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销售房子时，面积是怎样计算的
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商品房销售面积测量计算&&&中华人民共和国国家计量技术规范（JJF）&&&（国家质量技术监督局日批准实施）&&&一、概述&&&1、范围&&&本规范适用于商品房销售活动中各类房屋销售面积的测量与计算。&&&2、引用文献&&&本规范引用下列文献：&&&GBJ96－1986住宅建筑设计规范；&&&建设部建房[号&商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规&&&则；&&&CH&房产测量规范。&&&使用规范时，应注意使用上述引用文献的现行有效版本。&&&3、定义&&&本规范采用以下定义：&&&3.1&商品房销售面积&&&－－商品房整幢出售，其销售面积为整幢商品房的建筑面积（地下室作为&&&人防工程的，应从整幢商品房的建筑面积中扣除）。&&&－－商品房按&套&或&单元&出售，其销售面积为购房者所购买的套内&&&或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。&&&3.2&整幢房屋建筑面积&&&整幢房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积&&&之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层&&&高2.20米以上（含2.20米）的永久性建筑。&&&3.3&套内建筑面积&&&套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体面积及套内阳台建筑面积之&&&和。&&&3.4&套内使用面积&&&套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水&&&平投影计算。&&&3.5&套内墙体面积&&&商品房各套（单元）内使用空间周围的维护和承重墙体，有共有墙及非共&&&用墙两种。&&&商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与公用建筑空间之间的分&&&隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入&&&套内墙体面积。&&&非共用墙墙体水平投影面积全部计入套内墙体面积。&&&3.6&阳台建筑面积&&&阳台建筑面积系指阳台地面底板外沿在水平面的投影。&&&3.7&套内阳台建筑面积&&&套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。&&&3.8&共有建筑面积&&&房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。&&&3.9&共有建筑面积分摊系数&&&整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积之和的比&&&值，即为共有建筑面积分摊系数。&&&3.10应分摊的共有建筑面积&&&应分摊的共有建筑面积为套内建筑面积与共有建筑面积分摊系数之积。&&&二、测量要求&&&4、房屋边长测量应连续测量两次取平均值（中数*）,两次测量读数之差&&&（较差*）不超过表1规定。&&&表1&单位：m&&&－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－&&&钢卷尺&△L&＝&0.0005L（L&10）&&&＝&0.001L（L&10）&&&△L&一两次测量读数之差&&&L－被测边长&&&手持式测距仪&｜△L&｜&0.005&&&－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－&&&5、房屋分段边长之和与房屋总边长之差△L不超过（1）式规定：&&&n&&&△L＝&0.004&L1&（1）&&&i=1&&&式中：n－房屋边段数；&&&L1－分段边长，i=1、2、3&&n。&&&6、商品房面积测量标准不确定度u（中误差*）如（2）式所示。&&&商品房面积测量标准不确定度：&&&u&（0.02S+0.001S）&（2）&&&式中：S－商品房实测面积，单位：平方米。