亿住宅总量（面积），最少得400亿才能完成70%的城镇化率。严格说，中国现在城镇化率才40%左右。城里的非户籍就业人口把父母孩子从农村接到城市，但孩子在城市上不了学，父母医保、社保都在老家，这个不能叫城镇化。
中国现在大概有7500万独居户，老人3500万，年轻人4000万，算上大学生、留学生等毕业人口，每年还得增加1000多万，这些独居的人口都是要租房买房的。我个人估计，中国五年后独居人口大概要达到2.5亿，前三年每年增长40%，这种趋势在未来的一段时间里头会急剧上升。
未来最大可能就是农村急剧缩小，因为农村缩小了，人均用地才能增加，农民才有可能富起来。但中国的土地制度问题不解决，这个是基本没戏。
02集体土地建租赁房
可以告诉你们，集体土地建租赁房最早是我2010年的一个提案。当时北京要解决唐家岭问题，然后国土资源部找我谈了很多次，批判了六七年后，结果现在变成他们的政策了。但你们不要以为集体土地能解决多少问题，因为没有一个城市会把基础设施主动修建到集体土地里去，政府不能卖地，没有收入，他为什么要给你配市政啊。配不了市政，没有交通、燃气，租赁房就根本做不起来。
按中国现在的情况，真正需要建租赁住房的大城市大概不超过25个，剩下的城市基本都不需要，甚至有些省会城市都不需要。
目前在中国REITs是发和买都要交税，那就解决不了租赁住房需求。因为双税，所以租金价格一定是高的。
试图用机构的方式解决租赁住房，这个战略是极错误的。政府承担责任应该是建廉租房，建租赁房。住的人没产权，也不用花那么多钱。政府发行票券，给你住房券，哪怕你不住我的房子，但你拿券去兑钱时直接给你减多少钱税就行了，否则这个租赁市场是建不起来的。
03房地产市场前景
开发商你们算下账，按400亿平米的住房总量，每年5%的改造面积就得20亿，所以这个市场开发商根本就做不完。到目前为止，9万多家房地产商一年住宅竣工量大概10亿。
增量和存量，通常国际规律是3比1，平均交易3套二手房，卖出1套新房，这是新建商品房开始减弱的表现，然后改造型需求开始增加。中国现在二手房交易超过一手房的才六个城市，所以不需要盖新房？这些都还早着呢。
中国最大的问题是土地产权。大家现在疯狂买房子，因为没有产权，只有七十年使用权，买一个墓地只有二十年使用权，所以越老的人越得买房，可能买好几套。不从根本上解决土地制度问题，基本没戏，所以长期看，我个人觉得，鼓励大家买房。
房地产市场前景是没问题的，最大的风险是开发商的资金能不能扛不过政府。开发商有钱，你做什么都没问题，每年十五亿平的销售面积，超巨大的市场，根本想都不用想，拿过地就做开发。中国一年就1300万套房子，加上二手房交易，将近2000万套，这个总量还不够。
04土地与商品房价格
今年的土地价格实际上涨是很凶猛的。一季度全国平均上涨10.3%，大概已经有6个省市要过五百亿了，土地还在继续涨，就是因为供地量减少了。
所以你们不用担心商品房的价格，后期肯定是越涨越高。最主要还是数量少，不在于它的总库存下降，和库存没有关系。主要是以后新的土地用地供量少了，北京只有25%了，深圳在20%上下。所以一线城市房价永远是往上走，想都不要想的。纽约、洛杉矶旧金山的房价谁能卡住了吗？看看国际大城市的情况就都知道了，你根本就不用想，想它干嘛。
05开发商融资
我个人觉得，可能得放一点货币政策，如果不放货币政策，经济可能就实业连带地产全不行了。我觉得实业不行国家会放政策，这次银行一万三千亿都是专款专用，打油的钱不能买醋，从去杠杆的角度，进不了房地产。
因此房地产融资放松基本上是不可能，开发商融资比去年少大概六千亿，境外融资多一倍多。没有条件在境外融资的都亏了，有条件境外融资的成本也都提高了，现在越融越高，不比国内低。国内在四月份的时候资金成本可能得八点几，到五月份就变成十二，我估计到六月份可能得到十四了，个别企业顶不住了到三十都得拿。
去杠杆是其一，政策是其二，第三是开发商压了很多钱。全国现在大概压了四万亿房子，拿不到销售证，仅上海北京就超过万亿。北京大概三千多亿，上海六千多亿，好多是去年十月要开盘的，排到今年十月了，因为价格定的还是比较高，弄不好还得往后占一年资金。
06房地产调控政策窗口期
过去说政府把房地产当夜壶，而且夜壶的作用还很大，但是你不要以为说到夜壶就一定要放松房地产调控。我个人觉得，房地产调控短期之内是不会放的。得到什么时候？得到非常惨的时候才能放。就是夜壶得到憋的急时才用，不急的时候，上上厕所就行，是吧。
什么叫急？去年大概十六亿的销售量，没有公布的实际交易是十九亿平方米。我观察今年可能销售是要负增长，就按10%负增长也还有十五亿，这个数字还是历史第二高。十五亿平米，一家开发商你能卖出多少，你赚不了多少，但市场是很好的。问题是可能别人都卖了，恰恰你的房子没卖，你就损失了，就这么简单，所以你的产品有竞争力的时候，大市场不是大问题。
你们开发商别把心思老放在靠政策放松上，得先做到政策不放松，你也能熬得过去。你要比地方政府还能熬，那就不用担心了，到地方政府熬不住，那房价就还得涨。
07三、四线城市房价
三四线城市涨价有一个重要的原因是货币政策补贴，或者叫货币拆迁。中国拆迁补贴去年一万八千三百亿，今年大概一万七千亿。地方政府不拆迁就拿不到中央补贴，就拍不了地。用货币拆迁把地腾出来，地方政府再把地拍了赚一笔。而老百姓拿着补贴款要买房住啊，可能原来房价就三千一平，但开发商一看，拆迁补贴发了四千，那我得把价格涨到四千五。老百姓还得再加点钱，或者房子面积买小点，才能把账算平了，所以房价就这么起来了。
另外一个原因是大城市限购。很多把父母接到大城市的人突然发现养不起、住不下了，又不能再送老家，送农村去，所以就在周边城市买了房子。我们查了实际数据，回乡购房的比例很高。
这一轮涨价还没完，只要货币拆迁继续，可能还会涨。
08房子的销售量与房价
现在的房价主要是政府按着不让涨。包括限购摇号什么的是政府和开发商做斗争，这是第一轮。第二轮是政府和消费者做斗争，所以好多人开始假离婚。因为限购，在北京上海，夫妻俩离婚和不离婚买房总费用可能得差出三四百万。限价还导致二手房价格比一手房还高，所以买房的人更多了，拼了命，离婚也得买。
现在是第三轮，地方政府当市场监管者，中央政府不管市场了只管找地方一二把手谈话。谈完以后地方就往下压主管部门必须让房价下去，限制网签等政策都是因为这，让你拿不到银行贷款。
再加上限购和其他政策影响，今年市场销售数据还会下降，最高可能到7%，十五亿多销售量的7%。预测不会那么准，但有几个固定影响因素，估计六月以后就开始出现下降了。如果今年下降一个多亿（面积），中央还不会轻易松口，但要下降两三个亿，中央肯定就松口了。14年的时候总销售面积是下降的，但14年房价没掉，房价是继续上涨的。就是房子的销售量掉下来，房价未必会掉。
09住房不炒的最好办法
限定商品房价格是违反市场规律的，住建部现在出台的所有政策，都是违反十九大精神的。住房不炒是对的，最好的办法就是用空置税。房子有人住就不能说炒房，问题是用来住，也得有人盖才行。住的不一定是自己的产权房子，现在媒体都瞎造势，说的好像只能住自己买的房子一样，这是不对的。
10写字楼和住宅的租金回报
中国没有多少旧写字楼，所以新盖写字楼永远是和新写字楼竞争，租金都很高。潘石屹说写字楼租赁回报只有5%，3%，扣掉利息就基本没了，这是因为他用商品房的租金和非商品房的租金去扛，扛不住，这是很大问题。
而住宅不是，住宅大多是和房改房竞争。五十年福利分房的结果就是有大量总价才两万一套的房改房，现在月租金就两千，一年就收回总房款了。现在北京的商品房，两万你连一平米都买不到，之前花两万就买了一套，即便算上通胀，商品房和房改房的租金回报率是怎能都不能比的。
所以中国现在的租金是低的，不能满足租赁性住房的合理市场需求。这就是为什么这次万科长租公寓要180万，没有条件竞争那就得租高档的，这些都是没法从根本上解决普遍的租赁问题。
11房产税还收不收
我们过去五十年的住房政策都是非商品化的分配制，房改房。这种住房分配导致我们根本不可能现在实行房产税，因为这两个东西没法统一。没钱的人都还住老房子，你按照新房计算价格再收房产税，老百姓肯定都会不干的，那政府就麻烦了。我个人认为，房产税短期内绝对不可能出现。
12高铁的虹吸效应
有统计数据，我们现在大概有一百八十个城市因为通了高铁人口下降，而且人口密度也下降。