&&&其扩展不确定度（限差*）：&&&U＝2u（p=95%）&&&*测绘行业术语。&&&三、测量项目与测量设备&&&7、测量项目如表2所示&&&表2&&&-------------------------------------&&&代号&测量项目&&&S1&套内使用面积&&&S2&套内阳台建筑面积&&&S3&套内墙体面积&&&S4&套内建筑面积&&&S5&应分摊的共有建筑面积&&&S6&套房销售面积&&&S7&整幢商品房的建筑面积&&&-------------------------------------------&&&8、用于商品房面积测量的设备如表3所示，也可选用不低于表3给出技术&指标要求的其它测量设备。&&&上述测量设备须经法定计量检定机构检定合格且有效期内方可使用。&&&表3&&&------------------------------------------------------------------&&&序号&测量设备名称&主要技术指标&&&1&钢卷尺&示值误差&（0.3+0.2L）mm&&&式中：L－以米为单位的被测距离值&&&2&刻度直角钢尺&测量面垂直度：0.5mm/500mm&&&示值误差&0.48mm&&&3&手持式测距仪&测量范围：（0－140）m&&&扩展不确定度：5mm（p=95%）&&&4&经纬仪&J2级&&&5&拉力计&测量范围：（0－100）N&&&------------------------------------------------------------------&&&四、测量方法与面积计算&&&9、测量前准备&&&9.1&商品房测量前应参照购房协议实地调查，对分户权界线及房屋公用共&&&有部位进行确认，按附录1对计入建筑面积的部位进行确认。&&&9.2&房屋面积测量平面草图应实地绘制，楼房要分层绘制。尽量按几何图&&&形分块，并编写序号。&&&房屋面积测量平面草图是房屋面积测量与计算的原始依据，其式样见附录&&&5。&&&10、测量点位的选取&&&10.1&套内房屋边长测量&&&测点一般取距地面1.2m&0.2m的高度，在房屋的两个长边、两个短边的&&&1/6和5/6位置，两测点应保持水平。房屋边长较长时，应适当增加测点数。&10.2&墙体厚度测量&&&测点一般取距地面1.2m&0.2m的高度，距门（窗）框（左、右两点）0.2m&&&位置。&&&10.3&阳台边长测量&&&阳台边长测量选点参照10.1，阳台的长、宽每边选取两个测量点。&&&10.4&整幢建筑物外围尺寸测量&&&测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面1.2m&0.2m的高度紧贴墙面的水&&&平位置。当无法选取上述测点的位置时，可选取尽可能靠近上述测点位置为测&&&量点位，或用刻度直角钢尺在被测长度的两个端面的延长线上选取等效测量点&&&位。&&&室内分段测量之和（含墙身厚度）与房屋外廊的全长的差值满足第5条要&&&求时，应以房屋外廊数据为准，分段测量的数据按比例配赋。超差需进行复测。&&&11、测量方法与面积计算&&&11.1&套内使用面积&&&以矩形房屋测量为例：&&&用钢卷尺（或测距仪）测量套内各矩形房间长边、短边的边长，在每个测&&&点上，使测量线与被测量边保持平行，连续测量两次，两次测量值之差应不超&&&过表1规定。&&&取连续两次测量值的平均值作为一个测量点的测量值，以各测点的测量值&&&的平均值分别作为长边和短边的边长测量结果L1i和D1i。读数精确到0.001m。&&&套内房间边长测量值时，对已进行墙面装修的，应加上装饰面厚度1。&&&装饰面厚度可参考结构设计施工总说明或地区标准图集说明，按墙面材料&&&种类、原料配比计算。&&&套内第i个矩形房间使用面积&&&S1i=（L1i+2I）（D1i+2I）&&&套内使用面积&&&n&&&S1＝&S（5）&&&i=1&&&n?矩形房间数（或矩形块数）；&&&i＝1，2，&n。&&&11.2&套内阳台建筑面积&&&套内阳台建筑面积S2为套内各阳台建筑面积之和。其中矩形阳台建筑面&&&积按11.1测量方法测量阳台围护结构的长、宽，对有共用墙体的，应计算一半&&&墙体面积。&&&11.3&套内墙体面积&&&靠近门窗部位的墙体厚度可直接测量，其他无法直接测量的，测量墙体的&&&内外尺寸，计算差值求得。对于已进行墙面装饰的，需减去装饰面厚度。