高铁的关键影响是向核心城市集中的，这个核心不一定是一级、二级、三级，而是在一个路段区域内的核心。所以高铁不一定是给每一个城市都带来好处的，但有一个城市是最享福的，那就是郑州。未来在高铁几横几纵全部贯通后，它就变成一个最核心的疏散区了，远超中原地区其他城市。
13燕郊、廊坊的房子能不能买
如果天津的户口政策敞开，那燕郊就没希望，为什么？因为大家不会把户口落在燕郊去，孩子上学问题不好解决，但要是天津也落不了户，那可不就得去燕郊嘛。你要把燕郊当成第二居所，或者买一套房临时住着，过渡下还有希望。
我个人觉得，在短期之内廊坊是不行的。要真像刚刚你们说北京政府要把营商环境完全放松了，那廊坊周边还是有希望的。原因在哪？就是又回到北京的这些人在北京不一定能住得下。所以关键还看北京政府的决心，能落实到什么程度，目前还不好说。
14任志强语录
他总是“直言不诲”。
任志强树立自己语不惊人死不休的独特品牌，敢于说真话，他曾经不止一次地强调，他是一个商人。我们中国的商人，尽管心里想着赚钱，甚至有些人不择手段地赚钱，但是，他们嘴里绝对不会承认，装作优雅绅士救国救民的样子。
他们张着血盆大口掠夺百姓，侵犯老百姓的利益，“杀人于无形中”，还要装出一副慈善家的样子。
他们利用国家的行政权力手中独揽大权，大捞其财大谋其利，还希望老百姓不要说话、不要发言。而任志强不一样，他很直率地告诉我们，他是商人，他的目的就是为了赚钱。他的话虽然听起来让人不太舒服，但确实心里服气得很。
数今朝风流人物，还看任志强疯狂语录：
1、房地产就该是暴利行业；
2、中国住房分为穷人区与富人区很正常；
3、房价降了，房地产开发商有权不盖房；
4、对真正有钱的人来说房价还不够高；
5、商品房定价无需公众监督 ；
6、历史证明房价永远都是上涨；
7、不让穷人买得起商品房；
8、禁止炒房就是违宪行为；
9、我没有责任替穷人盖房子，房地产开发商只替富人建房；
10、买卖有理，炒房无罪；
11、中国的年轻人就该买不起房子
12、中国40岁以下购房比例全世界居高
13、“居者有其屋”应改为“居者有其所”
。。。。。。。。。
15潘石屹被传染了？
潘石屹最近露面有点多，言谈风格也有点犀利。
昨天的3Q城市拓展发布会上，潘石屹就“炮轰”了“有的行业”：
有的行业，整个就赚不了多少钱，一年的营业额才几百亿，可是这些行业的人都挺烧包的，一会儿游艇，一会儿飞机，还私人飞机，我觉得这个行业就长久不了，一定就是你得到的和你付出的要有一个平衡。
当然，他对娱乐圈怎么看不是我们关注的重点，我们更关注这位地产大佬对于楼市的一些观点与看法，这里整理几条：
房价是吸毒的。
潘石屹认为是多种因素促使了房价的快速上涨，并且犀利地直言政府、银行和开发商获得了房地产的大部分红利，其他群体只占一个小头，别人在吃肉，其他的几十个相关行业只能喝点汤。潘石屹在视频中还说，中国的房价已经高得离谱了。“几拨人渴望房价一直涨，永远涨下去，像吸毒一样上瘾了，离不开了。他们一起合谋，千方百计要让自己分得更多的蛋糕。”
贫富分化的隐形原因是FB。
对话吴晓波的时候，潘石屹谈及房价上涨太快，中国十年贫富两极分化也十分严重，这有两个原因：一个是显性的原因，一个是隐性的原因。
显性的原因就是房地产，隐性的原因就是腐败。“十年前买了房子的人和不买房子的人，十年后一个就是无产阶层，一个是资产阶层，已经完全不一样了。”潘石屹如是说。
在对话中，吴晓波问：“如果现在有一个二十多岁的年轻人，他到上海、北京，你建议他买房子吗？”潘石屹回答道，从经济账上来算，租房子合算，租金不管怎么涨，相对于买房子的价格还是低。可是你要是有大量的钱，万一通货膨胀了呢？总觉得还是房子更靠谱一点，房子还可以抵御通货膨胀。
东北几乎没有企业家。
“拍了一系列中国企业家照片，最后发现东北没企业家。”潘石屹对吴晓波说，“我不是要故意回避某个省份，能够约的企业家我都拍，都是无意识的。”
潘石屹表示，企业家和中国社会的画面太大了，如果进行具体化，就是哪个地方的企业家多，这里的就业问题、经济发展问题就解决了。相反如果没企业家，扶贫、就业、经济发展等各种问题就都来了，很有意思。
“我们这一代人已经快过去了。”潘石屹说过自己做摄影，拍企业家的初衷。
而如此文艺范儿之潘石屹，变身大炮，可能是应了那句“物以类聚，人以群分”，潘石屹大概是被任志强“传染”了吧。
责任编辑：贺昕
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来源：凤凰财经
华远地产股份有限公司原董事长任志强11月29日在&财经年会2018：预测与战略&上表示，中国平均房价超过两万块钱的城市不到十个，超过一万块钱的城市不到二十个。全国所有的地级市都加起来，去年年底平均房价不到四千块钱，到今年为止十月份的统计数字，全国的平均房价也就是七千块钱，&我没太搞懂，为什么你们老说房价高啊?我觉得还早着呢。&
他表示，如果想要完成小康目标，那么城镇化率至少要达到60%-70%，不盖房子住哪儿啊。而且，在城镇化的推进过程中，老百姓对于住房还有巨大的需求，比如独居人口。中国未来城市里最少有五千万户独居人口，仅仅满足中国独居人口的家庭需求，大概要再干25年，结婚的、生孩子的还不算。从1990年开始到现在为止，一共建了一亿五千万套，包括租赁性租房、廉租房、保障性租房等所有的房子。而商品房只占住房总量的40%或者还不到，像大城市，北京、上海都不到40%。
他还表示，中国的房价扣除地价以后的房价收入比非常低，大概全国平均起来扣除地价以后的房价收入比不到6，大概只有五点几。北京、上海比较高，但是扣除地价以后相差多少?相差60%。他指出，我们计算一个扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上还低，比大多数国家低。
任志强认为，当其他的国家不是一次性支付70年土地出让金，而且是竞拍价格的时候，它的房价是相对合理的。而如果用这样一个制度导致的结果是什么?是房价高涨。
他指出，我们房价从什么时候开始高涨的?大概是号以后，但是出文件的是2002年的6月1号开始招拍挂。从1998年23号文件开始出台，到2003年没有实行土地招拍挂期间，房价平均年涨幅不到3%。但是收入平均涨幅多少呢?9.5%。自从以后，土地价格急剧上涨，所以到2007年开始出现大量的地王，随后开始出现天价地，面粉高过面包等等，于是才开始出台了一系列的调控政策。
以下为任志强演讲实录：
任志强：十九大里其中有两个没有改变，你们谁知道十八大有几个吗?有人举手吗?看来都没我学习的好。十八大有三个没改变，十九大变成了两个，有一个改了，就是李铁刚才说的，主要矛盾改了，但是两个没改的是什么呢?第一个是社会主义初级阶段没改，第二个是发展中国家地位没改。这两个没改就说明什么呢?说明中国还得回到原来的建立市场经济框架、高速发展的过程。
那预计是什么呢?预计就是城市化任务还没完成。要完成小康目标最少也得到60%、70%的城市化率，中国的社会主义初级阶段现状周期还长着呢，你们不要以为今天就建完了，早着呢，所以我们应该说，中国的城镇化这个路还有一段时间，十九大说每年1.2个点，要完成小康，2035年的目标最少每年得有1.3个点才能完成，不盖房子住哪儿啊，这是一个大的问题。
很多专家都认为我们的住房问题已经解决了，老说有多少人口有多少房子，李铁刚才说了一大堆的外来人口的流动情况，说明房子是不够用的，因为那套房子在农村的，他人在城市里，所以城市的发展过程中，老百姓对住房还是有巨大的需求。特别是李铁非常重视，谈到了我们的老龄化问题，老龄化问题非常严重，但更严重的是年轻人的独居问题。在欧洲，像北欧很多国家，年轻人的独居达到40%，什么意思?就是父母有房子我也不住，我得单独住。中国现在达到多少?大概最少有七千七百万户。独居的增加和过去的传统计算是完全两个概念，也就是说家庭的人口比例数在大幅度下降，我们从1984年的三点九几，现在下降到二点八几，但是北京、上海已经降到了2.3、2.4，换句话说就是两个人一个家庭，或者两个人多一点点，而不是过去说的三个人、四个人一个家庭了。
那一个人一个家庭已经占到比例很大，占到全世界多少?大约现在占到全世界的25%的左右，而中国未来的独居发展趋势是什么?独居就是没有结婚的单身，他和已经结婚又离婚是两个概念，要把那个加起来，我们预计中国未来城市里最少有五千万户，那也就是说中国的房子还得盖多少年呢?仅仅满足独居人口的家庭需求，大概要再干25年，别的还不算，结婚的、生孩子的还不算，为什么?从1990年开始到现在为止，一共建了多少房子?一亿五千万套，包括租赁性租房，什么廉租房，什么保障性租房，所有都算上，就建了这么多房子。