&&&对于砖墙结构，按设计图纸的标准说明，取实测值最接近的设计值作为墙&&&体厚度；对于其他不属于标准厚度的墙体，按实测值计算。&&&各墙体长度乘以墙体厚度得出各墙体面积。&&&套内墙体面积S3为共用墙体面积的一半与全部非共用墙体面积之和。&&&11.4&套内建筑面积&&&11.4.1&套内建筑面积S4应为11.1、11.2和11.3测量结果之和。&&&S4＝S1＋S2＋S3&（6）&&&11.4.2&套内建筑面积还可用下述方法测得。沿各套建筑结构外围，用钢卷&&&尺（或测距仪）测量各部分的长边、短边，按11.3的方法测量和计算出各外墙&&&墙体厚度。再分别计算出长边平均值与其两端墙体厚度一半的差值、短边平均&&&值与其两端墙体厚度一半的差值，则两差值的乘积与各套内阳台建筑面积之和&&&即为各被测套内建筑面积S4。&&&11.5&各套应分摊的共有建筑面积&&&11.5.1&共有建筑面积应参照上述有关测量方法进行测量。&&&11.5.2&共用建筑面积分摊的原则和方法见附录2。&&&11.5.3&各套应分摊的共有建筑面积S5计算&&&a．多层商品住宅楼中各套应分摊的共有建筑面积&&&共有建筑面积&&&共有建筑面积分摊系数（幢）＝-----------------&&&各套内建筑面积之和&&&各套分摊的共有建筑面积＝各套内建筑面积&共有建筑面积分摊系数&&&（幢）&&&b．多功能综合楼中各套应分摊的共有建筑面积&&&&本幢房屋共有建筑面积&&&共有建筑面积分摊系数（幢）＝-----------------------------------&&&幢内各功能区建筑面积之和&&&&本功能区分摊的共有建筑面积＝本功能区自有建筑面积&共有建筑面积&&&分摊系数（幢）&&&&本功能区独用的&本功能区分摊的&&&共有建筑面积&＋&共有建筑面积&&&共有建筑面积分摊系数（功能区）＝------------------------------------&&&本功能区内各套建筑面积之和&&&同功能区内某户（套）＝同功能区内某套建筑面积&分摊的共有建筑面积&&&共有建筑面积分摊系数（功能区）&&&&11.6&套（单元）房销售面积&&&套房销售面积S6应为套内建筑面积S4与本套分摊的共有建筑面积S5之和。&&&S6＝S4＋S5&（7）&&&11.7&整幢商品房建筑面积&&&测量整幢商品房建筑面积S7时，用钢卷尺在房屋外侧勒脚以上处测量房&&&屋外围的两个长边、两个短边，应符合10.4的要求。当测量距离大于30m时，&&&在钢卷尺零刻线端钩上拉力计，当拉力计示值达到50N时，读取边长测量值。&&&测量时现场温度与检定时温度相差&15℃以上，应按下式进行温度修正。&△Lt(t为下角)=L20（a1-a2）（t-20）&（8）&&&式中：Lt－－温度t时尺长修正值；&&&L20－－20℃时尺长；&&&t－－测量现场的温度；&&&a1－－钢卷尺的线膨胀系数；&&&a2－－被测墙体的线膨胀系数；&&&若用激光测距仪测量房屋外围边长时，测距仪的前沿要紧贴被测边长的起&&&点，激光束应投射到位于被测边末端的目标板上，并使光束两端在同一水平&&&面。&&&在高海拔地区使用手持式激光测距仪，空气折射率对被测距离的修正量计&&&算公式见附录4。&&&11.8&非矩形房屋面积与计算&&&非矩形房屋面积测量与计算按附录3进行。&五、测量结果的处理&&&12.1&分摊系数保留在小数点后4位以上。&&&12.2&所有面积计算过程中保留到小数点后3位。&&&所有面积计算结果保留到小数点后2位，单位为平方米。&&&12.3&商品房销售面积测量结果按附录6格式出具（测量报告）&&&还要详细点可以买＜最新房产测量规范与房地产测绘新技术及产权登记测绘管理标准规范实用手册＞
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房屋使用面积怎么计算？和建筑面积的区别是什么？
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[摘要]使用面积和建筑面积这两个名词对于购房者来说并不是陌生的词语，但是有很多第一次购房的人并不了解使用面积应该怎么算？他与建筑面积的区别是什么。本文讲为大家简单总结分析一下。
使用面积和建筑面积这两个名词对于购房者来说并不是陌生的词语，但是有很多第一次购房的人并不了解使用面积应该怎么算？他与建筑面积的区别是什么。本文讲为大家简单总结分析一下。
房屋使用面积，是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。计算住宅使用面积可以比较直观地反应住宅的使用状况，但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。即套内面积减去套内墙体面积，也就是屋中的净使用面积。使用面积就是建筑面积减去套内墙体面积，一般说来使用面积的比例占总面积的百分之六七十。具体小多少需要根据自身房屋的大小以及楼道、电梯等因素来判断，需要具体问题具体分析。
房屋建筑面积，是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。那么，建筑呢？哪些属于建筑面积呢？建筑面积主要包括：卧室、客厅、卫生间、厨房、、室内内楼梯、等空间。住宅户内楼板有挑空部分、烟囱、通风道、各种管道竖井、阳台与一般门洞口、屋顶平台、吊柜、突出内墙面的壁柱、、通风道、垃圾道等这些是不计入建筑面积的。
那么，简单来说使用面积与建筑面积到底有哪些区别呢？小编为大家总结了以下三点：
第一，购买房屋时是按照建筑面积来计算房屋总价的，而非使用面积。我们通常听到的房屋大小一般指的是建筑面积。
第二，由于使用面积是减去很多公摊的面积而形成的，所以使用面积一定是小区建筑面积的。具体小多少需要根据自身房屋的大小以及楼道、电梯等因素来判断，需要具体问题具体分析。
第三，包含的空间部分不同，建筑面积包含使用面积、内墙面积、外墙的一半面积以及分户墙的一半面积的建筑面积。套内使用面积包括不含内墙、外墙等占地面积的，它厨房、餐厅、客厅、卧室、等可使用的净面积之和。
通过以上的介绍，相信您一定对于房屋的使用面积和建筑面积怎么样计算以及区别有了一定的了解，希望能帮到您。
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&房屋使用面积怎么计算？看看这几个公式吧
房屋使用面积怎么计算？看看这几个公式吧
来源：房天下 &&发布时间：
初次购房时，很多市民分不清建筑面积和使用面积，糊里糊涂地在购房合同上签了字；装修时，不知道按建筑面积还是使用面积算，又被装修公司忽悠，*小编就给大家整理一下建筑面积和使用面积的相关知识，还有建筑面积使用面积换算方法哦！
什么是建筑面积和使用面积？ 使用面积：使用面积从字面意思上即可理解为户主真正所使用的面积。专业的说法是指建筑物各层平面中直接为生产或生活使用的净面积之和。 建筑面积：建筑面积大于使用面积，它是在使用面积的基础上还加上了墙体所占用的面积。专业的说法是指住宅建筑外墙勒脚以上外围水平面测定的各层平面面积之和。 建筑面积和使用面积计算公式： 建筑面积=套内建筑面积+公摊面积 公摊面积=建筑面积×公摊系数 公摊系数=建筑总公摊面积÷建筑总建筑面积 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 明确房屋建筑面积计算公式是一方面，但开发商通常会在户型图上标注清楚每一个户型的建筑面积和套内面积，所以购房者更为重要的是理解房屋建筑面积和套内面积的区别，以免多付了房款而享受不到应有的空间。 以上是使用面积与建筑面积区别的相关信息，其实使用面积就是建筑面积里面可供人们生活使用或生产的净面积的总和。
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http://zz.17house.com/ask/22/1230032.htm 请问房屋实际面积怎么计算?“房屋面积少算了3平方米，房产证能否补回来？”_网易新闻
“房屋面积少算了3平方米，房产证能否补回来？”
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（原标题：“房屋面积少算了3平方米，房产证能否补回来？”）