你们以为商品房有多少吗?商品房只占住房总量的40%，或者还不到，像大城市，北京、上海都不到40%。那么真正的房价有多高呢，李铁讲了半天房价，超过两万块钱的不到十个城市，超过一万块钱平均房价的不到二十个城市。大部分在去年年底的统计数字，我们全国所有的地级市都加起来，平均房价不到四千块钱，到今年为止十月份的统计数字，全国的平均房价，平均房价也就是七千块钱，我没太搞懂，为什么你们老说房价高啊?我觉得还早着呢。
你们觉得个别城市，就是刚才李主任说的，个别城市，北京、首都或者什么，他们老算房价比，那房价比确实很高，为什么?外地最有钱的人也到这儿来了，他自然房子就高了，因为你是和外地的那些有钱人去比这个房价啊，所以它就高了。因此我们真正超过两万块钱平均房价的只有九个城市，所以这二十个城市决定了全国的平均房价大幅度上涨，全国平均普遍下来，我们的房价离合理水平还差的很远。
最近我也让易居帮我们做了一个调查，什么调查呢?就是房价扣除地价以后的房价收入比是什么?非常低，大概全国平均起来扣除地价以后的房价收入比不到6，大概只有五点几，全国。那么大城市可能北京、上海比较高，但是扣除地价以后相差多少?相差60%。换句话说，我们计算一个扣除地价以后的房价收入比，非常非常合理，而且比国际上还低，比大多数国家低，那也就是说，当其他的国家不是一次性支付70年土地出让金，而且是竞拍价格的时候，它的房价是相对合理的。而如果用这样一个制度导致的结果是什么?是房价高涨，我们从什么时候开始的?大概是号以后，但是出文件的是2002年的6月1号开始招拍挂，2003年以后开始实现的。
那从1998年23号文件开始出台，到2003年没有实行土地招拍挂期间，我们房价平均年涨幅多少呢?不到3%。但是我们的收入平均涨幅多少呢?9.5%。自从以后，土地价格急剧上涨，所以到2007年开始出现大量的地王，随后开始出现我们所说的天价地，面粉高过面包等等，于是才开始出台了我们一系列的调控政策。
调控政策最大一个是无法，你们可以查一查，地方出台的所有调控政策哪个是依据上位法了吗?你们谁给我举个例子。不管你限了什么，我们1995年开始实现《房地产管理法》，你们查查《房地产管理法》有地方政府允许批准价格吗?没有。上面只写着商品房卖完了以后，你把那价格到政府那去备案，我们住建部出台了88号令，商品房预售管理办法，上面写着很清楚，价格是交易双方决定的。所以，中国没法。第二个，没有契约，完全没有契约精神，因为土地合同中写了我可以盖这个房子，盖那个房子，没写着我必须限价，但是我盖完房子以后你说这契约不算数，我重新做规定，你这房子只能卖这么多钱，不能卖那么多钱。而且你只能变成这样，我已经盖好了，那也不行，商住房你也不能卖，如何如何，没有契约精神。
第三个，我们有市场价格信号吗?没有。所有的价格信号都是假的，什么叫市场经济?最直接的一个就是看不见的手，就是凭价格信号而来的，但是我们没有价格信号。就是李铁刚才说的，要不然给你限价，批价，要不然就是高价的不准你卖，让你卖低价的，然后把那平均房价压下来，举了很多例子，很多地方要限价，为什么要限价?就这个。那如果市场里头没有价格这只手，没有价格信号了，那么所有的市场做出来的，任何人做出来的判断就一定是错误的，不管你是中央政府还是地方政府，还是所有的政府，也包括市场中所有的人，你们做的信号能是正确的吗?不是，因为你看到的是虚假的，不管是统计局公布还是谁公布，都是假的。既然是假的市场信号，怎么转换的呢?你们说未来是涨还是跌，不知道，因为这个价格它可以随便做，想做多少就做多少。这可能是我们认为房地产市场拐点来了，因为你永远不知道未来的价格信号是什么。
原标题：任志强：老百姓对于住房还有巨大的需求
编辑：李慧（房产）
[此文系转载，来源于凤凰财经，版权归属原作者]
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