市民要求重新登记，而不动产登记中心表示，以当前测绘成果主张历史房产面积登记错误缺乏依据，且面积对其财产无影响，法院判决应对房屋面积变更登记申请重作处理同样的户型，自家的房屋房产证上的面积比邻居家的要小近3平米？四年前珠海的张先生发现这一问题后，便向房产登记中心咨询如何才能补回这一面积。去年张先生拿着测绘结果去登记时，却被拒绝。登记中心表示，房产年代久远，以当前的测绘成果主张历史房产面积数据登记错误缺乏依据，且面积对张先生财产无影响，并未采纳测绘结果。不过，目前法院判决表示，此类登记应当处理，测绘既然合法就应当认可。市民：楼上楼下同一户型面积不同？一栋楼内的统一户型，房产证上的面积竟然相差了近3平方米？珠海市香洲区光明街的张先生发现，自己家的房子和楼上一样户型，自家房产证面积为88平方米，邻居们却有近91平方米？3平方米在珠海房价高企的今天，则意味着8-10万元的差价。为此，他在日，向珠海市不动产登记中心提交了《关于请求对房屋面积重新测量并更正的申请书》，希望能对房屋建筑面积进行重新测量、核实并予以变更登记。张先生认为，按照实际面积来就行，这一变更应属于合理要求。不过，记者了解到，日，珠海市不动产登记中心作出珠房登函《关于光明街产权登记面积问题的复函》，其中表示，因早年办理产权登记并核发房地产权证时无房产测绘成果报告，若张先生认为房屋建筑面积有误，可委托珠海市有资质的测绘机构进行测绘，并提供房产测绘成果报告，经审核后，可按测绘成果报告予以变更。时隔三年后，张先生完成了新的测绘。日，张先生提出了建筑面积变更申请，并提交日珠海市测绘院作出的《珠海市房地产登记测绘成果报告》，报告载明实测房屋建筑面积为90&.76平方米。本以为可以就此更换房产证，将相差的面积补回来，但日，张先生却收到了《关于不予采用房地产登记测绘成果报告的告知函》，表示对测绘报告不予采用。部门：如这户居民更改　将涉及11套房产数据对此，张先生十分不解，他认为，当初自己提出变更申请，符合《不动产登记暂行条例实施细则》的规定，根据《不动产登记条例实施细则》第七十九条“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。”而且自己是完全按照《关于光明街产权登记面积问题的复函》中要求做的。如今不承认测绘结果，实在难以接受。对于为何拒绝接受测绘结果，珠海市不动产登记中心表示，一是房产年代久远，以当前的测绘成果主张历史房产面积数据登记错误缺乏事实和法律依据。首先，涉案房产建成于上世纪八十年代，其首次登记在1985年。因历史原因，建成的房产，当时的房屋面积计算并无《房屋测量规范》等具体技术标准，也无当前所要求的测绘成果报告。八十年代，无论是建筑标准，还是具体的测量技术标准和手段都与现在存在重大差异。而如今所提供的测绘成果报告是依据现行《房产测量规范》测量所得。以现在的测量标准和手段来证实历史数据的错误，本身就是脱离历史条件，是不合理的，更无法证明涉案房产存在应予更正的登记错误。其次，房产所在的建筑工程在上世纪80年代建成，共有住房12套。所有的面积数据都是基于一个项目整体测算并登记。具体的面积计算是复杂的技术过程，任何一套房屋面积的更改，都涉及其余11套房产相关数据的变化。在未取得其他业主一致同意的情况下，单方申请孤立的一套房产面积更正，缺乏合理性。房产登记中心还认为，这一房产面积数据由来已久，无论是否更正该数据，均不会对财产权益造成实际影响。事实总价交易的房屋，其产权面积只作为房价参考，不作为计算房屋总价的依据。而且，张先生购买房产时，也就意味着其已接受登记面积为88平方米的事实。因此，更正房屋建筑面积的请求脱离历史因素和现实影响。法院说法责令对房屋面积变更登记申请重作处理记者了解到，对于这一回应，张先生并不满意，并将登记中心起诉至法院。日前，法院也对是否应当重新对面积做出登记进行了判决。
金湾区法院认为，登记中心依据《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条的规定，认为“证实登记确有错误的材料”应为房屋确权时因登记造成错误的材料，该测绘成果报告无法证明当年登记的面积有误，对该测绘成果报告不予采用，适用法律错误。该房屋在上世纪办理产权登记时，并未进行测绘，无房产测绘成果报告，在当时的历史条件下，在无房产测绘成果报告的情况下对涉案房屋的建筑面积进行了登记，现依照业主的要求，委托第三人对房屋进行测绘，出具测绘成果报告，其结果显示涉案房屋实际建筑面积与登记建筑面积确不一致，登记中心理应尊重客观事实。法院就此责令珠海市不动产登记中心30日内对房屋面积变更登记申请重新作出处理。记者了解到，类似的案例在珠海此前亦有发生，律师认为，凡是对房屋面积有疑义的，可以申请政府部门认可的合法权威机构进行重新测绘，然后依据测绘结果申请重新登记。采写：南都记者&朱鹏景
(原标题：“房屋面积少算了3平方米，房产证能否补回来？”)
本文来源：南方都市报
责任编辑：王晓易_NE0011
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